關于物業服務的法律法規

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關于物業服務的法律法規范文第1篇

1．國務院各相關行政部門、各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒布的物業服務的行政規章及地方性法規規章。國務院的行政部門中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋管理規定》、2004年《物業管理收費管理辦法》等。地方性物業法規如《廣東省物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》等。

2．最高人民法院關于物業服務法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。

二、物業管理實務中主要涉及的法規及問題

(一)物業管理招投標

通過物業管理招投標是物業管理市場發展、房地產管理體制改革和提高物業管理水平的需要。2003年建設部印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業服務企業以及哪些不宜進行招投標進行規定?！段飿I管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質的物業服務企業。目前物業管理的招投標法規還未制定，給物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監督。

(二)物業管理服務

建設部了《物業服務企業資質管理辦法》，以加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平。但對于物業管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業管理條例》只允許具有相應資質的物業企業委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在沖突?！段飿I管理條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業服務合同與物業服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業服務企業承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規定，對前期物業的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業企業不規范，前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。由于物業管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業服務合同。為規范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業管理委托合同更全面、準確地反映物業管理全過程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年的《物業管理委托合同(示范文本)》?！段飿I管理條例》第三十五條僅對物業服務合同的主要內容做出了規定，但其內容過于原則，不利于操作，并且對物業服務合同性質沒有明確界定。我國《合同法》分則規定了15種典型合同，而今對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是。

(三)物業裝飾裝修管理

裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個法律文件中:《物業管理條例》的第四十六條和五十三條的規定。建設部2002年的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。

(四)業主自治

《物權法》首次在法律上為建立業主自治機構提供了依據?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業主的法律范圍?！段飿I管理條例》第二章對業主和業主大會進行了規定。為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了《業主大會和業主委員會指導規則》，建設部制定了《業主臨時公約(示范文本)》，供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。國內現行法律對業主大會、業主委員會的運作制度缺乏可操作性規定，業主自治機構的民事主體資格不明確。業主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業管理服務合同而發生的某些訴訟，主體發生缺位，業主的權益就有可能受損。

(五)物業使用與維護

《物權法》規定建筑物區分所有權分為:專有權、共有權和共同管理的權利?！段飿I管理條例》第五章規定了物業使用和維護的內容。另外，《建筑工程質量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》、《開發經營管理條例》、《城市異產毗連房管理規定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業的使用和維護提供了法律依據。當前法規未對物業的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養護責任未細化，使物業公司維修責任被強制擴大。

(六)物業服務收費

涉及物業服務收費的相關法規有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業管理條例》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《物業服務收費管理辦法》等都是調整物業服務收費的相關法律。我國物業管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業主與物業服務企業在指導價范圍內在合同中明確約定。物業管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業管理收費監管責任不明等問題。

三、物業管理的立法完善

在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業管理法律。最高效力的專門立法《物業管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業管理發展水平不一，立法者對物業管理立法的理解不一致，制定出來的物業管理條例在內容上大相徑庭，與國家的規定不相一致，破壞了我國物業管理立法的統一性。只有從理論上科學認識和尋求物業管理內在的、必然的聯系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。

(一)加強理論研究工作，提高物業管理立法的針對性和有效性

我國物業管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業管理的實踐。必須加強物業管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結合我國物業管理發展現狀，深入研究我國物業管理發展過程中存在的問題，明確我國物業管理的發展方向，提出具有中國特色的物業管理發展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業管理的相關法律，提高物業管理立法的針對性和有效性，為物業管理的健康穩定發展奠定基礎。

(二)出臺物業管理的專門法律《物業管理法》

出臺《物業管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規定的配套和細化，以現有的立法內容為基礎并吸收近年來物業管理立法的成功經驗，從法律層面上對物業管理中存在的問題進行具體規定，使其具有操作性。明確規定住戶(業主和使用人)的權利和義務;業主大會和業主委員會的性質和法律地位，業主大會的職責、召集和決議方式，業主委員會的權利和義務;規定物業服務合同的定義、性質，合同的內容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監督和管理;規定物業管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業管理的立法層次，更重要的是使得物業管理各有關方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。

