城管局發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理意見(jiàn)
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各縣(市)、區(qū)人民政府，市各委、辦、局(公司)，市各直屬單位：
為加快我市城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程，不斷改善人民群眾居住環(huán)境和住房條件，促進(jìn)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際，提出以下意見(jiàn)：
一、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控
(一)在充分分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，確定與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類(lèi)商品房的供應(yīng)比例，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的基本平衡。
(二)由市計(jì)劃部門(mén)牽頭會(huì)同建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、房管等有關(guān)部門(mén)于每年的第四季度提出次年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃，進(jìn)行總量控制，確保供需平衡。由市建設(shè)部門(mén)牽頭，建立部門(mén)聯(lián)席會(huì)議制度，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的調(diào)查研究，市政府每年將從配套費(fèi)中撥出專(zhuān)款，專(zhuān)項(xiàng)用于市場(chǎng)調(diào)研。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的制定及實(shí)施，要堅(jiān)持大力發(fā)展普通商品住房，加快建設(shè)廉租住房，限制建設(shè)高檔商品住房，停止建設(shè)集資住房的原則。
(四)市國(guó)土部門(mén)要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃并結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃，編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃，保證土地供給。要充分發(fā)揮土地市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用，合理穩(wěn)定土地拍賣(mài)價(jià)格；在政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的同時(shí)，放開(kāi)和規(guī)范土地二級(jí)市場(chǎng)。市規(guī)劃部門(mén)要按照城市總體規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃，認(rèn)真做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，提出合理的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)。市房管部門(mén)要采取有效措施，搞活住房二、三市場(chǎng)。市物價(jià)部門(mén)對(duì)享受政府優(yōu)惠政策的項(xiàng)目?jī)r(jià)格要嚴(yán)格控制，對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格要進(jìn)一步放開(kāi)。
二、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地行為
(五)加快建立統(tǒng)一、完善、公開(kāi)、公平、規(guī)范有序的土地市場(chǎng)，大力推行土地招標(biāo)、拍賣(mài)供應(yīng)，建立起城市土地的市場(chǎng)化配置機(jī)制和土地價(jià)格的市場(chǎng)化形成機(jī)制。除法律規(guī)定可以劃撥、協(xié)議出讓的用地外，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌的方式出讓?zhuān)ㄟ^(guò)競(jìng)爭(zhēng)最大限度地發(fā)揮土地資產(chǎn)效益，提高城市土地利用率，增加政府土地收益。
(六)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以依法無(wú)償收回土地使用權(quán)；因不可抗力、市政府及其有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。
(七)嚴(yán)格規(guī)范房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為，禁止轉(zhuǎn)讓未取得土地使用權(quán)證的項(xiàng)目。已批準(zhǔn)的房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，確需變更用地性質(zhì)的，必須按規(guī)定程序重新報(bào)批。
(八)市國(guó)土部門(mén)要進(jìn)一步加大土地收儲(chǔ)及市場(chǎng)運(yùn)作力度，切實(shí)提高凈地、熟地出讓比例，并根據(jù)具體建設(shè)項(xiàng)目需要，委托經(jīng)市政府批準(zhǔn)的市城建投資公司等建設(shè)單位實(shí)施土地儲(chǔ)備的前期開(kāi)發(fā)工作，將生地變?yōu)閮舻鼗蚴斓睾?，由土地部門(mén)收儲(chǔ)，進(jìn)入土地市場(chǎng)公開(kāi)運(yùn)作。
三、加強(qiáng)規(guī)劃管理
