房管局加強農村住房建設改造意見
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*市人民政府關于推進農村住房建設與危房改造的意見
各縣(區)人民政府,開發區管委會,市政府各部門、各直屬事業單位,市屬各大企業,各高等院校,中央、省駐濱各單位:
為深入貫徹國家和省關于擴大內需、改善民生、促進經濟增長、推動城鄉經濟社會一體化發展和加快社會主義新農村建設的決策部署,根據《山東省人民政府關于推進農村住房建設與危房改造的意見》(魯政發〔2009〕17號),結合我市實際,制定本意見:
一、基本原則
(一)政府主導,多方協作。各級政府要充分發揮主導、協調作用,整合各項扶持“三農”的資金和優惠政策,采取“以獎代補、先干后補”,“銀行貸款、政府貼息”以及政府集中招標采購大宗建材進行實物補助等方式,統籌安排農村住房、基礎設施與公共服務設施及環境建設,最大限度地發揮資金與政策的導向和帶動作用。
(二)統籌兼顧,循序漸進。堅持統一規劃、集約用地、規模開發、配套建設,制定并實施引導農村住房建設與危房改造的相關政策,確保農村住房建設與危房改造與節地、節能、環保有機結合,與加快基礎設施建設、完善公共服務同步推進,努力實現農民居住由分散向集中轉變、由平房向樓房轉變、由村莊向新農村社區轉變,促進人口向城鎮集中、產業向園區集中、耕地向規模經營集中。要學習借鑒“諸城經驗”,把此項工作與新農村社區建設結合起來,堅持規劃先行、試點先行、以點帶面、穩步實施,成熟一戶、建成一戶,成熟一村、啟動一村,成熟一批、改造一批,分期分批,有序推進。
(三)市場運作,多元融資。要發揮市場對資源配置的基礎性作用,積極探索農村住房建設的新機制、新路子。城中村、城邊村、鄉鎮駐地村、經濟強村等要率先引入市場機制,制定激勵措施,引導鼓勵有實力的開發企業、建設企業參與開發建設。
(四)惠及群眾,改善民生。農民是農村住房建設與危房改造的主體,要充分調動農民建設美好家園的積極性、主動性和創造性,真正把好事辦實,把實事辦好。要妥善處理農村住房建設與危房改造中的拆遷、用地、補助以及建設質量、資金等問題,堅持陽光操作,強化部門監管,接受社會監督。
二、工作目標及任務
(一)農村住房建設。從2009年起,用3年時間實施農村住房建設工程,確保每年新建農房2萬戶,力爭達到2.6萬戶,3年直接拉動投資100億元左右。
(二)農村危房改造。從2009年起,力爭用5年時間基本完成全市1.6萬戶農村危房改造任務。
(三)農村基礎設施和公共服務設施建設。加快推進城市基礎設施向農村延伸、公共服務向農村覆蓋,統籌安排、配套建設村莊道路、供水、排水、污水和垃圾處理、沼氣和供氣、集中供熱及科教文衛等設施,力爭5年內全市農村道路由“村村通”逐步向“網絡化”、“村內通”延伸,基本實現村莊“硬化、凈化、亮化、綠化、美化”。
三、實施步驟和工作要求
在深入調查摸底的基礎上,科學合理編制“三類”規劃,積極穩妥推進農村住房建設與危房改造。
(一)科學進行規劃設計。
1.縣域村鎮體系規劃編制工作。以縣(區)為單位,依據城市總體規劃,結合新一輪土地利用總體規劃修編,綜合考慮當地地形地貌、地質條件、歷史沿革、人文資源等因素,按照改造城中村、整合城邊村、建設中心村、合并弱小村、治理空心村、培育特色村、搬遷不宜居住村的要求,編制或調整縣域村鎮體系規劃,合理確定中心鎮、一般鄉鎮、中心村、基層村的區位和規模,合理安排農田保護、生態涵養、基礎設施、產業發展等空間布局,合理確定需要撤并的村莊和搬遷時序。2.農村住房建設與危房改造規劃編制工作。以縣(區)為單位,盡快制定農村住房建設三年(2009—2011年)與危房改造五年(2009—2013年)規劃,按照建改結合的要求,合理確定年度建設改造計劃和建設時序,優先確定2009年的目標任務。
