貸資施工合同

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貸資施工合同范文第1篇

一、問題提出

美國次貸危機后，金融服務實體經濟倍受各國重視。但轉型中的我國金融與實體經濟出現了脫節的現象（姚先國等，2003）。金融資源不能有效配置到實體經濟，整個社會資金集中在房地產、股市、信托等領域，中小企業和實體經濟融資困難（李桂花，2015）。供應鏈金融作為內生性市場價值挖潛的重要工具（肖奎喜等，2010），從誕生之初便同時具備了產業和金融兩種屬性（王曉東等，2015），能夠在供應鏈層面為中小企業提供資金。中小企業是我國實體經濟的生力軍，在經濟轉型期以間接金融為主的當前，我國更多地強調如何強化金融創新，將金融資源有效配置到中小企業。供應鏈金融這一創新模式可實現銀行、供應鏈節點企業、第三方物流企業等各參與主體的共贏，在解決中小企業融資難題方面獨具優勢（馬娟等，2013）。肖奎喜等（2010）指出，供應鏈金融是對傳統商業銀行“點對點”信貸機制的突破與完善，進而基于邊際信譽正向提升的假定，研究認為，依托核心企業的融資路徑，供應鏈金融服務有利于扭轉中小企業信貸評級的弱勢地位。由此，供應鏈金融解困中小企業融資的根本在于參與各方通過構建共生聯盟，借助優勢資源整合的創新方式，突破了中小企業在傳統市場上的信貸弱勢。

相對于如火如荼的供應鏈金融實踐探索和理論研究，有關供應鏈金融基礎支撐理論的研究嚴重滯后。肖奎喜等（2009）將供應鏈金融的融資理念和實踐模式建立在市場交易成本、委托責任及金融機構融資偏向三個命題基礎之上，認為金融供應鏈的產生和持續發展是市場交易主體為各自利益最大化進行博弈的必然趨勢。蘇志鵬等（2012）基于新制度經濟學的觀點，認為供應鏈金融產生的原因是相互依賴性和互惠制度以及在協同效應下優化配置的需要。鑒于理論界對于中小企業融資難題的基礎理論研究較為豐富，有學者嘗試借用交易成本理論、信息不對稱理論、信貸配給理論等來對供應鏈金融解困中小企業融資難題的優勢加以解析。但上述理論研究無法系統呈現供應鏈金融通過多方協作實現整體價值創造的過程及機理，即供應鏈金融實現多方共贏的關鍵點在哪里？如果是中小企業弱勢信貸的突破，那么實現弱勢信貸突破的優勢來源是什么？如果資源整合是其獲取優勢的基礎，那么又是通過怎樣的整合途徑獲取這一優勢的？本文試圖借助共生理論和資源整合理論，對供應鏈金融整合各方優勢資源，促成中小企業弱勢信貸突破，直至實現多方協同共贏的運作機理加以解析，以期豐富供應鏈金融的基礎理論。

二、共生理論與供應鏈金融共生系統

自生物學領域的共生概念被引入經濟學領域以來，共生理論常用于解釋組織或企業群體之間相互依存、相互影響的關系與合理共生、相互演化的機制。據袁純清（1998）的觀點，共生是指共生單元在一定共生環境下按照某種共生模式形成的關系，本質是系統中不同組織之間的共同進化、共同適應與共同發展，通過共生單元的協同與合作，彼此間在激勵中向對稱性互惠共生的最終穩定狀態進化。

供應鏈金融系統是由供應鏈上的核心企業與中小企業、供應鏈外的物流企業與金融企業等共生單元，基于業務供需的需要和優勢互補的協作共贏目標，以契約聯盟的方式，按照較固定的分工合作模式，共同追求價值增值的一種共生系統（見圖1）。其中，供應鏈上各中小企業和核心企業基于某一產業的專業化分工而建立了相對穩定的業務購銷合作關系，大企業借助與各中小企業的分工和合作實現了生產的專業化和業務的核心化，中小企業則可借助大企業的市場地位和綜合實力實現購銷的穩定、信譽的提升和融資環境的改善；第三方物流企業借助供應鏈不僅可穩定物流客戶，還可利用自身對供應鏈物流與信息流的掌控優勢，通過與銀行等金融機構合作供應鏈金融業務，獲取價值增值；金融企業借助供應鏈可低成本拓展中小企業融資業務，通過與物流企業的合作可實現融資風險的可控。在供應鏈金融共生系統中，各共生單元都借助自身的核心業務優勢與其他主體建立合作關系，并基于相互間協作實現系統整體資源利用率的提升、生產或經營效率的提高以及價值的增值等。進一步，如果存在合理的利潤分配機制和有效的風險分擔機制，則整個系統將會朝著對稱性互惠共生的帕累托最優狀態演化。此時，各共生單元間的關系就轉變成了共生企業之間以及供應鏈金融聯盟與外界環境及其他聯盟間的共生合作關系。

[中小企業][中小企業][核心企業][第三方物流][商業銀行][供應鏈聯盟][物流][契約聯盟][契約聯盟][資金流][信息流][契約聯盟]

圖1：契約基礎上的供應鏈金融共生系統

三、資源整合理論與供應鏈金融中的資源整合

資源整合是經濟組織根據自身的發展戰略，基于滿足客戶需求、提升核心競爭力的目的，對自身內部不同資源或者將自身資源與外部合作伙伴的資源進行組織、協調、整合、配置，從而提高客戶服務水平的過程。據鄭健壯（2006）的研究，經濟組織中存在著資源、能力、競爭力的遞進過程，即“整合”的過程，持續競爭優勢源于組織對于資源和能力在時間和空間上的不斷“整合”，不僅是對于企業內部不同資源的整合，還需要企業內部和外部資源的整合，資源整合是經濟組織產生競爭力的關鍵機理。

