經濟學原理

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經濟學原理范文第1篇

中國改革開放后的經濟發展成就舉世矚目。是什么原因導致的？在我看來，從經濟學原理看，有兩類原因：一類叫作“開放”，一類叫作“放開”。

先說開放。開放的含義非常之廣，絕對不是簡單的貿易。資本的流動、技術的流動、想法的流動，都是開放的結果。首先，開放改變了激勵。中國開放后首先發現的是周邊的日本和亞洲四小龍，與我們有類似的文化，類似的歷史，但發展得這么快。第二，開放改變了市場的邊界。初期的來料加工，后來的加入世貿組織，都擴大了市場的邊界。第三，開放改變了生產方式。我們有兩個特點，是其他發展中國家不完全具備的。一是賺錢動機特別強，二是學習能力特別強。什么東西別讓我們看見，一旦看見，我們一定能做得比別人都要快，還要便宜，還要好。

再說放開。放開是指國內改革，有兩個基本要素，第一是把激勵搞對，第二是讓市場起作用。這也是與改革前相比的最大不同。

把激勵搞對，最典型的例子就是農村改革。從經濟學角度看，這是一個最清晰、最簡單的社會實驗。在幾年的時間內，同樣的土地，同樣的人，糧食產量大增。這里面有兩個激勵：一個是價格激勵。大家可能不一定知道，當時國家把農產品價格提高了。第二是制度激勵，就是家庭聯產承包制，即“交夠國家的，留足集體的，剩下全是自己的”，這就是經濟學家所說的作為“剩余索取者”帶來的激勵。另一個激勵的例子是區域間競爭帶來的激勵。

讓市場起作用。我們知道短缺的第一原因是價格控制。當你放開價格之后，短缺就消失了。反過來，當價格被限制上漲的時候，就一定會出現短缺。我們既要看到市場起作用時帶來的好處，同時也要看到市場扭曲時會帶來一系列問題。

我們要學會用經濟學原理思考中國經濟的未來。

中國經濟進入新常態，最明顯的標志是增速下降，2015年降到了7%以下。關于中國潛在增長率的爭論有很多細節，但基于經濟學原理，大家也有共識。

這個共識就是資源的稀缺性與報酬遞減的一般規律。如果我們把人均GDP的水平分為低收入、低中等收入、中等收入、高中等收入、高收入，就可以大致對應潛在增長率為高增長、中高增長、中增長、低中增長、低增長。當然這是潛在的增長率，并不意味著一定可以實現，實現是需要條件的，比如改革開放就是重要條件，和平環境也是重要條件。

2015年中國的人均GDP為8000美元，是美國的1/7。如果按照購買力平價（PPP），中國的人均GDP是美國的1/4。但是，無論是用匯率衡量，還是用PPP衡量，中國在今天的人均GDP仍然略低于世界平均水平。因此，說中國是中等收入國家，是恰如其分的。這也說明，中國的潛在增長率，雖然不如印度了，但是比發達國家要高得多。

這背后的原因是報酬遞減規律，是資源的稀缺性。人口結構是明顯的因素。勞動力是一個稀缺資源。中國從2011年起勞動力占人口比例開始下降，從2012年開始勞動力絕對數開始下降。所以，僅僅看人均收入與美國的差距還不夠，還得看其他資源的限制，比如人口結構就是一個重要的限制。中國今天與日本在20世紀五六十年代的人口結構是不同的。這從可觀察到的數據，比如工資水平增長上，就可以看到。過去幾年中國的工資增速超過GDP增速，使得勞動收入占GDP的比重持續上升，當然是從很低的水平開始上升的。這在全球是非常獨特的，因為在其他幾乎所有國家，近年來勞動收入占GDP比重都在下降，資本收入占比則在上升。為什么中國與眾不同？很重要的原因是人口結構的變化。

再看整體的投資回報率。在2007年之前，我們的投資回報率比較正常，但是自此以后就一直在下降。這背后的原因包括市場中的扭曲嚴重，比如過剩產能等。當然，根本原因還在于體制改革沒有到位。這些都是造成報酬遞減的因素。最后反映在整體效率的下降，就是全要素生產率的下降。

用最基本的經濟學原理來看增長：短期是刺激政策，它直接影響消費、投資和凈出口；中期是結構性改革，它影響供給側，影響市場效率；長期是創新，它改變生產方式。下面我著重講中期和長期這兩個方面。