(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協調工作

不同層次的法律、法規和規章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關規范內容協調配套，不互相矛盾。在已制定的法規中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時予以修訂，如:《物業管理條例》中關于從事物業管理活動的主體的規定與《物權法》中的相關規定不一致，要予以修改;為避免地方性法規之間不協調，較高層次的法規應對物業管理在體制、收費等原則性問題上進行規范，但不宜太具體，以保證各地根據自身發展情況制定細則的自主性;各級部門應及時修改和完善相關法律法規，以適應物業管理發展的需要。

(四)加強物業基礎保障型的法律規定，建立物業糾紛處理系統

關于物業服務的法律法規范文第2篇

（一）物業服務費標準偏低

以廣西百色市右江區為例，該區物業服務始于

2004年，前期物業服務費由開始時0.3-0.6元/O

不等，隨后定價逐步略高，目前最高只為0.9元/O

（高層住宅）。從調研結果看，物業服務企業營運仍處于虧損狀態。如某小區近三年建成交付物業服務總建筑面積302315.11O，住房1564套、商鋪562間，前期物業服務費為0.9元/O（實收0.85元）。按照行業規范配置管理和服務人員共82名，2015年底業主入住率80%，物業服務費收費率85%，全年物業服務費總收入266.67萬元，實際開支物業服務費305.75萬元，入不敷出。又如另一小區，總建筑面積68000O，總戶數614戶，業主入住已10年，入住率達99.9%，物業服務費標準為多層0.5元/O，高層0.65元/O，2015年收費率達98.8%，總收入42.2萬元，物業服務從業人員20人，總支出47.85萬元，同樣入不敷出，不足部分物業服務企業只能通過額外經營予以補充。由此看出，即便是按最高標準且收費率達 100%的物業服務企業，要按標準提供物業服務仍然存在資金缺口，收費標準和收費率都比較低的物業服務企業，更是入不敷出，難以為繼。

（二）物業服務費收費困難

存在的主要原因有二：

首先，物業服務水平低，管理不規范。一是物業服務企業管理人員和服務人員素質不高，不專業，物業服務不按規范操作，服務質量欠佳；二是物業服務企業不能按合同約定提供服務，質價不相符；三是物I服務企業沒有按規定公布物業服務資金的收支情況，業主消費不明白，由此常常引起業主不滿，以致拒絕繳納物業服務費。

其次，業主物業管理意識淡薄，欠繳、拒繳服務費比較普遍。部分業主對物業管理的認識模糊，認為物業管理可有可無，物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來，沒有完全理解物業費主要用于居住小區共用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支，保持小區持續并趨于更完善的公共需要，只片面認為自己家中生活設施損壞而物業服務企業不能無償上門維修，由此不積極繳費。也有部分業主存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不繳納物業費，認為自己繳納反而吃虧，所以也效仿著拒繳或者拖欠物業費，這樣的風氣導致物業服務費收費率降低，進而使物業管理無法正常運行，公用設施設備、公共場地和綠化失修失養，公共秩序不暢。由于如此原因，物業服務費不足，出現物業服務企業不能按規范配置足夠人員、降低服務標準等現象，由此反過來使業主以此為由，對物業服務企業不滿而欠繳、拒繳物業費，形成惡性循環。

二、解決物業費不足問題的意見建議

充分利用和發揮物業管理行業協會狠抓行業自律，加強從業人員的教育和培訓，增強企業抓改革、促發展的活力，提高隊伍素質，轉變服務理念，增強服務意識，改進落后方式，規范服務行為，提升物業服務水平的基礎上，政府及其相關部門以及房地產開發建設單位應當更進一步重視解決和支持物業服務行業的疑難問題，以改革創新發展的理念幫助行業建言獻策，扶持行業持續健康發展，使之更好地為社區服務，為構建平安和諧舒適小區做貢獻。

（一）在政府層面，加強完善物業管理法規體系，為行業發展增添活力

物業服務行業在完全市場化的進程中，物業服務企業的競爭力日益加劇，由于相關法律法規缺陷，市場調節遇上困難，如不及時進行法律法規和政策的調整，物業服務行業將陷入更為艱辛的困境。為切實維護物業服務行業健康發展，應當在國家層面統一考慮，制（修）訂和完善物業管理一系列法律法規和政策規定。

