土地評估方法
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇土地評估方法范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
土地評估方法范文第1篇
中圖分類號：F301 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-01
常見的土地估價原則主要有替代原則、最有效使用原則、預期收益原則和報酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻原則、競爭和超額例如原則、協調原則、變動原則（以下分別簡稱原則①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨）。常見的土地估價方法主要收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等，以下分別從適應原則及估價流程就上述土地估價原則對對各評估方法的適用性做出以下研究。
一、收益還原法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③、④、⑤、⑥。二是從其估價的流程來看，首先是對土地的總收益、總費用進行估算，再對土地的純收益進行計算，從而對土地的還原率進行確定，最后對土地的收益價值進行估算，最終對待估價對象的價格進行確定。
在這一過程中，土地的總收益是計算地價的基礎，所選用對其進行估算，而土地收益可以是直接收益，也可以是間接收益，如土地租金就屬于直接收益，而生產經營效益就屬于間接收益。但是在具體的估價過程中應緊密結合實際對其分離。而土地的總費用則是為獲取土地收益而支付的費用，如勞動費、資本費等。然而費用種類繁雜，所以應對可能的費用支出進行分析，從而計總。若土地上有建筑物或農作物，就應對其在經營中產生的費用進行計算，并成為總收益中的重要組成部分。而土地純收益主要是對土地價值進行計算的依據，主要是利用土地的總收益將土地總費用扣除之后獲得。而土地還原率主要是對地價高低影響的因素，所以在選擇過程中應精心的選擇，并采取多元化的途徑，對可能的收益、利率、風險和還原率等進行確定[1]。
二、市場比較法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③。二是從其估價的流程來看，首先就是對可比的交易安全進行確定，并結合交易的情況和日期以及區域與個別因素，對估價對象與交易的案例進行比較并修正。并在此基礎上對使用年限和容積率等進行修正和處理，從而得到比準價格，進而根據市場的情況綜合全面的分析對比的情況，最終對評估的價格進行確定。
在整個價格估價過程中，確定可比案例是首要的任務，主要是結合估價對象的特點和估計的目標與要求，并將其作為依據，從多個市場交易案例中選取與之相符的交易案例。但是因為從市場直接獲得的案例的規范性較差，所以應建立相應的可比標準，并對其進行開展前期分析以及可比性整理，案例選擇之后應對其調查，掌握其交易約定以及是否存在特殊的情況。而在交易情況修正過程中，由于其目的就是結合交易殊的動機與因素所導致的增價或降價，將估價的獨享與交易的案例在相同的交易環節中進行比較。在日期修正過程中，其目的是為了更好地排除市場波動所導致的價格差異，即將估價對象和案例在同一個交易的時間點比較價格。而在修正區域因素時，主要是將土地所在區域的條件與環境所導致的價格差異排除，從而更好地將估價對象與案例置于同一位置比較價格，從而在提高位置重要性的同時需要考慮由于市場環境帶來的影響。從個別因素修正來看，主要是將土地個體差異所導致的價值差異排除，將兩種商品的價格差異進行比較才，從而對二者在功能和品質等方面的差異而判斷。
三、成本逼近法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價的流程來看，首先就是對土地取得的費用和開發的費用進行調查和計算，其次主要是對稅費、資金利息、投資利潤進行計算，從而確定土地的增值收益，最終對土地的家和進行計算和修正。
在整個成本逼近法中，土地取得費用是最為重要的成本，同時也是估算價格的基礎所在，因而與土地取得的成本相同，其開發費用也是重要的成本。而在稅費計算過程中，由于其屬于一項十分復雜的工作，所以就應在土地取得和開發中各種稅費的類型有一個基本的認識，并對不同稅費計算的方法進行掌握。而在此基礎上就應切實加強土地資金利息計算工作的開展，這就需要結合土地的開發程度對整體的開發周期進行確定，從而對每項費用的投入期限和時點進行確定，并緊密結合土地取得和開發的投入，對資本收益進行計算，而土地是否增值，主要是在土地流轉之后改變用途或開發所取得價值增加額進行計算，當計算完土地價格之后，就應結合估價的對象，有針對性的對其進行修正[2]。
四、剩余法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性
一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價的流程來看，首先就是對土地的利用方式是否最為有效進行判斷，從而通過有關指標對不動產的市場價值進行估算，并對建筑物的開發成本與利息、稅費和利潤等進行計算，結合建筑物的現有價值，對其土地的價格進行估算。而在這些程序中，土地是否是最有效利用方式至關重要，這是估價人員首先應該明確的。如果是未開發的土地，需要調查其規劃條件，并根據土地條件、土地市場狀況等因素，確定土地的最有效利用方式。一些土地已經取得了規劃許可證，甚至進行了詳細的規劃和設計，它的最有效使用條件已經很清楚，但必須到規劃部門核實，看規劃條件是否變化，或委托方提供的資料是否不相符。一些已經開始建設的項目，還應核實其實際建設情況是否與規劃相符，是否作過任何的改變[3]。
五、結語
綜上所述，土地估價應始終堅持替代原則、最有效使用原則、預期收益原則和報酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻原則、競爭和超額例如原則、協調原則、變動原則。但是不同的評估方法所采取的原則也不同相同，所以其適用性也會不同，才能提高其適用性，因而必須結合各評估方法的實際，按照一定的原則，切實加強土地價格的評估，才能最大化的確保整個評估工作開展的適用性和有效性。
參考文獻：
[1]蔣雪松. 淺議土地估價原則對各評估方法的適用性[J]. 現代經濟信息，2014，19：401-402.
