養(yǎng)老地產(chǎn)政策

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養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文第1篇

關(guān)鍵詞：珠三角 養(yǎng)老地產(chǎn) 問(wèn)題 建議

我國(guó)正快速邁入老齡化社會(huì)，成為“未富先老”型國(guó)家。截至2010年年底，中國(guó)老年人已經(jīng)達(dá)到1.7個(gè)億，占總?cè)丝诘?2.8%，而我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，尤其是養(yǎng)老宜居環(huán)境建設(shè)明顯滯后。

一、珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)

養(yǎng)老地產(chǎn)是結(jié)合養(yǎng)老的社會(huì)主題和地產(chǎn)的商業(yè)概念形成的一種房地產(chǎn)概念，產(chǎn)品針對(duì)老年人的心理特點(diǎn)，建造符合老年人居住需求的居住建筑。養(yǎng)老地產(chǎn)的保障性需求和市場(chǎng)化需求是有區(qū)別的，政府和開(kāi)發(fā)商應(yīng)該各負(fù)其責(zé)，低收入社會(huì)保障性老年住宅應(yīng)由政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)，中高端養(yǎng)老住宅則應(yīng)由市場(chǎng)開(kāi)發(fā)解決。廣東目前老年人口已突破千萬(wàn)，達(dá)到1072萬(wàn)，全省65歲以上的老人占總?cè)丝诒壤堰_(dá)8.17%。預(yù)計(jì)到2015年，全省老年人口將達(dá)到1288萬(wàn)人，占全省總?cè)丝诘?3.64%，80歲以上的老年人口將達(dá)到184萬(wàn)人。當(dāng)前，國(guó)家制定了“以居家養(yǎng)老為主”的9073養(yǎng)老政策，全國(guó)將有90%以上的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的發(fā)展迫在眉睫。

珠三角是特別適合探索養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)踐區(qū)。首先，廣東省已經(jīng)成為全國(guó)人口第一大省，老年人口龐大，當(dāng)前政策允許退休父母將戶(hù)口遷至兒女戶(hù)口所在地，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求旺盛。第二，廣東地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，2010年，廣東實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）45472.83億元，人均GDP接近7000美元，已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。其中，珠三角九城GDP為37388億，人口約5611萬(wàn)，人均GDP為9841美元。富庶的經(jīng)濟(jì)條件使得區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的有效需求穩(wěn)定。第三，珠三角地區(qū)的氣候比較適合老年人生活。珠三角氣候?qū)儆跓釒ШＱ笮詺夂颍募静顒e不明顯，廣州超過(guò)35℃的炎熱日數(shù)不過(guò)6天，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)寒肅，特別適合老年人生活。第四，珠三角房企對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)早有探索，如廣州祈福新 運(yùn)營(yíng)的“廣州祈福護(hù)老公寓”，依托國(guó)家三甲祈福醫(yī)院，是東南亞首家酒店式長(zhǎng)者公寓。這些因素成為珠三角區(qū)域發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)所在。

二、珠三角發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的主要問(wèn)題

(一)政府扶持政策不明晰

由于養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以，政府的政策扶持對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。從廣東省來(lái)看，目前已經(jīng)充分意識(shí)到發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的必要性，廣州、深圳、中山等部分城市紛紛出臺(tái)扶持民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策，對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)給予資金補(bǔ)貼。而這些優(yōu)惠政策并沒(méi)有對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程提供優(yōu)惠，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只能以旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的名義來(lái)運(yùn)作，存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏稅收和規(guī)費(fèi)的減免政策，而養(yǎng)老地產(chǎn)投入高于普通的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如老齡社區(qū)需要的大面積無(wú)障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高很多，如果沒(méi)有相應(yīng)的優(yōu)惠政策，很難吸引投資者進(jìn)入。政府在養(yǎng)老地產(chǎn)的融資政策方面也缺少相應(yīng)的扶持，養(yǎng)老地產(chǎn)投入周期長(zhǎng)，需要政府在金融政策上給予大力扶持。

（二）城市規(guī)劃養(yǎng)老控制滯后

城市規(guī)劃是對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用等各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署。對(duì)指導(dǎo)城市土地安排和空間組織方面，城市控制性詳細(xì)規(guī)劃是最主要的規(guī)劃條件，在目前的控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)體系中，既包含土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制，也包括道路、公共設(shè)施配置的控制。而對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的相關(guān)指標(biāo)，卻甚至在指導(dǎo)性指標(biāo)中也沒(méi)有體現(xiàn)，對(duì)于老年人口超過(guò)千萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，不能不說(shuō)是一種明顯的滯后。

（三）市場(chǎng)定位同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重

目前區(qū)域內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大多針對(duì)的是60-70年齡段的活躍富裕長(zhǎng)者消費(fèi)群，以養(yǎng)老養(yǎng)生作為市場(chǎng)定位。廣東人歷來(lái)重視養(yǎng)生之道，花甲之年對(duì)養(yǎng)生之道更加關(guān)注，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與養(yǎng)生行業(yè)的融合，形成了珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域特色。如珠江地產(chǎn)在從化的珠江生命健康城，集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老于一體；廣州奧園養(yǎng)生城集健康、養(yǎng)生、居住、度假等綜合功能為一體，他們的目標(biāo)全都鎖定在富裕健康、剛剛退休的消費(fèi)群體。但是，老年消費(fèi)需求是一種變動(dòng)的市場(chǎng)，他們的身體情況和經(jīng)濟(jì)狀況是在不斷變化中的。不做市場(chǎng)細(xì)分，市場(chǎng)定位趨同，是目前影響珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展的另一個(gè)問(wèn)題。

（四）產(chǎn)品設(shè)計(jì)與后期管理簡(jiǎn)單復(fù)制

開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體產(chǎn)品的類(lèi)型和建筑形式考慮比較簡(jiǎn)單。養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商以前大都是開(kāi)發(fā)一般的住宅，如公寓、旅館,等等，所以對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)并沒(méi)有特別深刻的認(rèn)識(shí)，設(shè)計(jì)的產(chǎn)品大多是復(fù)制公寓式或者旅館式的建筑形式，包括后期的服務(wù)也是照搬一般住宅物業(yè)管理的形式。產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新，尤其是缺乏對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)的深入研究，缺乏具有針對(duì)性的產(chǎn)品和服務(wù)。