（二）在開發企業層面，建設完備，合理支撐，為物業管理建立保障機制

1.精細設計，建設完備，質量保證，為項目后續管理打好基礎

經調研發現，以往的房地產開發，處于重建設輕管理的開發理念，忽視了加強后續管理的設計和投資計劃，且開發項目建設質量不過硬，開發項目產品銷售結束后，后續的物業管理困難重重。根據《房地產開發經營管理條例》第十六條規定，房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。因此，房地產開發企業應樹立全局性和前瞻性觀念，在項目規劃設計期通盤考慮，投入到位，建設完備，為項目后續管理打好基礎。

2.對前期物業足夠保障，打牢物業服務基礎

前期物業服務關系到商品房樓盤銷售的速度，關系到房地產開發企業在消費者和社會中的口碑。如得不到房地產開發企業的足夠保障，前期物業將無法達到預期的服務標準和目的。因此，房地產開發企業應當對前期物業進行足夠的投入，包括完善基礎設施的投入，物業服務人員經費不足的保障，公用部位、公用設施設備維護的保障等，保障前期物業管理和服務全面到位，以鼓勵物業服務企業向高標準目標提供服務，優化小區人居環境，給業主留下美好的第一印象，從而在物業管理過程中營造良好的服務關系。

3.遺贈物產，為后續物業管理增添后勁

房地產開發企業應當瞻前顧后，合理支撐，給后續物業管理遺贈物產。所謂遺贈物產，是指房地產開發企業應當將項目總建筑面積的2‰-3‰（大面積2‰，小面積3‰）作為房地產開發企業產權的商品房（住房或商鋪），交付給物業服務企業經營管理，補助后續物業管理費用的不足。遺贈物產必須依法登記，依法移交，保值增值，其收益作為激勵基金，專用于小區業主物業費繳納的激勵補貼，即對按時繳費的，物業服務企業從此激勵基金給予一定比例的補貼，并形成長效激勵機制，以此激發業主繳費的積極性。

（三）在物業服務企業層面，挖掘資源，精打細算，確保資金合理使用

1.開源節流，充分利用額外資源

物業服務企業協同與小區業主委員會盤活小區內共用部位可收益性的廣告費、占地使用費、租金等資源，擴充物業專項維修資金，彌補物業服務費的不足。同時嚴格控制支出，精打細算，收支情況定期向業主公示，接受監督。

2.明確措施，堅決依法治理“老賴”問題

對于拒繳、長期欠繳物業費的業主，首先通過小區業主委員會督促追繳；必要情況下，物業服務企業可通過司法途徑按程序追繳物業費。業主敗訴后仍不繳納的，由人民法院納入“黑名單”，并根據2015年5月公布施行的《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，對“老賴”的銀行存款、個人住房公積金等財物進行強制執行。

關于物業服務的法律法規范文第3篇

關鍵詞 物業服務 糾紛管理

一、引言

隨著房產市場的蓬勃發展，物業服務糾紛近年來呈現高發態勢。究其原因，還在于物業管理法制化建設滯后于市場發展。

二、現今物業現狀

在很多居民小區，談及物業，聽到的不少都是詬?。旱貛炻蓓斅┧?，墻面滲水……諸如此類，住戶遇到問題，往往無數次報修，跑斷腿，磨破嘴，物業拖上多年不解決的狀況則司空見慣。如此這般，小區居民與物業之間的矛盾糾紛時有發生。尤其是隨著城鎮化建設步伐的加快，常住人口集聚、中高檔住宅區和私家車保有量明顯增加，發生在小區業主與物業公司之間的矛盾也日益凸顯，且由一般民事糾紛開始向刑事案件發展。

第一，一方面，現行的法律法規已遠不能跟上房地產發展和物業管理發展的需要。除實施的國務院《物業管理條例》外，在物業管理發展的10多年中既沒有一部完整的國家級行政法規可以遵循，也缺乏具體的實施細則和辦法的配套法律文件；另一方面，現行的各項法規政策中缺乏對物業管理公司有效的監督、制裁、約束條款，對于出現問題的物業管理公司，缺乏相應的停業機制、公示制度，在物業管理公司員工傷害業主后一走了之，缺乏相應的保證金制度來保障業主能夠有效維權。

第二，多重矛盾交織，案件調解難度大。由于一些業主“圈地”擴建、新建相關設施，不斷加劇其與其他業主以及物業公司之間的矛盾，導致其他業主以不交物業費、物業公司不作為等理由強烈要求物業公司履行管理職責，迫于業主的巨大壓力，物業公司不得不要求法院以判決方式結案，而不接受和解方案，以泄相關業主心中的不平。