土地評估方法范文第2篇
關鍵詞：基準地價； 用途系數修正法； 機會成本； 評估模型
中圖分類號:F224.0 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X（2008）15-0162-03
引言
目前城鎮基準地價評估的方法主要有：（1）以土地定級為基礎，用市場交易價格等資料評估基準地價；（2）以土地定級為基礎，土地收益為依據，市場交易資料為參考評估基準地價[1]。上述方法對于商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地基準地價評估比較適用，而對于新增四類用地基準地價的評估則很難適用，一方面因為新增四類用地大多不以營利為目的，收益很小且收益很難準確界定；另一方面因為該類用地市場交易案例很少。
一、新增四類用地的特點
新增四類用地包括公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水利設施用地，他們具有以下特點：
1.多為公共服務或基礎建設用地，具有一定的社會效益和生態效益。
2.多呈點狀分布，面積小、數量多，由于具有各自特定的功能，造成其分布廣且零散，難以形成功能規模集中的用地分區。
3.大多不以贏利為目的，收益很小或無收益，且收益很難準確界定；雖有少部分用地以贏利為目的，如商業醫院、私立學校、殯葬用地等，機場、碼頭用地等因其具有壟斷性質，因而該部分用地具有壟斷收益。
4.多以劃撥方式取得土地使用權形式，以有償方式出讓取得的土地面積極少。
5.土地市場欠發育，市場上土地出讓、轉讓、出租、抵押等交易案例很少。
二、新增四類用地基準地價的評估方法
（一）確定新增用地基準地價的修正基礎
1.地價影響因素相關性分析
城鎮土地價格與其土地利用條件相關，影響地價的因素主要有：商服繁華影響度條件、交通條件（道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度）、基礎設施狀況、公用設施狀況、環境狀況（環境質量優劣度、綠地覆蓋度、自然條件優劣度）、人口密度狀況、產業集聚狀況、規劃限制因素、土地利用限制因素（容積率、建筑密度、建筑限高、土地利用強度、特殊選址要求等）、宗地自身條件（宗地形狀、宗地面積、臨街寬度、臨街進深等）等。利用特爾菲測定法確定的上述因素影響各類地價的權重大小，進行地價影響因素相關程度分析，判斷不同用途土地利用上的趨近性，以確定新增地類地價的修正基礎。設定權重＞0.10時，影響程度“高”；0.05≤權重≤0.10時，影響程度“中”；權重＜0.05時，影響程度“低”；見表1。
2.土地用途轉化分析
經濟學中的“機會成本”（Opportunity Cost）是指當一種生產要素被用于生產某產品時所放棄的使用相同要素在其他生產用途中所得到的最高收入。經濟資源的稀缺性決定了當生產要素被用于一種產品生產時，它就不可能被用來生產其他商品[2]。因此，任何資源都應發揮最佳效用，否則就會造成資源的浪費。土地作為一種稀缺資源，其總量有限，且不可再生。目前中國城市土地利用實行規劃制度，一般來講某一確定位置土地的用途是規劃好的，具有排他性，在一個規劃期內其用途一般是確定的；這就是說當土地以某一種用途被利用時，是以放棄將土地作為其他用途被利用為代價的。但從長期來看，土地的用途是可以相互轉化的。
通過近幾年土地收購儲備――出讓樣點的現狀用途與新規劃用途比較分析，根據機會成本的理論，得出新增地類最適宜（最可能轉化）的用途，見表2。
通過對表1、表2分析可以發現，無論從地價影響因素相關性分析，還是從新增地類最可能轉化的用途及機會成本用途分析，都可得出交通運輸用地基準地價接近于住宅用地、商服用地基準地價，公共管理與公共服務用地、特殊用地地價接近于住宅用地地價，水利設施用地地價接近于工礦倉儲用地地價；交通運輸用地因為其還未走向有償使用，而且是初次評估基準地價，所以交通運輸用地基準地價最接近于住宅用地基準地價，與商服用地地價差別還比較大。因此，確定公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地基準地價的修正基礎為住宅用地基準地價，水利設施用地基準地價的修正基礎為工礦倉儲用地基準地價。
