商品房投資技巧

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商品房投資技巧范文第1篇

二、市場營銷工作以提高公司經(jīng)濟(jì)效益，壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力為目標(biāo)，營銷人員必須發(fā)揚(yáng)愛崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)奉獻(xiàn)精神，具有責(zé)任心和使命感，完成公司所交給的商品房營銷任務(wù)。

三、售房有形市場是公司精神文明建設(shè)的窗口，營銷人員要做到誠實(shí)守信、規(guī)范交易、熱情服務(wù)，自覺維護(hù)公司的聲譽(yù)和形象。

四、市場營銷部在新建項(xiàng)目開盤前，應(yīng)認(rèn)真作出切實(shí)可行的營銷方案，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。在實(shí)施過程中，銷售價(jià)格未經(jīng)批準(zhǔn)不得變更。

五、房屋預(yù)售建筑面積由投資發(fā)展部會同市場營銷部計(jì)算，房屋銷售面積須經(jīng)房管局測量復(fù)核后，列出明細(xì)表，雙方工作人員書面確認(rèn)無誤后，報(bào)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)、財(cái)務(wù)部備案。在預(yù)售過程中不得擅自變更。

六、工作人員要努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時(shí)要講究服務(wù)態(tài)度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

七、在銷售商品房屋工作中，嚴(yán)格執(zhí)行《商品房銷售管理辦法》，設(shè)立銷售帳本、房屋預(yù)訂登記本、房屋移交登記本、售后服務(wù)登記本;認(rèn)真簽訂和及時(shí)發(fā)放房屋預(yù)售協(xié)議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質(zhì)量保證書。

八、銷售帳薄的記錄要內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚、日清月結(jié)，月底及時(shí)向總經(jīng)理上報(bào)銷售情況，及時(shí)報(bào)表。

九、房屋銷售后，要及時(shí)將預(yù)售協(xié)議書、買賣合同、結(jié)算單等銷售資料整理入檔管理。

十、所有購房款必須由市場營銷部于收款當(dāng)日交財(cái)務(wù)部，存至指定銀行帳戶，嚴(yán)禁公款私存。

十

一、營銷人員要圓滿完成各自的銷售任務(wù)，負(fù)責(zé)從介紹房屋、交款、貸款、結(jié)算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營銷過程中的全部工作。

十

二、營銷人員要保守商業(yè)機(jī)密，確保商品房價(jià)格、戶型、銷售情況等內(nèi)部信息不泄露。

十

三、除完成銷售任務(wù)以外，營銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務(wù)。

合同的簽訂與管理

十

四、簽訂合同必須遵守國家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定。簽訂商品房買賣合同時(shí)，要明確以下內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價(jià)格、價(jià)款、付款方式和時(shí)間、交付使用條件和日期、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施狀況、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異處理方式、違約責(zé)任、雙方約定的其他事項(xiàng)。

十

五、簽訂房屋買賣合同時(shí)要本著“重合同，守信譽(yù)”的原則，做到合法、嚴(yán)密、可行。

十

六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號。市場營銷部負(fù)責(zé)建立合同管理臺帳(包括序號、合同號、簽約日期、對方姓名)，做到準(zhǔn)確、及時(shí)、完整。

商品房按揭貸款和其它業(yè)務(wù)

十

七、為購房戶辦理按揭貸款，要熟悉業(yè)務(wù)，熟練掌握操作流程，必須按照銀行規(guī)定簽定合同，做到辦證細(xì)心，資料齊全，專人辦理。

十

八、結(jié)合公司發(fā)展計(jì)劃，制訂商品房營銷計(jì)劃和實(shí)施方案，充分調(diào)動營銷人員的積極性，提高經(jīng)濟(jì)效益。

商品房投資技巧范文第2篇

本人親身經(jīng)歷了房地產(chǎn)業(yè)從低迷走向高峰，從排隊(duì)搶購走向空關(guān)房。本人在項(xiàng)目運(yùn)營中走過的彎路回頭再看，得出的結(jié)論是：我們應(yīng)從主觀意識上養(yǎng)成按建設(shè)程序辦事的習(xí)慣─—工作認(rèn)真、嚴(yán)格、及時(shí)、高效就是成功的捷徑。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；運(yùn)營；技巧

