預期收益評估方法

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預期收益評估方法范文第1篇

關鍵詞：資產評估；評估方法； 經濟學理論

一、成本法

成本法的理論基礎是勞動價值論，勞動價值理論認為勞動創造價值。成本法的評估思路依照這種理論基礎而形成。

第一、勞動價值論是應用成本法界定資產價值構成的基礎。勞動價值論認為商品的價值是由生產商品所耗費的不變資本、可變資本和可變資本創造的剩余價值構成，可見任何資產的價值都是通過分析在生產該資產過程中投入的成本決定的，即耗費的資本。第二，勞動價值論是資產的重置成本計算的理論依據。勞動價值論認為商品的價格是由不變資本、可變資本和可變資本生產的剩余價值構成。實際上生產商品所耗費的只有不變資本和可變資本。因此商品的價值可以由生產成本和利潤組成，即資產的價值也可以表述為生產成本和利潤之和。第三、勞動價值論中的資本循環和周轉理論是資產實體性貶值的理論基礎。對于固定資本而言，它是以物質形態全部進入生產過程，價值是逐漸地一部分一部分地轉移到新產品中去。固定資本在使用時存在的損耗是通過該商品銷售獲得的價值得到補償，把這部分價值補償以貨幣形式表現出來就是折舊費。資產的實體性貶值就是資產的有形損耗，它的測量就是基于資本循環和周轉理論。第四，勞動價值論中的勞動時間理論是資產功能性貶值和經濟性貶值的理論基礎。勞動價值論將勞動時間劃分為必要勞動時間和剩余勞動時間，決定商品價值量的是社會必要勞動時間。市場上新技術、新材料、新工藝的應用使得生產相同功能的產品所花費的社會必要勞動時間縮短，生產效率大大提高，然而按照原來的生產方式生產的個別企業的個別勞動時間相對延長，生產效率相對較低，收益會下降。資產的功能性貶值和經濟性貶值恰恰是由于技術進步，勞動生產率提高，收益額減少造成的。

二、市場法

市場法是以均衡價值理論為理論基礎，該理論認為商品在其他條件不變的情況下，由該商品的供需情況決定，即商品的價值是由在公開市場上買賣雙方力量達成一致時的均衡價值所決定的。

首先，均衡價值理論的完全競爭市場條件滿足市場法要求的公開市場條件。市場法的應用要求有充分發育活躍的資產市場，交易越頻繁，與被評估資產相類似的交易案例越容易獲得，越容易形成某一類資產的市場行情。均衡價值理論是基于完全競爭的市場確定商品均衡價格，滿足公開市場條件。在公開市場上買賣雙方地位平等，均為追求自我利益最大化的理性經濟人，雙方都有充足的時間收集信息，進行詢價，自愿交易，并且通過公開市場，避免了個別交易的偶然性，以參照資產的均衡價值為基礎確定被評估資產價值，更容易反映出資產的真實價值。

其次，理性投資者不會購買高于市場上具有相同功能的替代品的資產。在資產評估中運用均衡價值論就是承認市場交易結果的相對合理性，以與被評估資產相類似的交易案例為參照，來確定被評估資產的評估值，即一項資產的價值等于為獲得同等滿足的替代品所花費的成本。

