宏觀調控的主要目的

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宏觀調控的主要目的范文第1篇

關鍵詞：房地產；宏觀調控；房價；政策變遷；反思

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1007-7685（2013）10-0086-04

1998年我國取消福利分房以來，房地產市場步入快速發展階段，居民的居住條件與居住環境得到明顯改善。然而，隨著住房市場化進程的逐步推進，各種問題不斷暴露出來，主要集中在房價過快上漲、住房供給結構失衡、經濟嚴重依賴房地產投資等方面，并逐漸成為關系居民生活的重大民生問題。面對房地產業發展過程中出現的各種問題，2004年以來國家頻頻出臺房地產宏觀調控政策。據不完全統計，十年間國家有關部門共出臺103項房地產調控措施。這些政策對促進我國房地產業健康發展起到一定作用，但房價過高、住房供給結構失衡以及中低收入者住房困難問題仍很突出。因此，對十年來我國房地產宏觀調控政策進行梳理，總結經驗及教訓，對進一步完善我國房地產宏觀調控政策體系、促進房地產業健康發展具有重要意義。

一、十年來我國房地產宏觀調控政策的演進

（一）調控目標

我國房地產宏觀調控的目標主要是促進經濟增長、遏制房價過快上漲、加快保障房建設、防范金融風險以及控制土地供應等。2004～2007年，穩定住房價格是宏觀調控的主要目標，涉及穩定房價的調控政策多達16項；而2008年下半年以及2009年上半年復蘇房地產市場、促進經濟增長則成為政府的主要關注點，在這一年期間，出臺支持房地產發展的政策多達8項；2009年下半年以來，特別是2010年，遏制房價過快上漲成為房地產調控的主要目標，僅2010年就出臺9項遏制房地產價格過快上漲的政策；推進保障房建設在2008年后成為房地產調控的主要目標之一，國家不斷出臺針對性政策推進保障房建設。

（二）調控手段

我國主要以金融、稅收等經濟手段以及行政規制、住房保障、土地政策等行政手段對房地產市場進行宏觀調控。2004～2007年，我國主要以經濟手段和行政手段對房地產業進行調控，促進房地產業規范發展以及限制房價過快上漲，調控手段比較溫和。2008年以后，采取行政手段的頻率不斷增加，調控手段愈加嚴厲。

（三）調控對象

房地產調控對象主要為開發商、購房者。2004～2009年，開發商是國家房地產調控政策的主要調控對象。在此期間，國家出臺了針對房地產開發商的諸多調控政策，如收緊房產信托、90/70政策、規范房地產稅收、嚴格房地產開發貸款管理等。從2010年開始，購房者成為房地產調控的主要對象。出臺了針對購房者的限購、限貸、提高首付比例等嚴厲打擊炒房行為的政策，以及針對地方政府的房價問責制、制定保障房建設目標的政策。

（四）調控環節

從房地產調控環節看，可分為供地環節、開發環節、保有環節及交易環節。我國房地產調控主要集中在供地環節、開發環節及交易環節，保有環節的調控幾乎缺失。供地環節的調控主要包括供地總量控制、供地結構控制等；開發環節的調控主要包括套型結構、開發商貸款管理、打擊開發商各種土地違法行為等；交易環節的調控主要包括差別化房貸政策、稅收政策、個人轉讓住房營業稅政策、住房交易市場整治等。目前，對保有環節的調控，主要是2011年開始在上海、重慶進行房產稅試點，但在全國范圍推廣尚需時日。

二、房地產宏觀調控下房地產市場的變化

（一）房價呈不斷上升趨勢

2004—2012年期間，我國商品房平均銷售單價絕大多數年份漲幅為正，銷售單價從2004年的2778元上漲到2012年的5791元，不到十年的時間內漲幅達108%。2004年以來，房價一路上漲，只是在2008年國際金融危機的影響下實體經濟受到影響，消費者處于觀望情緒，需求萎縮，導致全國商品房平均銷售價格有小幅下跌，但隨后在國家經濟刺激計劃后，2009年全國房價出現大幅度反彈，之后便保持穩定增長。（見表1）

