地丑德齊

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地丑德齊范文第1篇

[關鍵詞]土地增值稅 增值額 稅收優惠 籌劃

房地產開發行業具有投資資金多、周期長、風險大、利潤高的特點。土地增值稅作為流轉稅的一種,在房地產開發企業的稅費中占有相當大的比重。當前,國際金融動蕩、國內經濟不穩定,政府亦加強了對房地產業的宏觀調控,房地產企業如何在不利環境下,整合現有資源,籌劃土地增值稅,減輕企業稅收負擔,為企業爭取最大的現金流,顯得尤為重要。筆者擬就相關問題做一探討。

一、土地增值稅的有關概念

根據國務院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱條例)規定,土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。房地產增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入,減除規定的扣除項目金額后的余額。應納土地增值稅額等于增值額乘以適用稅率。在稅率方面,土地增值稅的稅率為四級超額累進稅率.即增值額未超過扣除項目金額的50%,稅率為30%;增值額超過項目金額的50%未超過100%,稅率為40%;增值額超過項目金額的1O0%,未超過200%,稅率為50%;增值額超過項目金額的200%以上,稅率為60%。由此可見,土地增值稅是流轉稅的一種。通過調整房地產的收入額和扣除項目金額,可以影響增值額和增值稅率,進而影響土地增值稅的大小。

二、轉讓房地產取得收入的籌劃

關于土地增值稅的收入額,條例中做了比較明確的規定。比如,條例指出,納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關經濟利益,不允許從中減除任何成本費用。對取得的實物收入,要按收入的市場價格換算成貨幣收入。對取得的無形資產收入,要進行專門的評估.在確定其價值后折算成貨幣收入等等。故轉讓收入的大小與成本費用的確認沒有任何關系,但是實務上,房地產企業可以利用合同拆分的方式,也就是在銷售轉讓房產時,將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離,分別簽訂合同,從而減少轉讓房地產所取得的收入。舉例如下:

假定某房地產開發企業準備開發一幢帶裝修的寫字樓。預計裝修過的寫字樓市場價值是2000萬元(含500萬元裝修費)。如果該企業和購買者分兩次簽訂合同。在毛胚房建成后先簽訂1500萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽500萬元的裝修合同,則該房地產開發企業只就第一份合同上注明的金額1500萬元繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額500萬元屬于裝修合同,是營業稅征稅范圍,不用計征土地增值稅。這樣就使得納稅人計算土地增值稅的收入額減少,達到了降低稅負的目的。

三、土地增值稅扣除項目的籌劃

關于土地增值稅的扣除項目,條例及其實施細則中做了詳細說明,包括取得土地使用權時所支付的金額;土地開發成本、費用;建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;與轉讓房地產有關的稅金;財政部規定的其他扣除項目等。故可以根據扣除項目的類別不同,分別進行如下籌劃。

1、增加成本的籌劃

第一、利用成本費用的可轉化性。房地產開發費用即期間費用(管理費用、經營費用、財務費用)不能全部據實扣除,而是按一定比例限額扣除。由于現行的會計準則對期間費用和工程項目的“開發費用”并無嚴格界定。因此,企業可以通過事前的籌劃,把可以轉移的開發費用合理轉移到開發成本中,則可以加大扣除項目金額,減少應繳納的土地增值稅。例如.企業人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍,它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義,但如果這些費用是屬于房地產開發項目人員所發生的,則可以分攤到房地產開發成本中去,在計算土地增值稅時準予扣除。這樣,期間費用的減少不影響房地產開發費用和扣除,而房地產的開發成本卻增加了,降低了增值額,從而使應納的土地增值稅減少。

第二、利用費用均分進行籌劃。不同地方開發成本因為地價或其他原因而不同,一些地方的房產開發銷售后的增值率較高,而有的房產增值率較低,這種不均勻的狀態會加重企業的稅收負擔。對于同時在幾處進行房地產的開發業務的企業,可以利用費用均分進行籌劃。也就是通過事先對開發成本進行必要的調整,平均費用分攤來抵銷增值額,使得各處開發業務的增值率大致相當,從而節省稅款。如果結合其他籌劃方法,使增值率剛好在某一臨界點以下,則節稅效果更好。

2、借款利息扣除方法的籌劃

稅法規定,房地產開發企業借款利息的扣除,有兩種方式:一種是納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構的貸款證明的,可扣除的房地產開發費用為:利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內;另一種是如果納稅人不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出,或不能夠提供金融機構貸款證明的,可扣除的房地產開發費用為:(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×1O%以內。這兩種利息扣除方法的差額=利息一(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5% 。故當利息>(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%時,企業應采用第一種方法;當利息

3、利用“代收費用計價”的籌劃

根據財稅[1995]48號規定,對于房地產企業在銷售不動產時,代其他部門收取的城建配套費、維修基金等費用,可以并入房價,也可以在房價之外單獨核算。如果代收費用并入房價并且向購買方一并收取的,則代收費用計入房地產轉讓收人計稅。在代收費用支付時可以作為扣除項目金額予以扣除。若代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產的收入。雖然與代收費用的單獨核算相比,并入房價核算不會影響銷售房產的增值額。但是,由于代收費用的存在,并入房價核算在房產轉讓環節的扣除數比單獨核算更高,使得轉讓房地產的增值率降低,減少土地增值稅。

四、利用其他稅收優惠政策的籌劃

除了直接減少分散收入、增加成本費用扣除金額外,企業還可以直接利用其他稅收優惠政策進行土地增值稅的籌劃,具體有:

1、房地產代建

房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發,開發完成后向客戶收取代建收入的行為。按稅法規定,代建行為繳納營業稅,不繳土地增值稅。房地產開發公司可以利用這種建房方式,在開發之初確定最終用戶,實行定向開發,就可以減輕稅負。具體可由房地產開發企業以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備,也可以通過協商由客戶自己購買和取得。

