土地整理中心

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土地整理中心范文第1篇

關(guān)鍵詞：土地整理 原則 作用 注意問題

黨的十六屆五中全會提出把建設(shè)社會主義新農(nóng)村作為我國現(xiàn)代化進(jìn)程中的重大歷史任務(wù)，要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的要求，堅持從各地實際出發(fā)，尊重農(nóng)民意愿，扎實穩(wěn)步推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。土地整理是建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村的重要基礎(chǔ)工程。土地整理與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，必將有力推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)的買現(xiàn)。

一、土地整理的含義

土地整理是指人們根據(jù)社會發(fā)展需要，通過采用社會經(jīng)濟和技術(shù)的綜合措施，對原有土地利用現(xiàn)狀重新進(jìn)行合理組織利用的過程。它包括土地開發(fā)、土地整理、土地復(fù)墾三項內(nèi)容。土地開發(fā)是指在保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采用工程、生物等措施將未利用土地資源進(jìn)行開發(fā)利用的活動；土地整理是指采用工程、生物等措施，對田、水、林、路、村進(jìn)行綜合整治，增加有效耕地面積，提高土地質(zhì)量和利用效率，改善生產(chǎn)生活條件和生態(tài)環(huán)境的活動；土地復(fù)墾是指采用工程、生物等措施對在生產(chǎn)建設(shè)工程中因挖損、塌陷、壓占等造成破壞、廢棄的土地進(jìn)行整治，恢復(fù)利用的活動。

二、土地整理遵循的原則

（一）因地制宜，切實可行的原則

由于區(qū)域的地形地貌、水利條件、土壤土質(zhì)、耕作制度的不同，整理的目標(biāo)、內(nèi)容和方法也不同。

（二）經(jīng)濟生態(tài)與社會效益相結(jié)合的原則

土地整理應(yīng)立足長遠(yuǎn)，做到經(jīng)濟上有效、生態(tài)上平衡、社會上可接受，達(dá)到社會、經(jīng)濟、和生態(tài)效益的統(tǒng)和最大化。

（三）有利于提高土地利用率和產(chǎn)出率的原則

土地整理要通過改善和提高土壤肥力，建設(shè)和發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的外部基礎(chǔ)設(shè)施與生態(tài)環(huán)境，增加單位土地面積上的農(nóng)作物產(chǎn)量，提高土地利用率和產(chǎn)出率。

（四）與相關(guān)部門規(guī)劃相協(xié)調(diào)的原則

土地整理涉及到土地、農(nóng)業(yè)、交通、水利、林業(yè)等多個部門，因此在進(jìn)行土地整理時，應(yīng)認(rèn)真與相關(guān)部門搞好協(xié)調(diào)，統(tǒng)規(guī)劃。

三、土地整理在新農(nóng)村建設(shè)中的作用

1.土地整理是保護土地資源的重要途徑。土地是新農(nóng)村建設(shè)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，而耕地關(guān)系到國家糧食安全和農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，重視糧食生產(chǎn)是當(dāng)前新農(nóng)村建設(shè)的重要內(nèi)容。土地整理已成為節(jié)地挖潛，有效增加耕地面積的重要途徑。農(nóng)村土地通過土地整理提高耕地數(shù)量和利用效率的潛力很大。實行土地整理，提高土地的集約利用，是實現(xiàn)耕地動態(tài)平衡的主要措施之。

2.土地整理是改善農(nóng)村基礎(chǔ)實施建設(shè)的重要措施。土地整理資金來源于新增建設(shè)用地有償使用費、耕地開墾費和土地出讓收入中的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，通過土地整理的方式直接用于農(nóng)村和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。通過整理不僅可以改變中低產(chǎn)田的面貌，還可以增加有效耕地面積，實現(xiàn)建設(shè)田成方、路成行、林成網(wǎng)、渠相連、旱能澆、澇能排，農(nóng)田標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)專業(yè)化、操作機械化和農(nóng)藝規(guī)范化的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)園區(qū)的目標(biāo)。土地整理是解決農(nóng)村基礎(chǔ)實施投入不足的突破口和有效措施。