作為一項金融創新，供應鏈金融是各協作方基于協同共贏的共同目標而構建的聯盟，在實現多方共贏的過程中，蘊含著各協作方資源的整合和優化配置（見圖2）。

一是供應鏈金融實現了產業和金融的融合。供應鏈金融是基于產業供應鏈的存在而存在，而金融與產業的有機整合協調，恰是供應鏈金融的價值所在。單個完整的供應鏈是整個國民經濟中最小的局部微循環，供應鏈金融借助多方協作，將資金完美注入并深度影響單個供應鏈的各個環節，影響并促進整個實體經濟發展（周國正，2015）。如果供應鏈金融解決方案不能真正把資金注入產業鏈，就無法滿足供應鏈聯盟的訴求，也就是失敗的。

二是供應鏈聯盟內部生產資源與信用資源的整合。供應鏈上的核心企業為集中自身的研發、技術等優勢，將生產鏈條上的原料、在產品、加工、組裝、銷售等環節分包給供應鏈上的眾多中小企業，而眾多中小企業則在分工的環節集中自身優勢提高原料或產品質量、降低生產或銷售成本。這樣每個節點企業在各自優勢領域為聯盟貢獻核心能力，從而實現生產資源的優勢互補。供應鏈上的核心企業市場地位高、綜合實力強、信用度高、融資能力強，不僅在生產鏈上占據資金高地，而且在間接金融市場上更受銀行青睞，而供應鏈上的眾多上、下游中小企業盡管生產原料采購或產品銷路不成問題，但經常會因規模小或信息不全等遭遇融資困境。此時，眾多中小企業可借助與供應鏈上核心企業間的真實交易背景，實現與核心企業高信用資源的整合。

[物流、信息流、資金流的整合] [第三方物流][商業銀行][產業與金融的整合][線上資源的整合][商流、物流、信息流的整合][生產資源的整合、信用資源的整合][核心企業][中小企業][中小企業]

圖2：供應鏈金融中的資源整合圖

三是第三方物流對商流、物流與信息流的整合。供應鏈聯盟一旦將所有環節的物流打包給一家第三方物流企業，則這家第三方物流企業就可以通過對自身物流流程的組織、協調、管理、信息化建設等，實現商流和物流、商流和信息流、物流和信息流的整合，從而不僅提高了物流服務水平、綁定了客戶，還增強了核心競爭力。

四是第三方物流與銀行對物流、信息流和資金流的整合。供應鏈上眾多中小企業的融資困境以及核心企業財務管理的需求，促成了第三方物流企業與銀行的資源整合。第三方物流企業依據自身對商流、物流和信息流的掌控優勢，讓具有資金資源和信貸風險管理優勢的銀行看到了戰略整合的強大前景，兩者的資源整合取得了1+1>2的效果，不僅為雙方創造了業務的拓展與服務的增值，更是產生了較強的外部效應，有效突破了供應鏈上眾多中小企業的信貸劣勢，保證了供應鏈上資金流的順暢。

五是各參與方互聯網資源的整合。基于大數據對客戶企業的整體評價是供應鏈金融服務的前提（宋華，2015）。互聯網的發展使云計算、大數據成為可能，供應鏈金融各參與方業務的線上化和實時化，大大強化了數據和信息的即時傳輸，不僅提高了交易和服務的效率，更是促進了企業的信用建設，同時也強化了銀行對企業的信用管理。

四、一個分析框架：供應鏈金融共生系統的優勢資源整合

共生的本質是各共生單元借助各自優勢資源或能力進行的協同與合作。在供應鏈金融共生系統中，供應鏈核心企業、供應鏈中小企業、第三方物流、銀行等共生單元基于契約聯盟，借助于互聯網技術相互連接起來，并憑借各自在優勢領域的核心能力開展合作，從而實現協同共贏與整體績效最大化。可以說，供應鏈金融共生系統實現了生產、信用、產品、客戶、資金、技術等資源的重新整合和優化配置，體現了一種基于整體績效最大化或系統優化的優勢資源整合思路。按照這一思路，可以在供應鏈金融基礎理論的研究中，將共生理論和資源整合理論有機聯系起來，建立一個相對綜合的理論解釋框架（見圖3）。

圖3：分析框架圖

如圖3所示，供應鏈金融首先表現為供應鏈、物流和金融的產業融合，即借助特定的金融工具對各方核心資源進行有效集中、提煉、優化配置，實現商流、物流、信息流、資金流的高效整合，以有效解決供應鏈聯盟的資金流問題，獲取整體優化的增值效應。供應鏈金融的運作過程實質上就是供應鏈核心企業、中小企業、第三方物流企業、銀行等單元的共生過程。在共生過程中，各共生單元通過貢獻自身的核心資源，在各自的優勢環節開展合作，相互之間資源共享、優勢互補，核心能力交互延伸。這樣，價值鏈中的每個環節都分別由效率最高的合作伙伴來完成，從而可以實現各個環節對價值鏈增值的最大貢獻，價值鏈上的各共生單元也實現了最大限度的增值，從而達到“共贏”的協同效應（薛昕昀，2010）。據此，供應鏈金融的運作過程同時也是各共生單元基于共贏的優勢資源整合過程。

五、供應鏈金融價值創造機理：優勢資源整合與弱勢信貸突破

（一）供應鏈金融系統共生機制

供應鏈金融的核心價值在于基于各共生單元的資源整合而實現的系統協同共贏。若將供應鏈金融共生系統的運作表示為一個簡單的動力模型，顯然，各共生單元的資源整合是手段，系統協同共贏是最終目標，而中間還應存在一個中介指標或中間目標，即供應鏈上各中小企業弱勢信貸的突破（見圖4）。供應鏈金融的目標客戶群主要是中小企業，供應鏈金融業務之所以吸引眼球，首先在于它為中小企業融資的理念和技術瓶頸提供了解決方案（深圳發展銀行―中歐國際工商學院“供應鏈金融”課題組，2009）。在此基礎上，供應鏈整體才有可能實現融資成本的降低，商業銀行才有可能實現中小企業信貸市場的拓展，第三方物流企業才有可能在未增加資源投入的情況下獲取金融增值服務收益。同時各共生單元在整體績效最大化的驅動下又開展新一輪更深層次的資源整合，循環往復，形成供應鏈金融系統的良性運作機制。

