公積金貸的利率

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公積金貸的利率范文第1篇

記者采訪了“偉嘉安捷”顧問，他給予了詳細解答。

部分中低收入借款人將受益

（1）公積金貸款上限額度提高，更多貸款購房人群將受益

從公積金貸款和商業(yè)貸款的利率來看，隨著央行的不斷加息，盡管公積金貸款利率也有所調(diào)整，但是相比于商業(yè)貸款利率還是低了1%，所以，公積金貸款也就成為越來越多中低收入購房群體所使用的貸款方式。而此次公積金貸款上限額度由40萬調(diào)整到60萬，對于大多數(shù)準備貸款買房的人群來說也將會受益較多。

（2）公積金貸款上限額度的提高，將會促進其使用人群比例的增長

以往部分住房公積金繳存人因為住房公積金貸款額度不能滿足購房需求，所以才會轉(zhuǎn)向申請商業(yè)貸款，而今公積金貸款的上限額度提高至60萬，對于大多數(shù)購房人群來說，還是愿意使用公積金貸款買房的，從而進一步促進了公積金貸款使用人群比例的增長。

（3）案例分析：

唐先生，40歲，國家機關(guān)公務(wù)員，月收入3000元。目前，在亞運村一帶看中一套面積70平方米的二居室，評估價60萬。唐先生夫婦多年積攢20萬元，購買這套房屋需要銀行貸款，銀行貸款可能為40萬元。唐先生拿不定主意的是，選擇公積金貸款買房還是選擇商業(yè)貸款買房？“偉嘉安捷”專家列表如下：

“偉嘉安捷”顧問指出：依上表所見，以唐先生貸款40萬元買房為例，如果其貸款年限為15年，那么，在基準利率下，公積金比商貸共節(jié)省91099.29元；在優(yōu)惠利率下，公積金仍比商貸節(jié)省約48120.30元。

如果唐先生的貸款年限為20年，那么，在基準利率下，公積金比商貸共節(jié)省129698.79元；在優(yōu)惠利率下，公積金仍比商貸節(jié)省約68279.74元。可見，公積金貸款買房省錢優(yōu)勢明顯。

對二手房市場影響不大。

（1）目前，并非所有購房者都能享受貸款住房公積金的最高額度。根據(jù)北京公積金管理中心規(guī)定，借款人如申請公積金單筆最高貸款額度，需對其個人信用進行評定，如評定的信用等級為AAA級的貸款申請人，那么其貸款額度可以在原來可貸款額度基礎(chǔ)上上浮30%；AA級的借款申請人，貸款額度可以在原來可貸款額度基礎(chǔ)上上浮15%。另外，如個人需申請公積金貸款的最高額度，還要根據(jù)借款人的月收入確定其償還能力，并設(shè)置具體的貸款金額。所以，根據(jù)北京住房公積金管理的相關(guān)規(guī)定，即便是公積金貸款最高額度由40萬上調(diào)至60萬，也并非所有購房者在貸款買房時都能享受到此優(yōu)惠政策。

（2）公積金貸款申批時間較長，部分業(yè)主不愿接受買房人申請。就目前北京二手房市場而言，公積金貸款利率低、還款方式靈活等特點，是許多購房人貸款買房時較為愿意使用的貸款品種。但是，對于大多數(shù)賣房業(yè)主來說，卻不希望購房人通過公積金貸款來支付其總房款。因為，公積金貸款審批程序較為復(fù)雜，涉及到公積金管理中心、擔保中心和銀行三個單位，通常情況下，公積金貸款全程辦理時間大概為一至二個月左右。正因為公積金貸款的審批時間較長，銀行放款時間不如商業(yè)貸款那樣快速、及時，所以，造成了多數(shù)業(yè)主更愿意將自己的房子賣給那些全款付清或者選擇商業(yè)貸款買房的客戶。

公積金貸的利率范文第2篇

今年6月以來，國內(nèi)多家銀行收緊房貸，八五折優(yōu)惠利率漸少，到7月銀行逐漸恢復(fù)放貸速度，進入“有序放貸，總體偏緊”的狀況。與此同時，全國多地公積金余額吃緊，出現(xiàn)擠提、緩貸、斷貸現(xiàn)象。