2、合作建房

稅法規定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉讓的,應繳納土地增值稅。如房地產開發公司擁有一塊土地,擬與其他公司合作建造寫字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對房地產開發公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。

3、利用土地增值稅“起征點”優惠政策進行籌劃

現行稅法規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅;超過20%,就全額征稅。故企業可以考慮通過合理設置價格,使得增長率在20%以下,達到免繳土地增值稅的目的。

總之,房地產開發企業土地增值稅籌劃是一項具有前瞻性、綜合性、技術性的工作,在籌劃時要綜合考慮成本、收益的各個方面,以便減輕企業稅收負擔,實現長期、健康、穩定的發展。

參考文獻:

[1]中華人民共和國國務院.中華人民共和國土地增值稅暫行條例[Z].1993.

[2]中華人民共和國財政部.中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則[Z].1995

[3]周菊萍.房地產開發企業新形勢下的納稅籌劃[J]審計與理財.2007;5

[4]計金標,梁俊嬌.稅收籌劃[M].北京:中國人民大學出版社.2006

地丑德齊范文第2篇

【關鍵詞】房地產企業 稅收籌劃 土地增值稅

一、研究背景

土地增值稅是土地、房地產交易市場特有的一個稅種，其目的是為了合理調節土地增值收益，凡是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人都是土地增值稅的納稅義務人。

土地增值稅是近年來國家通過稅收政策進行房地產調控的主要手段之一，預征率的提高，清算規程的推行，都推動房地產企業改善長久以來的財務處理方式。土地增值稅是在存在增值額的前提下才會有應繳稅額產生，而增值額是指房地產轉讓收入減除扣除項目以后的余額。增值額是產生土地增值稅稅額的本質所在，土地增值稅籌劃的關鍵就是本著高收益低成本的原則控制增值額，增值額的存在主要稅收籌劃將離不開轉讓收入和扣除項目兩大方向。

二、土地增值稅臨界點的籌劃方法

由于土地增值稅普通標準住宅增值率不超過20%免征土地增值稅，加上土地增值稅適用的稅率為分四檔超率累進稅率，臨界點法是土地增值稅稅收籌劃最常見的一種籌劃方法。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的余額，為增值額；而扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。

計算臨界點的方法實際上就是由于增值額的計算與稅率不同而來的，在房地產企業賬務處理中，取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本構成了房地產開發總成本，一般構建臨界點的方法，都是計算確定相對變量的比例系數。這里主要就開發總成本不變的情況下，土地增值稅各個臨界點的計算，如果假設收入不變的計算可以通過同樣的表達式推理得出。

下面根據土地增值稅的階段稅率進行相關系數的計算推導：設普通住宅項目銷售總額為S，不含息開發總成本為V，如果房地產開發費用中利息費用不單獨計算扣除，則開發費用為0.1V，其他可以扣除的成本為0.2V，允許扣除的相關稅金為0.055S。

第一階段（免稅）：要使增值率不超過20%，S與V的關系式可以表達為：（1）S1-（1.3V+0.055S1）≦20%×（1.3V+0.055S1），左右等式整理后得出：S1≦1.67024V，那么如果想要享受普通標準住宅的免稅規定，則需要使售價與單位成本的比值小于1.67024，該系數成為享受免稅的最高定價系數。

第二階段（30%稅率）：如果增值率超過20%，那么進入第二階段，而且需要按全部增值額的30%繳納土地增值稅，那么提高售價帶來的收益需要大于由于增值率提高后增加的土地增值稅，否則綜合收益反而下降，還不如降低售價使增值率低于20%，因而需要計算一個最低定價系數，加上增值額還不能超過扣除項目的50%，否則要進入40%稅率，因而還需要計算一個最高定價系數。

根據上述內容，構造關系式：（2）S2-S1-0.055×（S2-S1）≧[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S1﹦1.67024V代入上式，左右等式整理后得出：S2≧1.79649V。

（3）S2-（1.3V+0.055S2）≦50%×（1.3V+0.055S2），左右等式整理后得出：S2≦2.12534V。

（2）、（3）兩個等式得出第二階段定價范圍為1.79649V≦S2≦2.12534V在適用30%稅率時，1.79649為最低定價系數，2.12534為最高定價系數。

第三階段（40%稅率）：運用的原理與第二階段相同，收益增加額不得低于稅金增加額，構造關系式：（4）S3-S2-0.055×（S3-S2）≧[S3-（1.3V+0.055S3）]×40%-（1.3V+0.055S3）×5%-[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S2﹦2.12534V代入上式，左右等式整理后得出：S3≧2.12534V。

石紅紅（2011）的《基于稅收臨界點的房地產企業土地增值稅籌劃實證研究》中構建了土地增值稅臨界點籌劃法的定價系數，認為40%、50%、60%的稅率之下，均有一個最低定價系數，且與上一稅率段的最高定價系數之間都有一個間隔區間。但是從以上計算結果發現在第三階段里并沒有稅負重、利潤少的區間，其最低定價系數實際與第二階段的最高定價系數相等，究其原因，這是因為在增值率50%以內的還是適用30%的稅率，而不是直接全部適用40%稅率，也間接證明了速算扣除數的作用。

