低風險項目投資

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低風險項目投資范文第1篇

【關鍵詞】投資風險；企業(yè)投資；控制措施

0.概述

房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指企業(yè)的業(yè)主運用科學的理論與方法，依據(jù)社會與市場的需要及企業(yè)的主客觀條件，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為；對房地產(chǎn)的開發(fā)、買賣、租賃、抵押、典當與租售后服務等活動的全過程，予以決策、運籌、組織與協(xié)調(diào)，以保證動態(tài)地最優(yōu)化地實現(xiàn)企業(yè)的總目標.地產(chǎn)投資形式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；為了出租經(jīng)營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的地產(chǎn)投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產(chǎn)也是地產(chǎn)投資；企業(yè)建造工廠、學校建設校舍、政府修建水庫等等，都屬于地產(chǎn)投資。

1.風險概算

1.1客觀風險性

房地產(chǎn)項目投資過程主要包括獲取土地使用權(quán)，規(guī)劃設計與方案報批，簽署有關合作協(xié)議，施工建設與竣工驗收市場營銷與物業(yè)管理。風險存在于客觀事件發(fā)展變化的整個過程中，地產(chǎn)投資也不例外，由于地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會陷于被動，甚至債息負擔沉重，導致破產(chǎn)倒閉。例如在工程成本層面房地產(chǎn)是這樣計算的：承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和×10%=90～180元/平方米；上交國家各種稅費（總造價3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。沒有算精裝修，一般造價約為1000～2000元/平方米，高檔小區(qū)可達3500元以上。再加設計費和監(jiān)理費、土地費、廣告、策劃、銷售費等等成本加起來也算是造成目前高房價的幾個因素。由于房地產(chǎn)物業(yè)本身的特點和地產(chǎn)投資的特點，市場的不同的風險因素，導致風險呈現(xiàn)多樣性和相互的關聯(lián)性。而風險因素反映在投資過程中，在時間上、地域上、投資結(jié)果上呈現(xiàn)出不確定性，不確定因素本身的變動程度和影響能力決定了項目風險的不確性。由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常而造成損失的可能性，如地震、洪水、風暴、雷電、海嘯、旋風等。這類風險出現(xiàn)的機會較低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害相當嚴重，輕則增加成本、延長工期，重則導致投資的徹底損失。對于這些危害的防范，開發(fā)商一般可采用投保的方式來減少或避免損失。但是，投保之前，如果能對該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等做一定的了解分析，可以減少投保成本，從而增加投資收益。

1.2不確定性

任何市場的供給予需求都是動態(tài)的和不確定的，這種房動態(tài)的不確定性決定市場中的經(jīng)營者收入的不確定性，地產(chǎn)市場中的經(jīng)營者所承擔的這種風險比其它市場要大些，因為房地產(chǎn)商品的價值受供求影響的幅度很大。只有對房地產(chǎn)供求關系做出客觀的判斷并進行科學的預測，把握房地產(chǎn)市場供求變化的客觀規(guī)律，有可能避免該風險才的發(fā)生。市場競爭風險是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供市場營銷競爭激烈，終給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的推最給過多，廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調(diào)查分析不足所引起的，對市場把握是能力的不足，在企業(yè)提價的“時滯”上，特別是在高通貨膨脹期。購買力也會影響消費者，在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產(chǎn)商品的消費需求，這樣導致房地產(chǎn)企業(yè)的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實體是不能移動的，這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動性差、變現(xiàn)能力弱。其次，由于房地產(chǎn)價值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)企業(yè)在急需現(xiàn)金的時候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投收益，所以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了變現(xiàn)收益上的不確定性。

1.3企業(yè)自身風險產(chǎn)生的主要原因

（1）購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款。

（2）企業(yè)運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能。國八條后部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下降，住房限購措施加上更高的抵押貸款利率，而多數(shù)開發(fā)商95%的現(xiàn)金流都來自于住房銷售，不少人開始擔心房地產(chǎn)商能否抵御住本次樓市的銷量“寒冬”。