（二）用途修正系數確定
1.行業平均利潤率比值法
用途修正系數根據待估用地類型對應的行業平均利潤率與修正基礎用地類型對應的行業平均利潤率的比值確定。根據地區生產總值構成項目的行業分類，確定各類用地對應的行業歸類；根據焦作市2005、2006、2007年統計年鑒數據及市發改委、財政局、交通局、商務局、稅務局等局委的行業效益統計資料和行業成本監審的結果，對全市各行業的平均利潤率進行了測算，結果見表3。公共行業平均利潤率適當考慮社會效益和生態效益，同時參照地區生產總值貢獻率確定。根據各類用地對應的各行業平均利潤率的比值確定交通運輸用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地相對于住宅用地地價的用途修正系數分別為0.891、0.771、0.714，水利設施用地相對于工礦倉儲用地地價用途修正系數為0.800。
2.權重比例法
根據市區住宅用地、工礦倉儲用地、交通運輸用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、水利設施用地定級所選取的影響因素及特爾斐法測定的權重值，確定新增地類用地與修正基礎用地共有的定級影響因素的權重比例，見表4。
（三）新增地類基準地價評估模型
由于城鎮各類用地基準地價的內涵設定條件、估價參數，以及新增地類與修正基礎地類的級別空間分布都存在差異，因此需要進行級別空間分布差異修正、內涵設定條件差別修正、估價參數差別修正。經分析建立新增地類基準地價的評估模型為：
新增地類基準地價=修正基礎用途基準地價×級別空間分布差異修正×出讓年期差別修正×容積率差別修正×土地還原利率差別修正×行業用途系數修正+其他因素影響地價增減修正。
Yj=Xi×Km×Nm×Rj×Tj×Hj+B（1）
式中：Yj ――新增地類某一用途某個級別的基準地價。
Xi ――修正基礎用途用地某個級別的基準地價。
Hj ――行業用途修正系數。
B ――其他因素影響地價增減修正，包括土地開發成本差異修正、行業壟斷效益修正、贏利行業加價修正、非贏利行業減價修正、特有因素影響地價修正等。
（四）新增地類基準地價的確定
應用行業平均利潤率比值法確定的用途修正系數計算地價時，不考慮其他因素影響地價增減修正（B），在確定二級類修正系數時考慮。應用權重比例法確定的用途修正系數計算地價時，考慮特有因素影響地價修正。公共管理與公共服務用地、交通運輸用地、特殊用地相對于住宅用地的特有因素均為規劃限制因素，相對于工礦倉儲用地來說為二者共有因素，因此確定上述三類特有因素影響地價修正基礎為工礦倉儲用地地價；同理確定水利設施用地特有因素影響地價修正基礎為住宅用地地價。特有因素修正=（1-修正系數）×特有因素修正基礎地價。根據確定的用途修正系數和地價評估模型，可以評估出新增各類用途用地的基準地價。
根據上述方法評估出的兩種新增四類用地基準地價的初步結果，經過實地驗證和專家論證及級別間綜合平衡，最終可以采用算術平均值或加權平均值法確定公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地四類新增用地各級別的基準地價。由于公共管理與公共服務用地包含機關團體用地、新聞出版用地、科教用地、醫衛慈善用地、文體娛樂用地、公共設施用地、公園與綠地、風景名勝設施用地八個二級類[3]，且二級類基準地價差別比較大，建議根據不同行業收益能力及其社會、經濟、生態效益差異性，通過表3列舉的二級類對應行業利潤率與基準行業利潤率的比值建立二級類用地基準地價修正系數體系。
三、結論
本文提出的采用用途系數修正法評估公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水利設施用地新增四類用途用地基準地價的方法，在目前的新一輪城鎮基準地價更新工作中，具有較強的實用性和可操作性。本文提出的評估方法，彌補了《城鎮土地估價規程》中缺少新增四類用途用地基準地價評估方法的不足，對促進新一輪城鎮基準地價更新工作的順利完成起到有力的推動作用。
參考文獻：
[1] 中華人民共和國國家標準.城鎮土地估價規程（GB/T 18508-2001）[S].北京:中國標準出版社，2002.