（二）房地產投機現象嚴重

2004年以來，在流動性過度、居民可支配收入增長以及投資渠道狹窄等因素的綜合作用下，房地產投機賺取差價成為各類剩余資金的最好出路。一方面，房地產開發商熱衷于炒地皮，“地王”現象頻現，土地閑置現象嚴重，一些開發商采取“捂盤”等方式，待價而沽，導致地價、房價不斷攀升。另一方面，大量民間資金涌入樓市，人為抬高房價，而且造成房屋空置率居高不下。

（三）住房供給結構不合理

1998年房改確立了“以經濟適用住房為主的住房供應體系”的原則，按照此原則，經濟適用房、廉租房以及公租房等保障性住房的供應量應占城鎮住房供給體系的70%以上。然而2004年以后，住房供給結構與當初改革預期出現大幅度偏差，普通商品房、高檔公寓以及別墅占據大部分的住宅供應，經濟適用房等保障房不斷萎縮。據中國指數研究院的《2011保障房白皮書》數據顯示，2002年以后，我國保障房建設全面萎縮，2010年經濟適用房銷售面積僅占全部住宅銷售面積的2.94%。

三、我國房地產宏觀調控政策存在的問題

（一）房地產宏觀調控政策缺乏獨立性

我國的房地產宏觀調控政策是宏觀經濟調控的一種手段，即作為拉動經濟增長或者防止經濟過熱的工具，被動應對經濟形勢與房地產發展態勢，缺乏獨立性。2004～2008年上半年，由于固定資產投資保持快速增長，經濟面臨過熱的危險，國家出臺了嚴格控制土地供應量、房地產信貸和提高房貸利率、首付比例、住房轉讓營業稅率等政策，這些政策無一不指向防止房地產開發過熱和維護經濟安全的目標。而2008年底受到國際金融危機的影響，我國經濟面臨增速下滑的危險，國家出臺了各種優惠政策扶持房地產市場的投資與消費，目的在于維持經濟增長速度。在國家政策的大力扶持下，2009年下半年開始，房價在經歷短期下跌之后全面暴漲，房價面臨失控的危險，2010年開始，國家又出臺了“史上最嚴厲”的房地產調控政策，調控頻率與力度空前。

（二）房地產宏觀調控多以政策、通知等形式出現，相關法律缺失

從我國房地產宏觀調控的歷史看，房地產宏觀調控多以行政命令、部門規章制度、通知等形式出現，缺乏法律手段，至今未能出臺一部專門針對房地產相關問題的法律，使房地產調控的約束力不強。十年來，我國房地產宏觀調控一般由國務院、國家發改委、住建部、國家稅務總局、國土資源部等部門以行政命令、通知、辦法、意見等形式進行。如，國務院2005年《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》、2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、2010年《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》、2011年“國八條”及“國五條”等。再如，建設部2004年《經濟適用住房管理辦法》、2012年國土資源部《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》等。

（三）房地產宏觀調控政策缺乏連續性

十年來，我國共出臺了103項房地產調控措施，政策出臺頻率很高，但缺乏連續性，主要表現為政策波動較大，調控政策出臺后，調控效果剛剛顯現，又出臺新的政策，進入新一輪調控周期，這也是每次調控后都迎來一次房價大幅上漲的重要原因。政策的頻繁變動使市場各利益主體無法形成穩定一致的預期，房地產調控掉進“動態不一致性”陷阱，房地產投資與消費出現非正常波動，不利于房地產市場的穩定發展。

（四）多元化的調控目標陷入兩難境地

我國房地產宏觀調控的目標包括促進經濟增長、穩定房價、提供保障性住房、防范金融風險以及控制土地供應量等。多元化的調控目標使政府經常陷入兩難的境地。一方面，隨著房價不斷攀升，穩定房價以及防范金融風險成為政府宏觀調控的重要目標。另一方面，由于我國經濟增長很大程度上依靠的是固定資產投資，房地產投資更是占據很大比重，要保持經濟高速增長必須依靠房地產業的增長。因此，從2004年以來，在經濟增長較快的情況下，穩定房價尚且能夠成為政府宏觀調控的重要目標，但經濟增長一旦面臨下滑的風險，穩定房價的目標迅速退位，一切政策為“保增長”服務。