（五）經(jīng)營(yíng)模式缺乏創(chuàng)新

目前，珠三角的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式依舊沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)的固有模式，采用散售賣(mài)出式、持有物業(yè)式、部分賣(mài)出與部分持有結(jié)合式等。散售賣(mài)出式其實(shí)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形式，開(kāi)發(fā)商僅僅將養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種住宅產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其模式難以持續(xù)；持有物業(yè)式經(jīng)營(yíng)模式一般適用在度假休閑養(yǎng)生等形式的養(yǎng)老地產(chǎn)，以租賃方式經(jīng)營(yíng)，類(lèi)似商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式；售出加持有的模式是養(yǎng)老地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)以會(huì)員會(huì)籍等形式出售給消費(fèi)者，再收取服務(wù)費(fèi)提供專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的一種形式，對(duì)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種方式部分解決了現(xiàn)金流壓力，是一種比較現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營(yíng)模式。

三、珠三角發(fā)展養(yǎng)老型房產(chǎn)的建議

（一）對(duì)政府的建議

地方政府需要充分調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商的積極性：一是放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入，鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。在規(guī)劃審批、投資核準(zhǔn)、融資服務(wù)、財(cái)稅支持、土地使用、醫(yī)保定點(diǎn)等方面貫徹平等準(zhǔn)入原則。二是實(shí)行同等待遇，凡各級(jí)政府給予公辦養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目的優(yōu)惠扶持政策與措施，也適用于民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)。三是在土地供給方面增設(shè)養(yǎng)老業(yè)用地，土地使用權(quán)行政劃撥，允許養(yǎng)老地產(chǎn)上市轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑼顺鰴C(jī)制。四是在城市規(guī)劃中增加養(yǎng)老功能控制預(yù)設(shè)，在大型住宅區(qū)規(guī)劃中增加養(yǎng)老配套設(shè)施的規(guī)定性指標(biāo)，對(duì)獨(dú)立養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃與社區(qū)醫(yī)院的規(guī)劃同步進(jìn)行，將養(yǎng)老建設(shè)用地比鄰社區(qū)醫(yī)院。五是在稅收和規(guī)費(fèi)收繳方面給予養(yǎng)老地產(chǎn)減免和優(yōu)惠。六是制定針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的金融政策，調(diào)動(dòng)和整合銀行資金、商業(yè)保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等資金，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提供金融保障。七是大力推進(jìn)政府養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，將養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)納入政府保障房建設(shè)體系，切實(shí)落實(shí)9073養(yǎng)老計(jì)劃。八是提升社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)水平，建立健全養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，培養(yǎng)具有現(xiàn)代老年服務(wù)理念的養(yǎng)老服務(wù)管理人才，為養(yǎng)老地產(chǎn)的后期運(yùn)作提供有效的保證。

（二）對(duì)開(kāi)發(fā)商的建議

1.養(yǎng)老地產(chǎn)屬于長(zhǎng)期投資型產(chǎn)品，不能期望快速盈利

在珠三角地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到非常成熟的階段，進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分是這一行業(yè)必然的發(fā)展趨勢(shì)，養(yǎng)老地產(chǎn)這種新興模式正在成為諸多開(kāi)發(fā)商探索的方向。在目前投資渠道狹小的現(xiàn)狀下，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)可持續(xù)投資，持續(xù)收益的項(xiàng)目。但養(yǎng)老地產(chǎn)與開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的常規(guī)住宅有所不同，常規(guī)房產(chǎn)屬銷(xiāo)售型地產(chǎn)，其特點(diǎn)是資金回籠快，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于持有型的地產(chǎn)，資金回籠慢。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)在于在當(dāng)前宏觀調(diào)控的形勢(shì)下更容易獲得政府的支持，作為持有型物業(yè)，它還是后期持續(xù)融資的有效工具，是長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益型產(chǎn)品。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一種快速盈利產(chǎn)品。建議把養(yǎng)老地產(chǎn)作為企業(yè)產(chǎn)品中的一個(gè)配置，有短線能夠快速回收的住宅地產(chǎn)，有回收比較穩(wěn)定的養(yǎng)老地產(chǎn)，進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略層面的投資組合。

2.養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)類(lèi)型與產(chǎn)品形式

養(yǎng)老地產(chǎn)分成福利型和商業(yè)型兩類(lèi)。福利型養(yǎng)老地產(chǎn)主要由政府主持，以開(kāi)發(fā)建設(shè)福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)投標(biāo)參與政府福利型養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，完成后由政府收購(gòu)。商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)是針對(duì)中高端養(yǎng)老消費(fèi)群體的產(chǎn)品和服務(wù)，常見(jiàn)的形式可以分四種：一是大規(guī)模居住區(qū)中建設(shè)專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老社區(qū)，在住宅區(qū)嵌入部分專(zhuān)門(mén)為老人建設(shè)的社區(qū)或者組團(tuán)，它適合大型社區(qū)使用，通常采用出售的形式。二是在常規(guī)住宅區(qū)中配建養(yǎng)老公寓和設(shè)施，如數(shù)棟老年公寓，經(jīng)營(yíng)模式可租可售。三是專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)老年公寓和相應(yīng)配套，通常是持有型經(jīng)營(yíng)，輻射周邊的社區(qū)為其服務(wù)。四是度假旅游地產(chǎn)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品，在風(fēng)景旅游區(qū)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，可以形成度假候鳥(niǎo)式的產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品形式還需要根據(jù)區(qū)域情況和市場(chǎng)發(fā)展不斷創(chuàng)新，比如對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)與社區(qū)醫(yī)院的資源整合形成新的產(chǎn)品形式的研究等。

3.養(yǎng)老房地產(chǎn)更注重開(kāi)發(fā)鏈條的整體性

影響?zhàn)B老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的幾大因素有土地、資金、經(jīng)營(yíng)模式、規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理等。養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的開(kāi)發(fā)鏈條，它們互相之間有很緊密的銜接，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)實(shí)際上是對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的整合和完善。開(kāi)發(fā)商在考慮房產(chǎn)硬件設(shè)計(jì)的時(shí)候，也必須同時(shí)考慮后期的運(yùn)營(yíng)模式、護(hù)理服務(wù)、老年醫(yī)療、康復(fù)設(shè)備等因素。養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)要求必須與老人的需求相符合，如設(shè)施中有健身活動(dòng)中心、社區(qū)醫(yī)院等；對(duì)景觀園林的設(shè)計(jì)也應(yīng)該分布均勻，因?yàn)槔先诵凶叩陌霃讲淮螅瑧?yīng)該在他力所能及的范圍里完成活動(dòng)的要求。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利模式會(huì)影響到規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，出售型的養(yǎng)老地產(chǎn)后期管理也會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，如果業(yè)主不是老人，后期養(yǎng)老服務(wù)提供的服務(wù)項(xiàng)目就無(wú)法集中進(jìn)行，造成浪費(fèi)。因此，在開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)需要特別注意開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的整體性。養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通房產(chǎn)，一旦在規(guī)劃階段出現(xiàn)失誤，就會(huì)嚴(yán)重影響到物業(yè)的后期使用。專(zhuān)業(yè)老人服務(wù)機(jī)構(gòu)的建立是養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上另一個(gè)產(chǎn)業(yè)引擎，這也是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能否承擔(dān)老齡化社會(huì)需求的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)：

[1]李雪韻.淺議養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策[J].上海房地，2010 (11).

