房產策劃

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房產策劃范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

房產策劃范文第1篇

作為宜賓魯能營銷部一員，在今年激烈的市場博弈中;在我們一次次市場調研、預測、目標客戶的分析、把握，以及制定出階段性目標和相應的工作計劃并嚴格執行中;在一次次部門溝通協調，思想碰撞中;在領導不斷委以重任，充分信任并實時的培養指教下；在全部門暢通溝通，積極配合下。擔任推廣管理工作崗位的我，收益頗多，也成長不少。同時我也很榮幸能在魯能公司任職，得到鍛煉和提高的同時也在實踐工作中成長展示了自己。現對09年全年工作總結如下：

首先在推廣主線上，09年我們一共有3條推廣主線：1、以上半年為主的林中漫步的蓄客、強銷、持銷的推廣;2、從年中開始的鑫空間項目的蓄客、強銷的推廣；3、貫穿全年的一個山水綠城大盤品質、區域生態、提高品牌美譽度和忠誠度品牌推廣。

其次在媒體資源整合上，我們現有媒體一共有：1、大眾媒體報媒，以新三江周刊、日報、晚報為主。再充分考慮宜賓本地閱讀習慣和考察了各報媒影響力和投放量后，我們采取了增加新三江投放量，適量減少日報、晚報投放量。在具體實施過程中我們采取軟硬結合，即給客戶強勢的視覺沖擊，又注重引導其消費觀念。2、大眾媒體電視廣告，電視廣告以宜賓電視臺為主，也做到項目線和品牌線相結合，即時更新電視廣告內容，突出當時我公司推廣重點，另外在調查發現潛在郊縣客戶量巨大后，我部從8月開始在各大郊縣投放了縣有線電視廣告，即時把我公司產品信息、銷售信息傳達到郊縣市場。3、網路網站，09年我公司產品小戶型居多，客戶群趨向年輕一代，所以我部投放了以零距離網絡、泡菜壇網絡、宜賓新聞網、三江房產網等本地網絡媒體。即時我公司各重大節點信息，銷售信息等。另外09年我部重新規劃了我公司網站，讓公司有一個獨立的全面的網站。4、戶外媒體，戶外媒體據客戶來電來訪分析為最有效的媒體，所以09年我部對戶外媒體投放進行統一規劃，對一些位置不好，可視效果不佳的戶外廣告予以終止，新增加了戎州橋，郊縣戶外。另外在項目內戶外也進行了規劃，開通了山水庭院高炮、外江路4個燈箱廣告光亮效果；新增加了財富廣場2個戶外廣告；統一規劃了項目內所有燈箱道旗廣告，預計10年年初能執行。最后在全年戶外布點基礎上，我部即時更換戶外信息，定期檢查戶外效果，力保戶外即時有效。5、其他媒體，09年我部針對直接目標客戶，進行了以大企業團購為單位的巡展，走訪，以郊縣目標客戶為主的dm單直郵，郊縣巡展。

再次在活動方面，1月成功舉辦了“傾城七年，一路有您”山水綠城幸福大家庭春節晚會，鞏固了魯能品牌形象，2月林中漫步樣板房開放活動，4月林中漫步休閑長廊開放、林中漫步開盤活動，5月份宜賓房產文化節活動，6月鑫空間樣板房開放既魅力香港游活動，7月山水綠城運動嘉年華活動開幕，8月份鑫空間看盤活動，10財富中心開工儀式、宜賓住博會。活動營銷一是維護老客戶關系，提升品牌美譽度，提高口碑宣傳。還有配合銷售，各客戶一種尊貴感，榮譽感，提高成交率。

另外在銷售物料道具放方面，1、先后2次對銷售中心在費用不足的情況下進行了裝飾調整，2、先后配合協調了林中漫步和鑫空間樣板房裝修工作，并順利按時的完成任務。3、規劃定做了鑫空間的景觀沙盤模型，并能充分體現鑫空間優勢。4、按時制作了林中漫步、鑫空間項目的樓書、戶型單頁等銷售物料，給銷售現場密切配合，強有力的支持。5、其他一些銷售現場修補，布置工作都在得到通知或發現后迅速完成。