三、收益法

收益法的理論基礎是效用價值論。該理論認為商品的價值取決于它的效用，是商品給消費者帶來的主觀效用，效用越大價值越大。

第一，效用價值論是將產品或勞務能否滿足人們的欲望的主觀判斷作為解釋該產品或勞務的價值大小的理論。應用收益法進行資產評估實際上是從產生收益能力的角度來評估一項資產，因此它只是適用于能直接產生收益，或者說有現金流的資產，即被評估的資產的預期收益可以預測并可以用貨幣計量。預期收益值越大，被評估的資產價值越大；預期收益值越小，被評估的資產價值越小。第二，收益法評估中的資產預期收益是客觀收益并非資產的實際收益。被評估資產是在持續使用中客觀上能夠帶來的預期收益，用貨幣計量得出的值才是收益法要求的預期收益額。然而資產的實際收益額往往由于不同經營主體對同一資產的經營能力的差異，造成實際收益額不同，不能客觀的反映該項資產的收益情況，資產價值的評估受到影響。第三，理性投資者在投資某項資產時，不僅要考慮它的預期收益，還要考慮它的風險。資產的價值是在使用過程中不斷讓渡，不斷補償，投資者總是期望未來回報大于當前投資，因此要衡量預期收益、風險補償和資產現值的關系。收益法評估過程是要計算未來使用期限各年的預期收益的折現值之和，因此要考慮獲得未來預期收益而承擔的風險。

資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段，盡管每種方法的應用思路不同，但都是基于一定的經濟學理論形成的。分析資產評估方法的經濟學理論，

對于加深資產評估理論的理解和更有效的運用資產評估方法有著理論和實踐意義。

參考文獻：

預期收益評估方法范文第2篇

【關鍵詞】民營企業；信用評價；方法

1.引言

民營企業信用評價體系建立的目的是為金融機構判斷是否給民營企業提供貸款做參考，而通過使用該體系能否保障金融機構降低風險，建立體系的方法的可靠性就成了關鍵。我國是從20世紀80年代引入企業信用評級的，經過30多年的發展，信用評價理論及應用都有取得了長足的發展，但我國企業信用評價方法沒有形成體系，目前應用的方法有傳統的5C法為代表的要素分析法（專家法）、簡單的財務比率分析模型、多元判斷分析模型、人工智能模型、模糊多目標多人評價方法、模糊數學法、層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）模糊綜合評判法等，其主要弊端在于：（1）評價方法單一，沒有形成體系；（2）沒辦法對建立的評價體系進行評價；（3）對該體系使用下對金融機構的風險無法估計，難以形成有效的問責。

而用資產評估的方法建立民營企業信用評價指標剛好能彌補上述單一方法的不足，其優點有：（1）自成體系；（2）在體系下各方法可以相互驗證和互補；（3）建立在抵押基礎上的評價指標降低了金融機構貸款的風險。資產評估發展到今天，已經形成了完整的方法體系，對于民營企業信用評價指標體系的建立具體可以采用民營企業整體資產評估的方法，比較客觀、公正、合理和科學的得出民營企業信用評價的指標。而這種民營企業整體評估的指標體系的建立能比較準確的反應民營企業的整體價值，作為抵押價值的參考，而抵押貸款無疑是金融機構風險最小的舉措，更容易為金融機構所接受。

2.資產評估方法在民營企業信用評價體系建立中的應用

根據資產評估三大原理，即替代原理、預期收益原理和生產費用價值論，常用三大方法及其衍生方法，主要有市場法、收益法和成本法。每個方法都可以獨立測算出民營企業整體價值，而三個方法測算出的結果又可以相互驗證，在不同經濟環境下，三個結果可以通過一定的數學方法進行處理得到公允的結果。特別是在某個方法里面指標無法采集或準確采集時候，而其他方法的指標又很容易獲得情況下得出民營企業信用評價的指標。

（1）市場法的應用

市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析，以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。評估思路為：尋找可比案例調整差異調整案例價格綜合確定評估值。其中調整差異時可以乘以調整系數也可以加減調整值。綜合確定評估值時可以用簡單算術平均，也可以用加權平均。

市場法的應用前提：①充分發達活躍的資產市場（公開市場）。需要有一個充分發達活躍的資產市場。資產市場上，資產交易越頻繁，與被評估資產相類似資產的價格越容易獲得。②資產及其交易的可比性（參照物）。公開市場上要有可比的資產及其交易活動。資產及其交易的可比性，是指選擇的可比資產及其交易活動在近期公開市場上已經發生過，且與被評估資產及資產業務相同或相似。