養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文第2篇

【關(guān)鍵詞】我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式；發(fā)展問(wèn)題

引言：我國(guó)綜合實(shí)力正飛速發(fā)展提升，老年人的數(shù)量的也在逐年增加，我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式很難滿足老年群體多樣化的需求。面對(duì)當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)趨于多元化、多樣化的發(fā)展形勢(shì)，我國(guó)應(yīng)該審視現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，并對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)模式多樣化有一定的追求，使我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨向成熟。

1、我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式存在的問(wèn)題

就目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的形勢(shì)來(lái)看，雖然已經(jīng)取得了一定的成績(jī)，但仍無(wú)法滿足我國(guó)老年人口急劇增長(zhǎng)，社會(huì)老齡化所帶來(lái)的發(fā)展要求。由于家庭結(jié)構(gòu)和人口政策的變化，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老己不能適應(yīng)我國(guó)社會(huì)的現(xiàn)實(shí)需要，而社區(qū)養(yǎng)老模式以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)正引起廣泛的關(guān)注。集中建設(shè)的專(zhuān)業(yè)化老年社區(qū)能更好地行使社區(qū)的養(yǎng)老職能，發(fā)揮出更大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。

1.1對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)不夠重視

對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不夠直接導(dǎo)致缺乏重視意識(shí)，進(jìn)而造成了養(yǎng)老地產(chǎn)方面的政策缺失。據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，福利院的管理工作一直以民政部門(mén)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)公司為輔助與政府合作的方式。政府對(duì)養(yǎng)老的每種方式都有明確的指導(dǎo)政策，這種要求對(duì)有投資意向的企業(yè)造成了障礙，使其格外謹(jǐn)慎，徘徊在。并且要想建立起小具規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)至少需要過(guò)百畝土地，這使得所需成本過(guò)高，造成無(wú)人敢問(wèn)津的現(xiàn)象。另因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的性質(zhì)十分特殊，房地產(chǎn)商在取得養(yǎng)老用地的時(shí)候會(huì)受到一定的制約，如果選用其他性質(zhì)的土地進(jìn)行養(yǎng)老用地的開(kāi)發(fā)，即使降低土地的成本，在日后的運(yùn)作過(guò)程中也會(huì)出現(xiàn)更多其他很繁瑣的問(wèn)題需要處理。所以，要想讓開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)生積極性就必須提高人們對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)重視程度，進(jìn)而使政府出臺(tái)相適應(yīng)的優(yōu)惠政策促進(jìn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)作。

從需求的角度來(lái)看，老年人的消費(fèi)需求沒(méi)有受到金融政策的扶持，因?yàn)槔夏耆说氖杖胩攸c(diǎn)，銀行首先排除了想獲得貸款的老年人，使得老年人要想利用貸款買(mǎi)房更是難上加難。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)產(chǎn)品的支持可謂起到錦上添花的作用，可是事實(shí)并非如此，恰恰相反的是，因老年人發(fā)生事故的概率大大高于其他人群，故商業(yè)保險(xiǎn)極力置身事外。如果保險(xiǎn)業(yè)能加入到養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)中將大大降低開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2各地的養(yǎng)老服務(wù)水平不同導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)差異

老年人在年齡增長(zhǎng)的同時(shí)，身體機(jī)能和運(yùn)動(dòng)能力卻在減退，而且還會(huì)出現(xiàn)心臟病和高血壓等老年疾病，這致使部分老年人無(wú)法對(duì)生活進(jìn)行自理，且這種自理能力會(huì)越來(lái)越低，所以老年人對(duì)護(hù)理的需求變得越來(lái)越高。

基于這種自然情況，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生，其功用不再局限于老年人的居住環(huán)境，也變成了提供專(zhuān)業(yè)醫(yī)療護(hù)理的場(chǎng)所。更有能力的地產(chǎn)商則將地產(chǎn)用作為老年人提供精神層面的心理輔導(dǎo)場(chǎng)所。由此可見(jiàn)，專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老地產(chǎn)等場(chǎng)所是老年人生活和養(yǎng)老的最佳環(huán)境。但是由于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)水平不盡相同，缺乏服務(wù)意識(shí)，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的護(hù)理人員培養(yǎng)機(jī)制，使得養(yǎng)老服務(wù)人員的素質(zhì)普遍偏低，與專(zhuān)業(yè)化人才的迫切需求呈反比，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展難以達(dá)到期望水平。

1.3我國(guó)尚未加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈接

根據(jù)調(diào)查，在中國(guó)有些成本雖然很高但卻切實(shí)投入實(shí)施的養(yǎng)老地產(chǎn)，雖然前期呼聲很高，但在項(xiàng)目完工后卻不受消費(fèi)者歡迎，最終只能以附屬品的形式銷(xiāo)售，其根本原因是缺乏對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的規(guī)劃。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在不了解養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際生產(chǎn)過(guò)程的條件和具體情況就進(jìn)行施工，造成施工成果無(wú)法滿足老年群體對(duì)住宅的需求，養(yǎng)老住宅更需關(guān)注住宅小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施，比如說(shuō)適合老年人的戶(hù)外廁所，滿足懷舊情懷的舊物儲(chǔ)藏室，還有更多針對(duì)老年人心理而設(shè)計(jì)的居住功能等，從而方便老年人群的保健、醫(yī)療、交流和娛樂(lè)等。

1.4相應(yīng)的投資商沒(méi)有意識(shí)到養(yǎng)老地產(chǎn)這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前途