3.農房集中連片建設或改造項目詳細規劃編制工作。根據農村居民實際需求,結合當地風俗習慣、文化傳統、建筑風格,組織搞好新型農房詳細規劃和工程設計,同時為自建房農戶免費提供設計圖樣和技術咨詢。在選點布局、戶型設計、基礎和公共設施配套等方面,充分考慮農民的實際需要,合理確定農房建設標準和抗震等級,引導農民建設布局合理、功能齊全、安全實用、經濟美觀的“百年住宅”。
縣域村鎮體系規劃、農村住房建設與危房改造規劃務必于2009年6月底前全部完成。農村住房建設三年規劃與危房改造五年規劃及年度計劃要及時上報市政府審批。
(二)分類推進農村住房建設。
1.城中村和城邊村要結合舊城改造和新區建設,運用房地產綜合開發模式進行整建制改造、集中連片開發,倡導相鄰村莊捆綁式連片開發。
2.鄉鎮政府(街道辦事處)駐地村莊要按照小城鎮建設規劃搞好建筑設計,逐步建設改造成為城鎮社區,吸納周邊村莊農戶入住。國家重點鎮、省市級中心鎮和經濟強鎮要率先建成城鎮社區。
3.中心村、經濟強村和大企業駐地及周邊村莊要按照農村新型社區的標準,統一組織建設集中居住區,配套建設基礎設施和公共服務設施。可通過宅基地置換方式,集中建房改善農民居住條件,吸納擬撤并村莊的農戶,拓展發展空間。4.縣域村鎮體系規劃確定保留的基層村莊要結合村莊整治開展農房建設,同步配套建設相應基礎設施。空心村要通過實施舊村改造,最大限度地減少閑置土地。5.縣域村鎮體系規劃確定搬遷合并的弱小村、偏遠村一律停批宅基地,通過提供優惠條件引導農戶到小城鎮和中心村購房、建房,或按規劃實施整村搬遷。對50戶以下的村莊要先行遷建,對交通條件差、不宜居住的村莊要盡快實施整村搬遷。
(三)采取多種途徑改造危房。區分輕重緩急,采取多種方式,分期分批實施,從住房最困難、住房需求迫切的群眾入手,優先安置無房戶和整體危房戶,重點扶助農村低收入危房戶特別是優撫對象、農村低保戶和殘疾人危房戶。1.對鰥寡孤獨人員,可通過新建和擴建敬老院、社會福利院等方法進行安置。對殘疾人家庭可通過助殘資金扶持、個人適當籌資等渠道,解決危房改造資金。貧困殘疾人危房改造任務要于2011年底前全部完成。
2.對結構尚好的危房,可采取工程方法修繕加固或更換部分構件,確保居住安全。
3.對規劃保留村莊中因年久失修、殘損破舊而無法采取工程方法消除安全隱患的危房,可由政府或村集體投資,幫助農戶拆除舊房,在原宅基地重建或擇址新建,產權歸村集體所有。原房主愿意自行拆除并交還宅基地的,可給予一定補助。鼓勵村民到中心城區、小城鎮和經濟強村購買、新建住房。4.有閑置房屋的鎮、村集體,可將其閑置房屋用于安置危房住戶。5.整體改造或遷建的村莊,應在農民集中居住區內配套建設部分周轉房或老年公寓,用于解決農村低保、五保家庭住房問題。對購房、建房有困難的貧困農戶,可由政府或村集體給予一定扶助。6.將城中村、城邊村的困難群眾逐步納入城市住房保障范圍。
四、政策扶持
(一)資金政策。
1.各級政府設立專項資金,對農村住房建設與危房改造給予資金支持,即可對新建住房農戶進行直接補助,又可對項目開發單位和自建房農戶給予貸款貼息。市財政從2009年開始設立專項資金,采取“以獎代補”方式對各縣(區)給予獎補。2.統籌安排土地出讓收益用于農村住房建設和危房改造。3.按國有土地出讓平均收益的20%提取的農業土地開發資金和部分新增建設用地土地有償使用費,統籌用于村莊“騰空地”開發整理和復墾。4.對實行城鄉建設用地增減掛鉤試點形成的土地增值收益,除國家規定用途外,其余部分可全部用于農村住房建設和危房改造。