市場比較法的基本程序及有關指標：1）選擇參照物。①成交價必須真實。②至少三個交易案例。③與被估資產相類似（可以替代，即功能相同）。④成交價是正常交易的結果。⑤盡可能選擇近期成交的交易案例。2）選擇比較因素。不論何種資產，影響其價值的因素基本相同，如資產的性質、市場條件等。但具體到每一種資產時，影響資產價值的因素又各有側重。例如房地產主要受地理位置因素的影響，而機器設備則受技術水平的影響。根據不同種類資產價值形成的特點，選擇對資產價值形成影響較大的因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。3）指標對比、量化差異。根據所選定的對比指標，在參照物及評估對象之間進行比較，并將兩者的差異進行量化。例如資產功能指標，參照物與評估對象盡管用途功能相同或相近，但是在生產能力上、在生產產品的質量方面，以及在資產運營過程中的能耗、物耗和人工消耗等方面都會有不同程度的差異，將參照物與評估對象對比指標之間的差異數量化、貨幣化是運用市場途徑的重要環節。4）調整差異。市場途徑是以參照物的成交價格作為估算評估對象價值的基礎。在此基礎上將已經量化的參照物與評估對象對比指標差異進行調增或調減，就能得到以每個參照物為基礎的評估對象的初評結果。初評結果的數量取決于所選擇的參照物個數。5）綜合分析確定評估結果。運用市場途徑通常應選擇三個以上參照物，就是說在通常情況下，運用市場途徑評估的初評結果也在三個以上。按照資產評估一般慣例的要求，正式的評估結果只能是一個，這就需要評估人員對若干初評結果進行綜合分析，來確定最終的評估值。在這個環節上沒有制度規定，取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識，再加上評估經驗。當然，假如參照物與評估對象可比性都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，采用加權平均的辦法將初評結果轉換成最終評估結果也是可以的。

通過市場法的原理，運用市場法建立民營企業信用評價體系需要找出三個以上最近交易過的同類企業，并對這些企業和相關情況和交易情況進行詳細了解，選擇出比較因素，建立相關影響企業價值的重要指標體系，通過比較和量化差異，就可以得出企業的價值。

（2）收益法的應用

收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。即依據資產未來預期收益，經折現或本金化處理來估測資產價值。

預期收益評估方法范文第3篇

【關鍵詞】收益法；公路收費權經營權；資產評估

1、收益法評估公路收費權的有效性

收益法的理論依據為效用價值論。收益法只要具備三個條件就可以采用：一是被評估資產的未來預期收益可以預測并可用貨幣衡量；二是企業擁有者獲得預期收益所承擔的風險可以預測；三是被評估資產預期獲利年限可以預測。在對公路收費權價值進行評估時，收益法這三個方面的資料都是可以搜集或預測的。筆者認為，在公路收費權價值評估中，采用收益法是比較合理、可行的。一方面，依據評估理論，評估方法的選擇依賴于我們既定的評估目的和評估對象。從評估的目的看，我國當前進行公路收費權評估實際上是為公路收費權出讓方和受讓方的交易服務的；從評估對象來看，收益法評估公路收費權是把各要素構成的公路實物資產作為一個資產整體，評估對象是公路資產的整體獲利能力。另一方面，公路預期收益的大小與公路建設成本相關性不大，公路收費權屬于無形資產，受讓方關注的是購買這項無形資產后所能帶來的預期收益，以預期收益的現值來確定公路收費權的投資價格更容易被投資方接受。

2、收益法評估公路收費權難點

按照收益法的評估原理，公路收費權資產評估值V是在未來特許經營期n年內公路收費收費權資產每年的預期額，a1、a2、a3…… an，用適當折現率r折現，累加得出的評估基準日的收益現值。其評估的數學原理式：

該模型是收益法的基本數學原理模型。我們可以看出收益法評估公路收費權關鍵和難點在于測定三個重要的參at（t=1，2，3…n），r和n。只有準確測定這三個參數值才能保證評估值V的真實可信。

2.1 n的測定

n是所估公路的特許經營年限或稱為轉讓期限。按照《管理辦法》第十一條規定，“轉讓公路經營權中的車輛通行收費收費權，應該堅持以投資預測回收期加上合理年限盈利期（合理年限盈利期一般不得超過投資預測回收期的50%）為基準原則，最多不得超過30年。從實際情況看，我過目前公路收費權轉讓期一般為20-30年。從資產評估的角度來說，n是確定的，它是由轉讓方和出讓方協商決定的。然而，從對公路收費權本身價值來說，n值的大小對公路收費權價值的影響具有舉足輕重的作用，一般來說，n越大，收費權的價值就會越大，反之則越小。所以，如何確定公路收費權的期限，不僅能使受讓方能夠獲得投資回收又能獲得投資的風險補償收益；而且還能貫徹我國貸款修路，收費還貸的初衷，發揮公路準公共產品的特質，是我們評估公路收費權的一個難點。

2.2 at的確定

at（t=1，2，3，…n）是特許經營期第t年公路收費經營的預期收益額，它是一個凈現金流量。在采用收益法對公路收費權價值進行評估時，如何確定預期收益是一項十分重要的工作。公路收費權評估項目中所指的未來凈現金流量，是指未來現金流入量與未來現金流出量之間的差額。現金流入量主要是車輛通行收費收入；現金流出量包括日常維修費用、人工費用、財務費用、稅金及附加、所得稅、借款本金歸還、大修理費用、其他費用等。以未來凈現金流量作為收益的理由是：在設立收費公路時，主要是執行國家的“貸款修路，收費還貸”政策。修建公路的主要資金來源是貸款，公路收入的主要去向是歸還貸款。這就決定了公路經營公司的主要現金來源和現金去向是取得貸款與歸還貸款。在進行公路收費權價值評估時，可以通過測算通行收費收入預測未來的現金流入量。同時，在保證公司擁有一定現金周轉余額的情況下，用現金流入量歸還貸款。這樣，評估人員在預測收益時，就比較有把握保證公司每年都有凈現金流量（但不能保證每年都有利潤，因為在公路運營的初期，往往是沒有多少利潤的，有時甚至是虧損），從而使評估方法具有一定的可操作性，使預測結果具有一定的可靠性。

值得提出的是，在公路收費權評估實踐中，也存在預測未來的凈現金流量為負的情況，主要是成本方面的問題。這是因為在公路的運營過程中，需要發生一定的維護費用，且未來不可避免地會發生難以預見的費用（如自然災害造成的損失、貨車超載造成的路面碾壓損失、公路設施的人為損壞等），因此評估人員在進行費用預測時需要遵循謹慎性原則，對不可預見的費用盡可能地加以考慮。這樣，就會出現在預測期內的某些年份的成本費用增加很多的情況，從而形成預測期內某些年份的凈現金流量為負的情況。另外，隨著國家經濟的發展，全國人均汽車擁有量不斷增長，國家會更加注重基礎設施建設，會建立更為便利的交通設施，而公路的承載能力達到一定的飽和狀態則會抑制公路收益的增長。還有國家對公路收費權的收費年限有明確規定，不能超期，這也限制了公路收費的增長，因此在公路收費權價值評估中，不可能通過延長收費年限來增加收益。上述原因會導致在采用收益法評估公路收費權價值時，會出現某些年份的凈現金流量為負的情況。若存在凈現金流量為負的情況，那將對評估結果產生較大影響，這是在采用收益法進行評估時需要關注的難點。

2.3 r的測定

折現率的確定對評估結果會產生很大影響，在公路經營權轉讓、政府回購、公路經營企業股權轉讓等方面，折現率的含義及折現口徑是不同的，如何科學界定折現率選取的原則將對規范收費公路資產評估有著重要作用。

