土地增值稅

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土地增值稅范文第1篇

1987年以來，隨著土地使用制度的改革和土地市場的放開，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且對改善投資環(huán)境、合理配置土地資源、改善人民居住條件等方面起到了積極的作用。但同時(shí)也帶來了一些新問題。利用稅收杠桿這個(gè)經(jīng)濟(jì)手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)和規(guī)范非常必要。首先，開征土地增值稅，是適應(yīng)國有土地使用制度改革的需要；其次，開征土地增值稅，是保護(hù)土地資源，維護(hù)國家權(quán)益的需要；再次，開征土地增值稅，是國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的需要；最后，開征土地增值稅，是擴(kuò)大地方稅稅源，建立健全我國房地產(chǎn)市場稅收制度的需要。

設(shè)置土地增值稅的一個(gè)重要原則，就是要對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益進(jìn)行調(diào)節(jié)，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投機(jī)牟。取暴利行為，保護(hù)正常從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營者的合理權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康順利發(fā)展。

一、納稅義務(wù)人

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，這里所說的單位，具體來說，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織；這里所說的個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營者。

二、征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對像的具體內(nèi)容。

土地增值稅的征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。這一征稅范圍具體包括以下三層含義：

（一）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅。根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市市郊的土地除法律規(guī)定屬國家所有的以外，屬于集體所有。農(nóng)村集體所有的土地，不得自行轉(zhuǎn)讓，必需先由國家征用后才能轉(zhuǎn)讓。

（二）土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里，土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。

（三）土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅，即對有償轉(zhuǎn)讓行為征稅。因此，土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生轉(zhuǎn)移，但未取得收入的行為。如房地產(chǎn)的繼承，房地產(chǎn)的權(quán)屬雖然發(fā)生了變更，但權(quán)屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。

三、計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。實(shí)際上，由于房隨地走，土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)不可截然分開，因此，土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)增值額計(jì)算，把房產(chǎn)增值額也納了進(jìn)來。

房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

（二）法定扣除項(xiàng)目

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。一般是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4.舊房及建筑物的評估價(jià)格。是指計(jì)算納稅人出售舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額的價(jià)格。它是根據(jù)舊房及建筑物的重置成本價(jià)乘以新舊度折扣率后的價(jià)格，即按計(jì)征土地增值稅時(shí)建造同樣的房屋及建筑物所需要的成本費(fèi)用再扣除折舊因素。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所繳納的教育費(fèi)附加，也可以視同稅金予以扣除。

6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

四、稅率

土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

土地增值稅范文第2篇

土地增值稅計(jì)算公式：應(yīng)納土地增值稅=增值額*稅率， 增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

計(jì)算增值額扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本、費(fèi)用，新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，一，增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。二，增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。三，增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。四，增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

土地增值稅范文第3篇

1．根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額、支付工程施工方的成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所發(fā)生的有關(guān)營業(yè)附加稅金等，都必須取得合法有效憑證；對開土地增值稅清算時(shí)不能提供合法有效憑證的，稅法規(guī)定是不給予扣除的，因此要求財(cái)務(wù)人員在日常工作中做好相關(guān)資料的收集和管理工作。（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣稅資料管理。企業(yè)征用土地應(yīng)取得主管部門的土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)，拆遷房產(chǎn)的，對于支付補(bǔ)償金給個(gè)人而無法取得票據(jù)的，對方應(yīng)當(dāng)提供稅務(wù)部門開取的非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等，只有做好成本資料管理工作才能順利的清算。（2）前期工程費(fèi)的扣稅資料管理。前期工程費(fèi)指水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究等項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。企業(yè)只有取得相應(yīng)的服務(wù)業(yè)專票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等才可稅前扣除，因此應(yīng)管理好相關(guān)的財(cái)務(wù)票據(jù)資料。（3）建筑安裝工程費(fèi)的扣稅資料管理。建安工程費(fèi)主要包括建筑承包商或開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目工程過程中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)和項(xiàng)目安裝費(fèi)用等。只有取得建筑安裝發(fā)票、相關(guān)的服務(wù)業(yè)發(fā)票等財(cái)務(wù)資料才可列入成本。（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的扣稅資料管理。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要包括道路、供水、供電、供氣、排污、園林綠化等費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)取得行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等才可列支成本。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)的扣稅資料管理。公共配套設(shè)施費(fèi)主要指安裝電動門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱等所支付的費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求施工方提供工商業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。只有相關(guān)的工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表等票據(jù)資料合法齊全才能列入成本。