增值率不超過100%：（5）S3-（1.3V+0.055S3）≦100%×（1.3V+0.055S3）。左右等式整理后得出：S2≦2.92134V。

（4）、（5）兩個等式得出第二階段定價范圍為2.1253V≦S2≦2.92134V，在適用40%稅率時，2.92134為最高定價系數。

同理，可以計算出稅率為50%時的最高定價系數為4.67064。

在房地產企業對成本預算準確的情況下，可以結合市場行情參考定價系數來決定開發商品的定價范圍。

三、案例分析

SD房產公司有一個住宅項目，全部是普通標準住宅，總可售面積12000平方米，平均單位售價8000元，至2011年年底已售7000平方米，銷售總額5600萬元，土地價為1200萬元，房屋開發成本4000萬元，其中利息支出500萬元，假設不能提供金融機構借款證明，城建稅率5%，教育費附加3%，地方教育費附加2%，當地政府規定房地產開發費用允許扣除比例10%。

方案1：繼續按平均單位售價8000元銷售。

收入總額：9600萬元。

扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產開發成本：3500萬元；房地產開發費用：（1200+3500）×10% ﹦470萬元；加計20%扣除數：（1200+3500）×20% ﹦940萬元；扣除營業稅及附加：9600×5%×（1+5%+3%+2%）﹦528萬元。

扣除項目合計：1200+3500+470+940+528﹦6638萬元。

增值額：9600-6638 ﹦2962萬元。

增值率：2962÷6638 ﹦45%。

應繳土地增值稅：2962×30%-0﹦888.6萬元。

獲利金額﹦收入-成本-費用-利息-稅金﹦9600-1200-3500-500-528-888.6﹦2983.4萬元。

方案2：由于房地產市場狀況不理想，預計維持原價無法將開發商品銷售出去，打算對剩余的5000平方米進行降價，那么降價多少才好，根據在關于土地增值稅臨界點定價系數的計算，如果想要享受免稅，則要使S1≦1.67024V。在這里單位建造成本為（1200+3500）×10000÷12000﹦3917元，那么平均單價要不超過3917×1.67024﹦6542元，設后面5000平方米的平均單價為P，則需要成立（5600+0.5P）÷1.2﹦6542，解得P﹦4500元。

假設價格真的降到4500元：

收入總額：7850萬元。

扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產開發成本：3500萬元；房地產開發費用：470萬元；加計20%扣除數：940萬元；扣除營業稅及附加：7850×5%×（1+5%+3%+2%）﹦431.75萬元；

扣除項目合計：1200+3500+470+940+431.75﹦6541.75萬元。

增值額：7850-6541.75﹦1308.25萬元；增值率：1308.25÷6541.75 ﹦20%； 應繳土地增值稅：0元；獲利金額=收入-成本-費用-利息-稅金﹦7850-1200-3500-500-431.75﹦2218.25萬元。

比方案1少獲利=2983.4-2218.25﹦765.15萬元。

方案3：想要享受免稅政策會導致少獲利765.15萬元，加上房價不可能從8000元將近降一半到4500元，那么需要提高該定價，這時需要結合30%稅率范圍內存在的最低定價系數1.79649。平均單價不能低于3917×1.79649﹦7037元，設后面5000平方米的平均單價為P1，則需要成立（5600+0.5P1）÷1.2﹦7037，解得P﹦5689元，假設后期均價為5600元：

收入總額：8400萬元。

扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產開發成本：3500萬元；房地產開發費用：470萬元；加計20%扣除數：940萬元；扣除營業稅及附加：8400×5%×（1+5%+3%+2%）﹦462萬元，扣除項目合計：1200+3500+470+940+462﹦6572萬元。

增值額：8400-6572﹦1828萬元；增值率：1828÷6572 ﹦28%；應繳土地增值稅：1828×30%-0﹦548.4萬元；獲利金額=收入-成本-費用-利息-稅金=8400-1200-3500-500-462-548.4=2189.6萬元。

比方案2還少獲利=2218.25-2189.6=28.65萬元

地丑德齊范文第3篇

金融危機之后，我國房地產市場出現了持續的泡沫化特征，形成了房價上漲快、民眾買房難的基本矛盾。為緩解矛盾，促進地產行業的健康發展，國家制訂了一系列宏觀調控舉措。然而，宏觀調控措施的施行，一方面為房地產行業的健康發展提供了必要保障，另一方面也對房地產企業帶來了更大的資金壓力，這些影響是不容忽視的，研究新經濟形勢下房地產企業籌資方式有著極強的現實意義。本文對傳統籌資方式進行了簡要分析，概述了當前房地產企業籌資的基本情況，結合幾類新型房地產籌資方式，對創新房地產籌資進行了探討，以期提供借鑒。

關鍵詞：

房地產；宏觀調控；籌資方式

房地產行業對于我國GDP增長直接間接作用極大，近年來，隨著國家宏觀調控政策的持續施行，以往資金充足的房地產企業已經面臨了資金緊缺的問題，不少中小型房地產企業更是面臨資金斷裂、倒閉、被收購風險。擴張融資渠道，開辟新籌資方式成為房地產企業發展的必然之路。

一、房地產企業籌資現狀

新形勢下，傳統籌資方式已經出現弊端，大部分房地產企業都面臨著籌資難的問題，在宏觀調控政策加強的背景下，樓市拐點出現，分析房地產行業的籌資現狀刻不容緩。

（一）規模大。自2005年起，我國房地產行業發展迅速，大部分城市房價在短短幾年內上漲了幾倍。產業網數據顯示，2005年，我國商品房平均成交價為2937元/平米，至2015年三季度我國商品房平均銷售價格已經達到6844元/平米。不僅我國房價直線上漲，房地產行業的融資規模也不斷擴大。國家統計局數據顯示，2005年，我國房地產行業開發資金總額為21397.8億元，2015年前三季度，全國房地產開發完成投資70535億元，，漲幅近3倍。足以看出我國房地產行業的融資趨勢。

