土地增值稅

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土地增值稅范文第1篇

1987年以來，隨著土地使用制度的改革和土地市場的放開，促進了房地產業的發展。房地產業的發展不僅帶動了相關產業的發展，而且對改善投資環境、合理配置土地資源、改善人民居住條件等方面起到了積極的作用。但同時也帶來了一些新問題。利用稅收杠桿這個經濟手段，對房地產市場進行調節和規范非常必要。首先，開征土地增值稅，是適應國有土地使用制度改革的需要；其次，開征土地增值稅，是保護土地資源，維護國家權益的需要；再次，開征土地增值稅，是國家對房地產市場進行宏觀調控的需要；最后，開征土地增值稅，是擴大地方稅稅源，建立健全我國房地產市場稅收制度的需要。

設置土地增值稅的一個重要原則，就是要對轉讓房地產的過高收益進行調節，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投機牟。取暴利行為，保護正常從事房地產開發的經營者的合理權益，促進房地產市場的健康順利發展。

一、納稅義務人

根據《土地增值稅暫行條例》第二條，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，這里所說的單位，具體來說，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織；這里所說的個人，包括個體經營者。

二、征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規定必須征稅的客觀對像的具體內容。

土地增值稅的征稅范圍是有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物。這一征稅范圍具體包括以下三層含義：

（一）土地增值稅只對轉讓國有土地使用權征稅。根據《憲法》和《土地管理法》的規定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市市郊的土地除法律規定屬國家所有的以外，屬于集體所有。農村集體所有的土地，不得自行轉讓，必需先由國家征用后才能轉讓。

（二）土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。這里，土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權是否發生轉移是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之二。

（三）土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅，即對有償轉讓行為征稅。因此，土地增值稅的征稅范圍不包括房地產的權屬雖然發生轉移，但未取得收入的行為。如房地產的繼承，房地產的權屬雖然發生了變更，但權屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。

三、計稅依據

土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓房地產所取得的增值額。實際上，由于房隨地走，土地使用權和房屋產權不可截然分開，因此，土地增值稅根據房地產增值額計算，把房產增值額也納了進來。

房地產增值額為納稅人轉讓房地產收減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額。

（一）轉讓房地產收入納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

（二）法定扣除項目

1.取得土地使用權所支付的金額。一般是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。

2.房地產開發成本。是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

3.房地產開發費用。是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

4.舊房及建筑物的評估價格。是指計算納稅人出售舊房及建筑物的扣除項目金額的價格。它是根據舊房及建筑物的重置成本價乘以新舊度折扣率后的價格，即按計征土地增值稅時建造同樣的房屋及建筑物所需要的成本費用再扣除折舊因素。

5.與轉讓房地產有關的稅金。是指納稅人在轉讓房地產時所繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因為轉讓房地產所繳納的教育費附加，也可以視同稅金予以扣除。

6.財政部規定的其他扣除項目。

四、稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；

增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

土地增值稅范文第2篇

土地增值稅計算公式：應納土地增值稅=增值額*稅率， 增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

計算增值額扣除項目：取得土地使用權所支付的金額，開發土地的成本、費用，新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格，與轉讓房地產有關的稅金，財政部規定的其他扣除項目。

土地增值稅實行四級超率累進稅率，一，增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。二，增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。三，增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。四，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