2．對于比較大的房產(chǎn)項(xiàng)目，如某地產(chǎn)商在某樓盤里有開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華別墅和商鋪等不同類型產(chǎn)品，這些項(xiàng)目有些是分期開發(fā)的，有些是同時(shí)開發(fā)的。對于這項(xiàng)樓盤的清算，我國稅法規(guī)定應(yīng)按照各受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。實(shí)務(wù)中成本分?jǐn)偡ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、層高系數(shù)法等，各種計(jì)算分?jǐn)偡椒▽ζ髽I(yè)土地增值稅的稅額會產(chǎn)生很大的差異，管理人員應(yīng)管理和籌劃好分?jǐn)偡椒ǎ煌挠?jì)算方法對企業(yè)利潤的影響差異巨大。

3．隨著房產(chǎn)市場的激烈競爭，各個(gè)開發(fā)商為提升樓盤品質(zhì)會推出會所、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院等公共配套設(shè)施，如果這些項(xiàng)目完工后免費(fèi)移送給政府等部門用于社會公共事業(yè)，那么發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)做為成本扣除；此外對于樓盤里的停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、郵電通訊等項(xiàng)目，如果能提供資料證明產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，則相關(guān)的成本費(fèi)用可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)稅前扣除。因此企業(yè)在日常工作中應(yīng)管理好不可售面積的證明資料，如開發(fā)企業(yè)書面報(bào)告、無償移交相關(guān)部門的《移交文書》、配套設(shè)施的建筑面積歸全體業(yè)主所有的確認(rèn)資料；如果無法提供這些資料，則相關(guān)費(fèi)用不可扣除。

4．人防車位面積銷售方式、可售面積等管理及籌劃。人防車位的不同銷售方式對土地增值稅的計(jì)算結(jié)果影響很大的。企業(yè)可轉(zhuǎn)變銷售方式，采取一次性車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合同，或者是簽訂國稅租賃合同，租期為20年，20年使用權(quán)贈送等方式。這兩種銷售方式對土地增值稅的影響巨大，因此有必要對其銷售方式進(jìn)行籌劃。此外人防車位是如果是不可售的，其成本可以做稅前扣除，這要求管理人員收集好人防車位是否屬于移交全體業(yè)主或者移交人防部門的資料，這影響到開發(fā)成本的扣除金額。

5．代收費(fèi)用的籌劃方法。房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，經(jīng)常會代其他相關(guān)部門收取費(fèi)用，如維修基金等。對于代收費(fèi)用有兩種處理辦法，第一種方法為代收費(fèi)用不計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格中，此時(shí)代收費(fèi)用不并入轉(zhuǎn)讓銷售收入中，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用；第二種方法為代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)可以扣除，但不允許作加計(jì)扣除基數(shù)。例如，某房產(chǎn)公司銷售一棟商品房，銷售款為2000萬元，在銷售商品房時(shí)代收了300萬元的其他部門費(fèi)用，假如各項(xiàng)允許扣除總金額為800萬元，則按第一種方法處理時(shí)增值額為1200萬元，增值率為150%，應(yīng)繳納土地增值稅為：1200×50%-800×15%=480萬元；按第二種方法處理時(shí)增值額為：（2000+300）-（800+300）=1200萬元，允許扣除總金額為：800+300=1100萬元，則增值率為100.09%，應(yīng)繳納土地增值稅為：1200×50%-1100×15%=435萬元。由此可見，采用將代收費(fèi)用并入房價(jià)中的處理方法比第一種處理方法少納45萬元的土地增值稅。當(dāng)然如果增值率未超過50%時(shí)，這種籌劃方法也就無意義了。

6．費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法。按照相關(guān)規(guī)定，屬于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總部發(fā)生的期間費(fèi)用，具體有：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為土地增值稅計(jì)算時(shí)的扣除項(xiàng)目成本。但如果采用合理的管理和籌劃方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。比如總部某處領(lǐng)導(dǎo)可以兼任某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