第三，與一般物業糾紛因業主拖欠物業管理費等消極履行物業合同義務不同，此類糾紛多因業主擴建房屋、新建花園、亭臺等行為所致，甚至有的業主占用房前屋后綠地，修建家用小型游泳池、觀光露臺等。

第四，我國目前的物業管理收費制度基本上是以“包干制”為主，業主及業委會無權檢查物業公司使用物業費情況，這樣容易造成雙方信任感不強。 同樣，“包干制”的成本意識，也容易促使物業管理企業采用降低服務質量或減少服務類型等不正當手段壓縮費用和成本，以此謀取更多利潤?，F實中，物業管理企業和業主雙方的矛盾點多集中于此。

第五，由于配套設施不全、物業費繳費率低，老舊小區的物業管理成了老大難問題，許多物業公司將其視為燙手山芋，唯恐避之不及。造成老舊小區物業真空的原因有很多：比如開發建設單位重建設、輕物業，項目開發結束就甩手走人；再如一些前期物業公司，在收完頭兩年的全額物業費后，為了節省成本，就降低服務水平，造成了物業與業主之間的矛盾加深，一旦出現物業費收費率低的情況，就會撤出。

第六，許多業主尚未形成物業消費意識，并不了解物業公司的職責范圍，不管是小區開發建設遺留問題，還是應由業主自己負責的問題，最后都會找上物業公司。

三、解決措施

第一，物業公司應該提供優質的服務。對于物業公司而言，提供優質服務是其義務，收取相關費用并贏利是其權利，但前提是把服務做好，不能角色倒置把自己抬高到主人的地位，對業主的需求置之不理。擁有良好的物業管理，可以說是擁有高品質生活的前提，但由于目前物業管理水平的良莠不齊，接連不斷的物業糾紛實在讓人頭痛。鑒于此，加強行業自律，推進企業誠信建設，提高服務質量，加強外部監管，推進物業管理法制化，規范物業服務企業運作變得至關重要。

第二，完善物業管理招投標制度。應根據實際情況，在國家法律法規框架下，進一步完善物業管理招投標辦法的實施細則。對違規行為都要追究法律責任，要有懲罰措施。規范完善的物業管理招投標活動，既有利于保護招投標當事人的合法權益，也有利于促進物業管理市場的公平競爭。

完善物業服務收費管理辦法。云南省根據本地區經濟發展的規律，在公平、公開原則下，依照我國法律的規定，制定出了適合云南物業管理收費的具體實行辦法。

第三，解決物業管理糾紛的途徑。目前住宅小區物業管理糾紛主要采用“訴訟”的途徑進行解決，按照法定程序處理案件。這不僅耗時、耗錢、處理效果欠佳，同時也增加了人民法院的工作量，占用了公共資源。因此物業管理糾紛解決的多渠道建設迫在眉睫。

第四，應加強小區管理、化解物業糾紛，以圖文并茂的形式向廣大業主宣傳物業管理相關知識。同時，針對房屋裝修、公共區域管理、物業服務費等熱點問題對社區業主進行耐心解答，對業主提出的投訴問題進行記錄，并對現場解決不了的問題進行跟蹤解決，切實解決影響住房和城鄉建設健康發展的突出問題，為進一步提高人民生活質量，減少糾紛建設作出貢獻。

第五，一方面，物業管理要求運用現代管理科學和先進的養護維護技術，為業主提供高效優質的服務，所以從業人員應掌握科學的管理方法和一定的專業技術。提高物業管理從業人員素質，必須加強學習培訓。通過定期組織物業從業人員參加專業技能、專業管理知識以及有關法律法規等方面的培訓，不斷提高物業從業人員的素質和服務水平。另一方面，建立規范業主委員會，發揮業主自治的作用。

四、相關部門建立物管糾紛調處機制

物業管理人員應該突出物業管理行業屬地管理，要求有關行政管理部門應當加強對物業管理矛盾糾紛行政調解、司法調解和人民調解的指導和監督，建立物業管理矛盾糾紛調處機制。街道辦事處、鄉鎮政府、居民委員會和村民委員會應當將物業管理矛盾糾紛調處納入矛盾調處工作內容，人民調解委員會、人民調解小組應當加強物業管理矛盾糾紛調處工作。