（來源：文章屋網 ）

土地增值稅范文第3篇

1．根據稅務機關的要求，房地產開發企業取得土地使用權所支付的金額、支付工程施工方的成本、費用及轉讓房地產所發生的有關營業附加稅金等，都必須取得合法有效憑證；對開土地增值稅清算時不能提供合法有效憑證的，稅法規定是不給予扣除的，因此要求財務人員在日常工作中做好相關資料的收集和管理工作。（1）土地征用及拆遷補償費的扣稅資料管理。企業征用土地應取得主管部門的土地規費專用收據，拆遷房產的，對于支付補償金給個人而無法取得票據的，對方應當提供稅務部門開取的非經營性收入專用發票等，只有做好成本資料管理工作才能順利的清算。（2）前期工程費的扣稅資料管理。前期工程費指水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究等項目發生的費用。企業只有取得相應的服務業專票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等才可稅前扣除，因此應管理好相關的財務票據資料。（3）建筑安裝工程費的扣稅資料管理。建安工程費主要包括建筑承包商或開發商在開發項目工程過程中所發生的建筑工程費和項目安裝費用等。只有取得建筑安裝發票、相關的服務業發票等財務資料才可列入成本。（4）基礎設施建設費的扣稅資料管理。基礎設施費主要包括道路、供水、供電、供氣、排污、園林綠化等費用。企業應取得行政事業單位票據、建筑安裝發票等才可列支成本。（5）公共配套設施費的扣稅資料管理。公共配套設施費主要指安裝電動門、智能化系統、信報箱等所支付的費用，企業應當要求施工方提供工商業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。只有相關的工商業發票、建筑安裝發票、工資表等票據資料合法齊全才能列入成本。

2．對于比較大的房產項目，如某地產商在某樓盤里有開發普通標準住宅、非普通標準住宅、豪華別墅和商鋪等不同類型產品，這些項目有些是分期開發的，有些是同時開發的。對于這項樓盤的清算，我國稅法規定應按照各受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。實務中成本分攤法有占地面積法、建筑面積法、層高系數法等，各種計算分攤方法對企業土地增值稅的稅額會產生很大的差異，管理人員應管理和籌劃好分攤方法，不同的計算方法對企業利潤的影響差異巨大。

3．隨著房產市場的激烈競爭，各個開發商為提升樓盤品質會推出會所、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院等公共配套設施，如果這些項目完工后免費移送給政府等部門用于社會公共事業，那么發生的相關成本、費用可以在計算土地增值稅時做為成本扣除；此外對于樓盤里的停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、郵電通訊等項目，如果能提供資料證明產權屬于全體業主所有的，則相關的成本費用可以在計算土地增值稅時稅前扣除。因此企業在日常工作中應管理好不可售面積的證明資料，如開發企業書面報告、無償移交相關部門的《移交文書》、配套設施的建筑面積歸全體業主所有的確認資料；如果無法提供這些資料，則相關費用不可扣除。

4．人防車位面積銷售方式、可售面積等管理及籌劃。人防車位的不同銷售方式對土地增值稅的計算結果影響很大的。企業可轉變銷售方式，采取一次性車位轉讓使用權合同，或者是簽訂國稅租賃合同，租期為20年，20年使用權贈送等方式。這兩種銷售方式對土地增值稅的影響巨大，因此有必要對其銷售方式進行籌劃。此外人防車位是如果是不可售的，其成本可以做稅前扣除，這要求管理人員收集好人防車位是否屬于移交全體業主或者移交人防部門的資料，這影響到開發成本的扣除金額。

5．代收費用的籌劃方法。房地產企業銷售開發產品時，經常會代其他相關部門收取費用，如維修基金等。對于代收費用有兩種處理辦法，第一種方法為代收費用不計入開發產品銷售價格中，此時代收費用不并入轉讓銷售收入中，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；第二種方法為代收費用計入房價中，作為轉讓房地產所取得的收入，在計算扣除項目金額時可以扣除，但不允許作加計扣除基數。例如，某房產公司銷售一棟商品房，銷售款為2000萬元，在銷售商品房時代收了300萬元的其他部門費用，假如各項允許扣除總金額為800萬元，則按第一種方法處理時增值額為1200萬元，增值率為150%，應繳納土地增值稅為：1200×50%-800×15%=480萬元；按第二種方法處理時增值額為：（2000+300）-（800+300）=1200萬元，允許扣除總金額為：800+300=1100萬元，則增值率為100.09%，應繳納土地增值稅為：1200×50%-1100×15%=435萬元。由此可見，采用將代收費用并入房價中的處理方法比第一種處理方法少納45萬元的土地增值稅。當然如果增值率未超過50%時，這種籌劃方法也就無意義了。