二、精裝修售房籌劃管理方法

開發(fā)產(chǎn)品以精裝修的方式進(jìn)行銷售的是一種新的管理方法。企業(yè)按商品房按銷售和裝修分開簽合同，降低商品房的銷售價(jià)格，以達(dá)到減少土地增值額的籌劃目的，而且原本計(jì)入房地產(chǎn)裝修收入的這部分可按3%繳納營業(yè)稅。例如某房地產(chǎn)公司開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目成本為5000元/平方米，精裝修后建筑成本6500元/平方米，總建筑面積30000平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)8500元/平方米，則該房地產(chǎn)可以與購房者簽7000元/平方米的購房合同，然后再簽一份1500元/平方米的裝修合同，則企業(yè)只就購房合同繳納土地增值稅。

三、改變建房方式的籌劃方法

代建房行為屬于建筑業(yè)，是營業(yè)稅的征稅范圍。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司具備較好的品牌和較高的信譽(yù)，能取得客戶的青睞和信任，提早獲得客戶的資金，則可使用以客戶的名義來取得土地使用權(quán)、購買各種材料設(shè)備等方法。這樣對于開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故其取得的收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。這種代建房的形式，開發(fā)商無需繳納數(shù)額巨大的土地增值稅。

四、靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例未超過20％的，免交土地增值稅。因此，企業(yè)管理人員應(yīng)做好籌劃工作。具體做法是企業(yè)先測算好銷售價(jià)格，制定最佳銷售價(jià)，力爭使增值率控制在20%以內(nèi)。比如某房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤每平方米定價(jià)為3000元，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為20%至25%，這時(shí)企業(yè)可以適當(dāng)降低銷售價(jià)格，使該比率控制在20%以內(nèi)，這樣免交土地增值稅的金額與少收的售房款對比一下，選擇對企業(yè)利的銷售方案。

五、利用清算時(shí)點(diǎn)籌劃法

土地增值稅范文第4篇

近日，一位名為李勁松的律師與萬科、華遠(yuǎn)等29家房企關(guān)于土地增值稅的爭論引起軒然大波。李勁松通過觀察分析這29家房企年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，在這些房企的財(cái)務(wù)報(bào)表上，顯示應(yīng)交而未交的土地增值稅（是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種），累計(jì)高達(dá)640億元。

被點(diǎn)名的這29家房企是否真的拖欠土地增值稅？是否還有更多的房企也存在拖欠行為？消息一出，輿論嘩然，有媒體熱議，也有房企反駁，亦有律師本人的辯駁。

土地增值稅的征收一直是備受爭議的問題，稅務(wù)部門與房企之間已博弈多年。近日有消息稱，為了順利在二季度實(shí)現(xiàn)房價(jià)數(shù)據(jù)改觀，北京擬從重預(yù)征土地增值稅。

拖欠爭議

“我把29家房企在年報(bào)里明確應(yīng)交、未交的土地增值稅稅額進(jìn)行匯總，一共是640億。”北京市憶通律師事務(wù)所主任律師李勁松對記者表示，如SOHO中國為64億元，萬科為58億元，雅居樂為83億元，富力地產(chǎn)為58億元，華僑城為49億元，招商地產(chǎn)為44億元。

記者查閱了上述多家地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)，上述應(yīng)交的土地增值稅，被列為流動負(fù)債，本應(yīng)在一年內(nèi)予以支付。但實(shí)際上，上述稅費(fèi)的交付時(shí)間往往超過一年，導(dǎo)致賬面上的應(yīng)交土地增值稅越積越多。

如合生創(chuàng)展近6年內(nèi)公司實(shí)際支付土地增值稅總額不過10億元港幣，而截至2011年底，應(yīng)交土地增值稅已達(dá)40.18億元港幣。

SOHO中國則更為典型。根據(jù)年報(bào)，其在2005年底應(yīng)交的土地增值稅總額僅5.94億元，而到了2012年底，這一數(shù)字已經(jīng)增長至64億元。

對此，多家房企負(fù)責(zé)人表示上述“拖欠”的概念有誤。“公司并未拖欠土地增值稅，律師說法有誤。”北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該律師把會計(jì)上的“預(yù)提”誤解為“拖欠”、“欠交”。而華遠(yuǎn)等房企近期也發(fā)表了相似觀點(diǎn)，否認(rèn)拖欠土地增值稅，但幾家公司都未進(jìn)一步作出解釋。