5.城市維護建設稅新增部分,主要用于村鎮規劃編制、農村基礎設施建設和維護。6.城市規劃區內城中村、城邊村和建制鎮駐地村莊進行統一建設改造,用于安置農村居民的住房,按規定減免有關行政事業性收費;城市規劃區外舊村改造、整體遷建和農民自建住房,不收任何費用,嚴禁搭車收費,更不允許自立項目亂收費。嚴禁向城市居民出售集體土地性質的住房。7.引導和鼓勵社會各界積極捐資捐物、投工投勞,無償提供規劃、設計、監理等技術服務,支持農村住房建設、危房改造及配套設施建設。
(二)用地政策。
按照“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策,堅持最嚴格的耕地保護和節約集約用地制度,堅守耕地紅線,確保耕地和基本農田數量不減少、用途不改變、質量有提高。1.農村住房建設選址要盡量利用原有建設用地,確需新增建設用地的,要利用未利用地和劣等地,盡量不占或少占耕地。2.對農村住房建設和危房改造涉及的新增建設用地,在年度土地利用計劃安排上,適當拿出部分用地指標予以保障,并比照鄉鎮、村公益事業用地,依法辦理集體建設用地手續。3.要積極利用國家“城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤”的政策,合理安排掛鉤范圍和規模,最大限度地改造農村居民點。對節約的建設用地指標,除統籌安排農村住房建設和危房改造及公益事業建設外,可置換為城鎮建設用地,并通過招標、拍賣、掛牌出讓方式實現土地收益最大化,獲取的土地級差收益用于農村住房建設、危房改造和農村基礎設施建設。4.對集中連片進行村莊建設改造的,優先安排土地整理復墾項目,實現土地整理與農房建設有機融合。5.村集體開展舊村改造節省出來的土地,復墾后由村集體組織管理使用。節約騰出的建設用地指標,可在全市范圍內調劑使用。6.在城市和建制鎮規劃區內集中建設出售給本村村民的住宅樓,應根據當地經濟發展水平、村莊地理區位、村民意愿等因素,確定建設用地供應方式。由村民集資、政府或村集體統一組織建設的農村住房,其建設用地可劃撥供應,此類農村住房參照經濟適用住房辦法管理;采取商業運作方式連片開發的農村住房,其建設用地可采取招標、拍賣、掛牌等方式供應,此類農村住房按商品住房管理。7.對符合規劃和宅基地審批條件而沒有宅基地的農戶,由縣、鄉兩級政府統籌協調,為其解決宅基地。8.對拆除舊住房、交還宅基地的農戶,可給予一定經濟補償。
(三)信貸政策。
1.全力爭取市外金融機構和積極引導鼓勵市內各金融機構參與我市農村住房建設。2.資信優良的房地產開發和建筑施工企業,在參與農村住房建設時,市內金融機構要簡化審批流程,優先為其提供貸款。3.對符合條件的自建房農戶可提供小額貸款。4.具備條件的縣(區)政府,可利用現有投融資機構,也可組建國有獨資或股份制開發建設公司,作為農村住房集中建設改造項目的投融資主體,以項目資產及其收益為擔保和質押,向金融機構申請貸款,進行拆遷安置、土地整理和項目建設。
(四)產權政策。
對農村住房,由縣級政府根據土地性質,依法核發土地使用證和房產證,進行權屬確認,維護農民合法權益。村莊整合改造建設農民住房,涉及占用國有土地的,向產權人頒發國有土地使用權證和房屋所有權證;涉及占用集體土地的,向產權人頒發集體土地使用權證和房屋所有權證(注明集體土地)。要按照《房屋登記辦法》(建設部第168號令)的規定,確定房屋權屬,建立房屋登記簿,依法進行登記。對騰退、調整和改建前后的土地,在村民協商、處理好利益關系的基礎上,依法確定土地權屬。堅持“一戶一宅、建新拆舊”,鼓勵農民拆除危舊房、交還宅基地。嚴禁向城市居民出售集體土地住房。