6．費用轉移籌劃法。按照相關規定，屬于房產開發企業總部發生的期間費用，具體有：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等不能作為土地增值稅計算時的扣除項目成本。但如果采用合理的管理和籌劃方法，使這些費用能夠作為開發成本列支，則可增加扣除項目數額，從而減少應繳納的土地增值稅。比如總部某處領導可以兼任某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么這位負責人的有關費可以分攤一部分到房地產成本中去。期間費用減少并不影響房地產開發費用的扣除，而房地產開發成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項目金額，從而達到節稅目的。

二、精裝修售房籌劃管理方法

開發產品以精裝修的方式進行銷售的是一種新的管理方法。企業按商品房按銷售和裝修分開簽合同，降低商品房的銷售價格，以達到減少土地增值額的籌劃目的，而且原本計入房地產裝修收入的這部分可按3%繳納營業稅。例如某房地產公司開發的房產項目成本為5000元/平方米，精裝修后建筑成本6500元/平方米，總建筑面積30000平方米，預計售價8500元/平方米，則該房地產可以與購房者簽7000元/平方米的購房合同，然后再簽一份1500元/平方米的裝修合同，則企業只就購房合同繳納土地增值稅。

三、改變建房方式的籌劃方法

代建房行為屬于建筑業，是營業稅的征稅范圍。因此，如果房地產開發公司具備較好的品牌和較高的信譽，能取得客戶的青睞和信任，提早獲得客戶的資金，則可使用以客戶的名義來取得土地使用權、購買各種材料設備等方法。這樣對于開發企業來說，由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，故其取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。這種代建房的形式，開發商無需繳納數額巨大的土地增值稅。

四、靈活運用減免稅優惠政策

納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額與扣除項目金額的比例未超過20％的，免交土地增值稅。因此，企業管理人員應做好籌劃工作。具體做法是企業先測算好銷售價格，制定最佳銷售價，力爭使增值率控制在20%以內。比如某房地產企業銷售樓盤每平方米定價為3000元，增值額與扣除項目金額的比率為20%至25%，這時企業可以適當降低銷售價格，使該比率控制在20%以內，這樣免交土地增值稅的金額與少收的售房款對比一下，選擇對企業利的銷售方案。

五、利用清算時點籌劃法

土地增值稅范文第4篇

近日，一位名為李勁松的律師與萬科、華遠等29家房企關于土地增值稅的爭論引起軒然大波。李勁松通過觀察分析這29家房企年報后發現，在這些房企的財務報表上，顯示應交而未交的土地增值稅（是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種），累計高達640億元。

被點名的這29家房企是否真的拖欠土地增值稅？是否還有更多的房企也存在拖欠行為？消息一出，輿論嘩然，有媒體熱議，也有房企反駁，亦有律師本人的辯駁。

土地增值稅的征收一直是備受爭議的問題，稅務部門與房企之間已博弈多年。近日有消息稱，為了順利在二季度實現房價數據改觀，北京擬從重預征土地增值稅。

拖欠爭議

“我把29家房企在年報里明確應交、未交的土地增值稅稅額進行匯總，一共是640億。”北京市憶通律師事務所主任律師李勁松對記者表示，如SOHO中國為64億元，萬科為58億元，雅居樂為83億元，富力地產為58億元，華僑城為49億元，招商地產為44億元。

記者查閱了上述多家地產公司的財務報表發現，上述應交的土地增值稅，被列為流動負債，本應在一年內予以支付。但實際上，上述稅費的交付時間往往超過一年，導致賬面上的應交土地增值稅越積越多。

如合生創展近6年內公司實際支付土地增值稅總額不過10億元港幣，而截至2011年底，應交土地增值稅已達40.18億元港幣。

SOHO中國則更為典型。根據年報，其在2005年底應交的土地增值稅總額僅5.94億元，而到了2012年底，這一數字已經增長至64億元。

對此，多家房企負責人表示上述“拖欠”的概念有誤。“公司并未拖欠土地增值稅，律師說法有誤。”北京萬科相關負責人表示，該律師把會計上的“預提”誤解為“拖欠”、“欠交”。而華遠等房企近期也發表了相似觀點，否認拖欠土地增值稅，但幾家公司都未進一步作出解釋。

