土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣細(xì)則

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第一章總則

第一條為了規(guī)范國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓行為，建立公開、公正、公平的土地市場，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《江西省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法＝及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條凡在本市（含市轄各縣＜市、區(qū)＞）范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓活動，適用本辦法。

第三條本辦法所稱招標(biāo)，是指為出讓國有土地使用權(quán)，按本辦法規(guī)定，由投標(biāo)人競投土地使用權(quán)的行為。

本辦法所稱拍賣，是指為出讓國有土地使用權(quán)，按本辦法規(guī)定，以公開競價的方式，將土地使用權(quán)出讓給最高競價者的行為。

第四條有下列情形之一的，土地使用權(quán)必須采取招標(biāo)、拍賣方式出讓：

（一）城鎮(zhèn)（包括城市、建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)、工礦區(qū)、獨立居民點）規(guī)劃范圍內(nèi)新增的經(jīng)營性房地產(chǎn)項目（包括商品住宅、寫字樓、商鋪、賓館、度假及各種娛樂設(shè)施）用地；

（二）改變原土地用途，將以行政劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地的。

有下列情形經(jīng)審查批準(zhǔn)，可以協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)：

（一）高新技術(shù)項目用地；

（二）非國家限制的工業(yè)用地；

（三）市、縣（市、區(qū)）政府投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房；

（四）市、縣（市、區(qū)）政府投資的文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研等經(jīng)營性用地；

（五）市、縣（市、區(qū)）政府批準(zhǔn)的重大招商引資公益性事業(yè)項目用地；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定可以采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的其他用地。

協(xié)議出讓地價不得低于基準(zhǔn)地價或經(jīng)依法評估確認(rèn)的價格。

第五條土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動應(yīng)遵循合法、公開、公平的原則進(jìn)行，并按接受社會監(jiān)督。

第六條市、縣（市）土地管理部門依法負(fù)責(zé)國有土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣工作。市、縣（市）土地開發(fā)儲備交易中心（以下簡稱土地交易中心）是土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動的具體承辦機(jī)構(gòu)，為合法的招標(biāo)、拍賣人。

第七條中華人民共和國境內(nèi)外的合法人、其他組織和個人，均可依法取得國有土地使用權(quán)。法律、法規(guī)另有規(guī)定或招標(biāo)、拍賣公告及招標(biāo)邀請書有限制性規(guī)定的除外。

第八條擬以招標(biāo)、拍賣方式出讓的土地，應(yīng)依法報批。涉及征地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理征地及農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。企事業(yè)單位國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后將土地用途改變?yōu)榻?jīng)營性項目用地，應(yīng)統(tǒng)一由市、縣（市）土地交易中心組織招標(biāo)、拍賣。

第二章責(zé)任規(guī)定

第九條市、縣（市）應(yīng)成立土地招標(biāo)、拍賣小組。招標(biāo)、拍賣小組由土地部門會同有關(guān)職能部門組成。

土地招標(biāo)、拍賣小組的主要職責(zé)是：

（一）組織編制招標(biāo)、拍賣文件；

（二）提出招標(biāo)、拍賣底價；

（三）訂立定標(biāo)條件或拍賣規(guī)則；

（四）審查競標(biāo)（買）人資格；

（五）指定拍賣主持人；

（六）監(jiān)督開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)活動。

第十條市、縣（市）土地管理部門應(yīng)會同城建、規(guī)劃等有關(guān)部門，對擬招標(biāo)、拍賣地塊確定規(guī)則設(shè)計條件、編制有關(guān)宗地圖及其他有關(guān)文件，以保證土地招標(biāo)、拍賣工作有組織、有計劃實施。

第十一條國有土地使用權(quán)招標(biāo)的底價和拍賣保留價，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國有土地評估資格的機(jī)構(gòu)按照規(guī)范程序評估，經(jīng)市、縣（市）土地管理部門和招標(biāo)、拍賣小組審核確認(rèn)后，報同級人民政府審定。

第十二條競標(biāo)（買）人應(yīng)當(dāng)充分了解招標(biāo)或拍賣地塊的有關(guān)資料，遵守規(guī)則，依法參與競投或競買，不得弄虛作假或串通壓價。

第十三條競投（買）人對招標(biāo)、拍賣的地塊人應(yīng)實地勘察，對土地現(xiàn)狀有異議的，應(yīng)在投標(biāo)或申請競買前提出。標(biāo)書一經(jīng)投入標(biāo)箱或競買參加拍賣應(yīng)價的，視為無異議。市、縣（市）土地管理部門應(yīng)當(dāng)依照與中標(biāo)者所簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定的時間和要求，及時向中標(biāo)者交付土地。