3.土地整理是新農(nóng)村農(nóng)業(yè)綜合發(fā)展的重要方式。土地整理項目結(jié)合發(fā)展特色農(nóng)業(yè)進(jìn)行科學(xué)設(shè)計，以改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況引導(dǎo)農(nóng)民建設(shè)高效、特色、生態(tài)農(nóng)業(yè)項目。通過項目實施，提高土地產(chǎn)出，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)變農(nóng)村傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。

4.土地整理是促進(jìn)新農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)，提高農(nóng)民收入的重要手段。土地整理增加了耕地的面積，提高了耕地質(zhì)量，改變了人們以往的生產(chǎn)條件，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的集約化、規(guī)模化、機械化、產(chǎn)業(yè)化，加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展步伐，為規(guī)模經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。更好地引導(dǎo)各地區(qū)特色農(nóng)產(chǎn)品向產(chǎn)區(qū)集中，優(yōu)化農(nóng)業(yè)區(qū)域布局，充分發(fā)揮高效經(jīng)濟產(chǎn)物，構(gòu)建特色農(nóng)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收。

5.土地整理是建設(shè)新農(nóng)村的重要支撐。社會主義新農(nóng)村建設(shè)始終把農(nóng)村生產(chǎn)力放在第一位，大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，全面繁榮農(nóng)村經(jīng)濟，特別是穩(wěn)定發(fā)展糧食生產(chǎn)，持續(xù)增加農(nóng)民收入。而提高糧食生產(chǎn)能力，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效農(nóng)民增收是土地整理的最重要的目標(biāo)。隨著農(nóng)村人口的增加村莊外延式擴張，形成“空心村”，進(jìn)行村莊整理，使村莊向中心村集中，可以節(jié)約土地，調(diào)整出耕地。可以改善居住環(huán)境和條件，有利于農(nóng)村精神文明建設(shè)建設(shè)和農(nóng)民物質(zhì)文化生活水平的提高，有利于農(nóng)村社會的長期穩(wěn)定和全面發(fā)展。

6.土地整理是改變鄉(xiāng)村舊貌、建設(shè)整潔新農(nóng)村的主要載體。土地整理對原有村莊進(jìn)行合理的規(guī)劃和布局，從而形成“田成方、林成行、路相通、渠相連、村集中”的農(nóng)村新景象。

四、土地整理應(yīng)注意的問題

1.土地整理涉及面廣，作用重大，組織實施十分復(fù)雜，必須采取動員各方面力量，協(xié)調(diào)配合的方針。在組織實施中必須與相關(guān)管理部門和利益團體充分協(xié)商，密切配合，統(tǒng)籌策劃，才能順利實施，事半功倍。

2.土地整理是一個長期性事業(yè)，土地整理的實施和土地整理結(jié)果發(fā)揮是個長期的過程，必須已長遠(yuǎn)的眼光，戰(zhàn)略性的思考組織土地整理實施，保護土地整理的成果，并根據(jù)發(fā)展變化及時更新，才能避免重復(fù)整理，保證土地整理持續(xù)發(fā)揮效益。

土地整理中心范文第2篇

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（作者：中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員，北京100836）

Chinese Land System， Local disposable Financial Resources and New Evolution of Land Finance

He Daixin

[Abstract]Chinese land system has a strong transition characteristic. It reflects the binary land structure called urban-rural divided. Land Use Rights Grant to the land premium for local governments has provided a lot of disposable financial resources which induce to the formation of the land finance. These funds have already accumulated， and involved a range of issues such as new urbanization， housing policy reform， local public investment and basic public services supply. Land finance is facing unsustainable by urban land resources decreasing and real estate control policy. To reverse this situation， first， we must promote land reform， bridge the unequal status of urban and rural land， and redesign the institution for urbanization and housing security； second， we must solve the mismatch problem of the responsibility of local government finances and affairs， foster a stable and reliable source of revenue， and boot the reform of land taxes； finally， we must focus on the top-level system design， in order to coordinate a chain of various relationships such as central and local， urban and rural， land and finance.

