土地使用權評估方法
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土地使用權評估方法范文第1篇
[關鍵詞]劃撥土地 價格 評估
一、劃撥土地使用權及其價格內涵認識的發展過程
1.過去對劃撥土地使用權的認識
在國務院55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中,對劃撥土地使用權的定義是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。該條例中第四十七條規定:“無償取得劃撥土地使用權的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權,并可依照本條例的規定予以出讓。
2.過去對劃撥土地使用權的評估及引發的問題
基于以上對劃撥土地使用權的認識、理解,在土地評估中,對劃撥上地使用權的價格內涵就有了如下界定。劃撥土地使用權價格評估在土地評估行業的發展進程中大概經歷了兩個階段:第一階段是從單純的土地評估興起,將土地作為一項固定資產而不是無形資產對其評估。開始,至1996年以前。劃撥土地使用權的評估與出讓等有償方式取得土地使用權的評估在方法上相同,價格內涵也一致,其土地使用權價格包括土地取得費、土地開發費和土地增值收益三部分,且劃撥土地使用年期未進行界定;第二階段是1996年以后至今。劃撥土地使用權的評估方法未變,但價格內涵與前一階段相比,對土地使用年期進行了設定,依據有關法律規定根據評估對象的土地用途,分別作不同使用年期的設定。而上述評估方法及界定的價格內涵所得出的評估結果就可能導致出讓等有償方式取得土地使用權價格低于或等于劃撥土地使用權價格,而眾所周知,以出讓、租賃等有償使用方式取得的土地,除了要支付土地補償費、安置補助費及相關稅費外,還要向當地政府交納土地出讓金、租金,或交納紅利;而劃撥方式取得的土地則只支付土地補償費、安置補助費及相關稅費。這就造成這樣的事實:在取得土地時,以出讓、租賃等有償方式取得土地的費用高于以劃撥方式取得土地的費用,而在評估土地價格時,出讓、租賃等有償使用土地價格又等于或低于劃撥土地價格。
二、劃撥土地使用權價格評估內涵
1.根據國土資源部國土資的[2001〕44號文中“……可依據劃撥土地的平均取得和開發成本,評定劃撥土地使用權價格,……”表明,劃撥土地使用權價格有兩個基本的組成部分,即土地平均取得成本和開發成本,除此之外沒有更明確的規定。而在實際當中,企業的資金利息和投資利潤是與資金投入相伴生的,在劃撥土地使用權價格的評估中也同樣要考慮土地使用者對土地投入所產生的利息和利潤。2.劃撥土地使用年期的確定。眾所周知,在宗地價格評估中,都要對所評估的地價進行價格定義,也就是說,要把你所評估的地價內涵界定清楚。對同一宗土地來說,不同的地價定義,會得到不同的估價結果,而在地價內涵中有一項就是對土地使用年期的界定。因此劃撥土地使用權價格的評估作為一種類型的宗地評估,也要對評估宗地使用年期進行界定。目前,對劃撥土地使用權價格評估中的使用年期的界定有兩種看法:一是根據評估宗地的設定用途設定其使用年期為該設定用途的法定最高出讓年期;二是根據國家有關法律規定“……以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制……”,亦即劃撥土地使用年期應設定為無限年期。根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律規定,我國土地一級市場的土地由政府統一供應,進入二級市場的土地必須是以有償方式取得才能轉讓。因此,劃撥土地一旦要用于經營,進入二級土地市場都必須要轉為有償使用(如出讓、租賃、國家授權經營、國家作價出資入股等幾種方式),而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期的限制。因此,為了能與有償使用土地一定年期的價格相比較,劃撥土地使用權價格評估中也應設定有限使用年期,一般地,其年限的設定與國家法定同類用途的最高出讓年期一致。
三、劃撥土地使用權的評估方法
1.成本法。在用成本法計算出讓土地價格時,土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,應歸國家所有,相當于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此,劃撥土地使用權價格應為土地成本價格,包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。
2.收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期收益的基礎上,以一定的還原利率,折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮土地估價規程》對如何計算土地純收益的計算方法尚無明確規定。因此,可以通過調查與待估宗地屬于同一區域的國有企業租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規定,是國家權益在土地收益上的體現,所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金,可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正,求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
3.市場比較法。可以預見,隨著企業對劃撥土地權益的日益增強,劃撥土地使用權抵押、轉讓等行為的日益增多,劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。
4.用出讓土地使用權扣減出讓金間接計算。目前,很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金,出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金,可以得出:劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)。
5.綜合法。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權價格的影響因素,如當地的土地取得成本、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進行測算,綜合分析后,剔除不適宜的測算方式,對合理測算結果進行算術平均或加權平均,求得劃撥土地使用權價格。
參考文獻:
土地使用權評估方法范文第2篇
[關鍵詞]國有企業；產權轉讓；無形資產評估；價值評估
據我國國有資產管理部門的推算和匯總。近年來各種原因導致的國有資產流失數字驚人。如何在國有企業產權轉讓過程中防范國有資產流失已經成了當前一個熱門話題。對于需要進行產權轉讓的國有企業而言，只有在準確的資產評估的基礎上進行國有企業產權轉讓，才能體現公平、公正，才不會造成國有資產流失。
一、資產價值評估方法的評價與選擇
當前確定國有企業資產價值普遍使用的方法是資產評估。資產評估是國有企業產權轉讓的法定程序。我國對資產評估的方法大致有這樣四種：收益現值法、重置成本法、現行市價法、清算價格法。
(一)收益現值法
收益現值法是將評估對象剩余壽命期間每年(或每月)的預期收益，用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算資產價值的方法。運用收益現值法必須建立在資產具有獨立獲得預期收益的能力、資產未來的收益能夠用貨幣來計量、資產所有者所承擔的風險能夠用貨幣衡量等前提條件下。收益現值法適用范圍較小，一般是用于企業整體資產評估以及可預測未來收益的單項資產評估。
