城市房屋拆遷價格評估制度

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第一條為規范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益，根據《*省城市房屋拆遷管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》、《*省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》、《*省建設廳轉發建設部<城市房屋拆遷估價指導意見>的通知》、《*縣縣城城市房屋拆遷管理實施辦法》等有關規定，制定本辦法。

第二條*縣縣城城市規劃區內國有土地上城市房屋拆遷涉及的房地產估價活動，適用本辦法。

第三條本辦法中的下列用詞含義如下：

房屋的重置價格：是指前期工程費、建筑安裝工程費、小區內配套設施費。

房屋用途：是指住宅、商業用房、辦公用房、工業用房及其他房屋等用途。

商業用房市場評估貨幣補償樓面地價：是指底層商業用房的市場價格扣除房屋的重置價格后的價格。

第四條城市房屋拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額的估價行為,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、建筑結構、成新、層次、朝向等因素，對其房地產市場價格進行的評估。

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產評估價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。

被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人在搬遷期限內根據本縣房屋拆遷室內裝修補償指導價協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。

第五條拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構（以下簡稱估價機構）承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。

第六條拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。

第七條房屋拆遷管理部門應當提出不少于兩家的房地產評估機構名單,并說明其資質、信譽等情況,供被拆遷人選擇,被拆遷人應當在縣房屋拆遷管理部門提供房地產評估機構名單后十日內作出選擇。估價機構由縣房屋拆遷管理部門按參加選擇的被拆遷人的多數意見確定.被拆遷人未在規定時間內作出選擇的,由房屋拆遷管理部門確定.

第八條拆遷許可證規定范圍內的被拆遷房屋及其附屬物的評估、被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的評估與安置用房的評估應當委托同一家估價機構進行。

第九條受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務。

估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

第十條拆遷當事人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘。

第十一條縣房屋拆遷管理部門應當會同有關部門于當年三月底前制定房屋拆遷貨幣補償基準價。并適時制訂上一年度各類房屋的重置價格，房屋具體區位、建筑結構、成新、層次、朝向等因素的確定方法，具體變動幅度，房屋拆遷室內裝修補償指導價和附屬物補償標準，底層商業用房市場評估貨幣補償樓面地價、深度修正、寬度系數、街角地系數，工業用房市場評估貨幣補償地價，報縣人民政府批準后實施。

第十二條被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評估基準日一般為《房屋拆遷許可證》頒發之日。

拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十三條《房屋拆遷許可證》頒發時，縣房屋拆遷管理部門應當會同價格、國土資源、規劃等有關部門，根據商品房市場價格變動情況確定市場價修正系數，對貨幣補償基準價作適當調整。

第十四條被拆遷房屋的貨幣補償金額和安置用房評估金額，由具有法定資格的估價機構以政府公布的貨幣補償基準價為基本依據，結合該房屋具體區位、建筑面積、成新、層次及其他因素經評估確定。

第十五條被拆遷房屋貨幣補償金額的計算公式：

被拆遷房屋貨幣補償金額=[房屋貨幣補償基準價×市場價修正系數×區位差價系數×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）－同類房屋的重置價格+被拆遷房屋的重置價格×成新率]×建筑面積

安置用房評估金額的計算公式：

安置用房評估金額=[房屋貨幣補償基準價×市場價修正系數×區位差價系數×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）－同類房屋的重置價格+安置房屋的重置價格×成新率]×建筑面積

第十六條底層商業用房的被拆遷房屋貨幣補償金額計算公式：

底層商業用房的被拆遷房屋貨幣補償金額=∑{[市場評估貨幣補償樓面地價（深度修正后）×市場價修正系數×（1+寬度系數）+街角地修正]}×該段深度建筑面積+被拆遷房屋的重置價格×成新率×建筑面積

底層商業用房的安置用房評估金額的計算公式：

底層商業用房的安置用房評估金額=∑{[市場評估貨幣補償樓面地價（深度修正后）×市場價修正系數×（1+寬度系數）+街角地修正]}×該段深度建筑面積+安置房屋的重置價格×成新率×建筑面積

第十七條工業用房的被拆遷房屋貨幣補償金額的計算公式：

工業用房的被拆遷房屋貨幣補償金額=市場評估貨幣補償地價×市場價修正系數×用地面積+各被拆遷房屋的重置價格（不包括小區內配套費）×成新率×建筑面積

第十八條辦公用房、其他用房參照非公寓式住宅評估辦法評估，附屬物按規定辦法計算后補償給其所有人，法律、法規另有規定或當事人另有約定的除外。

第十九條被拆遷住宅、辦公、其它用房合法占有的土地面積，超過其建筑面積除以標準容積率的，超過部分的土地面積按照下例標準補償

1、原以劃撥方式取得土地使用權的用地補償費每平方米160元。

2、原以出讓等有償使用方式取得土地使用權的，合同有約定的，按照合同約定補償。合同未約定的，按以下公式結算補償，用地補償費＝［出讓時宗地價格×（剩余使用年限／合同約定的使用年限）］×超過部分的土地面積。

標準容積率為：住宅1.3，辦公1.5，其他用房1.5。

被拆遷房屋合法使用的土地面積,以土地使用權證的記載為準。

第二十條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

第二十一條拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第二十二條估價機構應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、依據、結果等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監督。公示時間不得少于10日。

第二十三條評估機構在出具評估報告后，應向房屋拆遷當事人解釋拆遷評估的依據、選用的評估方法、評估結果產生過程等。

第二十四條當事人對評估結果有異議的，應當在公示時間內向原評估機構書面申請復核，原評估機構應當在收到書面申請后10個工作日內出具書面復核結果。

第二十五條當事人對復核結果仍有異議的，可以在收到復核結果后10日內向市、縣房屋拆遷主管部門書面申請裁決，當事人為市、縣拆遷管理部門的，應向市、縣人民政府申請裁決。裁決部門受理裁決申請后，可提請市、縣房屋拆遷估價專家委員會對評估結果進行技術鑒定，房屋拆遷估價專家委員會出具的鑒定結論可作為裁決依據，裁決部門應當自受理裁決之日起30日內作出書面裁決。

第二十六條房屋拆遷估價技術鑒定費用，由申請人在提出裁決申請時，按評估費的50%向房屋拆遷管理部門交納。

第二十七條對有下列行為之一的估價機構和估價人員，依據《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規定進行處罰，或記入其信用檔案：

（一）出具不實估價報告的；

（二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；

（三）以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業務的；

（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價業務的；

（五）多次被申請鑒定，經查證，確實存在問題的；

（六）違反國家標準《房地產估價規范》和本意見其他規定的；

（七）法律、法規規定的其他情形。

第二十八條以產權調換作為房屋拆遷補償、安置方式的，對所調換房屋的房地產市場價格進行的評估，參照本辦法執行。

城市規劃區外國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動，參照本辦法執行。

第二十九條本辦法自之日起施行。原評估辦法與本辦法規定不一致的以本辦法為準。

第三十條本辦法由縣建設局負責解釋。