1.4政策風險

2008年伴隨著全球金融危機蔓延世界各地，中國采取救市措施，但增發(fā)絕大部分資金未落到實體經(jīng)濟行業(yè)，導致實體經(jīng)濟萎縮，而房地長行業(yè)迅速催漲，并在房地產(chǎn)行業(yè)集中了大量閑置資金，房產(chǎn)價格持續(xù)走高，導致社會財富分配不均，使大部分人喪失購買房屋的能力，造成房地產(chǎn)市場的極大風險；國家在這種情況下出臺“國八條”和“國十條”調(diào)控房價繼續(xù)走高趨勢，相信房價將會積極回歸合理價位，同時是消費者和生產(chǎn)經(jīng)營者同事獲利，使房地產(chǎn)市場向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。2012年1月份，上市房企銷售業(yè)績普遍下滑，各地樓市庫存量不斷攀升。全國70個大中城市房價環(huán)比全線停漲，購房者“出手不甘心、不出手擔心”的觀望和焦慮情緒加重，但開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，仍在采取延緩開盤節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關專家認為，調(diào)控政策仍將嚴格執(zhí)行，打破市場僵局關鍵在于房企“降價”，促使房價合理回歸。由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，會給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)帶來損失的可能性。其主要包括，社會的、政治的、經(jīng)濟的、自然的、技術的、城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險和治安風險。社會風險具體則是指由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當各種出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。

2.結(jié)語

隨著近幾年國民經(jīng)濟的快速增長地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出良好房的發(fā)展態(tài)勢，地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，極大地推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)項目投資是不錯的投資方向，但近年來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)炒作非常嚴重，房地產(chǎn)市場用作不規(guī)范，由于房地產(chǎn)本身具有的風險性和現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控布局，使得地產(chǎn)投資風險更大，因此現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)積極發(fā)展是不爭（下轉(zhuǎn)第386頁）（上接第361頁）的事實，但房地產(chǎn)市場也在積極的調(diào)控。　[科]

【參考文獻】

［1］祁瓊.“企業(yè)財務分析”課程改革實踐初探[J].教師，2012（23）．

低風險項目投資范文第2篇

關鍵詞：房地產(chǎn)項目；投資；風險管理；措施

中圖分類號：F293 文獻標識碼： A

作為房地產(chǎn)投資者，必須增強風險意識，充分認識房地產(chǎn)投資的特性，了解房地產(chǎn)投資的風險形式，對投資風險的大小進行理性的判斷并進行風險管理。這樣可以有效地在一定程度內(nèi)防范風險的發(fā)生，在投資者目標收益一定的條件下把風險降到盡可能低的程度，或在風險程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。

一、 房地產(chǎn)項目投資中存在的風險

1、 政策風險

政府在市場經(jīng)濟中擔當著“守夜人”的角色，根據(jù)對國家宏觀經(jīng)濟狀況的分析，其會制定相應的政策來促進經(jīng)濟的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進行房地產(chǎn)投資之前，就需要對當前的政策環(huán)境進行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對我國的政策環(huán)境進行充分地認知，才能對比風險，達到理性投資的目的。

2、供求風險

在進行投資之前，就需要對供求關系進行必要的風險，在房地產(chǎn)投資的過程中，供求關系是難以進行科學地把握的。一般來說，房地產(chǎn)項目施工需要一個比較長的周期，先前的預測可能會隨著市場的不斷變化，而導致供求關系受到很大的影響。

3、土地風險

（1） 安土重遷觀念的影響

我國的居民有著安土重遷的觀念，在進行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進行大量的思想工作，來勸導這些居民進行搬遷。這使得拆遷的時間難以保證，難以進行成本控制，增加了項目的進度風險。

（2）投機主義的影響

隨著我國的土地拆遷不斷進行，人們在遇到拆遷的時候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進度，為了使得工程建設盡早進行，投資方需要花費比計劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。

（3） 極端行為的影響

在進行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時也將拆遷隊伍放到了法律和輿論的風口浪尖。在社會各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

4、建設風險

項目建設階段涉及到市場把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購、機械的租賃、合同關系維度、進度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個房地產(chǎn)項目的建設中，其是最復雜多變的一個過程。在這個過程中主要存在以下幾個方面的風險：

（1） 進度風險

由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預售的房屋就要進行必要的賠償，并且嚴重影響企業(yè)的信譽和形象。此外，延長工期不但會帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復雜。

（2） 質(zhì)量風險

建筑的質(zhì)量對于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進行竣工驗收，那么房地產(chǎn)就難以預期投入使用，這樣不但會造成諸多損失，還會使得房屋的購買率下降。