土地評估方法范文第3篇
關鍵詞：資產評估方法；市場法；成本法；收益法
中圖分類號：F20 文獻標識碼：A 文章編號：1673-291X（2011）35-0165-02
隨著我國社會主義市場經濟的深入發展，企業進行股份制改造、資產重組、轉讓、兼并、出售、聯營、合資等經濟活動日益增多，涉及產權變動的經濟行為均需要由獨立的社會中介機構對涉及的資產價值量進行客觀評估，這為我國資產評估的產生和發展提供了契機。資產評估作為一種專業中介活動，它為客戶和社會提供了專家意見及專業咨詢。這些意見或咨詢對客戶的某些行為起指導作用。在執業過程中，評估人員遵循一定的評估原則，執行評估程序，對評估對象進行評定估算，確定其在某一時點的公允價值而實施的技術性手段，我們稱之為資產評估方法。目前公認的資產評估基本方法有市場法、成本法、收益法，是20世紀80年代由美國估值公司的幾位專家介紹到我國的，并在我國資產評估實務工作中得到了廣泛的應用。那么，這幾種基本方法是否存在孰優孰劣之分？是否均可普遍應用于資產評估業務？在具體的評估實踐中，如何選擇更為適合的評估方法？
一、評估方法的比較分析
市場法、成本法、收益法作為資產評估的三種基本方法，有其內在的聯系，同時也有著明顯的差異與區別。
（一） 內在聯系
評估方法是實現評估目的的手段。理論上來說，或者說在理想狀態下，對同一被估資產的價值評估采用不同的評估方法，得出的評估結論應趨于一致，不應有太大差異。或者說，評估人員可運用多種評估方法來評估同一條件下的同一資產，評估結論可相互驗證。但是，這種可驗證性的實現，必須要保證評估目的、評估前提、被估資產狀態的一致性，運用不同評估方法所選擇的經濟技術參數合理。在評估過程中，這些方法也是互為利用、相互融通。以成本法為例，成本法中的重置成本既可以通過市場詢價獲得，也可以通過核算細節分析取得，還可以利用相同功能的參照物的功能價值比較獲取。而成本法中的功能性貶值和經濟性貶值，一般是將資產未來因運營成本超支或利潤減少所形成的收益損失進行折現求取。所以，三種方法本質上其實無孰優孰劣之分，重要的是在評估業務過程中，評估機構和評估人員應根據業務的具體情況，選擇與被估資產相適應、相匹配的評估方法。
（二）主要區別
資產評估三種基本方法之間的差異可能是多方面的，我們將其歸結為以下幾點。
1．評估思路的差異。運用市場法進行資產評估，其基本評估思路是從市場上尋找到類似可比的參照物，對參照物與被評估資產之間的差異進行調整修正，從而得出評估結論。成本法其基本思路則是以現行價格水平重新購建與被估資產功能相同的資產的全部耗費（即重置成本），扣除各項損耗后的價值作為評估值。收益法則是以被估資產未來預期收益的現值之和作為被估資產的價值。
2．資產計價尺度的差異。市場法的計價尺度主要是現行市價，因為它選取成交時間與評估基準日相接近的參照物成交價進行差異的調整，使得評估結果更接近于現行的市場價格，更易為評估報告使用各方理解與接受。成本法采用的計價尺度則是以現行價格水映的成本耗費，且這種成本耗費是社會平均成本水平。收益法采用的計價尺度則主要是預期收益的現值。預期收益指標可以是預期的凈利潤、稅前利潤，或者是現金凈流量。
3．運用的前提條件的差異。市場法的運用強調要有一個充分發育、活躍的公開市場，在市場上能夠找到三個或三個以上的參照物，參照物的相關數據、資料等可獲得。運用成本法則需要獲取與被估資產相關的歷史成本資料，同類資產或相似資產的物價變動信息等。而收益法只有在預期收益、折現率或資本化率、收益期三個主要參數可預測并可用貨幣計量的前提下方可應用。
二、資產評估方法選擇的一般原則
由于市場總是存在一定的缺陷，不同的評估對象具有不同的特點，因此，不同的資產業務存在選擇最適當的評估方法的問題。在評估過程中，評估人員須根據實際情況，科學合理地選擇恰當的評估方法。其選擇一般遵循以下幾個原則。
（一）評估方法的選擇要與評估對象相適應
在不同的時點，資產的價值不一定保持不變。有的資產價值可能會逐漸地衰退，有的資產未來價值將會遠遠超出其現有價值，有的資產可能個別價值小但整合體的價值大，等等。這就要求對不同的評估對象考慮使用不同的評估方法。所以，在評估時首先應區別被估資產是單項資產還是整體資產？是有形資產還是無形資產？是通用資產還是專用資產？可復制資產或是不可復制的資產？
一般而言，具有一定的通用性且在公開市場上出售的資產可采用市場法進行評估。成本則適宜評估可復制的資產、專用資產、單項資產。收益法適宜評估具有連續獲利能力的資源性資產、無形資產、整體資產。
（二）評估方法的選擇受到可搜集到的數據和信息資料的制約
每一種評估方法的運用都需要根據一系列的數據、資料進行分析、處理。如果收集信息資料受限，我們就要考慮是否有其他的替代措施或是替代程序，否則無法實現評估目的。例如，運用收益法評估土地使用權價格，在確定土地還原率時，假設采用房地產市場上與待估地產類似地產的收益（包括租金或其他收益形式）與價格的比率作為待估土地的還原利率。如果無法獲得類似地產的收益或是價格信息，則可采用無風險報酬率加風險調整值等其他方法來確定土地還原率。否則，收益法便不能被運用，要考慮使用其他方法。