最后在和集團公司匯報、部門間合作和團隊工作協調工作方面。每月按時準確的匯報了報集團公司營銷費用計劃等各項集團公司要求提交的資料，做到營銷費用控制良好，匯報準確。在部門合作方面積極配合工程部開工竣工典禮活動的舉行，協調樣板房裝修事宜等。在更換營銷策劃公司后，我們積極主動的和新推廣公司交流暢談，提供項目以前的推廣思路，方法資料。盡量讓新策劃公司盡快上手，同時也協調銷售公司、策劃公司等組織會議溝通，讓推廣和銷售結合。

回顧09年全年工作，我們取得部分成績的同時自己也提高不少。通過對以往工作總結，也發現很多缺點和不足，10年我應從一下幾點入手工作：

1、加強市場調研工作，特別是來點來訪客戶分析，正確把握目標客戶群體的特征、喜好、開展有針對性的推廣渠道、推廣思路，和訴求點。

2、加強媒體效果評估工作，以此來指導我們10年營銷費用在各媒體渠道投放比例，并隨時指導調整我們的推廣策略，做到營銷費用效果最大化。

3、在推廣節奏上，結合房市相關政策、本地消費習慣和我們相應節點進行節奏性推廣，做到市場好或我們有重大節點時能強勢推廣，火爆銷售。

4、在媒體渠道方面，爭取發覺利用一些更直接針對目標客群的特殊媒體，一來可以節約營銷費用，二來效果顯著。

5、完善戶外布點，做到以項目所在地、老城區等人流集中地區為中心，各郊縣進城入口包圍的布點格局，嚴格挑選戶外位置，做到在人流集中地能多次強制曝光，各區域都能兼顧的戶外布點。

6、活動方面除要認真完成固定的幾個大活動（如房交會、開盤等）外，還應充分利用我公司老客戶資源，針對老客做活動，提高品牌美譽度、忠誠度，充分發揮老客戶口碑宣傳效果。

房產策劃范文第2篇

房地產開盤活動策劃方案

地點：1、海鹽新天地廣場

2、現場售樓處

活動目的：

聚集開盤人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內，刺激大眾，創造最佳口碑和打響海鹽首盤小高層高檔住宅小區的品牌。

活動方式：現場搖號、活動助興、抽獎酬賓

活動安排：

一、前期廣告宣傳

3、30-4、05著重以信息為主宣傳，主要是搖號參加辦法、地點、時間等信息告知。途徑為報紙、燈箱、跨街橫幅。

宣傳主題：未來城都市居住典范，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即。

引領都市時尚，坐居金仕海岸。

金仕海岸4月5號日真情放送，豪華住宅乍現海鹽。

因為珍稀，所以珍貴。

金仕開盤有好禮，驚喜大獎等你拿。

二、搖號現場布置

1、搖號方式：現場公開，即選即定。具體搖號登記處暫定2處。

(確定小高層購買資格，建議搖號總數比實際戶數多30%)

2、地點選定：海鹽新天地廣場

(a、需要一定活動場地b、場地方有舉辦活動經驗c、有聚集人氣的先例)

3、軟環境布置：

高空氣球4個;大型氣拱門1個;30平方左右舞臺1個;

樓盤效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個;宣傳折頁1000份

周遍跨街橫幅、燈箱20套

4、員工統一著裝

三、活動進程(4月5日)

1、下午14：00正式開始(13：5014：00禮炮、獎品展示)

2、14：0014：30

主持人5分鐘、領導5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動解說8分鐘、公證人講話2分鐘。

3、搖號開始(14：3015：00)同時登記匯總

4、搖號抽獎(15：0016：00)

獎品分1、2、3等獎和紀念獎(100份)

5、現場答謝演出、小娛樂活動(16：0017：00)工作人員休息

6、公布搖號和抽獎結果(17：1017：30)

7、獲獎群眾領獎(17：3017：50)

四、搖號辦法

1、一期總銷售戶

數為140套，暫定搖號總人數與實際銷售戶數為5：1，參加群眾不定。

2、搖號采取實名登記制，不得替代或多搖，每套戶型最多登記人數為5人。

3、凡登記在冊的準購房者，登記同時需交納1000元保證金，搖號當天如登記人中號并獲得購房資格，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎上增加200元作為答謝費用。