經濟發展的新動力是創新。

創新被上升到國家戰略，特別是“雙創”的提出，即“大眾創業、萬眾創新”，把創新從過去的從上到下，擴展到從下到上。這兩類創新在世界各國都存在。從上到下是利用國家的力量，在美國也有，比如造原子彈，比如登月。但要是從數量和影響范圍來講，歷史證明，還是從下到上的創新更為根本。

創新是增長模型中唯一的變量，具有如此大的潛力，也具有如此大的不確定性。它讓你對很多問題的回答都充滿了多種可能。比如我們經常問，世界上的資源能支持中國這樣的大國崛起嗎？能像美國那樣每家都擁有汽車嗎？我們的思路是在給定現有技術下的思路。給定這些技術，你可以說中國這么多人，每個人能源消費這么多，是不可能承受的。但是這里最大的不確定因素就是創新。創新可以節省能源，創新可以不使用傳統能源。再比如，我們問經濟增長對公平的影響是什么？創新到底是使窮人受益多，還是使富人受益多？在過去這一百年間，我想創新使得窮人生命的延長遠遠大于富人生命的延長。創新也使得智能手機這一在幾年前還是很貴的產品變得如此便宜，不僅中國的一般百姓，而且包括非洲的窮人，都能使用。感謝我們的創業者、創新者，能用1/10的價格，或者1/6的價格（人家是用美元標價，我們可以按同樣的數字用人民幣標價）生產出來。所有這些都使得創新的成果不僅僅由少數人享受，而是更多人可以享受。

經濟學原理范文第2篇

農業經濟的基本概念可以簡單地進行如下定義：研究農業生產關系和生產力的運動科學規律，稱為勞動經濟學，主要指的是經濟發展依賴于勞動力資源的占有以及配置。從概念上理解可以看出農業的經濟主要指的是農業生產和生產力的科學，其農業經濟活動的關系是圍繞著優化生產關系和生產力來開展農業經濟發展。所以，我們必須要緊緊抓住農業經濟的核心內容，明確其目的和使命，對農業經濟概念進行詳細的理解可從以下三個方面進行分析：

（一）農業經濟的發展和生產關系要適應生產力的發展

按照經濟學的原理，我們可以得出如下結論：任何形式的經濟發展必須要適應生產力和生產關系的發展才可以取得積極的成果。在經濟發展的過程當中，生產關系促進生產力的作用非常明顯，對農業經濟的也是同樣的道理。所以，對于農業經濟的發展我們必須要讓生產關系適應生產力的發展。

（二）概念理解要通過對農業經濟勞動力資源的理解

勞動力資源在農業經濟中是一個重要方面，無論它是傳統的農業經濟或是現代的農業經濟，要實現勞動力資源的快速發展就必須要正確理解和了解勞動力資源優勢，理解農業經濟的概念并學會利用于勞動力資源。所以，我們需要從勞動力資源的理解方面著手，對農業經濟的整體概念進行細化。

（三）農業經濟的發展一定要實現勞動力以及自然資源的配置優化

從農業經濟的概念出發，在發展農業經濟的發展過程中我們可以看到實際上是勞動力和自然資源的配置優化。所以，我們必須充分理解其中的含義，理解農業經濟的概念，在實際開發的過程中注重勞動力在農業經濟和自然資源優化配置的作用，使農業經濟實現快速健康的發展，提高效率。

二、經濟學原理在農業經濟發展中的開發和利用

我國對于農業經濟的關注程度是在日益加強的，農業經濟在實際發展的過程中同時也不斷提高了自己的發展水平，尋找可靠的理論依據。從當前的農業經濟發展形勢分析，已逐步學習并使用經濟學對農業經濟實踐進行指導，實現了農業經濟又好又快的發展態勢，切實提高了農業經濟的發展。站在實踐的角度出發，經濟學原理對一些經濟行為具有很強的指導性作用，農業經濟的發展也不例外。由此可見，我們必須根據經濟原理指導發展農業經濟。經濟學原理在農業經濟的利用及發展主要體現在如下方面：