土地整理中心范文第3篇

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的土地整理儲備工作，適用本辦法。

第三條本辦法所稱土地整理儲備，是指市人民政府確定的土地整理儲備機構(gòu)，根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展和城市建設(shè)的需要，按照本辦法的規(guī)定，對納入儲備范圍的集體土地依法實施征收，對國有土地實施收購、收回、置換后，進(jìn)行土地前期開發(fā)整理，并予以儲存，以備供應(yīng)土地的行為。

第四條本市土地整理儲備實行集中統(tǒng)一管理制度。

市人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)本市土地整理儲備工作。市土地資產(chǎn)管理委員會負(fù)責(zé)本市土地整理儲備計劃的審議和實施的監(jiān)督工作，協(xié)調(diào)解決土地整理儲備工作中的重大問題。

市土地行政主管部門負(fù)責(zé)本市土地整理儲備的統(tǒng)一管理和土地整理儲備計劃的編制工作。

市土地整理中心作為本市土地整理儲備機構(gòu)，負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)土地整理儲備計劃的組織實施和土地收購、整理儲備、委托交易工作。城市發(fā)展控制區(qū)以外的土地整理儲備工作，由區(qū)、縣人民政府組織實施。

市人民政府對土地整理儲備機構(gòu)有其他規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五條市土地整理中心可以委托區(qū)、縣土地行政主管部門所屬的土地整理單位承擔(dān)區(qū)、縣人民政府負(fù)責(zé)組織實施的土地整理項目。根據(jù)需要，市土地整理中心還可以委托其他單位對特定的區(qū)域、特定的建設(shè)項目實施土地整理。

第六條下列土地納入土地整理儲備范圍：

（一）因公共利益需要或者實施城市規(guī)劃，需要使用的土地；

（二）因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因，停止使用的國有土地；

（三）土地使用權(quán)人未按照土地使用權(quán)出讓合同約定或國有土地劃撥決定書規(guī)定的期限動工開發(fā)，需要收回土地使用權(quán)的土地；

（四）土地使用權(quán)使用期限屆滿，需要收回的土地；

（五）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收后未確定用地單位的土地；

（六）依法確認(rèn)的閑置土地；

（七）依法確認(rèn)為無土地使用權(quán)人的土地；

（八）政府委托管理的其他國有土地；

（九）其他納入整理儲備范圍的土地。

第七條本市實行土地整理儲備計劃管理制度。

市土地行政主管部門根據(jù)城市建設(shè)的需要，按照本市經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計劃及土地市場的供求情況，擬定土地整理儲備計劃，經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會審議通過，報市人民政府批準(zhǔn)后，由市土地整理中心組織實施。

土地整理儲備計劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）年度整理儲備土地規(guī)模；

（二）年度整理儲備土地供應(yīng)規(guī)模；

（三）年度末儲備土地的存量規(guī)模。

第八條土地整理儲備計劃按照項目實施管理。城市發(fā)展控制區(qū)以內(nèi)的項目實施計劃由市土地行政主管部門審批和下達(dá)，城市發(fā)展控制區(qū)以外的項目實施計劃由區(qū)、縣人民政府審批和下達(dá)。經(jīng)批準(zhǔn)的土地整理儲備項目實施計劃作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。

第九條對納入土地整理儲備項目實施計劃范圍內(nèi)的土地，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)限制土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)限制新建、改建、擴建地上建筑物，優(yōu)先組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，相關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)積極做好配合工作。

第十條市土地整理中心及其委托的單位實施土地整理，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合被整理土地的實際情況，制定土地整理實施方案。土地整理實施方案應(yīng)當(dāng)包括土地整理的范圍、補償標(biāo)準(zhǔn)及進(jìn)度安排等內(nèi)容。

土地整理實施方案須報經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后方可實施。

第十一條根據(jù)土地整理儲備工作的需要，市土地整理中心及其委托的單位提出修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的意見，報規(guī)劃行政主管部門審定。

第十二條實施整理國有土地的，市土地整理中心及其委托的單位根據(jù)批準(zhǔn)的土地整理實施方案與被整理土地使用權(quán)人簽訂土地整理補償協(xié)議書。委托拆遷的，與被委托的拆遷單位簽訂房屋拆遷委托合同，并按照規(guī)定辦理城市規(guī)劃、建設(shè)用地和房屋拆遷等各項審批手續(xù)。涉及國有農(nóng)用地的，按照有關(guān)規(guī)定一并辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。

