土地政策
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇土地政策范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
土地政策范文第1篇
1.土地政策革新促進了農業產業結構和農業經濟結構的調整。土地政策革新使農民成為自主經營、自負盈虧的經營主體，農民作為主要經濟利益主體，會根據市場需求來決定自己所經營的產品項目，同時在國家對農民“生產什么、為誰生產、怎樣生產”思想引導下，農民積極調整農業結構，根據自家土地特點安排農業結構，如在發展種植業的同時，積極發展水產養殖、果蔬花卉等，整體性的調整加快了農村由傳統農業向現代農業的轉變。通過這些措施，目前越南第一產業比重已降至20.4%，成績非常顯著。
2.土地政策革新促進了農業規模化經營。土地政策革新使農民獲得了土地轉讓、租賃等權利，農民會根據自身需要和其他農戶交換土地，這不僅解決了家庭聯產承包制度所帶來的土地過于分散的問題，而且在農戶享受土地轉讓、出租、抵押等權利中實現了土地資源的整合、聯合和聯營，這為越南農業規模化經營提供了政策保障，這就是越南的“換地聚田”。特別是1997年以來，在基本土地政策的指導下，越南政府通過鼓勵農民按照“自愿、民主、互利”的原則參加新型農業合作社，鼓勵農戶、家庭莊園和其他經濟成分聯合起來，來擴大生產經營規模，這使越南農業規模化經營取得了良好的經濟效果。目前越南已有7000多個新型合作社，其中18個合作社已發展成為國家級的大型公司。同時20世紀90年代應運而生的“莊園經濟”在越南農村也遍地開花，目前數量已逾13萬，主要經營農業、畜牧業、林業、水產養殖等。這些對于引導越南從傳統農業向現代化過渡具有重要意義。
3.土地政策革新促進了農村勞動力要素的合理流動。土地政策革新改變了以往農村土地集體經營，統一管理的模式，允許農民自主經營，自主管理土地，并賦予農民土地交易的權利，這使農村土地市場應運而生并逐漸發育成長起來。土地市場主要進行土地使用權交易，土地使用權交易的實行成功地推動了農村勞動力從土地上轉移出來，轉入第二或第三產業，促進了農村經濟的多樣化發展。同時轉移出來的農民還有很多進入城市，為越南工業化進程提供了充足的勞動力。
4.以農民利益和農村經濟發展為導向進一步促進農村土地政策革新。越南農村土地政策革新給越南的農業、農村乃至整個社會的經濟發展都帶來了巨大的制度輻射效應。但越南是典型的傳統農業國家，各地經濟發展和自然地理結構有很大的差異，土地政策在制定和推行過程中，由于具有普遍性和典型性，很少根據各地土地狀況和農民自身利益來制定土地政策，這使普遍性土地政策，在個別地區沒有產生相應的效果。同時，隨著一些地區工業企業、交通運輸、城鎮擴建、農村住宅等非農業用地的不斷增加，大量耕地并非依據法律程序被占，這不僅壓縮了農業用土地面積，阻礙了農業的發展，而且滋生了大量的腐敗現象和行為，農民利益受到侵害。同時在市場化過程中，由于國家宏觀調控力度不夠，在市場短期信號的影響下，很多農民頻繁更換種植作物，這也造成了農業乃至社會資源的巨浪費。針對目前出現的新問題，越南黨和政府應該從維護農民根本利益和確保農村經濟發展角度出發，加大相關土地政策的完善和改革，如完善管理機制，越南政府可以通過頒布土地基準價格、運用稅收杠桿等手段調控土地價格，打擊土地投機活動；加大對土地違法的查處力度，對壓榨農民、掠奪農民土地的政府官員行為做明確具體的處分規定，等等。
二、越南土地政策革新對中國社會主義新農村建設的借鑒作用
盡管越南土地政策革新存在一定的問題，但其做法仍然對中國深化農村土地制度改革具有一定的借鑒作用。
1.借鑒越南“換地聚田”的做法，解決中國“分散經營”的問題。實現社會主義新農村建設的一個亟待解決的問題是推進農村土地的適度集中和規模經營。但目前我國農地經營狀況卻面臨著機械化生產與土地分散之間的矛盾。由于手工耕種的效率低，農民收益少，加之農民不能通過土地轉讓獲得充分補償，他們寧愿將土地作為自己的最后保障也不愿意低價轉讓土地。現在我國轉移到城市的青壯年農民達到一億多，他們或者將土地交給年邁的父母對付耕種，或者將土地拋荒。農村勞動力的這種畸形配置已經嚴重阻礙現代農業生產。越南的“換地聚田”的做法能夠使土地在農民自愿基礎上得到集中以更好地實現生產的機械化，值得我國深入學習借鑒。
土地政策范文第2篇
【關鍵詞】土地政策；房地產調控；政策效果
房地產行業現已成為了我國的重要產業支柱，對于國民經濟有著重要的促進作用。隨著我國住房貨幣化的改革，房地產行業得到了快速的發展，滿足了人民日益提高的住房要求，但同時也造成了房地產價格的日益上漲，在21世紀，我國的住房價格增長速度更是大幅度提高，普通群眾的消費水平已經難以支付高額的房價，產生了一系列的經濟和社會問題。在國家現行的政策中，采用了土地、財政等一系列的政策進行控制，尤其是土地政策的實施，在房地產的調控中取得了一定的效果，但其實行的效果受到了一定程度的限制，這就使得現行的調控和預期的目標存在一定的差距，土地政策在房地產的調控中發揮的作用需要對其進行綜合性的評價，從而為房地產政策的調控提供有力的條件。
一、土地政策在房地產調控中存在的問題
利用土地政策進行宏觀經濟的調控，不僅對于開發區的清理和整頓工作具有一定的促進意義，還能夠有效減少因過度投資和重復建設造成的土地資源的浪費。在政府現行的土地政策中仍存在一定的缺陷，其主要表現在：
（一）不能夠進行準確的定位