（五）忽視保有環節調控，無法有效抑制房地產投機

從2004年以來我國房地產宏觀調控的實踐看，調控的環節主要集中在供地環節、開發環節以及交易環節，基本不涉及保有環節的調控。在這種背景下，開征房產稅，針對保有環節進行調控從而提高炒房成本的呼聲漸高。但受制于各種因素，直到2011年1月份才在上海與重慶進行房產稅試點，首次進行保有環節調控。房產稅試點已經過去兩年多，在全國范圍內推廣仍然沒有時間表，針對保有環節的調控依然缺失。

四、完善我國房地產宏觀調控的策略

（一）準確定位房地產宏觀調控目標

大多數發達國家在住房短缺時期也都強化政府在提供公共住房方面的責任，保障公民的住房權利。如，美國、德國、英國、新加坡等發達國家都為中低收入者提供了大量的公共住房，從而滿足了中低收入者的住房需求，在此基礎上逐步推進住房市場化，構建多層次的住房供給體系，滿足不同階層的住房需求。我國在經歷長期的住房福利制度之后，將住房定位為商品在短期內迅速將其市場化，并將房地產業作為拉動經濟增長的手段。因此，在接下來的房地產宏觀調控中，應準確定位調控目標，將我國房地產宏觀調控的目標定位為建立一個保障公眾基本住房權利并能滿足各個階層多樣化需求的多層次住房供給體系。

（二）重構我國房地產稅收體系

目前，我國房地產領域的稅費包括土地出讓金、城鎮土地使用稅、營業稅、土地增值稅、城鎮維護建設稅、印花稅、所得稅、契稅等眾多稅種。從我國房地產稅費構成中可以看出我國房地產稅多集中在開發環節與流通環節，較少涉及保有環節，這種稅收制度的安排助推了地方經營土地財政及消費者的房地產投機行為，是房價出現大幅上漲的重要因素之一。為促進房價理性回歸，需要重構我國的房地產稅收體系。一是整合現有的各種房地產稅費，撤銷一些不合理的收費項目，適度降低房地產稅費負擔，實現簡化稅制、降低稅率。二是將房地產稅費征收的重點集中在保有環節，降低開發環節以及流通環節的稅收負擔，從根本上抑制投機需求。三是擴大物業稅征收范圍以及合理設置計稅依據，使之成為地方政府財政收入的長期支柱，降低地方經營土地財政的沖動。

（三）完善住房保障體系

一方面，完善住房保障體系能保障中低收入階層的基本住房需求，解決高房價問題。另一方面，保障房體系的完善為充分放開商品房市場價格提供條件，國家可以在穩定現有房價的情況下解決住房問題，避免房地產業的大幅波動。首先，加強住房保障在地方官員考核中的比重。住房保障體系的完善需要由地方政府執行，只有加強住房保障在地方政府官員考核中的比重，才能真正引起地方官員的重視。其次，建立多元化融資渠道。住房保障體系的資金來源可考慮三種渠道：一是中央的專項財政資金。二是規定地方政府拿出一定比例的土地出讓金用于住房保障建設。三是吸引社會資金進入保障房領域。四是健全保障房進入、監督與退出機制。明確保障房的申請資格與條件，建立公正的監督機制，并完善退出機制，提高保障房的利用效率。