第十四條有下列情形之一者，投標(biāo)人的標(biāo)書或競買人的申請無效：

（一）在截止時間后收到的標(biāo)書或競買申請書的；

（二）標(biāo)書或競買申請書及附件不齊全或不符合規(guī)定的；

（三）標(biāo)書或競買申請書及附件字跡不清、無法辨認(rèn)的；

（四）投標(biāo)或競買人不得具備資格的；

（五）委托他人、委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；

（六）重復(fù)投標(biāo)的。

第十五條本辦法所稱履約、競買保證金，是指依照招標(biāo)、拍賣公告的規(guī)定，能在招標(biāo)、拍賣人指定的銀行即時兌現(xiàn)的有效的銀行支票。

中標(biāo)人、競得人交納的保證金抵扣地價款。沒有中標(biāo)或競得土地使用權(quán)的，其保證金于招標(biāo)、拍賣活動結(jié)束后五日內(nèi)不計利息予以退還。

第十六條中標(biāo)人、競得人應(yīng)按簽訂的土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的付款方式和時間及時繳清地價款。

第三章招標(biāo)、投標(biāo)

第十七條招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

公開招標(biāo)、是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人、其他組織和個人投標(biāo)。

邀請招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ恕⑵渌M織或個人投標(biāo)。

第十八條對不具備拍賣條件、屬下列情形之一的，國有土地使用權(quán)必須公開招標(biāo)出讓：

（一）除獲得最高土地出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件；

（二）土地用途受嚴(yán)格限制，僅少數(shù)單位或個人可能受讓意向的。

對土地使用者有資格限制或特別要求的，可對2個以上具有開發(fā)能力、資信良好的用地申請者進(jìn)行邀請招標(biāo)。

第十九條招標(biāo)人可按照有利于公開競爭、有利于土地合理利用和管理的原則，選擇下列一項條件確定中標(biāo)人；

（一）能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價指標(biāo)；

（二）能夠滿足招標(biāo)文件中的實質(zhì)性要求，在競投期內(nèi)出價最高。

按本條（一）定標(biāo)必須在規(guī)定投標(biāo)的最后期限起三日內(nèi)完成，符合本條（二）即當(dāng)場定標(biāo)。

第二十條土地使用權(quán)招標(biāo)的程序：

（一）招標(biāo)人于截標(biāo)之日起三十日內(nèi)在當(dāng)?shù)刂饕獔蠹埢蚱渌侣劽浇楣婊蛳蛱囟ㄍ稑?biāo)人發(fā)出招標(biāo)邀請書；

（二）投標(biāo)人報名并索取有關(guān)招標(biāo)文件；

（三）投標(biāo)人提交標(biāo)書；

（四）按預(yù)定并公告的定標(biāo)條件及程序確定中標(biāo)人；

（五）招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知未中標(biāo)的投標(biāo)人；

（六）中標(biāo)人須在中標(biāo)通知書發(fā)出之日起五日內(nèi)與市、縣（市）土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》；

（七）中標(biāo)人付清地價款后，依法辦理土地登記、領(lǐng)取國有土地使用證書；

第二十一條招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）招標(biāo)地塊的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途規(guī)劃設(shè)計要求（包括建筑容積率、建筑密度和綠地率等）；

（二）投標(biāo)人的范圍及資格；

（三）投標(biāo)人索取招標(biāo)文件時間、地點及標(biāo)書工本費；

（四）投票時間和截止日期；

（五）支付中標(biāo)價款（以人民幣為計算單位）的方式和數(shù)額；

（六）評標(biāo)方法；

（七）開標(biāo)地點、時間；

（八）招標(biāo)人認(rèn)為需要公告的其他事項。

第二十二條投標(biāo)人投標(biāo)時應(yīng)當(dāng)填寫標(biāo)書，并由法定代表人簽名和加蓋公章后密封。投標(biāo)人為個人的，由投標(biāo)人簽名后密封。

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日期前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。

