土地確權法律條文

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土地確權法律條文范文第1篇

關鍵詞：農村土地流轉；集體建設用地流轉；實證研究

從20世紀90年代中后期開始，農村集體建設用地流轉經歷了三次大規模的試點，包括四川、廣東、浙江、北京等地，既體現出各地的實踐特點，也凸顯了法律規范的急迫性。在統籌城鄉發展、推進城鎮化的背景下，研究農村集體建設用的依法流轉具有理論和現實雙重意義。

一、實踐：上海市試點農村集體建設用地流轉的現狀

20世紀90年代中后期，以安徽蕪湖為代表開始了農村集體建設用地流轉的早期試點，仍然聚焦于“應否流轉”的爭論；到2005年，以廣東為代表開始了農村集體建設用地流轉的第二波試點，突出了沿海開放地區的先行先試精神，聚焦于“流轉模式”的探索；到2009年，湖南、重慶、成都、北京等地廣泛開展農村集體建設用地流轉的試點，嘗試從總結經驗和制度設計角度提出政策建議。農村集體建設用地流轉從實踐中走來，愈加成熟，然而其與現行法律規定卻愈加沖突和矛盾，簡言之，其“違法性”特征越加突出。

上海于2009年也加入了農村集體建設用地的流轉試點行列，并于2010年1月試點工作的若干意見，并選擇了四個試點村鎮（浦東新區合慶鎮益民村、嘉定區徐行鎮小廟村、松江區佘山鎮新鎮村和金山區亭林鎮亭北村）開展試點工作。

本文主要以金山區亭林鎮亭北村為實地調研對象。在全市范圍的試點工作中，亭北村取得了六個“第一”：第一個完善工作機制，第一個區級人民政府集體土地所有權登記通告，第一個完成指界人推舉大會，第一個開展指界人現場指界，打下第一個集體土地所有權界樁，第一個取得調查資料樣本。

二、問題：農村集體建設用地流轉中的法律困境和實踐難點

（一）現行法律規定滯后于當前土地利用的現實

盡管我國《憲法》賦予了土地使用權人依法轉讓土地的權利，但現行《土地管理法》卻禁止或嚴格限制農村集體所有土地的轉讓，2007年通過的現行《物權法》關于集體建設用地流轉亦無原則突破。從這些法律條文可以看出，在立法層面，國家對農村土地流轉并無相關的法律法規予以規制，現行法律規范并不完全支持農村土地流轉，包括農村集體建設用地。正是由于法律條文的不支持，導致目前在做的增減掛鉤、宅基地置換等工作都是在將集體土地征用，土地性質轉為國有之后進行的。

但從現實需要看，土地作為生產要素，實現其保值增值的根本途徑，就是進行土地流轉，讓其流動起來，在市場經濟規律運行中提升土地價值。因此，實踐中的農村土地隱性流轉此起彼伏，由于其與現行法律的沖突，存在違法嫌疑，也帶來了諸多土地流轉的糾紛和矛盾。同時，國家對農村土地通過低價征收和市場價招拍掛，獲取巨額土地級差收益，多年來備受詬病，與城鄉一體化建設和土地要素進入市場的公平公正性相違背。因此，現行法律禁止農村集體建設用地流轉的規定遠遠滯后于現實需要，必須對相關法律規定進行修改。

（二）集體建設用地流轉在實踐中面臨較多困難

第一，農民宅基地確權工作困難重重。明確農村集體建設用地權屬是進行土地流轉的基礎。亭北村在完成土地調查后，下一步要進行的就是確權、登記發證工作，以明確流轉地塊的集體所有權，為土地流轉奠定基礎。從目前情況來看，以隊組為單位的集體土地所有權以及鎮、村企業的建設用地使用權的確定工作較為簡單；而對于農民宅基地，由于農村人口流動、私下交易等原因，情況復雜，又沒有相關政策加以規定，確權工作難以開展。

第二，集體建設用地“實體流轉+指標流轉”兩種方式均存在困難和瓶頸。目前，農村集體建設用地有實體流轉和指標流轉兩種方式。實體流轉就是先對現有建設用地上的建筑物拆除并將其復墾為符合標準和條件的耕地，然后再開辟另外一塊集體土地作為建設用地并建造廠房等設施，以出租等方式對其使用權進行流轉；指標流轉就是對現有建設用地上的建筑物拆除并復墾為符合標準和條件耕地后，不再占用新的集體土地作為建設用地，而是把其產生的建設用地指標和耕地占補平衡指標在全市范圍內流轉。