（一）經濟學原理指導了農業對經濟的發展，為農業經濟發展提供了理論性的指導

傳統農業經濟的發展步伐緩慢，經濟總量和增長速度較慢的原因主要是因為沒有學習如何使用農業經濟發展過程中的經濟原理。指導農業經濟發展的實踐運用經濟學的原理已逐漸被人們所認識，并成為農業經濟發展的主流，經濟學的作用也是越來越具有明顯的指導意義。

（二）經濟學原理的發展方式優化了農業結構，促進了農業經濟的高效發展

經濟學原理的意義是對現有的農業經濟發展結構進行了優化，對農業經濟發展具有指導的作用，經濟學原理可以及時調整農業經濟結構的變量結構，并且確保了發展結構的優化，大大提高了農業經濟發展的效率。所以，這一點被視為經濟學的原理對于農業經濟的發展有大力地推動作用。

（三）經濟學原理為農業經濟發展中所遇到的問題提供了解決方案

在中國，由于地區之間的經濟發展是不是平衡的，農業經濟的發展環境與地區的不同導致了在發展的過程中會出現一些問題。而這些問題在農業經濟中如果不及時解決，將制約農業經濟的快速發展，不能達到提高農業經濟效益的作用。所以，對于農業經濟的發展，許多地方都學會了用經濟學的原理來解決所遇到的問題，并且取得了良好的效果。

三、經濟學原理對于農業經濟的直接作用

使用經濟學原理對發展農業經濟進行指導實踐具有十分重要的作用。因為使用的經濟原理指導農業經濟發展，可以讓農業經濟取得了良好的發展成果、發展規模和發展成效。

（一）經濟學原理直接促成了農業經濟發展的健康、快速

經濟學原理在農業經濟中的作用是非常明顯的，從當前農業經濟發展形勢分析，經濟學原理有效地指導了農業經濟的發展，對于農業經濟最直接的作用就是促進了農業經濟的健康、快速的發展方向。所以，我們一定要充分發揮此積極的作用。

（二）經濟學原理直接促成了農業經濟的發展，實現了其高效發展

中國農業經濟的發展最終目標是提高農業經濟發展的有效性，讓農業經濟產出和經濟增長被快速實現。而這些目標的達成是應該依靠經濟的使用原理，從當前中國農業經濟發展的情況分析，運用經濟學的原理可以實現了農業經濟朝著高效的農業經濟發展，促使農業經濟發展的有效性得到進一步的提升。

經濟學原理范文第3篇

一農戶在殺雞前的晚上喂雞，不經意地說：快吃吧，這是你最后一頓!第二日，見雞已躺倒并留遺書：爺已吃老鼠藥，你們別想吃爺了，爺也不是好惹的。

當對手知道了你的決定之后，就能做出對自己最有利的決定，所以保密、信息安全很重要。

2　約束條件

魚：我時時刻刻睜開眼睛，就是為了能讓你永遠在我眼中!水說：我時時刻刻流淌不息，就是為了能永遠把你擁抱!鍋說：都快熟了，還這么貧!

約束條件變了，原來的收益，一下子都變為成本。生命如果架在鍋上，成本自然也就很高了。

3　機會成本

找點空閑，找點時間，背著炸彈，到銀行看看。警察為你準備了一副手銬，獄長為你張羅一床毛毯，生活的煩惱向記者說說，搶劫的細節跟警察談談。

你要得到一些東西，就得放棄另一些東西。在經濟學里，這叫機會成本。

4　方向

葛優吃飯途中上廁所，回來后褲子濕了。朋友問：褲子怎么濕了?葛優答：經常!朋友不解。葛優說：經常是旁邊的人撒著尿，突然轉過身來大叫：嘿!這不是葛優嗎?!

投資已經過半之后，如果要改變投資方向或暫停投資，都是一個頗為困難的事兒。

5.1+1>2

為什么說結婚是1+1>2?