折現率可以根據以下公式來加以分析確定：折現率=（安全利率+行業風險率+通貨膨脹率）×風險修正系數。①安全利率。通常按一年期定期存款利率確定，在一定時期內是穩定不變的。②行業風險率。根據公路收費權轉出方所在公司的具體情況取值，需要參照行業的平均發展情況、該企業所在地區的經濟情況以及同行業企業的發展狀況等。取值通常大于1。③通貨膨脹率。根據我國物價指數和國家的宏觀經濟政策等加以預測，通常呈逐年遞增的趨勢。④風險修正系數。在收益法的計算公式中，由于對安全利率、行業風險率和通貨膨脹率的估計都存在偏差，有可能使折現率的計算偏離實際情況，所以需要一個風險修正系數來進行調整，這一系數要根據公路收費權轉出方所在公司的具體情況來取值，取值可大于1、等于1或小于1。需要注意的是，對于折現率，要逐年進行測算，在評估實踐中，折現率通常每年是不相同的，不能使用相同的折現率對若干年的收益進行折現。

折現率選取應注意的原則：（1）折現率與折現對象口徑一致，區分股權現金流與公司全投資現金流的差異。（2）注意區分稅前與稅后現金流。（3）在計算折現時，注意定性分析與定量分析相結合。

3、收益法評估公路收費權存在的問題及對策

應用收益現值法評估公路經營權資產價值，其優點主要是能比較真實和準確地反映公路經營權本金化價格，用此法評估的價格較易為出讓方和受讓方所接受，符合商業運作法則和價值規律。但這種方法目前也有較多局限性，主要對預期收益各因素的預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可見因素的影響。另一方面，社會主義市場機制尚待完善，現階段公路經營權轉讓帶有較強的行政色彩，給準確評估資產價值帶來一定難度。因此，要使得收益現值法在公路收費權價值評估中發揮主要作用，就必須注重建立符合公路行業特點且具有較強可操作性的公路收費權價值評估方法體系，才能有效地應用收益現值法。

【參考文獻】

[1]胡方俊，曹艷華.公路經營權價值評估中折現率的測定[J].公路，2010，2（2）：91-94.

[2]袁新嶺，徐海成，由寶劍.公路收費經營權評估問題新論[J].交通財會，2005（9）：14-16.

[3]唐春勝.公路收費權評估實務問題研究[J].中國資產評估，2011（8）：30-32.

預期收益評估方法范文第4篇

一、對《著作權資產評估指導意見》的認識

著作權資產涉及范圍廣、權利分類多，資產評估的不確定因素多且對價值的影響較大。本次的指導意見，充分反映了著作權的專業性特點，突出了評估的可操作性，豐富了無形資產準則的理論成果，滿足了著作權評估業務解決的新問題和操作要求，達到無形資產評估準則體例上下呼應以及評估實踐的要求。

（一）明確了必須進行現場調查的重要性

《指導意見》第二十條規定，注冊資產評估師執行著作權評估業務，應當對享有著作權的作品相關情況進行調查，包括必要的現場調查，并收集相關信息、資料等。這對防止以往紙上談兵、規避風險起到了重要的防范作用。

（二）對三種評估方法提出了具體操作要求，解決了預測和參數選取的隨意性

在著作權評估實務中,往往出現方法選用的合理性分析缺失或收益法預測和參數選取的隨意性等問題。《指導意見》第二十二條規定，注冊資產評估師執行著作權資產評估業務，應根據評估對象、評估目的、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析三種方法的適用性，恰當選擇一種或者多種評估方法。特別是對著作權資產評估中最常用的收益法還做出較為詳細的規定，包括三種具體操作方法：許可費節省法、增量收益法、超額收益法。上述規定強調了三種方法的適用性，解決了評估實務中為了迎合客戶隨意選擇評估方法而不注重合理性分析的問題。在第二十三條中又規定，應根據著作權資產對應作品的運營模式合理估計評估對象的預期收益，并關注運營模式法律上的合規性、技術上的可能性、經濟上的可行性。著作權的預期收益通常通過分析計算增量收益、節省許可費和超額收益等途徑實現。解決了著作權評估長期以來成本和收益不配比，與其他無形資產混淆的局面。