（三） 評估方法的選擇要與被估資產的價值類型相適應
資產評估的價值類型是資產評估結果的價值屬性及其表現形式。價值類型說明“評什么”，是資產評估價值質的規定，具有排他性，并制約評估方法的選擇。評估方法說明“如何評”，是資產評估價值量的確定，具有多樣性、替代性，并服務于價值類型。例如，企業破產清算時，我們通常選擇清算價格作為評估的價值類型，那么在評估方法選擇時，則不宜采用收益現值法，因其沒有未來預期獲利能力；也不宜使用成本法，因為它不符合繼續使用的假設前提。而在企業整體價值轉讓時，以收益現值為其價值類型，采用收益法評估企業整體價值較為適宜。
（四） 評估方法的選擇要與評估目的相適應
資產評估目的通常指在實際操作中評估的特定目的。不論是資產的價值類型還是評估的特定目的都要通過評估方法來實現。評估方法要與評估的特定目的相匹配。例如，假定評估單臺（件）機器設備轉讓時的價值，若存在公開市場，可獲得成交案例，則優先使用市場法；如果該機器設備用于長期投資，則可考慮采用收益法進行評估；如果是用抵押擔保，可考慮優先使用成本法評估其價值。
除此之外，資產評估工作的效率和評估人員的經驗專長等也是選擇評估方法時可考慮的因素。
三、正確使用評估方法
綜合而言，評估方法之間的差別主要是評估角度和實現評估目的的路徑上的差別。市場法是以現實市場上的參照物為基礎來評價被估資產的公允價值。成本法是以資產重建的角度來評價資產的公允價值。而收益法是以資產的預期獲得能力的角度來評估資產。
我們在運用評估方法時，不應人為地割斷各種評估方法之間的內在聯系，形而上學、孤立地看待各種評估方法，對評估方法的使用范圍作出一些硬性的強制規定。這樣是不科學的，也是不合理的。
例如，對某一家發生虧損的上市公司股票價值進行評估，是不是不能采用收益現值法？如果采用收益法，其收益在評估時點是負值，評估結果是否也是負值？答案是可以用收益法評估，評估結果不一定是負值。因為用收益法評估企業絕不是以企業評估時點的收益水平或是以前的歷史收益水平作為評估對象，而是把企業未來的預期收益能力作為評價估值的基礎。事實也證明了這一點。截至2011年11月1日，深、滬兩市已發生虧損被特殊處理的上市公司有128家，但沒有一家股票價值為負值，股價最高的ST高陶每股市價甚至高達36.87元，說明市場對企業的評價是注重于它的發展潛力和未來的獲利能力。
綜上所述，資產評估基本方法作為實現評估目的的手段，在本質上沒有區別，但評估環境、客觀經濟條件仍差異導致各種評估方法在實現評估目的的接近程度上、可接受程度上、效率上存在一定的差異。因此，評估實踐中存在評估方法的選擇問題。在資產評估方法的選擇過程中，應注意因地制宜、因事制宜，不可機械地按照某種模式或順序進行選擇。同時，不論選擇哪種方法進行評估，都應保證評估假設、評估目的、價值類型，以及評估所使用的各種參數數據，與評估結果在性質和邏輯上的一致性。
參考文獻：
土地評估方法范文第4篇
【關鍵詞】土地價格；因素；評估
一、價格評估的相關理論
1、馬克思地租理論。
馬克思的地租理論是在西方古典經濟學的地租理論的基礎上發展起來的。馬克思不但對級差地租理論進行批判性的繼承，而且創造性的分析了絕對地租理論。對于級差地租，馬克思將它分為級差地租I和級差地租H，他認為土地肥力、位置的差異是級差地租I的形成條件：在同一塊土地上各個連續投資勞動生產率的差異而產生的超額利潤轉化的地租為級差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成經營上的壟斷，使土地所有者獲得持久而穩定的超額利潤，這就是產生級差地租的原因。馬克思進一步提出，由于土地私有權的存在，即使是使用最劣等的土地也必須支付給土地所有者地租―絕對地租。絕對地租的產生條件是農業資本有機構成低于社會平均資本有機構成。
2、土地供求理論。
在現代市場經濟中，土地與其他商品一樣，其價格取決于對土地的供給與需求。馬歇爾A（.Masrhal）l認為，地租的決定原則上應受土地供求的影響，而土地供給受自然條件的限制，土地的自然供給是固定不變的，并且它沒有生產費用，因而也沒有供給價格。因此，地租只受土地需求的影響，上地需求價格則決定于土地的邊際產品價值。馬歇爾認為由市場供求決定的土地價格更接近于土地市場交易價格。但大多數學者認為，在一般的價格決定中，土地的供給與需求都是能夠變動的：價格是二者相互運勸的結果；土地供給既非完全無彈性、亦非有無限彈性。即使在地域性市場的短期分析中，二者的變動也同樣存在。需求的擴大，致使價格上升，從而土地供給數量增加；而價格的進一步上升，又會導致需求減少，使價格回落，土地供給數量隨之減少。
