促房地產業發展思考

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近年來，我省房地產業在自我發展和宏觀調控中不斷發展壯大，總體上呈現持續、穩定、快速發展的格局，成為推動全省國民經濟和社會發展的新增長點和重要支撐。*7年，面對房地產市場熱度有增無減，房價持續上漲狀況，國家加大了調控力度，打擊房地產市場中的投機行為，抑制房價過快上漲。本文從*7年我省房地產市場運行特點及房貸新政對市場的影響進行分析，提出要進一步加強對房地產市場的引導、規范和管理，及時調整發展戰略，加大住房供應結構調整，加快保障性住房建設力度，促進我省房地產市場健康穩定發展。

近年來，我省房地產業在自我發展和宏觀調控中不斷發展壯大，總體上呈現持續、穩定、快速發展的格局，成為推動全省國民經濟和社會發展的新增長點和重要支撐。*7年，面對房地產市場熱度有增無減，房價持續上漲狀況，國家加大了調控力度，打擊房地產市場中的投機行為，抑制房價過快上漲。我省認真實施國家宏觀調控措施，及時調整發展戰略，進一步加強對房地產市場的引導、規范和管理，加大住房供應結構調整，加快保障性住房建設力度，促進我省房地產市場健康穩定發展。

一、房地產市場運行特點

1、投資持續增長，建安投資帶動作用增強。*7年，全省房地產開發投資1132.49億元，比上年增長43.8%，增幅雖比上年回落1.9個百分點，但與城鎮固定資產投資相比，增幅高出4.1個百分點，占城鎮固定資產投資的比重為29.3%，所占比重比上年高出0.8個百分點，拉動城鎮固定資產投資增長12.5個百分點。

從投資結構看，建安投資快速增長，主要是新開工項目大量增加和建安投資價格上漲的推動。*7年，全省建安投資620.96億元，增長46.7％，增幅比上年提高28.1個百分點，占全部房地產開發投資的比重由上年的53.8%提高到54.8%，拉動全省房地產開發投資增長25.1個百分點；土地購置費支出451.90億元，增長47.7%，增幅雖比上年回落79.1個百分點，但占全部房地產開發投資的比重有所擴大，由上年的38.9%提高到*7年的40.0%。

從投資區域分布看，莆田市投資總量全年增長90.4%、三明市增長79.4%、廈門市增長61.6%，增幅分別居全省前三位；福州市增長25.0%，占全省投資總量由上年的38.3%降低為33.2%，泉州市增長31.3%，龍巖市增長39.8%。增幅分別低于全省平均水平。

2、新開工面積高速增長，供應量明顯增加。新商品住宅項目的陸續開工建設，推動新開工面積強勁增長。*7年，全省新開工面積達3882.10萬平方米，比上年增加1385.09萬平方米，比上年增長55.5％，創*0年以來的新高，增幅比上年提高41.8個百分點，新開工面積占商品房施工面積的40.5%，所占比重較上年提高4.8個百分點。商品房竣工面積1710.32萬平方米，比上年增加302.00萬平方米，增長21.4％，增幅比上年提高32.0個百分點。商品房新開工面積、竣工面積持續擴大，使房地產市場商品房供應量明顯增加，市場供求關系明顯緩解。

3、商品房銷售平穩，房價持續上漲。住房價格持續上漲和房貸新政的出臺，在一定程度上抑制了投資投機需求，商品房銷售趨于平緩。*7年，全省商品房銷售面積2421.30萬平方米，比上年增長19.8%，增幅比上年回落12.3個百分點。其中：福州市、廈門市增幅分別比上年回落25.1、34.9個百分點，兩市商品房銷售面積占全省的47.2%，所占比重比上年下降7.1個百分點。從套型結構看，套型面積90平方米以下銷售量占14.1%，套型面積140平方米以上銷售量占16.4%。銷售面積平穩增長的同時，商品房銷售額則呈快速增長。全省商品房銷售額1134.27億元，增長40.5%，增幅明顯快于同期銷售面積的增幅，商品房銷售額的快速增長從另一個角度也反映了全省商品房價格的上漲情況。*7年，全省房地產市場總體上價格漲幅仍然較大，據*調查總隊監測，福州、廈門、泉州三市新建商品住房銷售價格指數分別比上年上漲8.1%、7.3%、7.1%。

4、土地購置減少，成交價格不斷攀升。*7年，全省土地購置面積1645.99萬平方米，比上年減少47.30萬平方米，比上年下降2.8%，下降幅度比上年（下降7.1%）減緩4.3個百分點，其中：福州市、廈門市、泉州市分別下降41.3%、29.4%、44.0%，降幅均在70%以上，表明我省土地供應正在減少。全省土地成交價款398.47億元，在上年增長96.2%的基礎上，又增長43.7%。平均地價2421元/平方米，比上年上漲784元，增長47.9%。其中：福州市、廈門市平均地價分別為5842、12201元/平方米，分別增長1.1倍、1.2倍。土地成本作為房地產開發的主要成本和房價構成的主要要素之一，其價格的大幅攀升勢必會影響房價的上漲。

