土地發(fā)展權(quán)

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇土地發(fā)展權(quán)范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

土地發(fā)展權(quán)范文第1篇

關(guān)鍵詞：土地用途管制；土地發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)；還原機(jī)制；“地票”交易制度

一、引言

土地用途管制制度是政府采取的最嚴(yán)格的土地管理制度，在保護(hù)生態(tài)用地、農(nóng)用地資源以及消除土地利用中的各種非理性現(xiàn)象等方面起著不可替代的作用。為了確保土地用途管制制度得以嚴(yán)格執(zhí)行，特別是保障18億畝耕地紅線不被突破，中央政府通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和征地審批等手段，限制了土地權(quán)利人、土地開發(fā)者將農(nóng)用地自主轉(zhuǎn)變成建設(shè)用地。與其他配額制相同，配額會(huì)從低收益權(quán)益者逐漸向高收益者轉(zhuǎn)移，在這個(gè)過程中便會(huì)產(chǎn)生交易指標(biāo)。指標(biāo)交易的實(shí)質(zhì)就是土地發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)。通過土地發(fā)展權(quán)交易的形式，達(dá)到區(qū)域之間土地指標(biāo)的異地置換，實(shí)現(xiàn)了土地利用類型空間上重新配置。

二、基本概念

（一）土地用途管制

土地用途管制的出現(xiàn)具有其必然性。當(dāng)人類社會(huì)發(fā)展到一定階段時(shí)，必然要考慮土地資源的護(hù)理分配，土地用途管制的作用便在于此。土地用途管制是依法劃定土地通途分區(qū)，確認(rèn)土地使用條件，并實(shí)行用途變更許可的強(qiáng)制性管理制度，在土地利用規(guī)劃過程中發(fā)揮了重要的作用。從本質(zhì)上來看，土地用途管制是一種典型約束機(jī)制，需要法律程序支持。若擅自變更土地用途，則需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。由此對(duì)土地資源進(jìn)行保護(hù)。

（二）土地發(fā)展權(quán)

土地發(fā)展權(quán)可以與土地所有權(quán)分割，并且能夠單獨(dú)進(jìn)行處分。它是一種能夠讓土地轉(zhuǎn)變使用性質(zhì)的權(quán)利。也就是說，土地發(fā)展權(quán)能夠同時(shí)與土地所有權(quán)供土地?fù)碛姓咚洹＜幢阃恋負(fù)碛姓卟痪邆渫恋厮袡?quán)，但只要具備土地發(fā)展權(quán)，依然可以支配τΦ娜力部分。從作用來角度來看，制定土地發(fā)展權(quán)的主要目的是為了讓農(nóng)牧業(yè)用地及自然資源土地得到保護(hù)，由此來維護(hù)國(guó)家利益，避免因土地所有權(quán)性質(zhì)的變化而對(duì)國(guó)家利益產(chǎn)生影響。

三、土地用途管制與土地發(fā)展權(quán)之間相互聯(lián)系

（一）土地用途管制為土地發(fā)展權(quán)的設(shè)立及實(shí)施創(chuàng)造了基礎(chǔ)

土地用途管制制度的創(chuàng)設(shè)產(chǎn)生了對(duì)我國(guó)土地所有權(quán)及其派生出各種權(quán)能的限制，而對(duì)土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能的限制為土地發(fā)展權(quán)的創(chuàng)設(shè)提供了契機(jī)；我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的土地規(guī)劃制度和土地分區(qū)管制明確每塊用地的用途分區(qū)，相應(yīng)產(chǎn)生了所謂的可發(fā)展地區(qū)和限制發(fā)展地區(qū)。

（二）土地發(fā)展權(quán)與土地用途管制能夠互補(bǔ)

對(duì)于土地發(fā)展權(quán)而言，土地用途管制是基本條件之一。土地發(fā)展權(quán)是推行土地用途管制制度的具體措施。正如孫弘所說：“土地發(fā)展權(quán)的出現(xiàn)不但是土地用途管制的需要，也是相關(guān)規(guī)劃控制工作及公共干預(yù)的需要。”在國(guó)外土地發(fā)展權(quán)已經(jīng)成為城市分區(qū)管制和發(fā)展規(guī)劃的一項(xiàng)重要制度。此外，政府可以通過土地發(fā)展權(quán)手段，有效解決土地用途管制帶來的社會(huì)利益分配不公等問題。

四、重慶“地票”交易中的土地發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)

2008年12月4日，我國(guó)第一家也是唯一一家可進(jìn)行“地票”交易土地交易所――重慶農(nóng)村土地交易所正式成立。該土地交易所不僅可進(jìn)行“地票”交易，也可進(jìn)行實(shí)物交易。

