土地收購儲備實施意見

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根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）、《福建省人民政府關(guān)于推行土地收購儲備制度的通知》（閩政[*1]34號）精神，總結(jié)我區(qū)試點工作經(jīng)驗，現(xiàn)就萬安中心區(qū)土地收購儲備制定如下實施意見：

一、目的和意義。我區(qū)現(xiàn)有的中心區(qū)是在原萬安開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，區(qū)內(nèi)的大量土地以工業(yè)用地為主。隨著大泉州中心市區(qū)的東拓，萬安中心區(qū)已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃，迫切要求按城市功能加快改造建設(shè)步伐，促進(jìn)中心區(qū)繁榮和發(fā)展。同時，區(qū)域內(nèi)的大部分企業(yè)因發(fā)展需要已搬遷，原工業(yè)企業(yè)也要求調(diào)整用地功能。實施萬安中心區(qū)土地收購儲備，對于推動我區(qū)城市化建設(shè)，提高政府調(diào)控土地資源的能力，調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，構(gòu)建健康環(huán)保城區(qū)，提升城市土地利用率和綜合效益，促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟又好又快發(fā)展具有積極的意義。

二、適用的范圍。凡在我區(qū)萬安中心區(qū)內(nèi)（沈海高速公路以東，濱江路以南，具體范圍詳見示意圖）的土地收購儲備，適應(yīng)本實施意見。

三、本實施意見所稱的土地收購儲備，是指土地收購儲備機構(gòu)依照法定程序、運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，將通過收購方式取得的國有土地進(jìn)行前期開發(fā)后再出讓的有效配置土地資源的行為。

四、洛江區(qū)土地儲備中心，受洛江區(qū)人民政府委托，在洛江區(qū)土地收購儲備管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代表區(qū)政府實施土地收購儲備工作。

五、可收購儲備的國有土地。凡在我區(qū)萬安中心區(qū)內(nèi)權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)清晰的工業(yè)用地，在企業(yè)自愿的基礎(chǔ)上實行統(tǒng)一收購。

六、收購的程序。

（一）申請收購：由申請人向區(qū)土地儲備中心提出收購申請并提供有關(guān)資料。

（二）土地權(quán)屬核查：對確定收購的地塊面積、四至范圍、地上建（構(gòu)）筑物權(quán)屬等情況進(jìn)行實地調(diào)查。

（三）批準(zhǔn)收購儲備：區(qū)土地儲備中心將擬收購地塊提交區(qū)政府用地聯(lián)席會議和土地收購儲備委員會研究，決定是否收購儲備，確定按2.5容積率以及按城市設(shè)計方案確定的其他用地指標(biāo)評估標(biāo)定地價。

（四）下達(dá)規(guī)劃設(shè)計條件：區(qū)土地儲備中心對確定收購地塊

的實際情況調(diào)查、確定權(quán)屬后，發(fā)函給區(qū)規(guī)劃分局，由規(guī)劃部門按照新用途及城市設(shè)計方案，下達(dá)新的規(guī)劃條件。

（五）標(biāo)的物評估：委托有資質(zhì)的評估單位對擬收購企業(yè)的土地及地上建(構(gòu))筑物進(jìn)行評估，測算收購費用，并對新規(guī)劃設(shè)計條件下（新用途）的地價進(jìn)行評估，測算招拍掛出讓起始價參考價。

（六）收儲方案報批：區(qū)土地儲備中心提出具體收購方案，報區(qū)土地收購儲備委員會和區(qū)政府地價委員會，研究確定收購價格和招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓起始價。

（七）簽訂合同：收購方案獲得批準(zhǔn)后，原土地使用權(quán)人土地權(quán)屬完整（如有抵押貸款的必須解押等等），區(qū)土地儲備中心與原土地使用權(quán)人簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》。

（八）支付收購款：區(qū)政府設(shè)立土地儲備基金，由區(qū)土地儲備中心根據(jù)收購合同約定的金額、期限和方式，向原土地使用權(quán)人支付收購款。

（九）交付土地：根據(jù)合同約定的期限和方式，原土地使用權(quán)人應(yīng)在收到首筆收購款后的3個月內(nèi)完成搬遷、騰空廠房，向區(qū)土地儲備中心交付被收購的土地使用權(quán)和地上建(構(gòu))筑物，并將土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等手續(xù)交付區(qū)土地儲備中心。

（十）權(quán)屬注銷：區(qū)土地儲備中心根據(jù)《國有土地使用權(quán)收購合同》支付收購款后，原土地使用權(quán)人應(yīng)按收購合同的約定,協(xié)助區(qū)土地儲備中心，分別向國土資源部門、房管部門申請辦理原土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)注銷登記手續(xù)。

