建委建筑物改造裝修管理意見

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目前，市區(qū)個別單位和個人違法違規(guī)擅自將綜合樓或辦公樓改建為住宅，或?qū)⒆≌纱髴粜透脑鞛樾粜偷龋淖兞?a href="http://www.jiamaocode.com/article/shuzhibaogao/yijian/200906/147742.html" target="_blank">建筑物原批準的使用性質(zhì)，不僅破壞了城市規(guī)劃，給城市基礎(chǔ)設(shè)施的正常運行帶來了很大壓力，而且改造后的建筑物達不到技術(shù)規(guī)范要求，帶來了許多質(zhì)量問題、安全隱患和社會問題。對此，必須嚴格管理，存在問題的要堅決予以制止和糾正。為進一步加強對建筑物（包括構(gòu)筑物，下同）改造、裝修活動的管理，保障工程質(zhì)量和公共安全，維護各方當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《建筑法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《*省建筑市場管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，提出如下意見：

一、加強建筑物改造裝修規(guī)劃管理。本意見所稱改造裝修，是指為使建筑物達到一定的環(huán)境質(zhì)量和使用要求，使用建筑材料對建筑物外表和內(nèi)部進行改造、修飾處理的建筑活動，不包括已確權(quán)給個人的住宅室內(nèi)裝飾裝修。建筑物改造裝修原則上不得改變其使用性質(zhì)；確有特殊情況需要改變的，須在不違反規(guī)劃的前提下，經(jīng)規(guī)劃主管部門審查批準后，方可實施。

二、建筑物改造裝修后的使用性質(zhì)應與土地用途一致。改造裝修后建筑物的使用性質(zhì)與土地原批準用途不一致的，須在辦理工程規(guī)劃許可證前到國土資源部門辦理土地變更手續(xù)，并按規(guī)定補繳土地出讓金。

三、嚴格履行基本建設(shè)程序。凡投資30萬元以上的裝飾裝修工程，應辦理施工圖審查、質(zhì)量監(jiān)督、施工招標投標、安全監(jiān)督、施工許可和竣工驗收備案等相關(guān)手續(xù)；超過50萬元的，還須委托建設(shè)監(jiān)理。涉及改變外觀造型的，應經(jīng)規(guī)劃部門審查批準。

四、從事改造裝修的單位應具備相應資質(zhì)。施工、設(shè)計、監(jiān)理單位須持有相應等級的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承接工程。凡是將建筑物分割改造后對外出售的，改造建設(shè)單位須具有相應的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

五、加強改造裝修工程設(shè)計管理。改造裝修工程須依據(jù)施工圖設(shè)計文件施工。改造裝修工程裝修人須將施工圖設(shè)計文件報施工圖審查機構(gòu)審查，確保結(jié)構(gòu)和消防安全，滿足使用功能。施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查合格的，不得使用。施工中需要修改設(shè)計文件的，應經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位修改；其中對經(jīng)審查批準的設(shè)計文件進行修改的，應報原審查機構(gòu)審查。

六、加強改造裝修工程發(fā)包管理。新建工程的裝飾裝修原則上應與主體工程一并發(fā)包。確有特殊原因不能一并發(fā)包的，可在經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準的基礎(chǔ)上，由總包單位通過招標進行分包，簽訂分包合同并經(jīng)審查備案，辦理施工許可證后方可施工。與主體工程一并發(fā)包的裝飾裝修項目，應隨主體工程一并辦理招標投標和施工許可手續(xù)。改造裝修人不得將項目分解，規(guī)避招標投標管理和施工許可管理。

七、加強改造裝修工程施工管理。改造裝修不得拆改建筑物主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)或加大荷載。確需拆改或加大荷載的，應經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位對設(shè)計方案的安全性進行審定后，方可進行改造裝修。改造裝修應保證建筑物的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全，嚴格執(zhí)行相關(guān)的質(zhì)量標準，遵守有關(guān)施工和安全的強制性規(guī)范。危險房屋或驗收不合格的房屋不得改造裝修。改造裝修過程中，應當采取有效措施，加強對易燃材料的管理，嚴格遵守操作規(guī)程，做好安全防范工作；嚴格控制施工現(xiàn)場各類粉塵、有害氣體、固體廢棄物、噪音、振動等對環(huán)境的污染和危害；對建筑外立面的裝修部位及相關(guān)區(qū)域，要按主管部門要求實行有效圍擋，維護城市容貌；改造裝修所產(chǎn)生的廢棄物，應及時清運，并按照城市管理部門指定的位置、方式和時間堆放，嚴禁亂丟亂倒。

八、加強改造裝修工程竣工驗收備案管理。改造裝修工程竣工后，應經(jīng)質(zhì)量檢測機構(gòu)進行室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測，并達到國家規(guī)定標準。有關(guān)單位要按照建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（建設(shè)部令第78號）和《*海市實施房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法細則》（*建發(fā)（2*）13號）的有關(guān)規(guī)定，對改造裝修工程進行竣工驗收，經(jīng)建設(shè)主管部門備案后，方可交付使用和辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。改造后使用性質(zhì)為住宅或公寓類的項目，還要委托物業(yè)管理。

九、加大宣傳力度，維護業(yè)戶知情權(quán)。建設(shè)主管部門要通過電視、廣播、報刊等渠道，加大宣傳力度，讓建設(shè)單位明確其改建裝修需履行的基本建設(shè)程序、一旦違反規(guī)定建設(shè)需承擔的責任；對出售房屋，要讓購房人明確購買此類房屋的利弊，做到謹慎置業(yè)，特別在辦理產(chǎn)權(quán)證前，房管部門應對購房戶的知情情況進行把關(guān)，要求建設(shè)單位向購房業(yè)戶提交房屋使用說明書。

十、加大對違法違章改造裝修行為的查處力度。各級各有關(guān)部門要依據(jù)《建筑法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地法》、《招標投標法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，加強對改造裝修工程的監(jiān)督管理，嚴肅查處建設(shè)單位及參建企業(yè)違反基本建設(shè)程序和違法違規(guī)承接工程等行為，杜絕裝飾裝修過程中擅自改變使用性質(zhì)、變動建筑主體、改變承重結(jié)構(gòu)和亂砸亂建、使用有害物質(zhì)含量超標材料等現(xiàn)象。