（二）融資難。資金問題始終制約著房地產企業的發展。近年來，為調穩我國房地產行業，維護經濟穩定，國家開展了一系列嚴厲的調控舉措，如限購、限貸等，進一步加劇了房地產行業資金緊張問題。同時，我國金融市場對房地產的限制也十分嚴格，在金融體系本不健全的基本條件下，我國金融市場進入難度極高，資料統計，截止2015年5月，我國房地產上市公司總量為185家，這就說明，我國絕大多數房地產企業為中小型企業，由于小規模企業資金規模不大、體制不完善、信用度不高等因素，獲取信貸的基本條件受限，在限貸以及加大土地審批難度的調控政策下，更是制約了房地產企業的發展。

（三）渠道單一。房地產是資金密集型企業，要實現健康發展，離不開充沛的資金流量。國家統計局數據顯示，2015年1-10月，我國房地產開發企業到位資金構成為，國內貸款17097億元、利用外資242億元、自籌資金40538億元、其他資金43690億元。同比增長-3.6、-50.6、-4.0、9.8個百分點。同時，在市場調整期去化壓力、土地成本等多重因素影響下，我國上市企業營業收入增速回落。數據顯示，2014年全年，滬深、大陸在港上市房地產公司的凈資產收益率均值分別下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分別為0.34元和0.64元，比2013年略有下降。可見，當前我國房地產融資形式已經有了較大改變，但是，除上市企業外，中小企業融資基本依賴貸款，且比例依舊極高，高負債也帶來高財務風險，形成多元化融資渠道刻不容緩。（四）長期償債壓力大。國家統計局數據顯示，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為65.26%，大陸在港上市房地產公司的資產負債率均值為70.10%，同比分別小幅上升1.09、0.91個百分點。剔除預收賬款后，滬深、大陸在港上市房地產公司的有效負債率均值分別為53.33%和59.75%，較上一年分別上升2.45、4.16個百分點。基本財務規律揭示，企業資產負債率在60%左右最為合適，房地產上市企業連年創新高，為企業帶來巨大的償債壓力，在融資困難的背景下，企業很可能面臨經營危機。

二、房地產企業傳統籌資方式概述

從主體上分，房地產企業傳統籌資方式可分為內部融資、間接融資、直接融資三種。內部融資是通過整合內部資金資源實現融資的方式，籌資依據包括自有資金、應收賬款、票據等。房地產企業利用此類資產，通過金融機構或貼現公司變現，即可迅速充實資本，風險小、效率高，是最好的融資形式。然而，在當前房地產企業銷售難、資金回籠難的基本背景之下，房地產企業自有資本資源減少，內部融資限制已經很大。因此，針對內部融資問題，建議房地產企業一方面可以增加期房銷售，通過開發商貼息委托貸款，增加期房銷售及資金回籠，從而擴大資金來源中定金、預收款、自籌金比例。另一方面，對于中小房地產開發企業及單家房地產開發企業自有資金比例較少的情況，可以實行聯合開發，提高貸款能力、廣告能力、運營能力等。間接融資最直觀的代表就是金融機構貸款，其中最為簡便的就是銀行貸款。當前，我國房地產企業開發資金來源依然呈現銀行信貸為主導的格局。一般來說，實現銀行貸款需要按照“三個辦法，一個指引”中項目融資業務指引要求，充分考慮項目風險、質押擔保條件、合同條款、資金管控等。隨著貨幣政策的調整，銀行信貸難度越來越高，成本越來越大，對房地產企業造成了不利影響。以開發貸為例，除基本法人執照、保險（第一受益人為銀行）、土地使用權等條件之外，還需具備相應比例的自有資金30-35%，可以肯定的是，開發貸獲得門檻將會越來越高，通常情況下，銀行貸款是企業正常經營過程中獲取資金的簡便渠道，但若企業需要實現跳躍式發展，就會出現資金短缺問題。針對這些問題，企業可以通過并購方式實現間接融資。并購貸款由商業銀行向并購方發放，用于支付股權對價款項外的貸款，以并購貸款實現長期資金流動，不僅可以提高企業的資金實力，還能幫助企業擴大規模。直接融資一般包括債券融資與股票融資兩種。債券是一種商業信用，收益率一般，融資過程中企業通常不會使用，債權人也不想持有，因此，直接融資通常通過股票融資實現。股票市場能夠在極短時間內為企業籌集資金，資本可永久使用，也沒有還款期限及利息負擔。值得注意的是，企業上市門檻極高，我國上市房地產企業也不過一百多家，用這種方式實現融資風險也很大。但是，對于一些具有發展潛力的房地產企業來說，也可以通過靈活運用上市技巧實現。例如買殼上市等。對于一些中小型房地產企業，可以通過買殼上市進行直接融資，雖然此類融資方式融資量較小，但也可以避免上市的高門檻、高風險，為滿足資金需求提供渠道。

三、我國房地產企業新型融資方式概述

基于融資難、渠道少的融資問題，我國部分房地產企業已經開始了金融化戰略，建立多元化融資方式已經成為房地產企業融資發展的基本趨勢，下文將簡要介紹當前新型房地產融資方式，為創新融資提供借鑒。

（一）信托融資。信托融資是近年來發展速度最快的房地產融資方式之一，在2003年中央121號文件出臺后，銀行信貸渠道受阻，以信托機構代辦房地產買賣、租賃、收租及地產登記過戶等實現的信托融資呈現“井噴”式發展，據不完全統計，2015年一季度，我國信托資產管理規模大約14.41萬元，房地產證券類信托增加，不良率低，整體風險呈可控狀態。這一模式要求融資方或其控股股東具備二級以上的房地產開發資質，滿足四證齊全、自有資金比例超過35%、二級開發資質，有的信托公司資金獲取需要行業百強或地方龍頭。