土地確權法律條文范文第2篇

關鍵詞：小產權房；法律地位；探析

中圖分類號：DF0-052 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2016）31-0073-02

價格較低的小產權房，在產生、交易方面均屬違法行為，既要保證經濟的快速發展，又要遵循法律制度，小產權房已成為我國在城市化建設過程中急需解決的問題。

一、小產權房的界定

（一）小產權房的概念

小產權房是相對于大產權房而言的，是一種特殊權屬狀態下的房屋。孫憲忠認為，小產權自古就有，它泛指一切沒有獲得完整所有權的房屋。在我國當前的形勢下，小產權房主要是指在農村集體所有土地上建設，并向組織成員外居民銷售的房屋。小產權房無法在城市房屋管理主管部門登記并取得產權證書。

（二）小產權房的特征

1.小產權房的土地使用權具有不合法性。我國土地實行公有制，分國家所有和集體所有。城市土地屬國家所有，農村和城市郊區的土地，除屬國家所有部分外，均屬農村集體經濟所有。我國對農村土地實行嚴格的用途管制政策，對于非農業建設，農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓、出租，任何單位和個人在各項土地進行建設使用前，必須依法申請使用國有土地，小產權房一般建設在集體土地之上，根據我國房地一體主義的立法原則，實行房隨地走和地隨房走，如果將建設在集體土地上的房屋出售給本集體經濟組織成員意外的其他居民，則導致土地使用權的轉移，這將嚴重違反我國現行法律的規定。

2.小產權房的房屋產權具有無序性和不完整性。小產權房的興建沒有經過集體規劃，施工隊伍和房地產開發商沒有經過監督和審查，用途也沒有通過國家的審核，無法從國家獲得相應的房產證。因此買賣雙方無需簽訂合同，達成口頭上的一致便可完成交易，這是導致即使國家禁止小產權房的交易，但其交易依舊活躍在整個房地產交易之中的原因。

3.價格水平低廉，具有經濟性。小產權房所用材料較劣質，無需經過程序的審核，減少了一部分成本與手續費，房價比一些大產權房低很多，甚至繳納的費用和大產權房的首付等同。許多居民為了保障自己和家人最基本的生活需求，即使知道小產權房沒有國家法律的保障，得不到法律的保護，也冒險去購買小產權房。

二、小產權房產生的原因及其法律地位分析

（一）小產權房屢禁不止，大量產生的原因

1.經濟原因。隨我國城市化進程飛速發展而涌向城市的務工人員，增大了房地產的剛性需求。進城務工人員和部分城市居民中，中低收入者占到一半以上，他們無力承擔高額的房價，但為滿足住房要求，不得已將目光轉移到城郊結合地帶價格相對低廉的小產權房，所以小產權房和商品房價格的懸殊推動了小產權房的產生。

2.制度原因。農村的土地屬農村集體經濟組織成員集體所有，農村土地直接入市存在著法律上的障礙，農村土地要想成為建設用地必須通過國家征收的方式實行土地的所有權由農村集體所有轉變為國家所有才能實現，為了保護和充分利用有限的土地資源，我國實行嚴格的農村土地用途管制，國家對農村集體土地的征收必須是為了公共利益的需要，僅僅以居住為目的征收農村集體土地，很難說是為了公共利益的需要。所以，農村集體土地上建設的小產權房在我國現行的法律制度框架之內上市交易困難重重，這正是小產權房就是小產權房的原因。