4、搖號登記時間自20XX。4、054、10，為期5天。

5、登記地點：秦山房地產公司售樓處

6、搖號工具使用公開搖獎設備進行搖號決定。(中號比例為5：1)

7、關于沒有中號群眾的解決辦法。均以紀念品贈送。并登入二期開盤購房檔案。

五、工作人員分工

秦山房產公司職員做禮儀、保安等維護性工作;九洲廣告做活動監測和媒體聯絡工作。

六、媒體

邀請當地知名各大媒體具體：海鹽電視臺、杭州交通之聲廣播臺、中郵專遞、錢江晚報、搜狐網絡等記者參加活動，并給予現場報道。

七、經費預算

1、環境布置

高空氣球4個400元/4個

大型氣拱門1個500元

30平方左右舞臺1個1000元

樓盤效果展示牌1套1200元/10張

廣告宣傳易拉寶4個600元/4個

宣傳折頁3000份7500元

周遍跨街橫幅、燈箱20套

2、場地租賃20xx元

3、公證人邀請費1000元

4、媒體邀請費20xx元

5、設備租賃費5000元

6、管理費1000元

7、主持人1000元

8、演員演出費5000元

9、現場應急費20xx元

總價30000元

地產感恩節活動策劃

【活動主題】

1、男人幫女人幫親友幫你賺優惠

2、男人幫女人幫相親相愛攢幸福賺優惠

3、男人幫女人幫親友相幫家享優惠

【活動目的】

促銷剩余房源，實現沖刺;

增加來訪客源，積攢人氣，促進銷售;

【活動時間】

周六

【活動地點】

樓盤營銷中心

【客戶群體】

由老客戶帶來的新客戶及自然來訪新客戶

【活動形式】

暖場活動+抽獎送禮(抽獎僅針對認購成功客戶)

活動規則：

老帶新客戶抽獎送禮：若新客戶認購成功，新客戶可直接參加抽獎贏取獎品，老客戶即免物業費，并獲得抱枕一個。

新A客戶帶新B客戶：新B客戶認購成功可直接參加抽獎贏取獎品，新A客戶可獲抱枕一個;如若雙方都成功認購，即可參與抽大獎并抱枕一個。

暖場活動內容

1、現場每個來訪客戶都可參與活動，每個活動區域有工作人員負責，每個來訪客戶需報名登記參與活動，登記后可領取禮品券一張;

女人幫光棍節送溫馨給朋友!

早10：00-16：00，女士可在營銷中心內部進行制作個性馬克杯，可現場DIY自己的個性圖案，充分發揮自己的想象力，制作屬于自己的馬克杯，或是送給自己的朋友。(制作好馬克杯可自行帶走)，現場可設置50個馬克杯制作，用完為止;

2、活動結束后，手持禮品券的客戶都可憑券領取抱枕(或傘)一個，禮品送完即止;

男人幫光棍節不做宅男!

中午13：00-16：00，男士可在小區內部的籃球場以一組3對3進行籃球比賽，一天之內設定3場比賽，現場男士可報名參加，報名人數共18個名額，現場將請籃球裁判一個，最后獲勝隊每人也可獲價值150元/個的電水壺一個，依次類推，獲獎名額共有9個，此處需備9個電水壺作為游戲獲勝者發放。

【抽獎活動】

抽獎活動針對所有認購成功客戶，抽獎完畢后，應憑首付款發票領取獎品;

抽獎禮品：一等獎：IPAD1名，價值4000元/個;

二等獎：冰箱2名，價值2500元/個;

房產策劃范文第3篇

關鍵詞：房地產策劃;“羊群效應”;“藍海”

房地產策劃是房地產開發過程中的重要工作之一，涵蓋了其各個環節。一般房地產策劃工作包含：前期機會研究、產品初步策劃、可行性研究、市場調研、詳細產品策劃、營銷策劃等環環相扣的幾個階段。良好的策劃工作對房地產企業以及房地產業良性健康發展有著重要的作用。從本質上講，策劃工作是在合適的時間將合適的產品傳遞給合適的客戶。