一是指1+1之后多出一個小孩，達到了人類繁衍社會目的。二是兩個人結婚之后，可以產生協同效應。比如減少一方在追求另外一方時發生的高額費用。如鮮花、衣物，而且婚后住房成本可以減半等等。

協同效應，本來指兩家公司合并之后，如果重組得當，能夠使資源得到更合理的配置，從而產生更大的效益。兩個人結婚之后，也可以產生協同效應。如笑話所說，魚兒上鉤之后，自然就不用再喂魚餌了。當然，即使結婚后還會發生魚餌費用，也屬于內部關聯交易了。

6.1+1

為什么說離婚是1+1

一是沒生出小孩，不孝有三，無后為大。二是沒有產生協同效應，導致資產重組失敗，還有可能是內部關聯交易過多。

如果離婚時間較早，大抵屬于信息披露不充分，因為婚前沒有做好盡職調查，你以為自己買了一只藍籌股，結果成為股東之后，發現其實是一只垃圾股，所以，一些投資高手就會在被套牢之前趕緊平倉。

如果離婚時間比較晚，大概是一方淪為了不良資產，當初看上去或許是很般配的一對，但是隨著時間推移，一方成了大牛股，一方成了垃圾股，所以，最終難免被作為不良資產被剝離出去，如同陳世美拋棄秦香蓮，現代社會沒有了包公的狗頭鍘，婚姻市場的資產重組頻率肯定加快了。

7　戈森法則

男人為什么喜新厭舊?

經濟學上有個著名的戈森法則可以解釋：同一享樂不斷重復，其帶來的滿足感會不斷遞減；同一享樂不斷重復，第一次和第二次所獲得的滿足感最大。

8　良幣驅逐劣幣

女人要不要回家做全職太太?

這要看做全職太太的機會成本是不是很高，也就是與做OL時的收入比較，權衡一下成本和收益，女人如果沒有經濟來源，很有可能淪為不良資產，最終被優良資產置換，在婚姻市場，只有“良幣驅逐劣幣”。同時要明確一點，女人的家務勞動應該視為家庭收入，因為同樣的家務，如果請家政工來做的話，是要算做支出的。

9　夕陽&朝陽

美女厭倦了獨身，老大想結婚怎么辦?

如果已經錯過了上市的最佳時機，成為夕陽產業之后，怕是不太好圈錢了，又或者放心不下戈森法則，干脆自己做“女鉆王老五”等別人來圈……

10　虧損

男人和女人，誰更容易在感情上受傷?

所謂受傷，應該就是投入太多，收獲太少，也就是產生了虧損，一個企業虧損，最主要的原因應該是沒有競爭力，如果絕對優勢不足的話，發掘一下自己的優勢。比如說，中國企業往歐美國家賣紡織品，自然是手到擒來，如果非要往歐美賣汽車，肯定要受傷了。如果一個人能夠不計虧損的話，應該就不會受傷了。當然，要達到這樣的境界實在困難，只有我們的某些國有企業可以做到。

11　帕累托最優

為什么不能一夫多妻或者一妻多夫?

一大多妻或者一妻多夫會打破市場的均衡，有些又帥又有錢的王老五可能會形成市場壟斷，從而像電信、鐵路一樣，成天被人罵娘。輕則引起內分泌失調，重則引起和諧社會失調。一夫一妻制已經形成了帕累托最優。

12　自身能力

飛機上，烏鴉對乘務員說：給爺來杯水!豬聽后也學道：給爺也來杯水!乘務員把豬和烏鴉扔出機艙。烏鴉笑著對豬說：傻了吧?爺會飛!

外界因素是一種約束條件，自身能力也是一種約束條件，往往更重要。所以，別人能成功的事，未必自己就能成功。

13　路徑&成本

經濟學原理范文第4篇

西方經濟學自成體系，房地產理論也不例外。中國在經濟學領域用的都是西方理論體系，但問題是，中國很多經濟學現象的出現，是一些西方理論所不能解釋的。比如，中國近年來的房地產價格可是在一片調控聲中上漲的，而不是在放任政策下上漲的。中西方在現代化進程中，有共性，如城市化、工業化；但也有個性，如中國人口眾多、傳統文化根深蒂固、大量農民進城、獨生子女政策，這四條，是任何西方國家所沒有遇到過的。因此，在房地產方面，我總結了幾條通俗定理或者稱之為“百姓經濟學原理”。

第一個理論：一個城市市區擴大多少，其市中心的房價就會升值多少。

說到房地產，作為老百姓，最關心的就是自己所在城市的房價到底能升到多少?每個城市的地價都不盡相同，這其中有無規律可尋?這就是我的第一個理論：一個城市市區擴大多少，其市中心的房價就會升值多少。而且這種增長不包括物價本身增長、開發成本的提高等因素。

比如，我們的城市建成區從60平方公里擴大到80平方公里，面積擴大了1/3，那么，市中心的房價就會增長1/3，如果再考慮建筑成本等因素，價格上漲一半即50％，是完全有可能的。