[資源互補][同步協同][中小企業弱勢信貸突破][供應鏈整體融資成本降低][商業銀行信貸市場拓展][第三方物流業務空間開拓][系統協同共贏]

圖4：供應鏈金融系統共生機制

（二）從優勢資源整合到弱勢信貸突破

供應鏈金融共生系統價值創造的關鍵點是各共生單元整合優勢資源對供應鏈中小企業信貸劣勢的突破，這既是一種資源整合效應，又是一種共生協同效應。安德魯?坎貝爾等（2000）將資源的整合效應區分為兩類：一類是互補效應，對應有形資源的調用，即通過資源互補，擴大個體或整體有形資產的使用范圍，使實體資產得到充分利用而實現的效應；一類是協同效應，對應無形資源的共享，即通過整體無形資產的相互共享和重用，使整體與個體提高了對實體資產的利用效率而實現的效應。邱國棟等（2007）認為安德魯?坎貝爾的上述區分不夠清晰，他指出，無論是可見資源或實體資產的組合效應，還是隱性資產或無形資源的組合效應，或者是可見資源與隱性資產的組合效應，都應該屬于協同效應（資源共用效果或資源互補效果），進一步，從價值生成的角度，將協同效應區分為資源的共用效果、互補效果和同步效果三種。我們認為，有效的資源整合對應著各方資源的充分、高效利用，產生成本節省或價值創造的協同效應，最終實現整體價值增值。協同效應的產生過程同樣對應著有形或無形資源的有效整合或充分、高效利用。從這一點而言，資源整合效應和共生協同效應實現了統一。由此，可以借用邱國棟等（2007）構建的協同效應理論框架，基于資源共用、資源互補、同步協同三個路徑（見圖4），對供應鏈金融共生系統的優勢資源整合到中小企業弱勢信貸突破的機理加以分析。

1. 資源共用。供應鏈金融共生系統中最典型的資源共用可謂供應鏈聯盟整體信用資源的共用。在供應鏈聯盟中，核心企業的信用較強，中小企業的信用普遍較弱，供應鏈聯盟整體的信用能力憑借節點企業間發生的交易關系及形成的價值循環普遍較高。具有強烈融資需求的一般是節點中小企業，它們實力較弱，可抵押的固定資產較少，但其與核心企業或其他節點企業的商品交易關系是真實穩固的，且交易本身具有自償性的特點。換言之，若有信貸資金支持，則信貸資金進入供應鏈的經營循環后，能依據上述交易關系實現增值回流，這為中小企業捆綁核心企業的信用或借用供應鏈整體的信用創造了條件。某一節點中小企業的融資需求其實是供應鏈聯盟整體面臨的融資需求，這也為核心企業向中小企業輸出信用以及供應鏈聯盟共享信用提供了激勵。銀行在對授信申請人的融資需求、交易背景等以及供應鏈聯盟整體的行業狀況、市場份額等綜合考量的基礎上，基于供應鏈聯盟整體開展的結構授信模式，實現了節點中小企業對于供應鏈聯盟整體的信用共享，有效地規避了節點中小企業信用不足的融資弊端。

供應鏈金融共生系統中另一主要的資源共用是銀行與物流企業之間的客戶資源共享。供應鏈金融客戶與物流企業客戶高度重疊，在當前物流外包的趨勢下，搶占供應鏈聯盟、以供應鏈聯盟為單位提供物流服務成為第三方物流企業拓展的不二選擇。提供供應鏈融資的商業銀行同樣面臨發展供應鏈聯盟客戶的需要。商業銀行和第三方物流共享客戶資源的激勵，提升了兩者在供應鏈金融服務中的合作意愿和合作力度，促進了共生系統中金融和物流的融合。這顯然有利于解決各供應鏈聯盟中大量中小企業的融資難題。

2. 資源互補。供應鏈金融共生系統中的資源互補主要體現在金融和物流的協作方面。金融業與物流業在面對供應鏈貿易背景的視角上，具有天然的利益和價值契合點：供應鏈融資的產品運用很多都涉及物流的控制，物流企業充當銀行人的角色，監管信貸的支持性資產，并就企業的經營活動向銀行提供預警，獲取物流服務以外的金融增值收益（深圳發展銀行―中歐國際工商學院“供應鏈金融”課題組，2009）；同時，銀行也基于物流的控制設計相應的金融產品，實現對信貸資金流向與流量的控制與管理。顯然，這里的資源互補指的是第三方物流企業運輸、倉儲、動產監管等專業服務優勢與商業銀行的資金、金融產品設計、信用風險管控等資源、技術優勢的互補。除供應鏈聯盟信用資源共享外，物流與金融資源互補是供應鏈金融共生系統實現中小企業弱勢信貸突破的又一關鍵。商業銀行正是基于供應鏈聯盟企業之間交易的背景以及第三方物流企業的物流控制和信息流集成，來為供應鏈上的授信申請人量身定做結構性授信安排和差異化融資服務。這里，商業銀行將物流控制視為對信貸風險的控制變量。商業銀行主要是依據企業之間交易的流動資產，比如存貨、應收賬款、預收賬款等為供應鏈中小企業提供信貸支持。供應鏈金融下，第三方物流企業對于信貸支持性資產的監控，替代了傳統信貸模式下中小企業對于固定資產的抵押。這一替代有效緩解了其可供抵押的固定資產不足的難題，實現了以真實交易關系和流動資產作為信貸支持資產的創新。物流控制不僅有效降低了銀行的信貸風險，而且突破了中小企業的信貸劣勢。

