房產投資的策略

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房產投資的策略范文第1篇

    1 房地產信托投資基金發展的現狀

    信托業務和銀行業、證券業、保險業一起構成現代金融四大支柱。從資金信托的角度出發,房地產信托投資基金屬于房地產證券化的一種,是指信托公司通過制定信托投資計劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的資金,然后進行房地產或者房地產抵押貸款投資。并委托或聘請專業機構和人員實施具體經營管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比,房地產信托投資基金制度具有很大的優勢,據《2012年中國信托業發展報告》數據顯示,房地產信托密集發行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地產信托余額僅為2300多億元;2010年末增加到4300余億元;2011年6月末,繼續增加到6000多億元;到2012年6月末為6752億元,直至2012年底增加到6983億元。

    房地產信托投資基金一直是信托行業資金使用的一個主要方向,一直以來房地產信托投資基金也是房地產企業除了銀行貸款融資之外一個很主要的資金來源。之前房地產信托歷年都呈現出一種快速增長的勢頭,這種勢頭一直保持到了2011年的年中,從2011年下半年開始,由于國家對房地產行業進行宏觀調控,加上銀監會對房地產信托投資基金加強了監管,這個勢頭開始下滑,但由于投資市場中股市持續低迷,儲蓄利率也沒有提高跡象,房地產信托投資基金這種預計年收益最高的投資產品仍是最具有誘惑性的一種理財產品。在房地產持續調控之下,許多資金鏈緊張的開發商都選擇了房地產信托投資基金產品以解燃眉之急。有人說房地產信托投資基金是房企的“救命稻草”,也有人說房地產信托投資基金僅起到“備胎”的作用,但無論如何,在宏觀調控的背景下,由于銀行貸款的減少,確實讓房地產信托投資基金“火”了一把。

    2 房地產信托投資基金面臨的風險

    目前隨著我國銀行對房地產信貸的收緊,信托投資基金已經成為房地產行業重要的資金來源之一,但在信托投資基金行業迅猛發展的同時也出現了巨大隱患。現今房地產信托投資基金年收益率普遍高于10%,為投資者帶來收益的同時,也為到期時需兌付的巨額本息埋下了伏筆,隱藏著潛在風險。作為高資金需求、高投入的房地產行業,先天具備著高風險性。房地產信托投資基金作為一種金融產品,一方面受到宏觀經濟調控、房地產項目本身、行業市場環境等諸多不確定因素帶來多重風險的影響,另一方面又面臨著信托投資基金業務運行過程中的各種不確定性風險。房地產信托投資基金主要存在以下幾種風險。

    2.1 提前清盤風險

    在真正的兌付高峰到來之前,2012年已經有超過4個房地產信托投資基金提前清盤,如2012年2月10日,天津信托2009年11月發行的正源投資——信達地產股票收益權投資及回購結合資金信托計劃提前宣告終止,這比原本的5月到期日提前了3個月。該項目于2010年9月開盤,開盤之初,月成交套數能達到100套,但從2011年2月開始后的12個月,月銷售套數基本都在個位數,而該款信托產品發行之時正值房地產市場火爆之際。然而2011年2月開始,房產商銷售回款大幅下降,而房產信托兌付資金主要就來源于開發商銷售回款,一旦銷售持續下降,兌付風險即呈現,信達地產提前終止此款信托產品實屬無奈。以上事例層出不窮,盡管目前沒有信托產品爆出兌付失敗,但房地產信托投資基金風險暗流涌動,市場不乏房地產信托投資基金提前清盤現象。據公開信息顯示,去年三季度以來,房地產信托投資基金提前清盤數量就達15支,涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。2012年全國共有50支信托提前清盤,房地產信托投資基金出現的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩度過,引起了社會輿論的集中關注。