對于一些不具備成立業主大會條件或者具備條件但未成立業主大會的住宅小區，可以組成物業管理委員會實施物業管理。根據修訂草案，由街道辦事處、鄉鎮政府、居委會、村委會、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，可以組織業主自行或者聘請物業服務企業實施物業管理。物業管理委員會的人員組成，應當在小區內顯著位置公示

五、物業部門應該明確分工，出臺創新管理方式

物業部門應通過立法來明確行政管理與物業管理間的分工，盡可能減少物業管理盲區的出現，讓小區管理的方方面面都有“法”可依。政府部門要加強行政管理的力度，物業公司應當在沒有法律明確予以支撐的情況下，多思考和出臺一些人性化管理和服盞姆絞椒椒ǎ另一方面，還應充分發揮業主自治的熱情和作用。

六、加強物業管理

物業公司一旦發現業主違反約定進行施工的，應立即制止并要求其限期整改，嚴重的應及時到法院，達到對其他業主的警示作用，從而杜絕此類現象的發生。

七、結語

相關人員應該提高業主和物業公司的法治意識，形成自覺守法的良好環境，共同維護小區的和諧。同時也要加強物業管理糾紛，加大管理人員的素質，提高小區的幸福指數。

（作者單位為溫州市路易斯酒店物業管理服務有限公司）

參考文獻

[1] 王亞龍，王思琪.中海地產物業策略探析[J].中外企業家，2012（17）.

[2] 張繼山，吳思雨.關于我國物業管理模式的反思與再造[J].河南城物業糾紛問題，2015（05）.

關于物業服務的法律法規范文第4篇

當前，物業服務糾紛案件數量上升的同時也給我國的司法審判機關帶來了不小的壓力。之所以會給我國的司法審判機關帶來壓力，是因為物業服務糾紛案件的特殊性決定的。物業糾紛案件具有案件類型多樣、涉及的法律關系較為復雜以及多發群體性案件等特征，加之我國關于物業服務行業的相關法律體系不健全，所以說物業服務糾紛案件給我國的司法審判機關帶來一定的壓力。隨著我國《物權法》以及《物業管理條例》的相繼出臺，我國的司法審判機關在處理物業糾紛案件中己經有了相應的法律依據，為了更好的為司法審判機關提供審理物業服務糾紛案件的杠桿，2009年我國最高人民法院有出臺了《物業服務解釋》，針對物業服務雙方在服務中所處的地位以及法律賦予雙方的權力和應該履行的義務作了明確的規定。這樣一來，我國的司法審判機關在處理物業服務糾紛案件的時候就不會再有壓力，也可以提升我國司法審判機關的辦案效率。

通過上面的闡述，我們不難看出《物業服務解釋》的出臺，對于規范物業服務行業起到了重要作用，也為國家司法機關提供了相應的幫助?！段飿I服務解釋》關于物業服務合同履行的相關法律問題是值得我們研究的，對于進一步規范物業服務業，提升物業服務水平具有重要意義。

一、我國相關法律關于物業服務合同中業主所處的地位與應該履行的義務認定

(一)業主在合同中的主體地位認定

關于業主在物業合同中所處的地位問題，在我國的司法實踐當中經常會遇到。許多業主不能認清自身在物業服務合同中所處的地位，大部分業主都會認為自身并非物業服務合同的當事人，因此可以拒絕接受物業服務合同的約束。造成業主產生這樣的認識的主要原因在于在訂立物業服務合同的過程中，業主并沒有直接參與。物業服務合同可以分為前期物業服務合同和普通物業服務合同，前期物業服務合同通常情況下是由建設單位與物業服務企業簽訂的:而普通的物業合同是由業主委員會與物業服務企業簽訂，兩次合同的簽訂業主并沒有直接參與，因此，業主認為自身并非物業服務合同的當事人，可以不接受物業服務合同的約束。事實上，這種做法是不對的。關于物業服務合同的簽訂，我國《物業服務管理條例》是有明確規定的，根據我國《物業管理條例》第21條的規定在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。同時我國《物業管理條例》第25條明確規定建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。根據以上我國相關法律規定，我們不難看出業主在物業服務合同中的主體地位。同時，對于普通的物業服務合同，關于業主在合同中的主體地位在《物權法》第76條以及《物業管理條例》第11條中也有明確的闡述。因此，我們業主應該認清自身在物業服務合同中的主體地位，認真行使自身的權利同時也要履行相關法律義務。