3. 同步協同。在供應鏈共生系統中，各共生單元均為獨立的企業個體，彼此通過顯性契約（合同等）或隱性契約（長期合作衍生出的信譽等）構建了戰略聯盟或合作關系。這種基于契約關系的多方資源聯合，要想獲取資源的優化配置效應，必須實現各方資源的快速、高效集成和低成本、高效率整合，即各方資源的同步協同。同步協同意味著協作效率的提高，在電子商務的條件下，企業集合通過信息技術的聯結和控制，以信息的形態及時反映物流和資金流活動，進而真正實現物流、資金流、信息流的實時、集成和同步的控制，達到企業間生產系統或經營系統的同步化協作運行（邱國棟等，2007）。基于信息化的同步協同是信息流的快速形成和傳輸過程。供應鏈金融中，不管是交易物質的采購、生產、銷售、運輸過程，還是資金在供應鏈中的周轉過程，都需要信息流的引導和整合，以減少各環節的停頓時間，因此，基于信息化的同步協同還是信息流與物流、資金流高效整合的過程。

同步協同對應著各共生單元的線上無縫對接以及共生系統中“商流、物流、信息流、資金流”的即時對接，直接效應是協作效率提高下的交易成本節約，因而是供應鏈金融突破中小企業弱勢信貸的又一關鍵，是資源共享和資源互補的技術基礎。首先，供應鏈聯盟企業的同步協同可實現商流信息的即時對接，提高各參與企業的響應速度，降低企業的庫存量和資金占用，提高資金的運營效率，這顯然有利于供應鏈聯盟整體競爭力和信用的提升。其次，供應鏈聯盟企業和第三方物流企業的同步協同可實現商流信息與物流信息的對接，不僅可以實現物流對商流的提前安排，提高物流周轉的效率，還可以實現交易過程及物流狀態的可視和透明，強化物流管理的效果。再次，第三方物流企業和商業銀行的同步協同可實現物流信息與資金流信息的對接，有利于第三方物流企業快速收集商流、信息流，及時向商業銀行呈現支持性信貸資產的狀況、流向和流量，為銀行授信、授后跟蹤和快速應對創造了便捷條件。最后，商業銀行和供應鏈聯盟企業的同步協同可實現商流與資金流的對接，有利于商業銀行根據供應鏈節點企業的請求提前安排資金，使資金快速介入供應鏈參與周轉，這不僅能為授信申請人和供應鏈聯盟帶來財務成本節約，還能為商業銀行帶來信貸增值回流的順暢與加速。基于互聯網、對接各共生單元的供應鏈金融平臺是同步協同的技術保障。也正是基于這一點，以互聯網為基礎的供應鏈金融成為與產業發展關系最為密切的金融形態（宋華，2015）。

六、結論

本文基于共生理論和資源整合理論，試圖構建一個供應鏈金融價值創造的理論框架。供應鏈金融的價值創造體現為各參與主體的協同共贏。供應鏈金融系統是各參與主體相互影響、共同進化的共生系統，各共生單元協同共贏的關鍵是共生系統中介目標的實現，即對于中小企業信貸劣勢的突破，而實現這一突破的重要手段則在于各方優勢資源基于三方路徑的有效整合：

一是資源共用，包括供應鏈聯盟中各企業尤其是中小企業對于整體信用資源的共享以及商業銀行和第三方物流企業對于客戶資源的共享。前者使得中小企業借助與核心企業的交易關系提升了信用水平和融資能力，后者保證了商業銀行和第三方物流企業的參與熱情，鞏固了共生系統的穩定性。

貸資施工合同范文第2篇

各區、縣委，各區、縣人民政府：

根據市委辦公廳、市政府辦公廳京辦發〔1992〕6號文件的通知，現就有關具體問題補充通知如下：

一、各區、縣相應成立的接收安置軍隊退休改離休干部調整待遇審核工作小組辦公室為完成審核、報批工作所需的辦公經費由各區、縣財政局專項撥付。

二、調整這部分離休干部的生活待遇及1993年以后的榮譽金所需經費，按現行財政體制由區、縣財政負擔。

貸資施工合同范文第3篇

>借款申請人因經營需要，特向我行申請個人消費額度貸款萬元，期限三年。該筆貸款由提供本人的房地產作抵押。根據信貸管理的要求，為防范風險，我行組織信貸人員對借款申請人及抵押物狀況進行了認真、細致的調查，具體調查情況如下：

>一、借款申請人的基本情況

>，男，現年31歲，湖南省縣人，大專文化，身體健康，身份證號碼：，戶口所在地縣鎮，家庭住址：路，家庭電話：，手機號碼：，申請人系我縣城鎮開發公司停薪留職干部，其妻譚，現年31歲，湖鎮人，高中文化，戶口所在地縣城關鎮，身份證號碼：，身體健康，系博桂園房地產開發有限公司員工。借款申請人家庭共三人，一女，在讀小學，屬未成年人。

>譚自參加工作以來，一直在縣城鎮綜合開發公司工作，具有豐富的行業經驗及管理能力。從1999年開始，其停薪留職獨集和與他人合資先后開發了縣平頭住宅四棟、西路綜合大樓，縣重點工程巷步行街等工程項目，累計完成建筑面積2平方米，工程量萬元左右。其承包的工程質量都是優良工程，社會聲譽較好，經過幾年的發展，現已擁有個人資產近250萬元。

>二、借款用途：

>2003年5月，譚與園房地產開發公司簽定了一份施工合同，合同要求主體及部分安裝工程按圖紙要求以元/m2承包金穗大樓工程項目，該項目基本情況如下：

>工程名稱：大樓

>工程地點：開發區

>工程立項批準文號：

>承包范圍：土建、水電安裝

>工程建筑面積：m2

>工程總造價：萬元

>根據施工合同規定，其工程價款的支付與結算方式為1、工程發包方在承包方正式施工并完成隱蔽工程及主體第一層后支付萬元整，第二層否第七層每完成一層支付20萬元。2、裝修工程：水電安裝、粉刷、鋁合金門窗安裝完畢付萬元，打灶、鐵門安裝、刮膠、屋頂水泥裝修完工后發包方支付30萬元整，工程驗收合格后結付80萬元整，余款按集資價格抵付四套房子給承包方。8萬元作保證金，驗收合格一年，房屋未出現質量問題，余款半年內付清。

