拆遷評估風險
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拆遷評估風險范文第1篇
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡稱房屋征收與拆遷），在項目實施前，都必須進行社會穩(wěn)定風險評估。
第三條市、縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、-風景名勝區(qū)的維穩(wěn)辦對各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風險評估工作進行協(xié)調(diào)和指導。
縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風景名勝區(qū)的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負責各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風險評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負責化學工業(yè)園區(qū)房屋征收與拆遷項目的社會穩(wěn)定風險評估。
市住房保障和房產(chǎn)管理局參與市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、-風景名勝區(qū)國有土地上房屋征收項目的社會穩(wěn)定風險評估工作。
第四條房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風險評估的主要內(nèi)容是：
（一）合法性評估。主要評估實施項目是否符合房屋征收與拆遷相關(guān)法律法規(guī)的要求。
（二）合理性評估。主要評估補償安置方案是否兼顧到各方面群體的現(xiàn)實利益與長遠利益，是否能為多數(shù)被征收拆遷人認可。
（三）可行性評估。主要評估項目實施的時機是否成熟，補償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實到位。
（四）安全性評估。主要評估項目實施后是否會引發(fā)重大社會矛盾等影響社會穩(wěn)定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。
第五條房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風險評估的程序：
（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實施單位、集體土地上房屋拆遷項目的拆遷人等組成項目風險評估工作小組，根據(jù)評估的要求和房屋征收與拆遷項目的特點，制定評估方案，明確評估具體內(nèi)容、方法步驟和時間要求，保證工作有效開展。
（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補償安置方案在項目所在地進行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點走訪、問卷調(diào)查等方法，廣泛聽取各有關(guān)部門、房屋征收拆遷有關(guān)單位和被征收拆遷人的意見、建議。實施項目應當履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項目風險評估初步報告。
（三）分析研判預測風險。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩(wěn)、、綜治、監(jiān)察、發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組，對提供的項目風險評估初步報告進行分析研判，對可能引發(fā)的社會矛盾，作出評估預測和分析研究，并制定相應的防范、應急預案。
（四）作出評估報告。根據(jù)房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組的分析研判結(jié)論，房屋征收與拆遷管理部門形成項目風險評估報告。
第六條評估報告的主要內(nèi)容包括：
（一）房屋征收與拆遷項目的基本情況。包括項目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實施時間和期限、項目范圍內(nèi)住戶和單位狀況及房屋和土地使用權(quán)狀況，發(fā)改、國土、規(guī)劃等部門對項目符合各項規(guī)定的認可材料或批準文件等。
（二）補償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補償安置方案在項目現(xiàn)場公示后群眾的反映；有關(guān)部門、單位和專家的意見建議；依法應當履行聽證程序項目的聽證情況；根據(jù)征求到的意見建議進行修改的情況。