第十三條征收集體土地的，市土地整理中心及其委托的單位持土地整理儲備項目實施計劃、土地整理實施方案批準(zhǔn)文件及其他要件，向土地行政主管部門申請辦理土地征收手續(xù)。涉及農(nóng)用地的，按照有關(guān)規(guī)定一并辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。

依法辦理土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的土地納入儲備。納入儲備滿2年未供應(yīng)的，由市土地行政主管部門在安排下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時，扣減相應(yīng)指標(biāo)。

第十四條被整理土地使用權(quán)的注銷與變更登記，由市土地整理中心及其委托的單位按照土地登記的有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

地上房屋需要拆遷的，按照本市房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定辦理注銷登記；地上房屋需要保留并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的，由市土地整理中心及其委托的單位持原權(quán)利人的委托書及其他要件，辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

第十五條整理非住宅房屋國有土地的，由市土地整理中心及其委托的單位委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，按照國有土地使用證書規(guī)定的土地用途、地上建筑物狀況、土地現(xiàn)狀利用條件等進(jìn)行土地和房產(chǎn)價格評估；根據(jù)評估結(jié)果，市土地整理中心及其委托的單位結(jié)合經(jīng)濟測算分析，與被整理土地使用權(quán)人協(xié)商確定補償標(biāo)準(zhǔn)。

第十六條征收集體土地的，按照《中華人民共和國土地管理法》、《天津市土地管理條例》及本市其他有關(guān)規(guī)定，確定補償標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條整理城鎮(zhèn)住宅國有土地的，按照國家和本市有關(guān)房屋征收拆遷的規(guī)定確定補償標(biāo)準(zhǔn)。

第十八條使用劃撥土地的企業(yè)，實施企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，在同等條件下，人民政府對土地資產(chǎn)有優(yōu)先購買權(quán)。

以有償方式取得的土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。

人民政府行使優(yōu)先購買權(quán)的具體辦法，另行制定。

第十九條依法收回的國有土地，土地行政主管部門履行完畢相關(guān)程序，注銷原土地使用證后，交由市土地整理中心統(tǒng)一管理，納入政府儲備土地。

第二十條根據(jù)公共利益的需要，市土地整理中心及其委托的單位整理國有土地，與被整理土地使用權(quán)人達(dá)不成土地整理協(xié)議的，可以按照法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)限和程序申請對被整理土地使用權(quán)人的房屋及其他不動產(chǎn)實施征收。

第二十一條整理完畢的土地納入政府土地儲備庫，由市土地整理中心統(tǒng)一管理，土地使用權(quán)屬登記為市土地整理中心及其委托的單位。

任何單位或者個人不得擅自占用政府儲備土地或者在其地上取土。

第二十二條政府儲備土地未供應(yīng)前，市土地整理中心及其委托的單位可以將政府儲備土地連同地上物，采取出租、臨時使用等方式加以利用，所得收益專項用于土地整理儲備。

政府儲備土地的臨時利用時限，一般不得超過2年，且不能影響土地供應(yīng)。

第二十三條政府儲備土地臨時利用的，市土地整理中心及其委托的單位應(yīng)當(dāng)制定政府儲備土地臨時利用方案，報市土地行政主管部門批準(zhǔn)。

第二十四條城市發(fā)展控制區(qū)以內(nèi)的政府儲備土地，由市土地整理中心委托公開出讓。

政府儲備土地公開出讓前，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對土地出讓成本進(jìn)行核定。

第二十五條經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，市財政部門從繳入國庫的土地出讓金政府凈收益中劃出一定比例的資金，建立國有土地收益基金，專項用于土地整理儲備。

第二十六條市土地整理中心及其委托的單位應(yīng)當(dāng)加強資金風(fēng)險管理，不得以任何形式為第三方提供擔(dān)保。

土地整理中心范文第4篇

關(guān)鍵詞：土地收益；基礎(chǔ)設(shè)施投資；模式

中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-00-02

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展的桎梏是建設(shè)資金匱乏問題，自2008年下半年，在4萬億投資的刺激政策出臺后，商業(yè)銀行紛紛高調(diào)宣布積極支持國家重點項目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，制約城投企業(yè)發(fā)展的融資問題得到暫時緩解。但隨著近期宏觀經(jīng)濟、金融政策的調(diào)整，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金平衡最終仍依靠開發(fā)過程中的土地增值和經(jīng)營收益。