宏觀調控的主要目的范文第2篇

一、xx年年主要目標建議 就微觀來看，有利方面，近年來我市經濟結構明顯優化，以不銹鋼制品和農副產品加工兩大產業集群以及一批優勢傳統產業競相發展。新農村建設的全面實施，農業生產向高效化、規模化和現代化方向發展，雖然農業比重下降，但比較效益不斷提高，與中央要求把發展現代農業作為推進社會主義新農村建設的著力點正好合拍。中央提出要實實在在為農民辦一些實事，興化作為農業大市必將受益更多。我市服務業發展逐漸升溫，以生產業和生活業為重點的現代服務業成為經濟發展和社會進步的巨大推進劑。我市區位條件不斷改善，泰州長江大橋即將開工建設，對于改善我市經濟發展環境帶來預期利好，這些將成為推進我市經濟建設的有利因素。不利方面，宏觀調控由“兩個閘門”向“多個閘門”轉變，將給我市明年的項目建設增加難度。中央要求合理控制信貸投放，明年融資環境將更加嚴峻，融資難度和成本都將會加大。我市一些劣勢企業在新一輪宏觀調控中將被重新洗牌，一些中小企業受效益滑坡影響可能在市場競爭中受到沖擊。中央繼續把淘汰落后生產能力作為調整和優化產業結構的重要途徑，給我市在加快科技創新和改造傳統技術上帶來壓力。近期，國務院先后出臺了一系列規范外資在華行為的政策規范，外資所享受的超國民待遇面臨終結，引進外資從投入拉動經濟增長向促進自主產業升級和提高自主創新能力轉變，對外商投資勢頭不可避免的產生影響，進而帶來各地對內資的爭搶將更為激烈，勢必對我市招商引資產生壓力。進入xx年年，距離我市建成全面小康社會僅剩下五年時間，面對自身發展的壓力和周邊地區咄咄逼人的發展態勢，我市唯有繼續加快經濟發展，優化產業結構，推進增長方式轉變，切實增強經濟發展的前瞻性，快人一步才能勝人一籌。

考慮到宏觀調控措施的連續性和其滯后效應，在積極穩妥的基礎上體現努力進取，預測明年我市經濟總量增速宜與今年相仿。明年泰州市考核各市區服務業占gdp比重在今年基礎上繼續提高一個百分點，服務業本身需保持相對合理并較快的增長速度，一產和二產宜保持相對穩定的發展速度，建議我市明年主要調控目標為： 『 1 『 2

單位gdp排污強度為52噸/億元，萬元gdp能耗下降4%。

二、xx年年主要工作思路建議

xx年年擬定的工作思路是：以加快發展、科學發展為主要理念，以三個五五工程為主要目標，以經濟開發區和工業集中區為發展的主要板塊，以不銹鋼制品和農副產品加工為主要特色，以推進重大項目建設為主要抓手，以服務企業、服務項目為主要職責。現就如何應對宏觀調控，確保經濟社會平穩發展，提些不成熟的看法，供領導參考。

建議主要措施：大力提升三項水平，努力做到三個優化，建立三種創新體系。

1、大力提升三項水平。一是提升招商引資水平。招商引資仍是目前拉動經濟增長的重要抓手，在明確符合國家產業政策和環保準入條件的前提下，發揚優勢，優選項目。圍繞不銹鋼制品和農副產品加工兩大產業集群，重點在不銹鋼制品、脫水蔬菜、糧飼加工、啤酒

大麥、淡水產品和畜禽產品深加工上延下伸等方面加大招商力度，主攻經濟拉動型、產業配套型項目。強化項目全程服務，加快完備手續，在政策信息、勞動用工、流動資金融通給予專門服務，促進項目早開工、早達產。二是提升園區建設水平。相對明確各專業園區的定位，形成以開發區和戴南科技園區為兩個隆起區，其他重點工業集中區為支撐的“眾星拱月”式建設框架，對園區的基礎設施建設進行重點投入，并列入所在鄉鎮的年度目標，進行個性化考核。對各個園區結合基礎條件和產業特點進行分類指導，支持和吸引存量項目、增量項目向園區集聚。三是提升項目建設水平。以人民生活需要和生產必要為出發點，科學編排來年建設項目，對產業類項目和社會事業類項目進行平衡。對重點項目建設做到有計劃、有責任、有反饋、有考核，項目主管部門每月向投資主管部門（發改委、經貿委）反饋項目實施情況，以便及時組織協調項目建設所遇到的問題。加強重點項目配套建設，使項目建成后盡快發揮投資效益。