（二）小產權房的法律地位分析

1.小產權房的社會效應。（1）積極影響。第一，在商品房的價格壓力和供需矛盾的作用下小產權房應運而生。小產權房價格低廉且交易簡單，能夠更好地平抑房價，對促使我國房地產市場回歸理性有一定的影響。第二，小產房能夠吸引更多的城市居民到城鄉結合部的農村，改變我國長期以來農村勞動力和人才不斷外流的狀況，對于提高了城鄉結合地區的農村勞動力的結構和整體素質有積極影響，小產權房的建設有利于新農村建設，為農村帶來新的發展機遇，加快農村的城鎮化步伐和新農村建設的步伐。（2）消極影響。第一，小產權房大規模的增長會對有限的土地資源的保護和利用帶來沖擊。由于集體土地價格低廉，小產權房開發商在賺錢動機的驅使下，往往在利用集體土地時修建大量的豪華別墅、高爾夫球場等休閑設施等方法攫取更大的利潤，這必將造成土地資源的巨大浪費，給我國嚴守18億畝耕地紅線造成了巨大的壓力，也必將威脅到我國的糧食安全。第二，對現有房地產市場秩序造成沖擊。相對于擁有完全產權的商品房來說，價格低廉的小產權房大量出現，勢必會對房地產市場的正常交易秩序造成干擾。在大量的已建成的商品房賣不出去，空置的商品房存量不斷增加的情況下，房地產開發企業在資金回籠方面可能就會出現問題，導致其資金鏈斷裂，從而出現房地產開發企業倒閉等現象。這無疑會影響到我國的經濟的健康發展。第三，不利于小產權房購房者權益的保護。根據我國物權法相關規定，不動產產權的享有以等級為公示方式權利，房屋登記管理部門不動產登記簿上面登記的權利人是不動產的權利人，登記為何種權利，該權利人就享有什么權利。由于小產權房由于自身不具備相關登記條件，不可能在房屋登記管理部門登記注冊，這會導致購買者得不到法律的有效保護。

2.小產權房的法律地位分析。第一，我國現行法律規范不承認小產權房的合法性?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四十三條規定表明，集體土地只能由集體組織成員來使用，集體組織以外的成員必須申請使用國有土地，限制了集體土地只能用作鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設的非農業建設。第六十三條明確禁止農民把集體土地轉讓給城市居民，限制了土地所有權的轉讓。小產權房是建設在集體土地之上的，法律限制了集體土地只能用于集體成員，本集體經濟組織之外的成員無法使用。這些法律都足以充分說明小產權房的不合法性。第二，國家政策不承認小產權房的合法性。2010年國務院責成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作。就小產權房問題，國務院要求：一是所有在建及在售的小產權房必須全部停建和停售。2011年11月，國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部聯合下發《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》提出，要嚴格規范農村集體土地確權登記發證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經依法處理就登記發證?！兑庖姟访鞔_規定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。對于不依法依規進行土地確權登記發證或登記簿規范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。目前國家要求各地對農村集體土地進行確權登記發展，但是對小產權房違法用地不允許發證，小產權房不受法律保護。第三，從法理上講，小產權房是一個關系吃飯和居住條件改善的問題，其出現本身就是居住條件的改善，但是大量產生勢必擠占農業用地，如不加以限制，將會導致農業用地大量流失，不承認小產權房的合法性體現了立法者在“吃飯”問題和“改善居住條件”問題上的價值選擇。

三、小產權房的處理對策

（一）嚴格禁止新開發建設小產權房

小產權房是在我國住房改革過程中出現的，雖有一定的合理性，但其本身就不具有合法性，所以，在出臺新的政策與法律條文前，必須對新小產權房的開工建設進行嚴格禁止，土地管理部門等執法部門應當嚴格執法，以確?，F行法律的有效落實，堅決遏制小產權房的泛濫的勢頭。

（二）針對現存的小產權房，可以采取區分購買者的情況，分類審視，核發不同的產權證書的辦法解決

第一，購房者若符合國家關于經濟適用房或限價房相關購買規定條件，相關部門才可核實并發放經濟適用房或限價房的所有權證書。相應的，該類房屋以后的出租、轉讓等活動也需按照國家相關規定進行。

第二，若購房者補繳了土地出讓金及相關稅費，相關部門便可核實并發放一般的房屋所有權證書。該房屋也隨之轉為普通商品房。購房者的居住、出租、轉讓等活動便可自有合法，同時房屋在通過市場流通轉讓時也不會再受到任何限制。

第三，若該小產權房屋既不符合國家相關規定，購買者也未補繳土地出讓金及相關稅費，發證機關只能核發特殊房屋所有權證。持證人只能自己居住，但在未來變更房屋所有人時，應補繳這部分費用。