用土地增值收益平衡城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，總的來說有三種模式，即土地儲備中心模式、一級整理模式、劃撥增資模式。

一、土地儲備中心模式

政府將土地儲備的職能直接賦予城司，用土地儲備收益平衡城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口。

(一)優(yōu)點

1.增強城司持續(xù)融資能力

城司具有土地儲備中心的職能后，統(tǒng)籌進(jìn)行土地的一級開發(fā)，科學(xué)安排土地開發(fā)時序，同時土地收益定向用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保證基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金來源穩(wěn)定，能夠提高城司的持續(xù)融資能力。

2.降低政府信用風(fēng)險

為盡快推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以政府信用為依托的銀行貸款成為了主要的資金來源。基礎(chǔ)設(shè)施巨大的資金需求導(dǎo)致城司資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，持續(xù)融資能力不斷下降，政府信用風(fēng)險日益增大。城司具有土地儲備中心職能后，可以依據(jù)實際需要，選擇適當(dāng)?shù)耐恋兀阢y行信用評估的基礎(chǔ)上科學(xué)合理的融資，保證公司未來的償債能力，以收定支，從而有效降低政府信用風(fēng)險。

3.統(tǒng)籌規(guī)劃，提升土地價值

有利于發(fā)揮一體化運作的優(yōu)勢，減少土地資源收益流失，城司具備土地儲備中心職能后，可將城市建設(shè)項目與周邊經(jīng)營性土地統(tǒng)籌考慮，通過項目的實施有效提升周邊土地價值；同時，在項目的前期階段，城建土地儲備中心可以根據(jù)項目的實施計劃，提前實施征地拆遷和土地儲備工作，一方面可節(jié)約投資；另一方面可降低征地拆遷成本，進(jìn)一步提高建設(shè)資金的使用效率。

(二)缺點

2012年3月開始，國土資源部要求各地土地儲備機構(gòu)必須與其下屬及掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機構(gòu)徹底脫鉤。各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。也就是說，賦予城司土地儲備職能將存在政策上的障礙。

(三)典型城市

武漢市土地整理儲備中心和武漢市國有投資有限公司在2005年共同出資成立的武漢市都市產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司，其主要職責(zé)就是負(fù)責(zé)都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展范圍內(nèi)的土地開發(fā)整理工作，具備了土地儲備和一級開發(fā)職能。

重慶市于2002年在原有地產(chǎn)集團履行市土地儲備中心功能的同時，組建了隸屬于城司的城建土地儲備中心，該中心具備一級市場的土地儲備和開發(fā)資格，以規(guī)劃土地未來的出讓金作為質(zhì)押，向銀行借款，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā)使生地變熟地后進(jìn)交易中心掛牌，增值收入返還城司用于城市建設(shè)。城司不再單一依靠財政支持，實現(xiàn)了城市建設(shè)資金籌措上相對的自主性。

二、一級整理代建模式

城司受土地儲備中心委托，進(jìn)行土地一級開整理，同時政府明確該地塊實現(xiàn)的土地增值收益定向用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的投資平衡，城司無土地儲備職能，相當(dāng)于土地儲備中心的土地一級整理代建單位。

(一)優(yōu)點

1.統(tǒng)籌土地一級整理與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

城司統(tǒng)籌安排土地一級整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有利于科學(xué)安排土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時序。

2.資金壓力小，不承擔(dān)投資風(fēng)險

代建模式下，由于是政府出資，因此儲備土地出讓后的所得收益全部歸政府所有，投資風(fēng)險也由政府承擔(dān)， 城司沒有融資壓力，不承擔(dān)投資風(fēng)險。

3.利潤來源穩(wěn)定，投資回報模式清晰

政府明確該地塊實現(xiàn)的土地增值收益定向用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的投資平衡。因此，利潤來源穩(wěn)定，能與政府、市場間建立起清晰的投資回報模式。