中國注冊稅務師協會常務理事、首都經濟貿易大學財政稅務學院教授丁蕓表示，企業一般在“應交稅金”科目下設“應交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發生和繳納情況。

據業內人士介紹，土地增值稅是按項目進行清算的，一般必須全部竣工并完成銷售的85%之后，才進行清算。從開發到完成銷售，周期長，土地增值稅正常的清算時間也隨之延遲。“但是否算是拖欠應該由政府部門根據相關規定作出判斷。”丁蕓表示。

“這個數據是在公司年報里，報表上這個概念非常清楚”，李勁松說，自己不僅僅是律師，還是注冊會計師、注冊稅務師，不至于連這個概念都搞不清楚。李勁松認為，既然已經在報表中體現出來，就表示已達到清算標準，應報給稅務局申請清算。但這么多年過去還是“應交未交”，不排除拖欠嫌疑。

博弈下的“糊涂賬”

作為一個重要稅種，土地增值稅本可以帶來巨大的財政收入。據李勁松介紹，根據不同項目毛利率，開發商應繳的土地增值稅額應占樓盤銷售收入的5%至20%。

但土地增值稅征收不力一直是行業的現狀。據克而瑞的研究報告透露，一直以來，我國土地增值稅都存在征管不力的現象。2012年我國土地增值稅征收額只有2719億元，不僅遠少于土地出讓收入的2.69萬億元，甚至少于契稅的2874億元。2010年，更有學者提出，全國流失的土地增值稅高達數萬億兀。

據丁蕓介紹，土地增值稅征收分兩部分，一個是提前征收，然后等到項目完成以后，再進行土地增值稅清算。一般是分普通住宅、非普通住宅、別墅、度假村等級，按銷售收入1%-5%預征率進行預計征收，普通項目預征2%或3%的情況居多。

“現實問題不是無法清算出土地增值稅，而是房企已經把應交未交的增值稅部分在報表上明確了，稅務部門卻不去征收。”在李勁松看來，背后是政企利益的盤根錯節，他透露，已經致信北京稅務部門，要求回答其相關增值稅問題。

丁蕓表示，如要核實上述房企拖欠的土地增值稅數據，是一項耗費很大的工作。

據了解，項目從拿地到銷售完畢可能要五六年，需要定期及時跟蹤掌握房企每個項目的開發進度情況。又由于房價在不斷上漲，企業的成本也在變化，要明確哪些成本需要扣除，并要算清楚增值了多少，然后對增值部分進行征稅。由于地方稅務部門沒有足夠的人力物力去做這樣的核算，許多土地增值稅的收繳也就不了了之。

除了征收制度問題外，房企利用稅收政策漏洞“合理”避稅，也增加了土地增值稅清算難度。據李勁松介紹，房企的常規做法是，把成本做高，使增值部分減少，以降低土地增值稅。

據了解，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，清算土地增值稅時，包括前期費用、工程費用、間接費用等六項費用可以扣除，不少房企就把部分員工工資和福利列入到項目開發間接費用，這樣所需要繳納土地增值稅就隨之減少。此外，有的開發商通過分期開發、捂盤惜售等辦法，拖延開發及銷售周期，有的開發商甚至在項目結束后撤銷公司，消失得無影無蹤。

“我可以舉兩個例子，比如北京朝陽的紫玉山莊和東小口的太平家園，就是老板、股東換人，稅務部門找不到清算對象的典型案例。”李勁松透露，據其測算，前者欠繳的土地增值稅甚至高達一兩個億。隨時可能捏緊的“手”

由于土地增值稅可以作為調節房地產冷熱的工具，在房地產過熱之時，即有業內人士建議全面清算土地增值稅，抑制房價過快增長，防止國家土地收益流失。

近期有市場消息傳言稱，北京為順利在二季度實現房價數據改觀，擬對申請預售價格比成本增幅較大的地產項目，從重預征土地增值稅，最高為8%。業內人士表示，這一情況如屬實并且嚴格執行，必然能對抑制房價增長起到作用。