房地產策劃工作需要重新審視房地產業的發展。眾所周知，房地產業是資金密集型產業，資金鏈的完整對于項目順利完工上市至關重要。2007年，央行連續八次上調了銀行貸款基準利率，一年期貸款利率從年初的6.12%上調至7.47%，2007年連續10次上調存款準備金率，從年初的9%上調至14.5%。進入2008年以來，央行主要通過提高存款準備金率來抑制房地產業的過快發展，迄今為止，央行5次上調存款準備金率，從年初的14.5%上調至16.5%的歷史最高點。央行一系列金融工具的應用，緊扣央行適度從緊的金融政策，針對房地產業的過熱發展。不斷上調的貸款利率將增加居民買房的成本，抑制一部分的炒房行為；不斷上調的準備金率將增加房地產企業的融資成本，使得資金實力不足的房地產企業被淘汰。

外資方面，國家出臺了一系列相關政策，來引導外資投資房地產的行為，限制外資對房地產業的炒作。自1991年起，中國已連續15年成為吸收外資最多的發展中國家。基于對人民幣升值的預期和房地產業高速發展的良好經濟效應，流入我國房地產市場的外資逐年增加。2006年7月，經國務院批準，建設部、央行等六部委共同了《關于規范房地產市場外資準入和管理的若干意見》（建住房［2006］171號文，以下簡稱“《意見》”），主要從外匯管制、投資準入、市場購買以及信息監測等四個方面強化了對外進入我國房地產市場的規范。2007年9月27日，中央銀行、銀監會以銀發［2007］359號文聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》。2007年商務部頒布的《關于2007年全國吸收外商投資工作指導性意見》中明文規定“嚴格限制外商投資房地產”。2007版《外商投資產業指導目錄》規定，從2007年12月1日起，外資將不再鼓勵進入普通住宅的開發建設，同時外資被限制進入房地產二級市場交易(存量房交易)及房地產中介或經紀公司。

內資適度收緊，外資持幣觀望，房地產業發展趨緩，現在是對房地產企業的考驗期。如何從策劃工作入手來看待房地產業的發展呢？

在現代企業管理中有所謂的“藍海”與“紅海”之分，“藍海”指企業所處行業的進入壁壘較大，具有較強的不可模仿性，大多數為技術獨創型的企業；而“紅海”則指企業所處行業進入壁壘較小，可模仿性較高，大多為勞動密集型的服務型企業，如餐飲、干洗等。房地產策劃應借鑒“藍海”的思維來提高房地產企業的獨特性，在房地產大范圍整合的時代贏得生存空間。以廣東碧桂園為例，在大多數開發商大搞各種高檔樓盤建設的同時，碧桂園獨出心裁，以高效的開發效率，定位于中低端客戶的產品為市場所熱捧。碧桂園的開發模式就是房地產企業生存的“藍海”。

今年4月初，SOHO中國董事長潘石屹說：未來100天時很多房地產企業堅持不住，房地產業洗牌的100天。對于房地產業，外資受到限制，不能從事住宅產品的開發和進入房地產二級市場，在日漸收緊的金融政策下，很多資金實力不足的企業將退出。這樣的背景下，出于夾心層的企業即有一定的實力，但是面臨發展的困境的重要問題就是如何生存下來。房地產策劃要從企業出發，落足于市場進行運作，使得企業進入房地產業的“藍海”。(1)策劃要從房地產產品市場細分之下尋找市場突破口。以北京市為例，現在五環外的房價已升到10000元/㎡以上，產品以中高檔住宅居多；而2007年北京市人均年收入為38000元，這樣的差距表明，很多人無足夠的經濟能力購買房屋。進入2008年以來，雖然市場上一片喊跌之聲，北京市的房價還是小幅微漲，表明北京市的房屋需求呈現剛性，但是，對于目前高企的房價，市場購買力仍顯得相對不足。今年以來，廣州市的房價一直呈現走低，廣東省房地產行業協會于3月中旬《廣東房地產藍皮書2008》，其主要觀點包括：2008年新增建設用地規模與此基本持平，仍將持續建設用地供應偏緊的勢態；預計2008年廣州樓價可能跌穿2007年底的半年價，以8500元/㎡為中軸，呈窄幅波動。

因此，從市場需求入手、優化產品結構是房地產企業脫困的良好途徑。從市場需求出發，開發房地產產品，不僅優化了市場產品結構，符合政策面的要求，也能一定程度上緩解融資渠道變窄帶來的影響。