(二)缺點

1.開發(fā)周期長

從征地拆遷到生地變熟地、進(jìn)入交易市場的土地一級整理過程，往往需要1-3年或更長的時間，在目前宏觀政策條件下，土地增值收益定向返還城司所需時間可能更長，因此土地開發(fā)對于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推動作用短期內(nèi)難以體現(xiàn)。

2.投資收益率較低

城司只按照要求完成規(guī)定的一級整理任務(wù)，不承擔(dān)投資風(fēng)險，也只能獲得略低于行業(yè)平均水平的利潤。

(三)典型城市

目前北京市存量儲備用地的一級整理，有一部分是政府作為開發(fā)主體投資，委托企業(yè)具體實施的。按照北京市的規(guī)定，一級開發(fā)商掙得的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%，利潤率不高于招標(biāo)底價中土地儲備開發(fā)預(yù)計總成本的8%。天津濱海新區(qū)及各功能區(qū)的多數(shù)城投類公司也采用政府授權(quán)企業(yè)取得土地一級整理收益反哺基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的模式。

三、劃撥增資模式

政府把土地?zé)o償劃撥給城司，將土地作價并注入公司作為注冊資本金，城司負(fù)責(zé)對該片土地進(jìn)行一二級聯(lián)動開發(fā)，開發(fā)收益用于平衡基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口。

(一)優(yōu)點

1.提高融資能力

土地整理中心范文第5篇

關(guān)鍵詞：土地整理；政府；規(guī)劃

一、前言

我國土地整理實行的是一種以行政職能為主導(dǎo)的土地整理運作模式，即以行政權(quán)利推動為主，參與主體也是政府部門或其委托的有關(guān)機構(gòu)，從組織、投入、參與、實施到管理完全“行政一體化”。客觀的說，在我國城市土地整理工作開展的初期階段采取政府投入、實施、管理于一體的運作模式，對于推進(jìn)土地整理工作的開展具有實際意義。但是，隨著工業(yè)化、城市化的迅速發(fā)展，土地利用變化十分迅速，尤其是土地整理的規(guī)模不斷擴大，傳統(tǒng)的土地整理運作模式的弊端不斷突現(xiàn)，如融資渠道單一、資金缺乏、難以調(diào)動土地整理意識、規(guī)劃設(shè)計不到位、缺乏公眾參與、產(chǎn)權(quán)與利益分配制度不完善等問題與不足，嚴(yán)重影響到城市土地整理工作的質(zhì)量和效益。因此，在經(jīng)濟迅猛發(fā)展，城市結(jié)構(gòu)急劇變化的今天，必須探索一套適合城市發(fā)展的土地整理模式。

二、城市土地整理模式

1、政府主導(dǎo)型

政府主導(dǎo)型在具體實踐中主要分為征購式整理和重劃式整理兩種：①征購式土地整理是指政府采用強制的手段運用土地征用、征收的方式開展的城市土地整理。在這個過程中，土地產(chǎn)權(quán)從原有居民的手里被政府強制轉(zhuǎn)移到開發(fā)者手里，原有居民不享有參與公平談判的權(quán)利，只能被動地接受征地補償或安置。②重劃式整理是指政府與居民建立平等的合作關(guān)系，以成本共攤、利益共享的方式開展的建設(shè)用地整理。從本質(zhì)上看，重劃式整理是一種以公平談判、保留產(chǎn)權(quán)為前提的土地聯(lián)合開發(fā)。在整個開發(fā)過程中，原有居民保留其土地支配權(quán)(在我國主要表現(xiàn)為土地使用權(quán))，而不是像征購式整理中土地產(chǎn)權(quán)被政府強制剝奪。鑒于我國城市土地整理在組織管理上涉及層面廣、操作程序較為復(fù)雜，在實施過程中資金投入大、運行周期長等原因。以“成本共攤、利益共享”為中心的重劃式土地整理更適合與當(dāng)前城市土地整理的發(fā)展趨勢，是一項促進(jìn)城市土地高效、可持續(xù)、公平利用的組織管理模式。有利于解決融資渠道單一、資金缺乏，有利于調(diào)動公眾參與的積極性，有利于加強土地整理意識，有利于解決產(chǎn)權(quán)與利益分配制度不完善等問題。