中國注冊稅務(wù)師協(xié)會常務(wù)理事、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院教授丁蕓表示，企業(yè)一般在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，土地增值稅是按項(xiàng)目進(jìn)行清算的，一般必須全部竣工并完成銷售的85%之后，才進(jìn)行清算。從開發(fā)到完成銷售，周期長，土地增值稅正常的清算時(shí)間也隨之延遲。“但是否算是拖欠應(yīng)該由政府部門根據(jù)相關(guān)規(guī)定作出判斷。”丁蕓表示。

“這個(gè)數(shù)據(jù)是在公司年報(bào)里，報(bào)表上這個(gè)概念非常清楚”，李勁松說，自己不僅僅是律師，還是注冊會計(jì)師、注冊稅務(wù)師，不至于連這個(gè)概念都搞不清楚。李勁松認(rèn)為，既然已經(jīng)在報(bào)表中體現(xiàn)出來，就表示已達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)報(bào)給稅務(wù)局申請清算。但這么多年過去還是“應(yīng)交未交”，不排除拖欠嫌疑。

博弈下的“糊涂賬”

作為一個(gè)重要稅種，土地增值稅本可以帶來巨大的財(cái)政收入。據(jù)李勁松介紹，根據(jù)不同項(xiàng)目毛利率，開發(fā)商應(yīng)繳的土地增值稅額應(yīng)占樓盤銷售收入的5%至20%。

但土地增值稅征收不力一直是行業(yè)的現(xiàn)狀。據(jù)克而瑞的研究報(bào)告透露，一直以來，我國土地增值稅都存在征管不力的現(xiàn)象。2012年我國土地增值稅征收額只有2719億元，不僅遠(yuǎn)少于土地出讓收入的2.69萬億元，甚至少于契稅的2874億元。2010年，更有學(xué)者提出，全國流失的土地增值稅高達(dá)數(shù)萬億兀。

據(jù)丁蕓介紹，土地增值稅征收分兩部分，一個(gè)是提前征收，然后等到項(xiàng)目完成以后，再進(jìn)行土地增值稅清算。一般是分普通住宅、非普通住宅、別墅、度假村等級，按銷售收入1%-5%預(yù)征率進(jìn)行預(yù)計(jì)征收，普通項(xiàng)目預(yù)征2%或3%的情況居多。

“現(xiàn)實(shí)問題不是無法清算出土地增值稅，而是房企已經(jīng)把應(yīng)交未交的增值稅部分在報(bào)表上明確了，稅務(wù)部門卻不去征收。”在李勁松看來，背后是政企利益的盤根錯(cuò)節(jié)，他透露，已經(jīng)致信北京稅務(wù)部門，要求回答其相關(guān)增值稅問題。

丁蕓表示，如要核實(shí)上述房企拖欠的土地增值稅數(shù)據(jù)，是一項(xiàng)耗費(fèi)很大的工作。

據(jù)了解，項(xiàng)目從拿地到銷售完畢可能要五六年，需要定期及時(shí)跟蹤掌握房企每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度情況。又由于房價(jià)在不斷上漲，企業(yè)的成本也在變化，要明確哪些成本需要扣除，并要算清楚增值了多少，然后對增值部分進(jìn)行征稅。由于地方稅務(wù)部門沒有足夠的人力物力去做這樣的核算，許多土地增值稅的收繳也就不了了之。

除了征收制度問題外，房企利用稅收政策漏洞“合理”避稅，也增加了土地增值稅清算難度。據(jù)李勁松介紹，房企的常規(guī)做法是，把成本做高，使增值部分減少，以降低土地增值稅。

據(jù)了解，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，清算土地增值稅時(shí)，包括前期費(fèi)用、工程費(fèi)用、間接費(fèi)用等六項(xiàng)費(fèi)用可以扣除，不少房企就把部分員工工資和福利列入到項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用，這樣所需要繳納土地增值稅就隨之減少。此外，有的開發(fā)商通過分期開發(fā)、捂盤惜售等辦法，拖延開發(fā)及銷售周期，有的開發(fā)商甚至在項(xiàng)目結(jié)束后撤銷公司，消失得無影無蹤。