(2)在房地產策劃工作中應避免“羊群效應”。沒有對市場良好的認識，導致開發的“羊群效應”，加劇了產品結構的不合理。在2006年至2007年間，商業地產開發興起了建造“shoppingmall”風潮。“Shoppingmall”由于其占地大、體量大，輻射區域廣泛，一個城市能承載的大型“shoppingmall”是有限的，盲目開發導致資源浪費。由于“shoppingmall”的興起與汽車文化有緊密的關聯，而目前中國的中產階級尚在發展當中，中國城市郊區的人口密度并不大，所以這種商業形式在中國的發展前途還得打上一個問號。

在房地產策劃過程中的“羊群效應”將導致資源的浪費，使得本來有限的土地資源不能發揮其應有的作用，對城市發展的影響一定是負面的。企業也應該結合自身的實際條件，集中優勢資源開發產品，避免盲目跟風建設導致企業陷入困境。

(3)增強房地產策劃的操作性。房地產策劃業一直是被忽視的一個行業，很大程度上歸因于策劃僅僅紙上談兵，沒有操作性，不能帶來實實在在的利益。某項調查數據顯示：85%的企業曾經尋求過策劃公司的服務，但只有4%達到了預期效果；58%的企業表示對策劃公司提交的方案滿意，但在執行3個月后，這一比例下降到6%；36%的企業老板表示，付了幾十萬，買回來一大堆文字圖片，執行后才發現，這些東西都是一堆廢紙。

房地產策劃工作雖有一定的模式，但是也要根據不同的實際情況對工作側重點進行調整。以產品初步策劃為例，常規的程序包含：市場調研資料的整理分析、項目背景分析、項目SWOT分析、項目機遇和特有資源梳理、項目資源因子分析及細分市場對照、項目定位（產品定位）、目標市場定位（客戶定位）、經典案例的引用展示等。對于商業地產的初步產品策劃側重于項目定位，而住宅地產則側重于目標市場定位。

對于房地產策劃，一定要講究資源的整合利用，具有全局性，從項目的全程運營出發，講求產品、策劃、傳播、通路、執行之間的細節完美，使得企業在戰略平臺上不會出任何差錯，在戰術運用上也會詳略得當，在營銷組合上更會出奇制勝，打造完善的營銷平臺和完整的戰術體系。

房地產業進入整合期，良好的策劃能增強房地產企業的競爭力，規避項目開發經營中的不利因素，提高企業的競爭能力，在日益嚴峻的商戰中創造利潤，贏得生存。

參考文獻

［1］翁少群,劉洪玉．我國房地產行業的外資參與及其影響［J］．建筑經濟,2005,(9).

房產策劃范文第4篇

關鍵詞：房地產；營銷策劃；市場營銷

房地產營銷策劃是一項較為復雜的工作，涉及到的工作內容非常廣泛，主要是通過對房地產項目所處的內外環境進行詳細分析的基礎上，對房地產開發項目在一段時間之內的營銷工作的具體目標、戰略以及具體的實施方案等進行的設計和規劃，這是房地產項目進行市場營銷的指導和營銷人員的工作指南，在房地產營銷中發揮著非常重要的作用。

一、房地產營銷策劃中存在的問題

（一）營銷策劃中過于重視營銷廣告

當前我國房地產企業過于重視銷售業績，而且對于營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據公司的需要進行廣告方面的策劃，但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產項目的知名度，但是實際在房產銷售方面發揮的作用并不樂觀。

（二）營銷策劃缺乏特色性

在房地產營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點是向消費者宣傳小區的房型、周圍環境以及物業管理服務等，這些都是籠統性的問題，難以滿足消費者的需要，對于房地產項目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產營銷策劃工作人員沒有針對消費者的需求和消費者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費者無法從中分辨出本項目與市場中的其他項目的不同之處，難以從中發現本項目的特點和優勢，這就導致很難真正實現營銷的目的，對于房地產項目的銷量會造成一定的不良影響。

（三）市場調研不足

許多房地產公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進行充分的前期市場調查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場中做一些簡單的調查就用來當做營銷策劃的依據，甚至一些房產營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對消費者的需求和房地產銷售市場中的發展情況進行全面的了解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會呈現出程式化和不合實際的缺點，難以滿足消費者的需求，若因此而造成錯誤的市場定位，則最終影響到房地產開發項目的實際銷售量和企業的整體競爭力。

