土地增值稅方法

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土地增值稅方法范文第1篇

關(guān)鍵詞：稅收管理土地增值稅清算方法

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對；對銷售價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，審核其真實(shí)性。

4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。

主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項(xiàng)目過程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＂菁{稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏尅⒎制诜峙_發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ髽I(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)

算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＂诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂ζ髽I(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

土地增值稅方法范文第2篇

增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

計(jì)算增值額扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本、費(fèi)用，新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率1、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

土地增值稅方法范文第3篇

摘 要 我國國家稅務(wù)總局于2006年就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅相關(guān)事項(xiàng)出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，該通知打破了傳統(tǒng)以預(yù)征為主的繳納方式，實(shí)行清算繳納方式，至此以來，使得土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)中占據(jù)較大的比例。因此本來對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理方法進(jìn)行了較為系統(tǒng)的研究，以期對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)處理提供必要的理論基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 會(huì)計(jì)處理方法 稅務(wù)處理方法

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅分類

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行分類。其中依據(jù)企業(yè)類型不同可將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)與兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，具體內(nèi)容如下：

（一）主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

以當(dāng)期營業(yè)收入承擔(dān)的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：針對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營稅金及附加；針對于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營稅金；針對于股份制試點(diǎn)企業(yè)的股份制等；其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。

（二）兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

以當(dāng)期營業(yè)收入承擔(dān)的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：針對于工業(yè)、商業(yè)、外商投資等企業(yè)的其他業(yè)務(wù)支出；針對于金融企業(yè)的其他營業(yè)支出；針對于餐飲、游樂等企業(yè)的營業(yè)稅金及附加；針對于旅游、投資等企業(yè)的營業(yè)稅金；針對于外商投資銀行的其他營業(yè)稅金等。其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的分類

依據(jù)工程項(xiàng)目完成的情況，可將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)連同地上的建筑物及其附著物、項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)及項(xiàng)目竣工或辦理結(jié)算后三大類。

（一）轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)連同地上的建筑物及其附著物

對于轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：固定資產(chǎn)清理，在建工程，專項(xiàng)工程支出及固定資產(chǎn)購建支出等科目；其貸記科目主要表現(xiàn)為：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。

（二）項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

就預(yù)繳的土地增值稅來說，其應(yīng)借記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。其應(yīng)貸記的科目有：銀行存款。

（三）項(xiàng)目竣工或辦理結(jié)算后

在對土地增值稅清算進(jìn)行清算時(shí)，應(yīng)做好調(diào)整前期征繳土地增值稅款工作。同時(shí)，對稅務(wù)局土地增值稅清算報(bào)告科學(xué)合理編制，最終計(jì)算確定土地增值稅清算金額，其中應(yīng)借記的科目主要表現(xiàn)為：營業(yè)稅金及附加――土地增值稅，待攤費(fèi)用――預(yù)繳土地增值稅。其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅。

需對稅額進(jìn)行補(bǔ)交時(shí)，其應(yīng)借記的科目有：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅；其應(yīng)貸記的科目有：銀行存款。需退稅時(shí)，其應(yīng)借記的科目有：銀行存款；其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)處理方法

國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從會(huì)計(jì)視角上所確認(rèn)的預(yù)售收入在稅法中主要表現(xiàn)為應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的銷售收入。”

國稅函[2008]299號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常依據(jù)當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季預(yù)繳企業(yè)所得稅，其中開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)過程中通常以預(yù)售方式銷售取得預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，并直接計(jì)入利潤總額預(yù)繳。另外，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后需結(jié)合實(shí)際利潤實(shí)現(xiàn)再次調(diào)整。”

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的土地增值稅需在預(yù)計(jì)利潤中進(jìn)行扣除。”這里所提及的預(yù)繳的土地增值稅主要指的是營業(yè)稅金及其附加。

下面介紹處理房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的土地成本分?jǐn)偡椒ā?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用；土地成本構(gòu)成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。

下面對土地成本分?jǐn)偡椒ǖ氖鄯课菝娣e比例法進(jìn)行論述。對于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，一般情況下，建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅恋爻杀究刹捎檬蹆r(jià)比率法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅疫@兩種方法應(yīng)合并進(jìn)行，分步實(shí)施。