1、項(xiàng)目可行性研究

1.1 項(xiàng)目信息篩選

各類土地招商，我們只能選擇適合自身?xiàng)l件的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)類土地一般實(shí)行掛牌公開拍賣，最高價(jià)中標(biāo)。

1.2 可行性研究

1.2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地拍賣，我們是否參與，必須進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究論證。

具有決策作用的《可行性研究論證報(bào)告》，編制單位必須到現(xiàn)場、周邊、輻射圈等對客戶源進(jìn)行走訪調(diào)查、統(tǒng)計(jì)分析，這樣才能準(zhǔn)確定位。

1.2.2 該出手時(shí)就出手

經(jīng)過快速準(zhǔn)確的可行性論證，若財(cái)務(wù)可行、效益可觀，則我們應(yīng)積極參與該宗土地的競買，按規(guī)定程序報(bào)名、參加土地拍賣會。

1.2.3 理性報(bào)價(jià)，合理控制損益平衡點(diǎn)

有的土地拍賣會，競爭激烈、情緒高漲，但我們必須時(shí)刻保持冷靜的頭腦，理性報(bào)價(jià)，始終控制在損益平衡點(diǎn)以下。

2、規(guī)劃與設(shè)計(jì)

2.1 前期籌建工作

《規(guī)劃圖》宜委托發(fā)達(dá)先進(jìn)地區(qū)的甲級規(guī)劃設(shè)計(jì)院，這樣建成的小區(qū)有超前意識、時(shí)尚有品味、幾十年不落后。施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)委托技術(shù)力量強(qiáng)、專業(yè)綜合全面、經(jīng)驗(yàn)豐富的甲級建筑設(shè)計(jì)院，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)較貴，但設(shè)計(jì)的建筑產(chǎn)品造價(jià)較低。節(jié)約投資關(guān)鍵是設(shè)計(jì)。

2.2 設(shè)計(jì)優(yōu)選

2.2.1 套型大小

商品房套型大約在70㎡、90㎡、120㎡左右。

2.2.2 套型組合

套型組合，有整幢樓都是同一套型的，也有大套型與小套型組合成一個(gè)單元的。后者更合理，這樣大套型的朝陽臥室擠入小套型旁，大套型和小套型的臥室都可以朝陽。

3、施工圖審查

施工圖設(shè)計(jì)完成后，連同《建筑節(jié)能報(bào)審表》及節(jié)能計(jì)算書應(yīng)先送往建設(shè)行政主管部門進(jìn)行“節(jié)能專項(xiàng)審查”，再送往審圖中心進(jìn)行審查。

4、招標(biāo)

4.1 招標(biāo)程序

可委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

4.2 市場現(xiàn)狀與對策

4.2.1 委托招標(biāo)，編制實(shí)物工程量清單或預(yù)算書，制定《施工合同》，確定付款方式。房地產(chǎn)開發(fā)的資金流是:購買土地花出大量資金；商品房主體結(jié)構(gòu)層數(shù)達(dá)一半時(shí)才可取得《商品房預(yù)售許可證》，客戶預(yù)定商品房交納首付款。如果便于市場化運(yùn)營，利用預(yù)售房款來支付施工進(jìn)度款，則第一筆施工進(jìn)度款比例不能太大，否則就要借貸款來支付施工進(jìn)度款。

4.2.2 評標(biāo)規(guī)則：不宜搞最低價(jià)中標(biāo)，否則偷工減料不可避免。可以采用合理低價(jià)中標(biāo)，即設(shè)最低控制紅線：所有有效投標(biāo)價(jià)的平均值的96﹪為最低控制紅線，低于該控制紅線的為廢標(biāo)。也可以在開標(biāo)時(shí)從94﹪至100﹪中當(dāng)場隨機(jī)抽取，解破了一人以幾家公司名義來圍標(biāo)的現(xiàn)象。也可以所有投標(biāo)價(jià)去掉一個(gè)最高值和最低值后再取平均值。