通過(guò)對(duì)人口老齡化數(shù)據(jù)的分析，可以得出我國(guó)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品需求很高的結(jié)論，但是在開(kāi)發(fā)的實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中存在較高的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)大多來(lái)自政策和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式中系統(tǒng)自身，從而掩蓋了這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，使得投資商忽略了對(duì)這一領(lǐng)域的研究。根據(jù)國(guó)家規(guī)劃計(jì)劃和國(guó)務(wù)院對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向，很明顯可以看出現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是目前為止對(duì)相應(yīng)的規(guī)定和政策尚不明確，所以仍然存在一定的政策性風(fēng)險(xiǎn)。加上我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)根基薄弱，各環(huán)節(jié)脫節(jié)無(wú)法有機(jī)整合，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)面臨諸多挑戰(zhàn)。相關(guān)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的缺乏使養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)思路不夠清晰，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的品質(zhì)。

2、我國(guó)應(yīng)該注重養(yǎng)老地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展

2.1加大對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題的宣傳力度，重視養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展

我國(guó)之所以對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)認(rèn)識(shí)不足，一是引入名詞時(shí)間較晚，另一方面就是在養(yǎng)老方面的宣傳力度不足，要想重視養(yǎng)老地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)就必須全民了解這一產(chǎn)業(yè)的基本知識(shí)，所以說(shuō)加強(qiáng)養(yǎng)老問(wèn)題的宣傳力度是勢(shì)在必行。

2.2各級(jí)政府注重培養(yǎng)群眾的養(yǎng)老意識(shí)

中國(guó)人的思想大多數(shù)還停留在養(yǎng)兒防老的階段，但是事實(shí)已經(jīng)告訴我們這種投機(jī)的心理是靠不住的。只有從根本上解決了養(yǎng)老的問(wèn)題才能使老年人的生活隨心所欲，所以在年輕的時(shí)候就應(yīng)該培養(yǎng)起養(yǎng)老的意識(shí)，這種意識(shí)的培養(yǎng)并不是口號(hào)喊得響就可以做到的，需要政府和各級(jí)部門(mén)的配合，從知識(shí)和經(jīng)濟(jì)等諸多方面進(jìn)行分析和論證，用事實(shí)建立起人民的養(yǎng)老意識(shí)。

2.3我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)綜合鏈接

想要加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)的綜合連接，首先要轉(zhuǎn)變政府的職能，減少在行政工作上的干預(yù)，盡量發(fā)揮市場(chǎng)的作用，營(yíng)造出價(jià)格合理、層次多樣的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，以滿足養(yǎng)老服務(wù)的多樣化需求。再加上適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督和管理，更可有效提高服務(wù)的質(zhì)量。其次要要將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成一定的規(guī)模，通過(guò)產(chǎn)業(yè)地區(qū)的相關(guān)部門(mén)的引導(dǎo)制定出相應(yīng)的規(guī)劃措施，爭(zhēng)取成為區(qū)域性的龍頭企業(yè)，發(fā)展自身的同時(shí)帶動(dòng)其他企業(yè)共同發(fā)展，產(chǎn)生品牌效應(yīng)的同時(shí)提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，做到企業(yè)利益最大化。最后，更要加大政策的執(zhí)行力度，這樣才可以激發(fā)出服務(wù)人員的熱情。盡量簡(jiǎn)化創(chuàng)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的手續(xù)，降低進(jìn)入的門(mén)檻，這樣才有可能吸引更多的投資，進(jìn)而豐富產(chǎn)業(yè)鏈。

2.4投資商應(yīng)探究養(yǎng)老地產(chǎn)存在的商業(yè)價(jià)值

探究養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值首先要明確適用的范圍，居家養(yǎng)老是養(yǎng)老服務(wù)的主要內(nèi)容，社區(qū)養(yǎng)老則是這種模式的延伸，這兩種養(yǎng)老方式的中心都是通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)為老年人提供幫助。其次要探索養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式，要想收回對(duì)地產(chǎn)投資的成本就要具備一定的管理能力，并將機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)相分離，最大程度上降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。格外值得注意的就是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最核心的內(nèi)容就是對(duì)老年或不能自理的人員提供護(hù)理，這是與家庭養(yǎng)老方式不同的重要特征。另外還需要考慮的問(wèn)題包括所在城市的人口、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。

3、小結(jié)

我國(guó)老齡化的情況在不斷加劇，但是能夠配合養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的措施卻相對(duì)滯后，這也就是說(shuō)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)正面臨著巨大的挑戰(zhàn)，同時(shí)也面臨很大的發(fā)展空間。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式存在問(wèn)題進(jìn)行研究，找出我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向，從而得知對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的研究是極其必要的，本文的結(jié)論對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的發(fā)展方向具有極其重要的借鑒意義。

參考文獻(xiàn)

[1]江合，養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)投資與管理[M]，北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2011.

養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文第3篇

在敏感的A股市場(chǎng)，與養(yǎng)老題材相關(guān)的房地產(chǎn)、醫(yī)藥保健股集體大漲。世聯(lián)地產(chǎn)8月與著名養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)恒安照護(hù)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬探索符合市場(chǎng)特點(diǎn)的養(yǎng)老服務(wù)模式，9月份公司股價(jià)區(qū)間漲幅超過(guò)30%；上海三毛的“祁連山路-養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目進(jìn)入前期籌備階段，在短短3個(gè)交易日斬獲20%的漲幅收益。

在社會(huì)層面，“以房養(yǎng)老”概念正式進(jìn)入公眾視野，引發(fā)關(guān)注和熱議。在公眾普遍表達(dá)對(duì)養(yǎng)老金缺口擴(kuò)大擔(dān)擾的同時(shí)，也激發(fā)了投資養(yǎng)老地產(chǎn)和各種養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場(chǎng)想象。

由于養(yǎng)老服務(wù)屬于“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”，企業(yè)不能完全以商業(yè)利潤(rùn)最大化作為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，一定程度存在“市場(chǎng)失靈”。企業(yè)因難以獲得高額利潤(rùn)，大多不愿提供養(yǎng)老服務(wù)，導(dǎo)致養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后于需求。因此養(yǎng)老服務(wù)業(yè)需要政府出臺(tái)相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠和投資補(bǔ)償政策。

龐大的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場(chǎng)

隨著我國(guó)人口老齡化程度加劇，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨日益強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。數(shù)據(jù)顯示，2012年底我國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億，未來(lái)每年將凈增600～800萬(wàn)老齡人口。數(shù)據(jù)還表明，我國(guó)65歲以上老人已占總?cè)丝诘?%以上。