在經濟市場中，政府的主要作用在于發揮自身的只能租用減少在市場中存在的缺陷，保證市場公平競爭。在我國的現階段，雖然已經形成社會主義的市場經濟，但其整體仍然不夠完善，因此就需要政府進行及時、有效的調控，保證市場經濟秩序的順利進行。在市場經濟活動中，政府既是進行各種行為的調控的主體，也是促進其進一步發展的主體，既是利益的主體，也是在壟斷的經濟活動中的主體。如果政府只對自身的利益進行考慮，將土地作為促進經濟增長的主要手段，就會造成土地資源的浪費。
保證政府在市場中準確的定位是利用土地政策進行房地產市場調控的關鍵所在。在房地產行業中，地方政府就需要進行市場調控，在考慮公眾利益的前提下保證房地產調控的有效進行。
（二）現有的調控手段較少
在進行房地產需求的調控過程中，不能夠實現預期的效果，多是由于現有的調控政策較少或實施不到位。房地產的需求量主要取決于人們的購買力。而貨幣政策和國家的財政政策有著直接的關系。我國現有的房購方式中，以抵押貸款的形式為主，因此就涉及到了貨幣政策、財政政策和稅收政策。在現有的房地產供給的調控中，雖然存在的方式較多，但仍然存在著以下兩個方面的問題：1、在進行土地調控的政策中，存在明顯的單向性的特征。2、土地政策的執行中存在較長的時滯性的特點，從項目的產生到銷售總體的時間約兩年，而貨幣政策的執行時間為半年左右，因此就會對房地產市場造成一定的影響。
二、土地政策在房地產市場中的作用分析
在對房地產市場的價格造成影響的因素中包含兩個兩面，一種是供求關系的影響，另一個產生的成本的變化。在進行房地產市場尤其是房價的調控中，土地政策具有明顯的作用。
（一）對房地產供求關系調控的作用
首先，在供給關系的影響中，土地是進行房地產生產的重要因素。在進行房地產市場的調控過程中，主要體現在供應結構、供應的總數、空間布局等方面。在進行土地規劃的過程中對土地的供應結構作出相應的調整，同時對投資的數量和供應的數量進行控制；對土地供給的計劃進行調整就能夠對其整體的供應結構進行調整；通過土地的供給計劃的調整能夠對房地產的上市速度做出相應的調整。稅收和金融等與土地相關的政策對于房地產的供給也存在一定的影響。在土地的的稅收政策中氛圍所得稅、保有稅和流轉稅三個方面。在土地稅增加的同時，土地的成本就會上升，保有稅上升，就會引得開放商進行土地的銷售，市場中的土地供應量就會大幅度上漲。流轉稅增加，開發商就會減少對于土地的售出，與此同時，市場中的土地供應量就會減少。在目前的土地政策中土地抵押貸款為主要的方式之一，減少對于其進行限制的力度就會使得貸款的數量增加，同時，房地產的開發力度就會加大。限制土地的抵押貸款就會對房地產的開發形成一定程度的限制，房地產的開發力度就會大大減少。
其次，在需求關系的影響中，在對土地進行投機開發時，土地政策本身也能夠成為需求的調控手段。隨著土地政策的限制力度逐漸減小，就會存在土地的自由轉讓，投機現象就會增多，同時在市場中的土地機會存在供不應求的狀況，此時就會出現土地價格的上漲。對于土地的限制力度加大，家少投機現象的產生，土地的需求量就會大大降低，也就不會出現價格的大幅度上漲的情況。
（二）調控開發成本的作用
在以往的實踐中充分體現出：進行地價政策的調整能夠實現房價的有效調整。在房價中，地價有著十分重要的作用。地價的上升或下跌對于房價的變化有著十分顯著的影響。在我國現有的地價組成部分中，包括：進行征地所需要的安置費用、進行房地產開發的成本、以及政府獲得的土地收益。在地價中，其比例相同。
征地補償安置費用和開發成本具有的可調控的范圍較小，政府獲得的土地收益中擇能夠進行相應的調節。例如，在進行土地出讓的過程中綜合利用各種方式，產生的價格也就各不相同。如果采用公開出讓的方式，產生的價格則較高，采用協議的方式進行土地的出讓，產生的價格則較低。在土地的價格產生變動時，會對其交易的價格形成約束，房產的價格就會受到影響。由此可見，在土地政策對房地產市場的調控中，尤其是對房價的影響，不僅受到政策變化的影響較大，所產生的效果也較明顯。
土地政策在對房地產市場進行調控的過程中，如果將其作為政策的調控工具，可以將其分為數量型和價格型，從調控要實現的目標來看，可以分為：對于投資市場的調控，對于整體房價的調控，對整體供應結構進行的調控。
三、利用土地政策進行宏觀調控的建議
（一）切實發揮政府自身的職能
加強政府的宏觀調控職能，實現經濟結構的合理化調節，減少地區間存在的經濟差異，減少收入的不平衡現象的產生，在進行管理的過程中，政府應適當弱化自身的管理功能，為企業和中介提供有力的發揮平臺，在政府的監督下發揮自身的作用。
（二）加強土地的供應管理
完善土地政策，強化土地的供應和管理。在進行年度用地的規劃時，要加強對于經濟適用房和廉租房的用地規劃。在市場發生變化時要能夠作出及時的調整，擴大普通商品房的開發和建設，適當減少高檔房地產的開發用地。
（三）合理規劃利用土地
在進行土地利用的規劃時要保證其高起點，充分考慮現實的經濟條件對于土地的使用需求，將不同的用地進行合理規劃，并保證土地的使用結構，為調控做好充分的準備，加大對于違法占用土地的管理力度。
（四）加大相關的法律法規的管理力度
在進行土地市場的管理中，加快對于土地的立法進程是保證土地政策良好實施的重要前提。在我國現有的法律制度中，《土地管理法》具有一定的管理作用，但與其相關的只能法律中仍然存在較大的缺陷。《土地法》、《農地保護法》仍需要得到進一步的實施。
參考文獻
[1]嚴金海.中國的房價與地價：理論、實證和政策分析[J].數量經濟技術經濟研究，2006（15）.