宏觀調控的主要目的范文第3篇

1.1使經濟管理與市場經濟相互促進

市場是實現經濟資源優化配給的重要途徑，但當前市場上頻頻出現不正當競爭事件，干擾了經濟市場的有序運轉，阻礙市場對資源進行優化配置，在全球化經濟趨勢的帶動下，我國的市場經濟格局長期處于變化發展中，這就導致了矛盾的產生，即經濟干預調節策略無法與日趨變化的市場經濟格局協調一致，為了調解這一矛盾，政府必須對宏觀經濟管理進行改良創新，使經濟管理工作與市場經濟發展步調相互配合，通過公共傳播媒介對市場經濟進行優化，可以修正市場固有的問題和不足。在對宏觀經濟管理工作進行改良創新時，不能脫離固有的經濟政策、經濟干預手段和我國市場經濟發展情況，應立足于實情進行改良創新，創設與我國經濟政策和市場格局相符的宏觀經濟管理。

1.2革新經濟干預促進市場資源合理配給

經濟市場是實現社會生產資源優化分配的關鍵途徑，因此要實現資源合理分配，必須依托市場。但由于當前市場經濟發展并不完善，在發展的過程中仍然存在許多不足，這些問題都會對社會資源的合理分配造成干擾和影響。要想提升市場資源分配的科學性，應立足實際對我國的宏觀經濟管理體系進行改良創新，并選擇適宜的策略調整市場中的資源配給模式，提高資源的利用率，讓經濟資源創造出最大的價值。政府宏觀干預市場資源配給的手段主要是，調整公有財產與私有財產在市場中的比例，并對這兩種財產進行合理分配，防止因分配不均擴大社會的貧富差距。

2.對宏觀經濟管理進行改良創新的措施

2.1調整宏觀經濟干預管理的方向

政府采取何種手段對經濟市場進行管理和干預主要取決于宏觀經濟管理具有怎樣的目標和方向。當前我國對市場經濟進行宏觀調控的主要目的就是為了解決我國社會的基本矛盾，即人民群眾日益增長的物質需求與落后社會生產力之間的矛盾。因此，政府在制定宏觀經濟管理方向時，要按照我國市場經濟格局及發展趨勢來決定，并且調控方向并不是一成不變的，它應該伴隨市場的變化而變化。比如，在市場出現通貨膨脹時，政府應采取適當的干預措施，控制經濟局勢，使市場逐漸收縮冷卻。當市場出現通貨收縮時，國家應采取一些刺激市場運轉的措施。宏觀調控的目的不僅要確保市場經濟整體穩定均衡，還要控制經濟結構穩定，各個行業均衡發展，防止某一行業單獨膨脹。

2.2革新宏觀經濟調控的執行機構

在市場經濟中，宏觀調控執行者并不是唯一的，而國家是最主要的執行者。在對宏觀經濟調控的執行機構進行革新時，主要應拓展以下兩個方向，一是構建全新的經濟調控機構，二要革新經濟管理職權。為了實現經濟調控執行機構的革新，政府應組織創建一個擁有宏觀干預調控職權的專屬機構，將干預經濟的職權集中交給某一機構可以有效杜絕目前多頭管理、職能分散的混亂情況。而在革新職權方面，擁有宏觀干預市場職權的執行機構在對市場進行調控時，應多采取市場調控策略，少采取行政措施。

2.3革新經濟干預的方法和手段

當前，政府在對市場經濟進行干預管理時，主要采取的措施是調整銀行利率、調整貨幣價值等，很少采用行政方式對市場進行干預。在革新市場經濟干預措施時，應逐漸減少行政方式對市場的過度干預，盡可能以市場干預手法為主。雖然在政府和人民的共同努力下，我國的市場經濟發展已經取得了長足進步，經濟風險評估和應急方面也形成了一套固定的模式，但由于我國的市場經濟起步較晚，當前我國市場仍然存在許多問題，例如房價虛高、行業結構不平衡、內部市場狹窄等。因此，政府必須結合實際，積極革新市場干預方式，為我國經濟發展保駕護航。

3.結束語

宏觀調控的主要目的范文第4篇

關鍵詞：國家規劃教材 經濟與政治基礎知識 社會主義市場經濟 特點

在國家規劃教材《經濟與政治基礎知識》（下面簡稱新教材）的教學實踐中，筆者充分體會到新教材全面貫徹素質教育思想，從社會發展對高素質勞動者和中初級專門人才需要的實際出發，注重對學生的創新精神和實踐能力的培養。

一、市場經濟是市場在資源配置中起基礎作用的經濟

市場是社會生產和社會分工發展的產物，它是和商品經濟同時產生和發展的。市場有狹義和廣義之分。狹義的市場是指商品交換的場所，即有形市場。

廣義的市場包括有形市場和無形市場。所謂無形市場是指沒有固定的交易場所，靠廣告、中間商以及其他交易形式，尋找資源或買主，溝通買賣雙方實現交換。因為沒有固定的場所，所以在這里，買賣或交換的實現過程就是市場。因此，廣義的市場就是商品交換關系的總和。

市場經濟是商品經濟發展到一定階段的產物。市場經濟和商品經濟既聯系又有區別。商品經濟反映的是人們進行勞動交換和經濟聯系的一種經濟形式。市場經濟則是指社會資源配置的一種方式。市場經濟是市場在資源配置中起基礎性作用的經濟。資源配置就是指把有限的資源（人力、物力、財力和土地）配置到社會需要的眾多領域和部門中去。在市場經濟中，社會資源的配置是由市場機制實現的。市場機制就是市場經濟運行過程中，市場經濟機體內的競爭、供求、價格等要素之間的有機聯系。

二、現代市場經濟的基本特征

1.資源配置市場化

資源配置市場化是市場經濟的根本特征。主要表現在：市場供求關系的變化影響市場價格，價格反映資源稀缺程度。

2.企業行為主體化

企業是市場主體，企業的行為應該是市場主體的行為。

3.宏觀調控間接化

在現代市場經濟中，政府的宏觀調控是必需的。但國家一般不直接干預企業的生產經營活動，而是通過各種經濟手段和相關政策，來影響價格、利率、匯率、工資等市場信號，從經濟利益上引導企業調節自身的生產經營活動，從而達到宏觀調控目標。

4.市場體系完善化

建立健全規范的市場體系，是市場經濟有效運作的前提。因此，我們要規范市場行為，加強市場管理，制訂市場規劃，維護市場運行的正常秩序。

5.市場管理法制化（略）

6.保障制度社會化

完善的社會保障制度是搞好市場經濟的重要保證。

三、社會主義市場經濟的所有制基礎

市場經濟作為一種資源配置方式，是與商品經濟密切連在一起的。因此，它既可以存在于資本主義社會，也可以存在于社會主義社會。市場經濟與社會主義社會的基本經濟制度相結合可以為社會主義社會的經濟發展服務。社會主義市場經濟與資本主義市場經濟的根本區別是所有制基礎不同。社會主義市場經濟是建立在生產資料公有制基礎上的，公有制是我國社會主義市場經濟的基礎。

在我國，社會主義公有制經濟有國有經濟、集體經濟和混合所有制經濟。混合所有制經濟中有國有成分和集體成分。在我國社會主義初級階段，除了占主導地位的公有制經濟還有個體所有制經濟、私營經濟和外資經濟等非公有經濟，它們是社會主義市場經濟的重要組成部分。

我國現有階段的所有制結構就是以公有制為主體，多種所有制經濟共同發展。我國現階段的個人收入分配結構是以按勞分配為主體，多種分配方式并存的分配結構。這是適應現階段生產力發展的要求的。

四、社會主義市場經濟的特點

第一，公有制占主體地位是社會主義市場經濟的基本標志。在發展社會主義市場經濟中，只有堅持公有制為主體地位，勞動者的主任翁地位才能得到體現，最大限度地滿足勞動者不斷增長的物質和文化需要，社會主義生產目的才能得到實現。消滅剝削、消除兩極分化、實現共同富裕才有了根本保證。