如此龐大的老年群體必將催生龐大的養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)需求，一個(gè)巨大的養(yǎng)老服務(wù)“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈”呼之欲出。所謂養(yǎng)老服務(wù)“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈”，包括養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)、養(yǎng)老醫(yī)療保健業(yè)、康復(fù)護(hù)理業(yè)、托管托養(yǎng)服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老陪護(hù)家政業(yè)，以及圍繞“以房養(yǎng)老”的金融服務(wù)業(yè)、房屋評(píng)估拍賣(mài)業(yè)、中介咨詢(xún)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及領(lǐng)域廣，對(duì)上下游行業(yè)具有明顯的帶動(dòng)效應(yīng)。

包括養(yǎng)老服務(wù)業(yè)在內(nèi)的整個(gè)服務(wù)業(yè)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展短板和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型重點(diǎn)方向。2012年全國(guó)服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重僅為44.6%，低于世界中等收入國(guó)家水平。四川省服務(wù)業(yè)比重比全國(guó)平均水平還低10個(gè)百分點(diǎn)，特別是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)處于供需嚴(yán)重不平衡局面。保守估計(jì)，按我國(guó)65歲以上老年人口對(duì)家政服務(wù)、醫(yī)療保健的基本需求水平，養(yǎng)老市場(chǎng)目前年需求至少為1.3萬(wàn)億元，2020年將發(fā)展到3萬(wàn)億元，甚至有機(jī)構(gòu)預(yù)言將達(dá)到4萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)速度為11%～15%。

國(guó)際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)看好這一前景，紛紛瞄準(zhǔn)中國(guó)市場(chǎng)。漢和同富房地產(chǎn)高級(jí)顧問(wèn)布羅姆?科爾在新書(shū)《中國(guó)龍進(jìn)入老齡社會(huì)》中提出，國(guó)際運(yùn)營(yíng)商或許可組建獨(dú)資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)專(zhuān)門(mén)養(yǎng)老住宅場(chǎng)所。美國(guó)養(yǎng)老護(hù)理住宅業(yè)龍頭“魅力花園”在上海投資建設(shè)了首個(gè)合資養(yǎng)老項(xiàng)目，預(yù)計(jì)明年開(kāi)業(yè)。

可以預(yù)計(jì)，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈將成為我國(guó)調(diào)整結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)就業(yè)的長(zhǎng)期投資主題。

保守估計(jì)，養(yǎng)老市場(chǎng)目前年需求至少為1.3萬(wàn)億元，2020年將發(fā)展到3萬(wàn)億元。

“以房養(yǎng)老”方式：三大難點(diǎn)待破解

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中受到最大關(guān)注的莫過(guò)于“以房養(yǎng)老”方式。為此民政部通過(guò)官網(wǎng)公開(kāi)回應(yīng)，“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”即“以房養(yǎng)老”，是“完善投融資政策”的措施，還只是開(kāi)展試點(diǎn)。“以房養(yǎng)老”方式屬于個(gè)性化的自愿選擇，是市場(chǎng)行為，與政府的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)公共服務(wù)政策沒(méi)有任何替代關(guān)系。

所謂“以房養(yǎng)老”，是指有房無(wú)錢(qián)的老人，自愿將名下的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金，相當(dāng)于將自有住房做反向“按揭”，待房主去世后，再將該房產(chǎn)出售用于歸還銀行貸款。從本質(zhì)上看，“以房養(yǎng)老”是一種金融服務(wù)工具和產(chǎn)品，是一種自愿的、可選擇的、補(bǔ)充的養(yǎng)老方式。這種方式在國(guó)外已有許多成熟作法，在國(guó)內(nèi)10年前已提出，北京、上海等地還開(kāi)展了試點(diǎn)。

但“以房養(yǎng)老”方式仍難以推進(jìn)，無(wú)論金融業(yè)還是市民都無(wú)動(dòng)于衷，究其原因主要有三方面。

房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估難。“以房養(yǎng)老”屬于市場(chǎng)行為，價(jià)格因素對(duì)交易雙方至關(guān)重要。由于我國(guó)房?jī)r(jià)漲跌趨勢(shì)難料，房主擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致現(xiàn)價(jià)估值過(guò)低，銀行則擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)下跌造成損失，因此雙方難以就房屋抵押現(xiàn)值達(dá)成一致。

抵押期限制約。我國(guó)城市居民房產(chǎn)土地使用期僅70年，還可能面臨中途拆遷等不確定因素，而銀行抵押期限不可能太長(zhǎng)。老人擔(dān)心早逝領(lǐng)款期短于抵押期，銀行方則擔(dān)心到期不可能趕走老人賣(mài)房收款。

成本高操作難。銀行對(duì)住房“反按揭”必然要收取與按揭同樣高的利息，其貼現(xiàn)率等于長(zhǎng)期貸款利率，高昂的成本對(duì)于老年人或許難以接受。而銀行方由于不具備對(duì)房產(chǎn)的直接處置能力，其額外的委托評(píng)估、保險(xiǎn)、拍賣(mài)成本尚需扣除。交易費(fèi)用過(guò)高，相應(yīng)的保險(xiǎn)、評(píng)估、拍賣(mài)市場(chǎng)機(jī)制不健全，都制約著“以房養(yǎng)老”方式的推廣。而受中國(guó)傳統(tǒng)觀念制約，老人大多希望把自有房產(chǎn)作為祖業(yè)留給兒孫繼承。

以上三大難點(diǎn)，使得“以房養(yǎng)老”方式現(xiàn)階段只能“看起來(lái)很美”。《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》從國(guó)家層面提出試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”方式，對(duì)房屋賦予養(yǎng)老功能，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到間接的促進(jìn)作用。

相信未來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定，以及相關(guān)金融保險(xiǎn)市場(chǎng)的逐步健全，“以房養(yǎng)老”將成為滿足老年人不同層次需求、供老年人自主選擇的新型養(yǎng)老補(bǔ)充方式。

養(yǎng)老地產(chǎn)：應(yīng)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)普通養(yǎng)老社區(qū)

各行各界在養(yǎng)老地產(chǎn)上的動(dòng)作

養(yǎng)老地產(chǎn)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不是單純的房地產(chǎn)業(yè)，而是包括房地產(chǎn)、康復(fù)醫(yī)療、文體娛樂(lè)等養(yǎng)老設(shè)施和管理服務(wù)在內(nèi)的綜合體系，存在著投資成本高、回收期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)較大等特點(diǎn)。近年由于國(guó)家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)給予了低地價(jià)等優(yōu)惠扶持政策，吸引了大批保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)商進(jìn)行投資。

在金融界，保險(xiǎn)公司借助強(qiáng)大的資金實(shí)力以及保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，率先啟動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式，如泰康人壽、中國(guó)人壽、新華保險(xiǎn)等紛紛開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相銜接，是目前保險(xiǎn)公司進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要商業(yè)模式。作為一種嶄新模式，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接了醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，又帶動(dòng)下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等。