四、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅會(huì)計(jì)處理策略

（一）土地增值稅的納稅籌劃

轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方式。一是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)暫免征收土地增值稅政策，積極與其他企業(yè)合資建房，以此減免房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本；二是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策實(shí)行房屋租賃，租賃體制下的房地產(chǎn)企業(yè)僅需交納房產(chǎn)稅，以此大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平。

合理利用扣除項(xiàng)目降低應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)采取有效措施盡可能降低借貸利率，如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的利息超過稅法規(guī)定的開發(fā)成本可扣除比例的5%時(shí)，需要企業(yè)出示金融機(jī)構(gòu)證明，之后依據(jù)國家相關(guān)稅法規(guī)定對開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用及其他可扣除項(xiàng)目進(jìn)行分項(xiàng)計(jì)算，反之亦然。

（二）新增房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目

隨著我國會(huì)計(jì)制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)科目和核算方法已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的需求，因此，這就需要現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)在《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的指導(dǎo)下新增會(huì)計(jì)科目。總結(jié)而言，主要新增五大房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目：一是“開發(fā)成本”科目。由該科目承擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用和成本的核算業(yè)務(wù)；二是“周轉(zhuǎn)房產(chǎn)品”科目。由該科目承擔(dān)安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用房屋核算業(yè)務(wù)；三是“開發(fā)產(chǎn)品”科目。由該科目承擔(dān)已開發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)核算業(yè)務(wù)；四是“開發(fā)間接費(fèi)用”科目。由該科目承擔(dān)除行政管理部門承擔(dān)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用核算業(yè)務(wù)；五是“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。由該科目承擔(dān)用于出租經(jīng)營但未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋核算業(yè)務(wù)。之后，將其五大新增科目一并計(jì)入報(bào)表的“存貨”項(xiàng)目。

（三）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

（1）正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。就我國現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)商品銷售而言，其主要包括四個(gè)步驟，即簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工作竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收以及辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。以上四個(gè)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)商品銷售正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)過程中缺一不可，一旦出現(xiàn)四環(huán)節(jié)的缺失，勢必會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多風(fēng)險(xiǎn)，為此，這就要求我國房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而，保障房地產(chǎn)企業(yè)收入核算工作的順利高效開展。

（四）不斷完善信息披露內(nèi)容，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含金量

首先是加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露力度。現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資，實(shí)行分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的有效披露，有助于提高其先進(jìn)流量信息的有用性；其次是不斷增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息，實(shí)現(xiàn)對其信息的披露有助于房地產(chǎn)企業(yè)信息使用者準(zhǔn)確的判斷土地儲(chǔ)備的信息。

五、結(jié)語

受會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理差異性的影響，以致企業(yè)在實(shí)際繳納土地增值稅優(yōu)先于企業(yè)所得稅前將發(fā)生會(huì)計(jì)上確認(rèn)費(fèi)用滯后現(xiàn)象。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其所得稅受其他因素影響不大，特別注意的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在填報(bào)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表時(shí)應(yīng)考慮到資金的擁有時(shí)間價(jià)值。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在處理會(huì)計(jì)稅務(wù)處理時(shí)應(yīng)善于利用稅收優(yōu)惠政策，以降低企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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土地增值稅方法范文第4篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)公司; 土地增值稅; 應(yīng)納稅額; 納稅籌劃

中圖分類號：F812.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：1004-5937（2016）03-0067-04

土地是一種特殊的商品，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，生產(chǎn)和生活建設(shè)用地的需求不斷擴(kuò)大，土地這種相對稀缺的資源，其價(jià)值也會(huì)自然增值。土地增值稅就是對土地價(jià)值按其增加額征收的一種稅。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，土地增值稅直接影響其房地產(chǎn)開發(fā)的利潤，因此應(yīng)當(dāng)加以籌劃。

一、案例簡介

設(shè)在某市的房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)普通商品住房進(jìn)行銷售，其開發(fā)的可供銷售的普通商品住房面積為5萬平方米，當(dāng)?shù)赝惿唐纷》康氖袌鍪蹆r(jià)在4 000元至4 400元之間。該房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品住房的過程中，為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用為4 500萬元，開發(fā)土地與新建房及配套設(shè)施的成本為7 500萬元，開發(fā)土地與新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用為1 000萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偂７康禺a(chǎn)開發(fā)公司所在地的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加率為3%，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。