第二，社會主義市場經濟以實現共同富裕為主要目標。

第三，在社會主義市場經濟條件下，國家能夠實行強有力的宏觀調控。

宏觀調控的主要目的范文第5篇

【關鍵詞】房地產；宏觀調控；土地財政；房產稅

一、我國房地產宏觀政策調控政策體系簡介

我國房地產宏觀調控目標主要有兩個：一是經濟增長目標；二是社會公平穩定目標。調控政策主要包括經濟政策、行政政策及一些宣傳引導手段。通過經濟政策（主要是貨幣、財政政策等）進行調節，以行政政策（主要是規劃、計劃等）進行管理和指導，同時配合信息宣傳活動進行引導，以實現對房地產業的政策調節。經濟政策和行政政策各具特色，相互聯系，相互補充，共同構成了我國房地產宏觀經濟調控政策體系，如圖1所示。

在我國房地產宏觀調控政策中，經濟政策主要包括貨幣政策、財政政策和土地政策。經濟政策主要是通過影響房地產市場的供求進而調控房地產價格的。供求關系決定價格是市場的基本規律，房地產市場在運行中也必然受到這一市場規律的支配。政府可以通過調節一些經濟參數，如價格、稅收、利率、折舊率等影響企業的投資和消費者的需求，達到調控目標。行政政策的作用路徑不同于經濟政策，其主要是針對開發商施加影響，不適用于一般消費者。主要可以通過限制直接限制房價的方式，限制房產結構等方式調控房地產市場。現階段我國政府主要采取經濟政策調控，一般只有當房地產業發展影響我國國民經濟正常發展時，才會采取行政政策手段。

二、我國現階段房地產調控政策遇到的困境分析

近幾年來，我國出臺了一系列房地產宏觀調控，但效果不容樂觀。

可以看出，今年來我國房地產價格依然以強勁的勢頭持續走高，房價漲幅也隨調控政策起伏不定，很多調控政策的實施都只是起到暫時抑制房價的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個方面。

1.隨著我國城市化進程的發展，土地資源愈發緊缺。這對城市建設用地提出了艱巨的挑戰。我國地少人多，房地產開發用地緊張。目前我國人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國人口基數大，隨著城鎮化進程的加快，本就捉襟見肘的土地供應將更為緊張。這種情況導致土地價格大幅上漲，繼而導致房價持續攀高。

2.我國經濟發展對房地產業過度依賴。長期以來，我國房地產業被設計成國民經濟的支柱性產業，導致了我國經濟對房地產的過度依賴。我國現行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財政收入。因此，房地產業為地方政府創造了巨大的經濟業績和財政收入。2012年前11個月，我國130個主要城市土地市場總土地出讓金額達1.18萬億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國所有城市，2012年全國地方政府的土地財政總收入可能會比2011年減少上萬億。這樣，各地方政府成了房地產宏觀調控最大利益受損方，因此地方政府在實施調控政策時的積極性不強，執行力度不大，這對調控效果產生很大影響。在經濟增長和社會公平穩定雙重目標追求下，政府往往更注重經濟增長，其結果必然造成地產市場的持續升溫和房價的不斷推高。

3.我國貧富差距懸殊，目前政府房產業稅收政策不完善。我國目前最貧困人口約占總人口20%，但他們占收入或消費的份額卻只有4.7%，然而占總人口20%的最富裕人口所占收入或消費的份額卻高達50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經濟實力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺的房地產調控的金融稅收等政策往往會大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經濟起點提高。對于富人來說買房本不差錢，一次性全額付款也沒關系，而對于窮人來說，高額的首付和高的房貸利率對其構成了巨大的經濟壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購房壓力，導致更多的人買不起房。變相的給了少數富人買更多房子的機會。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價的政策就更收效甚微了。價格由供求關系決定，當前房地產市場需求遠遠大于供給。此時征收交易稅對對抑制房價毫無影響，市場的力量會導致賣方完全稅收轉嫁給下家。這樣，相當于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進一步促使了我國居民收入差距的擴大。