(二)重置成本法
重置成本法是現時條件下被評估資產全新狀態的重置成本減去該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，估算資產價值的方法。使用重置成本法進行資產評估，受到一定的限制，該方法要滿足繼續使用假設。而且待評估的資產必須是可以再生和復制、可以隨時間推移、可重建和重構的具有有形或無形損耗的單項資產，或者是可重置和重構的整體資產。
(三)現行市價法
現行市價法是通過市場調查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產作為比較對象，分析比較對象的成交價格和轉讓條件，進行對比調整，估算出資產價值的方法。使用該方法需要有一個充分發育的、活躍的資產市場，同時參照物以及與被評估資產可以比較的有關指標、技術參數等資料是可以收集到的。隨著我國資產轉讓市場不斷發展，會非常廣泛地運用現行市價法進行自查評估。
(四)清算價格法
清算價格法適用于依照中華人民共和國企業破產法規定，經人民法院宣告破產的企業的資產評估。評估時應當根據企業清算時其資產可變現的價值，評定重估價值。清算價格法與現行市價法基本相同，所不同的是停業或者破產時。企業將資產拍賣、出售，清算價格往往大大低于現行市場價格。在國外，清算價格法并不獨立使用。一般將清算價格法和現行市價法共同使用，稱為市場法。清算價格法主要用于企業破產、企業抵押、企業清理等幾種情況。
二、國有企業產權轉讓中的價值評估難點分析
國有資產的特殊性決定了國有資產的資產評估不可能是一帆風順的，而這其中土地處置問題、無形資產評估問題，以及評估委托人問題又是國有企業資產評估中較為棘手的問題。
(一)土地處置問題
對待產權轉讓中，國有企業擁有的土地使用權的處置問題。因其使用權來源的不同而存在不同的解決途徑和辦法。若土地使用權來源屬出讓方式。則在產權轉讓的過程中并不涉及土地處置問題，僅需根據該地塊的客觀區域因素和個別因素采用合適的評估方法進行評估。對劃撥土地使用權的處置方式，根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第三條規定：“對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資(人股)和保留劃撥用地方式予以處置”。而在這幾種處置方式下，評估時所采用的方式及途徑也不盡相同，具體敘述如下：
1 對采取保留劃撥用地方式進行處置的，無需對原賬面劃撥土地使用權的價格進行具體的評定估算。但為了合理體現改革前國有企業的資產范圍，仍需對劃撥土地使用權原賬面金額按現行會計制度和會計準則進行核實，并以核實后的金額作為評估值列示，納入改革資產范圍。
2 對采取國有土地租賃方式進行處置的，應首先將國有企業原賬面存在的劃撥土地使用權價值進行剝離，然后另行對國有土地使用的租金水平進行評估，并將該租金水平評估結果一并運用于改革方案當中。以規范國有土地租賃行為，并防止國有資產的流失。
3 對采取國有土地使用權出讓方式進行處置的，對土地使用權進行評估時。又存在兩種程序和途徑：第一種將該國有土地使用權納入改革資產范圍，也應納入評估范圍。在這種情況下：首先，確定該土地使用權的價值定義，以土地使用權來源屬出讓性質為假設，并根據地塊實際情況和規劃條件對土地使用權在出讓方式下的用途及使用期限進行假設；然后，以這些假設作為估價提前，對該國有土地使用權采用合適的土地估價方法進行評估，并將評估值直接列示于資產負債中無形資產項下；最后，對土地使用者(國有企業)應補交的地價進行反映或列示。第二種不將該國有土地使用權納入改革范圍，也即不納入評估范圍。不將國有土地使用權納入改革范圍(評估范圍)時，還應滿足一個前提：即房地產市價中大于建筑物實體價格的那部分，均是由土地使用權貢獻或創造的。將劃撥土地使用權與其對應的建筑物分開評估(即土地使用權不納入改革評估，而另行評估后形成土地處置方案報批)才不會出現價值遺漏情形，才不會導致國有資產的流失。
(二)無形資產評估問題
無形資產具有非實體性、壟斷性、效益性和不確定性、完整性等特點。無形資產評估時考慮的因素主要有：1、無形資產取得的成本；2、機會成本，即無形資產轉讓、投資、出售后失去市場的損失收益的大小；3、效益因素成本，即從無形資產補償角度考慮的，但無形資產更重要的是其創造收益；4、使用期限；5、技術成熟程度；6、轉讓內容因素；7、內外無形資產的發展趨勢、更新換代情況和速度；8、市場供需狀況；9、同行業同類無形資產的價格水平。無形資產評估值的高低，還取決于無形資產轉讓、轉讓的價款支付方式、各種支付方式的提成基數、提成比例等，在評估無形資產時，應綜合考慮。
(三)價值評估委托人問題
由于國有企業產權轉讓的價格總體上決定于企業總資產減去負債后的凈資產價值。政府作為股權的出讓者，越高的買價意味著越多的利益。而對于股權的購買者或者擬進入的私人投資者而言，情況恰好相反。相關利益主體的利益沖突使得轉讓雙
方都試圖確保價值評估有利于自身。并且當所有的參與者都相信道德風險會不可避免的影響評估人對資產的評估時，認定評估人便成為所有資產轉讓過程的關注焦點。
根據《國有企業改革重組調查研究報告》的展示，在中央控股改革企業中，由企業母公司代表企業最終所有者利益，執行評估機構委任權的占據了相當大的部分，這樣的企業占中央控股改革企業樣本總數的35％。而在地方控股改革企業中，母公司作為評估機構委托人的比例可以達到43％，同時還有37％的地方企業由地方政府親自選擇委任評估機構。資產轉讓機構也是企業價值評估委托人中的重要部分，而企業管理者代表自身利益委任價值評估機構的情況最為少見。《國有企業改革重組調查研究報告》顯示，通過產權轉讓機構委托評估機構評估改革企業資產所得到的評估價值相對最高，凈資產評估價值與賬面價值比值的平均水平可以達到83％，而依據其他委托人聘請的評估機構的評估結果計算出的該比值卻只有68％。這一統計結果一方面體現了在中國的產權改革過程中，許多國有企業的資產都存在被低估的可能性。另一方面也顯示產權轉讓機構在資產評估過程中低估資產的動機最小。改革企業價值低估行為的動機主要來自于企業收購者甚至政府官員的尋租行為，這也同時解釋了為什么中央政府鼓勵和要求在產權轉讓中心實施資產轉讓過程，而不是由地方政府或公司私自組織實施。
本文認為對國有企業資產進行評估的評估機關應該都是當地國有資產管理委員會授權獨立主體，然后通過招標的形式來邀請這些單位，同時將審計單位、評估單位要分開。最后要將資產評估、審計不良資產的報審公開化。讓資產評估成為一種“陽光”工程。
三、對國有企業產權轉讓中價值評估的幾點建議
產權轉讓工作是國有企業改革順利進行的一個必要的前提，同時也是一項復雜的經濟行為。其影響因素眾多，要想使產權轉讓取得徹底的成功，不留下任何的隱患，需要各方面的積極配合和支持。筆者對今后國有企業改革提出了以下幾個方面的建議：為促進我國今后國有企業產權轉讓及其價值評估的健康發展。
(一)樹立正確的國有企業產權轉讓和價值實現的觀點
突破對國有企業“有進有退”的狹隘理解。實現以退為進，退中求進，即在國有股權和比重上退，在國有經濟的總體實力、控制力和影響力上進。突破“產權轉讓和企業重組是市場行為，政府無所作為”的認識誤區。政府作為國有企業的出資人，理應按市場規律組織推進其產權轉讓和重組；并且只有政府才能解決轉讓重組中的條塊分割、債務處理、人員安置、分離辦社會職能等諸多難題，才能協調多個部門參與改革的行動、審批權限的行使和各自利益的調整。突破對國有資產保值增值的片面理解。固化、呆滯、虧損、潛虧是最大的流失，只有流動、重組、盤活才能保值增值。國有資產存在于企業并有效利用是保值增值，存在于能為社會公眾利益服務的社會保障、基礎設施、政策性安排(如安置就業、補償職工)等其他形式也是保值增值。