“我可以舉兩個(gè)例子，比如北京朝陽的紫玉山莊和東小口的太平家園，就是老板、股東換人，稅務(wù)部門找不到清算對象的典型案例。”李勁松透露，據(jù)其測算，前者欠繳的土地增值稅甚至高達(dá)一兩個(gè)億。隨時(shí)可能捏緊的“手”

由于土地增值稅可以作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)冷熱的工具，在房地產(chǎn)過熱之時(shí)，即有業(yè)內(nèi)人士建議全面清算土地增值稅，抑制房價(jià)過快增長，防止國家土地收益流失。

近期有市場消息傳言稱，北京為順利在二季度實(shí)現(xiàn)房價(jià)數(shù)據(jù)改觀，擬對申請預(yù)售價(jià)格比成本增幅較大的地產(chǎn)項(xiàng)目，從重預(yù)征土地增值稅，最高為8%。業(yè)內(nèi)人士表示，這一情況如屬實(shí)并且嚴(yán)格執(zhí)行，必然能對抑制房價(jià)增長起到作用。

據(jù)悉，由于近年來地價(jià)和房價(jià)上漲速度較快，多數(shù)地產(chǎn)公司應(yīng)交的土地增值稅都較數(shù)年前有大幅增長，特別是一些開發(fā)時(shí)間較長的核心地段，房企后續(xù)需要補(bǔ)交的數(shù)額較大。一旦地方稅務(wù)部門啟動對土地增值稅的清算，對企業(yè)資金鏈就是一個(gè)考驗(yàn)。

但亦有業(yè)內(nèi)人士對執(zhí)行力度表示質(zhì)疑。2006年和2010年，國家稅務(wù)總局就兩次發(fā)文要求清算土地增值稅，但迄今為止仍無公開權(quán)威的結(jié)果反饋。

丁蕓表示，業(yè)界對土地增值稅的爭議一直很大，“取消土地增值稅”的呼聲也常有。據(jù)了解，提倡取消者主要有兩個(gè)原因，一是土地增值稅與企業(yè)所得稅重合，涉嫌雙重收費(fèi)；另一方面，在核實(shí)環(huán)節(jié)耗費(fèi)太大是弊端。

土地增值稅范文第5篇

（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％

土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的

土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％

（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％

土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％

（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％

土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％

（注：公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)）

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)生活中，企業(yè)涉及到轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的土地增值稅方面的經(jīng)濟(jì)行為較多，如何根據(jù)土地增值稅的稅收政策進(jìn)行納稅籌劃，降低土地增值稅稅負(fù)，日益為各企業(yè)所關(guān)注。土地增值稅的納稅籌劃方法主要是根據(jù)土地增值稅的征收政策努力降低土地增值額，從而降低土地增值率，享受土地增值稅免征或從低稅率征收。

現(xiàn)舉例說明企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法。（以下納稅籌劃時(shí)考慮的營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，所得稅稅率為25%，契稅稅率為4%，其他稅種暫不考慮)

一、重新測算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格，爭取利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅免征政策

【例1】萬均房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩幢，售價(jià)定為2600萬元，開發(fā)成本等扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為2000萬元，該企業(yè)應(yīng)納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝2600×5%＝130（萬元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝130×7%＝9.10（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝130×3%＝3.90（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝2000＋130＋9.10＋3.90＝2143（萬元）

土地增值額＝2600－2143＝457（萬元）

土地增值率＝457÷2143＝21%

應(yīng)繳納土地增值稅 ＝457×30%＝137.10（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝2600－2143－137.10＝319.90（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝319.90×25%＝79.975（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝319.90－79.975＝239.925（萬元）

納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為21%，根據(jù)土地增值稅征收細(xì)則對于納稅人建造出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定，“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過土地增值稅細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅”。企業(yè)土地增值率臨近免征點(diǎn)20%，可考慮重新測算并制定銷售價(jià)格，適當(dāng)降低銷售價(jià)格，爭取讓土地增值率達(dá)到免征點(diǎn)，具體方法如下：

設(shè)免征點(diǎn)銷售價(jià)格為P，P＝(1＋20%)×(2000＋5.50%P)，解得P＝2569.5931（萬元），按此免征點(diǎn)銷售價(jià)格，考慮將現(xiàn)行銷售價(jià)格定為略低為免征點(diǎn)銷售價(jià)格，如定為2569萬元，按此價(jià)格，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝2569×5%＝128.45（萬元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝128.45×7%＝8.9915（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝128.45×3%＝3.8535（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝2000＋128.45＋8.9915＋3.8535＝2141.295（萬元）