七、收購價格的確定。土地收購價格的確定要充分調(diào)動原用地單位盤活存量土地的積極性，合理分配土地收益。

土地收購價格由土地價款、地上建筑物、構(gòu)筑物價款構(gòu)成。

（一）土地價款：對擬收購地塊原工業(yè)用途與新用途進(jìn)行評估，以評估的中間價格確定。商住用地評估的容積率以萬安中心區(qū)的片區(qū)平均容積率（2.5）為依據(jù)。

（二）地上建筑物、構(gòu)筑物視不同情況作價收購：依法取得土地使用權(quán)、建設(shè)手續(xù)齊全的，按重置價格結(jié)合成新進(jìn)行評估定價；依法取得土地使用權(quán)，但建設(shè)手續(xù)不完整的，按成本造價結(jié)合成新評估定價；違法建設(shè)的建(構(gòu))筑物，一般不予補償。

以上地上建(構(gòu))筑物評估由區(qū)土地儲備中心與業(yè)主共同委托具備資質(zhì)的中介機構(gòu)進(jìn)行評估。評估價格必須在媒體或區(qū)政府政務(wù)公示欄上進(jìn)行公示，接受社會監(jiān)督。

八、為鼓勵企業(yè)“退二進(jìn)三”，對主動提出土地收購儲備，并及時進(jìn)行搬遷的企業(yè)，進(jìn)行獎勵和搬遷扶持補助，獎勵扶持金的標(biāo)準(zhǔn)按不高于土地重新招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓凈增值收益（該幅新用途的土地招、拍、掛出讓總額扣除經(jīng)區(qū)地價委員會研究確定后的招拍掛起始價）的30%確定。土地收購儲備后，二宗以上企業(yè)用地捆綁為一宗地出讓的，企業(yè)獎勵扶持金按各企業(yè)合法的原工業(yè)實際用地面積和地上建構(gòu)筑物總值的比例計算。

九、對企業(yè)實施土地收購儲備后，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃需要，部分地塊用于公共設(shè)施建設(shè)的處理方法：

1、原企業(yè)用地部分用于區(qū)間公共干道的，由規(guī)劃部門按原地塊面積下達(dá)規(guī)劃設(shè)計條件，明確留出部分道路用地、建筑物總面積，收儲補償辦法與其它地塊相同。

2、原企業(yè)用地收儲后，部分地塊用于道路、綠化的，且沒有辦法參照上款列入容積率計算基數(shù)的，按可開發(fā)面積下達(dá)規(guī)劃設(shè)計條件，進(jìn)行地價評估，然后再參照推定出地塊地價及實際出讓價，從而計算收購價和獎勵扶持金。

十、經(jīng)過收購儲備的土地，除公益項目用地外，必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權(quán)。招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓具體程序和操作辦法按《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）、《福建省國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣管理辦法》（省政府令第64號）規(guī)定執(zhí)行。

十一、有關(guān)地上物拆除問題根據(jù)宗地實際情況在招拍掛文件中另行約定，新用途土地競得人需按規(guī)劃批準(zhǔn)方案按時動工建設(shè)。

國土資源部門與新的土地使用權(quán)人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時，要依法約定動工時間及建成時間。為確保重新出讓的地塊按期限施工建設(shè)，設(shè)定土地開發(fā)建設(shè)保證金，土地競得人應(yīng)在土地競得后的60天內(nèi)按土地出讓金總額的10%向區(qū)土地儲備中心繳交土地開發(fā)建設(shè)保證金。土地競得人按期限完成施工建設(shè)，區(qū)土地儲備中心退返土地開發(fā)建設(shè)保證金（無息）給土地競得人；未按期施工建設(shè)或未完成建設(shè)的，該宗土地作為閑置土地處置，競得人所繳交的土地開發(fā)建設(shè)保證金按合同約定作為土地閑置費，由區(qū)土地儲備中心轉(zhuǎn)交區(qū)財政。

十二、儲備土地應(yīng)實行成本、收益核算。儲備土地經(jīng)出讓后，土地出讓金全額上繳區(qū)財政，資金運營情況接受區(qū)審計部門監(jiān)督。

十三、收購儲備拍賣過程中產(chǎn)生的稅費，按法律法規(guī)規(guī)定由各方主體承擔(dān)繳納。

十四、本實施意見由泉州市國土資源局洛江分局負(fù)責(zé)解釋。

十五、本實施意見自二○○八年三月三十一日起試行，試行期限為二年。《泉州市洛江區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)萬安中心區(qū)土地收購儲備實施意見的通知》（泉洛政文[*7]31號）同時廢止