9月13日，濟南持續(xù)多日的公積金“擠提”風潮，仍未退去。在濟南市住房公積金服務(wù)大廳內(nèi)，前來提取的人群有上百人。與最火爆的時相比，人潮已有所回落，在9月6日一天內(nèi)有1500人提取公積金。在廣州，公積金提取呈現(xiàn)出人數(shù)和金額大增的態(tài)勢，提取人數(shù)比年初增長40%，提取金額比年初增長50%。

北京、上海等地頻現(xiàn)公積金貸款難。市場傳聞北京公積金貸款系統(tǒng)停止辦理貸款達1個月之久，分析人士認為，因系統(tǒng)升級導(dǎo)致業(yè)務(wù)一個月不能辦理，這種情況很少見，可能是一種階段性管控方式。上海市住房公積金管理中心人士稱，今年上半年，上海市共歸集住房公積金和補充公積金299億元，但同期提取、住房貸款、保障性住房建設(shè)項目貸款這三項支出的金額分別達到179億元、334億元、34億元，支出合計幾乎是收入的一倍。

杭州、南京等地的公積金貸款輪候已近3個月。在江蘇泰州、蘇州等多地已陸續(xù)收緊公積金貸款，或者是延長辦理周期。

公積金吃緊，直接原因在于樓市持續(xù)走熱，成交量大幅攀升。今年以來，嚴格限購仍然難以抑制市場反彈，前期購房需求集中釋放，上半年多地樓市成量價齊升。

急劇膨脹的購房需求導(dǎo)致個人購房貸款快速增長。央行數(shù)據(jù)顯示，上半年金融機構(gòu)新增房地產(chǎn)類貸款1.3萬億元，幾乎相當于去年全年貸款總和。其中，個人購房貸款9.07萬億元，約占整個涉房類新增貸款的70%之多。

受流動性不足影響，商業(yè)銀行更愿意將緊張的余額放給利率更高的個人經(jīng)營性貸款或者效益不錯的企業(yè)。多家銀行進一步上調(diào)了首套房貸款利率，更多的購房者被“擠到”公積金貸款。

在2011-2012年全國公積金年結(jié)余有四五千億元，沉淀資金數(shù)額巨大。由于用途受限、提取困難，這筆巨款長期“沉睡”在銀行的金庫里。

中低收入者是繳存公積金的主力，以往他們對公積金的提取和使用較少。而樓市火爆導(dǎo)致剛需恐慌性購房，在短時間內(nèi)集中了大量的公積金貸款需求，就顯示為公積金“入不敷出”。

多地公積金告急，除了樓市火爆的原因外，相關(guān)部門對市場動態(tài)缺乏有效預(yù)估，沒有作出針對性部署等，也是加劇這一現(xiàn)象的原因。

地方政策緩燃眉之急

為緩解公積金運行壓力，各地政府紛紛采取提高繳存基數(shù)、降低支取額度、一個家庭只能使用兩次、期房沒擔保辦不下公積金貸款等方式增高支取和放貸門檻。

年初，北京、蘇州、東莞等城市就已經(jīng)收緊了公積金政策，官方公布的原因或為配合調(diào)控，或為“保持公積金均衡持續(xù)運行”；天津、大連、桂林等多地提高繳存上限，武漢甚至取消實行了三年的公積金繳存“保底限高”政策；合肥施行“輪候制”，每月可貸額度將固定，一旦放完，申請人要排隊等候下月指標。

與此同時，北京、杭州、徐州、常州等地推出了公積金“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款方式。所謂“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款，就是公積金中心與商業(yè)銀行合作，在住房公積金資金供應(yīng)緊張達到設(shè)定預(yù)警條件時，將經(jīng)審批同意的公積金貸款，轉(zhuǎn)由商業(yè)銀行發(fā)放商業(yè)性住房貸款。在職工償還貸款期間，因商業(yè)貸款利率要比公積金利率高出兩個百分點，公積金中心對購房者補貼利息差額。