（三）對房屋征收與拆遷項目的評估預測和分析研究。主要包括：
1、補償標準、安置房地點、騰倉過渡期限等補償安置方案是否合法合規(guī)。
2、補償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實。
3、因搬遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來的生產(chǎn)、生活困難問題是否得到妥善處置。
4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。
5、有可能引發(fā)不穩(wěn)定的其它因素及其化解措施和預案是否制定。
（四）明確房屋征收與拆遷項目風險防范和維穩(wěn)的責任單位和責任人員。
（五）對項目做出可以實施、暫緩實施或不予實施的評估結(jié)論。
第七條項目屬地的維穩(wěn)辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項目社會穩(wěn)定風險評估的過程，對評估報告進行認真審核，并作出明確的備案意見。
第八條對已經(jīng)社會穩(wěn)定風險評估實施的房屋征收與拆遷項目，項目屬地的維穩(wěn)辦應會同房屋征收與拆遷管理、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等責任部門和單位全程跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)和化解實施過程中出現(xiàn)的矛盾和問題，將不穩(wěn)定隱患消除在萌芽狀態(tài)和初始階段。
第九條各有關(guān)部門、單位應積極主動落實房屋征收與拆遷社會穩(wěn)定風險評估的各項要求，年終將該項工作納入社會治安綜合治理和平安建設(shè)工作考核內(nèi)容。具體考核按《市社會穩(wěn)定風險評估工作考核辦法（暫行）》（辦發(fā)〔〕69號）執(zhí)行。
拆遷評估風險范文第2篇
【關(guān)鍵詞】內(nèi)控審計；城中村改造；運用
隨著中國經(jīng)濟穩(wěn)步進入了新常態(tài)模式，城鎮(zhèn)化建設(shè)也到了如火如荼的地步。全國各地城鎮(zhèn)化都在高速發(fā)展，城中村改造也成為了各級政府的一項重點工作。然而隨著城中村改造的步伐加速，我們經(jīng)常在各種媒體上看到城中村改造過程中出現(xiàn)的極端事件，暴力拆遷事件層出不窮，違規(guī)拆遷屢見不鮮，自焚乃至以命抗拆的現(xiàn)象時有發(fā)生，這就聚焦了一個全社會關(guān)注的問題――城中村改造的規(guī)范運作問題。
一、城中村改造中的問題及分析
在城中村改造中存在的主要問題有加蓋、賠償不能達成一致、違法拆遷、揚塵、安全事故、質(zhì)量問題、延期交房、回遷安置問題等，造成上訪頻次高，群訪社會負面影響大，究其原因，主要有以下幾點：
1.城中村改造主體文化理念存在著業(yè)績觀、形象觀的問題，沒有將百姓利益放在首位。
2.城中村改造過程中運營不規(guī)范，拆遷評估監(jiān)管不力，拆遷安置程序混亂，監(jiān)督公示不到位，造成了各種違法拆遷等負面社會現(xiàn)象的發(fā)生，以至于百姓利益受損。
3.城中村改造中管理體系不健全，管理制度和業(yè)務流程不全，內(nèi)部控制等管理工具缺失，是造成城中村改造出現(xiàn)問題的主要成因。
4.城中村改造過程中的監(jiān)督控制缺失，缺乏第三方的監(jiān)督，相關(guān)信息渠不暢通也是造成上訪的原因。
二、如何解決城中村改造的問題
如何規(guī)范城中村改造業(yè)務？如何解決在城中村改造過程中出現(xiàn)的突出問題？內(nèi)部控制審計就提到日程上來。
1.開展城中村改造內(nèi)部控制體系建設(shè)
在城中村改造過程中，由于涉及面廣，涉及部門多，各業(yè)務流程接口以及相關(guān)政策都存在缺乏統(tǒng)一標準的問題，因此規(guī)范城中村改造工作，搭建內(nèi)部控制體系，加強內(nèi)部監(jiān)管，通過對內(nèi)部控制體系的審計，促進整個城中村管理體系的提升就成為規(guī)范城改業(yè)務的關(guān)鍵。
（1）內(nèi)控體系建設(shè)基礎(chǔ)階段
組織架構(gòu)上設(shè)立內(nèi)控工作領(lǐng)導小組與內(nèi)控推進工作小組直接對內(nèi)控工作領(lǐng)導小組負責，保證了內(nèi)部審計的獨立性。通過編發(fā)《內(nèi)部控制審計制度》等相關(guān)內(nèi)控管理制度，賦予內(nèi)部控制推進工作小組人員開展城中村改造內(nèi)部控制體系建設(shè)及開展內(nèi)控審計的權(quán)力。
內(nèi)控推進工作小組通過開展城中村改造過程中各部門以及城改工作小組的權(quán)責界定、做好各部門管理制度、城改業(yè)務流程的梳理工作，理順單位內(nèi)部層級之間、部門之間的權(quán)責；實現(xiàn)制度無遺缺、無重復。