>目前，該項目主體工程已完成，外墻裝飾，室內水電安裝及抹灰刮膠也在同時進行。整個工程已投入資金270萬元，發包方按合同已支付200萬元，承包方譚已墊資70萬元，要完成該工程譚需再投入60萬元，而工程余款的拔付工等整個工程驗收合格后才能拔付，因此該借款人資金周圍困難，為了不影響工程進度、按期履約，特向我行申請45萬元個人消費費額度貸，由借款人本人提供自有房地產作抵押。

>縣博桂園房地產開發公司開發的大樓項目住房已100%預售完，1－2層業門面已預售40%，預定金額達314萬元。足已支付譚工程款。

>三、借款人的資信狀況及銀企關系

>借款人譚是我縣曉有名氣的建筑商，其為人誠實，重合同守信用，自九十年代末期就停薪留職下海從事奸詐建筑行業，從一個國家干部到今天擁有數百萬家產的建筑商，他深知企業的艱辛，深知個人資信的重要性。據調查，其開始下海時的原始資本是靠民間借貸來籌資，從建筑市場反饋的信息來分析，其本人多年來從沒有借貸糾紛等現象出現，這說明其個人信度較高，借款人已憑自己穩健的工作作風、誠信的個人資信、優良的工程質量開辟了自己的市場，在我縣的建筑行業中占有一席之地。

>借款人及家庭成員一直都在我行府前街分理處存款，是我行的老客戶，從客戶提供交記錄看，其交易頻繁、交易量較大，近幾年來其所做工程款的撥付大部分在我行辦理，是府前街分理處較大的儲戶。

>四、抵押物情況

>借款以自有門面及房產作抵押，抵押物位于縣城關鎮環城西路，一宗是門面，建筑面積為207.25平方米的酒店，另一宗是第4層層住宅一套，建筑面積為平方米，抵押物地處較繁華地段，地理位置較好、變現較易，酒店出租給他人經營，年租金收入3萬元，住宅自住。抵押物初評價值萬元。抵押物產權手續齊全，房產證號為：字第01013141號，宜房權證城關字第號。土地使用權證：宜國用（2003）字第號，宜國用（）字第00037號，抵押率低于%，符合我行個人消費額度貸款抵押的要求。

>五、借款人的還款能力分析：

>借款人的還貸來源主要是工程收入及門面租金收入：

>1、工程收入：20萬元/年

>從借款人近幾年的承包合同分析、借款人業務發展較好、誠信度較高，每年的工程量都在200萬元以上，目前建筑行業的平均利潤為10－20%左右，按此利潤測算，借款人每年可實現純利潤在20萬元以上，金穗大樓的工程可實現利潤30多萬元。

>2、門面年租金收入：2600元/月×12個月＝3.12萬元/年

>從以上收入來源可以確定，借款人年收入可達23萬元，第一還款來源充分，第二還款來源，抵押物產權明晰，手續齊全、變現較易，且具有一定的增值空間。

>六、風險防范

>該筆信貸業務第一還款來源充足，第二還款來源穩定可靠，貸款的風險相對來說較小。但建筑行業拖欠工程款是值得關注的問題，因此要加強貸后管理，督促借款人工程款資金結算通過我行，隨時掌握借款人的資金流向及財務狀況，發現風險，及時收回貸款，確保我行信貸資產安全。另外要求借款人辦理抵押物登記過戶手續和財產保險手續，明確我行為第一受益人，加強對抵押物的監控管理，盡量將貸款風險控制在萌芽狀況。

>七、結論

貸資施工合同范文第4篇

【關鍵詞】應收賬款；風險；管控

一、后金融危機時代施工企業應收賬款存在的問題

為應對金融危機對我國經濟的影響，從2008年四季度到2009年年底，中央政府和地方政府共同投資4萬億，刺激經濟的持續增長。這4萬億的投資，主要投向基礎設施建設、民生工程建設以及節能減排和生態工程建設等，這大部分領域，施工企業都會涉入。從2010年初開始，政府連續出臺了一系列針對房地產業的嚴厲的調控政策，收緊其融資渠道。2011年以來，中國人民銀行通過上調存款準備金率收緊銀根，使信貸資金收緊。這些政策的實施，直接影響到期下游企業―施工企業。由于施工企業承接的工程工期較長，有相當一部分工程的債權，即應收賬款受到影響。

一般來說，施工企業的應收賬款包括工程款、投標保證金和履約保函（保證金）。應收賬款存在的問題可以概括為以下幾個方面：

1.應收賬款金額大，墊資施工現象普遍

我國施工企業數量眾多，規模大小不一，施工水平參差不齊，建筑市場雖規模龐大，但競爭非常激烈。為了在這個市場上分得一杯羹，施工企業往往以先將工程攬到手作為第一要務，將對方能否及時撥付工程款放在其次，從而造成墊資施工非常普遍，應收賬款的金額可能越積越大，為日后現金流量的有序流動和經營成果的最終實現留下了后患。

2.對企業信用重視不夠，相互拖欠成為習慣

根據《合同法》關于建筑工程合同的規定，承包人承包的建設工程，不能直接轉包給第三人，也不能將工程肢解以后以分包的名義分別轉包給第三人，這是為了防止一些不具備施工能力的承包人（及“皮包公司”）通過轉包或分包坐收漁利。同時規定，“禁止分包單位將其承包的工程再分包，”這是禁止工程出現“三包”。但是這種不規范的現象在現實中大量存在。這種層層轉包的施工企業之間，盡管訂立了施工合同，合同中也會規定工程款支付的相關條款，但是，實際該條款的履行度很低。企業對自己的信用重視程度不夠，業內嚴格履行合同中工程款支付條款的企業又比較少，企業間相互拖欠（及“三角債”）成為習慣，越是下游的施工企業工程款的回收越是艱難。