[2]陳會廣，劉忠原.中國普通住宅房地價關系的理論及實證研究[J].資源科學，2011（33）.
[3]王岳龍，張瑜.房價與地價之爭的理性思考[J].財貿研究，2010（22）.
土地政策范文第3篇
關鍵詞： 土地政策；房地產調控；重慶市
0 引言
2003年國家通過《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發〔2003〕121號）中首次提出將土地政策作為宏觀調控的手段之一，并將其與貨幣、金融政策等作為房地產市場宏觀調控的重要手段，同時在“國六條”、“國八條”中提出將調整住房用地供應結構作為調控著力點，土地政策在房地產市場調控中的作用越來越突出。
1 參與房地產調控的土地政策分析
2003年以來國家出臺了一系列房地產調控政策，且首次提出將土地政策作為宏觀調控的手段之一[1]。通過對2003年以來國家及市級層面的關于房地產方面的重要文件進行分類，可以看出土地方面的調控政策主要集中在三個方面：一是調整土地供應結構，加強保障性住房用地供應[2]；二是促進閑置土地開發，提高土地利用效率；三是完善土地出讓方式，提升調控的針對性。
1.1 調整土地供應結構，加強保障性住房用地供應 該項在土地調控政策中是使用頻率最高的政策之一。“國八條”、“國六條”明確提出“大力調整和改善住房供應結構，將調整住房供應結構作為調控著力點”。并且國土資發〔2010〕34號、渝辦發〔2010〕92號、渝辦發〔2010〕357號等多個文件提出確保保障性住房、棚戶區改造和自住型中小套型普通商品房用地供應不得低于住房用地供應總量的70%。
1.2 促進閑置土地開發，提高土地利用效率 2003年至今國家的土地政策中關于促進閑置土地開發的多達七項，文件中反復提出促進存量土地合理利用，提高土地實際供應總量和利用效率。加大閑置土地清理力度，規定對閑置房地產用地要征繳增值地價，對違法用地以及閑置土地和別墅等高檔住宅用地進行全面清理。
1.3 完善土地出讓方式，提升調控的針對性 具有代表性的是2006年5月“九部委‘十五條’”對出讓方式進行約束，明確提出“土地供應須在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位”。2010年1月“國十一條”強調“綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地等因素，合理確定土地供應方式和內容”。
2 重慶市土地政策參與房地產調控的具體做法
2.1 建立了土地供應新的雙軌制，促進住房制度改革 按照“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的房地產調控思路，重慶市逐步建立了“市場+保障”的雙軌制住房供應體系。在保障性住房的土地稅費方面實行減免政策，加大商品房中低價位和中小套型住房供應比例，對高端性住房實行限量供應和征收房產稅，在全國率先大規模建設公租房，全市住房保障范圍逐步擴大，公積金覆蓋面和使用率不斷提高，逐步探索出了新時期住房制度改革的樣本，在一定程度上促進了住房制度改革，為實現“住有所居”提供了有力保障。
2.2 合理調控用地供應量及時序，基本平衡了房地產市場供求 依據全市經濟社會發展水平，于每年年初下達了土地儲備、征轉用、整治、供地計劃，合理調控了房地產用地量。形成了“形勢好時集中供應一般地塊、力爭全面開花；形勢差時大力推介優質地塊、攻堅大企業大項目”的土地出讓思路，實現了“按工作要求供地”向“按市場節奏供地”的轉變，提前研判宏觀經濟形勢，采取適應性的供地策略。在供應時序上，重慶市很好地把握了土地市場與房地產市場的關聯性，在房地產投資出現過熱苗頭時，適度放緩供地節奏，避免出現大量土地閑置、房地產企業資金鏈斷裂的現象。在房地產市場出現復蘇跡象時，及時加大土地供應力度，增加商品住房開工量及有效供給。
2.3 建立了土地儲備制度，增強了房地產市場的宏觀調控能力 為加強房地產市場調控效果，實現城市土地資源的可持續利用，重慶市政府建立了土地儲備制度，并完善了土地投放總量調控機制。截至目前，重慶市土地儲備面積累計近68萬畝，是土地供應總量29.4萬畝的2.31倍；其中近三年儲備土地14.7萬畝，為近三年土地供應量12.2萬畝的1.2倍。可見，建立重慶市土地儲備制度，市政府可以通過土地的收購、收回和征收等手段，掌握一定數量的實物土地，牢牢把握土地出讓的主動權，從而大大地增強了政府對房地產市場的宏觀調控能力。
2.4 規范土地市場秩序，保障土地的有效供應 為規范土地市場秩序，保障土地的有效供應，重慶市國土房管局及時掌握房地產用地的開發利用情況，切實加強供后監管，并開展房地產用地專項整治工作，嚴格依法清理和查處房地產開發中閑置土地、囤地炒地等違法違規用地行為。對擬供應地塊逐宗進行摸排，明確土地拆遷、土地整治、供應時間，協調解決規劃問題，堅持土地推介與加快土地拆遷整治并重，盡早形成“凈地”。對年內具備出讓條件的儲備土地進行分類包裝策劃，區分一般地塊、優質地塊和重點引資地塊，制定土地供應方案，為適時調整供地節奏和策略做好準備。
3 土地政策參與房地產調控效果評價
3.1 重慶市土地政策參與房地產調控取得的成效 自2003年國家宏觀調控以來，重慶市順應國家調控思路，積極采取了土地政策措施，并在住房供應結構、房地產投資、地價房價等方面取得了一定的成效。
3.1.1 中小套型和保障性住房比例逐步提高 重慶市加大保障性住房和普通商品住房用地的供應力度，將保障性住房用地列入土地供應計劃優先供應，并逐步提高保障性住房用地占住宅用地供應總量的比例。2005-2007年，保障性住房建設力度加大，保障性住房所占比例逐年增加，2007年保障性住房及中小套型住房比例占住宅用地60.37%。2008年金融危機以來，由于資金實力較弱的房地產開發企業受到嚴重影響，中小戶型普通商品房用地規模急劇下降，保障性住房及中小套型住房比例占住宅用地僅55.76%。在2009-2011年保障性住房和中小套型商品房所占比例從65.89%升至84.28%，全市住房結構逐漸優化，調控效果日益明顯。