5、房貸持續增長，新增貸款量減少。*7年房地產類貸款較快增長，但10月以后新增貸款量減少。截至*7年12月末，全省房地產類貸款余額2214.76億元，比上年增長46.5％，比年初新增693.41億元，12月新增31.25億元，比1-9月月均新增貸款量減少37.8億元。其中，房地產開發貸款余額791.19億元，增長44.7%，比年初新增235.28億元，12月僅新增9.49億元，比1-9月月均新增貸款量減少14.9億元；個人住房貸款余額1236.58億元，增長51.0％，比年初新增417.55億元，12月新增12.15億元，為全年最低增量，比1-9月月均新增貸款量減少25.59億元。

二、房地產市場宏觀調控效果初顯

1、住房供應結構調整加快。自“國六條”實施以來，特別是*7年以來，全省各地加大對住宅供應結構的調整，以逐步實現90平方米以下戶型占比達到70%的目標。*7年，全省90平方米以下住宅投資171.35億元，比上年增長78.4%，占住宅開發投資的22.1%，所占比重比上年提高3.3個百分點；90平方米以下新開工面積883.43萬平方米，增長2.2倍，占新開工住宅面積的28.4%，所占比重比上年提高14.7個百分點；90平方米以下竣工面積186.30萬平方米，增長26.2%，占竣工住宅面積的13.9%，所占比重比上年提高0.8個百分點。

2、經濟適用房建設力度加大。為解決低收入家庭的住房困難問題，我省認真貫徹落實《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[*7]24號文），經濟適用房建設力度加大。*7年，全省經濟適用房開發投資16.77億元，比上年增長36.7%，增幅比上年提高31.3個百分點；經濟適用房施工面積270.52萬平方米，增長97.2%，占住宅施工面積的3.6%，比上年提高1.1個百分點；經濟適用房新開工面積157.70萬平方米，比上年增加124.83萬平方米，增長3.8倍，占住宅新開工面積的5.1%，比上年提高3.5個百分點；經濟適用房竣工面積70.38萬平方米，增長82.3%，占住宅竣工面積的5.2%，比上年提高1.8個百分點。

3、土地開發面積大幅提升。隨著國家加大對閑置土地的處置力度，土地開發面積大量增加，待開發土地面積增速大幅回落，囤地現象減少。*7年，全省完成土地開發面積1127.00萬平方米，比上年增加416.35萬平方米，增長58.6%，增幅比上年提高60.7個百分點，扭轉了上年增幅下降的局面。待開發土地面積1145.21萬平方米，增長1.7%，增幅比上年回落102.5個百分點。土地開發面積占土地購置面積的比重為68.5%，占待開發土地面積的比重為98.4%。

三、房貸新政對市場的影響

為抑制過快上漲的房價，打擊樓市中的投機行為，*7年國家出臺了一系列調控政策，加大房地產市場宏觀調控力度。9月份央行和銀監會聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，要求嚴格房地產開發貸款管理和嚴格規范土地儲備貸款管理，并提高第二套貸款購房的首付比例和貸款利率。從緊的房貸新政對房地產市場的影響十分明顯。

1、市場交易明顯減少。房貸新政出臺后，市場觀望氣氛漸濃，消費者持幣待購，惜售現象重回市場。*7年，全省商品房銷售面積增幅比上年回落12.3個百分點，其中福州市、廈門市增幅分別回落25.1和34.9個百分點。存量房交易明顯減緩，*7年，全省存量房成交1249.05萬平方米，比上年增長0.9%，增幅比上年回落16.1個百分點。10月份以后，福、廈市場出現了“有價無市”跡象。一是在售樓盤銷售進度明顯放緩。福州市11月份新開樓盤大部分僅銷售20%左右，較好的也才50%多，與先前樓盤開盤當天就銷售80-90%形成鮮明對比；廈門市10-11月銷售的商品住宅僅占同期批準預售面積的53%。二是存量房成交量明顯萎縮，福州市11月份存量房市場委托賣房房源比8月份以前增加了20%，但成交量卻下降50%左右；廈門市11月份存量房成交13.27萬平方米，在10月份環比成交量下降25.7%的基礎上，又下降11.8%。

2、土地拍賣市場降溫。*7年福廈兩地土地市場十分火爆，出現了大量地價房價“倒掛”現象，即招標、拍賣、掛牌等公開出讓土地的樓面地價接近或高于同地段在售新建房屋的價格，推高了周邊在售樓盤的銷售價格，形成了地價房價的相互推高的惡性循環。福州市在9月11日萬科以27.8億元拍得地塊后，幾乎所有項目房價隨即抬高1000多元/平方米。10月份以后，火熱的土地市場驟然進入了盤整期，土地紛紛流拍。福州市*7年最后的10幅地塊共有8幅地塊流拍、流掛；廈門市12月21日年內最后一次土地拍賣6宗地也有4宗“流拍”。