3.領導重視利潤，忽視現金流量

據筆者了解，很多施工企業將最為精干的人員、充足的財力以及大量的精力用于承攬工程，搞生產經營，強調其龍頭地位。領導認為，只要攬到活，有了收入，就有了利潤，也就有了業績。而對于承攬工程的質量、能否按時收回工程款、以及在工程款回收上投入的精力和財力，重視程度都遠遠不夠。即使在進行經濟活動分析時，往往注重考核盈利指標，不考慮應收賬款回收率，輕視現金流量分析。

4.會計核算水平差異大，應收賬款賬目不夠清晰

如前所述，我國施工企業數量眾多，會計核算水平差異很大。尤其是規模比較小的施工企業，往往對會計機構的設置和會計人員的配備不夠重視，會計力量薄弱，會計核算水平低下。應收賬款的核算比較復雜，需要進行二級甚至三級、四級核算，還會涉及到其他債權債務類的賬戶。如果會計核算質量低，不能做到應收賬款賬目清晰，將直接影響到企業利益的實現。

二、施工企業應收賬款的風險

施工企業應收賬款一系列問題的存在，導致應收賬款占流動資產的比例日益加大，應收賬款周轉率不斷降低，現金流量嚴重不足，給企業帶來了諸多風險。

1.應收賬款占用大量資金，導致企業資金周轉困難

應收賬款的內容是企業為完成工程所付出的所有代價，如材料費、人工費、設備折舊費等，而這些支出都是由企業墊資的，占用了企業的流動資金。當然應收賬款還包括企業合理的利潤。可以看出，如果企業完成的產值形成應收賬款，不僅不能夠實現預期的利潤，而且企業之前為工程付出的所有代價都得不到補償。另一方面，一般情況下，企業在形成應收賬款的情況下會確認收入，就要繳納流轉稅；有了收入就會形成利潤，就要繳納企業所得稅。稅金是實實在在的現金流出，而與該稅金相關的現金卻沒有流入企業，只能占用其他渠道的現金來完稅。久而久之，企業的資金周轉會陷入惡性循環，背著應收賬款的沉重包袱舉步維艱。

2.應收賬款的大量存在，增加了企業的成本

應收賬款的成本包括管理成本、機會成本和壞賬成本。管理成本更多地體現為收賬費用，如與債務人溝通的費用、收賬人員的薪金和提成等等，其在應收賬款的成本中所占比例不可小覷。機會成本是企業的資金因占用在應收賬款上而無法進行其他投資而喪失的收益，很多施工企業，特別是規模比較小的施工企業，往往忽視機會成本的存在。壞賬成本是應收賬款最為重要的成本。應收賬款金額越大，拖欠時間越長，形成壞賬的可能性越大，壞賬成本越高。應收賬款一旦形成壞賬，不僅無法實現利潤，曾經在該工程上付出的相關成本（及墊支的自有資金）也將付之東流。

3.應收賬款夸大了經營成果，為企業潛虧埋下伏筆

應收賬款的形成一般伴隨著收入的確認，收入的確認又會形成利潤。如果應收賬款金額過大，雖然報表上的利潤狀況良好，但這可能只是表面的暫時繁榮，經營成果被夸大，潛虧可能已經在悄然醞釀。應收賬款一旦形成壞賬，經營成果這個泡沫破裂，真正的虧損便形成。企業必須理順經營成果與應收賬款的關系，充分認識到應收賬款的風險。

三、施工企業應收賬款的風險管控措施

只要存在應收賬款，其風險就客觀存在。在現在的信用社會，企業不可能消除應收賬款，但是企業必須樹立應收賬款的風險意識，采取有效的管控措施，將應收賬款給企業帶來的風險降到最低。筆者認為，對應收賬款的風險應進行全過程管控，制定一套完善的風險管控體系。

1.領導應高度重視應收賬款風險，保證承接工程質量

領導必須轉變觀念，認識到“有活干”和“能收回款”同等重要，認識到現金流量是企業的血液，認識到大額的應收賬款給企業帶來的風險。因此，要從源頭上進行風險管控，即保證承接工程的質量。首先要對建設單位的資信狀況進行調查，了解其在業內的信譽度和財務狀況，爭取做到不承攬信譽度低的工程，不承攬巨額墊資和資金不到位的工程，防止形成工程一到手，潛在拖欠便形成的現象。其次，在與建設單位簽訂合同時，一定要嚴謹，仔細研讀合同條款，特別是要注意關于工程預付款、工程進度款、工程尾款的條款，關注其關于支付額度以及支付日期的規定，明確延期付款的違約責任。切忌因急于找活干而盲目簽訂合同，防止日后發生糾紛。

2.加強施工企業應收賬款內部控制，多管齊下有效管控風險

施工企業應該由財務部門牽頭，制定應收賬款內部控制措施，多管齊下有效管控應收賬款風險。

（1）企業應成立專門的清欠機構

施工企業應該成立專門的清欠機構，負責企業日常應收賬款的清欠工作。清欠機構可以由企業的財務總監或者總會計師領導，也可以直接制定清欠機構負責人，負責領導、協調和處理應收賬款有關事宜。在條件允許的情況下，清欠機構最好能夠配備法律顧問，以及時處理債權債務糾紛。

（2）企業實行工程款回收責任制

施工企業應實行工程款回收責任制，根據應收賬款的特點，責任到人。首先，對于在建工程款的回收，應由項目經理擔任清欠第一責任人，簽訂資金回收合同。在工程施工的過程中，建設單位為了防止由于工程款不到位而造成工期延誤，工程款的撥付一般比較及時。項目經理在施工中與建設單位打交道比較多，因此應加大在建工程款的回收力度，提高在建工程款的回收比例。其次，對于工程尾款，收款難度大，可以由專門的清欠人員或具有收款特長的人員清收。

（3）企業應制定清欠獎勵措施

施工企業應制定工程款清欠獎勵措施，充分（下轉第109頁）（上接第107頁）調動清欠人員的積極性。企業應該根據工程款拖欠時間和回收難度確定提成比例，工程款一旦收回，應盡快兌現獎勵。