二、影響土地價格評估的因素分析
1、一般因素
一般因素是指影響土地價格的一般、普通、共同的因素，是在一般社會經濟方面對土地價格總體水平產生影響，從而成為決定各個土地具體價格的基礎。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社會因素、經濟因素、國際因素等。
①行政因素：行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。國家從全社會利益和宏觀經濟發展角度出發，制定有關政策，或推動土地的轉移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地利用效益的目的。這種干預，對土地價格影響至關重大。影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策等。
②人口因素：土地需求的本質即人口增長對土地的需求。人口增長可分為自然增長和機械增長。人口自然增長是指在一定時期內因出生和死亡因素的消長，導致的人口數量的增加或減少，即出生人數與死亡人數的凈差值。人口機械增長是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長，導致的人口數量的增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。人口增長引起房地產的需求增加，導致土地利用集約化程度提高及土地需求量增大，最終造成地價波動。在單位區域內，影響地價的是相對人口密度，一般來說，人口密度高的地區，住宅用地需求多于供給，供給相對缺乏，因而土地市場價格趨高。
③社會因素：社會發展狀況和安定狀況對地價有很大影響，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等四個主要方面。
土地的非成本性和易投機性使土地市場價格不僅可以極大的脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。在市場經濟條件下，由于土地的特殊性，往往決定土地市場價格的并不是政府供給多少土地，或者是需求者實際需要多少土地，而是社會普遍的土地價格預期。當人們預期土地價格會上漲時，土地的潛在需求將轉變為有效需求，一些投機性需求也會趁機“湊熱鬧”，這時的真實需求與虛假需求界線就難以分清，最終土地市場價格將因土地價格預期而上升；當土地價格預期會下降時，一部分現實需求者就會轉變為觀望者，有效需求變為潛在需求，土地投機者與部分投資者退出土地需求者行列，土地需求量減少，土地市場交易價格降落。預期對土地市場價格的影響往往比經濟人口的增長、城市化等因素大得多。反過來，預期受國家政策、經濟人口的增長、城市化、市場信息、輿論導向、土地供給等因素的影響。
三、不同評估方法評估結果的協調
根據目前的土地評估規范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協調不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？
3.1 根據評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。
根據評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。 但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。
3.2 調整個別評估方法的思路及參數，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。 評估時可以根據評估目的，對評估方法的思路及參數進行適當調整，使得其評估的結果更接近評估目的。
舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業一定年限（持有期內一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。
另外，還可以調整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產市場環境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。
綜上所述：市場經濟條件下，土地價格的形成主要受供求規律與價值規律制約，因此影響土地市場價格的因素也分為兩個方面，一是通過影響土地供求關系來影響土地市場價格，二是通過影響土地開發經營的收益來影響土地市場價格。
參考文獻：
[1]周湘寧.土地評估行業存在的問題及對策研究[J].安徽農學通報（上半月刊），2012，（17）.
