贈與公證書

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贈與公證書范文第1篇

公證書的有效期一般分為3類情況：

一、公證書中未規(guī)定的，有效期由公證書的使用部門單方規(guī)定，公證處一般不作規(guī)定。一般民事類公證如出生公證、結(jié)婚公證、親屬關(guān)系公證、學(xué)歷學(xué)位公證、駕駛證公證等就屬于這一類。申請人應(yīng)該注意向公證書的使用部門咨詢公證書的有效期;

二、公證書中被證明的法律行為或文書規(guī)定了有效期的，公證書的有效期和其一致。如一份《委托書》中規(guī)定的委托期限為三個(gè)月，那么該《委托書》的公證書的有效期限也為三個(gè)月;

三、公證書中被證明的法律行為或文書也沒有規(guī)定有效期，但是該法律行為或文書存在不確定狀態(tài)的，公證書的有效期視具體情況而定;如經(jīng)公證的合同，合同雙方后來協(xié)議解除了合同，那么該合同的公證書就歸于無效了;又如經(jīng)公證的房產(chǎn)贈與合同，因?yàn)橘浥c雙方?jīng)]有及時(shí)辦理過戶登記手續(xù)，后來贈與人死亡，無法過戶，贈與合同落空，贈與公證書也無法使用。

贈與公證書范文第2篇

隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場的升溫,房產(chǎn)的交易量劇增。在辦理房屋所有權(quán)登記過戶過程中,因房產(chǎn)登記部門把關(guān)不嚴(yán)、法律知識欠缺,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)糾紛不斷,利害關(guān)系人要求產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)撤銷產(chǎn)權(quán)證的申請數(shù)量在近年也呈直線上升趨勢。因此產(chǎn)權(quán)管理部門為避免責(zé)任、節(jié)約人力,對所有的贈與房屋的行為均要求辦理公證,為此談一下房屋贈與公證面臨的相關(guān)問題。

一、房屋贈與公證的審查

1.審查房屋贈與人的主體資格。贈與公證一般是以產(chǎn)權(quán)證上的名字為準(zhǔn),但在實(shí)際生活中,房產(chǎn)部門為規(guī)避責(zé)任,發(fā)證時(shí)對夫妻共同財(cái)產(chǎn)只寫有夫妻某一個(gè)人的名字,公證處在受理這類贈與公證申請時(shí),必須要求夫妻雙方提供房產(chǎn)證原件一起到場,并提供夫妻關(guān)系證明材料(如結(jié)婚證、戶口簿、身份證等)。因此,認(rèn)定贈與人是否有履行贈與行為的主體資格,應(yīng)結(jié)合房屋的權(quán)屬來源及共有權(quán)屬幾個(gè)方面來認(rèn)定,而不能簡單的以產(chǎn)權(quán)證上所列名字來認(rèn)定產(chǎn)權(quán)所有人。認(rèn)真審查,細(xì)致核實(shí),避免遺漏其他共有人。

2.審查贈與房屋有建筑執(zhí)照、土地使用證,無產(chǎn)權(quán)證的問題。在我們實(shí)際辦證過程中,經(jīng)常遇到這種情況,當(dāng)事人常常拿著建房執(zhí)照和土地使用權(quán)證來要求辦理公證,出現(xiàn)這種情況往往是因?yàn)楫?dāng)事人法律意識不全、怕交錢、怕麻煩及發(fā)證部門工作不力等原因,使當(dāng)事人不能充分認(rèn)識到產(chǎn)權(quán)證的重要性。要求公證員給辦理贈與公證手續(xù)。現(xiàn)實(shí)中很多公證員會本著變通,為民的錯(cuò)誤思想,就有可能為當(dāng)事人辦理贈與公證。筆者認(rèn)為:遇到類似情況,公證員應(yīng)與房管部門的溝通,要求當(dāng)事人去房管處辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明,作為公證處辦理公證的法律依據(jù)。避免公證風(fēng)險(xiǎn),一旦當(dāng)事人另行再辦理房照惡意出售,就侵犯了善意第三人的利益。

3.審查受贈人的要求。受贈人如提出該房屋自己也出資建筑,公證員應(yīng)要求其提供充分的證明材料(如發(fā)票、相關(guān)證明人等),或者贈與人對受贈人的出資情況予以認(rèn)可的證明。如申請人不能提權(quán)無異議的相關(guān)證據(jù),則不能為其辦理公證。

4.審查贈與房屋無產(chǎn)權(quán)證、無建房執(zhí)照的問題。一般情況下,沒有任何證照的房屋屬于違章建筑,申請人前來申請辦理贈與公證,通常情況下,有兩種辦法處理:一種是明確告知當(dāng)事人不具備合法手續(xù),不能辦理房屋贈與公證,另一種是申請人堅(jiān)持要求辦證明,告別其必須先領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證明,方可辦理公證。