（4）企業應加強應收賬款賬務工作

第一，企業應該加強應收賬款的明細核算，做到賬目清晰；要注意確認收入是否符合準則規定的五個條件。第二，要按月編制清欠報表，列明每一項應收賬款的建設單位、工程名稱、合同金額、結算金額、已收款項、尚欠款項、最后一次收款日期和清欠責任人。第三，為加強與付款方的溝通聯系，確保雙方工程款往來賬務一致，解決收付款過程中因時間、空間、票據傳遞等原因造成記錄差錯，防止人為因素造成舞弊，謹防工程款超過訴訟時效，企業進行定期與不定期對賬，采取的方式可以是“面對面”對賬、“對賬函”、“電話對賬”、“傳真對賬”等，要以“面對面”對賬為主。

（5）合理計提壞賬準備

計提壞賬準備是謹慎性原則的體現，是應收賬款風險防控的重要措施。企業可以根據建設單位的信用情況結合應收賬款的賬齡來確定壞賬準備的計提比例。

3.針對應收賬款特點，應采用靈活多樣的清欠措施管控其風險

第一，施工企業要加強應收賬款的日常管理工作，要定期或不定期地催收工程款。特別是在中秋節、春節等中國傳統節日期間，企業應對全部應收賬款進行地毯式清欠。第二，對于財務確實困難，不能按照合同規定條件如期支付工程款的建設單位，企業可以適當做出一些讓步，進行債務重組，如適當削減債務額度、將還款期限延長、采用非貨幣手段償還等，從而達到以較小的損失換取工程款的清償的目的。第三，對于屢催無效、有還款能力卻故意拖欠不還的建設單位，企業可以通過法律手段解決。對簿公堂是企業的無奈之舉。企業要注意充分調查，掌握證據；還要注意一定要在法定的訴訟時效之內提出訴訟請求。第四，施工企業可以將尚未到期的應收賬款轉讓給商業銀行，以獲得銀行的流動資金支持，加快資金周轉，這就是應收賬款保理。這樣，施工企業可以盤活占用在應收賬款上的資金，同時，保理業務的成本低于短期銀行貸款的利息，可以降低融資成本。

4.要加強對已經作為壞賬核銷的應收賬款的管理，將風險降到最低

施工企業作為壞賬核銷的應收賬款，只是應收賬款管理程序的終結，是賬面上核銷，企業并沒有喪失該項應收賬款的追索權。因此，企業要建立“賬銷案存”制度。對已核銷的壞賬要有專門的臺賬記錄，不要放棄追索權，盡可能地進行追收，將應收賬款風險降到最低。

參考文獻

[1]范建軍.我國居民借貸危機形成的原因和對策[J].經濟縱橫，2012（4）.

[2]陶光.施工企業應收賬款管理風險及對策分析[J].中國總會計師，2007（2）.

貸資施工合同范文第5篇

【關鍵詞】 咨詢機構 配合 信貸管理

房地產作為我國的支柱性產業，其重要的地位不可避免成為各金融機構貸款營銷的重點。由于房地產開發建設周期長，同時也將不可避免的會面臨各種風險，為有效的規避風險，監管機構在2009年7月頒布了《固定資產貸款管理暫行辦法》，對房地產開發貸款進行了流程化、制度化規定，如何借助工程咨詢機構的支持實現專業化管理，控制好貸款的發放和收回，是本文將探討的內容。

1. 房地產開發項目的特點

房地產開發直接從事土地與建筑產品的生產和經營，開發項目的一般特點概括如下：

1.1地理位置的固定性

房地產開發項目必須考慮到地區差異，考慮到就地開發土地，就地建房，就地經營銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。

1.2建設投資大

房地產業屬資金密集性產業，開發一個項目往往需要投入大量資金，對開發商的資金實力有很高的要求。

1.3開發周期長

土地及建筑物作為項目開發的內容，一般體量較大，項目開工建設前的有關手續繁雜，也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1-3年甚至更長的時間。

1.4受國家法規政策嚴格約束和調控

房地產開發作為特殊的經濟活動，涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程，從項目立項開始，房地產項目的各開發環節都受到政策的直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策，服從城市統一規劃，遵守城市建設法規，房地產售價受國家有關法規政策調控等。

1.5建設環節多

從我國現行管理體制來看，參與房地產開發項目管理的部門很多，項目建設環節多，而且各環節不可或缺。

1.6多源資金籌措

由于房地產開發項目投資大，開發周期長，項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作，大量建設資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務資金為主。

1.7資金周轉慢

從房地產項目前期工作開始，到項目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，投資回收時間較長，資金周轉慢。

1.8項目投資即為項目成本費用

房地產開發項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分。

1.9人員要求高

一個房地產開發項目的開發和建設，往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務，對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。

1.10 風險較大

由于房地產項目具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在項目建設期間材料價格、勞動力價格等有可能發生變動，從而影響項目的投資額。

1.11開發項目的差異性

房地產開發項目由于項目用途、內容、規模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同，各開發項目存在很大的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。

1.12項目決策的多專業協同

一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰，實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。

2. 目前銀行開發貸款管理的現狀

通過我們的調查，在房地產貸款實際管理操作過程中，存在諸多無法滿足監管機構要求的地方，其出現的普遍性問題主要有：

2.1 項目資金的核查存在一定偏差

特別對項目已經投入資金，其財務數據與工程實體之間的差異由于受管理人知識面、經驗限制，其核查項目已投入資本金存在高估情況。

2.2 項目總投資核算不準確

受多種客觀因素影響，其計算的投資概算無法真實反映項目實際需求，造成的后果，要么是項目融資后仍然存在缺口，要么是實際支用遠小于計劃，造成信貸資源的浪費。

2.3支用的合規性普遍有瑕疵

按照《固定資產貸款管理暫行辦法》，金融機構應根據貸款項目進度和有效貸款需求，在借款人需要對外支付貸款資金時，根據借款人的提款申請以及支付委托，將貸款資金主要通過貸款人受托支付的方式，支付給符合合同約定的借款人交易對象的過程。據我們調查，在支付環節出現較多的問題是：超項目建設實際進度支付；貸款資金回流；支用資料缺乏第三方提供證據證明真實性。