    2.2 企業不能集中兌付風險

    經過過去兩年的爆發式增長后,房地產信托投資基金迎來了集中兌付期,兌付問題成為市場關注的焦點。2013年房地產信托投資基金到期規模達到1758億元,迎來首個兌付小,其中季度高峰出現在3季度,為716億元,單月高峰出現在7月份,到期總額達到504億元,兌付壓力仍將持續。根據中國信托業協會的數據顯示,截止到2011年底,我國信托資產總規模達到4.8萬億元,同比增長58%,其中投向房地產市場的資金達到6882億元,占比14.83%,2011年全年房地產信托投資基金新增規模就達到3704億元。據國泰君安的報告顯示,2012年房地產信托投資基金總到期規模約為1758億元,2013年成為信托兌付高峰年,隨著兌付高峰期的到來,受房地產市場調控政策與經濟周期的影響以及信托公司自身發展不合理、監管措施具有滯后性等因素的影響,兌付風險嚴峻。

    2.3 到期不能兌付約定收益風險

    近期一款名為國開城市發展基金的信托產品年化收益率達到37%引發多方關注,此款產品由國開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機構聯合發行,總規模為500億元,一期資金為101億元,根據該基金的背景資料,信托投資人的年化收益率高達20%到37%,上不封頂,其主要贏利點是分享土地增值收益,進行土地一級開發,該基金的資產包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發土地,但是由于房地產市場受政策影響巨大,土地價格有著極大的不確定性,進而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動性的,因此其能否順利兌付也成為關注焦點。由于信托公司沒有公開披露平臺,各家公司產品披露情況差異巨大,因此,在高收益的背后,整個房產信托業將面臨集中到期兌付的壓力,是否能如期兌付約定收益,使房地產行業在收益構成方面,協調保持資產組合中各資產的收益有利于現金流的穩定,是房地產行業需不斷警示自身發展的動力。

    3 房地產信托投資基金風險產生的根源

    房地產信托融資發展初期只是一些中小房地產企業采用的融資方式,但目前大型房地產企業也都采用信托投資基金融資方式。隨著國內房地產市場限購、限價和信貸緊縮,房地產信托投資基金成為不少開發商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源,如此大的信托融資規模導致了未來諸多兌付風險的產生。

    3.1 兌付高峰引來提前清盤風險

    2012年出現的50支信托提前清償,主要原因有三:第一,房地產公司找到了新的融資。鑒于房地產信托融資成本高,房地產公司就以新融到的錢把原來的房地產融資項目提前還款,資質好的地產集團,基本上利率都在15%-18%左右,高于銀行同業利率10%左右,有的地產商借了信托的資金,拿到地后四證齊全,即可到銀行申請開發房地產貸款,貸款成功就會使房地產商后期的融資成本大幅下降,因此房地產商拿到這筆錢之前,會想辦法先把信托這部分余款補足,信托項目就會提前終止。第二,提前償還閑置資金。一些房地產企業在房地產市場比較低迷的狀況下,不愿意開發項目,造成提前償還。第三,信托公司嚴加監管,及時控制清盤。一些信托的確預期會出現風險,在房地產信托投資基金里面,信托公司對房地產信托投資基金風險控制是非常嚴密的,信托公司針對每一筆信托項目,都會采取大股權項目,指派項目監理及財務總監控制現金流,公司每一筆資金流動都受到監管。當出現融資風險時,會造成提前還款,這也從反方向體現出信托公司對房地產信托投資基金的控制能力。

    3.2 到期日集中導致企業不能集中兌付風險

    目前房地產信托投資基金融資規模巨大,到期日又相對集中,陸續出現地產信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個地產項目在2013年5月底出現的兌付危機、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此,大量集中兌付風險的產生原因有兩方面:首先是大型房地產公司信托投資基金規模增大。數據顯示2012年全年,根據單家公司房地產信托規模排行,發現排在前列的都是大型房地產公司,諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元,融資規模遠大于中小房地產企業。