（三）拆除嚴重違法的小產權房屋

若小產權房屋已非法侵占了基本農田，使耕地遭受到破壞的，應責令拆除并恢復耕地原狀。對于影響到防洪泄洪、對國防安全構成危害或對生態環境造成嚴重破壞的小產權房屋，也應一并拆除。

總之，小產權房是我國住房改革的特定環境及歷史條件下的產物，為維護社會穩定，小產權房問題必須被積極、妥善、穩步的解決。短期可緩解城市住房壓力，長期可改革我國現行土地制度中不合理的部分，完善土地制度的改革。我們要相信，隨著不斷的探索，法治化進程的完善，必將圓滿解決小產權房問題。

參考文獻：

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[2]金麗馥.中國農民失地問題的制度分析四[M].北京：高等教育出版社，2007.

土地確權法律條文范文第3篇

關鍵詞：糧食核心區；農村宅基地；入市流轉

中圖分類號：F301.1 文獻標識碼：A DOI 編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2017.05.017

Abstract： In the process of urbanization growing thirst for space， aimed at the status and existing problems of rural housing land grain production core， discussed under the premise that right is not clear， lack of the system of collective land market circulation policies and measures， to study and put forward： the current land management should adopt the mode of persuation rather than a strong wall， should be through the guidance of scientific， clear property rights， and strict management， reasonable distribution， supervision and other measures to advance carefully on the land market.

Key words： the core area of grain production； house-site in the countryside； in the market circulation

與城鎮國有土地相比，我國集體土地無論是在政策支持還是在利用方式中都受到了嚴格制約，后者的利用條件都要比前者苛刻得多。作為數量最大的建設用地，宅基地粗放利用與城市化進程對空間渴求之間的矛盾日趨白熱化。農村宅基地現狀卻是中國最為獨特、最為敏感，也是最難以決斷的一項制度[1-2]。我國農村宅基地量多、面大、覆蓋范圍廣，變革宅基地制度理應屬于土地制度改革的重要領域。當前，在我國耕地保護更加規范嚴格前提下，宅基地順利入市無疑已成為當前土地制度改革的一個關鍵點。作為糧食核心區的河南省，耕地保護更是任重道遠，土地資源卻越來越緊缺，與此同時又要面對航空港綜合試驗區、“米”字形高鐵網及配套“一路一帶”戰略發展。因此，開展農村宅基地入市研究，讓農業大省“沉睡的資產”活起來，讓人口大省的農民享有更多財產權利，是經濟新常態下河南省集體建設用地利用方式和發展模式的重要研究內容。

1 農村宅基地現狀及存在問題

1.1 農村宅基地現狀

1.1.1 新建住房無序擴張 目前，我國農村新建宅基地在審核趨于嚴格，但用地區位卻比老宅基地要好得多，特別是農民分戶后，多數都愿意重新選址建新房。據抽樣統計，當前農村中10%～30%的農戶擁有一戶多宅。自2009―2013年，河南省人均宅基地面積下降了10～30 m2，宅基地數量卻增加了13.33萬hm2。

1.1.2 現狀住宅嚴重超標 據《全國土地利用變更調查報告》，我國新增村莊建設用地總量呈逐年增長態勢，農村人均住房面積也是逐年上升。長期以來由于對農村建房缺乏科學有效管理及宅基地免費的使用制度，導致農戶超占、亂占，農戶人均住宅面積嚴重超標。目前，全國農村宅基地人均用地約260 m2，河南人均用地約308 m2，二者都遠遠大于人均用地標準[3]。

1.1.3 存量用地閑置浪費 宅基地中閑置和空心化問題突出。原因如下：農民外出經商、打工及家庭傳統的分家方式是宅基地荒廢的主要原因；其次，因村民搬進新住宅，舊宅依舊存在而形成閑置；第三，村民老房屋周圍有大量自留地，一旦房屋閑置就荒廢而無人問津。全國1 333萬hm2農村宅基地中有10%～15%于閑置狀態，計133.3萬～200萬hm2；據統計，2013年河南省僅清理整頓的閑置地就可以再建21個鄭東新區。