（一）重慶“地票”交易制度設(shè)計(jì)分析

1. “地票”交易設(shè)計(jì)分析

《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》當(dāng)中明確指出，在交易所當(dāng)中可進(jìn)行指標(biāo)交易及實(shí)物交易。指標(biāo)主要是指建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)，包括企業(yè)用地、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、宅基地等農(nóng)村集體建設(shè)用復(fù)墾為耕地后所獲得的建設(shè)用地指標(biāo)。從本質(zhì)上來看，“地票”是指標(biāo)的具體表現(xiàn)形式。在獲得“地票”后，可在規(guī)定的規(guī)劃區(qū)域內(nèi)增加規(guī)定量的建設(shè)用地。當(dāng)指標(biāo)落地后，通過“地票”可進(jìn)行相關(guān)費(fèi)用（耕地開墾費(fèi)、用地有償使用費(fèi)）。另外，在“地票交易制度不斷成熟、不斷完善的情況下，經(jīng)營(yíng)性用地指標(biāo)將會(huì)發(fā)生一定轉(zhuǎn)變，會(huì)逐漸脫離國(guó)家下?lián)苡玫赜?jì)劃指標(biāo)范疇。同時(shí)，這部分指標(biāo)將用于公益性用地。

2. “地票”交易程序設(shè)計(jì)分析

“地票”交易程序設(shè)計(jì)是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過程，經(jīng)過多年探索，已經(jīng)形成了一個(gè)初步體系，其重點(diǎn)內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：公平交易。根據(jù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的相關(guān)要求，“地票”交易由市場(chǎng)進(jìn)行定價(jià)，并由農(nóng)村土地交易所來組織相關(guān)交易活動(dòng)。交易過程中，要遵守“公平、公正、公開”的原則。從當(dāng)前現(xiàn)狀來看，“地票”成交單價(jià)平均為20萬元/畝。自愿復(fù)墾。“地票”復(fù)墾遵循自愿原則，由農(nóng)民或農(nóng)民集體自行申請(qǐng)。在配套的農(nóng)民新村建設(shè)過程中，要充分尊重農(nóng)民的意愿，并適當(dāng)采納其意見，盡可能讓新村布局及戶型設(shè)計(jì)能夠滿足農(nóng)民要求，并保證復(fù)墾質(zhì)量。經(jīng)復(fù)墾開發(fā)的耕地，其所有權(quán)仍然歸于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，并且原承包農(nóng)戶具有使用權(quán)。收益歸農(nóng)。將復(fù)墾成本去除后，所得到的“地票”價(jià)款全部歸還于農(nóng)民。以農(nóng)村土地確權(quán)頒證為準(zhǔn)，集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)戶按照3：7進(jìn)行利益分配。

（二）“地票”交易中的發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)分析

在“地票”實(shí)際交易過程中，已經(jīng)保留了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)。通過“地票”交易讓傳統(tǒng)征地模式有所轉(zhuǎn)變，使得農(nóng)村集體土地征用變得更為合理。通常情況下，農(nóng)村集體土地使用權(quán)主要表現(xiàn)為四種形式，包括“四荒”土地、宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)及農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。“地票交易”的本質(zhì)是將農(nóng)村宅基地及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，這種轉(zhuǎn)變僅改變了土地利用形式，但并未轉(zhuǎn)變土地使用權(quán)本身。

五、結(jié)論與討論

（一）厘清土地發(fā)展權(quán)價(jià)格的來源

土地發(fā)展權(quán)的出現(xiàn)是必然的，它是現(xiàn)代社會(huì)重要的用益物權(quán)。通過土地發(fā)展權(quán)能夠避免土地利用外部性來限制土地利用。在我國(guó)土地發(fā)展權(quán)為土地權(quán)利所有者所擁有。結(jié)合我國(guó)國(guó)情來看，國(guó)家是公共利益的代表者，有權(quán)行使土地用途管制。由于城市土地歸國(guó)家所有，所以國(guó)有土地發(fā)展權(quán)為使用權(quán)人及國(guó)家所共有。農(nóng)村集體土地則為集體所有。

（二）尊重土地發(fā)展權(quán)利，注重對(duì)管制區(qū)相關(guān)主體的利益平衡、補(bǔ)償

由于土地用途管制的限制作用，會(huì)對(duì)土地本身的商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生一定影響，并且會(huì)讓權(quán)利人的部分利益受到損害。當(dāng)土地管制強(qiáng)度足夠大時(shí)，會(huì)進(jìn)一步影響權(quán)利人的實(shí)際利益，這就需要政府給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，那么補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式的確定是當(dāng)前亟需探討的問題。與此同時(shí)，管制區(qū)域的土地用途是特定的，會(huì)讓壓縮土地租金空間，可能會(huì)影響到土地容積率。若管制區(qū)域土地僅用于農(nóng)業(yè)，那么適當(dāng)進(jìn)行農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼則是合理的。