    2012年9月初,萬科以51億元的購地金額領跑土地市場,粗略計算,其2012年前8個月,累計購地金額已達135億元,巨額的購地金背后是強大的信托支持。信托規模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業短期債務壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例,2012年綠城面臨超過200億元的短期債務壓力,其中包括45億元左右的信托貸款。2013年6月,綠城先是賣掉了綠城中國24.6%的股權給九龍倉,融資51億港元,而后又轉讓了9個項目給融創中國,套現33.7億元。如此騰挪轉移,皆被指出與信托到期有關。大型房地產公司大量信托產品集中到期,必將給壓力下的信托行業帶來不可預期的兌付風險。

房產投資的策略范文第2篇

關鍵詞：房地產投資 決策要素 時機 物業類型 規模

近年來，房地產已經成為中國國民經濟新的增長點。作為國民經濟的支柱產業，房地產在國家經濟發展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產投資市場的復雜性和特殊性，房地產投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產企業對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產金融風險擔憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產投資決策概述

房地產投資決策是指在房地產開發投資活動中，房地產開發商對擬建房地產投資項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同的房地產投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產本身具有的物理和經濟特征，房地產投資也表現出區別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產業是資金密集型行業，項目投資數額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產市場的結構性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產可作為抵押擔保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構的支持。由于房地產業在社會經濟生活中的重要性，各國政府對房地產市場投資都十分關注，常常將對房地產市場和房地產調控作為調節經濟的一個重要方面，房地產投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產投資長期受未來宏觀經濟、社會、政治、法律法規，以及自然、環境等多方面因素變化所產生的不利影響，風險因素多，風險水平相對較高。因此，正確合理的房地產投資決策對投資開發商意義重大。

房地產開發投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質、知識和能力，并與認識和掌握決策的理論知識、基本內容和類型、應用科學決策的理論方法有著密切關系。房地產投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產投資決策的目標―要求解決什么問題；第二，制定房地產投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產投資項目做經濟評價、社會評價和環境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學的方法執行和檢驗最佳的房地產投資方案。①投資策略是實現正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學決策的基本要求。

影響房地產投資決策的因素多而復雜，對其中重要的因素系統分析很有必要，這對投資主體的科學合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義。現歸納出影響房地產投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。

二、房地產投資決策要素分析

（一）時機的決策分析

投資時機總是存在于投資主體的外部環境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關聯，也與特定的投資類型相聯系。房地產投資時機分析的基本模式一般有以下四種：

環境因素分析模式：房地產投資時機是房地產環境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結合在一起形成的，其中的經濟、社會和政策因素的變化構成了投資時機的實質內涵。在具體分析商業房產投資時機時，可針對特定的商業房產羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產投資時機與房地產壽命周期息息相關，在房地產壽命周期的不同階段，對不同的物業和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業房產開發投資經營的全過程中，會經歷商業用地選擇、商業房產建設、商業房產租售、商業房產管理及商業房產退化等階段，商業房產投資者可根據自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。

開發價值分析模式：房地產類型的多樣性及投資者實力和開發能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發類型與開發項目是房地產投資獲利的關鍵。商業房產的價值包含了相當部分的無法量化的服務價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。

產業發展分析模式：產業發展與變化規律是一般性把握商業房產投資時機的基本點。把握不同產業轉換發展的有利時機來進行相關物業開發，將會有巨大的收益回報。不同類型商業房產的需求常隨不同商業部門的興衰而定，城市產業演進可能在不同時期帶來不同商業經濟活動的繁榮，把握產業演進變化的規律性，有助于正確選擇投資時機。

（二）區位的決策分析

房地產地段的選擇對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。房地產具有增長性很大程度上取決于區位土地的增值，區位理論是投資地段選擇的理論基礎，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產區位價值的各種自然因素、經濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優勢地段的形成、發展和變化規律。明確能提升特定地域商業房產價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預測這些因素的改變把握優勢地段的形成與轉變。