據悉，由于近年來地價和房價上漲速度較快，多數地產公司應交的土地增值稅都較數年前有大幅增長，特別是一些開發時間較長的核心地段，房企后續需要補交的數額較大。一旦地方稅務部門啟動對土地增值稅的清算，對企業資金鏈就是一個考驗。

但亦有業內人士對執行力度表示質疑。2006年和2010年，國家稅務總局就兩次發文要求清算土地增值稅，但迄今為止仍無公開權威的結果反饋。

丁蕓表示，業界對土地增值稅的爭議一直很大，“取消土地增值稅”的呼聲也常有。據了解，提倡取消者主要有兩個原因，一是土地增值稅與企業所得稅重合，涉嫌雙重收費；另一方面，在核實環節耗費太大是弊端。

土地增值稅范文第5篇

（一）增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的

土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％

土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

（注：公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數）

在當前的經濟生活中，企業涉及到轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的土地增值稅方面的經濟行為較多，如何根據土地增值稅的稅收政策進行納稅籌劃，降低土地增值稅稅負，日益為各企業所關注。土地增值稅的納稅籌劃方法主要是根據土地增值稅的征收政策努力降低土地增值額，從而降低土地增值率，享受土地增值稅免征或從低稅率征收。

現舉例說明企業土地增值稅的納稅籌劃方法。（以下納稅籌劃時考慮的營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，所得稅稅率為25%，契稅稅率為4%，其他稅種暫不考慮)

一、重新測算并制定普通標準住宅的銷售價格，爭取利用普通標準住宅土地增值稅免征政策

【例1】萬均房地產企業建造普通標準住宅兩幢，售價定為2600萬元，開發成本等扣除項目金額合計為2000萬元，該企業應納的各項稅金計算如下：

應繳納營業稅＝2600×5%＝130（萬元）

應繳納城市維護建設稅＝130×7%＝9.10（萬元）

應繳納教育費附加＝130×3%＝3.90（萬元）

扣除項目金額合計＝2000＋130＋9.10＋3.90＝2143（萬元）

土地增值額＝2600－2143＝457（萬元）

土地增值率＝457÷2143＝21%

應繳納土地增值稅 ＝457×30%＝137.10（萬元）

企業稅前利潤＝2600－2143－137.10＝319.90（萬元）

應繳納企業所得稅＝319.90×25%＝79.975（萬元）

企業稅后利潤＝319.90－79.975＝239.925（萬元）

納稅籌劃思路：企業土地增值率為21%，根據土地增值稅征收細則對于納稅人建造出售普通標準住宅的規定，“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過土地增值稅細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅”。企業土地增值率臨近免征點20%，可考慮重新測算并制定銷售價格，適當降低銷售價格，爭取讓土地增值率達到免征點，具體方法如下：

設免征點銷售價格為P，P＝(1＋20%)×(2000＋5.50%P)，解得P＝2569.5931（萬元），按此免征點銷售價格，考慮將現行銷售價格定為略低為免征點銷售價格，如定為2569萬元，按此價格，該企業應繳納的各項稅金計算如下：

應繳納營業稅＝2569×5%＝128.45（萬元）

應繳納城市維護建設稅＝128.45×7%＝8.9915（萬元）

應繳納教育費附加＝128.45×3%＝3.8535（萬元）

扣除項目金額合計＝2000＋128.45＋8.9915＋3.8535＝2141.295（萬元）

土地增值額＝2569－2141.295＝427.705（萬元）

土地增值率 ＝ 427.705÷2141.295＝19.97%，低于免征點20%，可享受免征土地增值稅，應繳納土地增值稅為零，

企業稅前利潤＝2569－2141.295＝427.705（萬元）

應繳納企業所得稅＝427.705×25%＝106.92625（萬元）

企業稅后利潤＝427.705－106.92625＝320.77875（萬元）

從上述計算過程可看出，經過重新測算制定銷售價格的籌劃，企業銷售收入減少了2600－2569＝31（萬元），但稅后利潤增加了320.77875－239.925＝80.85375（萬元）。

此外，在進行此項籌劃時要注意以下兩點:

1. 此項籌劃僅對于納稅人建造普通標準住宅適用，對于建造普通標準住宅的標準認定需符合“《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]第021號）第一條關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題規定: 《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。