1.1.4 農村宅基地管理失控 盡管法律在宅基地管理上規定的非常嚴格，但事實上很難實施。首先，因村莊規劃滯后，新村建設與舊村改造脫節，政府缺乏對農戶新房規劃，建新規模得不到控制，加上村民法制觀念淡薄，新村中土地亂占濫用，嚴重影響了村莊統一規劃[4]。二是鄉鎮基層國土所因人手少，致使宅基地執法巡查不到位，很難對本轄區內的農民建房實施有效管控。三是我國土地用途管制是一種用地規?？刂浦贫龋瑢儆趶纳系较乱环N管控，其末端農民蓋房用地一般很少考慮，從而迫使農民新房用地要占用承包地，嚴重危及耕地保護。

1.1.5 宅基地流轉地區差異 不同經濟條件地區，農村宅基地流轉區域差異極其明顯。農村宅基地流轉在城市郊區相對較多，在偏遠區域流轉卻很少。在經濟發達地區特別是城鄉結合部，通過房屋買賣、出租、抵押等流轉的宅基地占10%～40%，其流轉活躍度要遠遠高于一般區域。在同一流轉半徑范圍內，農村宅基地活躍程度伴隨著距中心城市的距離增加而逐漸降低。河南省宅基地流轉呈現較明顯“城中村、城鄉結合部和一般農村”三個區域。

1.2 農村宅基地制度中存在的問題

1.2.1 所有權主體不清 目前，我國《土地管理法》在一定程度上對農村宅基地的所有、使用權進行了簡單約束，但從法律層面上并沒有說明村民集體應該如何行使所有權，造成了在農村宅基地使用和管理上出現縣、鄉、村、組四級主體權責不明、管理混亂，致使農村宅基地確權登記困難并滯后，農戶無法行使自己的權利。

1.2.2 用益物權不完整 物權法將宅基地使用權明確為用益物權。又說“宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權利，是農民的安身之本，是農民基于集體成員身份而享有的福利保障”[5-6]。宅基地用益物權在法律上表達模糊、自相矛盾，存在先天不足。近幾年，各地推行村莊整理、集中居住、宅基地換房等一系列活動基本都不考慮農民宅基地的收益權。對于整理節余的建設用地出讓收益及增值收益，農民及其集體都享用極少或很難分享。

1.2.3 財產權利無法實現 目前，我國法律法規明文禁止宅基地抵押，也不能將宅基地轉讓給本集體經濟組織以外的個人或組織，而建立在宅基地上的住宅卻允許作為貸款的抵押物，使得農戶無法對自己的宅基地擁有最終的處置權和經營開發權，不可避免地損害了農民的財產權利。宅基地使用權是一種沒有市場價值的權利，農民土地資產價值難以實現。但農村宅基地私下交易無法避免，“隱形市場”和隨意定價的轉讓行為使原本屬于集體所有的宅基地轉讓收益大量流失。

1.2.4 宅基地制度設計效率低下 制度的設計不僅需要考慮公平性，更需要注重效率。我國農村宅基地制度在很大程度上維護了農村內部集體成員間的基本公平，但由于其無償的和無時間約束的使用期限，使其在產權制度的安排上因沒有時間節點而缺乏效率。隨著土地資源性理念強化，宅基地使用權制度的設計要求不僅要保障農民住房需求，又要實現效率價值目標，更要求土地產權從“以所有為中心”轉變為“以利用為中心”[7-8]。

1.2.5 宅基地私下流轉問題嚴重 據國土資源部有關統計，經濟發達地區特別是城鄉結合部，農村宅基地自發、隱形的市場遍布各地。更為重要的是，相關的宅基地產權缺少法律條文約束，國家頒布的法律法規存在著互相引用和相互矛盾，導致現行條件下宅基地登記管理制度混亂、缺乏對宅基地使用上的必要監督。同時缺乏宅基地退出機制，無法實施有效的村莊整理和中心村鎮建設規劃，因宅基地流轉引發的矛盾不斷。

2 促進宅基地入市流轉的建議和措施

在我國工業化、城鎮加速進行之中，以和諧發展的城鄉居民利益互補為導向，宅基地管理措施應當采取疏導方式而非強堵手段，通過土地管理制度改革，依法準許并探索宅基地入市模式。建議如下。