5、施工、監(jiān)理

5.1 合同管理

本人認(rèn)為施工合同應(yīng)盡可能詳細(xì)，施工中將來可能發(fā)生的問題在施工合同中都要有所體現(xiàn)，否則，發(fā)生問題時(shí)，甲乙雙方反復(fù)談判、請示、匯報(bào)、審批等，耗用較多精力和時(shí)間，不利于工程的順利進(jìn)展。這就要求我們具有豐富的工程管理經(jīng)驗(yàn)，既精通專業(yè)技術(shù)知識，又熟悉法律法規(guī)，這樣制定的施工合同才能針對本工程特點(diǎn)做出全面而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募s定。

5.2 安全管理

認(rèn)真貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針。

5.3 信息管理

負(fù)責(zé)本工程各類信息及文檔的收集、整理、保存。

5.4 質(zhì)量控制

督促施工單位加強(qiáng)自檢、互檢、交接班檢查，從根源上確保工程質(zhì)量。

5.5 投資控制

嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，繼續(xù)尋找通過設(shè)計(jì)挖潛節(jié)約投資的可能性。

5.6 進(jìn)度控制

保證關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)進(jìn)度和總進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

5.7 組織協(xié)調(diào)

加強(qiáng)與各方的協(xié)調(diào)。盡量少行使處罰權(quán)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)各方利益的一致性；雙方溝通越深刻，工作中的對抗和爭執(zhí)就越少，越有利于共同目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對可能發(fā)生的問題或處罰可事前口頭提醒，督促改進(jìn)。

總之，監(jiān)理單位是受建設(shè)單位委托，對施工全過程進(jìn)行專業(yè)化管理，建設(shè)單位對監(jiān)理工作要加強(qiáng)督促、鼓勵、支持。

6、銷售

6.1 商品房預(yù)售許可證辦理。

6.2 商品房銷售

6.2.1 做廣告、做模型沙盤；全方位收集客戶源，對購房潛在客戶加強(qiáng)引導(dǎo)。

6.2.2 已有購房意向的客戶加強(qiáng)動員、促成簽約。

6.2.3 已簽約的客戶催收房款，一次足房款有優(yōu)惠政策。

6.2.4 制定優(yōu)惠政策，統(tǒng)一優(yōu)惠幅度。優(yōu)惠幅度應(yīng)高于存款利率，讓客戶知道與其存在銀行拿利息不如交房款更合算；優(yōu)惠幅度可低于貸款利率，向客戶讓利比借貸款合算。優(yōu)惠政策不宜有大的改動，防止已購房客戶反悔退房。

6.2.5 加大銷售力度，任何有一線希望的客戶都盡力爭取。銷售業(yè)績與銷售人員工資、獎金、提成等掛鉤。

6.2.6 如銷售確實(shí)有難度可委托專業(yè)的銷售公司來營銷策劃。

6.2.7 沒有哪家公司能輕易完成銷售。不要總是等待客戶上門，要走出去尋找客戶。

6.2.8 確實(shí)難以攻克的問題，提出想法，可以請求政府扶持。

7、物業(yè)管理

選定物業(yè)管理公司，了解其正在管理的小區(qū)現(xiàn)狀、治安情況、衛(wèi)生情況、住戶反映等；對物業(yè)管理公司日常工作動態(tài)抽查考核；物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對住戶反映的問題應(yīng)及時(shí)解決。

8、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)業(yè)——以人為本，本人作為房地產(chǎn)浪潮中的一員，為居高仍漲的房價(jià)而深感內(nèi)疚，房價(jià)成本構(gòu)成上述不難看出，房價(jià)的宏觀調(diào)控任重而道遠(yuǎn)……我國基本是按上述房地產(chǎn)運(yùn)營模式，一步一步走過來的，與大家交流望能共勉！

參考文獻(xiàn)

[1]毛建，跨區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制[D]，華東師范大學(xué),2010年。

[2]胡大淳、孫青、趙紅英，中國商業(yè)地產(chǎn)售后返租模式探究[J]，《金融經(jīng)濟(jì)》，2011年，第06期。

[3]李永強(qiáng)，我國商業(yè)地產(chǎn)存在的問題及發(fā)展對策[J]，《北京建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)》，2011年，第03期。