假設開發法。運用假設開發法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業估價值中選擇能為企業帶來最大投資價值的地塊。正確預測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業的內外環境的基礎上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價地租曲線法。以商業用地的竟價地租曲線為基礎，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發主體來說最為有利的商業房產投資地段。對商業用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經濟活動規律性和城市土地價值演進規律的正確把握。

威爾遜購物模式法。在商業經濟活動高度發達的城市，可借助于威爾遜購物模式來進行商業優勢地段的選擇。在特定商業房產和競爭性房產相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業房產的理想規模大小，從而也就為特定商業房產的區位選擇[2]確定了標準。

（三）開發內容的決策分析

在選擇房地產作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業類型把房地產分為商業房地產、工業用房和住宅房地產。不同用途的房地產投資的投資成本、投資風險和利潤獲取都是不同的。在房地產的不同物業類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業用途還是工業用途，此時可借助于土地竟價模型來進行。即城市不同區位上，把一特定地塊用于商業房產開發還是工業房產開發，凈收益是不同的。商業凈收益大于工業凈收益，表示是進行商業房產開發的較理想地段。只有在商業利用價值超過同一區位的工業利用價值之時，選擇此地作商業房產開發才是合理的。當然，如果在商業店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設開發法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：

工業宗地價=預期工業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤

商業宗地價=預期商業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤

若商業宗地價大于工業宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。

（四）規模的決策分析

商業房產的最佳規模應綜合考慮企業、地域與產品特性等多方面因素。企業在進行商業房地產投資時，不僅要考慮物業因素，還要考慮企業資本狀況、市場地位、經營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業資源的合理配置。如對于那些有主導產品生產的企業，其物業投資的最優規模要結合產品價值與物業價值來考慮。而對于完全面向市場的商業房產，不論是寫字樓還是商業店鋪，其開發投資規模還要考量該類型物業的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴密分析，在此基礎上，才能最終確定商業房產的最優規模。

鑒于現行我國房地產市場的特殊狀況，房地產投資者愈發難以確定投資規模。房地產市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產投資者應根據市場信息和狀況嚴格控制開發規模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發商在具體的房產投資規模決策時，從房地產開發費用出發，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產水平和銷售水平，確保投資項目產生最優的經濟效益；另一方面，房地產投資商應以市場為導向，正確預測出市場需求量。必要時，運用經濟控制方法論，建立房地產開發規模優化數學模型，以便為房產開發商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質量的控制決策

商業房產的投資質量包括其本身質量和管理服務質量兩方面。從投資者的角度來看，房地產投資質量的基本內涵就是商業房產租約對雙方權利義務的規定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責任的說明；也包括影響投資者收入的物業本身的物理性能，如區位、樓齡、時尚程度、施工質量、樓宇規模與內部布局的合理性等。但租戶對房地產的質量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產投資者和用戶的質量觀點比較

因此，對房地產投資者而言，房地產質量目標的確定應綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設成本和利潤，從而達到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質量水平。

三、房地產投資決策建議

(一)做好房地產開發企業的市場定位

房地產開發企業的投資戰略必須以企業的總體經營戰略為基礎，來研究企業的市場定位。房地產開發企業的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發點，設定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征，以引起消費者認同。準確的房地產開發企業的市場定位，必須做好企業的分析、發掘和培育企業的核心能力及目標市場的定位。通過分析企業在價值創造環節中的優勢并相應確定企業的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發揚。總之，通過企業的分析，發現和培育企業的核心能力，發掘一個目標市場，就構成了企業的角色定位。房地產開發企業的角色定位最終要清晰準確地表明企業的產品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產項目可行性研究

房地產項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行調查研究，對可能的方案進行技術經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和實用性、經濟合理性和有效性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結論性建議，為項目投資決策提供科學依據。充分的市場分析和調研是做好房地產項目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產項目投資風險管理