2．對于重新測算并制定普通標準住宅的銷售價格要考慮免征土地增值稅稅額應大于銷售收入的降低幅度，確保企業籌劃后的稅后利潤大于籌劃前的稅后利潤。

二、分立銷售合同，分散銷售收入，降低土地增值額

【例2】華興房地產企業建造的精裝修住宅10幢，總售價定為8000萬元(其中毛坯房售價收入4800萬元，精裝修售價收入3200萬元，建安成本合計3800萬元(其中商品房開發成本3000萬元，精裝修成本800萬元)，該企業應繳納的各項稅金計算如下：

應繳納營業稅＝8000×5%＝400（萬元）

應繳納城市維護建設稅＝400×7%＝28（萬元）

應繳納教育費附加＝400×3%＝12（萬元）

扣除項目金額合計＝3800＋400＋28＋12＝4240（萬元）

土地增值額＝8000－4240＝3760（萬元）

土地增值率＝3760÷4240＝89%

應繳納土地增值稅＝3760×40%－4240×5%＝1292萬元

企業稅前利潤＝8000－4240－1292＝2468（萬元）

應繳納企業所得稅＝2468×25%＝617（萬元）

企業稅后利潤＝2468－617＝1851（萬元）

納稅籌劃思路：企業土地增值率為89%，適用土地增值稅率達到40%，可考慮改變銷售合同簽訂方式，將毛坯房銷售和精裝修裝飾分別簽訂合同，毛坯房銷售合同定為售價收入4800萬元， 精裝修裝飾合同定為裝飾收入3200萬元，總合同收入不變，但單個合同銷售收入降低，從而達到降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率的目的。經分立合同后，企業應繳納的各項稅金計算如下：

1．毛坯房銷售合同應繳納的各項稅金計算如下：

應繳納營業稅＝4800×5%＝240（萬元）

應繳納城市維護建設稅＝240×7%＝16.80（萬元）

應繳納教育費附加＝240×3%＝7.20（萬元）

扣除項目金額合計＝3000＋240＋16.80＋7.20＝3264（萬元）

土地增值額＝4800－3264＝1536（萬元）

土地增值率＝1536÷3264＝47%

應繳納土地增值稅＝1536×30%＝460.80（萬元）

2．精裝修裝飾合同應繳納的各項稅金計算如下：

應繳納營業稅＝3200×3%＝96（萬元）（注：裝修營業稅稅率為3%）

應繳納城市維護建設稅＝96×7%＝6.72（萬元）

應繳納教育費附加＝96×3%＝2.88（萬元）

企業稅前利潤（1＋2）合計＝4800－3000－264－460.80＋3200－800－96－6.72－2.88＝3369.60（萬元）

應繳納企業所得稅＝3369.60×25%＝842.40（萬元）

企業稅后利潤＝3369.60－842.40＝2527.20（萬元）

經過上述籌劃，企業稅后利潤增加了2527.20－1851＝676.20（萬元）。

三、增加銷售環節，降低土地增值率

【例3】實華集團公司有一塊土地準備出售給躍進公司，原土地購入成本為1000萬元，現準備6000萬元出售，該企業應繳納的各項稅金計算如下：

應繳納營業稅＝(6000－1000)×5%＝250（萬元）

（注：根據財稅[2003]16號文件規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額計繳營業稅。按此文件規定，自建不動產和外購不動產在銷售納稅時是有區別的，外購不動產在銷售時實行余額納稅，自建不動產在銷售時沒有減除的規定，應以購買者支付給納稅人的全部價款和價外費用作為營業額計繳營業稅。）