五、加強組織領導,抓好責任落實
(一)加強組織領導。市已成立農村住房建設與危房改造工作領導小組,市政府相關領導任組長、副組長,市建設、規劃、房管、發改、財政、國土資源、經貿、教育、監察、民政、交通、供電、通信、農業、水利、衛生、審計、人民銀行等部門、單位負責人為成員,領導小組辦公室設在市建設局。各縣(區)要成立相應的組織機構。
(二)明確各級責任。農村住房建設與危房改造工作,由各縣(區)政府、開發區管委會負總責,各鄉(鎮、辦)抓落實。各縣(區)政府主要領導親自抓,分管領導靠上抓,有關部門具體抓,一級抓一級,層層抓落實。堅持定期督查調度,層層簽訂責任書,年終檢查考核;堅持一月一調度,一季一通報,每年底檢查考核。對符合土地利用總體規劃和城市規劃、村鎮規劃,達到施工條件的農村住房建設項目,各級、各有關部門、單位要開辟行政審批綠色通道,簡化程序,提高效率。
(三)部門分工合作。各級、各有關部門根據各自職能,各負其責,加強溝通協調,形成工作合力,扎實推進農村住房建設與危房改造工作。
建設部門:發揮好牽頭作用,抓好農房建設與危房改造調查摸底、技術指導、情況調度、建房數量認定等工作。
規劃部門:切實抓好“三類”規劃編制。
房管部門:負責確定房屋權屬,依法進行房屋登記。
發改部門:負責安排年度投資計劃,積極爭取國家和省政策支持。
財政部門:負責財政資金安排,積極爭取中央和省財政補助。
國土資源部門:負責解決農房建設與危房改造用地問題,組織開展城鄉建設用地增減掛鉤試點,抓好農村土地整理、土地復墾。
經貿部門:負責組織相關工業、流通企業積極參與農房建設。
教育部門:負責抓好農村中小學校舍建設和改造。
監察部門:嚴格監督,及時查處違紀行為。
民政部門:做好農村低保戶、五保戶、優撫對象等特困家庭認定,認真組織實施農村低保戶、五保戶、優撫對象等特困家庭的住房救助,搞好農村敬老院和福利院擴建,發動社會捐助。
交通部門:負責繼續抓好公路和客車“村村通”工作,并協助鄉(鎮、辦)編制村莊道路規劃,推進農村交通發展。
供電、通信部門:對城鎮規劃區外村莊改建為集中居住區的,要繼續執行國家扶持農村發展的有關政策,并負責搞好集中居住區外的電力、通信設施投資和建設。
農業部門:負責農村沼氣建設。
水利部門:負責農村飲水安全工程建設。
衛生部門:抓好農村醫療衛生設施建設。
審計部門:對財政專項資金使用和有關政策措施落實情況進行審查和監督。
人民銀行、銀監局:積極引導轄區內銀行機構為全市農房建設與危房改造提供有力的信貸支持。
(四)強化監管力度。各縣(區)、開發區要依據有關法律法規和地方經濟條件制定本地農村住房建設與危房改造實施辦法,切實保證農村住房建設與危房改造工作的順利實施,維護農村住房建設與危房改造當事人、土地使用權人的合法權益。要建立完善的公示和群眾意見征集制度,充分尊重群眾的知情權和參與權,最大可能地滿足大多數群眾的合理要求;建立嚴密審核和使用透明的資金撥付制度,加強財政監督、審計監督和社會監督,對相關資金實行專賬專戶、專款專用。農村住房建設,無論在城市規劃區內,還是在城市規劃區外,都要按法定建設程序實施,認真辦理規劃許可、建設用地審批、施工圖設計審查、招標投標、施工許可、質量安全監督、工程監理、竣工驗收備案等手續,按照事權范圍,市、縣兩級建設行政主管部門和鄉鎮政府要加強監督管理,確保新建農房質量、安全不出問題。
(五)進行廣泛宣傳。利用廣播、電視、報紙、網絡、宣傳欄和標語等多種形式,進行廣泛深入宣傳發動,營造有利于農村住房建設與危房改造工作健康開展的良好社會氛圍,及時報道、積極宣傳好典型、好經驗、好做法,引導社會各界廣泛參與,為改善農村人居環境做出積極貢獻。