2.4 貸后監管中項目運行數據滯后

長期以來，我國銀行業金融機構普遍存在“重貸輕管”的現象，造成在開發貸款管理過程中，其檢查的頻率、檢查的深度存在不足，具體變現在建設進度與原計劃進度的情況分析不透徹；是否突破總投資不清楚；已完工部分質量狀況不了解。

3. 房地產貸款管理，需要第三方的支持

房地產開發項目的專業化特點以及目前銀行業自身管理中的諸多不足，說明在房地產開發貸款管理過程中應多方面管理集合，不僅需要充分調動內部各種資源，同時也應該借助外部資源與力量，確保貸款管理工作的全面性和有效性，有助于提高金融機構對開發貸款的風險敏感度和風險捕捉能力。因此，在房地產貸款管理過程中，應有針對性的引入工程咨詢機構協助進行貸款管理。

3.1工程咨詢機構的特點

3.1.1獨立性 它在組織上及經濟上不能依附于咨詢工作的對象，否則它就不可能自主地履行其義務。

3.1.2科學性 工程咨詢機構擁有從事咨詢工程的專業人士---各專業工程師，它將應用所掌握的工程咨詢科學的思想、組織、方法和手段從事工程咨詢活動。

3.1.3公正性 咨詢機構接受委托人的委托開展咨詢業務，當利益方和第三方發生沖突或矛盾時，咨詢機構必須以事實為依據，以法律和有關合同為準繩，在維護委托人的合法利益時，不損害其它人的合法利益。

3.1.4服務性 咨詢機構提供的不是項目承包，而是服務，咨詢機構將盡一切努力進行項目的目標控制，但它不可能保證項目的目標一定能實現，它也不可能承擔由于不是它的緣由而導致項目目標的失控。

3.1.5綜合性和系統性 咨工程咨詢是以技術為基礎，綜合運用多學科知識、工程實踐經驗、現代科學和管理方法，為經濟社會發展、投資建設項目決策與實施全過程提供咨詢和管理的智力服務。

3.2工程咨詢機構的作用

工程咨詢機構參與房地產貸款項目管理，其主要作用：

3.2.1有利于促進投資者及時準確了解國家政策，把握投資方向和投資機遇，獲得高質量的專業技術支持。

3.2.2有利于提高投資決策的科學化水平，有效規避投資風險，確保投資建設項目的高質量和可持續，實現經濟、社會、環境等方面協調發展。

4. 項目建設期不同階段咨詢機構協助管理要點分析

根據房地產開放貸款管理的實際需要，咨詢機構應在項目的不同階段，為金融機構的投資決策、過程管理，后期效益性分析提供相應階段詳細的數據支撐，保證開發項目按約完成，實現經濟效益、社會效益的最大化。在開發項目實施的不同階段，其咨詢結果應重點把握的關鍵點主要把握：

4.1規劃設計階段 任何工程設計都是技術和經濟的辨證統一，設計階段如何處理好技術和經濟之間的關系，是控制工程造價的最關鍵環節。房地產項目的設計遵循的原則：按照取得的土地權屬的容積率、高度、間距、外觀等要求，同時結合開發企業確定的項目定位進行規劃設計。在這個階段，銀行融資處于調查初期，金融機構最希望了解的咨詢內容是：項目可行性報告；設計單位的資質狀況；設計成果的合規性；所開發的戶型組成，配套狀況；項目投資概算，自有資金來源、缺口資金如何解決；取得土地所有權證、環評、規劃許可及用地規劃許可證情況。

4.2項目準備階段 在此階段，最終將決定實體項目的實施是否達到預期效果，是較為關鍵準備期。金融機構重點關注的是以下幾方面：施工單位的綜合實力，取得施工許可證；施工圖預算是否存在遺漏；簽訂的施工合同預計執行情況等。如果項目資本金充足，該階段也是金融機構項目融資決策階段，因此，詳實、嚴謹的項目資料將會大大的節約融資時間。

4.3項目實施階段 此階段的主要任務是將計劃變成工程項目實體，實現經濟價值創造的關鍵階段。在這一階段，通過施工，是否按期保質保量完工，既存在建設風險，也存在是否如期交房等的履約風險，是風險高度集中階段，也是金融機構貸款監控的重點環節，其主要監控的重點是：合同的履約情況，是否存在偏差；出現偏差后采取的策略；是否造成嚴重后果，嚴重后果的補救措施。按照“三辦法一指引”的要求，其資金使用流向將是監控的重中之重，資金的合理使用取決于咨詢機構提供準確的計量依據支撐，因此定期的咨詢報告應對上述情況有較為詳細的說明。同時金融機構貸款的抵押物也將在該階段轉換為在建工程抵押，其完成價值更需要咨詢機構提供準確的數據佐證。在本階段，項目將達到預售條件，實現收入。

4.4工程項目竣工驗收交房和后評價階段 開發項目如期完工并經業主驗收后，開發項目建設完成。但從開發項目管理的角度看，在保修期間，仍要進行項目管理咨詢。項目后評價是指對已經完成的項目計劃與實際運行情況的比較，找出問題，提出值得總結和改進的方法。提供的咨詢報告應包括：交房中是否出現質量缺陷及補救；項目結算的總體情況，與投資計劃的偏差程度，偏差的應對策略。通過這一階段的工作，可以為綜合評價開發企業對項目的管控能力、市場地位、投資效益提供專業角度的評判，為金融機構按照不同客戶制定差別化服務奠定基礎。另外其實際投入產出數據將能夠豐富銀行決策數據庫，為將來提供的融資決策提供更為接近實際市場的數據支持。

結語