(二)業主在物業服務合同中應該履行的義務

1.首先業主有繳納物業公司服務費的義務

物業公司服務對象的主體就是業主，所以，為了物業公司的正常開銷、運轉，在物業公司認真履行合同所規定的義務時，我們廣大業主就必須繳納一定的服務費。關于物業服務費的認識不同的學者有其不同的看法。大多數學者認為物業服務費應該包括兩個方面:一方面應該是用于處理保修期內業主建筑物基本維護、修繕、整治工作:另一方面應該是在保修期后用于維護公共區域的設施、設備的維護與修繕的費用。具詳細的市場調查報告顯示，在出現的物業合同糾紛中，大部分都是一些業主在物業公司服務完成后拒絕繳納服務費而造成的。我國《物業服務解釋》第6條明確經過書面催繳后，如果業主沒有正當的理由不去繳納服務費時，或者在規定的期限內還沒有繳納相關服務費用時，物業公司可以像人民法院訴訟，而且人民法院應給予物業公司必要的支持。簡單的來說就是業主在接受物業公司的義務服務后，在不正當理由的情況下不繳納服務費用，人民法院對其是不予以支持的。

2.業主的協助義務

業主的協助義務是指，業主有義務協助物業服務企業實施物業維護、保養與保修的義務。

關于物業服務的法律法規范文第5篇

在城市化飛速發展的今天，物業管理作為一種專業化、企業化的不動產管理模式，已經成為城市管理、社區建設不可或缺的組成部分。然而我國尚未形成成熟的物管市場和物管模式，在物業管理立法方面更是有所欠缺。文章基于我國目前城市物業管理發展現狀，全面分析城市物業管理中存在的問題，對完善城市物業管理提出相關建議。

關鍵詞:

物業管理;業主大會;業主委員會

一、我國物業管理的發展現狀

伴隨著城市化的進一步推進，我國房地產市場飛速發展。住宅管理專業化進一步普及的今天，我國物業管理也迎來空前規模。截止到2014年底，我國物業服務企業10．5萬家、管理規模164．5億平方米、從業人員711萬、年營業收入3500億元，百強企業雖僅占行業企業總量的0．2%，但年營業總收入850億元，占全國物業服務企業年總營收的24．3%;管理面積32．18億平方米，占全國物業管理總面積的19．5%。①然而，不容忽視的是，我國物業管理中也存在著大量的問題。物業管理相關法律法規不健全，業主大會法律地位不明確，物業管理范圍界限模糊，物業管理行為不規范，導致物業管理服務糾紛層出不窮，嚴重影響社區穩定。

二、我國物業管理的立法現狀

我國目前并沒有一部調整城市物業管理法律規范的專門性法律，有關物業管理的規則多散見于行政法規、部門規章、地方性法規以及地方政府規章，物權法中也有所提及。2003年6月8號國務院頒布了《物業管理條例》，該《條例》的頒布標志著我國的物業管理正式進入了法制化和規范化發展的新階段。［1］為了提高城市物業管理服務水平，規范物業服務市場秩序，2004年3月17日建設部頒布《物業管理企業資質管理辦法》，并于2007年11月26日更名為《物業服務企業資質管理辦法》。2007年3月16日上午通過的《物權法》，也對物業管理的相關內容做了明確規定。經國務院重新修訂的《物業管理條例》已于2007年10月1日正式實施，新《條例》對規范城市物業管理和維護業主合法權益做了進一步的完善。