二、房產(chǎn)贈與公證面臨的現(xiàn)實(shí)問題

根據(jù)我國合同法及房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,房屋贈與經(jīng)公證后,當(dāng)事人需要辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后才能完成整個(gè)贈與行為。但是大多當(dāng)事人在了解到相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后才能完成整個(gè)贈與行為后,尤其是在了解到相應(yīng)比較高的收費(fèi)情況時(shí),贈與合同公證申請人就會產(chǎn)生一種費(fèi)用昂貴的感覺,從而選擇其他方式直接或間接達(dá)到贈與的目的。

根據(jù)我國公證服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),贈與公證需要按照受益額的2%收取公證費(fèi);同時(shí),按照房產(chǎn)管理部門在辦理房屋權(quán)屬變更登記時(shí)收取的有關(guān)稅費(fèi),房屋贈與合同過戶的契稅為房屋評估價(jià)的4%~5%,而以房屋買賣方式過戶的契稅正常情況下為2%,二者相比,以贈與的方式比以買賣的方式取得房屋產(chǎn)權(quán)而需支出的費(fèi)用要高出一倍之多。大部分當(dāng)事人就會通過買賣過戶方式直接達(dá)到贈與的目的,不辦理贈與公證,還有部分當(dāng)事人因年事已高,通過立遺囑的方式間接達(dá)到贈與的目的,從而大大降低了當(dāng)事人申辦贈與公證的數(shù)量,贈與公證業(yè)務(wù)呈逐年遞減趨勢。公證的證明職能難以真正發(fā)揮。

本人認(rèn)為,一方面房產(chǎn)管理部門是國家設(shè)立的確認(rèn)并登記房屋產(chǎn)權(quán)的國家機(jī)關(guān),但是經(jīng)過公證的贈與,該公證書在法律上也是一種確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬的具有證明力的法律文書,房產(chǎn)部門就應(yīng)該承認(rèn)公證書的效力。同時(shí)按照《中華人民共和國合同法》第一百八十八條的規(guī)定,經(jīng)過公證的贈與合同是不可撤銷的(除非有法定或約定的可撤銷條件出現(xiàn)外)。贈與人在將房屋通過贈與公證的方式贈與給受贈人后,受贈人已經(jīng)依法具有該房屋的所有權(quán),受贈人向房產(chǎn)管理部門申請變更登記只是要求房產(chǎn)管理部門履行的一種確認(rèn)或公示手續(xù),不應(yīng)再另行收取稅費(fèi),根據(jù)國家計(jì)委(2002)595號文件標(biāo)準(zhǔn),而只應(yīng)收取換發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書的工本費(fèi)80元。就如同當(dāng)事人申辦的繼續(xù)權(quán)公證一樣,當(dāng)事人憑《繼承權(quán)公證書》就可以直接向房屋管理部門申領(lǐng)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書,除支付換發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書的工本費(fèi)外,不需再額外承擔(dān)類似于買賣過戶而需要交納的稅費(fèi)。

另一方面,如果贈與人在贈與簽訂并公證后,不愿交付贈與物即房屋,受贈人以此為由訴至法院,請求法院判令贈與人履行合同并確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸受贈人所有,即確認(rèn)之訴。法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上,會依據(jù)《贈與公證書》確認(rèn)房屋歸受贈人所有。受贈人憑法院的確認(rèn)產(chǎn)權(quán)之判決書就擁有房屋產(chǎn)權(quán),受贈人去房產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)也應(yīng)該是收取換發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書的工本費(fèi)。也不需再額外承擔(dān)類似于買賣過戶而需要交納的稅費(fèi)。

贈與公證書范文第3篇

在房屋登記的實(shí)踐中，產(chǎn)生物權(quán)變動的原因主要分為兩種類型：法律行為和法律事件。法律行為是指人的有意識的活動，房屋登記中的法律行為是主觀意識作用于物而對物的支配、處分和利用，是產(chǎn)生物權(quán)變動的主要原因，如房屋的買賣、贈與和抵押等。法律事件是與人的意志無關(guān)，能夠引起民事法律后果的客觀現(xiàn)象，房屋登記中的法律事件主要是繼承。法律行為導(dǎo)致的不動產(chǎn)物權(quán)變動基于實(shí)體法對權(quán)利人物權(quán)歸屬的確認(rèn)與程序法要求按一定的程序使得權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)，也即物權(quán)法定取得和不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記公示而生效，因而法律行為導(dǎo)致的不動產(chǎn)物權(quán)變動是實(shí)體法與程序法的交叉。繼承而產(chǎn)生的法律關(guān)系主要由實(shí)體法進(jìn)行規(guī)范，是法定直接取得物權(quán)的原因。《繼承法》規(guī)定“繼承自被繼承人死亡時(shí)開始”，繼承是將死者生前所有于死亡時(shí)遺留的財(cái)產(chǎn)依法轉(zhuǎn)移給他人所有的制度，死亡是典型的法律事件，是客觀而不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，是不需要附加程序而取得權(quán)利的一種情形。《物權(quán)法》第29條規(guī)定“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時(shí)發(fā)生效力。”由此可見，繼承對物權(quán)的獲得不需要進(jìn)行登記，也即被繼承人死亡時(shí)，物權(quán)的實(shí)際歸屬已經(jīng)發(fā)生了變動，實(shí)際權(quán)利歸于繼承人名下，由此而產(chǎn)生的物權(quán)變動是非法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動的情況，屬于單方申請的登記類型。