房地產業是典型的高風險行業，為了減少房地產投資的風險損失，當務之急是加強和完善房地產投資風險管理。明智的投資者不會因有風險而采取無風險經營的保守做法，而是學會管理風險獲取足夠的風險利潤。風險管理日益受到房地產開發商的重視，可以采取如下策略：風險回避，即選擇相對風險小的投資項目或放棄那些相對風險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產投資風險的辦法，能夠將風險控制在較低水平內。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的項目選擇、搭配投資各種類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。

參考文獻：

[1]李江宏.房地產投資策略及其決策.市場論壇[J],2008

[2]洪開榮.房地產經濟學[M],武漢大學出版社,2006

房產投資的策略范文第3篇

【關鍵詞】新時期、房地產開發、風險探討

中圖分類號：F293.35文獻標識碼：A

針對新時期房地產開發市場的風險分析簡言之，主要是指：在當前我國房地產的開發活動實施過程中，其涵蓋的對房地產開發利潤影響的多方面因素。這些因素存在一定的共性：這些因素往往不可預料，控制難度較大。這就會造成房產開發企業在其土地實際開發過程中所得到的利潤與其在開發前預估的利潤相差較大甚至使背離，最終致使房產開發企業或投資商遭受嚴重的經濟上的損失。要想綜合的對當前新的經濟發展形勢下房地產開發市場的風險進行評估與思考分析，就必須對現在房產交易市場的發展情況進行分析，進一步推敲新時期房地產開發市場存在的風險因素。

一、新時期我國房地產開發與交易市場的發展現狀

1.新時期我國的房地產開發規模呈現逐步擴大的總體發展趨勢

隨著改革開放后經濟的不斷飛速增長，推動房地產開發企業的投資范圍逐步擴大，使其占我國總體的固定資產份額投資比重逐步增加。不管現在我國經濟的飛速發展需要抑制對房產購買的需求，還是經濟在衰退過程中需要拉動內需進行發展經濟，房地產開發投資在國民經濟中仍處在不可忽視的地位。

2.房地產開發與交易的市場具有地區特性，導致一些地區房地產開發與交易市場發展的不均衡現象出現

因為我國的國土面積較廣，每個省份或地區的經濟發展情況有所不同，因為東部地區較早的接觸對外開放經濟發展政策，經濟發展速度較快，所以這一地區的房地產開發市場發展也較迅速，中西部地區則發展相對較慢。這樣就會對新時期的房地產開發企業和投資商帶來不同的風險因素。

3.我國房地產開發與交易的市場供需總體結構存在不均等、不平衡的現象

新時期，我國房地產開發與交易市場的供需結構均存在一定的不均等與不平衡的現象：

（1）房地產開發按其目的劃分也可以分為兩類，一類是通過政府扶持，為了供給國家貧困者，盈利目的占較小的部分，例如：經濟適用廉租房。；另一類則是以盈利為主要目的的商業房地產開發。因為我國供給的經濟適用廉租房較少，地方政府大多是在應付了事，廉租房覆蓋面積較少，致使第一類的房地產開發企業與投資商較少。

（2）因為我國更多的房地產開發企業和投資商主要以獲取更大的利潤為主要目的，造成在我國房地產交易市場中高端戶型的住房較多，新建的一些經濟的中小戶型、價格優惠的普通商品住房供應失衡，忽視了中低端購房消費者的購買需求和購買力，這樣的發展情況就使得我國新時期房地產開發不均衡的現象出現。

二、新時期我國房地產開發所面臨的主要風險因素分析與風險的解決

1.政府的調控風險（即政治風險）

這方面的風險因素主要是指：因為每個國家所處的國際地位和國際發展環境的不同，會以本國的政治環境和具體經濟發展環境不同而提出或制定一些經濟發展的調控政策與相關法律條文規定。 這樣的國家宏觀調控政策和法律的制定就會給房地產開發企業或投資商造成一定經濟上的虧損。例如：對房地產開發企業與投資商影響較大的就是財政政策和金融政策，這兩類政策也是對房地產開發企業和投資商影響最直接的政府宏觀調控政策，是影響其房地產開發的主要政治風險因素。