二、房地產(chǎn)項目投資風險管理的措施

1、把握市場動態(tài)，提高風險預測能力

投資前對市場情況的調(diào)查分析是整個投資風險管理體系的基礎。先期了解市場需求和政府對項目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國家經(jīng)濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設計有針對性的產(chǎn)品功能、價格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動適時調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風險的關鍵。

2、建立健全科學的投資決策和風險管理

機制投資者應在重視市場需求的基礎上考慮綜合風險，以確定最佳的投資決策。對房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對開發(fā)項目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風險中實現(xiàn)升值，有效避免投資風險。區(qū)位確定后，還應建立風險管理的組織體系，設立專門風險管理部門，以便合理安排資金項目，協(xié)調(diào)好投資控制與進度、質(zhì)量控制的關系，加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導致投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素。

3、建立風險管理的信息系統(tǒng)，形成動態(tài)風險監(jiān)控報告

信息是進行科學的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎，因此企業(yè)應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區(qū)域的經(jīng)濟政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場供求情況等信息，進行及時準確的分析報告，使決策層及時了解市場風險和機遇；二來可設立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度，為企業(yè)決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況。

4、加強風險管理的系統(tǒng)培訓，強化員工風險管理意識

企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓或者通過外部專業(yè)培訓機構(gòu)加強員工的管理培訓，可以提升員工的專業(yè)度，增強企業(yè)凝聚力。通過風險管理教育，使他們了解所面臨的各種風險，掌握風險防范和處理風險的方法，強化風險意識，從而提升整個企業(yè)抗風險的能力。

5、投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風險的目的一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產(chǎn)先導指標發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風險同擔，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風險；與外商聯(lián)盟，即可引進先進技術和管理經(jīng)驗，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。

6、風險回避

在房地產(chǎn)的投資過程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風險策略.我們可以先從風險小的投資項目著手或直接放棄對那些風險較大的投資項目進行投資,這樣風險的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預期獲益的機會不伴隨著風險,那么將會很快有投資者涌入市場,從而降低了預期的收益。其中我們要認識到一個不爭的事實，就是風險的大小與預期的收益值的增降是相互直接作用的。

7、 房地產(chǎn)項目風險的轉(zhuǎn)移

風險的轉(zhuǎn)移是風險管理的另一種有效手段。當企業(yè)沒有什么好的方法來對風險進行處理時，可以采用風險轉(zhuǎn)移的方式來保護自己的利益。風險轉(zhuǎn)移是將自身存在的風險轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)來承擔，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風險直接轉(zhuǎn)接給目標企業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是風險的事情，對別的企業(yè)則不一定是風險。因為每個企業(yè)的發(fā)展狀況不同，對風險的管理態(tài)度也不相同，對自身企業(yè)是風險的項目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機遇。因此，房地產(chǎn)項目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時還要考慮風險的承擔方式。

總之，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須重視過程中每個環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，這樣才能減少或規(guī)避風險對項目造成的不利影響。

參考文獻：

[1]勞燕玲,李江風.房地產(chǎn)項目的風險管理探究[J].前沿，2012（10）.

[2]蘇亞莉.房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理研究[J].東華理工大學學報（社會科學版），2011（01）.

低風險項目投資范文第3篇

關鍵詞：房地產(chǎn)；投資風險；風險分析

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和人民物質(zhì)追求的不斷提高，房地產(chǎn)領域投資活動也日益活躍。由于我國房地產(chǎn)市場機制還不夠完善，造成了房市泡沫增多，價格上漲過快的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資者為了減少不必要的投資風險損失，應該充分認識和考慮當前新形勢下各個風險因素對房地產(chǎn)投資的影響的大小。

一、房地產(chǎn)項目投資風險的一般理論

1.概念。房地產(chǎn)項目投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)由于隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)項目投資收益偏離預期收益的程度。偏離的程度越小，房地產(chǎn)投資項目面臨的風險越小。

2.分類

（1）總體性風險。所謂總體性風險是一種所有房地產(chǎn)投資都會遇到的風險，它包括以下幾種：

a.市場風險。這種風險指由于各種因素所導致的整個房地產(chǎn)市場價格大幅度波動，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失的風險。