（三）應(yīng)充分考慮到管制手段對(duì)耕地保護(hù)發(fā)揮作用的有限性

從現(xiàn)狀來看，土地用途管制制度具有一定的局限性。當(dāng)出現(xiàn)非農(nóng)用地時(shí)，會(huì)造成管制區(qū)被排除的用地轉(zhuǎn)移至建成區(qū)，部分會(huì)向開發(fā)區(qū)所轉(zhuǎn)移，這就會(huì)造成農(nóng)業(yè)用地非農(nóng)化的情況出現(xiàn)。也就是說，土地用途管制只能在一定程度上緩解農(nóng)地非農(nóng)化問題，但并無法根本解決問題。在土地用途管制實(shí)施過程中，若不能充分考慮非農(nóng)用地的剛性需求或缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)控手段，必然會(huì)對(duì)其成效產(chǎn)生影響。

總體上來看，我國(guó)人地矛盾十分突出，但土地用途管制所發(fā)揮的作用不應(yīng)該被忽視。當(dāng)然，在土地用途管制過程中出現(xiàn)地塊用途差異是無法避免的，@種差異也會(huì)造成權(quán)力人之間的利益沖突及矛盾。為了協(xié)調(diào)這種矛盾，必然要發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)。特別是在我國(guó)城鄉(xiāng)差異巨大、偏遠(yuǎn)山區(qū)與城郊地區(qū)土地價(jià)格極度不均衡的情況下，發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)更是有著調(diào)節(jié)因區(qū)位帶來的地租差異、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的巨大作用，應(yīng)給予重視。

參考文獻(xiàn)：

[1]方麗，田傳浩.土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)機(jī)制與中國(guó)土地利用規(guī)制創(chuàng)新[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2012（14）.

[2]萬江.土地用途管制下的開發(fā)權(quán)交易――基于指標(biāo)流轉(zhuǎn)實(shí)踐的分析[J].現(xiàn)代法學(xué)，2012（05）.

[3]邱道持，錢昱如，王玲燕.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與用途管制調(diào)查――以重慶市忠縣為例[J].調(diào)研世界，2009（01）.

[4]石蘇艷，何德媛，黃珍珠.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程土地用途管制研究[J].上海房地，2009（03）.

[5]穆松林，高建華，毋曉蕾.土地發(fā)展權(quán)及其與土地用途管制的關(guān)系[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2009（11）.

土地發(fā)展權(quán)范文第2篇

同時(shí)，目前農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中同樣存在著土地增值收益分配問題。地方政府在經(jīng)營(yíng)城市中存在盲目擴(kuò)張和占地沖動(dòng)，和中央政府在土地利用規(guī)劃修編中所產(chǎn)生的矛盾沖突，以及耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地實(shí)踐中缺乏政策手段等問題，在很大程度上都是土地產(chǎn)權(quán)制度缺陷和土地收益分配機(jī)制失衡造成的。

為了解決上述問題，筆者提出以下建議：

同時(shí)設(shè)立農(nóng)地發(fā)展權(quán)和城市土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)(簡(jiǎn)稱城市開發(fā)權(quán))

城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，這是憲法規(guī)定的。將農(nóng)地發(fā)展權(quán)予以明確，并界定在農(nóng)村集體土地所有權(quán)之下，既保證了農(nóng)村集體土地所有權(quán)的完整，又符合憲法和土地管理法規(guī)的規(guī)定，同時(shí)也符合現(xiàn)在的實(shí)際情況和未來的發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)，設(shè)定城市開發(fā)權(quán)，并由中央政府有償授予地方政府，既符合憲法和土地管理法規(guī)的規(guī)定，又符合地方政府經(jīng)營(yíng)城市的現(xiàn)實(shí)。這樣兩權(quán)并立，既可以破解土地發(fā)展權(quán)歸屬的矛盾，明確土地產(chǎn)權(quán)制度，又可以在分配農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)家建設(shè)用地時(shí)產(chǎn)生的土地增值收益時(shí)，兼顧政府利益和農(nóng)民利益。

但是，實(shí)踐中如何準(zhǔn)確評(píng)定農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價(jià)值是比較困難的。一般來說，城市越大，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的單位面積投入水平就越高，農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市土地的單位面積增值收益也越高，一般增值倍數(shù)為數(shù)倍至數(shù)十倍。由于兩項(xiàng)權(quán)利的價(jià)值連在一起，很難將其分開，因此很難直接確定農(nóng)地發(fā)展權(quán)和城市開發(fā)權(quán)的價(jià)值。我們認(rèn)為，可以按照比例分配法來確定農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價(jià)值，即在城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，農(nóng)地發(fā)展權(quán)和城市開發(fā)權(quán)的土地增值收益比例為“三七”開；在城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)外，兩者比例為“七三”開。即在城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市開發(fā)權(quán)收益占主要地位，在城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)外，農(nóng)地發(fā)展權(quán)收益占主要地位。

如此，地方政府在征收征用農(nóng)村集體土地時(shí)，應(yīng)向農(nóng)村集體支付包括農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值在內(nèi)的土地價(jià)格。對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的土地收益分配，也可以直接參照上述原則確定，其依據(jù)即是農(nóng)地發(fā)展權(quán)和城市開發(fā)權(quán)兩權(quán)并立。