商品房投資技巧范文第3篇

房地產(chǎn)行業(yè)營銷模式從最初的打廣告，買房子到概念營銷再到如今的整合營銷模式：內(nèi)部+外部，整合+創(chuàng)新。競爭以及消費(fèi)者的變化促進(jìn)了產(chǎn)品品質(zhì)的提升，也促使?fàn)I銷理念的升級換代。過去單純地靠廣告、促銷等手段推項(xiàng)目的日子已漸行漸遠(yuǎn)。消費(fèi)者從看、聽、感受到比較、理解，促使地產(chǎn)營銷拋棄傳統(tǒng)的生產(chǎn)銷售觀念，踏踏實(shí)實(shí)研究消費(fèi)者的真正需求，分析消費(fèi)者的購房動機(jī)、承受能力，了解消費(fèi)者的層次、習(xí)慣、興趣，并據(jù)此進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)及營銷服務(wù)，才能確保項(xiàng)目的最終成功。

那么房地產(chǎn)行業(yè)的整合營銷之路應(yīng)該如何走？在其過程之中又會有哪些誤區(qū)？《21世紀(jì)廣告》編輯部邀請了今久傳播總經(jīng)理趙宏偉、成都博瑞廣告總經(jīng)理鄭華、萊德廣告有限公司總經(jīng)理趙克強(qiáng)和深圳及時(shí)溝通副總經(jīng)理祝為君以及行業(yè)專家一起探討房地產(chǎn)的整合營銷發(fā)展之路。

2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，猶如洪濤駭浪，一波未平一波又起。繼去年的“新國十條”、“國五條”之后，1月26日晚，國務(wù)院再次出臺“新國八條”，對2011年樓市調(diào)控工作進(jìn)行總體部署，緊接著上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)正式上路。2011年的房價(jià)將何去何從？是像以往一樣“穩(wěn)坐釣魚臺”，在“空調(diào)”中步步追漲；還是房價(jià)逆轉(zhuǎn)開始走下坡路，甚至猶如危言“雪崩”？

“新國八條”：新在何處？

其實(shí)，“新國八條”里邊，二套房首付比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、更嚴(yán)格的限制非本地居民購房、對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易統(tǒng)一按銷售收入全額征稅等，都算不上新措施，這些都是在打壓購房需求，甚至是不惜犧牲人們的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：

一是顯示了中央政府堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。總理常說“辦法總比困難多”，也多次表示“有信心讓房價(jià)回到合理價(jià)位”，“新國八條”的及時(shí)出臺顯示了本屆政府調(diào)控房地產(chǎn)的意志更強(qiáng)烈。

二是解決了中央調(diào)控政策不落地的問題。“調(diào)控政策不落地”正是以往“空調(diào)”的根源所在，這次中央明確要求“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”、“落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制”，毫無疑問，這次調(diào)控的執(zhí)行力度會比以往更加強(qiáng)。

三是明確表示“堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)”。“一只蝴蝶在巴西輕拍翅膀，可以導(dǎo)致一個(gè)月后德克薩斯州的一場龍卷風(fēng)”，輿論正是當(dāng)下撬動人們購房需求的那個(gè)阿基米德支點(diǎn)，沒有輿論的合力，“合理引導(dǎo)住房需求”就會成為一句空話。另外，在“新國八條”里，增加保障住房、抑制投資投機(jī)性購房的方向也比以往更加明確。

在“新國八條”的總體思路之下，只要配套措施得力，執(zhí)行不打折扣，讓房價(jià)回到合理價(jià)位，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的理想，可能并不遙遠(yuǎn)。只是，在一線城市籠罩于調(diào)控壓力之下的時(shí)候，二、三線城市，甚至是四、五線城鎮(zhèn)的購房者，會不會不得不進(jìn)一步面對房價(jià)上漲的壓力，這讓人憂慮。