3.1.2 房地產投資比例始終保持穩定 從2003年開始重慶市房地產投資進入高速發展的階段，為實現重慶市房地產市場平穩健康發展，市長多次明確提出“堅持每年房地產投資不能超過固定資產投資的25%”。因此，重慶市嚴格按照2005年的“國八條”、2006年的“新國八條”和“九部委‘十五條’”以及2010年的“國十條”等文件的要求加大對房地產投資的調控力度。根據歷年來數據顯示，2003-2007年重慶市房地產投資占固定資產投資比例保持在25%左右，2008年下降至24.5%，近三年投資比例維持在相對較低的23.3%左右的比重。可見，全市房地產投資比例控制較好，調控效果明顯。
3.1.3 地價房價增速控制較好 重慶市積極貫徹調控住房供求的各項政策措施，認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查，經過一系列的宏觀調控，地價房價比維持在合理水平，房價上漲與經濟發展水平相適應[3]。
地價房價比均維持在1/3以下：近年來重慶市經濟發展迅速，地價也一直呈增長趨勢，但地價房價比一直維持在合理水平。根據數據顯示，2003-2011年地價房價比最高為33.28%，最低為16.94%，2003-2011年間重慶市的平均地價房價比為25.79%，與全國其他城市相比較低，重慶市地價房價比值較低，實現了市政府制定的地價房價比在1/3以下的目標。
房價上漲速度與經濟發展相適應：2003-2011年重慶市商品房銷售均價及住宅銷售均價呈高速增長趨勢，雖然九年間商品房銷售均價增加了203.71%，住宅銷售均價增加了289.37%，但就平均水平來看，住宅銷售均價的環比增速平均為18.81%，與2003-2011年重慶市GDP環比平均增速17.62%相比，重慶市房價增速與經濟發展速度相適應。
3.2 土地政策參與房地產調控存在的問題 盡管重慶市土地政策參與房地產調控在住房供應結構、房地產投資、地價房價取得了一定的成效，但土地政策作為調控手段，在房地產調控中仍存在一定的問題。
3.2.1 同一指向的政策制定頻繁 2003年以來，國務院、相關部委了多項關于房地產的重要文件，但文件的名字一般表述為穩定住房價格、加大閑置土地利用、房地產市場平穩健康發展等。據統計，其中關鍵詞包含“促進房地產市場持續健康發展”的12次，表現在每年平均1-2次；“加大閑置土地處罰”的5次，分別是2003、2004、2007年各一次，2006年兩次；“穩定住房價格”3次，分別是2005年2次，2006年1次。政策指向基本相同，同一件事一再重復，同樣的政策一再重申，如果決策者的承諾不可信，則會導致政策目標無法實現，反而往往使人產生疲憊感，不能取得較好的調控效果。
3.2.2 土地政策調控具有一定的滯后性 由于土地是房地產開發的基礎，相比金融、財政方面的調控措施，土地調控對增量市場的影響最為直接，但是效果顯現需要一段相當長的時間，土地政策時滯包括認識時滯、決策時滯、行動時滯和響應時滯。房地產市場外部沖擊發生后，土地供應者從識別沖擊到制定土地政策需要一定的認識時滯和決策時滯；土地政策制定后，從實施到對市場發生影響，又會產生一段行動時滯和響應時滯。
3.2.3 單純的土地政策調控力度較弱 土地所有權歸國家所有，土地市場發展不完善等因素，使得土地政策同金融政策、稅收政策相比，不能夠對土地需求產生直接的影響，無法實現整體市場的穩定均衡，土地政策對于緩和土地供需矛盾的效果是有效的。
3.2.4 土地政策執行過程中后期監管力度不足 由于目前法律比較偏重于規范企業行為，規范政府行為的法律則不足。同時政府部門也沒有完全公開土地供應方面的信息，無法發揮公眾的監督作用。因此，部分地方政府為追求政績，受利益驅動，以土地來換取本地區經濟總量的增長，無形中推高了土地出讓價格。甚至導致一些地方政府不僅濫占土地，甚至用暴力圈占土地，還利用手中職權通過對土地的暗箱操作中飽私囊。
3.2.5 “招拍掛”土地供應方式間接推動房價上漲 土地供應方式對土地價格的變動有極大的影響，而房價中又包含地價款，因此土地供應方式必定間接影響著房價。土地出讓的“招拍掛”方式在客觀上提高了商品住宅用地的價格，價高者得的政策雖然公平但無疑也會增加購地成本，進而推動房價。重慶市在2007年、2010年地價和房價同時上漲幅度達到兩個頂峰，說明土地供應方式對土地價格及房價產生了一定程度的影響。
4 完善土地政策參與房地產調控的政策建議
4.1 加強土地政策和財政、貨幣等政策的配合 目前我國房地產調控的政策選擇缺乏層次感，經濟下行帶來人們對收入預期的改變，降低對房地產需求的釋放，而緊縮的貨幣政策一方面直接影響房地產市場企業借款能力，進而影響投資的擴大；另一方面影響購房貸款資金需求的擴大，這些因素都對房地產市場的調整帶來了影響，因此要做好政策間的松緊搭配，把握好調控力度和調控的總體方向，準確把握市場運行中出現的新情況、新問題，注意地區間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產市場平穩健康發展。
4.2 加強土地市場管理，改善市場機制運行的環境和條件 房地產市場的平穩健康運行與土地市場機制的運轉良好有不可分割的聯系。因此，要加強土地市場管理，改善土地市場機制運行的環境和條件。首先制定科學、合理的土地政策必須要遵守市場規律，遵循公開、公平、公正的原則，讓資源得到合理、有效的配置；二是要改革行政管理體制，加快國土資源管理部門的職能轉變，創新管理理念和管理方式，增強行政能力，提高行政效率。三是扎實做好國土資源管理的基礎工作，為土地市場機制建設和運行提供可靠的基礎保障。四是加強土地市場機制培育，完善市場主體利體系，完善土地價格的形成體系。
參考文獻：
[1]姜愛林.20 世紀下半葉中國學者對土地政策的研究述評[J].中國當代史研究，2001，9（1）：53-61.