在房地產(chǎn)業(yè)界，萬(wàn)科、保利、綠地、首創(chuàng)、華潤(rùn)等巨頭近年專(zhuān)門(mén)成立了養(yǎng)老地產(chǎn)研發(fā)團(tuán)隊(duì)。但總體來(lái)看，還缺乏清晰的市場(chǎng)定位和成熟的運(yùn)營(yíng)模式。目前大多將目標(biāo)客戶(hù)定位于高收入者，熱衷于打造“高端養(yǎng)老社區(qū)”，屬升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

應(yīng)從高端住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)向普通養(yǎng)老社區(qū)

保險(xiǎn)公司和開(kāi)發(fā)商都把養(yǎng)老地產(chǎn)視為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，都接近于高端住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。如養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目泰康之家門(mén)檻就較高。美國(guó)養(yǎng)老住宅管理公司“魅力花園”在上海建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)，每月收費(fèi)也高達(dá)6000元至1.2萬(wàn)元人民幣， 服務(wù)包括家務(wù)管理和護(hù)理。

可以說(shuō)，目前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)大多屬于上述高端類(lèi)型，適合普通人的養(yǎng)老地產(chǎn)或養(yǎng)老院卻少有投資者。享受多重優(yōu)惠的企業(yè)將養(yǎng)老地產(chǎn)推向高端化，引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)于補(bǔ)貼富人的質(zhì)疑。

養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文第4篇

不過(guò)，銷(xiāo)售奢華卻屬無(wú)奈之舉。別墅養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，這個(gè)別墅區(qū)在幾年前就建好了，但由于諸多限制，一直沒(méi)有辦法銷(xiāo)售，曾經(jīng)銷(xiāo)售過(guò)幾套房后被政府處予了高額的罰金，只好暫時(shí)租賃給幾個(gè)私營(yíng)企業(yè)做辦公處所。這時(shí)，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基金看上了這一片離市區(qū)不算太遠(yuǎn)的休閑之地，雙方達(dá)成協(xié)議，由基金出資將之改造成高端的養(yǎng)老社區(qū)，面對(duì)市場(chǎng)可銷(xiāo)售亦可高價(jià)租賃。

目前中國(guó)還沒(méi)有形成真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)，大部分養(yǎng)老公寓多由政府補(bǔ)貼，并未實(shí)現(xiàn)盈利，涵蓋老年公寓的項(xiàng)目用地一般是劃撥用地，即通過(guò)支付征地、補(bǔ)償、青苗費(fèi)等費(fèi)用把集體土地變成國(guó)有土地，不經(jīng)過(guò)土地招拍掛市場(chǎng)，土地價(jià)格相對(duì)很便宜。或者土地性質(zhì)原不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，掛上養(yǎng)老地產(chǎn)的名義后可變相銷(xiāo)售。但掛上養(yǎng)老地產(chǎn)的房屋一般無(wú)法辦理房產(chǎn)證，一般產(chǎn)權(quán)為使用權(quán)，最多20年。

因此，若非出于無(wú)奈，并沒(méi)有任何一家開(kāi)發(fā)商會(huì)拿高價(jià)拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)。盡管如此，在限購(gòu)條例、批地困難、銷(xiāo)售證難辦等諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策壓力之下，養(yǎng)老地產(chǎn)正成為開(kāi)發(fā)商突圍的一條路徑。

發(fā)改委相關(guān)人士對(duì)記者表示，目前民政部和老齡委在管理及參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的相關(guān)事宜，但如果光靠政府財(cái)力解決即將到來(lái)的老齡化問(wèn)題，將難以持續(xù)，所以政府也在急迫地探索一條養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展的道路。

上述人士稱(chēng)，目前國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策放得很開(kāi)，各地方政府在土地上、銀行在信貸上均會(huì)給予一定支持，就是希望更多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入到養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域中，對(duì)于一些存在問(wèn)題的地產(chǎn)項(xiàng)目改造為養(yǎng)老地產(chǎn)，也是默許的。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)老齡化進(jìn)程正在加快，目前全國(guó)人口中60歲及以上的人口占比已達(dá)到13.26%，與2000年相比增長(zhǎng)了2.93個(gè)百分點(diǎn)。與老齡化相伴而生的一系列問(wèn)題，使得中國(guó)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難，這也催生了“以房養(yǎng)老”等新型養(yǎng)老方式。養(yǎng)老地產(chǎn)前景也被各大房地產(chǎn)商看好。

個(gè)別先知先覺(jué)的開(kāi)發(fā)商似乎已經(jīng)嗅到了其中的財(cái)富味道。越來(lái)越多的一線開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始試水養(yǎng)老地產(chǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文第5篇

[關(guān)鍵詞] 以房養(yǎng)老；老齡化問(wèn)題；措施

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 094

[中圖分類(lèi)號(hào)] F840.67；G924.21 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2017）11- 0188- 03

1 引 言

全國(guó)第六次人口普查顯示，我國(guó)當(dāng)前60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)正邁入老齡化社會(huì)，據(jù)社科院權(quán)威，2011年以后的30年里，中國(guó)人口老齡化將呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，到2030年，中國(guó)65歲以上人口占比將超過(guò)日本，成為全球人口老齡化程度最高的國(guó)家。到2050年，社會(huì)進(jìn)入深度老齡化階段。然而，長(zhǎng)期計(jì)劃生育政策導(dǎo)致大部分家庭為所謂的“四二一”結(jié)構(gòu)，撫養(yǎng)系數(shù)太大，導(dǎo)致子女負(fù)擔(dān)太重，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們對(duì)生活品質(zhì)的要求越來(lái)越高，但中國(guó)養(yǎng)老模式并不完善，主要依靠家庭養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等，為了緩解人口老齡化的巨大壓力，養(yǎng)老模式更應(yīng)多元化，因此“以房養(yǎng)老”逐步浮現(xiàn)。

2 我國(guó)“以房養(yǎng)老”的概念及發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 “以房養(yǎng)老”的概念

“以房養(yǎng)老”，全稱(chēng)叫“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，又叫“倒按揭”。簡(jiǎn)而言之，就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，然后按月領(lǐng)取一定數(shù)額的養(yǎng)老金，其間老人仍然可以住在這里，仍然擁有對(duì)房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，直至身故。而在老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，剩余金額返還給老人指定的繼承人。