（二）海外融資。外資進入中國房地產開發市場即海外融資，境內房地產可以通過向境外地產投資基金及風投基金出售房產、進行項目合作，或者直接讓外資參股房地產公司，都是海外融資的形式。當前，海外融資總量不大，且地區差異明顯，我國海外融資主要集中于長三角、首都經濟圈等熱點區域。上文數據顯示，當前我國房地產開發市場外資比重較低，且15年呈現負增長趨勢，究其原因，就是境外投資公司對項目要求高，以及項目投入操作體制的問題，因此，以海外融資實現房地產企業資金擴充不失為良好的融資渠道，但需要企業自身的努力。

（三）開發商貼息委托貸款。開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金、委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。這一房地產金融模式在我國具有良好的需求市場和政策環境，實用性較強。這種方式的核心在于實現提前銷售，要求開發商具備一定的實力。

（四）融資租賃。融資租賃的實質就是通過轉變所有權獲取資金，在項目完成后，房地產開發商通過銷售，完成所有權回購。這種方式的運作需建立資產管理公司，處理所有權問題，從而加快房地產資金運作效率。

（五）“PE”模式。“PE”即房地產私募基金，是由開發企業發起，以非公開形式向投資者募資的形式。當前，我國PE的應用已經較為普遍，需求上看，房地產開發企業資金來源結構已發生了改變，從整體趨勢上來看，雖然當前我國房地產開發企業的資金主要還是依賴商業銀行為主，但是從上文數據不難看出，我國房地產傳統資金來源渠道已經變窄，私募已經成為企業籌資的重要渠道。首先，由多個有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）共同設立私募股權投資基金（PE）在委托管理銀行進行資金托管開展股權投資目標企業工作，經過項目篩選、盡職調查后，開始資金募集，募資后，基金完成投資，開始項目運作，運作完成后，基金清算退出。

四、房地產企業籌資方式創新——“仿金融”模式

融資方式創新已經成為當前房地產企業發展的必經之路。當前，不少新型籌資方式已經出現，基于互聯網+、眾籌等新思想在民眾中的廣泛傳播，以及信息技術的普及，“仿金融”模式已經具備相當好的基礎，利用“仿金融”模式，可以較好地解決房地產開發企業的融資問題。

（一）“仿金融”模式概述。“仿金融”模式，就是由具備一定資質，通過向具備購房意愿的社會群體以收取加盟費、簽約金等方式進行融資，通過返利、充抵等形式對客戶進行回報。這種方式的回報高，客戶增長快，能夠在極短時間內獲取大量融資，且不會有金融市場的風險。以河南某置業公司為例，該公司成立于2013年，注冊資本為1000萬元，在整合房地產市場低價優質樓盤后，通過簽約客戶定金增值、經濟推廣補貼等方式，實現了高速融資。首先，該公司在全國范圍內進行目標客戶定位，同客戶簽訂合約，規定：客戶需繳交1萬元作為簽約客戶定金，購房時定金可作2萬元使用，若暫時沒有合適樓盤，協議期限無限期延長。若未來無購房需求，定金不予退還，但可由客戶轉讓。同時，簽約客戶可直接成為公司營銷項目領導，為公司介紹客戶可得獎勵，獎勵遞增。另外，簽約客戶作為項目領導時，若介紹客戶達6位可晉升為項目顧問，受聘期間最高可獲100萬元獎勵。具體為，公司設A、B、C、D、E、F、G七級置業顧問，A為最高，當簽約客戶直接或間接介紹客戶達到6人時，成為G級置業顧問，可獲補貼，每周1000元，分十周發放，當下屬客戶都成為G級時，再晉升，每晉升一級周補貼在前期基礎上加1000元，以此類推，從G至A總計獎勵100萬元補貼。最后，公司長期招收加盟商，收取一定加盟金。截止2014年3月1日，公司簽約客戶一萬多人，加盟店82家，定金及加盟費收取已經達到7.6億，為公司增加了一筆無限期、無利息的巨額資金。結合當前互聯網及移動互聯網端，公司客戶量持續上漲，籌資壓力倍減。但是，此模式也引起了政府部門的高度重視，眾多領域專家對此也頗有疑問，“仿金融”模式存在一定的存續問題，包括客戶認同、客戶信心、回報持續性及額度三大方面。

（二）“仿金融”融資因素比較。仿金融模式具備“0”融資成本、無限期、限制條件小、對象廣泛三大優勢。本文選取內部融資、債權融資、夾層融資、股權融資幾種典型融資手段，從融資成本、規模、期限及目的幾大因素進行對比分析。首先，內部融資存在機會成本，債權融資存在債務成本，股票證券費用較高，而仿金融模式在定金、加盟費的基礎籌資手段上，明文規定簽約定金及加盟費除購房外不予返還，形成了零成本融資，成本優勢顯而易見。第二，融資規模上，內部融資受企業盈余條件制約；債券融資通過銀行借貸、發行債券融資，規模還是不大，且持有人抱有持有障礙；股權融資規模大，但上市門檻高。而“仿金融”模式定向融資，抓住了高需求群體，雖然一次性籌資的可能性小，但隨著時間推移，客戶群會不斷擴大，“仿金融”模式存在極高的靈活性及規模優勢。第三，融資期限上，內部融資為內部收益留存，雖沒有還款期限，但具備貨幣時間成本；債券具備還款期，項目結束后還款，期限約為3~5年；股權融資籌資股本不予償還，除非企業清算。“仿金融”模式不予償還，且無利息、風險低。第四，融資目的上，內部融資是為實現再生產進行的融資；債券是為企業獲得存續能力進行的融資；股權是為了擴大股本，實現更高發展的融資，根本上來看，幾種融資方式都是為了解決資金需求。而“仿金融”模式不僅能夠解決資金需求，還能抓住客戶、留住人才，不僅能解決當下資金需求，還能獲取持續客戶及人才，是資源目標型融資。因此，“仿金融”模式著實具備不少優勢，隨著信息技術的推廣，及眾籌、互聯網+思想的推廣，“仿金融”模式更是具備持久的生命力。