分析人士表示，“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款屬于“非常時期”的過渡性舉措，體現(xiàn)了政府應(yīng)對公積金壓力的一次積極探索，為破解全國范圍內(nèi)較為普遍的住房公積金“吃緊”難題提供了一種思路。

但“公轉(zhuǎn)商”畢竟是緩解燃眉之急的權(quán)宜之計，樓市低迷時，公積金過度結(jié)余會造成資源浪費；樓市火爆時，又容易出現(xiàn)余額不足的情況。因此，建立合理的公積金存貸機制，加大對公積金風險的管控才是長遠之計。

公積金制度亟待完善

專業(yè)人士分析，我國公積金尚未建立存貸比率、穩(wěn)定有效的保值增值投資渠道等機制，公積金超量發(fā)放、難以正常增值，以及存在“負福利”效應(yīng)突出等問題。

公積金是低利率購房工具，4.5%的基準利率相當于商業(yè)貸款的7折左右，利息甚至低于銀行保本理財或者3年期以上定存。而公積金利率低于CPI也讓強制儲存的公積金面臨貶值的質(zhì)疑。

因此，要拓展公積金保值增值渠道，需根據(jù)形勢發(fā)展要求對條例進行修訂，改進管理和投資運營模式；要強化監(jiān)督和管理機制，建立起規(guī)范的會計、審計、信息披露和社會監(jiān)督機制，削弱公積金制度的不公平因素。

近幾年房價上漲過快，導(dǎo)致很多中低收入職工雖然繳納了公積金，但無力支付首付，這些資金長期沉淀在個人賬戶上，存款利率又很低。對這些“只繳不取”的低收入群體而言，繳存住房公積金難以達到購房目的，可謂形同虛設(shè)，這就變異為一個“劫貧濟富”的政策，公積金貸款被用于那些收入相對更高，能支付得起首付的人。

學(xué)者建議，應(yīng)改變目前“多數(shù)人繳納、少數(shù)人享受”的“負福利”效應(yīng)，嘗試打破目前“低存低貸”的利率規(guī)則，實行“高存低貸”，即公積金存款利率高于銀行存款利率，貸款利率要低于銀行貸款利率。這樣一來，低收入者即使不貸款也不會產(chǎn)生利息損失。此外，適時擴大公積金的使用范圍，用于支付租金、裝修、交物業(yè)費、取暖費等與住房相關(guān)的各項支出。對特殊家庭，可以用于子女上學(xué)、醫(yī)療等應(yīng)急性支出，減少強制儲蓄對居民消費的抑制。

在現(xiàn)有制度框架下，應(yīng)及時填補政策漏洞，加強與民政部門、社保部門以及公安部門聯(lián)動，實行信息聯(lián)網(wǎng)，對各類非法套取公積金的行為予以嚴厲打擊。

公積金貸的利率范文第3篇

【關(guān)鍵詞】住房公積金 利率市場化 政策

利率市場化是金融業(yè)發(fā)展到某種程度的必然結(jié)果和客觀需要，也是國家改革經(jīng)濟體制的重點問題。隨著利率化市場發(fā)展的深入和推進，我國銀行面臨著挑戰(zhàn)和沖擊。住房公積金貸款聯(lián)系著房地產(chǎn)市場和金融市場，建立符合目前經(jīng)濟和社會環(huán)境的利率管理機制，將商業(yè)銀行自營性貸款利率和公積金貸款、存款利率等進行科學(xué)關(guān)聯(lián)，體現(xiàn)出利率市場背景下住房公積金制度的積極性和優(yōu)越性，展示出住房公積金政策具有的保障性特征。

一、 利率市場化背景下我國住房公積金政策的特點

《住房公積金條例》中明確規(guī)定：由中國人民銀行制定出住房公積金存款和貸款的基本利率，提交國務(wù)院建設(shè)行政主管單位，其提出意見經(jīng)國務(wù)院批準后方可實施。現(xiàn)在我國住房公積金具有的利率分為三個部分：個人住房進行公積金貸款需支付的利率、受托銀行專門為管理中心設(shè)置的公積金資金結(jié)算的利率、管理中心提供 給公積金繳存人結(jié)算資金的利率。

住房公積金利率具的鮮明的特點：其一、具有低貸低存的利率政策。住房公積金體系是以儲貸為基礎(chǔ)的住房金融制度，“低貸低存”政策是其制度的核心和靈魂。其二、住房公積金利率特別是貸款利率會隨著政策的調(diào)整而進行調(diào)整。從人民銀行對公積金貸款利率進行的幾番調(diào)整來看，為發(fā)揮出住房公積金機制具有的政策性，公積金利率要保持在低于商業(yè)性房貸的利率水平上。其三、住房公積金貸款的調(diào)整和房地產(chǎn)市場的關(guān)系特別密切。有數(shù)據(jù)顯示，2007年因為房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，住房公積金貸款數(shù)量就相對較低，而房地產(chǎn)市場重新恢復(fù)活力后，公積金貸款的數(shù)量就有所上升。

二、 利率市場化背景下我國住房公積金政策存在的問題

（一） “低存低貸”利率存在的弊端

因為住房公積金制度具有強制繳存的性質(zhì)，這就要求職工不論有沒有貸款意愿和貸款能力，都需要繳存一定比例的住房公積金。在開放貸款時，出于資金安全的考慮，要對借款人的還款能力進行周密調(diào)查。一方面，繳存職工要面對公積金利息不斷被壓低的現(xiàn)狀。另一方面，低利息帶來的優(yōu)惠被分配、轉(zhuǎn)移到收入高的職工那里，變成沒有房子的職工反而幫助有房子的職工提高住房條件。就長遠而言，對于短時間內(nèi)缺乏貸款能力的職工來說，不但減少利息收入，還因為沒有足夠的住房抵押貸款資金，出現(xiàn)公積金貸款難以按時交納以及公積金貶值而帶來的風險。

（二） 歸集總量較少致使資金來源渠道不暢

現(xiàn)在我國各地對遲繳和不繳住房公積金的企業(yè)和單位沒有制約的方法，導(dǎo)致公積金歸集率一直處于低迷的狀態(tài)。現(xiàn)在我國大多數(shù)省市的住房公積金歸集率不高，而公積金管理機構(gòu)還沒有拓展另外的融資方式，讓資金來源受到比較大的制約。另外隨著逐步深入的房改，使資金需求量不斷提高。當個人購房和住房貨幣化分配成為房地產(chǎn)購買的主基調(diào)，發(fā)放個人公積金貸款以及購房和支取住房公積金的數(shù)量和幅度會逐漸提高。

（三） 住房公積金利率缺少完善的管理體系

《住房公積金管理條例》中明確規(guī)定，住房公積金的貸款和存款利率一定要實施中國人民銀行制定的利率政策，不許上下浮動，沒有體現(xiàn)出住房公積金利率的便民、惠民特點。因為利率風險對貸款銀行和貸款人的分布具有不確定性，只有在浮動利率和固定利率同時有貸款品種供雙方進行自由選擇時，才會讓風險規(guī)避具有自由選擇權(quán)。由于公積金政策和機制的不完善性，導(dǎo)致公積金沒有體現(xiàn)出優(yōu)惠性和利率調(diào)整的獨立性，暴露出住房公積金利率管理體系的不完善。

三、 利率市場化背景下我國住房公積金政策的改革措施

（一）住房公積金利率的相關(guān)政策要具有保障性

低存低貸政策是發(fā)揮公積金作用的根本，應(yīng)該按照使用情況、使用對象業(yè)制定利率水平。例如借款人各方面條件能夠滿足當?shù)乇Ｕ蠈ο蟮幕疽螅徺I的住房的面積可以適應(yīng)國家政策導(dǎo)向，就應(yīng)該對此人發(fā)放的貸款給予低利率;對于部分收入比較高的繳存人，可以運用保障性住房房貸款利率和商業(yè)住房個人房貸利率間的利率水平。確保存貸方面具有一定利率差，增強住房公積金收益的能力，這樣做有助于為社會和低收入人群提供住房保障資金，確保收入較低的職工能夠具備改善住房條件的能力。建議對存貸款的利率根據(jù)不同檔次進行歸并，如將今年的住房公積金利率和去年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金利率進行合并計算;同時也將貸款期限相同的利率進行合并，由于從實際情況來看，數(shù)量較少的人申請貸款的期限是五年以內(nèi)的。對不同檔次的利率進行合并，可以減少管理成本、簡化管理程序。隨著管理費用的降低，廉租資金就會相應(yīng)提高。

（二）利率政策要偏重于住房公積金

住房公積金利率的相關(guān)政策要具有公平性和保障性，就要遵循統(tǒng)一、簡便、公平的原則和考慮繳存人繳存總額、收入情況、繳存期限、月繳存額、購買住房的數(shù)量、貸款期限、貸款金額、信用狀況等因素，對住房公積金進行科學(xué)管理。

利率政策要逐漸向著住房公積金的方向傾斜。此利率主要指沉淀資金具有的利率。住房公積金管理機構(gòu)提高收益的方式是利差。管理機構(gòu)的利差基本是逆利差，（即“倒掛”），就是增值收入為零，需要把貸款利息得到的收入補貼給住房公積金的繳存人，這種模式對于貸款總量較少的管理機構(gòu)來說，能夠?qū)е绿潛p。管理機構(gòu)不是以營利為最終目的，這不代表經(jīng)營過程中不需要營利，其得到的利潤基本用于建設(shè)政府廉租房。適當增強沉淀資金的利率，既能夠提高住房公積金具有的贏利能力，也能夠提高其抵抗風險的能力，提高繳存人資金所具有的安全性。不論利率出現(xiàn)什么樣的變化，都要保證沉淀資金應(yīng)有的利率順差。此外應(yīng)該允許管理機構(gòu)辦理固定的利率貸款，也要允許其按照自身能力和特點開展貼息貸款。

（三）建立健全住房公積金利率的管理機制和體系

現(xiàn)在住房公積金具有的利率政策是和商業(yè)銀行利率政策緊密聯(lián)系在一起的，國家調(diào)整商業(yè)銀行利率，就會相應(yīng)的調(diào)整住房公積金利率，會造成住房公積金出現(xiàn)弊病。但是住房公積金屬于政策性資金，它具有較強的目的性。利率是資金的一種價格，具有較強的市場變化信息并根據(jù)信息做出及時的調(diào)整。在現(xiàn)在體制下，不應(yīng)該運用利率杠桿對公積金管理進行調(diào)整，也不應(yīng)該運用優(yōu)惠利率對住房需求的初衷予以保護。所以需要給住房公積金提供彈性更大的空間，例如根據(jù)資金供求關(guān)系、住房價格水平、住房面積等政策因素、經(jīng)濟因素和市場因素對利率水平進行調(diào)整，讓其有效、充分的運行。建議區(qū)別對待商業(yè)銀行利率和住房公積金利率，讓各自的利率保持獨立性，住房公積金利率管理中心要按照自身的運作規(guī)律，對利率水平進行調(diào)整。

四、結(jié)束語

總而言之，建立健全住房公積金的相關(guān)利率政策，住房公積金的利率要實施市場化，其利率機制一定會在住房公積金體系中發(fā)揮出主導(dǎo)的作用，并可以展現(xiàn)出住房公積金利率政策所具有的保障性。健全公積金利率政策，既能夠讓管理住房公積金的體系更加科學(xué)、靈活，也讓繳存職工獲得公積金的收益，支持職工改善居住條件、提高居住環(huán)境，讓住房公積金發(fā)揮出更大的作用。

參考文獻：

[1]繆長松.住房公積金利率規(guī)則探討[J].財會學(xué)習，2012，（08）.

公積金貸的利率范文第4篇

關(guān)鍵詞:住房公積金供給側(cè)改革貸款比例公積金提取

一、制定公積金開放化繳存方略

對于城鎮(zhèn)化建設(shè)與社會發(fā)展需求，必須認真對待住房市場供給情況，并且協(xié)調(diào)住房公積金方面的不平衡情況。作為住房金融核心，住房公積金的運行績效在一些方面存在不足。當然其中主要原因在于運行機制不科學(xué)。在公積金績效管理過程中，存在繳存比例、貸款等方面的差異，導(dǎo)致居民收入在一定程度上差距拉大。對此必須制定公積金開放化繳存方略，在制度改革創(chuàng)新基礎(chǔ)上進一步優(yōu)化。特別是當前住房問題日益加劇，必須增加住房保障重視。改善住房攻擊過程中發(fā)放住房建設(shè)或者相關(guān)項目的貸款，選擇試點進行住房建設(shè)保障。定期對保障對象進行調(diào)整，根據(jù)住房公積金繳納規(guī)定，在實現(xiàn)事業(yè)單位、國家機關(guān)住房公積金的全面性覆蓋管理。但是因為經(jīng)濟發(fā)展差異大，部分地區(qū)事業(yè)單位，受到各種原因的限制，選擇性規(guī)避住房公積金的繳存。對此需要調(diào)整制度適用范圍，真正做到全部就業(yè)群體覆蓋，并且執(zhí)行補充住房公積金策略。深化住房公積金改革，拓展住房公積金覆蓋面，尤其是地方經(jīng)濟落后的地區(qū)，通過住房公積金制度為基礎(chǔ)，提高住房公積金管理績效。住房公積金作為會計核算與績效考核的重要內(nèi)容，根據(jù)當前住房公積金發(fā)展現(xiàn)象，積極對其采取彈性化繳存的方式，貫徹落實國家在住房公積金方面的調(diào)整政策。公積金開放化政策的提出，很大程度上減少了公積金績效管理的比例審核，同時為高收入與低收入群體在公積金方面的限制提供了幫助，科學(xué)調(diào)整公積金繳存比例，減輕職工繳納住房公積金壓力的同時，為住房公積金績效治理創(chuàng)造更好的條件。尤其是低收入群體，通過職工繳存、單位繳存比例的調(diào)整，更好的滿足職工住房需求。

二、調(diào)整貸款差異化發(fā)放政策

面對住房公積金績效管理問題，必須從規(guī)劃性、預(yù)測性、長遠性角度出發(fā)，增強住房公積金貸款管理力度。從貸款政策方面進行貼息處理，調(diào)整住房公積金貸款與商業(yè)貸款利率，為住房公積金買房創(chuàng)造更多政策有待條件，當然這也是鼓勵職工買房優(yōu)先選擇住房貸款的重要優(yōu)勢。但是在實際執(zhí)行中，商貸和公貸在利率方面差異很明顯，公貸3.25年利率，商貸實際上已經(jīng)達到了5.3-5.5年利率，因此雖然進行了政策調(diào)整，實際優(yōu)勢并不明顯。尤其是對中低收入群體，住房公積金貸款壓力依然很大。從績效管理角度出發(fā)，必須對貸款差異化調(diào)整力度進行協(xié)調(diào)，從住房公積金繳存的具體時間以及資金，進行增值收益分配，提供更多貼息資金，以此來降低低收入人群在住房貸款方面的壓力。通過反抵押貸款的調(diào)整手段，即便房產(chǎn)的所有人沒能及時償還低壓貸款，在這種情況下可以通過抵押的房產(chǎn)進行反抵押，從而獲得房款資金，償還借款的同時，減輕貸款償還壓力。當然反抵押貸款的方式，并不適合所有住房公積金職工。結(jié)合住房公積金具體情況，及時將抵押資金進行償還。針對住房公積金績效管理需求以及供給側(cè)改革的支持，及時制定貸款應(yīng)變機制。增加國家宏觀調(diào)控政策與住房公積金的關(guān)聯(lián)性，由此開放貸款申請條件，盡量將公積金貸款的門檻降低，以此來滿足職工住房需求。

三、制定多元化公積金提取政策

住房公積金績效管理模式的實施，對公積金提取方面積極制定對多元化管理政策，更好的應(yīng)對住房公積金管理問題。增加住房公積金民生改善功能，從貸款、提取兩方面進行調(diào)整，發(fā)揮出住房公積金對低收入職工群體的住房保障功能。還要在一定程度上拓展住房公積金消費提取的相關(guān)途徑。部分經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，公積金目前的網(wǎng)絡(luò)化比較落后，暫時還未實現(xiàn)簡單的網(wǎng)上提取，針對此情況，可以采取退休提取，償還公積金貸款提取等方式。推進網(wǎng)絡(luò)化提取模式，積極向科技技術(shù)靠攏，滿足新時展要求。

公積金貸的利率范文第5篇

本文旨在通過分析若干高個貸率城市的住房公積金貸款運行情況，探索制度發(fā)展的方向。以上海為代表的東部地區(qū)若干城市管理規(guī)范，資金運用率高，政策創(chuàng)新較多，其發(fā)展現(xiàn)狀基本代表了房地產(chǎn)市場與住房公積金制度均充分發(fā)展后的狀態(tài)，對政策前瞻性研究有標本價值。

一、去冬今春有多瘋狂

2012年限購后的新一輪房地產(chǎn)市場爆發(fā)式增長導(dǎo)致了部分城市住房公積金資金緊張，特別是2013年3月“國五條”出臺前后，市場出現(xiàn)井噴，導(dǎo)致2013年2季度，部分城市住房公積金管理中心積壓了大量的貸款受理量，面臨更加嚴重的流動性不足問題，甚至出現(xiàn)貸款輪候現(xiàn)象，目前仍消化不良。這一輪高壓狀態(tài)再次顯現(xiàn)了住房公積金貸款的政策優(yōu)勢，同時也考驗著政策的可持續(xù)性。

分析各地2012年度住房公積金公報可知，多數(shù)城市貸款發(fā)放量再創(chuàng)新高，且同比增幅較大，如北京同比增長106%，上海55%，重慶150%，天津10%，南京192%，福州118%。各地貸款資金再度緊張，個貸率再攀高位，如北京67.65%，上海（含補充公積金）78.69%，重慶82.47%，天津78.39%，南京87.22%，福州69%。2013年3月“國五條”落地前后，個貸率繼續(xù)攀高，多數(shù)城市比2012年底升高了3～5個百分點，上海不含補充公積金的個貸率達到102.62%，接近2009年的最高水平。江蘇若干城市達到95%，全省平均高達88%，緊隨其后的是貴州、福建、浙江，均在75%以上。個貸率超過95%意味著住房公積金除滿足提取需求外，接近無錢可貸，貸款的輪候時間長達3～5個月。

二、貸款作用是否解渴

盡管各地貸款發(fā)放量迅猛增長，但隨著房價的上漲，單筆貸款額度占總房價比例在不斷下降，政策貸款的支持作用受到限制，組合商業(yè)貸款的比例不斷加大。北京目前支持率最高，住房公積金貸款職工平均房價為132萬元，平均貸款額72萬元，貸款額占房價的比重即支持率為54%，組合貸款比例為5%。上海住房公積金貸款平均單筆貸款額為38萬元，參照北京的住房均價，支持率為29%，組合貸款比例更高。天津支持率為43.57%，南京為37.4%。住房公積金貸款只能作為職工購房信貸支持的一部分，多數(shù)人需要辦理商業(yè)組合貸款才能完成購房，而目前各地組合貸款的便捷性不盡如人意。

三、政策收緊是否奏效

近來多地住房公積金貸款政策收緊，有貫徹調(diào)控政策的因素，也有資金緊張因素。福州最高貸款額度從80萬元降為60萬元，住房套數(shù)認定標準由原來的只認房改為認房又認貸，并由管委會發(fā)文實行放款輪候制度。蘇州貸款額度調(diào)整為申請人賬戶余額的10倍，貸款連續(xù)繳存公積金的期限由6個月調(diào)整為12個月以上。常州貸款輪候時間約4個月，金華約5個月。輪候2個月的城市不在少數(shù)。收緊公積金貸款政策實際上是從提高貸款門檻、削弱貸款滿足度和政策便捷性方面，壓縮貸款需求，更不利于低收入群體。