(二)完善國有企業產權轉讓的外部環境和國有資產的評估機制
從我國目前有關企業并購的法律條文來看，還缺乏有關國有企業產權轉讓方面的系統規定，在國有企業產權轉讓的實施過程中還有許多細節與現行法律相抵觸，且存在各地區規定不盡相同的問題。因此必須要盡快制定出相關的法律法規，使國有企業改革有法可依。同時建立一套完善的社會保障體系來接收國有企業產權轉讓后分流出來的員工，為國有企業產權轉讓創造良好的條件。針對在國有企業實施產權轉讓過程中存在的信息不對稱、管理層“道德風險”等問題，一定要加大力度強化對產權轉讓過程的監督，以加強國有企業產權轉讓過程中信息披露的透明度。要健全國有資產評估機制，防止國有資產的流失。確立合理、公正的資產評估機制，是當前規范國有企業改革的重點。因此在改革的實施過程中一定要確立公平合理的價格，尤其需要健全國有企業無形資本的評估機制，在我國國有企業改革中的資產評估中往往強調有形資產忽視無形資產。這樣使得國有資產流失現象嚴重。所以在今后的改革中必須為無形資產的評估建立一套系統的程序。
土地使用權評估方法范文第3篇
關鍵詞：東莞市 土地出讓 評估方法
中圖分類號：F205 文獻標識碼：A
文章編號：1004—4914（2012）06—213—03
一、土地出讓評估的工作流程簡介
東莞市內在對招拍掛出讓土地的底價或起始價進行評估時，一般的做法是：
1.市國土資源局負責組織地價評估，通過招標方式選定土地評估機構，評估機構采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評估招拍掛底價或起始價，提交市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組審核，再由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策，根據土地估價結果和政府產業政策，擬定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，并報市人民政府批準實施。標底或者底價不得低于國家規定的最低價標準。應交的土地出讓金數額也是由市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓領導小組集體決策確定。
2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質的評估公司對地塊的出讓土地使用權市場價格進行評估；市國土資源局擬訂協議出讓方案后報市政府審批。
二、出讓評估中使用的評估方法的種類
當地沒有制定有關國有土地使用權招拍掛出讓的底價或起始價的評估辦法，但由于東莞未公布地價指數等參數，土地管理部門人員并不認可評估使用基準地價修正法，允許的評估方法主要有：市場比較法、假設開發法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對于成交價上限的評估工作目前還未開展。
對于原土地使用者的土地補償費用，允許采取的估價方法有：市場比較法、假設開發法或剩余法、成本逼近法、收益法。
東莞市內的工業用地項目與其他經營性用地項目在確定底價或起始價時估價方法有所不同，區別是：
1.工業用地項目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。
2.其他經營性用地項目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業服務業以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地可以參照工業用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進行評估。
具體到用地類型，土地出讓評估，一般采用評估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業服務業（含商務金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區選取范圍可以適當擴大。（3）工礦倉儲用地：對具有買賣或租賃交易案例的，應同時選用市場比較法或收益還原法進行評估，在租賃交易案例不充分時，可以采用成本逼近法。
三、評估目的的表述
出讓土地市場價值的評估目的表述為：評估待估宗地的土地使用權市場價值，為委托方土地出讓提供價值參考。
四、采用市場比較法評估的要點
1.可比案例的選擇。采用市場比較法評估出讓土地價值，選擇市場比較案例時，判斷某區域與估價對象屬于同一供需圈依據與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。
在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設定特別交易條件的成交案例作為比較案例。
以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導致評估方法的使用受到很大的限制。由于原規劃只是一種假設，沒有實施，往往限制了收益還原法等評估方法的使用。
在東莞有兩大發展園區，即松山湖科技產業園和虎門港工業園，雖然在地理位置上都分屬幾個不同的鄉鎮，但各自已形成總部集聚效應；與所處的各鄉鎮之間經濟聯系不大，因此在評估此類土地出讓價值時可比案例的選取，盡量選取同一園區的案例，不用所在鄉鎮的案例。
我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時可以適當擴大可比案例的區域范圍，特別是注意對可比案例用地類型、容積率等因素進行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評估對象修正幅度限制在20%以內，同時修正參數的取值要做有理有據。
另外，此糞土地出讓的問題主要就是對政策的把握問題，評估價格變動的空間很小，因此評估中注意要向委托方索取相關的政策文件及出讓稅費的計算表。選定比較實例后，要認真閱讀出讓公告，了解成交價的內涵（包含哪些稅費及未含哪些稅費），應建立價格比較基礎，統一付款方式（應修正為一次性付款）、幣種（統一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內涵和面積的單位等。
2.可比案例的因素修正。需要進行交易日期修正時，可以編制日期修正系數表進行修正，交易日期修正系數一般根據同類用途的地價指數進行確定，地價指數的確定可以參照“中國城市地價動態監測”的城市或區域的地價增長率。，同時結合當地近期土地交易情況和房地產發展趨勢綜合確定，對于同一城市內的不同區域，由于發展程度不同，期日修正大小也有異。
交易類型一般包括出讓、轉讓、作價出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標、拍賣、掛牌和協議4種方式的成交價可能有較大差異。協議出讓的價格可能偏低：拍賣出讓價格最高且可能偏高；招標出讓和掛牌出讓的，價格可能是居中價，且最可能是合理價。我們的做法是：以待估宗地為基準，每增加或下降一個級別，指數增加或減少2。
交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價格，公開透明進行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費的負擔等等特殊情況。對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價格偏差進行糾正，分析各種情況下對土地交易產生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，利用修正系數，修正具體的交易案例。