投標(biāo)人的標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括下列附件和履約保證金；

（一）營業(yè)執(zhí)照副本、法人代表證明書、法定代表人身份證復(fù)印件（競買人為個人的提供本人身份證復(fù)印件）；

（二）不低于公告數(shù)額的履約保證金。

第二十三出現(xiàn)下列情形之一的，招標(biāo)人在開標(biāo)前終止招標(biāo)：

（一）標(biāo)底泄露的；

（二）招標(biāo)人、投標(biāo)人串通損害國家利益、社會利益或他人合法權(quán)益的；

（三）招標(biāo)小組私下接觸投標(biāo)人，造成影響招標(biāo)公正或接受賄賂的。

終止招標(biāo)應(yīng)當(dāng)公告或通知投標(biāo)人。

第二十四條全部投標(biāo)低于底價時，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)宣布本投標(biāo)無效。宣布投標(biāo)無效的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定再次招標(biāo)的日期與時間。

第四章拍賣

第二十五條有下列情形之一的，國有土地使用權(quán)必須采取拍賣方式出讓：

（一）以獲取最高出讓地價為主要目的，以出價最高為條件確定受讓人的；

（二）對土地使用權(quán)受讓人資格沒有特別限制的，一般單位或個人均可能有受讓意向的；

（三）土地用途沒有特別限制和要求的。

第二十六條土地使用權(quán)拍賣的程序：

（一）拍賣人應(yīng)于公開拍賣前三十日內(nèi)在當(dāng)?shù)刂饕獔蠹埢蚱渌侣劽浇榕馁u公告；

（二）競價人報名參加競買并索取有關(guān)文件；

（三）在公告的時間、地點并按下列程序公開拍賣；

1、主持人簡介拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項；

2、公布拍賣起價（以人民幣為單位）；

3、競買人按規(guī)定的方式競相應(yīng)價或加價，其最后應(yīng)出最高價（或加價）者即為競得人；

4、拍賣小組與競得人當(dāng)場簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》。

（四）競得人應(yīng)在拍賣成交后五日內(nèi)與所在地的市、縣（市）土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

（五）競得人在規(guī)定時間內(nèi)付清地價款后，依法辦理土地登記、領(lǐng)取國有土地使用證書。

第二十七條拍賣公告應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）擬拍賣地塊的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；

（二）競買人的范圍及資格；

（三）拍賣的時間和地點；

（四）支付成交價款（以人民幣為單位）的方式和數(shù)額；

（五）競買人索取競買申請書的時間、地點及工本費；

（六）參加競買的申請方法和申請的截止日期；

（七）查詢競買資格的時間和地點；

（八）拍賣人認(rèn)為需要公告的其他事項。

第二十八條競買人提出競買申請時，應(yīng)提交下列文件和履約保證金：

（一）競買申請書；

（二）營業(yè)執(zhí)照副本、法人代表說明書、法定代表人身份證復(fù)印件（競買人為個人的提交本人身份證復(fù)印件）；

（三）不低于公告數(shù)額的履約保證金。

第二十九條所有競買人報出的最高地價均低于出讓保留價的，拍賣主持人應(yīng)當(dāng)宣布停止該幅國有土地使用權(quán)的拍賣，并明確宣布該幅國有土地使用權(quán)拍賣中止。

第五章罰則

第三十條國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣成交后，中標(biāo)人或競得人反悔，不按規(guī)定時間與招標(biāo)、拍賣所在地的土地部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，其履約保證金不予退還。

第三十一條中標(biāo)人、競得人未按《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定的期限付清地價款的，招標(biāo)或拍賣所在地的土地管理部門有權(quán)解除合同，并報市、縣（市）人民政府收回土地使用權(quán)。履約保證金不予退還，已交付的土地出讓金予以退還。土地管理部門可以按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》中的約定請求違約金賠償。

中標(biāo)人或競得人已付清地價款，招標(biāo)、拍賣所在地的土地管理部門未按《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定期限提供土地的，中標(biāo)人或競得人有權(quán)解除合同，并可以按照《國有土地使用合權(quán)出讓合同》中的約定請求違約賠償。

第三十二條在國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動中，以弄虛作假、行賄等非法手段取得國有土地使用權(quán)的，市、縣（市）人民政府宣布招標(biāo)、拍賣結(jié)果無效，并無償收回其國有土地使用權(quán)。投標(biāo)人、競買人所交的費用不予退還。對主管人員及直接責(zé)任人由其所在單位或上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。

第三十三條國家工作人員在土地使用招標(biāo)、拍賣活動中接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守，徇私舞弊的，按國家監(jiān)察部、國土資源部*0年9號令的規(guī)定，由其所在單位或上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。

第六章附則

第三十四條《吉安市土地交易市場管理規(guī)定》中的土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、適用本辦法。

第三十五條本辦法由吉安市土地管理局負(fù)責(zé)解釋。

第三十六條本辦法自頒布之日起施行。