b.利率風險。指由于利率發(fā)生變動，引起房地產(chǎn)行市變化，從而給房地產(chǎn)投資者帶來的損失。

c.購買力風險。這是指由于通貨膨脹、貨幣貶值、購買力下降而給房地產(chǎn)投資者帶來的風險。

（2） 個別性風險。所謂個別性風險指由于種種不利因素的影響而給個別房地產(chǎn)投資者帶來的風險。它包括以下幾類。

a.經(jīng)營風險。指房地產(chǎn)公司由于經(jīng)營條件惡化、經(jīng)營管理不善導致的風險。

b.業(yè)務風險。指由于收益的變動而造成的風險，也就是營業(yè)收入和銷售成本的變動而影響房地產(chǎn)經(jīng)營利潤和利潤率大小的風險。

c.流動性風險。指房地產(chǎn)投資者所掌握的房地產(chǎn)商品難以脫手而拋售出去，或者必須以較大損失為代價才能拋售出去造成的風險。

d.預測、決策風險。所謂預測、決策風險指的是由于房地產(chǎn)投資者錯誤地預測房地產(chǎn)行市，以及決策失誤、行為失當所帶來的風險。

（3） 意外性風險。所謂意外性風險指由于意外事件的發(fā)生所帶來的風險。

一般地，為了分析問題和論述方便，經(jīng)常把以上分類中的主要風險歸結(jié)為商業(yè)風險、金融風險、購買力風險、變現(xiàn)風險、不可抗力風險。

二、房地產(chǎn)項目投資不同階段風險的具體識別

1.投資決策階段。投資決策階段的風險主要來源于經(jīng)濟和政策方面，經(jīng)濟方面的主要風險：通脹風險和市場供求風險；政策方面的主要風險：土地政策風險、金融政策風險、產(chǎn)業(yè)政策風險、城市規(guī)劃風險和稅收政策風險。此外，還必須考慮開發(fā)時機風險和區(qū)域社會環(huán)境風險。

2.項目前期階段。該階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險等方面，不確定的風險因素眾多，主要是土地獲取風險、融資風險、產(chǎn)品定位風險、前期手續(xù)風險、勘察設計風險、工程招標風險和合同風險。

3.項目實施階段。項目實施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設計施工的過程。其主要的風險是土地獲得的風險，是招標、拍賣還是掛牌，對土地獲得方式的選擇就具有一定的風險。此外，房地產(chǎn)項目在建設階段時期還有三大風險因素分別為成本風險、質(zhì)量風險和工期拖延風險。

4.租售及物業(yè)管理階段。租售及物業(yè)管理階段是決定房地產(chǎn)收益實現(xiàn)的階段，也是房地產(chǎn)投資當中最大的風險環(huán)節(jié)之一。其主要的風險包括物業(yè)管理風險、營銷策劃風險和其他不可預測的風險。

三、房地產(chǎn)項目投資風險的應對措施

1.投資決策階段

在投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險的不確定性也最大，因此要從以下方面做好防范措施。

（1）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分開展市場調(diào)研活動，掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等因素，并且對此加以分析和綜合。

（2）加強市場監(jiān)測。企業(yè)需要強化業(yè)務的宏觀指導，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)，實行房地產(chǎn)市場定期分析報告制度；同時加強住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問題；此外，企業(yè)還應經(jīng)常對政策走勢、樓市價格、銷售數(shù)量、消費需求變化等問題進行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學性。

2.前期工作階段

深入對房地產(chǎn)投資的研究，積極采取保險的方式來降低風險。對各個環(huán)節(jié)可能面臨的風險，要及時采取保險的方式進行風險轉(zhuǎn)移，將這種不確定的、可能產(chǎn)生較大損失的狀況轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、較小的損失。

3.項目建設階段

強化安全意識，防止施工事故的產(chǎn)生，提高技術水平，避免建筑技術的落后而引起的工期延誤。有效地采取事前控制與事中控制動態(tài)結(jié)合，運用系統(tǒng)的項目管理方法來監(jiān)督項目的整個建設過程。

4.租售管理階段

租售管理階段是最關鍵的階段，因此，房地產(chǎn)商必須密切關注市場動態(tài)，徹底認清市場需求狀況，采取靈活的定價措施，科學合理地確定該商品的市場價格，尋求在最短的時間內(nèi)回收資金。

因此，為了能夠成功地回避企業(yè)因自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當而帶來的租售風險，建議通過營銷的方式，充分利用人的豐富營銷經(jīng)驗，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。最后，切實搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患，為住戶營造和諧生活環(huán)境的同時也很好地提升了企業(yè)的形象。

四、結(jié)論

在房地產(chǎn)行業(yè)中，瞬息萬變的市場產(chǎn)生的各種不確定的投資風險，因此，我們有必要建立起一套有效的風險管理評價體系，對投資項目中可能出現(xiàn)的各種風險做出全面而準確的分析。進而為房地產(chǎn)企業(yè)在決策過程提供參考，將投資過程中出現(xiàn)的各種風險程度降低到最小，提高投入資金或資源的收益率。

參考文獻：

[1]柯小玲.房地產(chǎn)投資風險因素及其結(jié)構(gòu)系統(tǒng)分析[J].貿(mào)易經(jīng)濟類核心期刊，2011.