這樣，我們就可以算一筆賬：假定原來市中心的房價是5000元，城市擴大了1/3后，房價就會因此上漲1000元。如果建筑成本上漲15％，則此地的房價就會是4000元×115％即4600元。相對于原來的房價，上漲了53％。

這樣判斷的依據何在?依據是：土地的升值。

土地為什么會升值呢?因為商業價值的提升。一個城市面積擴大了，表示該城市有四個方面的提高：一是人口提高，包括常住人口和游客；二是公用設施水平的提高；三是區域中心地位的提高，即對周邊地區的輻射、吸納能力增強；四是居住用地減少，因為要用一部分地來做商業、做公建。如此一來，供不應求是其一，商業地產上漲是其二，本身公建水平的提高是其三，有此三條，房價自然會大幅上漲。

應該說，這種上漲還帶著濃厚的中國特色，因為中國大部分城市規劃發展是采用“攤大餅”的方式。很多規劃方面的人士意識到了這個問題，呼吁中國城市不能搞“攤大餅”，要“組團式”，但有什么用呢?中國地方政府財力有限，公共資源有限，比如學校(特別是中學)、醫院的發展總是落后于房地產開發。因為房地產是企業運作，一旦放開就能賺大錢，但文教衛不行。另外，關系到民生的商業服務業發展也滯后，比如超市，中國城市生活最方便的地方肯定還是市中心。所以，有能力買房子的人，大多數都要住在市中心，現在雖然有往城市邊緣購房的趨勢，但總體上并沒有改變以往的觀念。比如在北京五環外購房的人，多數人不是不想住在市中心，而是買不起市中心的房子罷了。因此，“攤大餅”在所難免，中心地價也必然上漲，從而帶動了房價上漲。我調查了很多城市，基本上都符合這一個定理。

第二個理論：老百姓最能接受的房價應該是與月收入相等。

每次被地產商邀請去看樣板間時，購房者就有這樣的感慨：這么貴的房子，工薪階層如何買得起，也就是說，房價與工資的比例在什么“度”上才是合理的?這就是我的第二個理論：老百姓最能接受的房價應該是與月收入相等，即“每平方米房價二月收入”。

比如，公務員月收入為2000元，那么，房價如果也是2000元，他們就覺得很理想。如今房價過高是與我們工資過低有關系的。所以，高房價在一定程度上有時也是一種錯覺，即不僅是房價過高的原因，還有工資過低的因素。

從經濟學角度講，國內生產總值在再分配過程中，由三大部分組成：財政、投資和工資。中國這幾年，GDP以10％左右的速度增長，投資增速達15％―20％，而工資收入的增長不足5％。在東部、中部很多發展較快的城市，投資、財政的增長速度還要快。財政增速高于GDP是不合理的，只能在特殊時期存在一段時間。所以，相對于經濟的高速增長，我們的工資增長速度太慢，很明顯地，我們的工資欠賬太多。工資增長為什么會慢一點呢?這又是中國特有的原因：大量的勞動力后備軍。按西方經濟學原理，后備勞動力主要是待崗、失業人員。但中國不是，中國有數倍的農村勞動力正在轉移或等待轉移中，由于農民收入與市民收入的巨大差別，使得農民工工資大大低于城市工人工資，所以形成了勞動力市場供應充足且價格低廉。如此一來，中國很自然地成為低工資國家。

但房地產中，土地因為投資的拉動，價格會增長很快，各種建材、鋼材等建筑材料也是如此。所以，它的增長速度只會高于GDP，而不會低于GDP，除非遇到經濟危機。

目前，北京的人均月工資五六千元，房價卻是一兩萬元。要么房價回到五六千，這是經濟適用房的價格標準；要么工資上漲到一兩萬，問題方可解決?？删湍壳皝砜?，二者都不太可能，只能互相靠近。

第三個理論：家庭財產中，房產只能占一半。

現在很多人將房地產投資作為家庭建設的頭等大事，舉全家之財力去購房，那么，在家庭財產的比重中，投資房子的比重占多少屬理想?