三、我國物業管理中存在的主要問題

(一)物業管理立法方面的不足《物權法》是一部基本法，對調整物業管理法律關系具有較高效力。但其對物業管理法律關系大多是原則性的規定，缺乏可操作的規范，這使得對物業管理的規范更多的依賴于行政法規、部門規章。為了配合國家相關法律的實施，各地方也積極制定地方法規和地方政府規章。由于我國幅員遼闊，各地區物業管理水平發展不一，再加上各地學者對物業管理的理解不同，導致我國地方物業管理規范千差萬別，參差不齊。對物業管理模式的界定上，《物業管理條例》與《物權法》就出現了不一致?！段餀喾ā返诎耸粭l業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。該條對物業管理模式做了明確規定。即業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理?？梢姡餀喾ㄖ辽僖幎巳N物業管理方式:業主自我管理方式業主委托物業服務企業管理的方式和業主委托其他管理人管理的方式。［2］而《物業管理條例》第二條，在對物業管理定義時，直接認定了業主委托物業管理企業是物業管理的唯一模式。該條說明，《物業管理條例》只適用于調整業主委托物管企業這一單一管理模式，而無法調整《物權法》規定的另外兩種管理模式。雖然，企業主導下的物業管理模式更具專業性和效率，但在城鄉結合地區，業主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍?！段飿I管理條例》的這一立法缺陷導致其他模式物業管理中的糾紛難以解決。

(二)物業服務與政府公共服務邊界不清《物權法》第七十三條建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、物業服務用房和公用設施，屬于業主共有。該條對小區物業服務和公共場所、公用設施的產權進行了界定。物權法的這些規定，也都是原則性的規定，遇到實際操作時根本無法實施。從物業管理的實際狀況看，對公共場所、公用設施邊界的界定十分模糊。例如小區的水電供給設備是否為業主共有?水電設備的維修與維護到底由誰承擔?現實是在現有物業管理模式下，城市物業服務中包含了大量的本應由政府提供的公共服務內容，有關政府部門以建筑區劃“紅線”為借口，規避了應當承擔的公共服務責任。物業管理的核心價值是保證保證建筑物及其設施的使用安全，延長建筑物及其設施的其使用壽命，確保物業增值保值。因此，物業服務企業的重心應放在物業公用設施的維修和維護上，而不是過多的承擔本應由政府承擔的水電供給，消防等政府壟斷的公共服務內容?，F實是物業企業成了萬金油式的管家，掩蓋了政府公共服務的缺失。

(三)業主自治制度不完善物業管理條例規定，業主大會由全體業主組成。業主大會作為權力機構，對關系業主利益的事項進行決議。然而，對于業主大會的行為能力問題，條例未做相應規定。業主大會不能以大會的名義對外實施法律行為，不能成為訴訟參與主體，其民事法律地位得不到認可，成為一個有名無實的權利機關?！段飿I管理條例》第十五條規定“業主委員會負責執行業主大會的決定事項”。該條實際上界定了業主委員會是執行機構。業主委員會有權代表業主與物業服務企業簽訂物業管理合同，依據《合同法》業主委員會成為合同一方當事人，獨立承擔法律責任。目前司法操作實踐看，對于業主委員會是否存在訴訟主體資格的問題仍有較大爭議。最高法的司法解釋以及地方高院司法解釋基本上明確了業委會作為原告的訴訟主體資格，但是，由于業委會難以單獨承擔責任，對于業委會能否作為被告的問題，各地規定不一［3］。由于業委會沒有獨立的財產，所以它不能成為民事責任的主體，最終的責任有業主承擔。這就導致業委會享有民事權利卻不需要承擔民事義務，在一定程度上有可能使權利被濫用，損害業主的利益。

四、完善我國物業管理的對策建議

(一)完善相關立法1．依據《物權法》修改《物業管理條例》物權法第八十一條規定:“對建設單位聘請的物業管理企業或者其他管理人，業主有權依法更換”。該條款說明業主可以選擇自主管理，可以選擇專門的物業企業管理，也可以選擇其他公司管理。對我國物業管理模式應是多樣化的，而不是《物業管理條例規定》的由物管公司管理的單一管理模式。由于我國各地區物業發展水平不一，在城市化比較高的城鎮中心區，物管企業管理更具專業性，也更有效率。而在那些物業發展水平相對緩慢的城鄉結合地區，自主管理更具優勢。這類地區大多數居民是農村轉城鎮戶口，部分業主還沒有適應“購買服務”的消費模式，致使不交、拖交物業管理費的現象十分普遍。明確自主管理的合法性，對那些專業性不強的環衛、綠化允許居民自主管理，可以很好解決物管企業與業主的糾紛。因此，重構我國物業管理模式，修改《物業管理條例》顯得尤為重要。2．盡快出臺《物業管理法》目前，我國調整物業管理法律關系的規范立法層次都相對較低，相關規范散見于部門規章和行政法規。在物業管理發展迅速的背景下，出臺專門的物業管理法尤為必要。應以現有的立法為基礎，吸收今年來從法律層面上對物業管理中存在的問題進行具體規定，使其具有操作性［4］。以立法的形式，固定業主的權利與義務，明確業主大會和業委會的法律地位，物管公司的責任和義務的等內容。明確界定物業管理的范圍，應當將是否由政府行政權壟斷作為判斷是否屬于物業管理范圍的主要依據。這樣一部專門調整物業管理的法律，不僅提高了物業管理的立法層次，而且使物管活動有法可依，解決之前立法的相關沖突。