（2）內(nèi)控體系建設(shè)搭建階段
針對單位在城中村改造過程中宅基地審核、動遷評估、收房拆除、財務審核、接待等各業(yè)務層面的風險識別、評估和應對措施的制定，對城中村改造過程中各業(yè)務的全流程風險進行定性定量，建立有效的防控措施。
（3）體系推廣實施階段
對城改內(nèi)控體系進行測試、改進和推廣實施，通過測試改進使城改內(nèi)控體系緊貼城改業(yè)務實際，達到可操作、能執(zhí)行的目的，通過推廣實施使城改內(nèi)控體系融入日常經(jīng)營管理活動。
（4）評價與持續(xù)優(yōu)化階段
針對已運行的城改內(nèi)控體系，進行自我評價和持續(xù)優(yōu)化。通過實施該階段工作實現(xiàn)對風險的動態(tài)管理，對內(nèi)控體系的持續(xù)優(yōu)化、對城改內(nèi)控運行的跟蹤督導，保證城中村改造內(nèi)控體系落地。
2.如何在城中村改造過程中運用內(nèi)控審計
在開展內(nèi)部控制審計時應遵循有效性、全面審慎性、獨立性原則，在實施城改內(nèi)控審計過程中對被審計部門內(nèi)控制度的健全性、合理性及內(nèi)部控制過程的有效性進行測試與評價。
（1）明確城改內(nèi)部控制審計范圍及重點內(nèi)容
城改內(nèi)控審計范圍主要包括了城中村改造的控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息及溝通、監(jiān)督五個方面，同時重點關(guān)注宅基地審核、動遷評估、收房拆除、財務審核、接待主要業(yè)務流程，使得審計內(nèi)容貫穿于主要的經(jīng)營活動中。
①城中村改造的控制環(huán)境包括了城改的治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則、組織結(jié)構(gòu)及權(quán)責分配、內(nèi)部審計、人力資源政策、城改理念、文化等。重點審計方向是城改治理結(jié)構(gòu)是否完善、“三重一大”決策制度是否落實、政策宣傳及宅基地審核等業(yè)務小組崗位職責是否明確；人力資源結(jié)構(gòu)是否合理、引進開發(fā)與使用退出環(huán)節(jié)機制是否健全；城改過程中的社會責任是否履行，包括工程建設(shè)安全生產(chǎn)、安置房質(zhì)量控制、治污減霾措施是否得當；城改中是否以陽光拆遷、法制拆遷、和諧拆遷為主題文化開展相關(guān)工作。
②城中村改造的風險評估主要包括識別和分析影響城改目標實現(xiàn)的各類風險、對城中村改造業(yè)務流程進行風險評估、及時調(diào)險應對策略，建立城中村改造風險管理體系。重點審計城改各業(yè)務環(huán)節(jié)中風險是否被準確識別并制定相應應對策略。
拆遷評估風險范文第3篇
項目融資的社會風險具有不確定性和擴散性，因此必須對整個項目的全過程進行社會風險管理，以保證各方的利益不受損失。引發(fā)項目融資社會風險的因素有很多，本文將項目融資的社會風險主要歸為以下五類：
（一）項目融資征地拆遷類社會風險征地拆遷類社會風險主要是指由于項目的建設(shè)經(jīng)營需要而導致的土地征用、居民拆遷、移民安置與補償?shù)纫蛩囟l(fā)的風險。征地拆遷類風險也是項目融資中最常見的一類社會風險，貸款項目往往會因項目建設(shè)用地需要涉及征地拆遷。1.建設(shè)征地。農(nóng)民由于土地的征收失去部分或全部的土地后，其賴以生存的生活方式被打破，即便獲得相應的補償，他們?nèi)匀灰鎸ι盍晳T和生計方式的改變，一旦花光了項目單位給予的補償，生活溫飽再次難以解決時，就有可能激發(fā)矛盾，引發(fā)惡性事件。因此對于失地農(nóng)民，僅僅給予其充分的補償是遠遠不夠的，政府和項目單位應對其采取技能培訓等措施解決其就業(yè)問題，恢復其生計來源，而對于有些情緒較大則需進行心理疏導，并且做好失地農(nóng)民的社會保障工作。2.城市房屋拆遷。由項目建設(shè)和運營需要引起的城市拆遷導致的社會矛盾更加突出。非自愿移民這個群體一直以來都是世界銀行和亞洲銀行最為關(guān)注的群體，拆遷補償制度是否合理公平、申訴渠道是否通暢、拆遷執(zhí)行單位的執(zhí)行方式都可能成為引發(fā)社會矛盾的導火索。此外，被拆遷的居民通常被安置在新的居住區(qū)域里，人作為社會性的動物，社交網(wǎng)絡(luò)和人際關(guān)系的改變都會使其難以適應新的生活。國內(nèi)因?qū)θ谫Y項目中社會風險認識不足而導致項目遭受巨大損失的例子數(shù)不勝數(shù)，例如，中冶置業(yè)南京下關(guān)地王項目，昔日的全國總價地王如今被第四次拆分轉(zhuǎn)讓，中冶置業(yè)以256億元拿下的下關(guān)1、2、3號地塊由于拆遷困難等問題，在近4年的時間內(nèi)都無法進行實質(zhì)性的施工，使項目陷入資金流動困難的僵局，中冶置業(yè)最終選擇放棄了這個拆遷緩慢、開發(fā)周期長并且占用資金多的項目。項目融資業(yè)務中，項目的失敗必然導致銀行收益的損失，征地拆遷類社會風險的防范對項目方和貸款銀行都有著重要的意義。