土地政策范文第4篇
歷經數年調控,一個較為完整的政策體系已經形成
國家正式提出運用土地政策參與宏觀調控是2003年,而且首先是從土地政策參與房地產市場、穩定住房價格作為重點而展開的。數年調控歷程中的各種措施,逐步形成了一個完整的土地政策調控體系。
2003年6月5日,中國人民銀行發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,收緊了地產信貸。被認為是土地政策參與宏觀調控的肇端,拉開了宏觀調控的序幕。該文至今仍有深遠影響。
同年7月18日,國務院辦公廳發出《關于暫停審批各類開發區的緊急通知》,提出“一律暫停審批新設立和擴建各類開發區”。土地調控全面啟動。
當月,國務院辦公廳又發出《關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》,全面清查和整頓規范各類開發區,并加強開發區建設用地的集中統一管理。自此,宏觀調控開始加速。
11月,國務院發出《關于加大工作力度進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》,加大治理整頓力度,糾正地方政府等待觀望的態度。調控由開發區建設用地向整個土地市場延伸。
如果說,2003年的土地政策還停留在策動意義上,那么,2004年的土地政策則出現了歷史性的轉折。
2004年3月18日,國土資源部和監察部聯合發出《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》,全面推行經營性用地招拍掛出讓制度,嚴肅查處違法違規批地用地行為。要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢,即影響深遠的“8?31大限”。
同年4月,國務院辦公廳發出《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》,實施“三個暫停”。5月,國土資源部發出《關于貫徹落實國務院緊急通知精神進一步嚴格土地管理的通知》。這兩個政策實質上暫停半年農地轉用審批。
最有影響的,當數2004年10月國務院印發《關于深化改革嚴格土地管理的決定》。該文件系統提出了嚴格執法,加強土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃實施管理;完善征地補償和安置制度;健全土地節約利用和收益分配機制;建立完善耕地保護和土地管理的責任制度,明確土地管理的權力和責任等深化改革嚴格土地管理的各項措施。該文件被認為是土地參與新一輪宏觀調控的標志性文件。
2005年,土地政策以總體調控為基礎,在“穩定房價”、從嚴控制建設用地等方面發揮了重要作用,備受各界關注的“國八條”、“新國八條”、“七部委意見”等文件中,土地政策都是重頭戲。
2006年,是調控政策從總量到結構轉變和深化的一年。5月,總理主持召開國務院常務會議,提出住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等六項措施,稱為“國六條”,開啟了2006年房地產調控大幕。當月,國務院辦公廳轉發建設部等九部委聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,出臺了涉及稅收、信貸、土地等政策、對“國六條”作了細化,即“九部委意見”。
7月,國務院辦公廳《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》,國家土地督察制度正式建立,全國省(區、市)及計劃單列市的土地審批利用全部納入嚴格監管。
8月,國務院發出《關于加強土地調控有關問題的通知》,這是繼2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》出臺后,中央政府在土地管理和調控政策上的又一次重大調整。
11月,財政部、國土資源部和中國人民銀行等部委了《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》,規定從2007年1月1日起,新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高1倍,同時調整地方分成的新增建設用地土地有償使用費管理方式。地方分成的70%部分,一律全額繳入省級國庫。
12月,國土資源部出臺《關于實施的通知》,正式向低地價、零地價出讓工業用地說“不”。
有資料顯示,2003年以來,國家的涉及土地宏觀調控政策的文件有50多個,形成了由宏觀到微觀、由原則到具體操作層面較為完整的政策體系。
調控影響顯著
調控宏觀經濟過熱,遏制固定資產投資規模過快增長
2003年以來,土地政策堅持“有保有壓、區別對待”的原則,對不符合國家產業政策、發展規劃和市場準入標準的項目不予供地。2004年土地供應219670.32公頃,比2003年減少23.3%,2005年土地供應180326.54公頃,比2004年下降17.9%。