對各可比案例交易價格進行各項影響因素修正后，所得到的各個比較實例的價格可選用以下方法之一來確定比準價格：簡單算術平均法、加權算術平均法、中位數法、眾數法。但由于一般估價實務中選取的可比案例不會很多，因此中位數法與眾數法并不適用。在評估實務中，如可比實例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術平均法：如各可比實例修正過程差異顯著，則應采用加權算術平均法，此時應通過分析比較案例與委估對象的相似度、貼近度、比較修正的準確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價格的權重。
五、采用成本逼近法評估的要點
評估出讓土地市場價值時，除了工業用地、公益設施用地等外，還通常對于倉儲用地、軍事設施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。
成本法運用中存在的難點：（1）土地取得費的測算中對涉及到的土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費的土地政策法規的適用性、合理性的把握，采用的相關稅費的合理性；如土地用途是林地，就不應再計算耕地占用稅；如果一宗地內有各種各樣的農地類型，各類農地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費及所應交納的耕地占用稅。（2）對投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。
六、采用收益還原法評估的要點
1.收益案例的選擇。采用收益還原法評估待出讓的商業綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業綜合體總收益，可以選用小型商業店鋪作為比較案例。
如果選用小型商業店鋪，應通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業店鋪案例應和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業店鋪案例從事的行業盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應收集三年以上的租賃資料，如果是營業性土地及房屋的宗地應收集五年以上的營運資料（所收集的資料應是持續、穩定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對之進行分析。在當前的經濟形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負收益。因此在確定選用小型商業店鋪收益時，應調查周邊可比案例的平均收益，權益人提供的資產負債表、損益表等數據可能會不真實，這時須認真鑒別，可查閱其審計報告。同時，對會計報表進行調整，將不合理數據調整為客觀合理數據，將會計處理數據調整為估價數據（例如會計折舊與估價折舊不同）。
在東莞市內，純土地租賃交易量較少。一般可通過現場調查、房地產中介、網絡及報紙等媒介得到土地租賃案例。
如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評估出讓土地價值的。因為除了通過土地租賃案例進行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調查獲得房地產的客觀收益后，減除合理費用，再扣減建筑物的貢獻值，即扣減房屋現值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數據。（2）對于經營（生產）性企業的土地純收益。可以通過調查獲取企業經營（生產）純收益和非土地資產純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業經營（生產）純收益可以通過年經營（生產）總收入減去年經營（生產）總費用得到。
2.收益還原法中的難點：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩定數據。（2）土地費用如何準確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發生的技術錯誤是對土地純收益的測算。
3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例進行調查，了解片區土地平均租金水平（2）房地產出租采用的是“一費制”，即房產稅（按年租金的12%計）、營業稅（按租金的5%）、城市維護建設稅（按營業稅的7%或5%）、教育費附加（按營業稅的3%）等合計得出綜合稅率，進而測算出土地費用。（3）通過安全利率加上風險調整值法和投資風險與投資收益率綜合排序插入法估算房地產的還原利率。
4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價對象所在供需圈內與估價對象用途、性質等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設施用地等。
七、采用剩余法評估的要點
1.根據我們的估價經驗，采用剩余法評估出讓土地市場價值時，以下問題容易被忽視或最容易犯錯誤：（1）估算開發完成后的不動產價值時，未能根據現時的房地產價格及走勢、政策影響，預測建成后售價；未能在符合估價基準目的政策規定的前提下合理預測銷售時間；未能根據市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題來合理預測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區別，計算售價或租金時應使用可售面積。（2）估算開發成本時，開發周期和投資進度安排的確定應參照類似不動產的開發過程進行確定。對于大型開發項目，應分期建設，分期投入資金；計算開發成本時未使用總建筑面積。
2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據及標準怎樣才算合理？（2）采用現金流量折現法對待開發土地價值進行測算時。價值時點的不同可能導致開發價值的差異等。
八、在特殊出讓評估時的一些做法
1.在政府征收評估中的做法是：（1）對于原土地使用者的土地補償費用，在評估和核定時以現狀用途和規模為主，適當考慮未來的規劃用途和建設規模。（2）東莞市內測算補繳地價款時，以確定變更的批準日為估價時點，采用割差法，先計算變更之后及之前兩種情況下的總地價，對兩者進行比較，其差值即為應補繳的地價款。（3）在出讓土地評估過程中，是評估的價值類型是出讓市場價。
2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價評估思路與無此項配建的住宅地價評估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對保障性住房用地的出讓成本和稅費及售價要根據政策，另列考慮。（2）如果估價對象周邊建有或擬建保障性住房項目，它將對估價對象價值主要產生以下影響：一是售價降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環境變差，降低估價對象的價值。
對于這些影響的量化主要是體現在商品房的售價降低方面。