（二）項目融資事故災難類社會風險項目融資事故災難類社會風險主要包括由自然和事故災難導致的社會風險。1.自然災害類社會風險。鑒于我國是自然災害頻發(fā)的國家之一，項目融資由于自然災害引發(fā)的社會風險也占有一定比例。自然災害主要包括地震、臺風、泥石流、火山爆發(fā)、洪澇等。地震災害容易引發(fā)次生災害，導致爆炸起火、房屋道路橋梁坍塌、毒氣泄漏、放射物污染等。洪澇災害是我國氣象災害中最為嚴重的一種，臺風則是氣象災害中破壞強度最大的一種。自然災害具有不可控性，不管出現(xiàn)哪種，都會導致項目不可挽回的損失。對于災害高發(fā)地區(qū)的融資項目，項目方和貸款銀行都應考慮到自然災害類社會風險引發(fā)的項目完工和收益風險。2.事故災難類社會風險。項目融資的事故災難類社會風險主要分為項目建設(shè)期的事故災難風險和項目運營期的事故災難風險。項目建設(shè)期的事故災難風險包括：火災、爆炸、施工人員的安全事故、施工設(shè)備發(fā)生故障等，項目運營期的事故災難主要發(fā)生在一些高危行業(yè)里，例如礦業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)、發(fā)電行業(yè)、機械制造業(yè)等。這些行業(yè)會不同程度的產(chǎn)生大量的有毒有害氣體、儲存易燃易爆物料，其生產(chǎn)過程如果不進行嚴格的安全控制，極易發(fā)生火災、爆炸和毒氣泄漏等事件。項目事故災難會直接導致項目質(zhì)量受損、成本超支、工期拖延、停工、施工人員傷害等問題，也會間接的增加貸款銀行的信貸風險。例如，武漢某建筑工地的電梯墜落事件，在建筑工地的施工現(xiàn)場，一臺正在施工的升降機在升到距離地面約100米高度的距離時，突然間墜落下來，電梯里面19名作業(yè)的工人隨之墜下，全部當場死亡。在事故原因調(diào)查中，在場的工人說到，提前檢查時原本發(fā)現(xiàn)升降機支架有螺絲松動，并且升降機經(jīng)常嚴重超載，這些問題恰恰說明了對施工安全的忽視，項目建設(shè)時期應盡量避免這種悲劇的發(fā)生。
（三）項目融資勞工問題類社會風險項目融資勞工問題類社會風險主要由勞工薪資待遇和勞工的工作條件等問題導致。1.勞工薪資待遇問題。項目建設(shè)過程中勞工的薪資待遇問題切實關(guān)乎勞工權(quán)益，項目單位由于違約或資金短缺而導致拖欠工資、歧視或者虐待基層勞工的行為也會引起社會沖突的產(chǎn)生。勞工由于信息不對等，與項目方勢力的懸殊，而無法通過合法的渠道爭取自己的權(quán)益，從而產(chǎn)生。2.勞工的工作條件。勞工的工作條件也是導致勞工問題的一個導火索，包括工作環(huán)境、安全設(shè)施、工作時間和強度等。工作過程中，應保證勞工的工作時間和強度控制在合理范圍類，疲勞作業(yè)極易導致事故；對于地下作業(yè)和高空作業(yè)等高危行業(yè)應嚴格監(jiān)控安全設(shè)施，將勞工生命安全放在首位。隨著勞工權(quán)益維護意識增強，勞工問題的日益凸顯，由勞工問題引發(fā)的社會事件比比皆是，其導致的社會風險直接影響到項目的建設(shè)和運營，對項目產(chǎn)生負面社會影響，造成項目方的還貸危機。
（四）項目融資環(huán)境污染類社會風險項目融資的環(huán)境污染類社會風險是指由于項目融資的建設(shè)運營而對周邊的生態(tài)環(huán)境造成的影響。由于人們環(huán)境保護意識的增強，涉及環(huán)境問題的項目備受各方利益相關(guān)者的關(guān)注，媒體輿論的壓力極易造成社會風險的放大，貸款項目由于環(huán)境問題引發(fā)的社會風險一觸即發(fā)。國內(nèi)由于項目融資啟動時環(huán)評不充分、對環(huán)境問題造成的社會風險的忽視而使項目停滯甚至“下馬”的案例不勝枚舉。例如，啟動排海工程、昆明PX項目、舜盈光伏項目等等，這些項目的“下馬”也警示了項目方，盲目追求經(jīng)濟效益，不重視環(huán)境問題，造成嚴重的社會風險，項目只能停工。
（五）項目融資文化因素類社會風險文化因素類社會風險是指銀行項目融資對人文環(huán)境和宗教文化的影響，包括項目建設(shè)造成的對旅游資源及景觀的破壞，對宗教設(shè)施、文物古跡、少數(shù)民族風俗習慣、土著人權(quán)的破壞或影響等。1.文化遺產(chǎn)的破壞。近年來隨著城市的快速發(fā)展，面臨著各種基礎(chǔ)建設(shè)及農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)與文化遺產(chǎn)保護間的矛盾，盲目的開發(fā)造成了眾多文化遺產(chǎn)的損失和破壞，這種建設(shè)性破壞對文化遺產(chǎn)造成毀滅性的災難，遭到當?shù)鼐用竦膹娏曳磳Γl(fā)社會危機。2.宗教場所設(shè)施的破壞。