（三）“仿金融”融資模式的障礙首先，模式本身存在誤導性，會讓人誤認為“傳銷”。“仿金融”模式借鑒了直銷架構，但進行了一定轉換，如簽約過程中明確規定客戶可轉移、最多介紹量等，且有實際產品，因此與傳銷、直銷存在很多區別。但新模式容易會導致質疑，社會認可度制約模式運作。其次，初期企業信譽、知名度不高，難以獲取客戶群體。企業建立初期，由于企業規模小，信譽及知名度都不高，而民間資金在尋找優質投資項目時，通常會尋找整體實力較強的企業，因此，在客觀條件的限制下，簽約客戶、加盟商很可能出現不信任企業的問題，資金籌集量可能不多，仿金融模式運用存在障礙。也說明，“仿金融”模式的運用關鍵在于良好的商譽及信用基礎。第三，規模擴張中，此類模式很可能被濫用，持續擴張中可能遇到管理問題，如體制、企業邊界、效率等。此模式最大的優勢便在于利用互聯網+、眾籌思想，依托信息手段實現高效率傳播，若得到社會認可，客戶群會猛增，當模式運作成熟后，企業管理效率高低、體制完善程度很可能影響項目運作健康程度。同時，在得到認可后，此模式的準入門檻較低，加盟商的迅速擴張，很可能引起眾多企業的盲目跟風，損害品牌價值。第四，需掌握客戶與企業間的博弈，實現互利。一方面，如果企業所標榜的高額回報無法實現，那么簽約客戶就無法獲取長期利潤，可能造成客戶對企業失去信心的問題。另一方面，高額回報必然引起高額成本支出，若管理不善，容易影響企業經營業績，這就需要企業權衡利弊，找準切入點，制定最佳經營方案，平衡利益與成本。第五，政策風險。“仿金融”模式本身就是在銀行信貸難、上市融資難、民間借貸風險高的基礎條件下衍生的融資手段，模式運用初期，不僅客戶無法確定模式是否合法，政府機關也無法確定融資的合法程度，有人甚至認為“仿金融”是利用國家政策打球，因此，企業如果需要大規模運用此模式，必須注意國家政策的影響。

（四）“仿金融”模式發展建議首先，必須保障模式的合法性，避免政策質疑、社會質疑，為模式運作提供社會基礎。一方面，可以首先邀請學術界，為模式的可行性進行分析，對誤解進行澄清。另一方面，可以運用新媒體、傳統媒體的宣傳，提高企業形象。以上文企業為例，該企業與河南電視臺簽訂了戰略協議，并被電視臺評為“百姓放心房產先優企業”，這樣一來，該模式不僅會被許多人直銷，品牌也能更好地塑造。再次，要得到政府機關的認可，政府機關本身是權威機構，若得到政府機關的認可，那么其運作難度會驟減。河南某置業公司在成立初期就與政府部門協商，一方面從民間借貸角度出發，辦理了相關資質，控制了融資比例，另一方面，獲取了相應證件，以合法、合規的企業為基本要素開展融資。第二，要建立高質量的信用體系，河南某置業公司一方面加大了對門店的擴充，在獲取更多資金的同時也提高了消費者信用程度。其次，為客戶提供了優質充裕的利潤回報，建立了較高的商譽，吸引了更多會員。第三，落實企業承諾。第四，利用電視臺、新媒體等宣傳自身形象，建立了品牌。第三，要制定長效管理體系，如明確戰略目標、構建企業文化、科學化管理體制及流程、開展持續宣傳等。第四，要積極利用當期新技術、新環境，如利用眾籌渠道擴大籌資范圍、利用互聯網+媒體與企業的融合等。

總之，在當前嚴密的調控環境之下，企業有必要開展持續的融資渠道探索。本文所介紹的融資方式是一種較新、較優質的方式，也是融資方式創新中的一小部分，雖然體制建設上還存在諸多問題，但稍加改進，必然可以為企業融資帶來更大便利。同時，融資應當從企業需求出發，多元化融資已經成為當前房地產融資的主要趨勢，企業應當權衡利弊，從實際出發選擇并開辟融資渠道。

參考文獻

[1]任莉.中國房地產融資研究[D].廣東省社會科學院，2014.

[2]丁欣.房地產企業多元化融資模式研究[D].華東理工大學，2014.

地丑德齊范文第4篇

[關鍵詞] 房地產企業 營業稅 納稅籌劃

營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅。現行的營業稅基本規范是1994年1月1日施行的《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其《實施細則》。

一、工程承包方式的籌劃

國稅函(1995) 156號文規定:工程承包公司承包建筑安裝工程業務,如果工程承包公司與建設單位簽訂建筑安裝工程承包合同的,無論其是否參與施工,均按“建筑業”稅目征收營業稅,只是負責工程的組織協調業務的,按“服務業”稅目征收營業稅。這就為工程承包公司進行納稅籌劃提供了契機。

例:甲房地產開發企業有一工程需找施工單位承建,在乙工程承包公司的組織安排下,丙施工單位最后中標。甲與丙簽訂承包合同,合同價款5000萬元,另外甲還需支付乙50萬元的勞務費。則:乙公司應納營業稅額=50*5% -2.5萬元;丙單位應納營業稅額=5000*3% -150萬元,應納營業稅額合計152.5萬元。