土地增值額＝2569－2141.295＝427.705（萬元）

土地增值率 ＝ 427.705÷2141.295＝19.97%，低于免征點(diǎn)20%，可享受免征土地增值稅，應(yīng)繳納土地增值稅為零，

企業(yè)稅前利潤＝2569－2141.295＝427.705（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝427.705×25%＝106.92625（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝427.705－106.92625＝320.77875（萬元）

從上述計(jì)算過程可看出，經(jīng)過重新測算制定銷售價(jià)格的籌劃，企業(yè)銷售收入減少了2600－2569＝31（萬元），但稅后利潤增加了320.77875－239.925＝80.85375（萬元）。

此外，在進(jìn)行此項(xiàng)籌劃時(shí)要注意以下兩點(diǎn):

1. 此項(xiàng)籌劃僅對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅適用，對于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定需符合“《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]第021號）第一條關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題規(guī)定: 《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

2．對于重新測算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格要考慮免征土地增值稅稅額應(yīng)大于銷售收入的降低幅度，確保企業(yè)籌劃后的稅后利潤大于籌劃前的稅后利潤。

二、分立銷售合同，分散銷售收入，降低土地增值額

【例2】華興房地產(chǎn)企業(yè)建造的精裝修住宅10幢，總售價(jià)定為8000萬元(其中毛坯房售價(jià)收入4800萬元，精裝修售價(jià)收入3200萬元，建安成本合計(jì)3800萬元(其中商品房開發(fā)成本3000萬元，精裝修成本800萬元)，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝8000×5%＝400（萬元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝400×7%＝28（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝400×3%＝12（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝3800＋400＋28＋12＝4240（萬元）

土地增值額＝8000－4240＝3760（萬元）

土地增值率＝3760÷4240＝89%

應(yīng)繳納土地增值稅＝3760×40%－4240×5%＝1292萬元

企業(yè)稅前利潤＝8000－4240－1292＝2468（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝2468×25%＝617（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝2468－617＝1851（萬元）

納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為89%，適用土地增值稅率達(dá)到40%，可考慮改變銷售合同簽訂方式，將毛坯房銷售和精裝修裝飾分別簽訂合同，毛坯房銷售合同定為售價(jià)收入4800萬元， 精裝修裝飾合同定為裝飾收入3200萬元，總合同收入不變，但單個(gè)合同銷售收入降低，從而達(dá)到降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率的目的。經(jīng)分立合同后，企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

1．毛坯房銷售合同應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝4800×5%＝240（萬元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝240×7%＝16.80（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝240×3%＝7.20（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝3000＋240＋16.80＋7.20＝3264（萬元）

土地增值額＝4800－3264＝1536（萬元）

土地增值率＝1536÷3264＝47%

應(yīng)繳納土地增值稅＝1536×30%＝460.80（萬元）

2．精裝修裝飾合同應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝3200×3%＝96（萬元）（注：裝修營業(yè)稅稅率為3%）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝96×7%＝6.72（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝96×3%＝2.88（萬元）

企業(yè)稅前利潤（1＋2）合計(jì)＝4800－3000－264－460.80＋3200－800－96－6.72－2.88＝3369.60（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝3369.60×25%＝842.40（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝3369.60－842.40＝2527.20（萬元）

經(jīng)過上述籌劃，企業(yè)稅后利潤增加了2527.20－1851＝676.20（萬元）。

三、增加銷售環(huán)節(jié)，降低土地增值率

【例3】實(shí)華集團(tuán)公司有一塊土地準(zhǔn)備出售給躍進(jìn)公司，原土地購入成本為1000萬元，現(xiàn)準(zhǔn)備6000萬元出售，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝(6000－1000)×5%＝250（萬元）

（注：根據(jù)財(cái)稅[2003]16號文件規(guī)定：單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額計(jì)繳營業(yè)稅。按此文件規(guī)定，自建不動產(chǎn)和外購不動產(chǎn)在銷售納稅時(shí)是有區(qū)別的，外購不動產(chǎn)在銷售時(shí)實(shí)行余額納稅，自建不動產(chǎn)在銷售時(shí)沒有減除的規(guī)定，應(yīng)以購買者支付給納稅人的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為營業(yè)額計(jì)繳營業(yè)稅。）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝250×7%＝17.50（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝250×3%＝7.50（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000＋250＋17.50＋7.50＝1275（萬元）

