房管局房地產業健康發展的意見

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各管理區，鎮人民政府、辦事處，*原種場，市政府各部門：

為了激活我市房地產市場，促進房地產業持續健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發[20*]18號）和《省人民政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》（*政發[20*]29號）精神，結合我市實際，特提出如下意見：

一、統一認識，明確指導思想和發展目標

房地產業是國民經濟的重要支柱產業，產業關聯度高，對社會經濟的拉動力強。促進我市房地產業持續健康發展，是實施城鄉統籌戰略，助推市域經濟發展，建設水鄉園林特色現代*的重要舉措；是拉動投資增長，促進住房消費，帶動關聯產業發展的重要手段；是加強城市基礎設施建設，完善城市功能，提高城市競爭力的重要途徑；是提高居民住房水平，改善人居環境，構建和諧社會的重要內容。全市各地、各部門要深刻認識促進房地產業持續健康發展的重要意義，將之作為當前和今后一個時期經濟工作的一項重要任務認真落實，切實抓出成效。

促進我市房地產業發展的指導思想是：按照市域經濟發展戰略目標要求，以助推經濟發展、拉動關聯產業為出發點，以改善人居環境為目的，深化住房制度改革，建立市場化的住房供應體系，實現房地產業的健康發展。其目標是：今后三年內房地產開發投資年均增幅達到15%以上；至2005年底，合作集資建房和城區私人建房得到有效控制和規范；到20*年底，初步建立適應房地產業發展的體制和運行機制，建立適應不同層次需求的住房市場化供應體系；到20*年底，全市城區住房商品化率達到85%以上，城鎮人均住房建筑面積達到30㎡。實現房地產市場供求基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定。

二、科學規劃，調整房地產業發展布局

按照“控制老城區建設，促進新城區拓展”的城市發展要求，以集中規模發展為主導，調整房地產業規劃布局。

（一）限制零星分散建設。城市規劃部門要根據舊城改造需要，科學編制舊城改造規劃；對行政機關和事業單位在舊城區現有空地和拆除危舊房后的空地，符合居住小區建設條件的，納入舊城改造規劃整體開發；舊城區危舊居民住宅需改造的，由市房管部門核準后，可按規劃實施改造；企業改制解困時需建設職工解困房，不得利用老城區不符合用地規劃的存量地建設，引導解困房向新區集并建設；企業改制后協解職工集中居住區危房改造，其土地市政府已劃撥給城投公司的，經房管部門鑒定后，由市城投公司組織建設；除符合規劃的舊城改造項目外，今后停批園林城區老城區零星分散的房地產開發項目；園林城區新區住宅建設實行規模開發，單個小區開發用地規模必須達到5萬㎡以上；通過幾年努力，集中建成3－5個10萬㎡以上的住宅小區。

（二）引導住宅小區集并建設。城市規劃部門要將新建住宅統一納入住宅小區規劃，根據不同層次住房消費需求，合理布局商品房、經濟適用房、拆遷房、廉租房等建設區位，科學編制園林城區新區住宅小區規劃，引導住宅小區集并規模建設。房管部門要加強住房消費市場預測，編制不同類型住房中長期和年度建設計劃，由市發改委將房管部門所編制的住房建設計劃納入全市固定資產投資計劃；商品房的建設規模應達到總建設計劃的80%，經濟適用房、拆遷房、廉租房的建設規模控制在總建設計劃的20%以內。

（三）加強園林城區村居民私房建設控管。嚴格控制私宅用地審批，今后園林辦事處宅基地供地對象只限于納入宅基地臺帳管理的祖居戶，已供宅基地不得私下轉讓。園林辦事處要結合村居規劃，鼓勵祖居戶建設“兩戶一基”和“多戶一基”單元房。今后不再向園林城區拆遷戶和祖居戶提供單戶宅基地，拆遷戶實行貨幣補償購房或統一建拆遷還建房。

三、嚴格控管，建立房地產用地統一儲備供應制度

城區房地產用地要實施土地儲備，建立“統一規劃、統一收儲、統一供應”的機制。園林城區老城區存量土地，由市土地收購儲備中心與現使用者協商形成收儲意向后，納入市土地收購儲備中心收購儲備計劃，經地價評估中介機構評估后，按照“參考周邊地區土地收購價格，保障原土地使用者合理收益”的原則，由市土地收購儲備中心給付原土地使用者一定收購資金予以儲備，各單位不得私下轉讓或建房；依法破產企業的土地處置，金融機構債權抵押土地的處置都要經收購儲備或批準協轉。今后房地產項目和行政事業單位辦公設施項目在新城區的用地統一由市土地儲備庫供應，由市土地收購儲備中心委托土地交易中介機構嚴格按招標、拍賣、掛牌方式出讓；嚴禁城區各村居私下向單位和開發商供地，以及超出宅基地臺帳名冊供應宅基地。國土部門根據用地需求預測，編制年度供地計劃，建立用地計劃公告制度。市土地收購儲備中心要加大土地儲備工作力度，為房地產及行政事業單位辦公設施用地提供土地，并根據市場供求現狀和市國土部門年度用地計劃適度限量供地，合理調控地價。

四、加大力度，拓寬融資渠道

（一）開放房地產開發市場。引導和鼓勵外地房地產開發企業來本市城區參與房地產開發項目競爭；支持市域內具有資信優勢的房地產企業，通過增資擴股，收購兼并和資產重組等形式，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業或大型企業集團，提高產業集中度和抗風險能力。