（四）營銷策劃方案缺乏新意

房地產營銷策劃中的創新元素是非常重要的，是吸引消費者的關鍵，這種創新是建立在對市場需求進行詳細了解的基礎上的，只有符合消費者需要和市場需求的創新型的房地產營銷策劃才能夠吸引更多的消費者，真正實現房地產項目營銷的目的，實現房地產項目銷量的增長。但是目前多數的房地產營銷策劃工作中都沒有做到這一點，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數都是按照統一的模板，將其中的數據和其他信息換成本房產項目相關的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當前房地產市場的激勵競爭中驚艷到消費者，在競爭中并沒有任何優勢可言。

二、完善房地產營銷策劃的對策

（一）創新廣告形式

廣告是房地產營銷中不可缺少的一項重要內容，但是在實際的營銷策劃工作中不能將市場營銷的重點都集中到廣告方面，應該多種措施并舉。而且在進行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產項目賣點的基礎上做出更有針對性的廣告創意，讓消費者能夠從廣告中了解到更多的與項目相關的信息，并且要保證廣告中不能出現虛假宣傳等，這對于房地產企業的品牌形象建設和房地產項目的市場營銷都有著重要的意義。

（二）認清消費需求

房地產營銷策劃的最終目的就是提高房地產項目的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關鍵就是要充分了解消費者的消費需要，這樣才能更好的進行市場定位和更科學的進行市場細分，從而針對不同需求的消費者制定出對應的營銷策劃，實現市場營銷的目的。

（三）加強市場調研

市場調研是房地產企業中獲得市場信息的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調研的基礎上的，所以必須重視市場調研工作。在進行市場調研之前首先必須明確市場調研的目的和目標，并運用科學的調查方法去房地產市場中收集需要的資料，并將這些資料進行整理和分析進而得出科學的結論，得出房地產市場中的真實信息，這些都是房地產公司發展的重要資料，也是房地產營銷策劃方案制定的依據。

（四）實現營銷策劃的創新

房產策劃范文第5篇

1．1充分考慮不同階層的消費需求世界著名營銷大師菲利普•科特勒曾說：“營銷的宗旨是發現并滿足需求。”社會不同階層的群體對于房產商品的實際需求差異很大。較低收入的消費者因購買力有限，大多選擇在城市偏遠地區購置面積較小的房產；高收入群體更傾向于在城市繁華地段購買面積較大的房產；品位較高的消費者普遍注重品牌、環境、舒適度和小區整體服務等軟件水平；普通消費者更關注房產的價格與質量等顯性因素。因此，房地產廣告應該根據所選目標市場的消費特征明確自己的定位以區別其他競爭對手。甄別不同消費層次的特點和特殊需求是房地產廣告必須考慮的問題。

1．2著重突出產品策略和促銷策略1960年，杰羅姆•麥卡錫在1953年尼爾•博登提出“市場營銷組合”的理論基礎之上，提出“4P營銷組合理論”，從營銷決策的角度將企業的營銷策略歸結為“產品（Product）、價格（Price）、渠道（Place）、促銷（Pro－motion）。”房地產商品因其特殊性，一般來說，其價格水平主要取決于地段位置，而渠道大多是針對本市或本省等特定地域，因此，對于房地產營銷而言，可以體現出差異化的主要集中在產品策略和促銷策略方面。廣告宣傳作為促銷策略的具體方式之一，顯然應該突出房地產商品本身的綜合優勢以及具有競爭力的促銷策略優勢。