二、不同銷售價(jià)格下土地增值稅的計(jì)算及籌劃方案選擇

由于土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是土地增值額，稅率是四級超率累進(jìn)稅率，而土地增值額是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入與法定扣除項(xiàng)目金額之差，選擇稅率時(shí)的依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所產(chǎn)生的增值額與法定扣除項(xiàng)目金額之比。因此，影響土地增值稅應(yīng)納稅額的主要因素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入和法定扣除項(xiàng)目金額。在該房地產(chǎn)開發(fā)公司可供銷售的普通商品住房面積確定的情況下，銷售價(jià)格直接影響轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。該房地產(chǎn)開發(fā)公司如何進(jìn)行商品住房銷售定價(jià)，是納稅籌劃時(shí)必須考慮的問題。

（一）不同銷售價(jià)格時(shí)，土地增值稅應(yīng)納稅額及利潤的計(jì)算

考慮銷售價(jià)格這一因素時(shí)，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格4 000至4 400元之間進(jìn)行選擇。

1.當(dāng)普通商品住房價(jià)格為每平方米4 000元時(shí)。（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入=4 000×5=20 000（萬元）。（2）法定扣除項(xiàng)目金額=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+20 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 700（萬元）。（3）增值額=20 000-16 700=3 300（萬元）。（4）增值額與法定扣除項(xiàng)目金額的比率=3 300÷16 700=19.76%。（5）土地增值稅應(yīng)納稅額=0（萬元）。（6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的利潤=3 300（萬元）。

2.當(dāng)普通商品住房價(jià)格為每平方米4 200元時(shí)。（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入=4 200×5=21 000（萬元）。（2）法定扣除項(xiàng)目金額=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+21 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 755（萬元）。（3）增值額=21 000-16 755=4 245（萬元）。（4）增值額與法定扣除項(xiàng)目金額的比率=4 245÷16 755=25.34 %，由于超過20%，所以適用稅率為30%。（5）土地增值稅應(yīng)納稅額=4 245×30%=1 273.5（萬元）。（6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的利潤=4 245-

1 273.5=2 971.5（萬元）。

3.當(dāng)普通商品住房價(jià)格為每平方米4 400元時(shí)。（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入=4 400×5=22 000（萬元）。（2）法定扣除項(xiàng)目金額=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 810（萬元）。（3）增值額=22 000-16 810=

5 190（萬元）。（4）增值額與法定扣除項(xiàng)目金額的比率=5 190÷16 810=30.87%，同樣適用30%的稅率。

（5）土地增值稅應(yīng)納稅額=5 190×30%=1 557（萬元）。（6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的利潤=5 190-1 557=3 633（萬元）。

（二）不同銷售價(jià)格下，房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅籌劃方案的選擇

由于價(jià)格變動(dòng)引起轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入的變動(dòng)以及相關(guān)增值額、適用稅率等的變動(dòng)，在不同銷售價(jià)格下，房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅應(yīng)納稅額及利潤的變動(dòng)如表1所示。

根據(jù)表1所列數(shù)據(jù)，可對不同銷售價(jià)格下房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅籌劃方案進(jìn)行選擇。

1.方案二與方案一相比，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入增加了1 000萬元，但由于增值額與法定扣除項(xiàng)目金額的比率在方案二中為25.43%，超過了免征土地增值稅的臨界點(diǎn)20%，而方案一中增值額與法定扣除項(xiàng)目金額的比率為19.76%，處于免征土地增值稅的臨界點(diǎn)20%以下，兩方案比較，方案二中繳納土地增值稅后的利潤反而低于方案一。因此，在方案一與方案二的比較中，該房地產(chǎn)公司應(yīng)選擇方案一。