應繳納城市維護建設稅＝250×7%＝17.50（萬元）

應繳納教育費附加＝250×3%＝7.50（萬元）

扣除項目金額合計＝1000＋250＋17.50＋7.50＝1275（萬元）

土地增值額＝6000－1275＝4725（萬元）

土地增值率＝4725÷1275＝371%

應繳納土地增值稅＝4725×60%－1275×35%＝2388.75（萬元）

企業稅前利潤＝6000－1275－2388.75＝2336.25（萬元）

應繳納企業所得稅＝2336.25×25%＝584.0625（萬元）

企業稅后利潤＝2336.25－584.0625＝1752.1875（萬元）

納稅籌劃思路：企業土地增值率為371%，適用土地增值稅率達到60%，可考慮增加銷售環節，利用二次銷售的方法降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率。具體方法為實華集團公司將土地作價3000萬元出售給下屬全資子公司實林公司，再由實林公司將土地作價6000萬元出售給躍進公司，通過二次銷售的方法降低土地增值額。經籌劃后實華集團公司應繳納的各項稅金計算如下:

應繳納營業稅＝(3000－1000)×5%＝100（萬元）

應繳納城市維護建設稅＝100×7%＝7（萬元）

應繳納教育費附加＝100×3%＝3（萬元）

扣除項目金額合計＝1000＋100＋7＋3＝1110（萬元）

土地增值額＝3000－1110＝1890（萬元）

土地增值率＝1890÷1110＝170%

應繳納土地增值稅＝1890×50%－1110×15%＝778.50（萬元）

企業稅前利潤＝3000－1110－778.50＝1111.50（萬元）

應繳納企業所得稅＝1111.50×25%＝277.875（萬元）

實華集團公司稅后利潤＝1111.50－277.875＝833.625（萬元）

實林公司應繳納的各項稅金計算如下：

應繳納營業稅＝（6000－3000）×5%＝150（萬元）

應繳納城市維護建設稅＝150×7%＝10.5（萬元）

應繳納教育費附加＝150×3%＝4.50（萬元）

應繳納契稅＝3000×4%＝120（萬元）

扣除項目金額合計＝3000＋150＋10.50＋4.50＋120＝3285（萬元）

土地增值額＝6000－3285＝2715（萬元）

土地增值率＝2715÷3285＝83%

應繳納土地增值稅＝2715×40%－3285×5%＝921.75（萬元）

企業稅前利潤＝6000－3285－921.75＝1793.25（萬元）

應繳納企業所得稅＝1793.25×25%＝448.3125（萬元）

實林公司稅后利潤＝1793.25－448.3125＝1344.9375（萬元）

經過上述籌劃，實華集團公司合并實林公司稅后利潤合計為833.625＋1344.9375＝2178.5625（萬元），比籌劃前實華集團公司稅后利潤增加2178.5625－1752.1875＝426.375（萬元）。

四、改變不動產出售方式，利用土地增值稅免征政策

【例4】南京機械廠有一自建辦公樓，造價600萬元，現準備出售給宏圖書城作為辦公樓，擬作價2000萬元出售， 南京機械廠應繳納的各項稅金計算如下:

應繳納營業稅＝2000×5%＝100（萬元）

應繳納城市維護建設稅＝100×7%＝7（萬元）

應繳納教育費附加＝100×3%＝3（萬元）

扣除項目金額合計＝600＋100＋7＋3＝710（萬元）

土地增值額＝2000－710＝1290（萬元）

土地增值率＝1290÷710＝182%

應繳納土地增值稅＝1290×50%－710×15%＝538.50（萬元）

企業稅前利潤＝2000－710－538.50＝751.50（萬元）

應繳納企業所得稅＝751.50×25%＝187.875（萬元）

企業稅后利潤＝751.50－187.875＝563.625（萬元）

納稅籌劃思路：根據財稅字[1995]48號《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。根據上述文件，可考慮改變銷售方式，將辦公樓作為投資投入宏圖書城，作為宏圖書城辦公樓，投資額為2000萬元， 待辦公樓辦理完產權過戶手續后， 南京機械廠再將2000萬元股份全額轉讓給宏圖書城原法人股東，經過籌劃， 南京機械廠可享受免征收土地增值稅，企業應繳納的各項稅金計算如下:

應繳納企業所得稅＝(2000－600)×25%＝350（萬元）

南京機械廠稅后利潤＝(2000－600－350)＝1050（萬元）

經過籌劃后南京機械廠稅后利潤增加1050－563.625＝486.375（萬元），進行上述籌劃時需注意以下兩點: