關于城中村改造的問題

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關于城中村改造的問題范文第1篇

【關鍵詞】城中村；規劃管理；思考

1 城中村產生的根源

城中村問題是我國城市化進程中所獨有的一種現象，主要是我國現有的城鄉二元結構模式所導致。隨著經濟的不斷發展，城市的用地不斷擴展，原來的一些村莊被納入城市范圍，但其土地仍保有其原有集體屬性。這些村莊雖位于城市之中，但其建設管理方法仍延續原有農村宅基地管理模式，即由村集體進行宅基地分配，村民在其上自行進行建設。由于建設管理及建設方式仍延續原有農村的習慣，與周邊的城市環境格格不入，村民仍沿襲原有的鄉土、親緣和地緣關系。脫胎于農民的城中村非農化群體，比較其他社會群體而言，這一群體對社會保障有著更為獨特而強烈的需求。隨著耕地的全部被征用，城中村民被迫突然地進入了城市生活，但就適應城市生活的技能而言，這些人普遍一無技術、二無文化、三無任何其他優勢，是一個注定要在城市中被邊緣化的社會群體。

2 充分把握“城中村”改革改造的重要意義

2.1有利于拓展城市空間，優化資源配置

“城中村”土地利用率低，通過改造，有利于優化土地資源配置，為城市發展騰出新的空間。

2.2有利于改變城市面貌，提升城市品位

“城中村”布局雜亂，建設無序，形式土而單調。通過改造可重塑形象，提高城市品位和競爭力。

2.3有利于改善生活環境，提高居民素質

“城中村”相對封閉，基本保持農村傳統生活方式，觀念陳舊，管理滯后，環境臟亂差，通過改造，促其向現代城市方式轉變，居住環境、思想觀念、行為方式、整體素質得到提高。

2.4有利于統籌城鄉發展，加快城市化進程

伴隨著城市外延式擴張的深入，內涵式城市化被提到議事日程，對人居環境及人口素質水平較低的“城中村”改造成為推進城市化的重要環節，加快“城中村”的城市化是統籌城鄉發展、真正實現城市一元發展的關鍵，與實現農村城市化和城市現代化的戰略目標緊密相關，有利于“城中村”村民真正融入城市，享受城市化的美好生活。

3 當前城中村改造引發的社會問題

分析，我國城中村改造引發的社會問題主要可以概括為以下幾個方面：

3.1缺乏對城市整體的規劃

城中村改造經驗不足，缺乏對城市整體的規劃，開發商開發用地及居民住宅用地調節失衡。由于城市化初期的開發大多為開發商開發用地，導致重新建設規模盲目擴大，土地利用效率十分低下，留給農民的土地越來越少，非法占地和亂堆濫建等現象也屢禁不絕。這種只看重局部和短期利益而不著眼于長期持續性發展的過度開發將導致區域土地結構的嚴重失衡，土地資源的浪費也必不可免。

同時，用地的不科學也直接導致村內的建設缺乏統一規劃，城市建設秩序混亂。居民住宅區建設品質低劣，容積率過高，采光通風條件也相當惡劣。

3.2村莊建設水準低下，配套設施嚴重短缺

村莊的經濟水平發展速度未能與建筑建設取得同步提高，雖然在村莊建設中，現代居民住宅比例尚高，但與之相配的公建服務、市政設施、公共綠地等卻明顯不足，城市化建設也只見表面高樓不見實質文化提升。有些地區甚至因“城中村”依舊執行農村集體所有制和農村經營體制而無法被管理部門正式納入城市規劃管理。

3.3建筑密度大，居住環境差

城中村因位于城中，一些村子位置較好，房屋租賃有一定市場，村民為了增加出租面積，街道兩旁的樓都伸展出來，幾乎把露天的地方全部塞滿。由于房屋建筑密度高，采光通風條件差，加之違法違章搭建與亂倒垃圾等臟亂現象突出，村容村貌一般都比較差，村民生活環境質量差。

3.4消防隱患較多，治安形勢嚴峻

城中村內街巷狹窄彎曲，城市規劃建設管理缺位，村莊建設無序發展，違章建筑不少，安全隱患較多。城中村外來人口集聚，缺乏管理，治安形勢嚴峻。

4 加強城中村改造規劃的對策

4.1堅持規劃引導，積極推動成熟項目

城中村改造必須堅持符合城市規劃的要求，在整體合理維持和有序過渡現有廉租屋及低端都市加工業、服務業功能的基礎上，積極為城市支柱產業和優勢傳統產業發展提供配套服務，在優勢區位條件下積極發展商業辦公、信息服務、旅游服務等高附加值產業，引導村民和村集體經濟通過與城市產業融合來實現發展，避免一味地要求高容積率，嚴格控制人口和住宅規模，完善市政和公共配套設施。

4.2“城中村”改造，必須與加強城市社區建設相結合

撤村建居后，農民變成了居民，成為城市社區的一員，要針對農民變成市民這類人群的特點，最大限度地發揮社區管理和服務的功能。規劃設計中要著重考慮到開展社區文化、社區教育、社區服務等工作，從思想觀念、行為方式、社區管理方面徹底把“城中村”居民的傳統農村生活方式轉變為現代化城市生活方式，使“城中村”居民徹底告別舊有的生活方式，走進現代城市文明社區，成為真正的城市人。

4.3“城中村”改造，必須實行政府調控與市場運作相結合的手段

“城中村”改造是推進城市化的大事，也是城市化進程中的一件難事。前期調研中既了解群眾思想工作的意識，又要考慮政策制定的深度和力度。

4.4發揮市場資源配置作用

城中村改造是一項艱巨而復雜的系統工程，需要政府、城中村、開發商在市場作用下合力推進。因此，政府必須明確自身的職能定位，有所為有所不為。堅持政府調控與市場運作相結合的辦法，由政府統籌安排項目計劃，統一規劃審批改造片區，平衡征地拆遷補償標準，組織對土地進行公開“招、拍、掛”；同時依靠市場進行公平競爭開發，通過市場運作籌集建設資金，解決建設資金缺口問題。

4.5提高城中村改造規劃和建設方案的科學性

城中村與老城區一樣，人口密度高、人均收入低、人居環境差，“城中村”還有歷史遺留問題、經濟利益問題、生活方式問題，因此改造起來難度較大。建議政府將城中村改造規劃與“十二五”規劃、年度土地供應計劃和年度建設用地計劃等相銜接，協調城市存盤土地的開發進度，保障城中村改造有一個穩定的房地產市場環境。深入研究不同城中村的位置、特點和問題，針對不同片區、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造策略，以多種改造模式對城中村進行改造。

4.6加強對城中村建房的監督和管理

目前，城中村內違法違建戶較多，城中村的村（居）民在宅基地搶蓋、加蓋的現象較為突出，對違建和搶建、加建房屋的拆遷賠與不賠的問題，在具體工作上難以把握。如果賠償了，則違建、搶建之風會越演越烈，也有違背政策之嫌；如不賠償拆遷工作便難以開展，甚至上訪。這就要求相關部門切實加強對建房的監督和管理，夯實管理工作責任，打消村（居）民套取拆遷補償資金的念頭，做到補償公平、群眾不受損失，同時也能為拆遷改造創造有利的條件。

結語：總而言之，合理的進行城市規劃，改造城中村的用地規模，加強城市的管理制度。再加上政府的大力支持，加強基礎設施建設，合理的安置拆遷，規劃好城市中的土地用地規模和形式，提高城中村居民的素質與技能，保障城中村居民的既得利益。城中村的問題一定會有所改善。

參考文獻：

關于城中村改造的問題范文第2篇

關鍵詞:城中村改造 問題 對策

中圖分類號:TU984文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)06-018-02

改革開放30多年來,隨著社會經濟的快速發展,我國城市建設的步伐明顯加快,城市的快速發展,需要獲得擴展的空間,在許多城市中,昔日城鄉結合部中的農村被包圍在城市地域之中,成為城市中的一個特殊地域――“城中村”。

長期以來,由于缺乏統一規劃,城中村的基礎設施欠缺,同時,因為管理薄弱與外來人員混雜,城中村違法建設、違法占地屢禁不止,消防隱患大、治安問題突出。這些問題不僅影響到城中村內居民的生產生活,而且影響到城市的整體環境和發展,成為城市發展中許多城市問題的焦點所在。本文以陜西省西安市為例,探討了城中村改造過程中面臨的問題及其解決辦法。

一、西安市的城中村改造現狀

西安的城中村數量在全國屬于較多的城市之一,僅新城、蓮湖、碑林、雁塔、未央、灞橋城六區和4個開發區人均耕地在0.3畝以下的城中村共286個,再加上長安、臨潼、閻良3個郊區40個城中村,共計326個城中村,人口約46萬人,有各類土地21.6萬畝。作為改造重點,西安市二環路以內的行政村有72個,涉及農業人口2.5萬戶、8.98萬人,集體土地2.3萬畝左右。

這些城中村,特別是二環以內的72個城中村的基本特征有:一是耕地極少,許多村子村民幾乎無地可耕;二是地理位置優越,生產經營主要以房屋出租為主,以房生財;三是村內公共基礎設施薄弱;四是規劃建設管理缺位,村莊建設無序發展,違章建筑不少,安全隱患較多;五是大量流動人口涌入,成為社會不良現象的多發地。隨著城市化進程的加快,實施城中村改造,已成為改善群眾居住條件,提高群眾生活水平的迫切需要;成為改善西安城市形象,提升城市品位的迫切需要。

西安市城中村改造自2002年以來,經歷了起步、探索和全面發展三個階段。2003年西安市將城中村改造正式提上城市改造議題,但是城中村改造牽連到城中村民失去自有民宅后的生計問題,改造過程遇到的問題繁多,由此西安的城中村改造一直發展滯后,西安的城中村改造主要以借鑒其它城市的經驗并結合自身實際情況逐步推進。在此期間政府曾經出臺過《西安市城中村改造辦法》,《辦法》中指出,西安在城中村改造過程中,將村委會改建成社區居民委員會,將村集體經濟實體改造成由現代企業制度規范的股份制公司,逐步建立城市運行及管理模式。2005年,經過長期的摸索及試驗,西安的城中村改造終于得以大規模進行。2007年8月成立了西安市城中村改造辦公室,正式機構的成立,全力推進了西安市人居環境的改善和城市功能的提升。截至2008年年底,共完成53個整村882萬平方米的拆除工作,安置房建設已累計開工411.7萬平方米,占產權置換面積518萬平方米的80%。其中,2008年以前整村拆除12個,2008年全年完成整村拆除41個,實現了跨越式發展的一年。拆遷面積689萬平方米,開工建設面積460萬平方米,累計完成投資79億元。完成55個村的農轉居工作,完成56個村的清產核資工作,完成46個經濟體制改革工作,完成34個村撤村建社區工作,計劃至2011年基本完成二環內城中村改造。當前,城中村改造已成為西安市城市建設的重要組成部分。

二、西安市“城中村”改造工作面臨的主要問題

由于西安市“城中村”改造工作本身的復雜性、艱巨性和長期性,使“城中村”改造過程中主要面臨以下幾個問題。

1.“城中村”改造缺乏國家宏觀政策的支持。到目前為止,國家沒有一部關于指導“城中村”改造的法規文件,除直轄市外也沒有省級政府出臺的法規。在國家出臺的現有法規文件里也很難找出指導“城中村”改造的條目。目前“城中村”改造方面的有關法規政策都是各地、市根據自己的實際參照其它城市的做法制定的,其政策的完善程度不足,造成實際操作中因缺乏依據而出現偏差,影響到“城中村”改造工作的順利進行。另一方面,“城中村”改造總體進行緩慢,改造任務十分艱巨。相關部門在土地利用和征地拆遷中,建設與改造未能同步實施,而且責、權、利不配套,缺乏宏觀指導性的體制合力措施,“城中村”改造的有關指導性政策亟待制定和完善。

2.“城中村”改造土地轉變辦法亟待修訂。按照西安市政府《關于加快“城中村”改造工作的意見》確定的“改制先行,改建跟進”的工作原則,西安市“城中村”改造要完成人均耕地在0.3畝以下的“城中村”無形改造(即“四個轉變”)工作,其中集體土地轉變為國有土地的操作難度較大,在政策上尚未得到很好的解決。改造的規劃導向不夠明確。“城中村”改造既沒有改造進度、開發模式、安置地塊的規劃,也沒有將“城中村”改造納入區域性的開發規劃,因而改造缺少計劃性和前瞻性。

3.城中村改造過程中資金壓力大,很難實現“無形改造”和“有形改造”并重。通常情況下,城中村改造的安置方案是貨幣補償、房屋安置以及貨幣補償加房屋安置三種安置方案供村民根據自身情況靈活選擇。補償面積除了按照西安市城中村改造政策,給每個村民分配一定的面積之外,還考慮到無形改造之后,村民轉為居民之后的生活來源問題又增加了部分開發用房,并在臨時過渡費、殘疾人補助、村民子女考取大學補助、補助產權房性質等方面給予了更多的優惠政策。

在這個過程中,因成本過于高昂,政府自己開發的方式往往難以啟動,所以,包括西安市在內的很多城市的“城中村”改造基本上都采取了“自籌資金、自主經營、自我改造”思路。然而,在這一思路下,對絕大部分村莊而言,一無資金積累,二無貸款抵押,很難拿出大量的資金進行改造建設,更談不上實施“無形改造”了。

4.城中村改造后流動人口租房難。由于城市的發展需要很多的外來務工人員,因此城中村農民就依靠低廉的房租來吸引這部分人群在城中村居住。2009年初,西安有240多萬流動人口居住在城中村,隨著城中村改造進程加快,外來務工人員租房問題凸顯。城中村在改造前額外承擔了一些廉租房的功能,改造后,價格低廉的出租屋沒有了,會影響到部分地區的社會治安,這個問題也亟待解決。

三、對構建和諧西安,加快“城中村”改造工作的對策建議

1.加強組織領導,從行政管理體制和機制上確保城中村改造工作的順利進行。建議從人員配置、經費保障方面加強市、區兩級“城中村”改造協調組織,由政府分管領導牽頭,各相關部門參與,加強“城中村”改造辦公室對各項工作的統籌協調。同時,要明確職責分工,加大總協調力度,增強服務意識。在此基礎上應該繼續實施好《西安市“城中村”無形改造工作方案》,確保城市二環以內“城中村”撤村建居工作順利完成。

按照“規劃先行”的工作原則,建議對三環內的所有村莊及三環外人均耕地在0.3畝以下的村莊的基本情況進行全面調查,在此基礎上進一步完善“城中村改造專項規劃”的編制,并繼續做好全市“城中村”分批改造規劃圖、“城中村”用地規劃圖、各村控制性指標圖,加快“城中村”分批改造規劃圖的科學編制工作。同時,做好編訂《西安市“城中村”改造規程》的工作,推進西安市“城中村”改造順利開展。使基層進一步了解相關政策,熟悉辦事程序,推動“城中村”改造深入開展。

2.積極推進“城中村改造中集體土地轉性問題”的解決。“城中村”改造涉及的“四個轉變”中,集體土地轉為國有土地的轉變操作難度較大,在政策上沒有依據,已成為制約改造進度的瓶頸。從全市實施“城中村”改造的村莊實際反映看,大多數村莊改造中普遍存在集體土地的轉性問題。雖然從政策上講,農用地可依法轉用及征收為國有土地,但是,目前土地管理仍然沿用根據城市建設的需要,逐宗土地依法征用的作法,審批程序復雜,很難適應當前“城中村”改造的需要,建議有關部門為土地轉性工作創造條件。

3.加大對“城中村”改造項目招商引資活動的扶持力度,解決“城中村”改造資金不足的問題。要本著“宣傳引導、注重實效、推向市場”的原則,吸引有資質、有信譽的知名大企業介入“城中村”改造。策劃包裝每個城中村改造項目,站在投資者的角度換位思考,突出客商的需求,并投入大量人力、物力,邀請專家、相關工作部門的領導、各層面代表對項目的功能定位、概念規劃、投資收益等進行充分論證,進而制定詳實可行的《綜合改造規劃方案》,提高招商引資的成功率。這樣可以很好地解決城中村改造過程中資金不足的問題,促進無形改造與有形改造同步發展。

4.建議改造時同步規劃建設公共租賃住房。據了解,杭州市對城中村改造時,將外來務工人員公寓建設納入同步規劃來解決部分人員居住問題。鄭州市則通過借助城中村改造大力推進廉租房、周轉房等保障型住房項目建設。劃出一定比例的小戶型作為過渡性廉租房和周轉房,滿足外來務工人員的居住需求。截至2009年1月,常州武進高新技術產業開發區建成“新市民之家”15個,使1.3萬名外來務工人員得到安居。因此,西安市在進行城中村改造過程中可以同步規劃、建設集中外來務工人員公寓,以最優惠的價格租給這個群體,確保他們能夠正常地工作和生活。

城中村是中國城市化進程中的一個特殊現象,有其長期存在的歷史和社會原因,在改造過程中應以可持續發展戰略去考慮,強調人與自然的融合,尊重歷史和文化的發展,以最快、最優的方式進行“城中村”的改造,實現西安以及全國城鄉結合的繁榮新局面。

參考文獻:

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9.劉一蘇.我國“城中村”改造的障礙因素及對策.現代農業科技,2007(10):187-188

關于城中村改造的問題范文第3篇

關鍵詞：城中村；現代化改造；城市化

“穩增長”作為當前經濟政策的核心出發點，受到我國政府的高度重視。投資是拉動經濟的主要手段，對實現我國經濟持續穩定增長的目標，具有至關重要的作用。新一輪投資將更加注重選擇那些在短期內能起到拉動投資和經濟增長作用同時，又能在長期優化經濟結構的領域，比如棚戶區改造和市政基礎設施等。城市化的高速發展，使得城市的規模越來越大，城市人口比重不斷提高，然而很多城市問題也在不斷地涌現出來，“城中村”就是這些問題中的典型，如果政府不能妥善處理這些城市問題，將會使得居民的生活水平下降，同時制約著城市的和諧發展。對棚戶區改造和市政基礎設施建設的投資有利于緩解“城中村”等典型城市問題。本文就以西安市城中村為例，探究城中村的現代化改造對城市化建設的影響，并針對西安市城中村的具體問題提出相關的建議與措施。

一、相關概念

1.城中村

城中村是城市化發展階段不可跨越的產物，也是城市建設急劇膨脹作用下的結果。國內學者一般從城鄉二元結構的角度來對城中村進行定義。所謂“城中村”，又稱“都市里的村莊”，它是指在城市化建設進程中，由于農村土地被征用，農民的身份由農民轉變為居民，但他們仍居住在由原村改造成的居民區里，這樣一個由改造區聚集而成的區域，我們通常稱為“城中村”。

2.城中村的現代化改造

所謂城中村的“現代化改造”是指，在城市化建設中運用現代先進的科學技術對城中村進行改造，并與當地居民合理協商，以“以人為本”為宗旨，爭取和諧改造城中村，以達到雙贏的目的。不僅使城中村和城市環境得到改造和美化，還使得城中村的居民能享受到政策優惠，積極配合城中村的改造。

二、西安市城中村的現狀

1.西安市城中村的經濟現狀

由于原有土地被征用，農民不能再靠原有的農田生活，現在他們的收入主要靠出租屋房租、個體經營、外出務工等幾個方面，其中出租房屋是他們主要的收入來源。隨著西安市城市經濟的快速發展，大量的外來人口不斷涌入西安就業，然而因為一般住房租金太高，所以大部分外來人口會選擇租金較低的城中村居住，并且城中村處于市區內，交通便利、離工作地點也近，這些優勢條件使得城中村成了他們暫居的第一選擇[2]。然而，這種靠出租屋來獲取收入的方式，也帶來了一些問題。很多村民以出租房屋為其唯一的生計，不愿參與市場經濟活動，隨著時間的推移，村民們將漸漸形成一種不勞而獲的思想，這對村民素質的提高有很大的影響。

2.西安市城中村的社會現狀

（1）人口狀況

本地村民一般很少，主要是城中村中流動性很大的外來人口，人口結構相當復雜，來源非常廣泛。由于村民大多依靠出租屋生存，村民基本上都是坐享其成，所以其文化水平普遍偏低，這就和附近的城市人口格格不入，使得提高村民的文化素質也顯得越來越緊迫。

（2）治安狀況

城中村人口結構復雜，來源非常廣泛，這樣的人口狀況決定了村里存在的嚴重的治安問題。而在城中村管制力度也很薄弱，所以各種違法犯罪活動也是層出不窮，屢禁不止。例如，在西安市城中村里我們可以看到許多發廊和美容屋，而且這些面店已經超出了正常的供需比例；此外，城中村的松散環境也成為了交易的罪惡溫床，這一系列的治安問題也不是一時半會兒能根除的，所以需要政府實施強有力的手段以此堅決打擊違法犯罪活動，加強執法力度與監督，不斷改造城中村。

（3）社會保障

城中村村民的社會保障來源于房屋出租，而且他們的福利保障都是村集體承擔，所以村民擔心城中村改造后會失去原有的這些福利保障，致使自己的生活沒有著落。具體來說，在城中村改造的過程中，村民們不得不面臨著“進退兩難”的境況，他們由村民身份變成了居民身份，失去了其賴以生存的土地，與此同時他們又沒有享受到城市居民所擁有的社會保障[3]，所以他們有后顧之憂，這一定程度上就對城中村改造帶來了很大的阻力。

三、西安市城中村改造中面臨的問題

1.兩個中心難題

通過分析西安市城中村的經濟和社會現狀問題，可見改造城中村已勢在必行，但是在改造過程其困難程度可想而知，通過進一步分析我們可以總結出要進行改造主要面對的兩個中心難題：

（1）城中村一般占地面積較大，政府暫時還不能承受起收購城中村所支付給村民的巨額資金或者說還不能一次性支付這筆巨款。

（2）村民們通過出租房屋等方式利用城中村土地能獲得巨大的利益，所以他們不會輕易放棄城中村土地。

這兩個難題，從本質上來說，就是如何處理好城中村問題涉及的兩個利益主體――政府和農民之間關系的問題[4]。只有處理好了這個問題，才能從根本解決城中村問題，促進城市化發展。

2.城中村改造缺乏國家政策支持

到目前為止，國家還沒有一部明確的關于城中村改造的法規文件，在國家出臺的現有法規文件里也不易找出能針對性指導城中村改造的條目。地方各市雖也有根據各自的實際狀況制定的相關法規，但是其政策的完善程度還不足，在實際的改造過程中可能會因為缺乏依據而出現一些偏差，從而影響城中村改造的順利進行。

關于城中村改造的問題范文第4篇

關鍵詞：城中村改造；渭南市；可持續發展

中圖分類號：F299.2 文獻標識碼：A 文章編號：1673-8500（2013）02-0044-01

一、研究背景

通過對城中村的改造研究中發現新困難新問題，比如城市在開發過程中過于遷就土地所有制和行政隸屬，致使延誤了最佳改造時機，而隨著城市發展城中村的區位價值日益加大，導致改造開發成本過高。大多城中村區域位于城市景觀控制帶，對容積率的嚴格控制使得局限于該區域的改造開發活動無利可圖擱置了改造時機。局部開發收益與成本形成逆差，導致城市建設無法順利進行等。“城中村”的改造必定是一個艱難的產權重新界定和社會關系網絡重組的過程，必須創造一種使各方共贏的合約安排才能順利進行。而這些仍需要進行深入研究和探索，堅持找出更加合適的可持續發展的方案。

二、渭南市城中村現狀及存在問題

渭南是具有豐富歷史文化和資源的城市，隨著城市的不斷發展擴張加之外來人口的聚集膨脹，渭南市建成區由1980年13平方千米、19.5萬人口到2007年已發展到38平方千米、36.8萬人口。目前渭南市中心城區規劃區域內有臨渭區等6個街道辦事處、26個城中村、144個村民小組、共計14534戶約50339人，其宅基地占地約6859畝，公共占地約3372畝，房屋建筑面積約360萬平方米。其中例如城中村五里鋪作為城市重要功能片區，自身已形成一個比較成熟的小經濟體系，可以滿足當地居民的基本生活需求，但是這些街區以村中居民宅基地建起的私房建筑為主，其中臨街建筑一層大多改建成門面房，從事商業活動。當地居民大多以家族形式居住在村中，生活條件十分落后，已經完全跟不上村子周圍城市發展的腳步。生活環境、商業形式、基礎教育等方面出現了諸多連鎖不良反應，這是城中村在急速發展的城市現狀中的典型。

通過對渭南市城中村的調查研究可以發現幾個問題，首先由于城鄉分離的戶籍管理制度，導致土地管理制度城鄉差異較大，無規劃高密度建筑的城中村區域難以融入城市之中，使得該區域城市化進程滯緩；其次，由于行政管理的不統一，城中村村民住房面積過大，區域變化過快帶來的文化適應問題是該類社區城市綜合治理的重點。從城市發展統一規劃、城中村區域規劃和出臺的相關政策等角度提出相應對策，同時在改造過程中要注意因地適宜，不能過于強硬，要提出可持續發展的適宜政策，規范集體土地的出讓、出租和建設。在流動人口方面，由于城中村是外來流動人口的聚集地，對城中村的改造除了要妥善安置村民，如何解決外來人口對廉租房需求等問題也是重中之重。在進行整合和改造的同時，既要控制人口數量，還要限制開發建設規模，從政策、經濟等各方面多管齊下，由改造單位主要負責，組成包括社會學家、經濟學家、工程師、規劃師等專業人員的團隊聯合進行操作，完善針對外來流動人口的住房租賃市場和安置問題。由于宅基地制度的存在導致了城中村管理混亂，城中村區域的土地未能及時收回國有。從文化角度對城中村進行研究，發現城中村的城市化不僅是單純的物質形態的轉化，而是從社會、經濟、文化、景觀等多方面的轉化。城中村區域的村民將要面對本土文化與外來文化的沖突到融合及從農業文化到現代都市文化的轉變。在城中村改造問題上，當地政府應該積極配合積極引導，改進市場機制、加大公眾參與力度，加強對本土傳統文化的保護，加大城鄉結合部的整體規劃建設等策略，爭取做到區域規劃、產權清晰、法制健全，走可持續發展的生態城市化道路。

三、結論及思考

通過對渭南市傳統街區城中村的調查研究，分析了城中村改造中出現的問題和矛盾，認為城中村問題的核心是如何滿足外來流動人口對城市廉租房的需求問題和城中村本地村民的營生安置問題。針對這兩個問題提出構建政府、村民和開發商之間的利益均衡機制來改造其物質生存環境，提供各類教育補償以及政策福利，改善村委會和村民的多樣化現狀，提出綠色環保可持續發展的城中村改造理念，充分利用現有的自然優勢，采用生態方式因地制宜地進行改造，為城市宜居、發展綠色生態城市建立總體戰略規劃。借鑒近年來對各大城市的改造經驗，對于像渭南市這類向大城市快速邁進的二線城市，城中村的改造應趁還未有大規模整合之前，及早規劃，提早防控，降低改造成本的同時完善各類保障制度，妥善安置村民，開展陽光拆遷，加強大眾參與，轉變村民被動改造的情緒，從而達到順利和諧改造城中村的目標。另外通過對城中村改造的功能引導，使改造方案符合未來城市發展規劃的要求，與周邊區域發展相協調，避免條形商業區域形式出現，激發城市活力，提高土地價值和使用效益。

從生態環保、人居環境可持續發展的高度來審視，如何防止新的城中村產生也將是城中村問題研究的一個重要課題，城市在不斷發展，二線城市要抓住機會，慎重對待城中村問題，防止新村產生。徹底解決城中村問題將是一個漫長又繁雜的歷史過程，居住環境的可持續發展可以說是個久遠并能不斷創新的課題。

參考文獻：

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關于城中村改造的問題范文第5篇

[論文關鍵詞]城中村改造 集體土地所有權 農村集體經濟組織 村委會

一、城中村改造中集體經濟組織面臨問題研究的背景

2010年1月，廣州市出臺了《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》，提出遵循政府主導、市場參與的原則，力爭用10年時間基本完成全市“三舊”（主要是舊城區、城中村、舊廠房）改造，用3年至5年時間基本完成位于城市重點功能區的舊城成片重建改造工作，基本完成楊箕、琶洲、冼村、石牌、三元里等52條“城中村”以整體拆除重建為主的全面改造工作，以及不符合城鄉規劃的舊廠房搬遷改造工作。

“2008年8月，琶洲村琶洲經濟聯合社向琶洲村全體社員公告琶洲村改造及拆遷補償方案提請表決，得到了該社2/3以上的社員表決通過，該方案也經相關部門審批通過。在拆遷過程中，房屋產權人馮某某、胡某某成為“釘子戶”。2010年9月7日，琶洲經濟聯合社以宅基地使用權糾紛為由向法院提起民事訴訟，要求收回馮某某、胡某某的宅基地使用權。2011年，法院作出一、二審判決，琶洲村聯合社有權收回兩被告的宅基地使用權。而后馮某、胡某因拒不履行法院已生效判決，被海珠區法院依法予以強制執行，法院將他們的三棟宅基地使用權強制收回，交給琶洲經濟聯合社。”

在廣州市越秀區楊箕村改造中，此類糾紛也在發生。“2011年5月25日，越秀區楊箕‘城中村’改造糾紛案首批8起審結宣判。其中楊箕股份合作經濟聯社（下稱經濟聯社）狀告‘釘子戶’案件6起，判決結果均為釘子戶敗訴；而村民狀告經濟聯社案件2起，由法院裁定駁回起訴。”

上述城中村改造過程中出現的糾紛雖然通過司法程序得到解決，并且都是城中村集體經濟組織勝訴，但是關于集體經濟組織在城中村改造過程中的一些問題，依然存并亟待解決。

二、城中村改造中集體土地所有權歸屬之爭

（一）城中村集體經濟組織對集體土地所有權享有管理經營權

在上述提及的琶洲村城中村改造糾紛案件中，被告就原告的主體資格及其對涉案房屋范圍內土地權屬享有權利存在異議，主張原告的主體資格不適格，無權提起訴訟。究竟城中村集體經濟組織能否在城中村改造中對集體土地享有所有權，我國《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》和《物權法》對農村土地集體所有權都有明確規定。

《憲法》第10條規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。《民法通則》第74條第1款規定：“法律規定為集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等為勞動群眾組織所有的財產，屬于勞動群眾集體所有。”第2款規定：“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村農業生產合作社等農業集體經濟組織或者村民委員會經營管理。”《土地管理法》規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體土地所有的，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農業集體經濟組織所有的，由村內各該農業集體經濟組織或村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農民集體經濟組織經營、管理。”《物權法》第60條規定：“對于集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表行使所有權；分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。”

上述相關法律規定，農村集體土體所有權歸集體所有，而集體經濟組織并非集體，城中村集體經濟組織在城中村改造中，只是代表集體行使集體土地所有權。

（二）城中村村委會與集體經濟組織兩者的關系定位

“從我國現行立法的情況考察，兩者之間的關系若即若離，時而相互并列，時而相互取代。”國務院《關于加強農村集體資產管理工作的通知》指出，“集體經濟組織是集體資產管理的主體”。國家工商行政管理局《關于公司登記管理中幾個具體問題的答復意見》指出：村中由集體經濟組織行使集體經濟管理職能的，由農村集體經濟組織做為投資主體；沒有集體經濟組織，由村民委員會代行集體經濟管理職能的，村民委員會可以做為投資主體投資設立公司。村民委員會投資設立公司，應由村民委員會做出決議。”《村民委員會組織法》第5條第2款規定：”村民委員會應當尊重集體經濟組織依法獨立進行經濟活動的自主權，維護以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，保障集體經濟組織和村民、承包經營戶、聯戶或者合伙的合法的財產權和其他合法的權利和利益。”在這里，村委會與農村集體經濟組織是相互獨立的組織，前者對后者的經濟活動有監督和保障職能。該法第5條第3款還規定：“村民委員會依照法律規定，管理本村屬于村農民集體所有的土地和其他財產，教育村民合理利用自然資源，保護和改善生態環境。”據此可知，村委會在集體土地等資產的管理方面，有時可取代農村集體經濟組織。

從職能上看，村委會具有濃重的民主政治色彩，兼有成員自治、公共管理、社會服務與保障和集體財產的管理與經營等多種職能，而農村集體經濟組織則相對比較抽象，法律更多地看重其在土地等資產集體所有制上的形式和概念，對其作為農村集體經濟組織的經濟實體性職能和特征關注不足，而其職能還與村委會出現交叉，農村集體經濟組織并沒有成為具有獨立地位的法人實體。“村委會存在的主旨是以村民為根，以自治為本；而農村集體經濟組織的存在主旨是以土地為根，以土地等財產的集體所有為本。”因此，筆者認為，在城中村改造中，在存在村委會和集體經濟組織的情況下，應由城中村集體經濟組織行使集體土地所有權，村委會對其經濟活動行使監督作用。

（三）城中村集體經濟組織行使集體土地所有權的限定條件

上述法條明確規定，城中村集體土地歸集體所有，而城中村集體經濟組織只是集體的代表機構，那在什么情況下，集體經濟組織能夠行使集體土地所有權？我國《物權法》及《土地管理法》均存在為了公共利益的需要征收集體所有土地的規定。在城中村改造中，農村集體經濟組織收回土地所有權，往往都是依據公共利益這一“霸王條款”。

“公共設施是指由政府或其他社會組織提供的、屬于社會公眾使用或享用的公共建筑或設備，按照具體的項目特點可分為教育、醫療衛生、文化娛樂、交通、體育、社會福利與保障、行政管理與社區服務、郵政電信和商業金融服務等。”城中村改造，目前基本采取的形式是通過與房地產公司合作開發，建造商品房等，雖然涉及部分公共設施建設，但絕不會僅僅為建設公共設施。而關于公共利益，公共事業建設，在我國《土地管理法》中沒有明確規定。本文提及的案例，原告琶洲經濟組織主張，“琶洲村城中村改造完成后將大大改善琶洲地區的面貌和居住環境，全面提升社員的生活品質、壯大村集體的經濟實力，使全體社員獲得豐厚收益，因此屬于公益事業建設。”這樣的理由在法院判決中也得到了支持，可是沒有統一的可采性。目前，我國《國有土地上房屋征收與補償條例》對公共利益作出了明確的規定，然而城中村改造是屬于農村集體土地的改造，并不適用該條相關規定。

城中村改造中建設商品房銷售，涉及商業利益。“商業利益一般都不會是公共利益，但在任何一個國家和地區，也都不會絕對說商業利益一定不是公共利益，應結合具體情況作出判斷。所以，公共利益的決定程序至關重要。”筆者認為，在目前關于城中村改造中，集體土地在涉及公共利益方面規定不明確，即在實體法規定不明確的情況下，應采用程序進行保障，避免公共利益對城中村村民私權利的侵犯。如在城中村改造中集體經濟組織收回集體土地所有權及其改造方案應通過政府的有關部門進行論證，還要通過論證會、聽證會等其他方式聽取被征收人、社會公眾和專家的意見。如果對城中村改造決定不服，原城中村房屋所有權人有關的利害關系人可以申請行政復議或向法院提起行政訴訟，而法院在判決過程中應當采取個案原則，對城中村改造涉及的公共利益與城中村房屋所有權人的私權利做出權衡，當然關于城中村改造的公共利益問題，相關法律也應該進行明確規定和完善。

三、城中村改造中農村集體經濟組織存在的其他具體問題及其解決措施

在本文提及的案例中，琶洲村琶洲經濟聯合社向琶洲村全體社員公告琶洲村改造及拆遷補償方案提請表決，得到了該社2/3以上的社員表決通過，該方案也經相關有權部門審批通過。這樣的程序是否合法合理？而城中村集體經濟組織的自身運作機制如何？集體決議需要社員多高的比例投票通過才符合程序要求？相關法律對城中村集體經濟組織拆遷程序等是否有明確規定？這些都是決定城中村改造能否良性發展的一些重要條件。

（一）城中村改造中農村集體經濟組織面臨的問題

城中村改造中，農村集體經濟組織與村委會關系不明晰，自身運作機制不完善，對集體土地所有權回收、管理等程序的規定不明確，這些都是城中村改造中，農村集體經濟組織面臨的問題。

1.農村集體經濟組織與村委關系不清晰。農村集體經濟組織與村委會兩者之間的關系若即若離，時而相互并列，時而相互取代。而在現實當中，農村集體經濟組織與村委會、村黨支部是三塊牌子、一套機構、一個班子。導致村干部在自身素質與思想覺悟有限的情況下，在城中村改造中容易出現以權謀私，村民經濟利益無法得到保障等。

2.城中村集體經濟組織自身運作機制不完善。城中村集體經濟組織在當前也存在自身組織機構、制度等機制不完善問題，如組織規范化程度低，自我發展機制不健全，民主管理機制不完善，城中村集體經濟組織在實際運行過程中，集體經濟組織最高和最終決策權往往不在集體成員手中，會員大會多流于形式，外部力量介入過多使民主管理成為一句空話。

3.城中村集體經濟組織具體決議程序相關法律規定不明確。目前，我國對村委會組織的法律有《村民委員會組織法》相關規定，但是對于集體經濟組織的相關法律規定較少。城中村改造中，集體經濟組織如何按明確的程序去開展工作，如對改造工作的公告、聽證、村民及村民代表如何表決，2/3的比例是否足以通過決議，等等繁瑣的程序性問題需要相關法律規定作出明確的規定。

（二）解決城中村改造中集體經濟組織存在問題的相關措施

針對上述問題，筆者認為，應該從以下幾個方面進行解決。

1.明晰城中村村委會與集體經濟組織的關系。“當公共服務職能與經濟管理職能交錯在一起時，就會出現公共權力的濫用和生產經營的不擔風險；利用公共資源去從事營利性的事業，甚至運用公共權力侵犯村民的合法權益卻不承擔任何后果”。 筆者認為，農村集體經濟組織與村委會的關系必須明確，村委會的宗旨本應是為村民服務，不具有營利性，市場規律對其運作不起作用，不需要承擔市場風險，適用民主、公開、公正的原則。而經濟組織管理者的宗旨是

謀求經營效益，以營利為最大目的，必須依照市場經濟規律運作，承擔市場風險，效率是其運作的根本原則。城中村改造中，集體經濟組織需從行政職能中脫鉤出來，否則對農村新型集體經濟組織的發展不利。