[2]懷曉晴.土地評估市場亟待規范[J].黑龍江科技信息，2013，（05）.
土地評估方法范文第5篇
【關鍵詞】土地評估；行業現狀；發展前景
中國土地評估萌芽于90年代初，隨著社會主義市場經濟的發展而迅速壯大起來，地價評估基礎理論及宗地評估實踐隨著我國地產市場的迅猛發展而在短短二十年時間內不斷完善發展，土地評估行業已成為市場經濟不可或缺的部分，成為中介服務行業的重要組成部分。
1 我國土地評估行業的發展現狀
最近幾年，我國土地評估行業取得了很大的發展，隨著土地市場的逐步建立和完善, 土地估價行業地位和作用日益突現，特別是土地產權市場日益繁榮，地價評估作為一項新興的社會性和公正性活動，在土地使用權出讓、轉讓、作價入股、司法仲裁等方面發揮著越來越重要的作用，成為社會經濟活動中不可缺少的組成部分。但是，由于發展時間較短，仍屬新生力量，有大部分公司規模小，人才結構不合理，業務單一，拓展能力較弱，與國際評估公司相比，存在著明顯的差距，因此，土地評估公司的經營與行業管理需要進一步的加速提高與發展。
1.1 土地評估中介機構人員素質有待提高，應建立完善的行業自律管理和服務體系
一些中介機構的人員違反職業道德和執業要求，從事違法違規活動，有的中介機構的人員素質關、人才缺乏，尚不能完全適應經營業務的需要，面對市場經濟出現的新情況，估價師不能適應形勢變化的需要開展業務活動，在執業中出現了“非不為也，實不能為”的窘境。此外，國內評估機構內部培訓機構落后，許多從業人員難有機會學習，更新知識結構，難以適應日益復雜的經濟環境，從業人員的執業風險意識、責任意識普遍缺乏，能承接跨國上市公司、大型企業集團等一些復雜業務的人才奇缺。
1.2 土地評估中介機構的脫鉤改制工作力度尚需加強
根據國務院、國土資源部關于有關中介機構脫鉤改制文件精神及國土資源部[1999]318號文件精神《關于土地評估機構與政府主管部門脫鉤的通知》，大部分中介機構已經未完成了事務所的脫鉤改制工作，但仍有不少市場中介組織在原掛靠的權力部門下，憑借掛靠機關的行政權利，壟斷中介業務，分割中介服務市場；仍有一些主管機關出于部門利益的考慮，或暗中為脫鉤改制設置障礙，或鉆改制的空子假鉤，嚴重影響整個評估行業的規范運作與公平競爭，急須引起有關部門和行業協會的高度重視，進行徹底的清理整頓。
1.3 土地評估方法選擇上須與國際慣例接軌
按照我國土地制度和土地管理的特點，政府為加強對地產市場的宏觀調控手段，建立了以基準地價和標定地價為核心的地價體系，因此在日常評估中，無論何種評估目的，在方法的選擇上均要求首選基準地價系數修正法為主進行評估，而基準地價一般二至三年調整一次，在房地產市場比較發達或活躍的區域，基準地價如未及時進行更新，其評估結果已不能反映現實的市場行情。
在評估方法的選擇上，應更多的運用國際通行的市場比較法、假設開發法、收益還原法等評估方法。
1.4 土地評估行業的發展道路過窄
近幾年，隨著土地評估行業資質等級的法定業務范圍的規范發展，大部分土地評估機構業務范圍局限在法定評估業務這一塊，而法定業務附加值很低，隨著地產市場的培育和發展，國內公司未按照國際評估咨詢機構的發展模式進行多方位的業務開拓，如地產政策咨詢、地產項目策劃、地產投資分析等咨詢性業務，從某種角度而言，咨詢性評估業務等對評估師的要求更高，更需要評估師按照評估理念來靈活運用經濟、法律、政策性法規、財務等方面的知識，這正是目前國內公司能力經驗所欠缺的。據調查分析，目前國際上的大型評估機構超過60%的業務是咨詢服務而不是法定業務，主要是派生業務賺取利潤。