房產(chǎn)稅：一把隨時(shí)可以變換的利劍！

紛擾多時(shí)的房產(chǎn)稅終于揭開了神秘的面紗，“新國八條”1月26日晚出臺，重慶、上海房產(chǎn)稅細(xì)則1月27日晚就隨之而來，1月28日生效，沒有留給市場任何反應(yīng)的時(shí)間。

房產(chǎn)稅影響的是房產(chǎn)持有現(xiàn)實(shí)成本和投資收益預(yù)期，很多人將它當(dāng)做房市調(diào)控的“定海神針”。我們在肯定其“殺傷力”的同時(shí)，也必須明白，房產(chǎn)稅不是萬能的。日本有房產(chǎn)稅、美國也有房產(chǎn)稅，但都沒有避免房地產(chǎn)泡沫形成、膨脹與破滅的循環(huán)。

重慶房產(chǎn)稅針對的是豪宅，即獨(dú)棟商品住宅和新購的高檔住房。但配套了一個(gè)獨(dú)棟商品住宅可以抵扣戶均180平方米、高檔住房戶均100平方米的基數(shù)，對高房價(jià)的殺傷力頓減，因?yàn)橘I得起別墅和高檔住房的人，對抵扣基數(shù)之后的那點(diǎn)房產(chǎn)稅，是不太會放在心上的。至于“無重慶戶籍、未在當(dāng)?shù)毓ぷ鳎谥貞c買房，第一套不收稅，但是二套及二套以上，開始收稅”，上有政策，下有對策，規(guī)避重慶的這點(diǎn)規(guī)定，對富人來說，真是不能再容易了。

至于上海，對新不對舊，而且有一個(gè)人均60平方米的基數(shù)，加以稅率僅為0.6%，除了顯示對既得利益階層的照顧之外，其效用基本可以忽略不計(jì)。

重慶“兇猛一刀”，上海“溫柔一劍”，表面看來勢洶洶，似有一劍封喉之力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不濟(jì)貧，難怪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為三個(gè)月即可消化“房產(chǎn)稅”這一利空。更令人擔(dān)憂的是，新房征稅舊房不征，豪宅征稅普房不征，這不僅不公平，更有可能推高二手房價(jià)，讓窮人安居更難。

利劍出鞘，變幻無窮。重慶、上海的房產(chǎn)稅僅僅是試點(diǎn)，操作主動權(quán)還僅僅掌握在地方政府手中，接下來，房產(chǎn)稅可以隨時(shí)根據(jù)需要變換招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限購限貸、營業(yè)稅、契稅等一起做“加減法”，假以時(shí)日，讓房價(jià)俯首稱臣應(yīng)該不在話下。

房價(jià)：決定因素與影響因素

效用與供求關(guān)系，決定著市場價(jià)格。電影《2012》中，諾亞方舟船票的售價(jià)是10億歐元，還不能還價(jià)，這就是效用與供求關(guān)系對價(jià)格的影響。住，是人的基本生存需求，效用自不可言。

至于需求，可以從我國的人口解構(gòu)中窺出一般。2030年，我國總?cè)丝趯⑦_(dá)到15億，城市人口將達(dá)到10億。1985年左右的新生人口頂峰期青年進(jìn)入了婚姻期，目前買房的剛性需求是存在的。加之“居者有其屋”觀念支撐下的改善性住房需求，以及通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來的投資需求，將使得我國未來20年的住房需求是處于擴(kuò)張狀態(tài)的。

也就是說，如果沒有住房政策的根本性調(diào)整，沒有供應(yīng)量的巨幅增加，我國的房地產(chǎn)市場在今后一個(gè)時(shí)期仍將整體處于賣方市場，買房者的話語權(quán)是相對較弱的。在賣方市場，價(jià)格波動的決定性因素便在政府了。