（二）加大金融支持力度，提高居民購房能力。鼓勵商業銀行對符合條件的房地產開發企業和項目加大貸款力度。繼續實行住房公積金個人購房抵押貸款，將個人最高可貸額從5萬元提高至8萬元。培育和發展住房置業擔保中介組織，發揮住房置業擔保機構的橋梁紐帶作用，加大商業銀行個人住房抵押貸款力度。開拓存量住房交易貸款和住房裝飾裝修貸款等新的金融業務。

五、改善環境，完善房地產市場服務體系

（一）清理不合理收費。對符合城市規劃的一般性商品房項目，切實落實國家和省清理收費的各項政策，取消住房建設和消費環節的不合理收費，降低收費標準。

（二）建設房地產有形市場，優化服務環境。建立稅務、財政、金融、權屬登記和房屋交易等中介服務聯動機制，實行“一套資料申請、一個窗口辦理”的“一條龍”式服務，縮短辦事時限，提高辦事效率。

（三）大力培育和發展房屋交易中介服務機構。建立房屋供求信息網絡，加大信息交流，為廣大群眾提供充分的選擇空間，促進市場流通。

（四）整頓和規范房地產市場，優化房地產業發展環境。由市房管部門會同相關單位制定并報市政府批準出臺整頓和規范房地產市場秩序的文件，加大房地產管理的執法力度，加強房屋租賃、交易管理，規范市場秩序。加強房地產企業市場準入前的資質預審，凡不符合資質條件的企業，其開發項目不予立項。市房管局要嚴格商品房預售審批，試行按套內面積和按套銷售商品房的方法。建立商品房屋預售款監管制度，加強預售款使用方向的監督管理。加強商品房預售項目審批后的跟蹤管理。建立房地產開發企業及其從業人員信用檔案，建立和完善房地產開發企業項目信用公示和上述與居民關系密切的審批事項公示制度，接受廣大群眾監督。

六、配套改革，推進社會化物業管理

（一）建立物業管理強制規范，加強住宅區環境配套建設。由市房管部門制定并報市政府批準后出臺《*市住宅小區物業管理辦法》。自20*年1月1日起，將住宅區的物業用房、綠化、水電管網建設等配套設施納入住宅小區建設強制性規范之中。新建住宅小區要按規范要求，搞好環境和各項配套設施建設，否則不予辦理商品房預售許可以及房屋權屬登記和交易過戶等有關手續。

（二）解決小區水、電直供問題。從20*年1月1日起，新建住宅均按規定實施水電直供，做到同步規劃、同步施工、同步驗收。各部門要加強工作銜接，共同把關。對已建成的住宅，要逐步實施水改、電改工程。在使用階段，供水、供電、通訊、有線電視等單位，應按國務院《物業管理條例》的規定，向最終用戶收取費用，并負責管網的維修和養護。物業管理企業可受委托代收上述費用，但不得向業主收取額外費用，上述公用事業單位應支付一定委托報酬。

（三）加快物業管理市場的培育和發展。要定期開展物業管理從業人員培訓，提高物業管理水平。推行物業管理招標制，建立公開、公平的競爭機制。實行房地產開發和物業管理企業分業經營。完善房屋共用部位公共設備設施維修基金制度，商品房在銷售時，購房者按購房款2%的比例繳交維修基金，開發建設單位移交小區按住宅造價1%的比例繳交維修基金。維修基金屬全體業主共同所有，由房管部門物業管理機構代管，并存入財政部門指定銀行開設的維修基金專戶存儲。在業主委員會成立后，經業主委員會同意，房管部門物業管理機構應將維修基金移交給物業管理企業代管。

七、明確政策，嚴格房地產開發管理

（一）禁止行政機關和企事業單位以集資、合作建房和定向開發名義變相搞實物分配或進行房地產開發經營。從發文之日起，凡此類項目，包括已辦理立項審批和規劃、用地、施工手續而尚未開工的項目（含帶有住宅的綜合樓），一律停止開工建設；已辦畢上述手續并已開工建設的項目，由相關部門組織清理；一律停批單位變相搞實物分配或進行房地產開發的集資合作建房項目；發改、規劃、國土、建設等部門不得為此類項目辦理立項報建審批手續。行政機關、企事業單位利用符合規劃的土地進行房地產項目建設的，經國土部門對用地價進行評估后，由市土地儲備中心委托中介機構以招標、拍賣、掛牌等方式公開出讓土地，并按評估地價繳納不低于40%土地出讓金和全額繳納城建配套費等相關費用后，可由原單位依規進行房產建設。同時，由市房管部門制定并報市政府批準后出臺《經濟適用住房建設銷售管理辦法》。

（二）嚴格房地產開發規費征收。房地產開發項目要按照有關規定，嚴格以招標、拍賣、掛牌等方式公開出讓國有土地使用權，足額繳納土地出讓金、耕地占用稅、契稅等稅費，以及土地辦證規費和城建配套費等工程報建規費，不得以任何理由申請減免。

（三）逐步推進行政事業單位無房干部職工購房補貼，加大住房公積金歸集力度。從發文之日起，由市房管部門對園林城區的行政事業單位無房干部職工實行購房補貼試點。繼續搞好住房公積金的歸集，擴大歸集面，提高歸集額，增加居民住房消費積累。由市房管部門制定并報市政府批準后出臺《行政事業單位無房干部職工購房補貼暫行辦法》，對未享受房改政策且未參與集資建房的職工，由市房管部門核準對象，并按政策測算出最高限額補貼標準，在其購買住房時實行住房補貼。補貼資金從收取的所購房屋的行政規費、房地產新增稅收地方留存部分和土地出讓金中提取，干部職工所在單位根據承受能力也給予補貼。