項目的建設(shè)和實施對當?shù)鼐用竦纳鐣臀幕绊懯菨撛诤烷L期的。土地的征用如果造成了寺廟、墓地、教堂、宗教場所或儀式臺等的破壞，很有可能引發(fā)當?shù)鼐用駜?nèi)心對項目的強烈抵觸和阻工事件的發(fā)生，這些宗教文化場所代表著當?shù)匾淮磐降木裎拷搴托撵`依托，如不處理好項目融資實施中涉及的宗教文化問題，便會導致宗教問題產(chǎn)生的社會風險。3.少數(shù)民族習俗的破壞。由于少數(shù)民族生活習俗和等的特殊性，在少數(shù)民族區(qū)域開展的項目融資，要把保護少數(shù)民族風俗、文化、民族遺產(chǎn)放在首位，減少與少數(shù)民族地區(qū)人民發(fā)生沖突的風險，避免民族矛盾的產(chǎn)生。土耳其伊利蘇大壩的修建便是文化因素類社會風險的一個典型案例，伊利蘇項目開始于1954年，是由土耳其國家水利工程總指揮部按照增強底格里斯河土壤和水資源的研究需求而發(fā)起的。伊利蘇大壩完成后，它將淹沒哈桑凱伊夫小鎮(zhèn)，這是一個古老的小鎮(zhèn)，擁有豐富的歷史和文化，包括已經(jīng)存在了幾個世紀的村莊和文物，并且導致當?shù)赝林用竦拇笠?guī)模非自愿移民。由于伊利蘇項目違反世界銀行的規(guī)定，所以世界銀行拒絕為其貸款。此項目至今爭議不斷，受到國際NGO環(huán)保組織和當?shù)鼐用竦膹娏曳磳ΑＮ幕蛩仡惿鐣L險影響深遠，在項目融資中應盡力避免和緩解，解決好項目建設(shè)與文化保護之間的沖突，以免引發(fā)社會矛盾，造成銀行的借貸風險。
二、項目融資社會風險的防范策略
隨著社會的發(fā)展，人們意識到當前社會已經(jīng)進入了一個新的關(guān)鍵時期，資源消耗加速，環(huán)境惡化日漸加劇，社會貧富差距增大，社會矛盾擴大化，直接影響者人類社會的生存和發(fā)展。金融機構(gòu)意識到不負責任的信貸行為對其在法律、經(jīng)營和名譽方面帶來的風險。我國政府和銀行業(yè)金融機構(gòu)對項目融資社會風險的管理進行積極的探索，并且規(guī)定國家發(fā)改委審批核準或者報國務院審批核準的固定資產(chǎn)投資項目，項目主體需進行社會穩(wěn)定風險評估。這些舉動和措施都標志著我國政府和金融機構(gòu)對項目的社會風險更加重視，并且落腳于中國實際的金融環(huán)境。針對項目融資的社會風險管理，借鑒國內(nèi)外實踐經(jīng)驗，本文提出相應的社會風險防范策略。
（一）加強銀行自身建設(shè)，將社會風險管理的理念滲透到企業(yè)文化中風險的預防是風險管理中的基石，也顯示了防患于未然的重要性。銀行業(yè)必須轉(zhuǎn)變其利益至上的經(jīng)營理念，對內(nèi)部員工進行培訓，加強員工對社會風險的認識。項目融資社會風險的管理直接關(guān)系到企業(yè)社會責任的執(zhí)行，負責任的信貸行為可以為銀行帶來良好的聲譽，將防范社會風險的理念塑造為企業(yè)文化有利于銀行金融業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（二）建立項目融資社會風險管理的組織架構(gòu)，培養(yǎng)復合型的社會風險管理人才在銀行內(nèi)部成立獨立的社會風險評估部門，明確部門的職責，一方面有利于項目融資社會風險的監(jiān)督和預警，另一方面能夠保證項目融資流程中對社會風險的全程控制。社會風險管理的涵蓋范圍復雜廣泛，設(shè)計經(jīng)濟、法律、管理、社會學等多個領(lǐng)域，管理者需要跨專業(yè)、知識面廣的復合型人才。因此，需要在銀行進行內(nèi)部專業(yè)培訓，并通過招聘外部專家學者，對其進行指導。
（三）借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗，制定銀行業(yè)內(nèi)部融資指南國外銀行業(yè)金融機構(gòu)主要用赤道原則來對社會風險進行管理，通過借鑒其成功的管理經(jīng)驗，我國銀行業(yè)可將其轉(zhuǎn)化為各個行業(yè)的融資指南，使其具有強操作性。將融資項目依據(jù)該行業(yè)的融資指南和社會準則進行審查，銀行信貸部門對于客戶提出的貸款申請，在進行審核和準入控制時，不僅要滿足國家信貸政策，同時也要滿足社會和環(huán)境標準。對于具有社會公益效益和有利于社會發(fā)展的項目，給予支持和優(yōu)惠政策，不同的項目融資，實行差別化定價策略。
拆遷評估風險范文第4篇
1．1立項審批風險BT項目立項審批涉及到城市規(guī)劃和項目建設(shè)規(guī)劃、征地拆遷、環(huán)境保護等，不管哪一方面和哪一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都可能影響到項目的審批，給投資建設(shè)方造成影響或損失。所以，投資建設(shè)方在簽訂BT項目合作合同或協(xié)議前，應對擬承擔的BT項目進行全面的了解，在掌握實際情況的前提下，確保BT項目的回購方式和回購資金來源得到政府、人大和有關(guān)行政部門的批準，并具有合法性和可操作性，以及有關(guān)支撐性文件做保障，不然，一旦出現(xiàn)問題就會給投資建設(shè)方帶來難以挽回的損失。