與土地供應明顯回落相比,我國經濟仍保持較快增長,建設用地供應的單位面積所創造的GDP明顯提高,2004年為0.73億元/公頃,2005年達到1.01億元/公頃,提高39%。表明土地供應的適時調整既保證了經濟發展的用地需求,同時也對國民經濟的平穩健康發展起到先行調節作用。
從土地供應與固定資產投資的關系來看。2004年一季度固定資產投資增速高達47.8%,在4月實行“三個暫停”后,上半年迅速回落到31%,全年為25.8%,比2003年的28.4%回落2.6個百分點,比2004年一季度回落22個百分點。2005年以來,固定資產投資增速雖呈逐月加快態勢,但仍低于2003年、2004年同期水平。表明通過土地市場治理整頓和嚴格控制土地供應,較有效地遏制了固定資產投資規模的過快增長,對制止部分行業盲目投資和低水平擴張產生了釜底抽薪的效應。
促進了經濟結構調整、經濟增長方式轉變和區域經濟的協調發展
通過“控制增量、盤活存量、市場配置”,提高了節約集約用地水平,促進經濟增長方式轉變。2004年、2005年的土地供應中,存量土地得到有效利用,改變了過去建設用地供應主要以新增建設用地為主的狀況,各季度存量用地所占比例始終保持在50%以上的較高水平。2005年存量用地供應量占供地總量的55.9%。
同時,招拍掛制度在全國得到了全面推行。2005年全國招拍掛出讓土地面積占出讓總面積比例達到歷年最高水平。存量土地利用的提高和市場配置土地資源的推進,控制了城市建設規模任意擴張的趨勢,發揮了價格杠桿的調節作用,推動了經濟增長方式由過去占用大量土地資源為代價的粗放型向集約型轉變。
其次,在供地的區域結構上,2005年東部地區的土地供應比重略有下降,中西部地區有所上升,特別是工礦倉儲用地和房地產開發用地,東部地區所占比例分別下降6.0個和6.3個百分點,中部地區分別增加5.7個和1.9個百分點,西部地區分別增加0.3個和4.4個百分點。
圈地和亂占耕地的勢頭得到遏制,耕地得到有效保護,農民利益得到維護
通過開發區清理整頓和土地違法案件的查處,基本剎住了盲目設立開發區大量“圈地”之風,遏制了亂占濫用耕地的勢頭。2004年、2005年共核減開發區面積301萬公頃,查處違法案件16.55萬件,建設占用耕地數量大幅度減少,分別比上年減少37.0%和4.1%。2004年全國農用地轉用指標壓減了20.3%,其中耕地轉用指標壓減了23.4%。同時2004年清理償還1999年以來拖欠農民征地補償費用175.46億元。2005年增加給農民的征地補償費2.3億元。
調控房地產開發用地供應總量,房地產投資增速過快勢頭得到遏制
土地購置面積持續回落,開發面積比例逐步增大。2000年～2002年全國房地產開發土地購置面積每年增長30%以上。經過幾年的調控,增幅明顯回落。2003年房地產開發土地購置面積同比增長13.8%,2004年同比增長11.5%,2005年同比減少3.96%。2006年一季度,同比減少9.3%。與房地產購置面積同比增幅逐步減小相對應,自2004年開始,土地開發面積同比增幅呈現反向變動。2005年在全國房地產開發土地購置面積同比降低3.96%的情況下,土地開發面積20762.2萬平方米,同比增加5.18%,2006年一季度開發面積5284.13萬平方米,同比增加53.3%。作為房地產開發的先行條件,土地購置面積增幅的持續下降,表明房地產開發項目用地過快增長的勢頭受到有效約束。
與固定資產投資一致,2004年上半年房地產開發投資同比增速從一季度的41.1%迅速下降為28.7%。此后,同比增速逐季穩步下降,2004年全年房地產開發投資11538.3億元,同比增長28.1%,增幅比2003年減少1.6個百分點。2005年全年房地產開發投資15759.3億元,同比增長19.8%,增幅比2004年減少8.3個百分點,比固定資產投資增速減少7.4個百分點。2006年一季度房地產開發投資2793億元,同比增長20.2%,增幅比2005年一季度減少6.5個百分點,比固定資產投資增速減少9.6個百分點。2005年上半年以來,房地產開發投資同比增速持續低于固定資產投資增速,二者增速差額有進一步擴大的跡象。這表明緊縮性土地政策和金融政策,使過快的房地產投資增速得到顯著控制。
優化房地產開發用地供應結構,促進了住房供應結構的改善和房價的穩定
土地政策參與房地產業和房地產市場調控的一個明顯成效是有力地改變住房的類型結構。從商品房的供地結構來看,2004年1季度～2006年3季度,普通住房供地所占比例基本保持在50%的平均水平,上下浮動大約5個百分點,經濟適用房供地比例也保持穩定。當然,從調研情況看,各地對經濟適用房的認識和做法不盡一致。如濟南市至今沒有建廉租住房,經濟適用房的比例也很小,并多數供應給公務員。2004年經濟適用房供地僅58公頃,2005年更少,2006年干脆沒有供地。青島市的經濟適用房比例及供地比例也很低,2006年前三個季度經濟適用房供地分別為23.11公頃、6.73公頃和18.65公頃。相反,有的地區和城市經濟適用房供地和建房比例都比較高。
對穩定房地產價格發揮了積極作用。2005年上半年以來,各季度房屋銷售價格指數、住宅價格指數、普通住宅價格指數漲幅都低于前年同期漲幅。2006年一季度,房屋銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上季度回落1個百分點,同比減少4.3個百分點。住宅價格同比上漲6.3%,漲幅比上季度回落1.2個百分點,比2005年同期少4.2個百分點。