2.方案三與方案一相比，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入增加了2 000萬元，增值額與法定扣除項(xiàng)目金額的比率在方案三中為30.87%，同樣超過了免征土地增值稅的臨界點(diǎn)20%，但由于方案三的銷售價(jià)格要高于方案一，因此，方案三中繳納土地增值稅后的利潤要高于方案一。但同時(shí)應(yīng)考慮的是，方案三中的銷售價(jià)格是該房地產(chǎn)開發(fā)公司所在地同類商品房銷售價(jià)格中的最高價(jià)格，若按此價(jià)格銷售可能會(huì)產(chǎn)生銷售不暢的問題，從而影響到房地產(chǎn)開發(fā)公司資金的回收及利潤的實(shí)現(xiàn)。方案一由于定價(jià)比較適宜，盡管利潤要比方案三低，但在綜合考慮比較之后，該房地產(chǎn)公司應(yīng)選擇方案一。

三、相同銷售價(jià)格下土地增值稅的計(jì)算及籌劃方案選擇

如上所述，銷售價(jià)格會(huì)直接影響轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，從而影響增值額及其與法定扣除項(xiàng)目金額之比，因此，在土地增值稅納稅籌劃時(shí)應(yīng)充分考慮銷售價(jià)格。但除銷售價(jià)格外，土地價(jià)款、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、有關(guān)稅金及加計(jì)扣除等因素的變動(dòng)，會(huì)影響到法定扣除項(xiàng)目金額的變動(dòng)，進(jìn)一步影響到增值額與法定扣除項(xiàng)目金額之比。而在影響法定扣除項(xiàng)目金額變動(dòng)的這些因素中，土地價(jià)款具有一定的剛性，有關(guān)稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入有關(guān)，開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除均與土地價(jià)款和開發(fā)成本有關(guān)，因此，在扣除項(xiàng)目金額中重點(diǎn)應(yīng)予以考慮的是房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（一）相同銷售價(jià)格時(shí)，土地增值稅應(yīng)納稅額及利潤的計(jì)算

上述房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)的普通商品住宅中，假設(shè)銷售價(jià)格定位在每平方米4 400元相對較高的價(jià)格上，則可以通過增加房地產(chǎn)開發(fā)成本用于公共配套設(shè)施，以改善商品房居住環(huán)境，從而提高開發(fā)的商品房吸引力。在商品房銷售價(jià)格不變的基礎(chǔ)上，通過增加房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，房地產(chǎn)的開發(fā)成本增加可按5%的增幅逐步提高。在此為簡化計(jì)算，只對增幅為10%和20%的情況進(jìn)行計(jì)算，增幅為5%和15%的情況則在表2中列示，具體計(jì)算過程不再詳述。

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本不增加時(shí)。土地增值稅的計(jì)算如上面方案三的計(jì)算過程，在此不再詳細(xì)計(jì)算。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本增加10%，即750萬元時(shí)。（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入=4 400×5=22 000（萬元）。（2）法定扣除項(xiàng)目金額=4 500+8 250+ （4 500+8 250）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+8 250）×20%=17 785（萬元）。（3）增值額=22 000-17 785=

4 215（萬元）。（4）增值額與法定扣除項(xiàng)目金額的比率=4 215÷17 785=23.70%，由于超過20%，所以適用稅率為30%。（5）土地增值稅應(yīng)納稅額=4 215×30%=1 264.5（萬元）。（6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的利潤=4 215-1 264.5=

2 950.5（萬元）。

3.房地產(chǎn)開發(fā)成本增加20%，即增加1 500萬元時(shí)。（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入=4 400×5=22 000（萬元）。（2）法定扣除項(xiàng)目金額=4 500+9 000+

（4 500+9 000）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+

（4 500+9 000）×20%=18 760（萬元）。（3）增值額=

22 000-18 760=3 240（萬元）。（4）增值額與法定扣除項(xiàng)目金額的比率=3 240÷18 760=17.27%。（5）土地增值稅應(yīng)納稅額=0（萬元）。（6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的利潤=3 240（萬元）。

（二）相同銷售價(jià)格下，房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅籌劃方案的選擇

由于房地產(chǎn)開發(fā)成本變動(dòng)引起法定扣除項(xiàng)目金額變動(dòng)以及相關(guān)增值額的變動(dòng)、適用稅率等的變動(dòng)，對相同銷售價(jià)格下，由于房地產(chǎn)開發(fā)成本變動(dòng)所引起的土地增值稅應(yīng)納稅額及利潤的變動(dòng)如表2所示。