家庭財產中，投資房子比重占50％較為理想，高于70％及低于50％皆屬不正常，這是我要說的第三個理論。

所謂家庭財產，是指所有耐用件、有價證券和儲蓄、不動產，中國人的不動產，實際上只有房產。一般來講，中國人的平均儲蓄能力不超過工資收入的1/3，以當前某中等城市為例計算：平均工資為2000元，家庭年總收入約5萬元，年儲蓄1600元，20年為32萬元。20年中，要遇到孩子上大學、結婚等大事，儲蓄不能少于5萬元；中國目前城市居民持有的有價證券約1萬元，家庭財產中，家具3萬元，電器2萬元，交通、通訊工具等1萬元，共6萬元，按10年更新一次，則為12萬元；這樣算下來，則房子只能占14萬元。如果房子價值占70％，是什么概念呢?就是22萬元，那么，很多家具是不能買的，孩子上學、醫療保險都成問題。由此可見，這是很不理想的。

房價過高，導致了消費能力的下降，比如對食品、電器、交通工具的購買以及旅游娛樂。如此一來，市場需求就不旺盛，內需啟動不了，經濟就沒有活力和后勁，由此又造成了職工的低工資，惡性循環就這樣形成了。

中國家庭能用于創業投資的資金不僅很少，而且創業投資的融資能力也很差。這主要有兩個原因：一是因傳統經濟、文化的

影響，市場經濟中信用缺失；二是固體制原因，國有銀行很難為個人創業提供風險貸款。那么，不能創業怎么辦?只有去買房子，買房子可以增值，租房子是為房東打工。近年來，中國租房開商店、小酒店的業主，所賺利潤還沒有房東房子增值快。所以，買房成了閑余資金最好的出路，更何況，買房辦按揭還相對容易些，比如，你有10萬元，買30萬元的房子，按揭貸款立馬可以辦好；你想辦個30萬元的工廠，貸款20萬，根本沒門。

財產結構的意義如此之大，怎么能不為老百姓算算這方面的賬呢?

第四個理論：一個城市理想的住房結構是廉租房、經濟適用房和商品房各占1/3左右。

那么，中國城市如何構建理想的住房結構?

解決中國城市住房結構問題，是穩定當前房地產市場最重要也是最有效的一個方式雖然還不是最根本的方式。中國目前的房地產結構非常不合理，基本上都是商品房，以中國的實情論，一個大學畢業生剛工作三五年，他們理應沒有能力買一套好房子的，但事實上，他們在結婚成家時，都要買成套的、比較像樣的房子，原因是什么呢?是因為沒有廉租房，當價格高到“租房不如買房”時，誰都會選擇買房。

其實，即使像美國、日本這樣發達的國家或是香港等發達地區，很多人都是租房的，租房率超過1/3。

所以，我的第四個理論就是：一個城市理想的住房結構是廉租房、經濟適用房和商品房各占1/3左右。有了這個結構，不僅在現實中滿足了不同層次的人群需求，從發展角度來看，也讓人有了一個奮斗的時間。

那么，廉租房的租金多少為合適呢?一般住宅的租金應該少于購房按揭的1/3，不能超過1/2，超過1/2，就沒有人愿意租房了，這樣勢必壯大了購房者隊伍。但事實上，眾所周知，現在很多工薪階層，工資是不夠支付一套100平方米的住房租金的。

經濟適用房也應該有個理想價格，按前面說的，如果商品房單價等于月薪，則經濟適用房應該等于半個月工資，或最高不能高于月工資。

有了這樣的住房結構，各城市就基本上做到了“居者有其房”，安居就會樂業，安居才能創業。

理論體系及其意義

以上四個理論之問，是有聯系的，并且成體系。它們基本上說出了中國城市房地產特色、漲價過快的原因、控制的根本辦法以及理想的目標。我是從老百姓的經濟收入和支出、需求與購買力角度進行分析研究的，所以得出的結論，完全是以人為本、以民為本的。既然住房是最根本的民生問題之一，我們就必須從民生角度去研究，否則，就是本末倒置。

這個理論的提出，是有著很重要的現實意義的：

首先，我認為這些理論基本上說清了中國城市房地產特色和漲價過快的原因；其次，為政府從老百姓的利益出發去解決房地產問題，提供了決策上的思路；第三，一定程度上指導了老百姓理性購房。