二、繼承的形式及房屋繼承公證

繼承分為法定繼承、遺囑繼承和遺贈與遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。法定繼承是依據(jù)法律規(guī)定的繼承人范圍、順序、遺產(chǎn)份額和遺產(chǎn)分配原則繼承被繼承人的遺產(chǎn)。遺囑繼承是繼承開始后，按照被繼承人所產(chǎn)的合法有效的遺囑繼承被繼承人的遺產(chǎn)。遺贈與遺贈扶養(yǎng)協(xié)議是自然人以遺囑的方式將個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈與國家、集體或法定繼承人以外的自然人的情形。后兩種繼承形式是被繼承人生前有意思表示，但需要死亡作為生效條件的死因行為，在登記實(shí)踐中，我們收取的要件就不僅需要權(quán)利人生前留下經(jīng)公證的遺囑和遺贈與遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，還需要死亡后的繼承公證書，這樣登記原因材料才完整，才能充分體現(xiàn)這樣的民事法律關(guān)系構(gòu)成。法定繼承則只需要繼承公證書即可，根據(jù)法律，法定繼承是單純的因權(quán)利人死亡這樣一個(gè)法律事實(shí)產(chǎn)生的法律關(guān)系，不需要其他法律事實(shí)即可依法定程序單獨(dú)實(shí)現(xiàn)。繼承房屋登記過程中，我們依據(jù)公證書對于遺產(chǎn)繼承的結(jié)論進(jìn)行物權(quán)變動的登記，對公證書的內(nèi)容不需要進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，登記機(jī)構(gòu)也無力審查，繼承法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)性審查及由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由公證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)和承擔(dān)。

三、繼承房屋的直接處分限制

《物權(quán)法》第9條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”但如前所述，繼承人在未喪失繼承權(quán)的情況下自被繼承人死亡時(shí)取得物權(quán)，這是法定的，也就是說繼承的房屋不需要登記也發(fā)生物權(quán)效力。物權(quán)是對特定的物直接支配和排他的權(quán)利，繼承的房屋取得了這樣的實(shí)質(zhì)物權(quán)，也就享有了占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不動產(chǎn)登記的目的和意義在于保障交易安全而進(jìn)行公示，具有極強(qiáng)的公信力，實(shí)質(zhì)物權(quán)的取得并不代表可以跨越登記而直接加以處分。因而，要處分繼承得來的房屋必須采用登記在先的原則，即房屋權(quán)利的變動先行經(jīng)過登記并在不動產(chǎn)登記簿上進(jìn)行了記載，繼承人才能加以處分，如買賣、贈與等。繼承法律關(guān)系有可能比較復(fù)雜且存在登記機(jī)構(gòu)無力了解的情況，登記在先保證了當(dāng)事人在信息更加透明、程序更加公正的情形下進(jìn)行公平交易。當(dāng)然，處分是法律行為，若繼承得來的房屋出現(xiàn)了其他由于法律事件產(chǎn)生的物權(quán)變動，應(yīng)按具體情況進(jìn)行辦理。

四、對一些繼承房屋登記的探討

1.未經(jīng)初始登記房屋的繼承

合法修建的房屋直接取得物權(quán)，但尚未進(jìn)行初始登記，而權(quán)利人已死亡，繼承人憑繼承公證書要求辦理房屋繼承，登記部門如何登記？第一種意見認(rèn)為依物權(quán)的真實(shí)狀況的變動而直接將房屋登記在繼承人名下。第二種意見認(rèn)為由繼承人先登記為被繼承人的名下，再辦理繼承轉(zhuǎn)移登記。第三種意見認(rèn)為辦理土地繼承后，更改人防、消防和規(guī)劃等手續(xù)后辦理初始登記。第一種情況符合物權(quán)實(shí)際情況，隱含了兩個(gè)法定取得物權(quán)的情形，但不符合權(quán)利人與規(guī)劃及土地主體一致的原則。第二種符合權(quán)利主體一致原則，但由于申請人死亡又不具備民事主體資格。第三種情況實(shí)際操作難度過大，不易實(shí)現(xiàn)。本著便民、經(jīng)濟(jì)、效率原則和先稅后證要求，筆者較為贊成實(shí)踐中采用第二種方式，被繼承人死亡，繼承人自然具備權(quán)，通過名義登記將房屋登記在被繼承人名下只是為完成繼承轉(zhuǎn)移登記而走的一個(gè)過程，實(shí)踐中可在房屋登記簿上注記初始登記后應(yīng)立即辦理繼承轉(zhuǎn)移登記。