該指導意見還針對估算或預測的主要參數如著作權資產未來收益、許可費、許可費率、增量收益、貢獻資產貢獻、折現率的估算做出了便于操作的規定。

(三) 強調評估對象和評估范圍的合理性問題

《指導意見》第二十七條規定，注冊資產評估師運用收益法進行著作權資產評估時，應當綜合考慮評估基準日的利率、資本成本，以及著作權實施過程中的技術、經營、市場、生命周期等方面的風險因素，合理確定折現率。著作權資產折現率應當區別于企業整體資產或者有形資產折現率。本條規定提示評估師在運用收益法時,關注評估對象和評估范圍的合理性問題，將對評估結論產生影響。

（四）著作權資產折現率口徑應當與預期收益的口徑保持一致

《指導意見》第三十一條規定，注冊資產評估師對同一著作權資產采用多種評估方法評估時，應當對各種方法取得的初步結果進行比較分析，形成合理的最終評估結論。解決了長期以來由于折現率與預期收益口徑不一致帶來的評估結果不合理的問題。

二、對《金融企業國有資產評估報告指南》的認識

本指南從服務金融企業國有資產評估項目的管理角度出發，突出了金融企業的特色，按照銀行、保險、證券三大類企業提出了較詳細的評估說明應披露的事項的要求。指南也充分考慮了金融企業國有資產評估項目監管單位要求,不僅為評估報告編制者――注冊資產評估師的具體操作提供了指導，也為評估報告使用者和監管部門正確理解評估結論，合理使用評估報告提供了指導性的意見。

（一）充分體現了金融評估業務的特殊要求

金融企業與一般企業在行業政策、經營方式及財務核算等方面均有所不同，指南明確了與金融不良資產評估規范的行為不同，評估明細表按照銀行、保險公司、 證券公司三大類編制樣表，其格式參照企業會計準則的報表格式；明確了評估對象及范圍的披露重點不同，《評估說明》編寫指引，突出了金融企業的特色，強化了金融資產的評估說明，如成本法《評估說明》指引按照銀行、保險、證券三大類企業分別說明企業各科目評估說明應披露的事項。對于收益法及市場法也做出了較詳細的規范。

（二）完善了評估報告準則體系，突出了可操作性

根據我國資產評估準則體系的規劃，業務性準則分為基本準則、具體準則、評估指南和指導意見四個層次。金融企業國有資產評估關系到國有資產權益，對金融企業國有資產評估項目的管理不可能脫離對資產評估報告的管理。指南以備案核準為目的，定位為評估指南，便于政府監管部門能夠清晰理解和審閱。保證了準則體系的科學性和合理性，且與已經的準則和正在起草的其他準則項目在邏輯、體例等方面實現了相互協調。

（三）增強了金融企業評估的針對性

指南全面總結了金融企業國有資產評估業務和管理實踐，在結合評估報告準則原則性規定的基礎上，對金融企業國有資產評估報告的編制提出了細化要求；在評估報告準則主要規范要素的基礎上，對金融企業國有資產評估報告的格式提出要求。指南固化了實踐中的有效做法，最大限度地體現了可操作性。對于一些可以方便操作，但不宜在指南中出現的內容，以附件形式提供了指引。