城市開發(fā)權(quán)由中央政府向地方政府有償授予

這意味著地方政府應(yīng)每年向中央政府繳納城市開發(fā)調(diào)節(jié)費(fèi)，由城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)面積、城市建成區(qū)面積、新增建設(shè)用地面積、單位產(chǎn)值占用土地面積、人均占地面積等參數(shù)組成并按照某種數(shù)學(xué)模型確定。其原則是，以上各項(xiàng)參數(shù)值越大，地方政府付費(fèi)應(yīng)越多。同時(shí)，現(xiàn)行的由地方政府向中央政府繳納的耕地開墾費(fèi)、土地有償使用收益應(yīng)做出相應(yīng)調(diào)整。

城市開發(fā)調(diào)節(jié)費(fèi)由中央統(tǒng)籌安排用于“三農(nóng)”

土地發(fā)展權(quán)范文第3篇

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)；社會(huì)保障體系；農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)

建設(shè)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)必須創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)形式，轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)方式，這就需要推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，有利于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整；有利于加快農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移；有利于土地資源的充分利用；有利于克服小規(guī)模家庭經(jīng)營(yíng)的局限性增加農(nóng)民收入，提高生產(chǎn)率。可是建設(shè)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)又必須堅(jiān)持，保證農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，要解決這個(gè)矛盾就是要推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。為此，要探尋土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系，筆者針對(duì)東臺(tái)市的土地流轉(zhuǎn)與規(guī)模經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了專題調(diào)查。

一、研究設(shè)計(jì)和現(xiàn)狀分析

本次調(diào)查一共調(diào)查了9個(gè)鎮(zhèn)里的44村。從各村的情況來看，在完善土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的大的政治背景情況下，各個(gè)村在土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)方面都取得了相應(yīng)的進(jìn)步。

（一）合同規(guī)范化

簽訂合同是指土地流轉(zhuǎn)雙方用書面合同來確定流轉(zhuǎn)的權(quán)利與義務(wù)。在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)過程中，村委會(huì)作為轉(zhuǎn)出方和轉(zhuǎn)入方的中間人，制定相關(guān)土地流轉(zhuǎn)合同，然后本著自愿的原則由當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶自己親自簽下合同。在有效回收的435份問卷中，通過簽訂合同流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶有289戶，占66.4%，但也有通過口頭協(xié)議流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶93戶，占21.3%。簽訂合同的農(nóng)戶占大多數(shù)，土地流轉(zhuǎn)中發(fā)生的糾紛大大減少。充分領(lǐng)會(huì)了黨的十六大報(bào)告做出的“地方可按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)”。

（二）實(shí)行目標(biāo)考核

東臺(tái)市土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)工作列為新農(nóng)村建設(shè)的重要內(nèi)容對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行考核，對(duì)工作成效突出的單位及個(gè)人給以表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，完不成年度目標(biāo)任務(wù)的不能評(píng)為先進(jìn)單位和個(gè)人。在農(nóng)經(jīng)工作會(huì)議上，各鎮(zhèn)都遞交了目標(biāo)責(zé)任狀，農(nóng)辦每季度對(duì)全市土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行考核。使得各鎮(zhèn)都全力推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)規(guī)模進(jìn)程。且為保證土地合法流轉(zhuǎn)，堅(jiān)持對(duì)土地流轉(zhuǎn)過程進(jìn)行逐一審核，定期檢查，凡發(fā)現(xiàn)違反農(nóng)村土地承包法規(guī)的，一律予以制止，責(zé)令恢復(fù)原承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系。并且制定了扶持政策，東臺(tái)市制定并下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見》，安排了轉(zhuǎn)型資金用于扶持合法有效的土地流轉(zhuǎn)。對(duì)流轉(zhuǎn)土地實(shí)行土地股份合作制經(jīng)營(yíng)的組織者都有獎(jiǎng)勵(lì)。鼓勵(lì)農(nóng)村種養(yǎng)大戶建立農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、創(chuàng)辦農(nóng)業(yè)園區(qū)。

（三）土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)形式多樣化

有土地股份合作社、蔬菜經(jīng)濟(jì)合作社、食用菌栽培、品牌蔬菜及農(nóng)產(chǎn)品、花木園區(qū)、蠶桑核心方、農(nóng)產(chǎn)品深加工等，都有利于發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模種植，其中土地股份合作社有利于使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)過程更加合法更加有序，帶來了“農(nóng)民成‘股民’，土地變資本”的可喜變化，同時(shí)這些成為股民的農(nóng)戶還可以到種植園進(jìn)行務(wù)工獲得兩次收益。以東臺(tái)市梁垛鎮(zhèn)梁垛村為例，共吸收688個(gè)農(nóng)戶入股，設(shè)計(jì)七個(gè)村民小組，入股土地653.797畝，占總承包面積38.6%，折成股份653.797股，且每股分紅保底1000元，另視經(jīng)營(yíng)效益追加分紅。同時(shí)，這部分土地的農(nóng)戶中又將有285個(gè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到務(wù)工經(jīng)商等第二、三產(chǎn)業(yè)中去，到時(shí)從事第二、三產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力比例將達(dá)到86%。并且無公害蔬菜生產(chǎn)基地的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化，農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)的粗放型向高效益、集約化發(fā)展。