2四川成都某房地產公司廣告案例分析

2．1該公司營銷廣告現狀截至2014年10月，四川省成都市房地產市場有在售樓盤536個，待售樓盤44個。成都市2014年9月新房均價為7357元／平方米，10月新房均價為7513元／平方米，環比上月增長了2．12％。該公司“城南某項目”位于成都新中心———天府新城的核心區域，與成都市地鐵1號線相距僅400米。該樓盤目前市場價格約為13000元／平方米。作為成都市首席城市豪宅，該項目整體土地規劃遵守皇家宮廷的建筑特色，承襲了皇家經典禮儀規劃，在城市中心規劃了占地約80000平米皇家園林，這在我國房地產市場極為罕見的。這也正印證了該公司所宣揚的“誠信卓越，精品永恒”的品牌理念。該公司運用的廣告宣傳方式主要有：（1）通過網絡平臺、電視、廣播等公共媒體進行線上宣傳。（2）通過公交媒體廣告及戶外展板、海報等進行線下宣傳。（3）銷售人員對周邊個體商戶、住戶發放宣傳冊。（4）在項目醒目位置懸掛布標。（5）通過電話、短信等方式進行宣傳。（6）積極參與社會公益事業，踐行企業社會責任。該公司廣告主要是宣傳、促銷廣告，廣告的主要目的是傳達項目樓盤的有關信息，同時傳達企業的價值理念，以吸引客戶前來了解購買。

2．2廣告效果解析（1）產品的目標市場決定了廣告的內容和傳播方式。面向哪一類消費人群，廣告就要針對目標群體的消費特征采取靈活的策略。該公司由于自身的品牌優勢和創新設計，確定的目標市場主要是收入較高，需要提升居住質量的消費群體，因此在選擇廣告受眾方面也主要是針對在高新區活動的人群。此外，企業考慮到多數潛在的目標客戶以私家車為主要交通工具，同時會經常使用互聯網，因此該公司利用了網絡平臺及廣播電臺進行宣傳，其廣告宣傳具有較強的指向性。（2）產品的定位策略決定了廣告的定位策略。廣告主對于企業和產品的定位一般事先有明確的想法，廣告所傳達的關于企業或產品的信息應該與廣告主的定位策略完全吻合。該樓盤周邊交通便利、綠化面積較大，景觀設計獨具匠心，被定位為高檔住宅。在商品定價方面，該樓盤的均價比成都市高新區住房均價高出約2000～3000元／平方米，其定位于經濟條件較好，追求品質生活的家庭，并通過廣告對項目進行促銷。其自身定位準確，廣告促銷的用意明確。（3）企業滿足市場需求的出發點和著眼點決定了廣告的訴求重點。企業產品所能滿足的市場需求往往體現著產品的競爭優勢，也是對消費者最有吸引力的信息。住房主要是滿足顧客居住的需求，上述案例中，該公司主推的7套戶型由90平米至246平米不等，滿足了不同人對于居住的需求。且該樓盤的核心競爭優勢在于它優越的地理條件及自身獨特的景觀設計。該項目廣告以“皇家園林”為宣傳重點，對于展示和突出該項目的核心優勢與亮點極為有利，能有效地吸引潛在客戶的興趣及消費欲望。（4）廣告主的形象、產品形象、目標消費者的特性和心理決定了廣告的表現策略。廣告主題及內容有著特定的感性或者理性的形象，而不同的消費者又有著不同理性或者感性的需求，因此，廣告所表現的形象特征應盡量與目標消費者的需求特征相吻合。上述項目選取的營銷對象主要是經濟條件較好家庭，尤其是三代同堂的家庭。因為該群體對產品價格的敏感度會比經濟條件一般的家庭小，他們更看重小區的居住環境及舒適度，尤其是給家人帶來的幸福感。因而該公司的宣傳材料大多強調廣告畫面的藝術性和唯美特征，突出該樓盤園林景觀設計的美感、高檔居住環境的舒適及周圍配套設施的便捷，以此吸引目標人群的注意。其廣告形象特征與營銷對象的需求特征切合得較為緊密。（5）塑造企業形象的廣告策略。隨著社會發展，國家的立法不斷完善，人們的品牌認知也越來越凸顯。因此現代企業也越來越注重自身所擔負的社會責任及企業形象的塑造。聲譽、品牌等已經成為現代企業重要的無形資產。2009年，該公司注冊成立“愛心基金會有限公司”、“海無涯，愛無疆”公益品牌，并持續推進系列希望小學捐建公益行動。至2012年底，該公司在賑災、助學、扶貧等方面累計捐贈額超過1．4億港元。作為一家積極參與公益事業的集團公司，在市場上樹立良好的企業形象和品牌聲譽，為其增加市場的影響力、競爭力和擴大市場份額奠定了良好的基礎。

3總結