2 我國土地評估行業的發展前景分析
隨著經濟的全球化，國內市場的高速發展，境外企業大量進入中國，必將加速中國資本市場的發展，隨著大量的國有企業、外資企業、中外合資企業、鄉鎮企業、私營企業的發展，加大了對土地的需求，特別是工業的持續、穩定、快速發展，尤其需要相應規模的土地作支撐，將面臨著新的市場、新的機遇，與此同時，境外的評估機構也會進入我國市場，現有的市場主體格局將被打破，國內評估機構與境外評估機構 在規模、競爭能力、風險防范能力等方面還有著一定的差距，全球化對評估機構在人才、市場等方面的沖擊十分明顯，這就需要我們評估行業中一批高素質的優秀的專業人士做好充分準備，迎接這一挑戰。
2.1 轉變經營觀念，調整思想，加強內部業務培訓，建立系統的培訓制度從而提高評估人員的整體素質，增強市場競爭能力
長期以來，經營理念落后，服務意識淡薄，經營行業不規范、誠信度不高一直是制約中介機構發展的主要問題，如果不迅速扭轉這種局面，將會嚴重削弱在國內市場競爭能力。評估機構應加強學習，拓展思路，更新用人觀念，積極引進具有先進經營理念和管理經驗的人才，建立系統培訓制度，提高評估人員的整體素質。
2.2 加快清理整頓的步伐，盡快全面完成脫鉤改制，建立健全權責利相結合的運行機制，完善體制和內部組織體系
2.2.1 土地評估機構目前實行的是行政管理與協會行業管理相結合的管理體制，要劃分好相互間的職責及分工，規范執業行業行為，解決評估機構的管理問題，建立執業者違紀查處問題和執業保險制度、社會保障制度，解決執業者合法權益保護以及執業環境問題，完善執業資格制度等。
2.2.2 評估機構總量應進行有效控制，評估人員注冊管理應規范和有效監督，有關部門應制定嚴格的土地評估機構資質等級評審制度，通過定期對土地估價機構從業水平、估價報告質量、信譽水平等方面評價，評定出機構的信譽等級，并定期公布，促使從業的土地估價機構加強自律，樹立和維護自己的信譽。使之在市場經濟的競爭環境中，體現其更高的科學性、公正性和權威性。
2.2.3 建立完備的信息支持系統，完善評估方法和理論實踐。根據評估需要，應建立一套較為完備的信息支持系統，逐步規范評估操作，在評估方法的選擇上應恪守客觀、公正、科學、合法的原則，隨著土地市場的日益活躍和我國目前土地市場的發展現狀, 在運用基準地價系數修正法評估時需要特別謹慎，應明確基準地價修正法的應用范圍和限制, 不能再把基準地價修正法當成“ 放之四海而皆準” 的宗地地價評估方法，遵循以下原則: 1）為滿足政府作為社會的管理者從事管理社會的需要, 可以使用基準地價修正法; 政府作為土地所有權的代表實施民事行為的時候, 不宜使用基準地價修正法；2）土地市場發達, 有充足的、近期的、真實的土地交易資料, 不宜使用基準地價修正法; 土地市場欠發達, 很難獲得足夠的案例資料, 可以使用基準地價修正法； 3）為了社會公共利益的需要, 要求大量、快速地評估宗地地價, 達到概算總量的目的, 可以使用基準地價修正法; 純粹市場行為化的宗地地價評估, 不宜使用基準地價修正法。
2.3 順應市場需要，積極擴大從業范圍，發展土地評估咨詢業
土地評估行業業務范圍應由單一的評估向咨詢、中介的多元化發展，跳出我們目前主要做法定評估的“單打一”的經營范圍，開展咨詢性評估、可行性研究、多種資質（資產評估、房地產評估、礦業權評估等）的綜合性評估機構，增強中國土地評估機構的市場適應能力，變單純依靠政府的業務保護為主動的業務拓展，真正保持評估機構的生命力及注冊評估師的創造力。