土地增值額＝6000－1275＝4725（萬元）

土地增值率＝4725÷1275＝371%

應(yīng)繳納土地增值稅＝4725×60%－1275×35%＝2388.75（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝6000－1275－2388.75＝2336.25（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝2336.25×25%＝584.0625（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝2336.25－584.0625＝1752.1875（萬元）

納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為371%，適用土地增值稅率達(dá)到60%，可考慮增加銷售環(huán)節(jié)，利用二次銷售的方法降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率。具體方法為實(shí)華集團(tuán)公司將土地作價(jià)3000萬元出售給下屬全資子公司實(shí)林公司，再由實(shí)林公司將土地作價(jià)6000萬元出售給躍進(jìn)公司，通過二次銷售的方法降低土地增值額。經(jīng)籌劃后實(shí)華集團(tuán)公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝(3000－1000)×5%＝100（萬元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝100×7%＝7（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝100×3%＝3（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000＋100＋7＋3＝1110（萬元）

土地增值額＝3000－1110＝1890（萬元）

土地增值率＝1890÷1110＝170%

應(yīng)繳納土地增值稅＝1890×50%－1110×15%＝778.50（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝3000－1110－778.50＝1111.50（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝1111.50×25%＝277.875（萬元）

實(shí)華集團(tuán)公司稅后利潤＝1111.50－277.875＝833.625（萬元）

實(shí)林公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝（6000－3000）×5%＝150（萬元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝150×7%＝10.5（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝150×3%＝4.50（萬元）

應(yīng)繳納契稅＝3000×4%＝120（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝3000＋150＋10.50＋4.50＋120＝3285（萬元）

土地增值額＝6000－3285＝2715（萬元）

土地增值率＝2715÷3285＝83%

應(yīng)繳納土地增值稅＝2715×40%－3285×5%＝921.75（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝6000－3285－921.75＝1793.25（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝1793.25×25%＝448.3125（萬元）

實(shí)林公司稅后利潤＝1793.25－448.3125＝1344.9375（萬元）

經(jīng)過上述籌劃，實(shí)華集團(tuán)公司合并實(shí)林公司稅后利潤合計(jì)為833.625＋1344.9375＝2178.5625（萬元），比籌劃前實(shí)華集團(tuán)公司稅后利潤增加2178.5625－1752.1875＝426.375（萬元）。

四、改變不動產(chǎn)出售方式，利用土地增值稅免征政策

【例4】南京機(jī)械廠有一自建辦公樓，造價(jià)600萬元，現(xiàn)準(zhǔn)備出售給宏圖書城作為辦公樓，擬作價(jià)2000萬元出售， 南京機(jī)械廠應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納營業(yè)稅＝2000×5%＝100（萬元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝100×7%＝7（萬元）

應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝100×3%＝3（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝600＋100＋7＋3＝710（萬元）

土地增值額＝2000－710＝1290（萬元）

土地增值率＝1290÷710＝182%

應(yīng)繳納土地增值稅＝1290×50%－710×15%＝538.50（萬元）

企業(yè)稅前利潤＝2000－710－538.50＝751.50（萬元）

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝751.50×25%＝187.875（萬元）

企業(yè)稅后利潤＝751.50－187.875＝563.625（萬元）

納稅籌劃思路：根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。根據(jù)上述文件，可考慮改變銷售方式，將辦公樓作為投資投入宏圖書城，作為宏圖書城辦公樓，投資額為2000萬元， 待辦公樓辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后， 南京機(jī)械廠再將2000萬元股份全額轉(zhuǎn)讓給宏圖書城原法人股東，經(jīng)過籌劃， 南京機(jī)械廠可享受免征收土地增值稅，企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下:

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝(2000－600)×25%＝350（萬元）

南京機(jī)械廠稅后利潤＝(2000－600－350)＝1050（萬元）

經(jīng)過籌劃后南京機(jī)械廠稅后利潤增加1050－563.625＝486.375（萬元），進(jìn)行上述籌劃時(shí)需注意以下兩點(diǎn):