嚴格執行“招拍掛”制度,規范了市場秩序。2003年以來,經營性房地產開發用地“招拍掛”制度得到全面實施,在顯化土地價格、理順地價與房價關系的同時,規范了房地產市場秩序,創造了一個公平競爭的市場環境。2003年以來住宅價格指數與住宅用地價格指數的變化趨勢和變化幅度存在一定差異,房價的漲落幅度不僅高于地價,而且有些時段背離地價,而地價的漲落幅度相對平穩,這說明進一步完善房地產開發用地“招拍掛”制度后,地價更趨合理。
一定程度上遏制了囤積土地行為。2005年,針對開發商囤積土地行為,國土資源部加大了閑置土地清理力度,取得了初步成效。在土地供應相對緊縮和強有力的監管約束下,開發企業加快了土地開發進度。2005年完成土地開發面積占同期土地購置面積的比重由2004年的49.6%上升為54.3%,2006年一季度繼續上升到79%。2006年4月國土資源部聯合工商總局出臺《國有土地使用權出讓合同補充協議》,對未能按期竣工的開發商要求支付違約金,這將進一步有效地遏制開發商囤積土地行為,使得土地供應能盡快轉為商品房供應。
土地調控雖有收效但并沒達到預期效果
宏觀上固定資產投資增長過快,部分工業行業產能過剩依然嚴重
從2006年的情況看,固定資產投資并沒有出現理想的回落趨勢。2006年前11個月累計城鎮固定資產投資增速高達26.6%,不僅是在四年持續高增長基礎上的加速擴張,而且也超過了2003年、2004年過熱時期的增長水平。按照中長期趨勢衡量,則更是大大超過了1990年～2005年(中期)，投資平均增長20.8%和1981年～2005年長期投資平均增長20.1%的水平。2006年在建項目投資規模達到30萬億,投資在建規模偏大問題依然突出。
同時,過度投資導致部分行業產能過剩的問題仍然沒有得到根本解決。鋼鐵、電解鋁、電石、鐵合金、焦炭、汽車等行業產能已經出現明顯過剩;水泥、煤炭、電力、紡織等行業目前雖然產需基本平衡,但在建規模很大,上新的項目較多,潛在過剩問題明顯。而且,這些行業在行業技術結構、產品結構上的不合理問題也很嚴重。
房地產供應結構失衡,部分地區價格上漲過快
一方面,占城市人群絕大多數的普通居民的住房需求并沒有得到滿足,政策所要求的小戶型普通住房和經濟適用房的建設未見顯著增長,后者反而出現下降趨勢。2005年經濟適用房開發投資同比下降6.8%,2006年一季度同比僅增長2.6%。經濟適用房開發投資占房地產開發總投資的比例由2004年的4.6%下降到2005年的3.6%,2006年一季度進一步下降到2.2%。另一方面,部分地區房價漲幅仍較大,北京、深圳等城市,新房價格同比上漲仍在兩位數徘徊。其中北京以10.7%的漲幅名列首位。
同時,開發商囤積土地量仍然較大。1998年～2006年一季度,全國房地產開發商土地購置面積累計21.41萬公頃,土地開發面積累計13.14萬公頃,這表明尚有8.27萬公頃已購置土地等待開發或者正在開發中。到2005年底,全國大型房地產開發公司都有大量囤積土地,個別開發商的土地囤積量高達1000公頃以上,且所囤積土地主要位于長三角、環渤海、珠三角等經濟發達地區以及一些直轄市和省會城市。大量土地囤積,加大了土地供應結構調整的難度,直接影響房地產宏觀調控效果。
土地調控仍面臨諸多問題
雖然開始重視多種政策工具的配合,但缺乏綜合運用的協調性
應當說,2003年下半年以來的一系列調控措施,與以往的宏觀調控相比,開始注重綜合運用信貸、土地、財稅多個政策,的確取得了一定的成效。但是在運用中,主次不分明甚至各部門之間對調控目標,重點、對象、手段等理解不一致,口徑不統一,溝通協調不夠,造成執行上的困難,甚至出現某種混亂。例如,對房地產業和房地產市場的調控,從七部委增加到九部委,幾乎用盡了所有調控工具,但是很難辨別每次調控的主要工具是什么?哪一個部門負主要責任?調控的主要目標和重點又是什么?幾年對房地產市場的調控沒有達到預期目的,不能說與缺乏協調性不無關系。
土地調控仍然處于被動地位
由于認識上的局限,重大的經濟決策中和項目決定中,土地仍然處于“保障”、“服務”和“配合”的地位,重大項目往往是“先計劃、再資金、再土地”。仍然是有了錢,就有地。同時,土地參與宏觀調控并未建立起一套相應的理論體系。沒有理論的支撐,科學的政策體系和制度機制就建立不起來。從這個意義上說,土地政策參與宏觀調控是被動的。
經濟手段調控作用有所加強,但仍以行政手段為主
盡管在宏觀調控中一直強調經濟手段的作用,但大量的行政手段依然是主導且仍具有明顯的計劃色彩,“重管制、輕引導”也是本輪宏觀調控的一大特點。例如,2004年對“鐵本事件”的處理,以及2006年對“鄭州大學城事件”的處理,都是典型的行政手段。2003年清理整頓各類開發區的“一律暫停審批”,以及2004年“集中半年左右的時間”實施“三個暫停”等,都是帶有明顯的計劃色彩的土地政策。
土地政策范文第5篇
關鍵詞：土地政策；宏觀調控；任務；措施