因為房地產的開發與當前經濟發展的總體形勢有著不可分割的關系鏈條。所以，具體分析房地產開發的政治風險因素主要包括：地方政府的一些保護政策、政府對某地區房產租金與售價的控制政策規定、對外資投資的相關控制、稅收政策等，這些都很大程度上都會給房地產開發投資商帶來不可規避的風險。這就需要房產開發商對新時期提出的具體調控政策進行具體分析與實時關注。

2.房地產開發所在地區的自然環境因素的影響

對于房地產開發所在地區的自然地理環境因素的影響，也是房地產開發的風險因素之一。這方面主要是指：因為某一地區的地形和自然氣候環境等因素出現變化，造成對房地產開發企業與投資商的經濟損失。例如：因為某一天災的發生，造成房地產開發所在地區的地形等發生的變化等。所以，這一風險因素的影響，就要求房地產開發者對所開發地區的自然地理環境進行綜合、系統的分析，及早提前量的找到適合本企業投資與開發的地形，從而獲得更多的收益率。

雖然，自然地理環境等自然風險因素對房地產開發的影響較小，但是作為房地產開發商也要對其進行風險評估，以確保更好的規避不必要的風險。

3．經濟發展形勢的風險因素

經濟發展形勢對房地產開發的風險影響主要是指：因為新時期經濟發展形勢的波動，在樓盤上市的一定階段內，市場需求發生改變，消費者對于房產的戶型供求出現變化，造成房地產開發商的樓盤上市與預估的形勢發生變化，造成房地產開發商承擔不可避免風險，導致經濟損失。例如：受市場供需影響和某一地區經濟發展情況或消費水平等因素的影響，造成已開發的樓盤較大面積的不能按期售出，致使房地產開發商承擔一定的風險。

4.房地產開發企業本身的經營策略的風險影響因素

房地產開發企業本身經營策略不利會給房產開發商帶來一定的風險。例如：房產開發企業沒有根據所開發地區面對的具體消費者進行綜合、系統的分析就會產生誤導經營，導致房產開發的預期收益與實際收益出現偏差，造成不必要的經濟損失；或者房地產經營者對房地產的成本預估不明確，造成租金或售價不能與成本達成互補等，都是由于房地產開發商的經營策略不利引起的房產開發風險。

對于這方面的風險因素影響，就需要房地產開發商和其企業的項目經理對市場的需求和發展情況進行綜合且實時的分析，對房產的開發規模與戶型做好系統評估。根據本房地產開發的具體情況制定出相應的經營策略，從而使得房產能更順利的銷售出去，獲得更多的收益。有效的規避經營策略不利風險因素對房地產開發造成的經濟損失。

新時期隨著一些房地產泡沫、囤地、炒房等市場發展規律不良現象的出現，政府的宏觀調控，市場的不穩定發展等因素的影響，給房地產開發行業帶來了不可避免的風險，風險雖然不可避免，但是作為房地產開發商可以采取一些及時的補救措施，使風險率降到最低，從而更好的促進本房產開發企業的發展與盈利。

【參考文獻】

[1]李翔.《商業房地產項目投資風險分析與研究》.[D].重慶大學.2008.[2]楊福濤.《商業房地產投資風險評價及規避研究》.[D].西北農林科技大學.2008.