(九)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖及各項(xiàng)規(guī)劃條件，必須向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。建設(shè)工程規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自變更；確需變更的，應(yīng)對(duì)變更進(jìn)行公示，充分聽(tīng)到公眾意見(jiàn)，并按照審批程序辦理變更手續(xù)。
(十)對(duì)改變土地使用性質(zhì)、超出規(guī)劃允許的容積率或建筑高度等嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的建設(shè)行為，由規(guī)劃部門(mén)依法責(zé)令停止建設(shè)、限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，不得以罰代管。
四、擴(kuò)大住房有效需求
(十一)要切實(shí)抓好住房補(bǔ)貼政策的落實(shí)，提高中低收入家庭的住房消費(fèi)支付能力，加快解決中低收入家庭住房問(wèn)題。機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位原有建房、購(gòu)房資金和已售公有住房售房款必須用于住房補(bǔ)貼；效益好的企業(yè)，可將住房補(bǔ)貼列入成本；財(cái)政部門(mén)要每年安排專(zhuān)項(xiàng)資金用于發(fā)放各級(jí)機(jī)關(guān)行政單位人員的住房貨幣補(bǔ)貼。
(十二)要發(fā)揮住房公積金“低存低貸”的制度優(yōu)勢(shì)和互助作用，簡(jiǎn)化手續(xù)，放寬貸款申請(qǐng)條件。進(jìn)一步降低貸款擔(dān)保費(fèi)用，減少貸款人的成本支出，擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的覆蓋面。
(十三)進(jìn)一步放開(kāi)住房二、三級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民通過(guò)換購(gòu)住房改善居住條件。取消對(duì)已售公有住房上市交易的限制，允許已售公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)袑?shí)降低交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成增量與存量聯(lián)動(dòng)、銷(xiāo)售與租賃并舉、投資與消費(fèi)并進(jìn)的市場(chǎng)格局。清房工作結(jié)束之后，市房管部門(mén)要盡快提出促進(jìn)已售公有住房上市交易辦法。
五、完善住房供應(yīng)體系
(十四)通過(guò)增加普通商品住房供應(yīng)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理、建立和完善廉租住房制度等措施，完善住房供應(yīng)體系。
(十五)房管部門(mén)負(fù)責(zé)建立最低收入家庭住房保障制度，保障住房和收入雙困家庭基本居住條件，建立和完善保障對(duì)象的準(zhǔn)入審核、公示、輪候及收入增加后退出的機(jī)制。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。資金通過(guò)財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)基金、直管公房出售后凈歸集資金和公積金增值部分解決。
(*)棚戶區(qū)和危舊房改造作為解決中低收入家庭住房和帶動(dòng)住房消費(fèi)的重要途徑，要按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，加快棚戶區(qū)和危舊房改造步伐。
(十七)嚴(yán)禁任何單位搞集資建房，如違反規(guī)定，將追究單位主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任。原有集資建房只能用于解決本單位干部職工住房，且只能以實(shí)際成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)住房面積，超標(biāo)準(zhǔn)部分一律按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。集資建房不得作為商品房對(duì)外出售，違反規(guī)定的，房管和國(guó)土部門(mén)不得給予辦理《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》；已辦理的由申辦單位和發(fā)證機(jī)關(guān)予以糾正。
(十八)適量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，其銷(xiāo)售對(duì)象為市政重點(diǎn)工程項(xiàng)目中的拆遷困難戶、最低保障收入家庭的困難戶。
六、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
(十九)提高市場(chǎng)監(jiān)管水平。在公平市場(chǎng)準(zhǔn)入和鼓勵(lì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，各有關(guān)部門(mén)要盡快完善市場(chǎng)監(jiān)管制度、改進(jìn)市場(chǎng)監(jiān)管方式、提高市場(chǎng)監(jiān)管水平，進(jìn)一步預(yù)防房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。
(二十)加強(qiáng)規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為。強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，盡快建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和不良行為公示制度。對(duì)存在嚴(yán)重不良行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣(mài)和新開(kāi)建設(shè)項(xiàng)目；特別是對(duì)存在拆遷安置遺留問(wèn)題及“爛尾樓”的建設(shè)單位一律不得批準(zhǔn)其新的建設(shè)項(xiàng)目。