1．2投融資風險產(chǎn)生投融資風險的主要原因集中在投融資方案的可行性和融資成本上。投融資方案的可行性主要看投資建設(shè)方的綜合實力和所承擔的項目能否滿足貸款要求，并在項目正式簽約前確定貸款意向和備選融資方案，以及超出預計投資的應對措施。否則，在項目實施過程中一旦發(fā)生資金不到位，就會影響工程進度，甚至停工或解除合同，投資建設(shè)方不僅要承擔違約責任，還會給企業(yè)造成不良影響。所以，投資建設(shè)方應有相應的預防和應對措施盡量降低資金不到位的風險。融資成本變化引起的風險主要表現(xiàn)在投資建設(shè)方對影響融資成本的利率等經(jīng)濟政策的預測，投資建設(shè)方可通過融資協(xié)議鎖定融資成本，或在項目協(xié)議中約定分散這一風險的措施，以降低融資成本變化引起的風險。
1．3工程建設(shè)與管理風險工程建設(shè)與管理風險主要表現(xiàn)為合同管理和成本管理不到位、工程質(zhì)量達不到合同要求，增加了項目成本或工程延期。其中的合同管理和成本管理是投資建設(shè)方進行工程管理的核心問題之一，他直接關(guān)系到項目的投資收益。投資建設(shè)方應在合同簽訂前對項目實施方案和造價、設(shè)計變更、價差調(diào)整、風險包干費、違約責任等，進行全面了解和深入的研究，看是否存在某些方面的問題，如果存在，能夠預先解決的預先解決，能夠預防或回避的應制定相應的對策和措施進行預防或回避，避免簽訂合同時對存在的問題不了解，再加上項目實施過程中產(chǎn)生的其他預想不到的問題，這樣就會影響投資收益。項目成本包括施工成本和管理成本，施工成本可在項目造價的基礎(chǔ)上通過分析來確定;管理成本則需要通過建立完善的管理體系，通過動態(tài)調(diào)整進行控制。工程質(zhì)量是決定項目建成開通后能否順利移交的關(guān)鍵，所以需要加強對工程實施過程中的工程質(zhì)量管理和控制，以達到設(shè)計要求。發(fā)生工程延期，也會影響到項目的實施成本和投資回收，其原因是多方面的(如征地拆遷、設(shè)計變更、工程管理水平、自然災害等)，但較為突出的是征地拆遷工作帶來的風險。因為投資建設(shè)方一般不具備承擔征地拆遷的主體資格和條件(此項工作一般由政府或業(yè)主單位負責完成)，很難控制征地拆遷的進度。另外，征地拆遷涉及土地征用補償、安置補助、房屋拆遷補償、青苗補償、管線遷改，以及政府部門收取的各項與征地拆遷有關(guān)的費用，并涉及到多方的利益，實施過程十分復雜，經(jīng)常會出現(xiàn)因補償不到位或補償不合理導致抗拒拆遷、堵工等現(xiàn)象，難以按計劃完成任務。這將影響到施工進度，嚴重時甚至引起工程停工，從而增加工程成本。為此，投資建設(shè)方應在簽訂BT項目合同前，全面調(diào)查了解影響征地拆遷工作的各種因素和條件，通過風險分析做出評估和預測。并在BT項目合同中明確由于政府征地拆遷等工作延遲導致的投資建設(shè)方損失的補償方案，從而控制和轉(zhuǎn)移工期和成本方面的風險。
1．4項目回購風險市政BT項目的回購風險主要集中在政府的履約上，而政府履約回購取決于政府的信用度和政府的財政能力。所以投資建設(shè)方需要調(diào)查了解項目所在地政府在實施同類項目時的履約情況和信用度，選擇政府信用度較好的區(qū)域項目來實施。項目所在地政府的財政能力主要看財政收支情況，如果政府財政收入逐年穩(wěn)步增長，說明財力較好，項目回購風險就較小;如果政府負債過多或回購資金準備不足，則項目回購風險就較大。項目回購是否有明確的資金來源、回購資金是否納入當?shù)刎斦A算、是否充分獲得有關(guān)部門的審批、政府換屆等因素，也要納入項目回購風險的評價范圍。故在進行回購風險分析時，除了對政府履約能力進行評價外，還要對回購擔保進行分析，如政府回購以土地抵押作為擔保，此時土地用途是否合法、抵押價值是否滿足合同金額要求等，都應聘請專業(yè)機構(gòu)進行調(diào)查與評估。
2BT項目的風險管理與控制
市政BT項目一般建設(shè)周期較長，一方面存在著不可預見的自然、經(jīng)濟、社會的影響因素，同時也存在人為管理不當造成的管理失控和管理缺失等因素，這些都是BT項目投資建設(shè)方面臨的風險。因此，在BT項目建設(shè)的整個過程中，要針對以下幾種情況進行風險管理和控制。
2．1應具備投融資能力和綜合實力承擔市政BT項目的投資建設(shè)方具備投融資能力是進行項目建設(shè)的首要條件。同時在決策前還應根據(jù)自身的工程管理水平和能力、技術(shù)水平、機械裝備水平和綜合實力來選擇項目。在此基礎(chǔ)上，還應聘請專業(yè)人員或機構(gòu)對項目進行前期調(diào)研，選擇熟悉的專業(yè)領(lǐng)域，優(yōu)先考慮經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和誠信較高的政府負責的標志性建設(shè)項目，并具備政府主管部門批準的立項、環(huán)境評估等一系列合法文件。項目工期要合理，投資額度在可承受的范圍內(nèi)。