若進行納稅籌劃,由甲與乙簽訂工程總包合同,合同金額為5050萬元,然后乙與丙簽訂分包合同,合同金額為5000萬元。則:乙公司應納營業稅額一(5050-50000*3%=1.5萬元;丙單位應納營業稅額=5000*3%=150萬元,應納營業稅額合計151.5萬元。

通過籌劃,該項工程可節省1萬元的營業稅支出。

二、建筑安裝工程營業額的籌劃

《營業稅暫行條例實施細則》第18條規定:“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業,無論與對方如何結算,其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。納稅人從事安裝工程作業,凡所安裝的設備的價格作為安裝工程產值的,其營業額應包括設備的價款在內”。國稅發(2003) 16號文件對上述規定進行了修訂:“通信線路工程和輸送管道工程……。其他建筑安裝工程的計稅營業額,也不包括設備價款,具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉”。

房地產開發企業可依據國稅發(2003 ) 16號文件將原本應納入建筑安裝工程的設備如電梯、供電、供水等從工程總價中剔除,直接與設備供應商簽訂采購合同,從而降低建筑安裝工程營業額,減少了營業稅的計稅基數,免除了這部分工程造價的營業稅負擔。

三、兼營行為的籌劃

稅法規定,納稅人兼營不同稅目應稅行為的,應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額,然后按各自的適用稅率計算應納稅額,未分別核算的,將從高適用稅率計算應納稅額。房地產開發企業在經營中可能涉及到的營業稅稅目主要有建筑業、服務業、銷售不動產、轉讓無形資產、娛樂業等,這些稅目的營業稅率不盡相同,有高有低。例如:開發企業在自主經營自己開發的商業地產項目時,可能會涉及旅店業、飲食業、歌舞廳、高爾夫球等不同的項目。這里面有的屬于服務業,其營業稅稅率為5%;有的屬于娛樂業,其營業稅稅率最高達20% o稅率上有如此大的差異,必然會造成稅負上很大的不同。如果企業未能分別核算營業額,就應按稅率最高的娛樂業核算營業稅應納稅額。

因此,房地產開發企業需要于分清楚稅法的這一規定,對兼營行為進行分別核算,以此避免從高適用稅率,加重自身的稅收負擔。

四、委托建房模式下的納稅籌劃

委托建房是指房地產開發企業受托代客戶進行房地產開發,開發完成后向客戶收取代建收入的行為。由于委托建房不涉及房產、地產的產權轉移問題,因而不涉及不動產轉讓環節的營業稅、契稅、土地增值稅等。因此,對于一些在開發之初便能確定最終用戶的項目,房地產開發企業就完全可以采用委托建房模式進行納稅籌劃,可以取得很好的節稅效果。

例:A房地產開發公司取得一塊土地,公允價值為2000萬元,計劃在這塊土地上建造一幢商務大廈,并打算以7000萬元的公允價值出售給投資商B公司。該商務大廈的建筑安裝成本為2400萬元,土地增值稅扣除項目為5000萬元。A公司正常開發銷售納稅情況如下:

應納建筑安裝業營業稅及附加=2400 X 3.3%=79.2萬元

應納銷售不動產營業稅及附加=7000X5.5%=385萬元

增值率一(7000-5000)=5000=40%土地增值稅適用稅率為30%

應納土地增值稅一(7000-5000) X30%=600萬元

A公司納稅總額為1064.2萬元

B公司需繳納契稅=7000X4%=280萬元

如果A, B公司在該項目開發之初經過協商,采取委托建房模式進行納稅籌劃,具體操作:A房地產公司先將土地轉讓給B公司,協定轉讓價為2000萬元,并以B公司名義辦理各項報建手續。然后,B公司與A房地產公司簽訂委托建房合同,支付委托建房手續費1600萬元(該手續費應高于A公司正常開發利潤),建筑安裝成本仍為2400萬元。則A, B公司納稅情況如下:

(1)轉讓土地環節。根據《財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]016號)文規定:從2003年1月1口起,單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權,以全部收入減去不動產或土地使用權的購置成本后的余額作為營業額。因此,A房地產公司將土地以2000萬元價格轉讓給B公司,因差價為零,故不需要繳納轉讓無形資產營業稅及附加(注:財稅[2006] 75號文規定對個人轉讓購買不足5年的住房全額征收營業稅)。轉讓土地未增值,也不需要繳納土地增值稅。

B公司受讓土地使用權應繳納契稅80萬元(2000X4% )

(2)項目建設環節。B公司需承擔建筑安裝業營業稅及附加79.2萬元(2400X3.3%)

A公司應繳納“服務業一業”營業稅及附加88萬元(2400X5.5% )

在委托建房模式下,A公司納稅總額為88萬元,B公司納稅總額為159.2萬元。與A公司正常開發銷售相比,A, B公司稅收負擔發生了巨大的變化。

參考文獻:

地丑德齊范文第5篇

關鍵詞：營改增；房地產；土地增值稅；納稅籌劃

一、營改增與土地增值稅

根據國家稅務總局財稅（2016）18號文和財稅（2016）36號文的規定，自2016年5月份開始，房地產行業納入營改增試點范圍。隨著營改增全面試點的鋪開，所有行業的進項稅抵扣鏈條被打開，理論上講，房地產企業在實踐中若能取得足夠的進項稅抵扣發票，其所繳納的土地增值稅會因扣除項目金額的增加而有所降低。但是應當看到，由于行業的特殊性，勞務成本和沙子、水泥等建材主要成本取得進項稅發票的難度較大，土地增值稅可扣除金額增加有限，加之房地產企業稅率調增,因此稅負極大機率會增加。房地產企業要想適應市場競爭，提高盈利水平，就很有必要在“合法、穩健、成本效益”原則下進行土地增值稅納稅籌劃。