中國地大物博，而土地是人類賴以生存與發展的重要因素，還是其他社會生產生活正常運行的重要載體，更是促進社會經濟發展進步的助推力。隨著經濟的發展和進步，人們越來越重視土地的重要性所在，因此，諸多土地政策出臺，為土地的使用、運行提供了制度保障，同時不得不重視的是土地政策逐漸開始以宏觀調控的手段影響著經濟的發展和進步，換句話說，土地政策已經成為和財政政策、貨幣政策并重的宏觀調控手段，因此，加強對土地政策宏觀調控進行分析研究具有重要的現實意義，只有不斷強化其作為宏觀調控手段的作用，不斷加強其相關機制的完善和協調，注重相關法律法規的完善，才能使得土地政策作為宏觀調控手段的重要作用充分發揮，進而促進社會經濟的進一步發展。
一、土地政策作為宏觀調控手段的主要任務
1、確保經濟增長
作為宏觀調控手段之一的土地政策，其主要目的與任務就是確保經濟的不斷增長，從而促進經濟社會的發展和進步，同時還應該有效保障社會經濟的穩定發展和運行。如此一來，就需要做到以下幾點：第一，合理控制建設用地總量與建設速度，而且還要注重土地利用結構的合理性，同時還要確保其能夠與其他行業用地之間保持一定的平衡性。第二，做到“四個平衡”。具體包括土地供與求的平衡、土地供應和社會經濟正常發展之間的平衡、土地供求空間布局的平衡、土地價值和社會經濟總量的平衡，確保土地資產價格充分發揮其重要作用。
2、保護耕地與集約用地
當前土地利用還存在一些不足之處，比如說有些地方仍然沿用傳統的經濟增長方式，而且土地粗放利用現象頻發，從而導致耕地的資源數量與質量大幅度下降，而建設用地卻快速增加，甚至出現不合理用地現象，使得耕地遭到嚴重破壞。土地政策的出臺對于耕地的保護作用有著重要的意義，而且對于土地的使用也有著相關的規定，對于土地的發展有著借鑒性的意義。
3、公平發展
當前，公平發展問題受到人們的進一步重視，社會發展的不公平性主要表現在地區發展的不平衡性；城鄉發展相差大；農民征地權益缺乏有效保障；中低收人階層的住房保障得不到有效解決。而土地政策的出臺能夠有效提升社會發展的公平性，主要表現在它可以針對土地供應、開發整理以及收益分配等內容，為其提供具有保障性的優惠政策，對于維護農民權益的長效機制進行進一步的探索分析，增加對于廉租房與經濟適用房的土地供應量，從而有效營造社會發展的公平環境，為社會的和諧發展提供有效保障。
4、統籌區域土地利用
土地政策作為宏觀調控的一種手段，其基本任務就是需要將區域土地統籌利用，并且注重土地利用內部結構的優化，與該區域的相關發展政策實現進一步的配合，同時還要確保土地政策對于特殊區域的調控能力得到有效發揮，比如說對于重點發展區、限制發展區或是優先發展區的調控；通過土地政策實現宏觀調控能夠有效加強區域土地的協調利用，有效避免了惡性競爭現象，而且對于重復建設的問題也會有極大的改善，注重徒弟的置換與調整，不斷優化土地利用結構，進而更好地促進經濟社會和土地經濟的發展和進步。
二、強化土地政策宏觀調控的措施
1、進一步完善土地政策宏觀調控的長效機制
土地政策作為宏觀調控的一種手段，已經取得了很好的效果，但是想要做的更好還需要進一步的完善其長效機制，具體表現在以下幾個方面：首先，應該加強土地管理與耕地保護長效機制的建立。當前所表現出來的問題在于其投資規模過大，違法違規用地現象嚴重，耕地保護不力，所以就應該加強對土地的整頓和治理，逐漸建立起有關土地保護的長效機制。其次，還應該研究制定一系列相關的土地稅收政策，逐漸建立起完善統一的土地市場。再者，建立完善的規劃體系，確保其層次的分明性，邊界要保持清晰，而且銜接協調要到位，進一步完善土地規劃的宏觀調控作用。土地政策參與宏觀調控工作具有一定的長遠性和戰略性，需要一個完善的規劃系統進行指導，只有這樣，才能在真正意義上實現土地政策宏觀調控的重要目標。
2、完善土地政策作為宏觀調控手段的績效評價
當前，作為宏觀調控手段之一的土地政策，主要還是傾向于文字層面，缺乏具體的實踐活動，只有落于實踐，才能更好地實現其宏觀調控功能。因此，在具體的工作中，要從實際出發，充分了解到土地管理相關工作指標和宏觀調控之間的關系，以及其與國民生產總值、固定資產投資、產業結構、房地產業發展等指標之間的關系等方面的內容。所以進一步加強土地政策參與宏觀調控的績效評價指標體系的建立是很有必要的，對于其后期的發展具有重要的意義。
3、加強土地宏觀調控政策與其他宏觀調控政策的協調發展
現階段，土地政策已經成為我國調控經濟的主要手段之一，對于其的重視度也在不斷提高，其在經濟發展過程中的重要作用也是不可忽視的，隨著該政策的不斷成熟發展，其功能職責也趨向于明確化。但是需要注意的是，土地政策的宏觀調控作用并不是獨一存在的，只有和其他宏觀調控政策相協調，其作用才能得到更好地發揮和完善。除了土地政策，財政政策、貨幣政策以及其他方面的政策都是進行宏觀調控所必不可少的重要機制，只有將上述政策進行結合，使其能夠協調發展，充分把握住我國當前的經濟形勢，進一步分析當前所有政策的具體內容，讓其充分協同起來，才能確保國家經濟的快速發展，也只有如此，作為我國宏觀調控手段的土地政策的重要作用與功能才能夠有效發揮出來，才能更好地為我國的經濟發展提供條件支持。
結束語
綜上所述，土地政策作為宏觀調控的一種方式手段，對于經濟的發展以及土地的使用有著重要的作用，筆者主要針對土地政策參與宏觀調控的措施進行了分析研究，對于后期進一步強化土地管理以及經濟的全面發展有著重要的借鑒意義。
參考文獻
[1]侯飛.發揮土地政策宏觀調控作用的對策研究[D].財政部財政科學研究所，2013.