2．2加強潛在的合同風險控制在工程建設(shè)中合同管理是工程管理的重要內(nèi)容之一，加強對合同的風險管理和控制更是重要。所以，對要承擔的BT項目所涉及到的承包范圍、工期和質(zhì)量要求、項目造價、設(shè)計變更、工料機價差、計價依據(jù)、違約責任、投資回收及不可抗力風險等，都要在合同中約定。目前，大部分市政BT項目實行政府審計后定價，投資建設(shè)方應特別注意審計存在的風險，在開工前應先與政府或其授權(quán)部門(單位)確定項目造價;同時在簽訂合同時要求政府或其授權(quán)部門(單位)提供足額的回購擔保或抵押，以免影響投資回收;其后還要依據(jù)法律法規(guī)和合同的有關(guān)約定，對可以進行專業(yè)分包、勞務分包的，及時辦理分包手續(xù)。與分包商簽訂分包合同時，應注意風險的轉(zhuǎn)移與控制。
2．3加強項目成本管理BT項目成本受工料機價格變化、工期遲延、利率變化、環(huán)境條件和施工技術(shù)水平等方面的影響。所以，要采取以下對策和措施，加強對項目成本的管理和控制，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)利潤目標。(1)針對項目特點、建設(shè)規(guī)模、施工難度和工期要求，建立責權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系，充分調(diào)動參建人員開展成本管理的積極性和主動性，為成本管理獻計獻策。(2)樹立全員的經(jīng)濟意識，在項目施工過程中時刻牢記節(jié)約成本。(3)采用科學、先進適用的技術(shù)措施，在確保施工質(zhì)量達到設(shè)計要求的前提下，盡量降低工程成本。(4)正確處理工期措施成本和工期損失之間的相互關(guān)系，在確保工期達到合同要求的前提下，盡量降低工期成本，切不可為了搶工期趕進度，增大項目成本。(5)針對項目特點，制定項目成本管理辦法，使項目的成本控制有法可依。(6)項目的實施要以合同或協(xié)議為依據(jù)。另外，要根據(jù)BT項目合同約定的計價方法，對合同價格進行計算，對建設(shè)工期、質(zhì)量標準等提出要求并實施管理。并按當?shù)卣驮O(shè)計單位提供的設(shè)計資料完成施工任務。控制好施工過程中的施工成本。
2．4加強工程質(zhì)量管理BT項目建設(shè)質(zhì)量關(guān)系到建成開通后能否順利移交及投資成本效益的收回，所以BT項目建設(shè)一般都以投資建設(shè)方總承包方式承建。可在項目實施過程中會按合同的有關(guān)約定，將有關(guān)分部分項工程分包，如果對分包商的施工業(yè)績和施工水平、技術(shù)力量、機械裝備、管理手段等市場準入把關(guān)不嚴，分包后不能按計劃要求和工序開展施工;采用的材料質(zhì)量不合格、混凝土澆筑質(zhì)量差;樁基承載力達不到設(shè)計要求等，這些都會導致各種各樣的工程質(zhì)量風險。另外，部分設(shè)計方案不合理，采取的技術(shù)措施不得當，建設(shè)過程中的某些技術(shù)難題不能及時得到解決等，也會導致工程質(zhì)量風險。為此，投資建設(shè)方應強化參建人員的質(zhì)量意識，除提高施工人員的技術(shù)水平外，還應加強材料質(zhì)量管理，施工過程管理，進行跟蹤檢查，并通過采用新技術(shù)、新工藝確保工程質(zhì)量。
3結(jié)束語
拆遷評估風險范文第5篇
關(guān)鍵詞：政府；拆遷方；被拆遷方；經(jīng)濟分析
中圖分類號：U415.7 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-00-01
拆遷的本質(zhì)是空間、資本等經(jīng)濟資源的重新整合和經(jīng)濟利益分配格局的重新調(diào)整，拆遷的直接相關(guān)方有政府、拆遷方和被拆遷方。從經(jīng)濟角度分析各方的收益、成本、風險及其通常采取的策略如下：
一、對政府的分析
除商業(yè)拆遷外，政府一般具有決定是否拆遷、確定如何拆遷、把握拆遷節(jié)奏、調(diào)節(jié)化解各種矛盾的權(quán)力，是拆遷的主導力量。
1.政府的收益。政府主導推動拆遷工作，一般是從經(jīng)濟社會整體發(fā)展和長遠利益出發(fā)，包括優(yōu)化城市布局、騰出發(fā)展空間；改善地區(qū)環(huán)境面貌；改變當?shù)鼐用裆钋闆r、提高社會管理服務水平；導向外來人口；消除治安消防隱患；解決人口就業(yè)等。可以說，科學合理的拆遷工作，可以在短短數(shù)年內(nèi)實現(xiàn)當?shù)亟?jīng)濟社會的跨越式發(fā)展。