目前，阻擾地方政府調(diào)控房價(jià)的最大問題就是土地財(cái)政依賴。

2009年，全國土地出讓收入占地方財(cái)政收入比重已經(jīng)高達(dá)43.7%；2010年，在房地產(chǎn)調(diào)控急如驟雨的情況下，全國土地出讓金總額逆勢劇增至2.7萬億元，同比增幅達(dá)70.4%。也就是說，不革土地財(cái)政之命，地方政府是無論如何也下不了真正打壓房價(jià)之手的。如何革土地財(cái)政之命？靠政府主動放棄土地出讓收入？靠房產(chǎn)稅來替代土地出讓收入？本質(zhì)上都是一樣的，都是土地財(cái)政，都是需要高房價(jià)來支撐的。寄希望經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)不再成為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，財(cái)政收入多元化不再依賴土地收入，還得假以時(shí)日。

2011年：房價(jià)會走向何方？

征稅在我國向來是“開弓了就沒有回頭箭”，房產(chǎn)稅是調(diào)控房價(jià)的核武器，但由于在全國范圍內(nèi)開征的基礎(chǔ)建設(shè)，特別是房產(chǎn)交易信息的全國聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅稅基的確定等，還需要一個(gè)過程，也就是說，房產(chǎn)稅短期內(nèi)還不會在全國推開，還只是基于地方層面的試點(diǎn)。

但在“新國八條”和房產(chǎn)稅調(diào)控政策的影響之下，市場在一定時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)觀望局面，甚至出現(xiàn)變相降價(jià)的現(xiàn)象，是不可避免的。如果“落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求”能夠落到實(shí)處，5年之內(nèi)商品房與保障房就可能在市場上形成平分秋色的供應(yīng)局面，市場的整體房價(jià)在數(shù)字上勢必因此而有所回歸。但預(yù)測2011年全年的房價(jià)走勢，可能還要看市場供應(yīng)和開發(fā)商的資金鏈。

從市場供應(yīng)來說，雖然“新國八條”已經(jīng)做出了明確要求，土地供應(yīng)不得少于近兩年的平均數(shù)，但基于土地的有限性和地方政府對土地財(cái)政的依賴，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可確保高地價(jià)無憂。在商品房供應(yīng)上，2010年房地產(chǎn)投資、新開工、施工增速創(chuàng)近年來新高，商品房新開工面積增速40.7%，全年投資增速33.2%，商品房供應(yīng)應(yīng)該是基本充足。

從開發(fā)商的資金鏈來看，2010年上市房企三季報(bào)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，國內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業(yè)最艱難的2008年，平均負(fù)債率超過70%，個(gè)別公司的負(fù)債率更是超過100%。之前有消息稱，2011年銀行信貸計(jì)劃普遍縮減10%-20%，這對開發(fā)商的資金鏈無疑是個(gè)考驗(yàn)。如果在央行加息周期之下，對開發(fā)商實(shí)行非常強(qiáng)硬信貸政策和嚴(yán)苛的公開資本市場融資政策，并嚴(yán)厲控制外資對開發(fā)商的滲透，在資金鏈的壓力之下，房價(jià)回歸合理價(jià)位就是順理成章的事情了。疑問是國家相關(guān)部門會采取什么樣的姿態(tài)？如果像2010年一樣，銀行信貸的總量壓縮了，房地產(chǎn)行業(yè)月均所獲得的貸款額卻增加了，這樣的話，開發(fā)商的資金壓力就不大了。

商品房投資技巧范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；營銷策劃；理念；前期項(xiàng)目研究；生態(tài)

0引言

房地產(chǎn)市場營銷策劃是房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到營銷目標(biāo)而制定的一系列活動，包括營銷活動的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的措施[1]。具體來說就是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得較為理想的推廣和銷售效果，在環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，通過各種營銷策略，如產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、促銷策略、渠道策略等，依靠營銷手段使其具體化，對各種可利用的資源優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并全面貫徹執(zhí)行的過程。

房地產(chǎn)營銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。一個(gè)新建樓盤的營銷工作一般分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，前期工作包括土地判斷與評估、樓盤開發(fā)定位、市場可行性研究、建筑策劃、建筑設(shè)計(jì)、營銷組織體系整合等；中期工作包括樓盤形象包裝、樓盤市場推廣、樓盤工程建設(shè)：后期工作有接盤交付使用、余房銷售、物業(yè)管理。每一個(gè)過程緊密相連，但又截然不同。新建樓盤想要獲得理想的銷售目標(biāo)，必須具備全局性的營銷觀念，進(jìn)行“整體營銷”、“全過程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段的市場調(diào)研、市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇等經(jīng)濟(jì)活動，還應(yīng)包括實(shí)施階段的產(chǎn)品定位、租售計(jì)劃、促銷（促租）、租售工作及租、售后的服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動[2]。