低風險項目投資范文第4篇

【關鍵詞】房地產(chǎn)；風險；層次分析法

房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)投資項目的開發(fā)與經(jīng)營是對環(huán)境進行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會的一種活動，具有較高的投資回報率，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的物質(zhì)基礎，也極大地帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟有很強的拉動作用，具有重要戰(zhàn)略地位。

一、房地產(chǎn)投資風險類型

由于房地產(chǎn)投資項目周期長、投入資金大、影響因素多、與其他產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性高等特點。使得房地產(chǎn)開放項目開發(fā)中具有不確定性和風險性。一旦風險發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對房地產(chǎn)投資項目風險進行分析與研究，加強風險管理來保障投資的收益。房地產(chǎn)投資項目風險可分為環(huán)境、政策、技術、市場、管理5個方面的風險。環(huán)境風險分為自然環(huán)境風險和人文社會環(huán)境風險。政策風險包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產(chǎn)業(yè)。技術風險包括設計、設備、施工方法、技術人員素質(zhì)、市場風險包括市場結(jié)構(gòu)、市場需求、市場供給、市場價格。管理風險包括管理者能力、管理者素質(zhì)、管理制度等方面風險。

二、AHP法理論及運算步驟

本文采用層次分析法AHP對房地產(chǎn)投資項目風險進行分析和研究。AHP由美國運籌學家匹茨堡大學教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀70年代正式提出，是一種實用的定量與定性的研究方法，在多個領域中有所運用。通過建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計算權(quán)重。具體運算步驟為：

第一步，確定系統(tǒng)總目標，并依據(jù)總目標的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應因素之間的關系，見圖1。

第二步，構(gòu)造判斷矩陣（實質(zhì)是指標評價體系）。每次取兩個因素Bi和Bj比較它們對上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結(jié)果用成對比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：

表1 分級比率標度

雖然構(gòu)造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對因子影響力的差別，但綜合全部的比較結(jié)果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結(jié)果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應具有如下性質(zhì)：

（1）A是正互反矩陣，且其轉(zhuǎn)置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0。可以利用性質(zhì)（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴重，那么λmax對應的標準化特征向量就越不能真實地反映B=（B1，B2…，Bn）在對元素A的影響上所占的比重。

第三步，層次單排序及一致性檢驗。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對應于最大特征值λmax的特征向量W，經(jīng)歸一化后求出同一層次相應因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權(quán)值W的過程。運用乘積方根法求權(quán)重系數(shù)，求各行的幾何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）進行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對復雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內(nèi)，判斷矩陣可以接受。這一檢驗步驟為：首先，計算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計算出A的一致性指標：CI=■，然后，查找對應的平均隨機一致性指標RI。最后，計算一致性比例：CR=■。當CR

三、實例分析

以G市某房地產(chǎn)投資項目L為實例進行投資風險的分析與評價。L房地產(chǎn)項目是商住類型項目，所在城市自然和人文社會環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產(chǎn)投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經(jīng)濟處于高速增長狀態(tài)，有購買力的人群相對比較大。項目所在地周邊配套設施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產(chǎn)項目是由K公司開發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產(chǎn)多年。具有比較強的管理和技術能力。根據(jù)項目的實際情況確定該項目的總目標A（A為房地產(chǎn)投資項目風險），然后劃分準則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個準則層B，B=（環(huán)境，政策，技術，市場，管理）。構(gòu)造判斷矩陣A=（aij）

A=■計算權(quán)重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應評價指標體系的權(quán)重系數(shù)。從中我們可看出政策風險權(quán)重系數(shù)最大。因此，L房地產(chǎn)投資項目中，政策風險是最重要的風險因素。