九、在出讓評估中應關注的問題及建議
1.關注征收補償等政策法規的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設用地的拆遷征收相關政策法規在估價基準日是否已失效或變更。對于同在有效期內的政策法規，要根據待估宗地的特點，相關法規的適用性進行取舍；同時注意相關法規的法律沖突問題，在選用時要與委托方溝通，盡量取得委托方認可的書面意見，減少糾紛發生的可能性。
2.關注集體土地使用權流轉和國有土地使用權出讓在評估處理上的差異。
3.關注規劃批準書上的用地類型和實際出讓的用地類型不一致的情況，解決評估的合法性問題。如中小學校用地的評估，按《土地利用現狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務用地——科教用地項下的教育用地，而規劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學幼兒園用地。筆者認為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務用地的最高出讓為年限50年，出讓評估時應以公共管理與公共服務用地的最高年限50年進行評估。這并不違反評估的合法性原則。
4.對于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權在規劃用途調整、容積率調整及用地面積變動等情況下需要補繳地價款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時注意對可比案例用地類型、容積率等進行修正，修正參數的取值要做到有理有據。
5.在土地出讓評估中要遵循實質重于形式的原則，加強估價對象及可比案例的現場勘查工作，對于不同類型的教育用地的出讓評估，采用不同的價格內涵和評估方法。（1）對于幼兒園用地（R61）的評估：根據委托方提供的《東莞市建設用地規劃批準書》，待估宗地規劃性質為幼兒園用地（R61）。據估價師現場勘查，估價對象是開發商應建設規劃部門對住宅配套建設的政策要求，而購買用來建設社區幼兒園的，是居住區內為小區配套使用的居住級以下的幼兒園用地（R61），與規劃用途相符，評估價格就往居住用地（R2）價格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對土地用途、容積率及使用年限的修正。評估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對于中學用地的評估：根據委托方提供的《東莞市建設用地規劃批準書》，待估宗地規劃用途為中小學及幼兒園用地（R6），據《東莞市城市規劃技術管理規定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區級以下的教育設施用地，如幼兒園、小學、中學等用地。而據估價師現場察勘，待估宗地實際上是居住區以外的中學用地。結合評估的目的，根據《土地利用現狀分類》（GB/T 21010—2007）規定，應歸屬公共管理與公共服務用地中的科教用地，因此評估設定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區域的科研用地等作為可比案例，評估價格就往科教用地上靠，評估時要特剮注意的是對土地用途的修正。評估方法采用市場比較法及成本逼近法。
6.若同一估價對象委托幾家土地評估機構同時進行評估，解決各評估機構之間評估結果的差異問題，基本方法有以下兩點：一是參與出讓評估工作的土地估價師們要認真學習評估理論和不斷更新知識，提高評估業務能力，減少差錯的發生；二是中標的幾家機構在有關部門及協會的組織下共同探討，采用相同的評估方法及采用相近的評估參數，特別是土地還原率、收益率等參數。
以上是筆者對政府土地出讓評估的一些想法和做法，懇請評估師批評指正。同時希望評估行業協會能在今后舉辦多種形式的學術交流活動，鼓勵機構之間估價師的交流。如可以讓評估師把在評估工作中遇到的技術難題上傳到網站、微博、QQ群等，讓廣大評估師們共同探討。使我們評估行業內形成愛評估、懂評估、互教互助的學習氛圍，樹立行業專業健康向上的形象，使各評估機構和行業不斷發展壯大。
土地使用權評估方法范文第4篇
關鍵詞：建設用地使用權；續期；土地出讓金；建議
中圖分類號：D922.33 文獻標識碼：A
原標題：中國建設用地使用權續期制度的現狀和優化對策研究
收錄日期：2016年6月7日
一、引言
改革開放之后，在社會主義公有制體制下，城市土地歸國家所有的基礎上，我國充分借鑒香港地區的土地批租制度，將土地所有權與使用權分離，使用權可以有期限的轉讓、上市流通，但卻給土地使用權到期問題留下了隱患。于1990年，我國出臺了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，其明確規定了土地使用權出讓的最高年限――70年，而且立場為有償續期，對于不能續期土地，國家將會無償取得土地使用權以及地上建筑物。由于《暫行條例》規定的地上建筑物也由國家無償取得引起爭議較大，在1995年《城市房地產管理法》中作出了一定的修改，明確規定只有因公共利益需要，才可不予批準土地續期的申請。但是對于土地使用權到期未申請續期的問題，繼續保留了土地使用權由國家無償收回的規定，而對于地上建筑物和附著物卻未曾提及。由于2000年之后，陸續有建設用地使用權到期問題的出現，民眾對此問題越來越關心，最終2007年《物權法》出臺。《物權法》對民眾普遍關心的住宅用地給予了答復，規定住宅建設用地使用權到期自動續期。
不可否認，上述法律法規的出臺具有積極意義，建設用地使用權續期問題似乎得到了解決。然而仔細分析就會發現，現有的規定太籠統，根本不具有可執行性。比如說《物權法》規定住宅建設用地期滿“自動續期”，何為自動？是手續上的自動還是連土地出讓金都無需繳納。這些根本性的問題《物權法》均未提及，這也導致了建設用地使用權續期問題成為社會持續關注的焦點。
二、我國建設用地使用權續期現狀及問題
（一）現狀。深圳市一塊商業用地是我國最早一批土地使用權到期的案例，該使用年限為20年的土地于2001年底到期。然而在歷時3年之后，續期問題才算得到解決，即深圳市出臺了《深圳到期房產續期若干規定》。續期的基本原則是土地有償續期，續期期限為該用途房產法定最高使用年限減去已使用年限，續期費用為續期時基準地價的35%，一次性支付。
此后，青島市的住宅小區也出現了住宅用地使用權到期的現象。雖然有業主主動向相關部門提出了續期申請，主管人員卻以無法律依據可解決，暫時將問題擱置，以至于時至今日仍沒有提出解決辦法。
2016年1月底新疆克拉瑪依市的園丁小區某商鋪土地使用權到期。政府規定續期的原則是土地出讓金按最新公布的該地區的基準地價收取；在準予業主續期前，會征詢土地規劃局的意見，只有該片區土地暫無規劃的前提下，才準予續期，同時著手委托獨立的第三方基于該市基準地價進行評估。
2016年3月16號，溫州市鹿城區內600多套住宅用地使用權到期或即將到期。溫州市國土局規定在國家沒有具體實施細則的情況下，目前只能參照國有土地出讓的做法，根據第三方評估機構評估出的單位地價或折算出的樓面地價，算出總的土地出讓金。然而，基于這種方法評估出的數宗土地使用權續期交易，即將要繳納的土地出讓金竟然占到房價的1/3或有甚者達一半左右，業主們普遍表示不能接受如此昂貴的續期費用。
（二）問題。從我國目前試點地區建設用地使用權到期的案例來看，地方政府采用的均為有償續期，但是綜合分析各個地區政策，存在著以下三個方面的問題：