根據(jù)表2所列數(shù)據(jù)，可對相同銷售價(jià)格下房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅籌劃方案進(jìn)行選擇。

1.方案一與方案二、方案三、方案四相比。隨著房地產(chǎn)開發(fā)成本的逐漸增加，引起法定扣除項(xiàng)目金額的不斷增加，增值額與法定扣除項(xiàng)目金額的比率由30.87%逐步降低為20.40%，但其比率均在免征土地增值稅的臨界點(diǎn)20%以上，因此，未能享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠。雖然在方案二、方案三、方案四中，房地產(chǎn)開發(fā)公司可運(yùn)用增加的房地產(chǎn)開發(fā)成本完善公共配套設(shè)施，以改善商品房居住環(huán)境，提高開發(fā)的商品房的吸引力，以消除方案一中因銷售價(jià)格高可能產(chǎn)生的銷售不暢問題，但與方案一比較，方案二、方案三、方案四中繳納土地增值稅后的利潤比方案一低很多，因此，方案二、方案三和方案四并非優(yōu)先選擇方案。

2.方案五與方案三、方案四相比。由于房地產(chǎn)開發(fā)成本增加較多，增值額與法定扣除項(xiàng)目金額的比率為17.27%，降到了免征土地增值稅的臨界點(diǎn)20%以下。方案五由于享受到了免征土地增值稅的優(yōu)惠，繳納土地增值稅后的利潤要高于方案三和方案四，而且方案五有更多增加的房地產(chǎn)開發(fā)成本可用于提高商品房的性價(jià)比，因此優(yōu)于方案三和方案四。方案五與方案二相比，雖然繳納土地增值稅后的利潤要略低于方案二，但同樣由于性價(jià)比要遠(yuǎn)高于方案二，因此方案五優(yōu)于方案二。

3.方案一與方案五相比。在相同的銷售價(jià)格下，方案一由于上述原因可能會(huì)產(chǎn)生銷售不暢的問題，從而影響到房地產(chǎn)開發(fā)公司資金的回收及利潤的實(shí)現(xiàn)。方案五由于上述原因，能夠解決方案一中存在的問題，有較好的性價(jià)比。方案一的增值額與法定扣除項(xiàng)目金額的比率為30.87%，超過了免征土地增值稅的臨界點(diǎn)20%，但由于方案一的房地產(chǎn)開發(fā)成本要遠(yuǎn)低于方案五，因此，方案一中繳納土地增值稅后的利潤要高于方案五。但方案五中的增值額與法定扣除項(xiàng)目金額比率低于土地增值稅的臨界點(diǎn)20%較多，因此應(yīng)在方案五的基礎(chǔ)上尋找更為合理的方案。

為較準(zhǔn)確地確定合理的房地產(chǎn)開發(fā)成本，假設(shè)其為C，按照增值額與法定扣除項(xiàng)目金額比率計(jì)算的方法，可以確立等式{22 000-[（4 500+C）+（4 500+C）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+C）×20%]}÷[（4 500+C）+（4 500+C）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+C）×20%]=20%，通過計(jì)算可知C=

8 671.79（萬元）。對這一計(jì)算結(jié)果取整數(shù)8 672萬元，在房地產(chǎn)開發(fā)成本為8 672萬元時(shí)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的利潤計(jì)算如下：（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入=4 400×5=

22 000（萬元）。（2）法定扣除項(xiàng)目金額=4 500+8 672+（4 500+8 672）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+

（4 500+8 672）×20%=18 333.6（萬元）。（3）增值額=

22 000-18 333.6=3 666.4（萬元）。（4）增值額與法定扣除項(xiàng)目金額的比率=3 666.4÷18 333.6=19.99%。

（5）土地增值稅應(yīng)納稅額=0（萬元）。（6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的利潤=3 666.4（萬元）。具體計(jì)算結(jié)果如表3所示。

由表3可見，方案六與表2中的五個(gè)方案相比，無論是性價(jià)比還是繳納土地增值稅后的利潤均有較大的優(yōu)越性，因此是較為合理的方案。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地增值稅適用稅率的特點(diǎn)及相應(yīng)的稅收優(yōu)惠措施，重點(diǎn)考慮增值額。通過對影響增值額的各個(gè)因素的調(diào)整，控制增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，盡可能享受免稅待遇或適用較低稅率，從而在稅法規(guī)定范圍內(nèi)減輕土地增值稅稅負(fù)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 伍唯佳.土地增值稅籌劃的幾個(gè)實(shí)用方法[J].財(cái)會(huì)月刊，2014（1）：79-80.