1房地產(chǎn)營銷策劃理念

理念是營銷策劃的靈魂，房地產(chǎn)營銷便是各種理念的復(fù)合。當(dāng)前房地產(chǎn)營銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括：

1.1人本理念

中國儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人本理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)消費(fèi)者的需要，從而促進(jìn)商品房的銷售，獲取利潤，加快資金鏈的循環(huán)。企業(yè)的一切經(jīng)營活動都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念展開，這是房地產(chǎn)營銷理念的根本所在。

1.2生態(tài)理念

隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣，全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰(zhàn)，這在客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

1.3科技理念

隨著日新月異的科技發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)模化。表現(xiàn)為，建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術(shù)取得了長足的進(jìn)步，現(xiàn)代化施工設(shè)備得到了廣泛應(yīng)用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務(wù)。

1.4投資理念

投資不動產(chǎn)愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點(diǎn)。當(dāng)然樓市也存在風(fēng)險(xiǎn)，投資需要謹(jǐn)慎，要時(shí)刻注意宏觀政策的調(diào)整，避免投資受損。

江蘇徐州“楓林名門”項(xiàng)目，整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念，努力創(chuàng)造一個(gè)布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達(dá)31.6%的綠化率，小橋流水、花團(tuán)錦簇、綠樹成蔭，共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境，為業(yè)主精心營造一個(gè)寧靜、舒適、時(shí)尚的國際化社區(qū)生活。

2房地產(chǎn)市場營銷注意問題

房地產(chǎn)商品的非標(biāo)準(zhǔn)化，加之不正當(dāng)利益的驅(qū)使，導(dǎo)致了營銷的非標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)開發(fā)陷入了一些誤區(qū)，以消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)的房地產(chǎn)營銷被嚴(yán)重扭曲[3]。因此在房地產(chǎn)市場營銷時(shí)要注意以下幾個(gè)問題：

2.1房地產(chǎn)的商品屬性

房地產(chǎn)是一種商品，開發(fā)商建設(shè)商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產(chǎn)，作為一種商品，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)必然是在市場交換的過程中，而交換得以實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵因素是商品的使用價(jià)值符合消費(fèi)者的需求。

在做房地產(chǎn)策劃時(shí)要注意，營銷具有相對現(xiàn)實(shí)性，任何營銷策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎(chǔ)上。消費(fèi)者是圓心，開發(fā)是半徑，營銷是圓弧。按照消費(fèi)者意愿去開發(fā)，適當(dāng)引導(dǎo)市場適應(yīng)自己開發(fā)的商品，才是房地產(chǎn)營銷的基礎(chǔ)。

2.2房地產(chǎn)市場營銷的區(qū)域關(guān)系

作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)有其特殊的市場群體，是不完全競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區(qū)域因素、社會因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實(shí)際購買力不足也是目前房地產(chǎn)市場的最大癥結(jié)。

在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營銷中經(jīng)常可以看到各種各樣的“營銷短視”，比如：價(jià)格短視，為了求得短期財(cái)務(wù)利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)長期的增值空間；節(jié)奏短視，整個(gè)樓盤同時(shí)上市，結(jié)果剩下“死角房”無人問津；效應(yīng)短視，片面運(yùn)用營銷策略，過度迷信技巧，項(xiàng)目有組織無計(jì)劃，前后矛盾。

產(chǎn)生這些偏差的原因在于：開發(fā)商過度關(guān)注成交消費(fèi)區(qū)域，忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域，難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場效應(yīng)。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運(yùn)作區(qū)域的的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費(fèi)者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業(yè)營銷人員認(rèn)真全面的執(zhí)行，這也直接影響到銷售業(yè)績。