1、續期費用標準。從溫州和深圳市的土地使用權到期案例的對比中可以發現：建設用地使用權到期后，續期問題的關鍵已經不在于是否有償，而在于如何有償，即有償之后怎樣才能做到不給社會公眾增加較大的負擔。深圳市制定的續期費用標準較低，以基準低價為依據，下浮一定比例繳納土地出讓金，屬于公眾可以接受的范圍內，而溫州市制定的續期費用標準以房價為依據，公眾普遍覺得不能接受。因此，到底是按照續期時點該地區同類基準地價還是按照初始繳納土地出讓金時點該地區同類基準地價，是按照續期時點該地區同類基準地價下浮一定比例繳納還是按照續期時點該地區同類地塊的市場價格繳納續期費用，法律沒有做出明確的規定，采取了回避的態度。
2、續期期限。建設用地使用權期滿后，是按照法律規定的最高使用年限續期，還是另外規定一個其他年限續期，亦或是以地上房屋的剩余使用壽命為期限續期，《物權法》對此并沒有做出明文規定，因此我們無從得知具體續期的期限。《深圳到期房產續期若干規定》中載明續期期限不得長于國家規定的該用途房產法定最高使用年期減去已使用年期，然而該規定是否合理有待商榷。
3、續期次數。可以看出，上述案例均未提及到續期次數。毫無疑問，續期的主要目的就是為了解決建設用地使用權和地上建筑所有權之間的矛盾。若允許的續期期限較長，則可能一次續期就能解決此矛盾；反之，則可能要數次續期才能解決，最終達到土地所有權人與建設用地使用權人的利益平衡。因此，續期次數與續期期限息息相關。同樣，相關法規對于續期次數也沒有做出具體規定。
三、我國建設用地使用權續期問題原因分析
我國當前建設用地使用權續期出現的問題有多種原因導致，但究其根本，主要是政府與業主的利益平衡、房地產本身的性質以及法律頂層設計方面的缺陷與不足造成的。
（一）政府與業主的利益平衡。之所以會出現上述問題，原因就在于政府與業主存在著不同的利益訴求。地方政府希望能夠多收土地出讓金，滿足財政支出；而業主則出于自身的利益考慮，希望少繳納土地出讓金。具體來說：若使用權到期后要收回，政府必然希望無償收回，相反業主則希望補償金越高越好。若使用權到期后準予續期，業主必然希望續期期限越長越好，而政府則更愿意適當縮短期限；同時業主肯定希望續期費用從低為好，而政府則更愿意足額收取。所以，改進建設用地使用權續期制度真正要克服的困難是，如何在政府與廣大業主的利益博弈中，找到一種合適的續期措施，實現主體雙方之間的利益平衡和社會公共利益的最大化。
（二）房地產本身的性質。房地產估價時，其價格等于建筑物的價格加上一定期限土地使用權的價格。具體評估中，又有三種評估方法可選：采用市場法時，選取比較案例要考慮到其剩余土地使用期限與待估案例的房地產相同；采用成本法時，剩余土地使用期限的不同會影響到建筑物的折舊年限；采用收益法時，剩余土地使用期限會影響到未來計算收益的期限。因此可以看出，土地使用年限對房地產價格有巨大影響。當前我國整體經濟不容樂觀，正處于陣痛轉型期。2015年的GDP增速僅為6.9%。而房地產業又在國民經濟中起到支柱作用，房地產業的興衰將會直接拖累我國GDP的增長。是故當下任何有關于土地使用權政策的出臺都將導致房屋價格的波動，繼而影響整個房地產市場。因此，考慮到房地產本身特殊的性質，為了維護目前經濟環境的穩定，《物權法》決定對建設用地使用權續期問題采用模糊的回避態度。模糊就代表著不確定，那么公眾就有可能預期土地使用期限不會受到影響，繼而也不會波及房地產市場。實際上政府確實達到了目的，青島市黃島開發區阿里山小區到期土地使用權至今未有解決方案，然而小區居民生活如常，目前小區內房子的交易和抵押都沒有問題，可以像其他正常房屋一樣買賣。
（三）法律頂層設計。關于建設用地使用權期滿以后如何處理的問題，我國的法律規定主要集中在《物權法》、《城市房地產管理法》（以下簡稱《管理法》）以及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）中，其中《管理法》和《暫行條例》賦予了建設用地使用權人的續期請求權，同時也賦予了政府由于公共利益可以收回的權利。然而對于公共利益的范圍，法律卻沒有給出嚴格限定。而《物權法》僅針對住宅建設用地使用權續期問題做出了修改，即使用權期限屆滿的可以自動續期。雖然為住宅建設用地到期續期時省去了手續上的麻煩，但對是否有償以及續期期限、費用等，上述法律均未做出規定，不具有可操作性。
四、對我國建設用地使用權續期問題的建議
（一）減少地方財政對土地收入的依賴。在許多城市，地方財政收入中有相當一部分收入來自于土地出讓收入。毋庸置疑，建設用地使用權有償續期后，房價相應會有一定程度的下降，隨之而來的連鎖反應是開發商對土地價格的預期降低，最終導致政府出讓土地的出讓金收入減少。政府為了彌補初始出讓金的減少損失，有動機提高建設用地使用權的續期費用。因此，要想解決政府與眾多業主之間的利益訴求沖突，就必須減少地方財政對土地收入的依賴，土地資源是有限的，靠土地收入來維持財政收入不是長遠之計。政府應該本著民生民主的原則，為民讓利，為出讓金收入的減少提前做好準備。
（二）及早制定相關法律法規。由于目前關于建設用地使用權續期的法律均未對續期期限做出明確規定，從而使得剩余土地使用年限處于一種不確定的狀態。短期來看這種模糊化的處理似乎可以在一定程度上緩和房地產市場的波動，然而隨著時間的推移，將會涌現出大批到期的土地使用權，到時這種不確定的剩余使用年限必將對房地產的價格造成巨大的沖擊。人們之所以愿意以高價購買商品房，最重要的原因就是他們認為可以永久持有包括土地在內的房屋。一旦他們被明確告知土地使用權到期后是要續期繳費的，便會產生巨大的心理落差。法律明確的距離土地使用權到期日愈近，他們愈會感到措手不及。因此，我國應該及早制定并出臺相關的法律法規，只有這樣人民才能提前做好充分準備，政府相關部門才可以在處理建設用地使用權續期問題上有法可依、依法辦事，我國的房地產市場才可以健康蓬勃的發展。
（三）合理規劃續期費用。從目前到期續期現狀來看，業主們還是愿意繳納土地出讓金的，關鍵是費用高低問題。筆者建議在規劃續期費用時，要考慮以下四個問題：
一是要照顧好只擁有一套住房（120平方米及以下）剛性需求的業主。建議對只擁有一套普通住房（120平方米及以下）的業主免征土地出讓金；而對于擁有一套120平方米以上的普通住房業主，對超過部分征收土地出讓金；第二套房、商業性住房均征收土地出讓金。
二是要確定繳費標準。目前理論界大多數贊同以基準地價為繳費標準，而基準地價中包含了土地資源價格、征地費用和配套費三部分，業主續期時政府無需再投入征地費及配套設施費，因此筆者認為以基準地價作為繳費標準不合適，應該以土地資源價格作為續期標準。由于征地費和配套設施費在實際工作中難以準確獲得，所以在具體實施時也可以以基準地價的一定比例繳納土地出讓金。
三是要確定每戶業主應分攤的土地面積。正確劃分歸屬于業主自身專有和共享部分的比例，正確計算其實際所占有的土地面積，最終準確得出每個業主對應的較為合理的續期費用。
四是要考慮續期年限。筆者認為應以房屋的剩余使用壽命作為續期期限的上線，實際的續期期限由業主和政府協商確定。即使是擁有一套普通住房（120平方米及以下）的業主也不可能永久免費使用土地使用權。倘若如此，土地實質上轉變成了私有，違背了我國憲法土地國有的規定，而以房屋的剩余使用壽命作為續期期限的同時也達到了政府要保護公眾私有財產以及剛性需求的目的。該方法的最大困境就是由誰確定建筑物的剩余使用壽命，筆者認為應由政府委托獨立的第三方定期對土地使用權即將到期的房屋進行評估確定。此時便顯現出該方法的弊端，即評估的成本問題。然而，換個角度來看評估實際上又是一舉兩得的事，不僅有助于續期年限的解決，而且降低了業主的安全隱患。同時，位于同一小區的房屋其剩余使用壽命基本相仿，所以無需對所有房屋進行評估，因此定期確定房屋的剩余使用壽命是有可行性的。
建設用地使用權續期不僅是一個簡單的與土地交易和房地產相關的法律問題，其順利解決與否，更切實關乎著人民的安居樂業和社會的和諧穩定。國家應及時制定相關法律法規，本著保障民主民生、資源有效利用、有效控制成本的原則，從而達到促進社會和諧、經濟發展的目的。