二、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)的問題

（一）信息流通不暢

在有效回收的調(diào)查問卷435份中，有43戶，占9.88%不知道土地流轉(zhuǎn)這一政策，只是在電視上看到，并不知道這一政策已經(jīng)落實(shí)到本鄉(xiāng)鎮(zhèn)，信息流通不暢，延緩了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。并且對(duì)于有意向想把自己的土地流轉(zhuǎn)出去的農(nóng)戶，造成了一定的阻礙。所以筆者要加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳，爭(zhēng)取讓每家每戶都對(duì)土地流轉(zhuǎn)有所了解。對(duì)于本村土地較少的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，政府應(yīng)提供外面土地承包的信息，鼓勵(lì)本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民到外地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，促進(jìn)勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。

（二）農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)不完善

在走訪過程中，筆者了解到有些農(nóng)戶進(jìn)行土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)后，大面積的土地卻沒有上保，原因是即使上了保險(xiǎn)，遭遇旱災(zāi)或是水災(zāi)，給予的賠償不是很多，而且還有諸多限制。因此在調(diào)查訪問的農(nóng)戶中有149戶沒有給農(nóng)業(yè)買保險(xiǎn)，占38.0%。農(nóng)戶說與其買保險(xiǎn)交了那么多的錢，不如不買保險(xiǎn)，自己來承擔(dān)損失。可是結(jié)果可想而知，一旦遭遇嚴(yán)重一點(diǎn)的天災(zāi)，農(nóng)戶的能力跟本不足以抵擋。所以政府在農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)方面可以給予農(nóng)民優(yōu)惠，減少限制。真正做到為人民服務(wù)，為農(nóng)民謀利益。

（三）少部分耕地在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后變?yōu)榉寝r(nóng)用地

這些耕地大部分被道路的修建、城鎮(zhèn)、工廠、搬遷占用。這種情況主要發(fā)生在城鎮(zhèn)郊區(qū)和偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。政府對(duì)土地用途監(jiān)管不嚴(yán)，執(zhí)行耕地保護(hù)政策力度不大，使得部分農(nóng)村土地存在著土地流轉(zhuǎn)后用于第二、三產(chǎn)業(yè)開發(fā)的現(xiàn)象。有121戶將土地流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，占30.9%。由于第二、三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益比農(nóng)業(yè)的高，且承包土地的價(jià)格是按照農(nóng)業(yè)用途為標(biāo)準(zhǔn)的，而當(dāng)土地用途發(fā)生變化時(shí)，土地的承包價(jià)格要高得多，因此農(nóng)戶對(duì)這部分差價(jià)得不到合理的分配，從而產(chǎn)生糾紛。即使部分耕地不轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地，這些耕地也會(huì)被用來種經(jīng)濟(jì)作物。然而糧食安全對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是全世界舉目共賭的。從2007年年初世界食品漲價(jià)指出，這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響就波及全球。且對(duì)國(guó)家來說，糧食是最重要的戰(zhàn)略物資。如果流轉(zhuǎn)的土地都用來修建道路，建造工廠，種植經(jīng)濟(jì)作物，那么糧食安全問題必將令人擔(dān)憂。2011年中央1號(hào)文件也規(guī)定：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。也就是說，流轉(zhuǎn)后的土地，仍然只能用于發(fā)展農(nóng)業(yè)，不能用作房地產(chǎn)開發(fā)等其他用途。

（四）在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)中，60歲-70歲的農(nóng)民值得關(guān)注

在走訪調(diào)研的435戶中有93.9%的農(nóng)戶家中有60-70歲的農(nóng)民，因?yàn)檫@些農(nóng)民將自己的土地流轉(zhuǎn)出去以后，由于年齡上的限制，即使出去打工，也幾乎不會(huì)有工廠會(huì)顧用他們。所以他們幾乎不會(huì)想把自己的土地流轉(zhuǎn)出去，這樣就成了土地流轉(zhuǎn)過程中的阻礙。筆者建議政府可以把這些勞動(dòng)力引到周圍土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)上去，可以提供給他們短工做。例如，每天去蔬菜大棚里除草，有時(shí)可以打農(nóng)藥，每天有固定的工資，按天計(jì)算，月底結(jié)算。這樣就很好地解決了60歲-70歲農(nóng)民的工作問題，這樣他們也會(huì)很樂意地流轉(zhuǎn)自己的土地。這不僅促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)，而且為當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)提供了充足的勞動(dòng)力。