2、規(guī)劃主導(dǎo)型

我國土地開發(fā)整理工作的開展，首先由國家組織編制《全國土地開發(fā)整理規(guī)劃》，各省、自治區(qū)、直轄市國土資源部門要以《規(guī)劃》為依據(jù)，組織編制省級土地開發(fā)整理規(guī)劃。在某種程度上《規(guī)劃》在我國具有法律效應(yīng)，各地都應(yīng)加強對《規(guī)劃》實施和土地開發(fā)整理規(guī)劃工作的認(rèn)識，采取有效措施，全面貫徹實施《規(guī)劃》，發(fā)揮規(guī)劃對土地開發(fā)整理活動的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)作用，促進(jìn)土地開發(fā)整理活動健康、有序開展。土地開發(fā)整理規(guī)劃是土地利用總體規(guī)劃的補充，制定時一定要在城市總體規(guī)劃和相應(yīng)專項規(guī)劃的指導(dǎo)下，處理好近期和長遠(yuǎn)關(guān)系、土地開發(fā)利用與生態(tài)保護的關(guān)系，是科學(xué)指導(dǎo)土地開發(fā)整理活動的重要依據(jù)，對規(guī)范土地開發(fā)整理活動，保護和改善生態(tài)環(huán)境，確保耕地占補平衡，實現(xiàn)耕地保護目標(biāo)具有重要意義。城市土地整理規(guī)劃可以從多方面與其它規(guī)劃進(jìn)行比較分析，從空間范圍上看，它是土地利用規(guī)劃的一個專項規(guī)劃，也是城市規(guī)劃的一個詳細(xì)規(guī)劃。

3、舊城改造模式

近十幾年來，隨著城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與城市化進(jìn)程步伐的加快，部分城區(qū)土地配置效率低下、房屋破舊敗壞、基礎(chǔ)設(shè)施滯后、歷史風(fēng)貌與景觀特色喪失等問題日益突出，出現(xiàn)了舊城衰敗的現(xiàn)象。舊城改造就是針對城市舊區(qū)環(huán)境較差、標(biāo)準(zhǔn)偏低、規(guī)劃落后、經(jīng)濟衰退而進(jìn)行的自我改造過程。城市發(fā)展的過程是一個不斷更新改造的新陳代謝過程，其積極意義在于阻止城市衰退，促進(jìn)城市發(fā)展。由于城市發(fā)展慣性的作用，城市內(nèi)部組織系統(tǒng)的變化調(diào)適往往滯后于發(fā)展變化，導(dǎo)致功能性和結(jié)構(gòu)性衰退。舊城改造模式的運作方式 (1)“健身運動”式改造。指針對城市的物質(zhì)性老化和結(jié)構(gòu)性、功能性的衰退，所采取的改善物質(zhì)環(huán)境，通過舊城改造不斷地調(diào)整、完善城市結(jié)構(gòu)與功能的措施。此時，城市更新的首要動因不再是有形磨損，而是無形磨損。(2)大規(guī)模改造。大規(guī)模目的是為給城市中心區(qū)注入新的活力，并提高落后地區(qū)的可居住性。大規(guī)模改造對城市形體進(jìn)行改造，有助于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與生產(chǎn)布局的優(yōu)化，但也帶來了一些負(fù)面影響，如破壞了現(xiàn)存的鄰里關(guān)系：在級差地租的作用下，城市中心區(qū)土地的強化利用導(dǎo)致了中心區(qū)的衰敗；破壞城市有機機能與歷史文脈等等(3)“小而靈活”的漸進(jìn)式改造。指順應(yīng)城市發(fā)展，由社區(qū)自身組織的謹(jǐn)慎漸進(jìn)式改造。這一方式包容多種功能的逐步的改造，取代單一功能的迅速改造；謀求社區(qū)居民與地方政府、開發(fā)商、學(xué)者和專業(yè)技術(shù)人員等多方合作；嚴(yán)格控制歷史保護區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動；推進(jìn)社區(qū)環(huán)境的綜合整治、社區(qū)經(jīng)濟的復(fù)興和居民參與下的鄰里自建；規(guī)劃社區(qū)以改善社區(qū)環(huán)境、創(chuàng)造就業(yè)機會、促進(jìn)鄰里和睦為主要目標(biāo)。