主要參考文獻：
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土地使用權評估方法范文第5篇
【關鍵詞】房屋拆遷現代制度經濟學產權交易成本國有土地使用權產權
一、引言
新制度經濟學理論體系擴張了傳統經濟學的解釋力，已成為一種能更準確和全面地解釋現實世界的經濟學工具。盛洪（1993）用兩個詞概括了其理論核心，一個是“產權”，即受制度保護的利益，產權制度既涉及對產權的界定，有涉及對產權的保護；另一個是“交易費用”，即指達成契約和保證契約執行費用。
眾所周知，房屋拆遷工作對于我國現代化建設、城市面貌更新及國有土地使用的合理布局等有著舉足輕重的意義。然而拆遷工作又直接關系到人民群眾的切身利益，對于被拆遷者的國有土地使用權產權的不明晰界定，導致了拆遷補償標準的確定機制不完善，進而降低了拆遷工作效率，嚴重增加了拆遷工作的交易成本，甚至引發了大量拆遷雙方的矛盾糾紛，對社會穩定造成不利影響。因此，在此基礎上提出切合實際的建議措施，以圖為建立健全房屋拆遷的法律法規，處理好加快城市改造、提高城市品位和居民生活質量與保護被拆遷人合法權益的關系提供借鑒。
二、實施拆遷行為的必要性分析
對于問題交互性質的認識將有利于人們更理性地判斷某一行為的潛在收益和損失。科斯（1960）在分析涉及對他人產生有害影響的工商行為時深刻指明損害問題具有交互性質，即外部侵害不僅起因于侵害者的行為，也起因于被侵害者的存在，避免對受損害方的損害將會使實施損害的一方遭受損失，關鍵在于避免較嚴重的損害。因此，在分析拆遷行為給房屋所有權人帶來損失的同時，更應考察不實施拆遷行為給社會凈收益帶來的損失，唯有權衡兩者輕重，才能更好地理解實施拆遷行為增加社會總價值的戰略意義。
實施拆遷行為給被拆遷者帶來的損失方面，暫不考察拆遷者（損害方）對于被拆遷者（受損害方）是否補償及補償是否合理，需考慮的是由于城市居民的房屋往往是一個家庭的命脈，承載著太多的東西，當拆遷方實施拆遷行為時，大多數被拆遷者將只能選擇放棄原來市中心便利的生活設施和交通條件，到城市邊遠地區購買一套住房，這使得居民蒙受了原有物業和物業區域內土地使用權喪失，以及因搬遷而造成的生活、工作、學習成本增加等損失。
此外考察不實施拆遷行為帶來的損失，亦即實施拆遷行為帶來的收益。由于拆遷制度的實施，我國許多城市實現了住房資金的良性循環，加快解決了住房困難，大部分危房、棚戶、簡屋得到了改造，居民的居住環境得到了較大的改善。因此，拆遷行為是我國進行舊城改造和城市更新的重要手段。另外，拆遷制度也使中國城市住房的所有制結構發生了天翻地覆的變化，城鎮住房以公有制逐漸轉化為非國有為主，為房屋的市場交易奠定了基礎。因此，比較實施與不實施拆遷行為的各自損失，我們可以發現，雖然目前拆遷制度受到了一定的詬病，但是放棄拆遷制度而將城市更新重新放歸私法領域也是不現實的。
為了更好地分析實施拆遷行為的必要意義，在此引入科斯（1960）提出的“合法的妨害”這一概念，即有些行為即使對別人造成了損害，只要該行為的當事人采用了適宜的技術降低了侵害，受到侵害的人也只能承認這些行為的合法性，即他們只能忍受。這是法律根據對整個社會的成本與收益的考慮，作出的對私有產權適當削弱的調整。于是，從提高社會凈收益的角度出發，受侵害一方應當允許并接受“合法的妨害”，即人民群眾應當對城市房屋拆遷行為報以支持和配合的態度。另外，由于相對于實力較弱的、分散的居民，拆遷方及地方人民政府顯然具有談判優勢，這使得擁有“合法的妨害”權利的當事人，會降低技術的適宜水平，從而使侵害的程度提高。對于國有土地使用權產權的不予以承認及不明晰界定導致被拆遷者損失加重的現象，便是拆遷方提高侵害程度行為的具體表現。
三、土地使用權產權不明晰界定引發的城市房屋拆遷問題
土地使用權是憲法確定的私有產權，在涉及對這種私人產權的征收、征用、拆遷時，就應當考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關土地使用權的補償糾紛時有發生，從而影響了社會的穩定。此外，不合理的法定拆遷補償標準使得居民在缺乏合理依據的情況下根據自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔。
1、城市房屋拆遷的本質及其所涉及的土地問題
為了考察國有土地使用權的獨立產權性質，必須理解什么是產權。阿曼·阿爾奇安（1965）指出：“在任何社會里，資源的個人使用權（即產權）都能得到解釋，產權意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊（1972）認為：“產權不是指人與物之間的關系，而是指由物的存在及關于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。產權安排確定了每個人相應于物時的行為規范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關系，或承擔不遵守這些關系的成本。”
土地使用權雖然是不完全物權，但仍然是獨立的財產權利，具有對世性的特征。土地使用權者直接和不特定多數人發生法律關系，也都可以獨立地行使物權請求以保護自己的合法權利，也可以自主決定將該權利轉讓、出租或抵押，或在其權利上設定其他性質的物權。土地使用權人實施上述法律行為時，不受土地所有權人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權是其使用權人的一項獨立產權。
盡管城市的土地按照憲法規定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權的流轉，被拆遷人的財產價值構成不僅涵蓋房產，更應當體現出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質卻是在公權力干預下的平等主體之間土地使用權的產權交易。基于土地使用權的獨立產權性質，其流轉交易應依法實行有償轉讓，房地產開發及拆遷行為應當按照法律規定支付土地使用權出讓金、城鎮拆遷費等相關費用，以平等協商、等價有償的原則上取得土地使用權。
然而無論是相關法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地偏離了拆遷的本質。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產權人購買的只是地上建筑物的所有權，利用地方規章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權產權，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權產權的不明晰界定導致了對于受損失方不合理的拆遷補償標準，進而引發拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現，不利于社會的和諧發展。
2、土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升
“交易成本包括事前發生的為達成一項合同而發生的成本和事后發生的監督貫徹該合同而發生的成本”（R.Matthews，1986）。樊綱（1992）對交易成本的具體成本支出內容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應包括因無法達成合同而產生的訴訟賠償等方面的成本支出。交易與交換，無論是物品的交換還是勞務的交換，說到底都是一種權利即“產權”的交換，也就是放棄對某一物品的產權換得對另一物品的產權。產權不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升；另一方面，模糊的產權會阻礙交換行為的發生，導致交易規模的縮小，使人無法通過交易行為提高經濟效率，這一由產權不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升問題進行考察。