2.2 我國(guó)“以房養(yǎng)老”的發(fā)展現(xiàn)狀

“以房養(yǎng)老”最早出現(xiàn)在荷蘭，成熟于美國(guó)，這種模式在西方國(guó)家已經(jīng)日漸完善。在中國(guó)最早提出“以房養(yǎng)老”概念的是“中國(guó)房地產(chǎn)之父”孟曉蘇博士。2006年全國(guó)政協(xié)委員，建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長(zhǎng)賴(lài)明，在兩會(huì)上提出《關(guān)于推行“以房養(yǎng)老”的建議》提案，引起熱議。2013年9月13日，由國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，第一次將“養(yǎng)老”與“房子”相結(jié)合，引發(fā)討論。2014年6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)了《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，試點(diǎn)兩年。2015年3月，經(jīng)過(guò)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司推出“幸福房來(lái)寶”A款，首款保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，這一年4月，北京的兩位老人簽下“幸福房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”投保單，標(biāo)志著“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)正式落地。2016年7月，保監(jiān)會(huì)了《P于延長(zhǎng)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期間并擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的通知》，將試點(diǎn)延長(zhǎng)至2018年6月30日，并將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，以及江蘇、浙江、山東、廣東的部分地級(jí)市。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，此次試點(diǎn)，北京、上海、廣州、武漢等四大試點(diǎn)城市僅有一家保險(xiǎn)公司推出了相關(guān)產(chǎn)品，并且只有60戶(hù)投保。對(duì)于2億多60歲以上的老年人來(lái)說(shuō)，這只是九牛一毛，還有很大的空間可以發(fā)展。據(jù)了解，還是有很多老人前來(lái)咨詢(xún)，但因?yàn)閭鹘y(tǒng)觀念的束縛，政府參與度不高，相關(guān)法律政策的不完善和房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定等問(wèn)題，而沒(méi)有參與進(jìn)來(lái)，說(shuō)明與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的許多問(wèn)題亟待解決。

3 推行“以房養(yǎng)老”中遇到的問(wèn)題

3.1 傳統(tǒng)觀念的束縛

東亞文化一直保有“但留方寸地，留與子孫耕”的思想，受傳統(tǒng)觀念的束縛，父母覺(jué)得自己全部的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該留給子女，也怕將房子抵押后，而與兒女產(chǎn)生隔閡，而且大部分子女認(rèn)為父母的房產(chǎn)留給自己是理所應(yīng)當(dāng)?shù)模恢С指改竻⑴c“以房養(yǎng)老”。并且中國(guó)人把房子看得很重要，因?yàn)樗粌H代表中國(guó)傳統(tǒng)觀念的家，還與戶(hù)籍制度息息相關(guān)，所以大部分人從年輕的時(shí)候就從銀行按揭貸款買(mǎi)房子，到中年或晚年好不容易辛辛苦苦還完貸款，還要把自己大半輩子還款來(lái)的房子拿來(lái)抵押，心理上是難以接受的。第一個(gè)推出“以房養(yǎng)老”的荷蘭，也是因?yàn)槭軅鹘y(tǒng)觀念的影響而愿意把房子留給下一代以及對(duì)房子的重視，導(dǎo)致此方案在荷蘭的不成功。所以要改變根深蒂固的傳統(tǒng)觀念并不是一件易事，這個(gè)道路是漫長(zhǎng)而坎坷的。

3.2 法律制度和政策不完善

一個(gè)新項(xiàng)目想要被大多數(shù)人接受，需要有相關(guān)配套的法律保障和政策支持，但“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)兩年多，一直沒(méi)有建立相關(guān)的法律和政策，目前只有中國(guó)保監(jiān)會(huì)頒布的一份部門(mén)規(guī)范性文件《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》來(lái)規(guī)范市場(chǎng)，但法律效力較低，條例太籠統(tǒng)，對(duì)于相關(guān)行業(yè)沒(méi)有配套的法律政策支持，沒(méi)有具體規(guī)范雙方的權(quán)力與義務(wù)，沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)管部門(mén)以及相關(guān)的稅收減免政策。而我國(guó)在房屋產(chǎn)權(quán)的續(xù)期上還存在相關(guān)問(wèn)題，《物權(quán)法》第149條，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”對(duì)此中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓則認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后，究竟是免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期還是有償續(xù)期，有償續(xù)期的標(biāo)準(zhǔn)與補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算及土地出讓金、稅費(fèi)如何征收，目前都沒(méi)有明確的法律、政策規(guī)定。這才是關(guān)鍵的問(wèn)題，許多保險(xiǎn)企業(yè)因此都心存顧慮，不敢投入進(jìn)去，而國(guó)外房子產(chǎn)權(quán)私有化，保險(xiǎn)企業(yè)因此不承擔(dān)手續(xù)費(fèi)問(wèn)題，投資風(fēng)險(xiǎn)更小一些，更容易實(shí)行。

3.3 政府的參與度不高

一個(gè)新項(xiàng)目的實(shí)行更需要政府的大力推廣，但“以房養(yǎng)老”的推行，缺乏政府的參與，缺乏公信力，而機(jī)構(gòu)是以盈利為目的，公眾對(duì)它們信任程度不高，反之國(guó)外政府對(duì)于“以房養(yǎng)老”給予大力的支持，類(lèi)似于2008年的金融危機(jī)，機(jī)構(gòu)的損失是由美國(guó)政府來(lái)提供擔(dān)保；英國(guó)對(duì)貸款機(jī)構(gòu)的借款人權(quán)利和貸款費(fèi)用等有著非常嚴(yán)格的要求，如果不符合，將對(duì)你進(jìn)行處罰；新加坡政府更是直接引領(lǐng)“以房養(yǎng)老”。以上證明政府的支持會(huì)更容易推行，沒(méi)有政府的支持，老百姓因此會(huì)覺(jué)得沒(méi)有保障，機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)未來(lái)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)感到焦慮，政府應(yīng)該切身介入，對(duì)于機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)和投保人的風(fēng)險(xiǎn)，給予財(cái)政上的大力支持，使雙方都積極參與進(jìn)來(lái)。

3.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟，房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，所以雙方對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)的不確定而造成參與的積極性不高，對(duì)于保險(xiǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)法規(guī)避未來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，因此試點(diǎn)這兩年多，大部分保險(xiǎn)企業(yè)都處于觀望狀態(tài)，不敢以身試險(xiǎn)，而對(duì)于投保人來(lái)說(shuō)，心里往往對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期很高，不愿意輕易嘗試。房地產(chǎn)的交易又離不開(kāi)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，但我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)屬于起步階段，存在評(píng)估制度的不完善，良莠不齊，造成市場(chǎng)有惡意競(jìng)爭(zhēng)，使“以房養(yǎng)老”發(fā)展舉步維艱。