2.政府的成本和風險。拆遷并不是政府的日常常規(guī)工作，因此政府推動拆遷，首先是各部門人力的付出和行政經(jīng)費的增加，這部分成本一般分散到各部門的工作安排和各項財政經(jīng)費中。其次是拆遷過程中，政府可能墊付一定的資金，以維持資金周轉(zhuǎn)，推動工作快速推進，這既是一種成本，也存在一定的風險。最后，拆遷會引發(fā)各種尖銳的矛盾沖突，政府將面臨出現(xiàn)情況、涉黑涉惡情況、群體性聚集事件等外部失控風險，還可能面臨出現(xiàn)自焚事件等重大事件的風險。
3.政府的一般策略。政府推動拆遷的一般過程，首先要經(jīng)過前期調(diào)研，綜合各方面情況和意見，以決定是否拆遷、確定如何拆遷等。然后制定拆遷工作方案，通過民主表決，調(diào)查摸底具體情況。之后是與各家各戶商談、簽協(xié)議。最后是解決“釘子戶”。其中主要策略有，一是大力宣傳、營造氛圍，獲得廣大群眾的了解、理解、支持、認同和配合；二是利用體制機制力量，利用黨群組織、行政關(guān)系、親友聯(lián)系等，促使群眾有人帶頭響應，有一部分積極參與配合；三是各相關(guān)政府部門充分做好支持配合工作。
二、對拆遷方的分析
拆遷方是拆遷工作的實施主體，負責與一家一戶的群眾簽訂協(xié)議，在商業(yè)拆遷中是主導方，在其它各種拆遷中，一般是主動助推方。拆遷方除了房地產(chǎn)開發(fā)公司外，一般還包括評估公司、拆除公司、監(jiān)理公司等。
1.拆遷方的利益。形式上看，拆遷方的利益只是經(jīng)濟利益，以付出最少的拆遷補償款完成拆遷工作為最終目的。但現(xiàn)實中，很多拆遷方還必須兼顧社會穩(wěn)定的要求、公正公平的原則等，并不能簡化為單一利益最大化的主體。
2.拆遷方的成本和風險。拆遷方的成本除了最直接的對被拆遷方的補償款外，還包括資金流動成本等。此外，為了長遠利益，拆遷方不得不兼顧社會整體利益，維護自身良好形象，保持和政府的配合信任關(guān)系。風險方面，如果拆遷過程中發(fā)生重大事件，拆遷進程肯定受到影響，對按期完成拆遷，進而盈利回籠資金造成影響。
3.拆遷方的正常策略。拆遷方為了實現(xiàn)自身的最大利益，通常會緊密和政府合作，與政府各相關(guān)部門維持良好互動的關(guān)系。在拆遷工作籌備中，就全面摸底，除了各戶的面積、地上財產(chǎn)情況外，還包括群眾人際關(guān)系情況、有關(guān)歷史情況等，以備有針對性地開展工作。總體上會公示拆遷補償標準和各家基本情況，以示公開透明。也會主動與各家接觸，詳細談判，促進各家積極行動。
三、對被拆遷方的分析
形式上被拆遷方是拆遷工作的被動方，但一般來講，大多數(shù)被拆遷方的心態(tài)并非是完全反抗、抵觸、排斥拆遷的。大多數(shù)被拆遷方的心態(tài)其實是矛盾的，既希望通過拆遷增加收入、改變就業(yè)狀態(tài)、加強社會保障、改善居住生活環(huán)境、整體提升生活水平，又充滿對未來未知的焦慮、對自身利益能否受到公平對待的擔憂。
1.被拆遷方的成本、收益和風險。被拆遷方表面上付出的成本是所有權(quán)不屬于自己的土地上破爛的地上物，看似非常不值錢。但其內(nèi)涵卻是安身立命之所、故土難離之情、未來需要重新?lián)竦鼐幼≈畱n等。被拆遷方的收益也不單單是拆遷補償款。往往還包含有回遷房、城市戶籍、社保、醫(yī)保、就業(yè)、有關(guān)公司的股份等等。被拆遷方的風險主要在政策上。一般政策都會規(guī)定先簽的獎勵，強遷的處罰，并強調(diào)政策公平、前后一致。被拆遷方既想拖到最后多要一些，又擔心到時反倒損失。
2.一般被拆遷方的策略。除了“釘子戶”外，一般被拆遷方拆遷的策略千差萬別、千奇百怪。大多數(shù)人首先是等待觀望，然后是側(cè)面打探，其后是試探接觸，再后是討價還價、認可條件，最后是簽協(xié)議、交鑰匙。還有不主動不關(guān)心但不抵觸、一談就走的，有分紅臉白臉演戲的，等等。但也有毫不在乎，隨便簽完了事的。被拆遷方實施策略并不一定是為了追求“超常”利益，有的是在現(xiàn)有拆遷政策下解決不了困難，有的是家庭確實困難。
3.釘子戶。絕大多數(shù)釘子戶的產(chǎn)生原因都是補償資金問題，出于各種考慮，心理期望的拆遷補償款會遠遠大于政策規(guī)定和拆遷方接受程度，且認為越往后拖受益越大。還應該明確的一點是，相當一部分釘子戶會在被強拆前達成協(xié)議，真正進入強拆程序的只占釘子戶中的一小部分。還需要注意的是，釘子戶不能與困難家庭劃等號，最困難的家庭可能很快就簽訂了協(xié)議，釘子戶一般不發(fā)愁眼前的生活。輿論經(jīng)常是從同情弱者的角度同情釘子戶，這是一個誤區(qū)。
從以上分析在看出，拆遷工作的本質(zhì)是經(jīng)濟利益問題，與拆遷工作相關(guān)的法律、政治、社會、文化、心理等方方面面都是圍繞經(jīng)濟利益運轉(zhuǎn)的。因此，做好拆遷應該以協(xié)調(diào)好各方經(jīng)濟利益為根本原則。
參考文獻：
[1]郭玉清.關(guān)于加強城鄉(xiāng)結(jié)合部維穩(wěn)工作的思考[J].昌平調(diào)研,2010(12).