有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致損失（包括房屋所有權和土地使用權）負完全責任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權即不用負完全賠償責任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉的，政府和開發商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔心因為自己要價過高而使得開發商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權產權不明晰的情形下，原先的拆遷補償標準名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預算范圍的有形交易成本。
無形交易成本方面，當拆遷雙方就補償標準進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產生了無窮大的無形交易成本。即當我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產權界定不清楚，事實上阻礙交易的實現，使任何交易成為不可能，事實上使潛在無形的交易成本無限大。
從這個意義上說，明確界定產權，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應有的土地使用權產權，并為此建立公平合理的產權制度以保護公民的私人獨立產權，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。
四、土地使用權明晰界定為被拆遷居民獨立產權的意義
明確的產權界定，提供了人們進行一切交易活動的基礎，它能有效減少和節約交易成本。進而，不同的產權界定所帶來的資源配置效率也是不同的，換句話說，一種界定可能比另一種更有效率或更無效率，并且存在著最佳產權界定。盛洪（1992）認為，“誰的行動給他人的既定經濟利益帶來損失，誰就要負賠償責任，這便是達到最佳產權界定的簡化了的經濟學規則”。
對于房屋拆遷問題而言，要達到最佳土地使用權產權界定，應當要從遭受利益損失的使用者的產權角度去考察，由于拆遷方的行為改變了既定的利益格局，為了使社會資源配置效率不受影響，必須負完全賠償責任。即政府及有關部門應脫離房屋所有權、土地使用權分離的思路，土地所有權公有化，并不意味著土地使用權產權的公有化，應當按照出讓土地使用權的完全市場價格，將其基本或完全界定為居民的獨立產權。唯有如此，才能以最有利于社會資源配置為目的的土地使用權產權界定方式，有效減少拆遷過程中因土地使用權產權不明晰所造成的有形和無形交易成本，使拆遷交易活動更容易、更順利、更高效率地進行。
同時，不能執行的法律，只是一紙空文；不能有效地加以貫徹和保護的產權，只是“口頭”的產權。因此，為使界定產權不流于形式，還必須有效地保護產權，即能對破壞產權的行為進行有效的制裁。既然產權的概念本身是一個社會概念，是在人與人之間才能劃定的社會關系，那么也就需要以國家機器為物質基礎的社會契約方式加以界定和保護，而產權制度便是這樣一種社會法律契約形式。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊（1972）指出：“產權制度是一系列用來確定每個人相對于稀缺資源使用時的地位和社會關系”。產權制度的價值，就是它所能避免的為爭奪產權而付出的代價和因產權未定帶來的資源配置的機會損失。因此，產權制度較之沒有產權制度是優越的，有關拆遷立法和監督執行部門要在行政法規、地方規章和具體行動中真正明晰界定以及保護居民土地使用權和房屋所有權，加快建立起將土地房屋共同界為私人獨立產權的公民產權制度，推動城市房屋拆遷安置工作更好地為城市建設服務。
五、對我國城市房屋拆遷問題的對策性措施思考
1、以明晰界定被拆遷者土地使用權產權為基礎對拆遷法規進行修訂
國家應當盡快出臺《房屋拆遷管理法》，確保城市政府因公共利益的需要征收公民、法人和其他組織的國有土地使用權和房屋所有權時，能夠依照法律的規定進行，而不是依據現行的行政法規。修訂法規的核心任務是明確城市房屋拆遷安置屬民事范疇，應遵循“有償”、“公平”、“平等”的原則，充分保護被拆遷人依法享有的土地使用權產權，改變對依附于房屋所有權的土地使用權被無償征收的不合理狀況。
2、逐步完善土地使用權補償制度
應當在《土地管理法》及《城市房屋拆遷管理條例》中增加對土地使用權剩余年限補償以及區位變動補償的具體規定，這既是尊重和保護私人財產的體現，也是市場經濟中土地資源市場化發展的必然要求。同時，通過設定較為科學完善的價格評估程序，合理確定被拆遷房屋及依附土地的貨幣補償金額，充分保護被拆遷人的合法權益。由于作價補償時，必須考慮土地的價值因素，置換地段區位，應以合理的土地評估價，給予被拆遷人公正合理的拆遷補償。因此，要全面推行市場化評估，拆遷房屋所依附土地的市場化評估要符合國家房地產評估規范的要求，緊跟動態的房地產市場。對于被拆遷房屋所依附土地和安置房屋所依附土地的評估，要參照同區位的房地產市場交易價格，采用同一的市場化評估方法，充分體現公平、公正原則。最后，具體費用的計算標準和方法應該通過制定新的《行政征收法》以及相應的實施細則來加以規定和明確。
3、政府應合理定位并履行好自身職責
在土地管理過程中，政府扮演著雙重角色，即土地所有者和行政管理者。實踐中出現的很多問題都是因為沒有理順這兩種角色的關系，若要有效推進土地所有權與使用權分離、土地使用權產權有償轉讓制度，政府必須正確行使土地所有權和行政管理權職責。拆遷是平等主體之間土地使用權的轉讓，拆遷補償應由雙方當事人依法平等協商確定。除非涉及公共利益拆遷外，政府應保持中立。當然，由于土地的國有性，國家作為土地所有權人和土地使用權人存在管理服從的行政關系。但是如果政府能夠嚴格區分其作為土地管理者與土地所有者的角色，做到“有所為、有所不為”，才不至于在實踐中出現政府職能“越位、缺位、錯位”的情況。具體到拆遷補償問題上，政府應謹守其財產所有人的中立角色，尊重土地使用權人的私人獨立產權，做到“行政的歸行政，市場的歸市場”，讓拆遷人與被拆遷人自主談判，無法達成協議的依法裁決；同時作為管理者，政府要把自己的工作定位在努力做好協調關系、制定優惠政策、提供信息等服務工作，做到不從拆遷中牟利，不充當市場競爭的主體，不與投資主體之間存在經濟利益或親緣關系，不搞暗箱操作，做到公開、公平、公正。因此，政府唯有成為超脫的居中管理者并努力踐行上述職責，才能使其重新樹立群眾公信力，更好地推動城市房屋拆遷安置工作。
4、推行被拆遷人參與機制：對擬建項目的社會評價制度
城市發展項目是引致城市拆遷的動因所在，因此，必須要做好項目評價工作，把好城市項目審批關。然而現有的城市建設拆遷制度似乎在引導公眾參與、協商、促進信息公開、減少負面社會影響等方面有所欠缺，在城市開發項目的規劃和建設過程中，缺乏對擬建項目進行必要的社會評價，難以識別開發中存在的社會問題。通過對擬定項目進行社會評價可以在拆遷戶與拆遷人之間建立一種協商機制，賦予拆遷戶協商權、發言權，把拆遷戶的意見體現在拆遷協議中，確保他們的利益不受侵犯，達到城市發展以城市居民為本的目的。
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