3、企業面臨重新“洗牌”。銀行貸款規模收緊，開發貸款門檻提高，加大了開發企業通過銀行融資難度。融資難是開發商面臨的共同困境，一些地方的開發商由于難以籌措資金，不得不將手中的土地轉賣或以項目、股權來融資，房地產市場開始進入了“大魚吃小魚”的兼并時代，中小發展商正在不斷被實力雄厚的大發展商兼并。*7年，全省房地產開發企業有2693家，比上年下降2.3%，其中資質等級2級以下的企業比上年減少74家。存量房交易的減少，直接造成一批中小型房地產中介機構生存困難，房產中介關閉門店乃至中介倒閉現象頻頻出現。*7年，福州已有40多家房產中介相繼倒閉。

四、*8年展望和發展建議

展望*8年，支撐房地產市場持續發展的因素依然存在。一是我省經濟持續快速增長是支撐房地產市場的最基本、最主要的因素；二是城市化進程加快拉動購房需求。我省城鎮化水平到2010年將達到52%，城鎮人口將年增約50萬人，這部分城市新增人口將產生大量的住房需求；三是婚齡人口對住房的需求。目前25-45歲是住房消費的主要群體，其中25-35歲正處于婚戀期，他們對住房需求呈現剛性。因此，要進一步深化宏觀調控，使一系列政策得到落實執行，使房地產業逐步實現理性回歸，保持我省房地產市場持續、健康發展。

1、采取措施著力調整住房供應結構。著重抓好住房供應結構調整優化，大力增加普通商品住房供應，對商品住房價格上漲較快的地區，開展限價房和商品租賃房建設，限房價、限套型標準、限銷售對象，逐步解決“夾心層”群體的住房問題。進一步落實有區別的稅收政策以及信貸政策，對購買非自用或套型建筑面積90平方米以上的住房貸款，首付款比例不得低于30%；對項目資本金比例達不到35%的房地產開發企業，不發放貸款。積極發展節能省地環保型住宅，嚴格控制大套型商品住房建設，繼續停止別墅類用地供應。繼續培育房屋租賃市場，盤活存量房地產，促進一級市場發展，鼓勵開發企業和機構投資進入房屋租賃市場。

2、加快保障性住房建設力度。解決低收入家庭住房問題是各級政府義不容辭的責任。要按照國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的統一部署，以及《經濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》的有關要求，從“構建和諧社會”出發，建立健全分層次的住房供應保障體系。穩步加大廉租房的建設比重，加快健全廉租住房制度，讓經濟特別困難的群體能夠租得起，有房住。根據廉租住房需求，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面。嚴格控制經濟適用住房建設標準，嚴格上市交易管理，完善經濟適用住房申請、審核、公示制度，加大對銷售環節管理，嚴肅查處開發企業和經濟適用住房管理部門的違規行為，確保經濟適用住房真正用于解決低收入家庭住房困難。通過建立較為完善的住房保障機制，來彌補市場調節機制的不足。

3、建立科學的土地供應系統。土地是稀有不可再生資源，要以科學發展觀為指導，合理、節約使用土地資源，充分優化土地資源的配置。發揮城市規劃的調控作用，保證土地使用結構的合理性，合理確定各類房地產用地的布局和比例，優先落實經濟適用房、普通商品房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目。加強土地出讓管理，將套型結構比例、建設標準及各項規劃指標列為土地出讓的前置條件，明確項目的開工、竣工時間，并加強批后項目動態監管，嚴格按約定條件進行開發建設。

4、加大房地產市場規范和監管力度。抑制投資性和投機性住房需求，建設、房產、土地、統計等部門應加強配合，建立定期市場分析研究機制，共同做好市場監測分析。加強房地產市場正面報道和宣傳力度，正確引導房地產市場投資消費。加強對房地產市場的監管，建立房地產業的信息收集、、分析系統，將所有的房地產交易活動納入統一的政府控制系統之中，堅決打擊開發商囤積土地、捂盤惜售現象，加大房地產市場整治力度，建立房地產企業信用檔案，懲戒市場失信主體，促進公平競爭和優勝劣汰。

5、提倡正確的消費觀念，引導住房梯度消費。貨幣分房制度改革和貸款消費觀念的深入，使得中國噴發出巨大的購買能力，房地產市場明顯出現了透支及奢侈消費的現象。住房改革短短幾年時間，我國住房自有率達到80%左右，歐美國家一般在30%～68%。因此，要堅持正確的輿論導向，提倡正確的消費觀念，引導廣大居民樹立梯度住房消費理念，消除一次到位的住房消費誤區，倡導消費者在不同年齡段、不同收入水平，選擇不同的住房消費方式，逐步實現人人享有適當住房。