[2] 郭小峰，張霞.基于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃分析[J].會(huì)計(jì)之友，2013（29）：108-110.

土地增值稅方法范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅清算；問題研究

一、土地增值稅清算的程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合清算條件后，進(jìn)行清算的程序包括四個(gè)方面：一是依照稅法規(guī)定，計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，或委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證；二是在規(guī)定期限內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，提供清算應(yīng)報(bào)送的資料等；三是稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人報(bào)送資料予以受理，并在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核；四是清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將審核結(jié)果書面通知納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)在確定期限內(nèi)辦理補(bǔ)、退稅手續(xù)。

二、土地增值稅清算的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

三、土地增值稅清算的條件

（一）納稅人土地增值稅自行清算的條件

納稅人符合下列條件的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行土地增值稅清算的情形

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：① 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他f青況。

四、土地增值稅清算應(yīng)當(dāng)明確的事項(xiàng)

納稅人在進(jìn)行土地增值稅清算前，應(yīng)當(dāng)明確下列事項(xiàng)：每次清算的項(xiàng)目及其范圍；劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出；劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出；劃分不同時(shí)期的開發(fā)項(xiàng)目，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限；明確清算項(xiàng)目的起止日期。

五、土地增值稅清算應(yīng)當(dāng)提供的資料

1.土地增值稅清算表及其附表。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

3.項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收人、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料及會(huì)計(jì)資料。

4.納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》。

六、收入及扣除項(xiàng)目的確定

（一）應(yīng)稅收入的確定

清算項(xiàng)目收入是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。在進(jìn)行清算時(shí)，應(yīng)注意以下問題：

1.確認(rèn)收人是否合理

（1）非直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品收入確認(rèn)。將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)視同銷售，按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn) ①按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定；②按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)；③ 參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確認(rèn)。

（2）收人為外幣的核算。在計(jì)算外幣分期付款的總收人時(shí)，須以不同時(shí)期的市場匯價(jià)計(jì)算當(dāng)期應(yīng)稅收入后相加得出，而不能按照最后一次付款時(shí)的市場匯價(jià)計(jì)算。

（3）代收費(fèi)用的處理。①代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)；②代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)人房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

2.收入項(xiàng)目的審核

確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，核實(shí)計(jì)稅收入。

（二）扣除項(xiàng)目的確定

土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目；舊房及建筑物的評估價(jià)格。

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

（1）以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得的，為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

（2）在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，要審核是否真實(shí)、正確，還要審查《土地出讓金繳費(fèi)證明》、土地出讓金繳費(fèi)發(fā)票及銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)、土地轉(zhuǎn)讓合同及發(fā)票、取得土地使用權(quán)時(shí)的契稅等票據(jù)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

要將“開發(fā)成本”賬戶，與有關(guān)的交易證明文件及會(huì)計(jì)憑證核對，看企業(yè)的成本核算是否真實(shí)、準(zhǔn)確，防止虛列、多列、少列“開發(fā)成本”。

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除應(yīng)當(dāng)審核以下內(nèi)容：該費(fèi)用的實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常；支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊是否與相關(guān)賬目核對無誤；在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。

（2）前期工程費(fèi)的扣除應(yīng)當(dāng)審核以下內(nèi)容：各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常；是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。

（3）建筑安裝工程費(fèi)的扣除應(yīng)當(dāng)區(qū)分出包方式和自營方式，審核以下內(nèi)容：出包方式應(yīng)當(dāng)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常；自營方式應(yīng)當(dāng)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。

（4）開發(fā)間接費(fèi)用的扣除要求可以參照基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目的扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而是按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。凡是不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。