房產投資的策略范文第4篇

不同的國家有不同的文化，也有不同的購房策略。在中國，人們最關心房價的上漲問題，只要房價預期看漲，就會有一大批人想盡各種辦法去買房，哪怕是用上祖孫三代的所有積蓄也要買房。在美國，人們買房時最關心的是財務安排，比如月供是否過高，房貸利息可以抵掉多少稅等？

美國是發達國家，正常情況下房價的漲幅都不大，通常年漲幅也就在3%～5%，而房產交易的費用比較高，如房產中介的傭金國內通常在1%左右，美國則在3%左右，加上律師的費用、保險的費用和每年繳納的1%～3%的房產稅，一套房子持有不超過5年很難有收益。這和中國房價一年可以漲10%甚至更高的情況完全不同，如果只做短期交易，投資美國房產很難賺到錢。抄底談何容易。

美國人買房大多采取按揭的方式，因為房貸的利息部分可以從家庭收入中抵扣掉，這樣做等于有一部分房貸利息是由美國政府來支付的。比如現在美國30年固定利率房貸的利率在3.4%左右，如果納稅的稅率在33%的人，由于房貸利率可以抵稅基，實際支付的利率只有2.28%，是非常合算的。 但對于去美國買房的中國人來說，在美國沒有收入，就談不上抵稅的問題。在次貸危機發生后，銀行也不再向沒什么美國信用記錄的人發放貸款了，因此，除非在美國長期生活，否則中國人是借不到房貸的。

另外，人民幣對美元的匯率問題也必須考慮，如果現在去購買美元資產，5年后人民幣升值10%，就算抄到了美國房產的底部，也可能因為匯率的變動而變得不是很劃算了。

筆者在美國生活多年，深知在美國做房產投資的人，大多靠出租來取得收益，比如一套20萬元的別墅，如果首付6萬元，其余采用按揭的方式購買，每月的還款額只有621美元，這套房產的租賃價格通常會超過1000美元，每月除了還貸外，還可以有379美元的現金收入。即使考慮到稅收等因素，這樣的投資回報還是不錯的。但對于遠在中國的人來說，要遙控出租美國的房子并不容易，或許還要通過房產中介代管，這樣收入方面又要被房產中介拿掉一塊。

房產投資的策略范文第5篇

隨著經濟的迅速發展，居民的投資意識不斷提升，投資知識不斷完善，且居民資產投資日趨多元化，掌握居民資產分配的關系，理性分析其投資策略，尋求影響資產在房產與金融資產之間分配的關鍵因素，對我國經濟的發展，對居民投資的指導，都具有重大的意義。本文基于家庭金融的視角，探究房產對家庭股市參與的影響，主要從房產投資和房產數量兩個角度分別從城鎮和農村兩方面進行對比分析，進而得出住房因素對家庭風險性金融資產選擇的影響，并發現這一影響在城鄉之間的差異。

1、數據來源

本文使用的數據來自中國家庭金融調查與研究中心于2011年7月至8月間在全國范圍內哉溝牡諞淮渭彝ソ鶉諶牖У餮邢钅俊Q本規模多達8438個家庭，收集主要包括住房資產和金融財富、負債和信貸約束、收入、消費、社會保障與保險、代際轉移支付、人口特征和就業以及支付習慣等有關家庭金融微觀層次的相關信息。

2、指標選取

本文采用兩個因變量指標來度量家庭對風險性金融資產的參與情況：（1）是否持有股票賬戶，用虛擬變量形式，現在持有股票賬戶則為1，否則為0。（2）股票持有比例（股票資產/總金融資產），代表家庭參與股市的深度。

本文主要關注的自變量為房產，度量房產的兩個指標分別為：（1）房產投資比例即房產的市場價值占總資產的比例。（2）房產數量。

本文的研究假設：一房產投資比例（房產價值/總資產）越大，股市參與度越低；反之，則越高。二房產數量越多，股市參與度月低反之，則高。

其他的控制變量有：（1）收入、財富，并分別對收入和家庭凈資產取對數處理。（2）家庭規模，以家庭實際人口數為指標來度量家庭規模。（3）年齡，引入年齡、年齡的平方。

3、分析方法

根據前人學者的研究方法，對家庭股市參與行為的實證分兩個階段，首先決策是否持有股票賬戶，選用probit模型其次考慮如何在股票與其他資產之間分配，即股票投資比例的選擇，選用tobit模型。