經濟學原理范文第5篇

關鍵詞 ： “限購令”； 供應；需求；房地產；房價

Abstract: "Restricted Sales Order" is all over the country to implement. Effects and controversy attendant - the rise in property prices significantly lower, and no expectations of falling house prices scenarios. This article only from the microeconomics to make a superficial analysis of the real estate market price changes, as well as the purchase of the policy.Key words: "restriction order"; supply; demand; real estate; prices

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：

前言本文通過分析房地產供求關系、“限購令”對供需的影響以及對限購政策的預測、評價和建議幾個方面來論述“限購令”對緩解民生問題所發揮的作用。

房地產供求關系

房地產需求關系

房地產的需求量是購房者愿意且能夠購買的房產數量,根據需求定理 :在其他條件不變的情況下,房地產價格上升,則房產的需求減少。房地產的價格下降，則房產需求增加。

房地產市場需求類型

房地產的購買者需求大體分為兩類，一類是投機投資需求，第二類是居住需求。對于第一類需求 ，房地產不是必需品，投資者可以選擇其它的投資替代品，如收藏品投資，股票金融投資等，因此第一類需求具有彈性是彈性需求。第二類需求是居住需求生活必需品，而且其同等地位的替代品幾乎沒有，（租房和經濟適用房 以及廉租房可以勉強算作商品房的替代品），此類需求一般是剛性需求。理論說，當房價上漲過快超出購房者的購買力時，必須要買的房子已經買不起，被迫不買房子。此時部分剛性需求就轉化成了彈性需求。

2. 房地產需求的影響因素

買者數量：中國人口眾多，居住需求量巨大，使土地和住房成為稀缺資源供不應求，購買房地產的人越來越多，即需求增加。

預期：人們根據房地產長期以來只漲不跌的情況預期到房地產價格將會繼續上升，則投資者會去加大房地產業的投資，而用于居住的居民也會更愿意購買當前價格的房產，以避免日后價格會更高?，F在我國的房地產形勢就是在大家預期房價上漲的情況下需求迅速膨脹的實際案例。

替代品：商品房的互補品較少，有經濟適用房，廉租房，而在當前中國這些受國家照顧的房源申請條件要求嚴格，手中較少，對商品房的需求影響較小。

房地產供應關系

房地產的供給量是賣者愿意且能夠出售的該種房產的數量。根據供給原理：在其他條件不變時，房價上升則房產供給量增加，反之，下降。

房地產供給的影響因素如下：

成本：房地產業的成本，主要有土地價格，建材成本，工人工資等。而在中國由于城市土地的控制權在政府，而當前地方政府的主要收入是賣地，政績考核源自 GDP 的投資（土地），因此政府沒有動力通過大量供應土地降低地價以稀釋房地產價格。

預期：與上述買者預期相對應，房地產供應商預期房價上升則會加大開發供應量。由于房地產業財富快速增加，流動性極其旺盛，房地產被看作投資增值的絕佳途徑。

總之中國人數眾多對住房的需求量大，而當下經濟適用房條件嚴苛，買者預期房價上升會使需求減少。而房地產業的成本土地費用等居高不下，建筑材料也價格不菲，，都使房地產供應增加。而因此達成的房地產均衡價格就不斷上漲，日益增高。這也是形成中國房地產市場價格虛高的原因。

限購政策對供需的影響

限購令的根本目的

限購令的根本目的是為了通過抑制投機投資需求，使房價回歸理性，使部分房產投資需要減少，緩解房產居住需要，使房地產回歸居住屬性。

理論分析得出的影響

限購令立竿見影的效果出現在抑制需求上，主要是抑制了投機投資需求。理論上需求減少，需求曲線向左移動，價格平衡點向左移動，平衡價格應該下降。

限購政策對房地產供需的影響

限購令究竟限購了哪些人的需求？一，限購令限制了投資者的需求。二，限購令對居住需求也有影響。在限購令之前，影響購買的主要因素是價格。而限購政策加入后將需求者分成了四種，有錢有資格購買的，沒錢但有資格購買的，有錢沒資格買房的，沒錢沒資格買房的。為了買到房子，這兩種條件缺一不可。即只有有錢有資格人才能最終買到房子。所以限購政策實際限制了部分有錢但沒資格的有居住需求的人。這種人往往是無戶籍外地人有一套房子居住但居住條件不好希望改善，但受到限購條件限制買不了新房的人。這一部分人是限購政策的受害者，居住需求被壓制。另外由之前分析得出，限購令會在一定程度上影響房價的變化，理論上房價應降低，由于房價降低部分原來買不起房的現在有能力買房了。這一部分人的居住需求得到滿足，由于房價降低而可以買房的群眾是限購令的最終受益者。但總體來看部分人的需求被壓制部分人的需求被滿足。到底是被壓制的需求多還是被滿足的需求多呢？這兩部分需求的比較取決于有房但需要換房的需求和因為價格下降而被滿足的需求孰多孰少。也就是只有當價格下降到一定程度時，限購的正效應才會大于負效應，限購政策才會真正緩解民生問題。