（五）農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，阻礙了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展

基礎(chǔ)設(shè)施的完善，可以吸引更多的種植能手、養(yǎng)殖大戶、龍頭企業(yè)來當(dāng)?shù)剡M(jìn)行農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。可是據(jù)筆者所了解，國(guó)家在農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施上沒有給予相應(yīng)的撥款。如果農(nóng)村要建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，這部分資金就要由村委會(huì)或者鎮(zhèn)政府承擔(dān)，可是村委會(huì)一般不可能拿出大部分資金來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這就給基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來了一定的困難。因此，建議國(guó)家在基礎(chǔ)設(shè)施方面的建設(shè)給予相關(guān)的補(bǔ)貼，為農(nóng)村進(jìn)行農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)提供強(qiáng)有力的后盾。

（六）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在假流轉(zhuǎn)現(xiàn)象

有些村為了達(dá)到上級(jí)政府規(guī)定的土地流轉(zhuǎn)的任務(wù)，進(jìn)行了假流轉(zhuǎn)。一個(gè)農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)給另一個(gè)農(nóng)戶，而這個(gè)農(nóng)戶又將流轉(zhuǎn)過的土地再流轉(zhuǎn)給原來流轉(zhuǎn)給他的農(nóng)戶，這樣就造成了一個(gè)假象，土地流轉(zhuǎn)的面積在增加。但是事實(shí)上是土地之間不是在進(jìn)行流轉(zhuǎn)而是在進(jìn)行交換，且交換的是同一塊土地。這嚴(yán)重地阻礙了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程，而且會(huì)掩蓋土地流轉(zhuǎn)的弊端，因此，必須要進(jìn)行整改。需要上級(jí)政府加強(qiáng)監(jiān)管，確保土地流轉(zhuǎn)合理有序地進(jìn)行；需要各級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)自覺自發(fā)地進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為；需要加大對(duì)農(nóng)戶宣傳土地流轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)，讓農(nóng)戶能自發(fā)地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并切身地感受到進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的好處。

三、針對(duì)以上問題提出的相應(yīng)對(duì)策

（一）進(jìn)一步探索創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式，積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地股份合作經(jīng)營(yíng)

土地股份合作社的成立進(jìn)一步規(guī)范了干部的行為，形成了管理程序化，增加了透明度，加強(qiáng)了農(nóng)民的知情權(quán)。鼓勵(lì)農(nóng)村中大戶等經(jīng)營(yíng)主體通過流轉(zhuǎn)土地建立農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，開發(fā)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)龍頭加工企業(yè)圍繞本地優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)品，牽頭組織農(nóng)民開展合股、合作、協(xié)作，建立原料基地。支持專業(yè)市場(chǎng)、合作組織、農(nóng)民經(jīng)濟(jì)人、種養(yǎng)大戶等市場(chǎng)主體領(lǐng)辦土地股份合作社，統(tǒng)一生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，按股保底分紅。積極推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)體制規(guī)模試點(diǎn)，探索合作的新形式，鼓勵(lì)農(nóng)民在自愿的基礎(chǔ)上，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股組建土地股份合作社。支持和鼓勵(lì)合作組織參與土地流轉(zhuǎn)。

（二）進(jìn)一步加大財(cái)政扶持、獎(jiǎng)勵(lì)力度，引導(dǎo)土地向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)園區(qū)集中

在三倉(cāng)鎮(zhèn)新五村，筆者了解到當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)戶即使在外地承包大面積的土地，也沒有得到獎(jiǎng)勵(lì)。并且在農(nóng)戶貸款上，部分農(nóng)戶在尋找擔(dān)保人方面仍存在困難，且每年都會(huì)有農(nóng)民因還不起貸款而自殺的現(xiàn)象。所以各個(gè)當(dāng)?shù)卣畱?yīng)根據(jù)政策從財(cái)政對(duì)“三農(nóng)”投入中安排專項(xiàng)資金，鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，壯大規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體、培育優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、龍頭企業(yè)和農(nóng)業(yè)園區(qū)。強(qiáng)化金融信貸支持，不斷創(chuàng)新農(nóng)村信用擔(dān)保方式，重點(diǎn)扶持龍頭企業(yè)、合作組織等，連片發(fā)展高效規(guī)模設(shè)施農(nóng)業(yè)。進(jìn)一步加大對(duì)土地流轉(zhuǎn)的獎(jiǎng)勵(lì)，提高農(nóng)民的積極性。鼓勵(lì)政策作為推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的催化劑，應(yīng)將之落實(shí)到位。通過給農(nóng)民補(bǔ)貼的方式，進(jìn)一步提高農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的積極性，推動(dòng)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

土地發(fā)展權(quán)范文第4篇

[關(guān)鍵詞] 農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度 農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

一、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度對(duì)農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的影響