(二)明確業主大會和業委會的法律地位由于業主組織缺乏合法的民事主體地位，業主無法充分行使權利，承擔責任，自身的利益無法維護，物業管理服務水平也無法得到提升。有關業委會能否成為訴訟參與主體各地方爭論不一。最高人民法院在2003年8月20日給安徽省高級人民法院《關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體請求一案的復函》中明確解釋:根據《民事訴訟法》第49條、最高人民法院《關于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條之規定，金湖新村業主委員會符合“其他組織”條件，可以自己的名義提訟［5］。最高人民法院通過司法解釋形式規定業主委員會屬于民事訴訟法中規定的“其他組織”，即可以自己的名義提訟。缺乏明確民事法律主體資格的業主委員會無法獨立、有效的行使法律賦予其的權利，行使權利受阻時，缺乏有效的司法救濟。另外，因缺乏主體資格而不能成為被告，業主對業委會違法的決議，也難以通過訴訟方式撤銷。另一方面，應設立業主共有資金。依據《物權法》第七十三條“建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。在明確了業委會的法律地位后，可以將業主共有的財產登記在業委會的名下，公用部分的維護費用由業委會財產支付，公用部分的收益也歸屬于業委會，由全體業主共有。設立業主共有資金，可以進一步理清在物業管理服務中各方的法律地位，保障業主對物業共用部分的收益權，實現業主大會對物業服務費用等業主共有資金的所有權、管理權，也便于業委會過錯而需承擔法律責任進行支付。

(三)建立物業管理糾紛解決的調解機制近年來，隨著我區城市化建設的不斷推進，物業糾紛數量逐年遞增。物業糾紛呈現出發生頻率高、發生量較大、案件標的小、問題瑣碎糾纏、持續時間長、容易引發群體性對抗等特征。物業糾紛如果全部依靠司法途徑解決，法院負擔大，程序復雜，造成司法資源的浪費．在構建社會主義和諧社會的倡導下，以調解為主的人性化糾紛解決方式顯得很有必要。我國部分地區也在積極探索人民調解物業糾紛工作機制，力爭將矛盾化解在初發之時。新疆自治區司法廳已起草了《自治區關于加強物業管理糾紛調解工作的意見(討論稿)》，在烏魯木齊市、昌吉回族自治州、克拉瑪依市三個地州市開展物業糾紛調解試點工作。物業糾紛調解機制成為解決民事糾紛、防止矛盾激化的‘第一道防線’。引入第三方調解物業糾紛，將極大地減輕了當事人的負擔，解放了審判資源，促進了問題解決，維護了社會和諧，一舉多得，效果明顯。

(四)建立物業管理“黑名單”制度業主與物業服務企業的矛盾由來已久，從物業投訴的情況看，業主與物業公司矛盾的焦點在服務質量上。我國目前已在政府采購，食品安全等多領域建立了企業失信“黑名單”制度，物業服務行業也亟待建立“黑名單”制度。將物業管理系統納入誠信評價體系，針對投訴多、投訴之后整改效果不明顯的物業服務企業，物業管理處將其拉入物業管理系統“黑名單”，取消其從事物業管理服務的資質。物業管理“黑名單”制度有效震懾不合規的物業服務企業，讓失信者寸步難行，對提高物業服務企業的服務質量有很大幫助。

［參考文獻］

［1］文宇．城市住宅小區物業管理的現狀、問題及其解決對策［J］．城市問題，2013(9):78－81．

［2］張農科．關于我國物業管理模式的反思與再造［J］．城市問題，2012(5):2－14．

［3］宋安成，段本和．完善新＜物業管理條例＞的思考［J］．上海房地，2008(2):54－56．

［4］董磊．論我國物業管理制度存在的問題及完善對策［D］．東北財經大學碩士學位論文，2006．