實際調研得出的影響

理論分析得出房地產價格應該下降。為了驗證這一結論筆者查閱了相關數據統計年檢及相關報刊，找到了反映出臺限購令后的房地產市場成交量和成交價變化情況的數據并進行分析。

距國家統計局 2011 年 7 月統計數據顯示， 70 個大中城市中，與2010年同月相比，價格下降的城市有 4 個，漲幅回落的城市有 28 個，漲幅在 5.0% 以內的城市有 49 個。

下面以上海為例,來自 21 世紀不動產上海區域市場中心最新統計數據顯示， 2011 年 7 月全市新建商品住宅的供應面積和成交面積雙雙連續第二個月下降，其中 7 月成交面積為 77.0 萬、供應面積為85萬，成交均價為22051元/。盡管7月的成交面積小幅下降 2.5% ，但同比仍增長了 77.9% ，成交均價則同比上漲 14.2% 。

通過以上數據可以得到以下結論：就目前來說，通過限購政策抑制了房地產成交量，但限購政策的根本目的減低房價的目的還沒有達到，只有極少數城市房價出現下跌，下跌幅度較小，部分城市的房價不降反升。

對限購政策的預測、評價和建議。

限購政策表面有效的根本在于抑制了需求，包括投資需求和部分居住需求。這種抑制需求的辦法沒有從根本上解決供需問題，治標不治本。

而從上面的分析中也同樣可以得到此結論：限購政策有兩方面效應，負效應：部分人合理需求被抑制。正效應：部分人合理需求被滿足。這兩部分需求的比較取決于有房但需要換房的需求和因為價格下降而被滿足的需求孰多孰少。隨著限購政策的實施年限增加，會有越來越多的住房變得老舊，逐漸不能滿足居住要求，越來越多人出現換房要求。而由于限房政策并未明顯降低房價，因此由于價格降低而被滿足的需求不會特別多。在限購政策的負面效應不斷增加的情況下，有朝一日，限購政策的負面效應肯定會大于正面效應，限購政策就徹底失效了。因此說，限購政策也不是個長遠之計。

華源集團總裁任志強說“越限購的城市的房產你越得去買，限就是政府幫你摁著，一松手就會往上漲?！边@句話體現大眾面對限購政策的心理，而且也反映了限購政策后潛藏的房價爆發的危機。一旦限購令被取消，各方被壓抑多時的房地產需求會迅速膨脹，造成更加不可控的局面。

中國房地產利益博弈非常復雜，房價問題也不是個簡單的微觀經濟學的問題。因此，對于房價調控一定要有全面的戰略準備。限購令主要效果在抑制需求，為了使限購令更好實施，要配合一系列其他政策適用，例如對有居住需求而被限制購買的人制定額外的較寬松的補充政策，努力滿足其合理需求。除此之外，還要想辦法疏散由于高房價而壓制的居住需求，擴大其他方式的居住“供給” 如大力發展經濟適用房，廉租房等。真正促使住房回歸居住屬性，實現抑制房價。

結論

綜上所述，房價作為老百姓高度關注的問題， “限購令”的出臺就引起了許多的評論與爭議。我們可以從現階段房價上漲幅度明顯減緩及商品房成交量大幅度下降的情況看 ，“ 限購令”的確抑制了樓市泡沫的無限制擴大，通過對房屋供給和需求方面產生的影響 ，使得房屋從銷售數量上和主要的供應對象上發生了巨大的變化。但限購令存在其根本的局限性，并且不適宜長久實施，對現階段限購令的實施來說，政府需要通過周邊配套政策的不斷完善，才能夠更好的使限購令發揮效用，才能有效緩解房地產供需不平衡，房價過高的問題 ，使房地產市場逐漸恢復正常。

參考文獻：