4 對(duì)策建議

4.1 加大宣傳力度，改變?nèi)藗兊墓逃杏^念

由于傳統(tǒng)觀念根深蒂固，新事物就很難進(jìn)入公眾的視野，所以推行“以房養(yǎng)老”不易。“以房養(yǎng)老”在美國(guó)的成功離不開(kāi)政府的宣傳，我國(guó)可以借鑒美國(guó)設(shè)立專(zhuān)門(mén)宣傳的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，向老年人宣傳養(yǎng)老新產(chǎn)品，幫助國(guó)民突破傳統(tǒng)觀念的束縛；政府也可以通過(guò)大眾媒介，來(lái)引起輿論，提高國(guó)民對(duì)“以房養(yǎng)老”的理解；對(duì)老人宣傳要注意語(yǔ)言的通俗易懂，保險(xiǎn)條款的簡(jiǎn)潔明了，用一種更容易接受的方式，來(lái)轉(zhuǎn)變他們的觀念。

大部分人在年輕時(shí)通過(guò)按揭貸款來(lái)買(mǎi)房子，用家庭財(cái)產(chǎn)的一大部分來(lái)還貸款，到了中老年時(shí)終于把貸款還完，但家中的流動(dòng)資金也不充足了，正所謂“有房富人，現(xiàn)金窮人”，應(yīng)該引導(dǎo)老人合理運(yùn)用占總資產(chǎn)大部分的房子，使固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資產(chǎn)，在不需要改變居住習(xí)慣的基礎(chǔ)上，提高老人生活水平，可以有一個(gè)更好的晚年生活，也需要對(duì)子女進(jìn)行宣鰨消除她們認(rèn)為父母的房子就一定留給兒女的觀念，提高年輕人自我?jiàn)^斗意識(shí)。

4.2 建立和完善相關(guān)政策和法律法規(guī)

2017年3月15日國(guó)務(wù)院總理在答中外記者問(wèn)時(shí)，針對(duì)“房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后怎么辦”的提問(wèn)，回應(yīng)稱(chēng)“住宅土地使用權(quán)70年到期問(wèn)題，國(guó)務(wù)院已經(jīng)抓緊研究提出議案，可續(xù)期，不需申請(qǐng)，無(wú)前置條件，不影響交易”，表明了政府想要解決房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的決心，這對(duì)想要參與“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)企業(yè)增添了信心。“以房養(yǎng)老”剛剛起步，涉及多方包括保險(xiǎn)行業(yè)，金融行業(yè)及房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)等，需要建立相關(guān)法律以保障它的運(yùn)營(yíng)實(shí)施；政府應(yīng)對(duì)“以房養(yǎng)老”的運(yùn)行程序，投保人的申請(qǐng)條件，雙方的權(quán)利義務(wù)，機(jī)構(gòu)的行業(yè)門(mén)檻進(jìn)行法律規(guī)定；成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督與管理，保障投保人權(quán)益；出臺(tái)稅收減免政策，降低企業(yè)所得稅，對(duì)投保人的養(yǎng)老金收益實(shí)行減免個(gè)人所得稅，這樣既可以減免機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，又可以減少公眾的顧慮。建立一個(gè)公正透明的法制環(huán)境，加強(qiáng)政府監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營(yíng)主體，保障投保人的利益，規(guī)范市場(chǎng)機(jī)制，避免產(chǎn)生不良競(jìng)爭(zhēng)，為“以房養(yǎng)老”創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境，讓公眾積極參與進(jìn)來(lái)。

4.3 政府深入?yún)⑴c

“以房養(yǎng)老”參照其他國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，起初應(yīng)由政府介入，進(jìn)行宣傳引導(dǎo)，心理上給予民眾支持，制定相關(guān)的政策支持，提高雙方的積極性。比如房子發(fā)生天災(zāi)等不可抗力的事件，政府應(yīng)該提供擔(dān)保，降低保險(xiǎn)企業(yè)的各種風(fēng)險(xiǎn)，政府還可以分擔(dān)評(píng)估房子的相關(guān)手續(xù)費(fèi)，對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)實(shí)行稅收減免，財(cái)政貼息等相應(yīng)的優(yōu)惠政策，對(duì)相關(guān)的行業(yè)提供資金支持。政府可以聯(lián)合保險(xiǎn)行業(yè)，金融行業(yè)和信托行業(yè)設(shè)計(jì)有中國(guó)特色的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，來(lái)各司其職。

4.4 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)

“以房養(yǎng)老”的顯著特點(diǎn)是長(zhǎng)期性，為避免未來(lái)房?jī)r(jià)大漲或大跌，政府應(yīng)通過(guò)土地、稅收和法律等方面來(lái)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，嚴(yán)格規(guī)劃房地產(chǎn)供給計(jì)劃，限制房地產(chǎn)投機(jī)行為，防止惡性炒房，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，減少雙方顧慮。其次要建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)法律，提高行業(yè)人員專(zhuān)業(yè)水平，加大對(duì)行業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管力度，來(lái)增加群眾對(duì)行業(yè)的信任，為“以房養(yǎng)老”奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

5 結(jié) 語(yǔ)

一項(xiàng)制度的引進(jìn)到發(fā)展成熟需要一個(gè)過(guò)程，不能一味照搬照抄，應(yīng)結(jié)合本國(guó)國(guó)情，逐漸轉(zhuǎn)變成適合本國(guó)特色的制度。因?yàn)槲覈?guó)傳統(tǒng)觀念等多方面的限制，“以房養(yǎng)老”普遍發(fā)展的可能性不高，所以可以針對(duì)部分群體來(lái)培養(yǎng)，比如孤寡老人、空巢老人和失獨(dú)老人等，把他們作為重點(diǎn)發(fā)展的對(duì)象，對(duì)于 13億的人口大國(guó)來(lái)說(shuō)，必須發(fā)展多元化的養(yǎng)老模式，滿足不同人群的需要。一項(xiàng)制度的發(fā)展離不開(kāi)國(guó)家和政府的支持，“以房養(yǎng)老”還需要不斷探索與實(shí)踐。

主要參考文獻(xiàn)

[1]肖岳.“以房養(yǎng)老”的前世今生[J].法人，2016（7）：29-30.

[2]李宇嘉.“以房養(yǎng)老”：現(xiàn)狀、問(wèn)題與路徑選擇[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2016（25）：13-17.