從2012年各地貸款發(fā)放筆數(shù)與市場交易量比較分析看，目前北京公積金貸款占全北京市場成交量的35%， 天津、南京、重慶分別為31.4%、33%、35%，2012年北京公積金管理中心一家的貸款發(fā)放量超過了全市商業(yè)銀行住房貸款總量。選用住房公積金貸款的職工比例逐年提高，一方面是由于房價上漲導(dǎo)致職工貸款能省則省，另一方面商業(yè)貸款有指標限制，貸滿則停，更主要的是由于公積金貸款的低利率占先天政策優(yōu)勢，目前五年期以上貸款與商業(yè)貸款85折后的利差為1.0675%。可以預(yù)見，在政策性貸款利率優(yōu)勢不減弱的情況下，政策性貸款的市場份額還會提高，資金供不應(yīng)求的局面還將持續(xù)。

四、全國統(tǒng)籌可否解困

當然，在部分省、部分城市緊張的同時，全國尚有近千億元資金可供提取及貸款統(tǒng)籌調(diào)劑。2013年2月底，全國住房公積金的平均個貸率為63.21%，多數(shù)二三線城市政策相對寬松，部分城市還放寬了貸款條件。解決目前流動性緊張問題暫時可采取統(tǒng)籌調(diào)用的措施，先省內(nèi)統(tǒng)籌，再全國調(diào)劑。當然調(diào)出資金應(yīng)取得不低于公積金貸款利率（4.5%）的收益，不能出現(xiàn)地區(qū)間的“劫貧濟富”。但是要考慮幾個關(guān)鍵問題，一是由于各中心利用定期存款能獲得同等水平的收益，若支配資金的自主性受到限制，各地調(diào)出資金的意愿可能不強，且無論強制調(diào)用還是自愿撮合都需要機構(gòu)和人員成本。二是要考慮到目前全國尚有積累是以各地政策不一、某些城市嚴格限制提取使用為前提的，有的城市的苛刻提取政策某種程度上引發(fā)騙提套提。目前北京的提取政策最為寬松，可提取百萬甚至幾百萬的房價款，提取率接近66%。其他城市均相對嚴格，多執(zhí)行貸前賬戶資金“提則不貸、貸則不提”的政策，提取率均在50%左右。今后在合理保障提取需求的情況下，考慮各地住房市場化經(jīng)歷充分發(fā)展后，全國是否還有充足的資金可統(tǒng)籌使用，不容樂觀。東部若干城市目前供不應(yīng)求的狀況應(yīng)引起重視。

五、貸款發(fā)展幾點思考

首先，解決當下問題的重點是要適度控制個貸率。住房公積金的資金池區(qū)別于商業(yè)銀行的資金來源，具有來源單一無伸縮量而需求受市場擾動較大的特點，導(dǎo)致可用資金隨樓市“遇熱繃緊，遇冷沉淀”。而滿足提取是制度合理性的首要體現(xiàn)，貸款政策相對平穩(wěn)是制度公平性的重要方面，市場出現(xiàn)“過山車”現(xiàn)象時，政策不宜“過山車”。鑒此，應(yīng)正確評價資金沉淀，強化備付理念，要適度控制個貸率，設(shè)置80%～85%的警戒線，不能等個貸率達到90%時采取輪候，犧牲政策的效率優(yōu)勢。并且，流動性管理要做到沉淀時增值渠道靈活，高位時預(yù)案啟動及時。這就要求各中心設(shè)計好組合、貼息貸款，用較高的使用率和增值率解決資金相對貶值的問題。

其次，標本兼治的方向是明確制度定位。貸款制度要在保持普惠特征的基礎(chǔ)上，發(fā)展特惠性，因貸款終將僧多粥少，要壓縮保障范圍，鎖定目標人群。壓縮高收入人群的貸款額度，不能只強調(diào)“多存多貸”，應(yīng)實行額度上限存限貸，目標人群重點為中低收入階層，可享受利率上低存低貸，甚至高存低貸，確保應(yīng)保必保，也解決貸款“劫貧濟富”的質(zhì)疑。