4、分析結果與解釋

4.1房產投資對家庭風險性金融資產選擇的影響

城鎮probit模型結果顯示：以房產價值與總資產的比重為度量指標的房產投資對家庭股市參與行為有負影響，這與本文前面所提出的假設一致。房產投資比例越高，家庭參與股市概率越低，說明房產投資對家庭參與股市具有一定的擠出效應。但是這種影響不顯著。

收入、財富、年齡、家庭規模等對家庭是否參與股市有顯著影響。家庭財富對參與股市有正向影響，財富的對數對參與股市有正向向顯著性影響，說明隨著家庭財富的增長，家庭參與股市的概率增加。股市參與具有顯著的年齡效應，變量年齡的系數為正，年齡的平方系數為負，說明我國股市參與在家庭年齡段上呈“倒U”，隨著年齡的增加股市參與率先增加后減小。家庭規模對股市參與率有顯著地負影響，家庭人口越多參與股市的概率越小。

城鎮tobit模型結果顯示：以房產價值/總資產為度量指標的房產投資對家庭股市參與的深度有正影響但并不顯著。

收入、財富、年齡對家庭參與股市深度有顯著影響。財富對股市參與深度有正向影響，說明股票投資比例隨著家庭財富增加而提高。股市參與深度呈現“倒U”型的年齡效應，隨著家庭戶主年齡的增加，股票投資的比例先增加后又降低。家庭規模對股票持有比例有負影響，家庭人口越多持有股票越少但不顯著。

農村probit模型結果顯示：以房產價值與總資產的比重為度量指標的房產投資對家庭股市參與行為有負影響，這與本文前面所提出的假設一致。房產投資比例越高，家庭參與股市概率越低，說明房產投資對家庭參與股市具有一定的擠出效應。但是這種影響不顯著。

收入的對數、財富等對家庭是否參與股市的決策有顯著影響。年齡和家庭規模的影響不顯著。家庭收入和財富對參與股市有負向影響，收入和財富的對數對參與股市有正向向顯著性影響。財富積累用于日常生活、子女上學，養老等，不愿意冒風險投資。當財富積累增加，基本生活滿足后將閑置資金用于投資。年齡和家庭規模分別有不顯著的負影響和倒“U”型影響。

農村tobit模型結果顯示：以房產價值/總資產為度量指標的房產投資對家庭股市參與的深度有負影響，但并不顯著。

收入、財富的對數對家庭參與股市深度有顯著影響。財富對股市參與深度有正向影響，說明股票投資比例隨著家庭財富增加而提高。股市參與深度呈現“倒U”型的年齡效應，隨著家庭戶主年齡的增加，股票投資的比例先增加后又降低。家庭規模對股票持有比例有負影響，家庭人口越多持有股票越少但不顯著。

綜上，無論在城鎮、農村還是全國范圍內，房產投資能夠解釋家庭是否參與股市，房產投資比例（住房資產/總資產）越大，對股市參與的擠出效應越強烈，但影響并不顯著。而房產投資對家庭股市參與深度即股票價值占總金融資產比重的影響存在城鄉差異，全國范圍和城鎮，房產投資對家庭股市參與深度有正影響，而農村則是負影響。但是正負影響都不顯著。

4.2房產數量對家庭風險性金融資產選擇的影響

城鎮probit模型是結果顯示：房產數量對家庭股市參與度有負影響，房產數量越多家庭參與股市概率越低，但是這種影響不顯著。

城鎮tobit模型結果顯示：房產數量對家庭股市參與的深度有負影響但并不顯著。財富、年齡、家庭規模的影響與上述一致。

農村probit模型結果顯示：房產數量對家庭股市參與度有正影響，房產數量越多家庭參與股市概率越高，與假設不一致，但是這種影響不顯著。