2.1 科學引導，促進農民適度集中居住

科學預測農村宅基地數量和用地規模；結合美麗鄉村建設，適度開展村莊治理，加強宅基地規劃管理，嚴格用途管制，從嚴控制村莊建設用地規模和布局。通過流轉、置換、整理等方式，整合優化農村宅基地布局，逐步推進農宅集居化建設。再者，要實施差異化戰略，以組為單位實行集中居住，逐步打破行政區劃，嚴格實行“一戶一基”、“統規自建”，逐步引導遷村并點建設[9]。第四，進一步強化增減掛鉤政策實施，以政府主導、市場化運作為原則，通過異地置換，真正實現人、地、錢協調統一發展。

2.2 明確產權，完善宅基地立法體系

首先，明確宅基地用益物權，切實賦予農民對宅基地更充分的占有、使用、收益和D讓權及繼承權；其次，要理清宅基地的產權內容、結構、歸屬及流轉狀況，早日完成《集體土地使用證》和《房屋產權證》的登記發證工作；第三，廢除上位法中關于限制宅基地自由流轉的有關條款，規定村民集體有宅基地的處置權，國家具有宅基地宏觀配置權，農戶具備宅基地微觀使用權、收益權以及一般轉讓權；允許宅基地在城鄉居民之間自由流轉；第四，加強宅基地立法體系建設，修改《土地管理法》及其《實施條例》，盡快出臺《農村宅基地管理辦法》、《集體建設用地流轉管理法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產權，明確宅基地入市流轉的對象、條件、范圍、方式，以及流轉的主體、程序、收益處置與管理等，明確收益分配；第五，制定城鄉統一的《房屋征收與補償條例》，實現同地同價、同房同價，推進建設用地城鄉一體化。

2.3 嚴格管理，構建入市價格體系

首先，堅持總量控制和用途管制，改革宅基地規劃管制，明確宅基地管理責任，上級政府實施村莊規劃和依法管制，制訂宅基地的存量用地使用制度[10]。第二，建立公開競爭的土地市場，完善市場價格形成機制，構建集體建設用地的定級估價和價格管理制度[11]，建立區域最低限價制度和地價公示制度。第三，要建立交易價格核準制度，保障交易的安全性并防止宅基地的投機行為；建立交易價格歸入制度，對于超過核準價格的土地收益，直接歸入為集體經濟組織所共有。第四，大力發展有助于土地交易健康發展的評估機構、土地融資服務機構、土地保險機構等中介組織，建立并完善以區、縣為單位的農村產權交易管理服務市場體系。

2.4 合理分配，切實保護農民合法利益

首先，停止新增宅基地審批，所有入市流轉宅基地必須符合規劃，對登記在冊的超標宅基地每年按超標面積大小采用累進收費。第二，建立合理的土地收益分配機制，將流轉收益分為房屋收益和宅基地收益，前者全部歸原宅基地使用者所有，后者應當在國家和集體經濟組織和原宅基地使用者之間進行合理調配，大部分留給原宅基地使用者，國家則通過土地稅的形式分享。第三，宅基地交易由買賣雙方按照市場價格自由進行，政府不參與其中，政府通過征收稅費來實現對財富的“二次分配”；同時規定“初次”交易上繳集體組織的土地使用權補償金多數，“二次”交易免繳上述費用。第四，轉讓的宅基地，要經過村民代表會議或者村民會議的過半數同意，本集體經濟組織內部成員在同等條件下享有優先購買權。

2.5 加強監督，完善宅基地流轉保障體制

首先，加大違法違規宅基地查處，鼓勵農民加入到村莊建設中，對村莊違規建房、占用耕地建房的，一經發現，立即查處；對違規建房的現象做到早發現、早處理，對非法占用農村宅基地進行房地產開發或變相開發行為，要追究其刑事責任。其次，建立宅基地期限制度和宅基地閑置收回制度。為保障宅基地使用權人的合法權益并實現宅基地使用權效益價值，建議建立宅基地使用年限制度，附加續期申請制度；同時建立配套的宅基地轉讓期限，約定超過制度設計的宅基地使用權期限部分無效，并以剩余期限為限期。第三，對于閑置的宅基地應該建立閑置罰金制度和收回制度，規定合理期限，在閑置時間達到該期限，需要按年繳納閑置費，超過閑置期限，村集體經濟組織將無償收回該宅基地。第四，建立完善的農村養老保險、醫療保險、社會救濟等保障制度，將大量的農村人口從土地上解放出來，降低承包地和宅基地所承載的過多的福利保障功能[12]。

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