三、城市土地整理模式運作管理

城市土地在整理的過程中，其組織管理和實踐應(yīng)用是相互聯(lián)系、相互影響的，采取合適的組織管理模式，選擇適宜的應(yīng)用模式是實現(xiàn)城市土地整理效益最大化的關(guān)鍵。

1、合理選擇土地整理項目區(qū)

合理選擇土地整理項目區(qū)是項目建設(shè)關(guān)鍵的第一步，應(yīng)遵循以下原則組織進(jìn)行：(1)項目區(qū)完整性原則，要求在選擇項目區(qū)時重點考慮具有一定規(guī)模、區(qū)塊相對集中連片、保持相對完整、并能體現(xiàn)規(guī)模效益的項目區(qū)。(2)突出重點、循序漸進(jìn)原則，要求土地整理項目應(yīng)根據(jù)土地整理規(guī)劃，結(jié)合地方經(jīng)濟和自然條件，采取適宜的土地整理模式，有計劃、有步驟地開展土地整理工作。(3)數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)三者統(tǒng)一原則，以提高城市土地產(chǎn)出率為目的，堅持提高整理數(shù)量、加強整理質(zhì)量和重視生態(tài)環(huán)境三者的統(tǒng)一。(4)合理利用土地、效益顯著原則，充分體現(xiàn)合理利用和保護土地資源，以經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的綜合效益為實施目標(biāo)

2、進(jìn)行項目可行性研究

城市土地整理項目可行性研究要求在充分了解自然資源特征，摸清土地利用問題，掌握土地已有生產(chǎn)條件，并進(jìn)行景觀生態(tài)評價的基礎(chǔ)上，科學(xué)選定整理目標(biāo)、任務(wù)，綜合配置建設(shè)工程，以及合理利用自然資源和生產(chǎn)條件解決土地利用問題，提出綜合生產(chǎn)能力、改善生態(tài)環(huán)境、并取得最佳綜合效益的土地整理項目可行方案。可行性研究質(zhì)量如何直接決定著一個項目的成敗。

3、加強土地權(quán)屬管理

城市土地整理無論采用何種模式，操作過程中都要涉及到土地置換和權(quán)屬變更，可以說土地權(quán)屬管理貫穿于土地整理全過程，從整理前的權(quán)屬現(xiàn)狀確認(rèn)到整理后的土地登記。如果土地產(chǎn)權(quán)不清與利益分配不公，不僅不利于整理工作的開展，而且會給整理工作帶來很大困難。所以必須完善相應(yīng)制度，理清和明確土地權(quán)屬關(guān)系。一是建設(shè)用地整理前要依據(jù)土地調(diào)查和土地登記資料，認(rèn)真做好整理前權(quán)屬狀況的確認(rèn)；二是對涉及土地權(quán)屬調(diào)整的一定要依法確認(rèn)調(diào)整后的權(quán)屬，進(jìn)行變更登記，防止引發(fā)土地糾紛；三是要注意保護居民利益，充分尊重原土地產(chǎn)權(quán)人的意愿，根據(jù)所擁有的產(chǎn)權(quán)比例和投入成本分配整理后的利益。

4、資金籌措與管理

資金落實是土地整理的中心環(huán)節(jié)，也是城市土地整理順利展開的重要保證。在海外城市整理的資金來源主要來自四個渠道：業(yè)主自籌資金、政府資助、土地整理基金和與其他機構(gòu)合資。目前，我國城市土地整理資金的主要來源是財政撥款與銀行貸款，在實踐中存在很多問題。本著大眾參與和誰受益誰付費的基本原則，參考海外城市土地整理的成功經(jīng)驗，因此，我國的城市土地整理也可以采取多種籌資措施，形成一個以政府為主導(dǎo)，以市場為依托，多方參與，以地生財?shù)馁Y金籌集制度。■

參考文獻(xiàn)