2.3正確的認(rèn)識和看待房地產(chǎn)營銷策劃

營銷策劃要注重創(chuàng)意，但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中，性價(jià)比是競爭勝出的關(guān)鍵。沒有哪一個(gè)因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個(gè)因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告、工程進(jìn)展、設(shè)計(jì)優(yōu)化、物業(yè)管理、價(jià)格變動等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致，保證營銷的整體性。

適當(dāng)?shù)貫樽约喊b，本無可厚非，但夸大事實(shí)，推行策劃迷信，則會使房地產(chǎn)營銷策劃誤入歧途。事實(shí)上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點(diǎn)，對銷售的促進(jìn)只起相對作用；另一方面，賣點(diǎn)的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時(shí)也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認(rèn)為“一策去百病”，將是一個(gè)很嚴(yán)重的認(rèn)識誤區(qū)。

房地產(chǎn)營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目在配置資源時(shí)的交易成本，而且可以有效規(guī)避營銷風(fēng)險(xiǎn)，是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場運(yùn)作謀略，是房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)運(yùn)用。“市場如戰(zhàn)場，策劃如指揮”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產(chǎn)市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。

2.4營銷策劃與銷售

營銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)，營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。因此，應(yīng)該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進(jìn)項(xiàng)目成交，優(yōu)化項(xiàng)目品牌。要想提高策劃對項(xiàng)目銷售的幫助程度，必須強(qiáng)調(diào)銷售對策劃的反饋，強(qiáng)調(diào)銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學(xué)的營銷思維方式。

3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向

近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和居民消費(fèi)熱點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)營銷觀念和方法開始逐步走向一個(gè)更高的層次，房地產(chǎn)策劃營銷觀念的廣泛傳播過程實(shí)質(zhì)上就是市場不斷走向成熟的過程。

首先，開發(fā)商由重視營銷策劃和概念打造轉(zhuǎn)移到重視前期研究和產(chǎn)品定位。多年來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營銷策劃上，市場的熱點(diǎn)也在營銷策劃上，營銷策劃在很大程度上已被視為項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。隨著市場的發(fā)展和實(shí)踐的深入，項(xiàng)目前期市場研究和策劃越來越受到重視，市場機(jī)會發(fā)掘、項(xiàng)目競爭優(yōu)勢分析、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、開發(fā)策略、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、經(jīng)濟(jì)測算、營銷方案等均在項(xiàng)目前期得到細(xì)致研究，以慎重制定更加高效、快捷的營銷策劃方案。

商品房投資技巧范文第5篇

一、房屋范圍有章法，既不擴(kuò)大也不縮小

稅法規(guī)定，獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅。這就要求我們在核算房屋原值時(shí)，應(yīng)當(dāng)對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分。

所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風(fēng)避雨，可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。根據(jù)這個(gè)定義，我們可以區(qū)別于其他的獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，是指暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線，電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等等。由于附屬設(shè)備和配套設(shè)施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù)，稅法同時(shí)規(guī)定了具體界限：“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。”

關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計(jì)入房產(chǎn)原值的問題，財(cái)稅地字[1987]28號文件規(guī)定，新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。

二、核算地價(jià)有技巧，圍繞“相關(guān)”找歸屬

無形資產(chǎn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定，“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。”該規(guī)定不僅適用于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。這里應(yīng)當(dāng)注意，一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值只是指與在建工程相關(guān)的土地。

這里的“相關(guān)”應(yīng)當(dāng)理解為“對應(yīng)”或“配比”。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以對應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)，對于非房產(chǎn)占用土地（如場地），應(yīng)當(dāng)予以攤銷。

例如，某企業(yè)于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬元。企業(yè)按50年攤銷。2002年6月份，動用5000平方米（長100米，寬50米）

興建一號廠房。相關(guān)賬務(wù)處理為：

1.取得土地使用權(quán)時(shí)：

借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)5000000

貸：銀行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月，每月應(yīng)攤銷：5000000/50/12=8333.33（元）

借：管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷8333.33

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)8333.33

3.2002年6月初，“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）

借：在建工程——一號廠房373125.03

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)373125.03

4.本月應(yīng)攤銷額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

借：管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷7708.33

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)7708.33