預期收益評估方法范文第5篇

關鍵詞：評估方法；地價內涵；差異

1 幾種主要評估方法的地價內涵分析

1.1 基準地價系數修正法（簡稱“基準地價法”）。

基準地價法是運用政府公布的基準地價，按替代原理進行評估的一種方法，其核心是基準地價與修正體系。基準地價是政府地價管理的一個工具，同時也為政府宏觀調控決策提供參考信息。基準地價主要反映某地區的地價空間分布規律以及其大致地價水平，對市場地價具有一定的引導作用。由此可見，基準地價法主要是從市場管理的角度進行評估，得到的地價是一個“管理型”地價。

1.2 收益還原法（簡稱“收益法”）。

收益還原法是根據預期收益原理，將待估對象按預期所能獲得的收益作為價值衡量，從投資者的角度去評估。收益法的核心是待估對象的預期收益以及投資者期望的回報率，而且收益法中的投資者屬于長線投資者，即投資者持有待估對象相當長的時間，通過待估對象的收益實現自己的預期回報。由此可見，收益法評估得到的是一個“長線投資型”地價。

1.3 假設開發法（或剩余法）。

假設開發法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發，通過對待估對象進行開發或轉售，從而獲得預期的回報，以此衡量待估對象的價值。假設開發法（或剩余法）的核心是對待估對象的開發或轉售，而這種開發或轉售一般都是短期內完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機性質。由此可見，假設開發法（或剩余法）評估得到的是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。

1.4 市場比較法。

市場比較法是根據替代原理，利用已成交的交易案例，推導待估對象的價格。從土地市場交易行為來看，一般來說，買賣雙方對地價的博弈基本上都是基于該土地的投資價值，即買賣雙方都已對該土地的投資價值做了評估，最終達成交易的地價代表買賣雙方都認可該土地的投資價值。由此可見，市場比較法評估得到的是一個“投資型”地價，至于土地是用于長線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發或轉售。因此市場比較法評估得到的通常也是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根據貢獻原理，按待估對象價值形成的各項成本之和來衡量其價值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對象在其價值形成的過程中所發生的各項成本，代表了待估對象的權屬人應獲得的回報。由此可見，成本逼近法是從權屬人的角度出發，評估待估對象至少應該值多少錢，因此成本逼近法評估得到的應該是一個“保本型”地價。

2 各種類型地價的差異

從上面的分析可見，不同評估方法評估得到的地價不盡相同，形成了多種類型的地價，那么這些類型的地價其價格水平有什么差異？

2.1 “管理型”地價和“保本型”地價相對稍低。

“管理型”地價基本反映市場的客觀地價水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會比其他類型地價稍低，但比“保本型”地價要高。而“保本型”地價通常是這幾種類型地價里面最低的。

2.2 “短線投資型”地價或“投機型”地價相對較高。

從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風險，尤其是“投機型”的投資，由此投資者對此類投資一般要求比較高的投資回報，從而反映在投資對象（即待估對象）的價值就應該高一些。

2.3 “長線投資型”地價適中。

相對于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩定的投資匯報，風險相對較小，因此投資可接受的投資回報率相對較低，由此“長線投資型”地價相對其他幾種地價而言其價格水平適中，接近于“管理型”地價。

從上面的分析，這幾種類型地價一般的價格水平排序大致為：“短線投資型”地價或“投機型”地價>“長線投資型”地價≥“管理型”>“保本型”地價。

3 不同評估方法評估結果的協調

根據目前的土地評估規范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協調不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？

3.1 根據評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。

根據評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。

但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。

3.2 調整個別評估方法的思路及參數，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。

評估時可以根據評估目的，對評估方法的思路及參數進行適當調整，使得其評估的結果更接近評估目的。

舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業一定年限（持有期內一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。

另外，還可以調整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產市場環境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。但按此還原利率評估得到的地價與現實市場環境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評估得到較高的地價水平，這與“短線投資型”地價更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會評估得到相對較低的地價水平，這其實反映的是“長線投資型”地價，與“短線投資型”地價有一定的差距。

4 結語