4.部分房地產宏觀調控政策產生了很大負面影響。部分房地產宏觀調控政策未根據我國房地產市場現狀設計，產生了很大負面影響。一些房地產調控政策設計初衷是為了抑制“投機型需求”，但忽視了政策對房地產供給的巨大負面作用。例如在房地產宏觀調控中，房地產行業向金融機構貸款被限制，這大大阻礙了房地產供應商的發展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產按揭貸款的發放，這導致2011年因缺少資金而破產退市的房地產公司多達6000多家。近幾年來我國房價上漲過快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長期來看，如果房地產市場供應不能繼續增加，房地產市場的剛性需求仍將是住房價格的最有力支撐。人們對未來房地產供應緊缺的預期將不會變化，房價上漲壓力依然很大。

此外，房地產市場本應該是這樣一種壟斷競爭型市場：既能使房地產業達到規模效率，又可以使其性價比在比較激烈的競爭中提升。然而，隨著調一些控政策的實施，導致房地產市場洗盤嚴重，已初步形成寡頭壟斷的市場格局。一些大的房地產開發商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國形成房地產市場的資源壟斷。

三、我國當前房地產業宏觀調控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規劃，提高土地配置效率。世界上有很多發達國家都有像中國現階段一樣去依靠土地財政，千方百計地去抬高地價賺取更多的土地出讓金去創造經濟業績和財政收入。但國外主要通過對存量土地征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入。國外中央政府限制地方政府對土地的處置權，土地出讓由政府統籌規劃，這樣既能大大降低地方政府對土地財政的依賴性，又能在一定程度上保護耕地，使地方政府轉向追求傳統的工業和農業經濟的可持續發展。同時，土地征稅制度的改革，對存量土地征收物業稅、房產稅，還能增加房地產“投機性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機，降低房價的作用。因此，我國房地產業可以借鑒新加坡、德國經驗，合理規劃房地產用地，以開發中小戶型為主，著更集約的原則來進行房地產開發，提高土地的配置效率，堅持走資源節約型道路，滿足人民群眾安居樂業的需要。

2.逐步改革地方政府績效評估體系。重視對社會公平目標的追求，建立更科學的績效評估體系。同時，實施對地方政府的房地產調控的問責制把控制住房價格過快上漲、增加保障房建設等內容納入經濟社會發展工作的目標責任制，切實強化對地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產宏觀調控政策落到實處。

3.加快對現有稅制的改革，設計更合理的房地產業稅制。房地產稅的設計應當以抑制房地產市場的投資性需求為主要目標。對于我國當前的房地產市場來說，征收房產稅是一種長期有效的調控手段。房產稅的開征能大大增加以投資為目的消費者的稅收負擔，從而有效的抑制投機性需求。這種調控方式可以長期留存，并通過稅率的調整來收緊或放松。我國目前已在上海和重慶部分地區開展征收房地產稅的試點工作，且已取得了初步成效，當然也發現了一些問題。因此，要總結經驗，對房產稅征收范圍、稅率多少、房屋等級的界定、房屋的價值評估一些列問題，組織專家學者進一步探討并進行科學的評定，逐步去完善房地產稅制度。

此外，還應建立健全房地產業相關的行政法律法規，切實保障房地產宏觀調控政策的實施。并通過信息宣傳，輿論引導等手段使政府房地產宏觀調控政策為大眾所知，徹底深入人心。

參 考 文 獻

[1]金海燕.我國房地產宏觀調控政策運行過程研究.哈爾濱工業大學博士論文.2008（9）

[2]王兵.關于當前房地產宏觀調控政策的思考[J].科技信息（科學教研）.2007（15）

[3]余凱.中國房地產宏觀調控的難點問題和對策研究[J].經濟研究導刊.2013（4）

[4]周中元.國外房地產宏觀調控政策借鑒與啟示[J].特區經濟.2007（1）