2.存在隱性共有人的房屋繼承

申請人申請房屋登記時(shí)，由于傳統(tǒng)習(xí)慣，通常將婚后財(cái)產(chǎn)登記在一方名下，另一方則成為了隱性共有人。《房屋登記辦法》實(shí)施后，明確房屋登記依申請登記，登記機(jī)構(gòu)詢問申請人時(shí)，婚后財(cái)產(chǎn)一般被申請為單獨(dú)所有，登記機(jī)構(gòu)按程序?qū)⒎慨a(chǎn)登記在一人名下。但繼承公證書是依據(jù)《婚姻法》對繼承的遺產(chǎn)按實(shí)際權(quán)利狀況進(jìn)行認(rèn)定，即房屋登記簿記載為單獨(dú)所有，而公證書則認(rèn)定為夫妻雙方共同共有，出現(xiàn)了登記與實(shí)際不相符的情況。筆者認(rèn)為登記簿記載的權(quán)利人或隱性共有人死亡后，應(yīng)按公證書對權(quán)利的認(rèn)定以房屋的一半權(quán)利作為遺產(chǎn)并依繼承人對遺產(chǎn)的分配辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，如果辦理更正登記將登記簿記載的權(quán)利人變更為夫妻雙方然后辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，既無必要，也無意義。

3.其他情況

（1）當(dāng)事人申請房屋轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)已受理，但賣方在房屋轉(zhuǎn)移登記過程中但尚未登簿前死亡。賣方死亡時(shí)，物權(quán)實(shí)際已發(fā)生變化，由于未登簿，轉(zhuǎn)移登記尚未產(chǎn)生物權(quán)變動，應(yīng)采取退件處理，由出具繼承公證書的繼承人領(lǐng)回賣方相關(guān)資料并申請繼承轉(zhuǎn)移登記后再過戶。

（2）房屋權(quán)利人生前立有經(jīng)公證的贈與合同，其死亡后，受贈人持贈與合同要求辦理贈與轉(zhuǎn)移登記。雖然贈與合同是房屋權(quán)利人生前的真實(shí)意思表示，但由于未辦理登記，不發(fā)生物權(quán)變動的效力，所以其死亡后，房屋已作為遺產(chǎn)按繼承法律關(guān)系處理，贈與合同的贈與方已不具備民事主體資格，不能辦理贈與轉(zhuǎn)移登記。

贈與公證書范文第4篇

1.1 營業(yè)稅、個(gè)人所得稅：免征

1.2 公證費(fèi)：當(dāng)?shù)毓召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1.3 契稅：不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅 其他費(fèi)用和正常過戶一樣

2、所需材料

2.1 登記申請書原件;

2.2 申請人身份證明;

2.3 房屋所有權(quán)證原件;

2.4 贈與協(xié)議公證書原件，或贈與公證書和接受贈與的書面文件原件;

2.5 契稅完稅或減免稅憑證原件;

2.6 房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份;

2.7 已購公有住房贈與的，提交補(bǔ)交土地收益證明及補(bǔ)交房屋差價(jià)(標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)公有住房)證明;

2.8 已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年的經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房贈與的，提交補(bǔ)交土地收益證明;

2.9 國有土地使用證(整宗房地產(chǎn));

2.10 整宗劃撥用地或者整幢樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件。

3、情況說明

3.1 近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系的人之間贈與房產(chǎn)，以及發(fā)生繼承、遺贈取得房產(chǎn)的，免征個(gè)人所得稅。

3.1.1 房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

3.1.2 房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

3.1.3 房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的遺囑繼承人或者受遺贈人。

贈與公證書范文第5篇

2、繳納費(fèi)用。房產(chǎn)贈與過戶免除贈與人營業(yè)稅，但是受贈人仍然要繳納契稅等過戶費(fèi)。繳納過戶費(fèi)用的時(shí)候需要贈與雙方憑借房屋所有權(quán)證和贈與合同等材料在房產(chǎn)交易部門辦理費(fèi)用繳納事宜；

3、辦理公證。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，房屋贈與必須辦理公證。手續(xù)收費(fèi)情況：贈與公證費(fèi)是評估價(jià)的2%；

4、辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移。在房產(chǎn)贈與辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中，贈與雙方應(yīng)該同時(shí)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請與登記，同時(shí)提交相應(yīng)的材料（過戶申請書、身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證、贈與書及公證書和稅費(fèi)收據(jù)）；