改革開放以來，中國(guó)農(nóng)村土地制度進(jìn)行了改革。就是以“共有產(chǎn)權(quán)（集體產(chǎn)權(quán)）為中心過渡到有限制的私有產(chǎn)權(quán)（土地承包權(quán)）為中心。這種制度安排有效地解決了“搭便車”行為和監(jiān)督問題，降低了制度運(yùn)行的成本，增強(qiáng)了制度的有效性。但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，使這種產(chǎn)權(quán)制度安排的局限性日益凸現(xiàn)。

1.集體土地產(chǎn)權(quán)主體不明晰

中國(guó)農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，但是集體到底是指哪一級(jí)，法律規(guī)定則較為含糊。土地產(chǎn)權(quán)主體不明晰必然導(dǎo)致上級(jí)集體隨意平調(diào)下級(jí)集體所有土地的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，造成對(duì)農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的隨意侵害，必然降低土地產(chǎn)權(quán)制度的有效性，不利于農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)涵不充分、不明確

正是由于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一殘缺的使用權(quán)，才導(dǎo)致了集體隨意解除土地承包合同；村集體隨時(shí)調(diào)整農(nóng)民的土地；政府亂征用農(nóng)民的土地；村集體非法出賣村集體的土地等。

3.土地承包期不穩(wěn)定

中央明確指出，土地承包延長(zhǎng)30年不變。但在現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)民的土地承包期常常被打斷，不斷地被調(diào)整。頻繁調(diào)整土地的承包期，造成土地經(jīng)營(yíng)周期的人為縮短，是造成農(nóng)民不對(duì)土地進(jìn)行長(zhǎng)期投資，進(jìn)行粗放經(jīng)營(yíng)、掠奪式經(jīng)營(yíng)，而非集約經(jīng)營(yíng)的根本原因。

4.相關(guān)的法律法規(guī)不健全

盡管政府在制定和實(shí)施有關(guān)土地產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)方面可謂是不遺余力，但土地產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)仍然不盡人意。一是有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)。二是無法可依。三是法律法規(guī)的內(nèi)容籠統(tǒng)，不具有可操作性。

二、為實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，對(duì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的基本要求

1.兼顧公平與效率

若只顧公平，對(duì)土地進(jìn)行不斷的調(diào)整和細(xì)分，則土地的可持續(xù)性就無法實(shí)現(xiàn)。同樣若只顧效率，對(duì)農(nóng)民的“成員權(quán)”則必然會(huì)出現(xiàn)分配不公、貧富兩極分化。

2.能夠有效地克服外部性

外部性有正外部性與負(fù)外部性之分。由于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的殘缺，使得農(nóng)民的土地權(quán)利不斷受到鄉(xiāng)村集體的行政性干預(yù)；由于缺乏地役權(quán)，使土地使用者可以“以鄰為壑”，給他人造成“外部”性；以及由于農(nóng)民缺乏土地使用權(quán)的穩(wěn)定感，而對(duì)土地進(jìn)行粗放、掠奪性經(jīng)營(yíng)，對(duì)土地所有者（鄉(xiāng)村集體）造成了“外部性”。所有這些都損害了農(nóng)地的可持續(xù)發(fā)展。

3.能夠有效地克服搭便車行為

現(xiàn)行的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度以家庭經(jīng)營(yíng)為單位，就有效地克服了“搭便車”的行為，降低了監(jiān)督成本，解決了監(jiān)督問題，使農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的有效性大大增強(qiáng)。因此，以家庭經(jīng)營(yíng)為單位的土地產(chǎn)權(quán)制度應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持。

4.能夠有效地克服短期行為和投機(jī)行為

根據(jù)現(xiàn)行的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度安排，正是由于農(nóng)民預(yù)期土地會(huì)不斷被調(diào)整，才引起他們對(duì)土地進(jìn)行掠奪性、粗放性經(jīng)營(yíng)，而不注意用養(yǎng)結(jié)合，致使土地質(zhì)量下降，水土流失，嚴(yán)重破壞了土地的生態(tài)環(huán)境。也正是由于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度安排的不穩(wěn)定，可以對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，以致于地方政府只顧眼前利益而不顧后果地征用農(nóng)地。

三、完善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新，促進(jìn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

1.明晰和規(guī)范農(nóng)地的所有權(quán)

1.1耕地所有權(quán)。耕地的所有權(quán)應(yīng)歸屬于生產(chǎn)隊(duì)。這符合合作化以后農(nóng)地所有權(quán)制度的傳統(tǒng)；易于為農(nóng)民所接受。

1.2非耕地的所有權(quán)。由于林地、草地、荒山等的邊界不易界定，同時(shí)便于管理，一般應(yīng)劃歸村集體所有；原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦果園、林場(chǎng)、草場(chǎng)等從持續(xù)利用出發(fā)，其土地所有權(quán)應(yīng)歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有；原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企事業(yè)單位，基礎(chǔ)設(shè)施占用的土地應(yīng)歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有；村辦企事業(yè)單位和基礎(chǔ)設(shè)施占用的土地應(yīng)歸村集體所有。