二、房地產企業土地增值稅的納稅籌劃方法

考慮營改增對房地產企業收入的影響和可扣除范圍的增加以及當前房地產企業普遍存在財務費用較高的問題，因此筆者出于實用性及可操作性考慮，建議從以下幾方面著手進行土地增值稅的納稅籌劃：

（一）合理利用稅收政策

1.普通住宅稅收優惠政策

由于土地增值稅適用的是四級超率累進稅率，存在明顯的稅率跳躍臨界點，且還有普通標準住宅增值率低于20%免征土地增值稅的稅收優惠，因此開發產品如有符合地區規定的普通住宅，企業可以采用一定的定價策略，使得該業態增值率接近但低于20%，從而實現企業利潤最大化；另外，在銷售價格已定的情況下，可以測算，是否能通過合理的成本計算或分攤方法、在合理的范圍內將部分開發成本向普通住宅傾斜，將普通住宅增值率控制在20%以內，最大程度上保證可以享受免稅政策。

2.合理利用清算時間籌劃

我國土地增值稅實行先預繳后清算的方式，據此，可以尋找一個預征額和清算應納稅額相等的平衡點，當土地增值率高于此平衡點，則預征額將低于清算額，企業應當盡可能延遲清算來減小資金流動壓力，若增值率小于此平衡點，則預征額大于清算額，企業應當盡早清算，盡快回籠資金，降低財務風險。需要注意的是，應用此方法時，要根據實際情況不斷調整測算數據及方案，以保證最終切實可行，可以真正為企業帶來效益；同時，當選擇清算時點時，企業計稅成本需要是最完整的，要求成本結算全部完成并全部取得發票，這樣才可以確保測算扣除項目的完整性，保證土地增值稅稅額最低。另外，從土地增值稅和企業所得稅兩方面考慮，企業選擇的土地增值稅清算完成及稅款支付時間應盡量在清算對象成本結算全部完成、發票全部取得后到下一個年度5月31日企業所得稅匯算清繳之前這一段時間內。

（二）通過費用轉移進行籌劃

根據現行的會計準則，房地產開發企業在經營過程中發生的“管理費用”、“銷售費用”與開發項目中的“開發間接費”并未進行嚴格區分，并且在實務中也會存在交叉難以區分的情況，這為加大開發成本提供了空間。在進行會計核算時，企業可以將這些交叉、難以區分的費用列入項目開發支出中，如將總部或區域平臺的一些費用作為建筑咨詢服務費分攤至項目，增加項目的開發成本；通過會議、制度等形式，合理調整公司內部組織架構，將歸口于“管理/銷售費用”部門人員編制向“開發間接費”部門傾斜，變相放大會計口徑開發成本近1.3倍。需要注意的是，費用轉移要有依據，要合理合法合規，不能為了減稅而虛增開發成本，這樣會給企業帶來涉稅風險。

（三）合理增加扣除項目金額進行籌劃

1.合理增加開發成本

國稅發〔2006〕187號規定，計算與土地增值稅清算項目有關的扣除項目金額時，要提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的不予扣除。且特別規定“房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。”這給房地產企業的啟示是，在消費者能夠接受的范圍內通過提升公共配套設施的品質、提高商品房裝修標準以及改善小區硬件環境等方式來進行籌劃，享受開發成本的放大效應，增加扣除項目金額。需要注意的是，房地產企業取得的建安發票，發票的備注欄如果沒有注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，不允許計入土地增值稅扣除項目金額；另外，在土地增值稅清算時如果無法及時取得合法有效憑證，納稅人就會面臨可扣除項目不完整的情況，相應的就會多繳稅款，且以后即便取得成本費用的有效憑證，從目前有效的文件看，也難以進行土地增值稅二次清算扣除。因此，如果清算時仍有大量未實際付款的成本或已付款未取得發票的部分，建議加快結算并同時爭取盡量提前開回發票（包括質保金），以確保稅務機關在出具清算交換意見書前，項目成本能得到足額扣除。

2.合理利用利息費用

作為資金密集型企業，房地產企業一般有較大金額的利息支出，根據我國土地增值稅實施條例規定。選用兩種扣除方案的關鍵是孰大原則，即開發項目若權益融資較多，實際利息支出金額較小，則宜選擇方案二（即便具備方案一的前提條件），反之，若項目開發負債融資較多，利息支出額較大，則宜選擇方案一。在目前對開發企業限制放貸的情況下，如果房地產企業的資金全部來源于非金融機構借款，通常利率較高，利息支出較大。由于土地增稅清算時開發費用只能按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內扣除，可能導致實際發生的利息費用超限額的問題，這是開發企業籌劃融資結構時應該預見的問題。因此，土地增值稅籌劃應與融資結構籌劃相結合，通過前置工作，更有效的做好土地增值稅籌劃。

三、結語

受營改增和國家宏觀調控的影響，房地產企業面臨的經營風險不斷增加，從內部管理挖掘潛力、增加利潤，成為提升競爭力的必要手段。土地成本作為房企的主要成本，其增值稅稅負的高低直接影響到企業的盈利水平，因此，做好土地增值稅的納稅籌劃具有現實意義。在實踐中，企業應當根據自身的具體情況，制定適合企業實際的籌劃方案，在不增加企業涉稅風險的前提下，實現收益最大化。

參考文獻：

[1]段淑芬房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃研究—以Y房地產公司為例.[D].廣東財經大學，2016（05）.

[2]馬思琳我國房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃.[D].云南財經大學，2016（03）.

[3]劉陽淺談“營改增”后企業土地增值稅的籌劃方法及適用條件—以房企為例.[J].中國商論，2017（03）.