(二十一)要嚴(yán)把拆遷審批關(guān)，對(duì)沒(méi)有拆遷計(jì)劃及拆遷安置方案的建設(shè)項(xiàng)目，不得發(fā)放拆遷許可證；對(duì)拆遷資金以及被拆遷人安置不落實(shí)的，堅(jiān)決不準(zhǔn)實(shí)施拆遷。要加強(qiáng)對(duì)拆遷單位和拆遷評(píng)估單位的管理，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定拆遷補(bǔ)償金額，并實(shí)行相應(yīng)的監(jiān)督管理制度。
(二十二)加強(qiáng)拆遷儲(chǔ)備金的管理，凡需拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目，在領(lǐng)取拆遷許可證前，應(yīng)將拆遷補(bǔ)償安置資金全額存入指定金融機(jī)構(gòu)，并由拆遷管理部門(mén)監(jiān)督使用。拆遷結(jié)束要經(jīng)拆遷管理部門(mén)驗(yàn)收合格后，國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等有關(guān)部門(mén)方可辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。
(二十三)對(duì)依法批準(zhǔn)拆遷的建設(shè)項(xiàng)目，被拆遷人如有不同意見(jiàn)，要認(rèn)真耐心地做好說(shuō)服工作；對(duì)不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)依法裁決后，才能實(shí)施強(qiáng)制拆遷。對(duì)不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議且涉及面較廣的拆遷項(xiàng)目，要嚴(yán)格限制采取強(qiáng)制性拆遷措施；確需強(qiáng)制執(zhí)行的，必須嚴(yán)格履行法律手續(xù)。
(二十四)要嚴(yán)把交付使用關(guān)，堅(jiān)決杜絕不合格的商品房進(jìn)入市場(chǎng)。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。
(二十五)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售管理辦法，對(duì)違反規(guī)定擅自銷(xiāo)售商品房的，要加大處罰力度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按商品房預(yù)售款的監(jiān)管規(guī)定，嚴(yán)格履行職責(zé)。
(二*)規(guī)劃部門(mén)對(duì)新建住宅小區(qū)要按照有關(guān)規(guī)定規(guī)劃物業(yè)管理用房；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要按照規(guī)劃要求和物業(yè)管理規(guī)定，建設(shè)物業(yè)管理配套用房，制定物業(yè)管理實(shí)施方案。各區(qū)人民政府參與住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收，指導(dǎo)監(jiān)督開(kāi)發(fā)建設(shè)單位落實(shí)物業(yè)管理方案、物業(yè)管理服務(wù)用房和必要的居委會(huì)用房。
(二十七)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。各有關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格按照徐政發(fā)〔*〕29號(hào)通知要求，制定專(zhuān)項(xiàng)措施，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易以及房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。
七、進(jìn)一步改善投資環(huán)境
(二十八)要進(jìn)一步采取措施，增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公開(kāi)、透明和可預(yù)見(jiàn)性，大力引進(jìn)外來(lái)企業(yè)、資金。
(二十九)繼續(xù)加大對(duì)涉房收費(fèi)的清理力度。認(rèn)真清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各種不合理收費(fèi)，及時(shí)將經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的各項(xiàng)收費(fèi)向社會(huì)公布，要防止中介服務(wù)變相壟斷收費(fèi)和壟斷性行業(yè)濫收費(fèi)，堅(jiān)決制止一些單位和部門(mén)強(qiáng)制消費(fèi)者接受中介服務(wù)。
(三十)有關(guān)職能部門(mén)要簡(jiǎn)化辦事程序，提高工作效率，凡通過(guò)土地市場(chǎng)取得開(kāi)發(fā)權(quán)的項(xiàng)目，各部門(mén)應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)，以最快的速度辦理好各面建設(shè)手續(xù)，努力為投資者提供寬松的服務(wù)環(huán)境。(三十一)市監(jiān)察部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)督監(jiān)察，規(guī)范各職能部門(mén)的行政執(zhí)法行為；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行查處，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