1.3明確農(nóng)地所有權(quán)的內(nèi)容。

2.堅(jiān)持公平與效率兼顧

從目前我國(guó)農(nóng)業(yè)的特點(diǎn)來看，就總體而言還未走出以公平為中心的第一階段，但我國(guó)東部和中部部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，已經(jīng)進(jìn)入到以效率為中心的階段。這種情況決定了我們必須進(jìn)一步穩(wěn)定農(nóng)村土地的家庭經(jīng)營(yíng)制度，并在此基礎(chǔ)上積極創(chuàng)造條件向以效率為中心的農(nóng)地制度過渡。

3.賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)

完善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度，最根本的就要明確、規(guī)范、穩(wěn)定農(nóng)地使用權(quán)，使之成為類似企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種權(quán)利。為此，應(yīng)制定相關(guān)的法律法規(guī)，以建立起使用者的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度。在這方面要解決的主要問題有：第一，長(zhǎng)期穩(wěn)定農(nóng)地使用權(quán)。第二，農(nóng)地使用權(quán)作為一種產(chǎn)權(quán)（或物權(quán)），其完整性應(yīng)包括農(nóng)地的占有權(quán)、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)以及租賃、抵押入股、轉(zhuǎn)包、委托經(jīng)營(yíng)等自由。第三，農(nóng)地使用權(quán)可以繼承和贈(zèng)與。第四，由政府頒發(fā)同樣的農(nóng)地使用權(quán)證書，并建立起農(nóng)地使用權(quán)的登記、獲得、轉(zhuǎn)移等法律程序。

4.建立和完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度

要建立和完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度，第一，必須確立農(nóng)地使用權(quán)的商品屬性。第二，要規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)的形式。第三，要規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)的法律程序。第四，要建立必要的中介機(jī)構(gòu)，為農(nóng)地的流轉(zhuǎn)提供及時(shí)可靠的信息，評(píng)價(jià)等咨詢服務(wù)和法律服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)地與其它生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

5.盡快建立現(xiàn)代農(nóng)地制度的法律法規(guī)體系

現(xiàn)實(shí)的許多土地產(chǎn)權(quán)都沒有上升到土地法權(quán)的地位，有的雖具有土地法權(quán)的地位，但沒有發(fā)揮出法律的威力，以致于土地產(chǎn)權(quán)的有效保護(hù)機(jī)制難以形成，土地產(chǎn)權(quán)運(yùn)用的隨意性到處可見。因此，對(duì)其進(jìn)行法制化管理，加大執(zhí)法力度，對(duì)維護(hù)土地產(chǎn)權(quán)的運(yùn)行秩序具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)

土地發(fā)展權(quán)范文第5篇

摘要：由于承擔(dān)著國(guó)家生態(tài)安全的

>> 基于主體功能區(qū)的城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制研究 基于主體功能區(qū)的城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展研究 基于“主體功能區(qū)”建設(shè)的我國(guó)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略思考 主體功能區(qū)建設(shè)的區(qū)域協(xié)調(diào)功能研究 主體功能區(qū)演進(jìn)機(jī)制研究 基于土地發(fā)展權(quán)的征地補(bǔ)償機(jī)制淺探 基于公共財(cái)政視角的主體功能區(qū)建設(shè) 基于主體功能區(qū)視角的建設(shè)用地管制區(qū)劃定研究 基于主體功能區(qū)的廣東省城市化空間均衡發(fā)展研究 基于土地用途管制的土地發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)研究 將市場(chǎng)機(jī)制引入農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的若干問題研究 基于主體功能區(qū)規(guī)劃的區(qū)域管理框架研究 主體功能區(qū)建設(shè)研究述評(píng) 主體功能區(qū)建設(shè)政策均衡研究 主體功能區(qū)土地政策選擇研究 基于主體功能區(qū)思路的保定市小城鎮(zhèn)發(fā)展模式與對(duì)策研究 基于主體功能的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展研究 主體功能區(qū)規(guī)劃實(shí)施機(jī)制的思考 主體功能區(qū)建設(shè)任重道遠(yuǎn) 基于鉆石理論的金融功能區(qū)建設(shè)研究 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：l.

［8］Virgina McConnell，Mirgaret Walls, Elizabeth Kopits. Zoning, TDRs, and the Density of Development［J］．Journal of Urban Economics,2006(59):440-457.

［9］Burchell，Robert W. Costs of Sprawl Revisited: the Evidence of Sprawl′s Negative and Positive Effects［J］．Transportation Research Record,1998,39.

［10］Arik L., Why oppose TDRs? Transferable development rightscanincrease overall development［J］．Regional Science and Urban Economics, 1997,27(2):283-296.

Research on the Transfer Mechanism of Land Development Rightsbased on the

Construction of the Main Functional AreasLIU Hong

(School of Economics, Minzu University of China, Beijing 100081, China)