四、結(jié)論

本文從房地產(chǎn)開發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風險管理的基本原則，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險進行了分析和評價研究。首先，針對房地產(chǎn)特點，利用文獻調(diào)查法對關于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的書籍和大量期刊進行了比較全面的風險影響因素分析，將房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險劃分為五類風險，再運用AHP法構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)模型，對這些因素進行比較分析，建立房地產(chǎn)投資項目風險因素指標評價體系。進而對這些風險進行量化分析，得出分析評價結(jié)論。AHP法在房地產(chǎn)投資項目風險評價的運用已經(jīng)比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關聯(lián)度較低等不足之處。對于高階復雜的判斷矩陣A其準確性也較差。針對這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產(chǎn)項目風險分析與評價的運用。

參 考 文 獻

[1]謝英亮，彭東生，徐華巍．系統(tǒng)動力學在建設項目財務評價中的應用[M]．北京：冶金工業(yè)出版社，2010

[2]郭亞軍．綜合評價理論、方法及應用[M]．北京：科學出版社，2005

[3]朱亞兵，蘭峰．房地產(chǎn)開放經(jīng)營與管理[M]．上海：立信會出版社，2007

[4]成虎．工程項目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004

[5]伊中曉，韓炎峰．房地產(chǎn)投資風險指標體系及模糊綜合評價模型[J]．西安建筑科技大學學報．2004（4）

[6]李啟明，徐靜．房地產(chǎn)投資風險分析中的預測[J]．建筑經(jīng)濟．1995（10）

[7]潘潔，楊帆.工程項目管理中的質(zhì)量控制[J]．企業(yè)導報.2010（12下）

低風險項目投資范文第5篇

摘 要 如今，馬柯維茨投資組合理論特別是關于方差計量風險組合分析在經(jīng)濟實踐中得到普遍認可。但是在現(xiàn)實投資活動中，即使在確定最優(yōu)投資組合比例的情況下，因為種種因素，投資者不能在同一瞬間完成所計劃投資組合比例的安排，因此，不得不面對“先買入投資組合的A金融工具還是B金融工具”的兩難。因此，既然投資行為有順序，那么即存在新的風險。那么這種因為投資順序而帶來新的風險是否會影響原有投資組合總風險呢？如何安排投資組合中各個工具的順序才能最科學呢？本文將基于假設條件的情況下，用數(shù)學方法進行論證。

關鍵詞 方差 標準差 投資組合風險 投資位置風險

一、假設結(jié)論

1：投資實施順序及每個順序的風險比重后因素影響整個投資組合風險。

2：新的投資組合風險能夠最優(yōu)化，當高風險項目排在低風險比重位置，低風險項目排在高風險比重位置。

二、假設條件

1.每個投資項目風險分別以其標準差衡量，且以馬柯維茨組合計算方法表達組合 投資總風險。

2.在確定的投資組合比例方案下，實施過程存在投資實踐位置先后順序，且投資組合方案中只存在兩個投資項目A和B，即需要抉擇投資項目A應放入第一個投資位置，還是第二個位置。

3.每個投資位置（以S，sequence表示）應放下一個投資項目，且投資位置相互之間的風險比重以（以DS，Deviation sequence表示）可以預測，如DS1：DS2=3：1，即第一個投資位置風險是第二個投資位置風險的三倍。

三、論證

（一）結(jié)論1

首先，在已決策好的投資組合AB中，A與B所占比重和各自方差如下所示：

其次，考慮到投資位置相互之間的風險比重DS，則每個項目的風險應為DS乘以w ，即為DSw ，則修改后的D=（DS1wa a-DS2wb b）2 。

因為添加了位置風險因素（如圖表1），且DS1：DS2≠1：1（否則，順序無意義，與假設矛盾），顯然，修改后的D≠原始D，且需要重新調(diào)整Wa，wb以使風險最優(yōu)化，所以投資實施順序及每個順序的風險比重后因素影響整個投資組合風險。（結(jié)論1論證完畢）

（二）結(jié)論2

延續(xù)上述條件，并設wa a=5，wb b= 1，DS1：DS2=3：1由修改后的D可知，有兩種搭配方案：方案1，D1=（DS1wa a-DS2wb b）2，方案2，D2=（DS2wa a-DS1wb b）2，如下所示：

則D1=（DS1wa a-DS2wb b）2=（3*5-1*1）2=132 ；D2=（DS2wa a-DS1wb b）2=（1*5-3*1）2=22，顯然D1>D2，所以有當高風險項目排在低風險比重位置，低風險項目排在高風險比重位置時，新的投資組合風險能最優(yōu)化。（結(jié)論2論證完畢）