土地法管理實施條例
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土地法管理實施條例范文第1篇
河北省土地管理局：
你局《關于如何適用〈土地管理法〉第45條的請示》（冀土監字［1993］66號）、《關于如何適用〈土地管理法〉第19條的請示》（冀土監字［1993］67號）收悉，經研究，提出以下意見：
一、關于農村居民非法占用城鎮國有土地建住宅的，該城關鎮政府可否實施行政處罰的問題，根據《土地管理法》第四十五規定：“農村居民未經批準或采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋。”第五十二條還規定：“本法第四十五條規定的行政處罰可以由鄉級人民政府決定……”。同意你們的理解，即土地作為不動產，應由不動產所在地管轄，鎮人民政府對本轄區內的國有土地行使管轄，對非法占用國有土地建住宅的行為實施行政處罰。
二、關于收回土地使用權的有關問題，請見國家土地管理局《關于土地法律、法規和政策有關問題的復函》（［1993］國土函字第146號）
土地法管理實施條例范文第2篇
一、獨用成套職工住宅租金調整辦法
（一）本辦法實施前的原承租戶，標準租金調整辦法為：
甲級、乙級地段2000年月標準租金＝1998年月標準租金×125％
乙級地段部分區域2000年月標準租金＝1998年月標準租金×115％
丙級、丁級、戊級地段2000年月標準租金＝1998年月標準租金×115％
（二）本辦法實施后的新承租戶標準租金計算辦法：
獨用成套職工住宅每一地段等級相對應的地段分值按規定的提租幅度具體調整如下：
甲級地段由0．02880元調至0．03600元：乙級地段由0．02595元調至0．03244元，乙級地段部分區域（范圍詳見附件）由0．02595元調至0．02984元；丙級地段由0．02295元調至0．02639元：丁級地段由0．01980元調至0．02277元：戊級地段由0．01695元調至0．01949元。
標準租金計算公式：
獨用成套職工住宅2000年月標準租金＝2000年地段分值×住房條件分×每戶房屋使用面積之和＋天井或平臺月租金
二、獨用成套公寓租金調整辦法：
甲級、乙級地段2000年月標準租金＝1998年月標準租金×125％
乙級地段部分區域2000年月標準租金＝1998年月標準租金×115％
丙級、丁級、戊級地段2000年月標準租金＝1998年月標準租金×115％
三、2000年月租金計算公式：
2000年月租金＝2000年月標準租金＋超標增收租金
提租后的月租金計角去分。
四、承租戶住房建筑面積及其控制標準的計算確定
（一）整幢獨用成套住房或非整幢獨用成套住房中有一套或一套以上獨用成套職工住宅，且已出售過的，其住房建筑面積按《一九九五年出售公有住房方案的實施細則》（滬房地改〔1995〕767號）文第十二條規定予以計算。
（二）獨用成套職工住宅以外的公有住房，其建筑面積按《上海市住宅建設債券發行和認購辦法》第十三條規定予以計算。
（三）承租戶住房建筑面積控制標準，按《一九九五年出售公有住房方案的實施細則》第十三條規定予以計算。該承租戶可用人均建筑面積24平方米的方法予以計算，也可以用承租人或同住人中職級人員住房面積控制標準予以計算（技術職稱按相應的行政職務掛靠）。凡承租戶家庭人員中有在職或離退休中小學教師的，該承租戶的建筑面積控制標準可增加8平方米建筑面積。承租人及其配偶租住或已購高層公有住房，建筑面積控制標準按《關于實施〈一九九六年公有住房出售方案〉的若干規定》（滬房地改字第〔1996〕963號）文第五條規定執行。
五、計算超標租金住房的范圍
計算超標租金的范圍為：成套獨用和非成套獨用的公寓、花園住宅、職工住宅、新式里弄類型的住房。舊里和舊里以下類型的住房不計超標租金。
六、超標租金的計算及操作程序
（一）承租戶承租一處住房，按上述規定計算超標租金，具體計算公式見表二；承租戶有二處或二處以上住房且有以下情況之一的，應按上述規定合并計算超標租金：
1．同一承租人或承租人和其配偶分別承租的。
2．承租人承租公有住房，承租人和其配偶已購另一處公有住房的。
（二）超標租金計算按下列程序操作：二處公有住房以先承租住房所在地的管房單位作為超標租金的計算單位。先承租住房所在地的管房單位向另一管房單位發出《公有住房提租聯系單》（見表八）后，接受聯系單的管房單位應按聯系單上的內容予以填寫，并回復對方管房單位。
七、租金暫不調整的公有住房范圍
（一）花園住宅，新里，舊里，簡屋，非改居住宅，非成套獨用的公寓，非獨用成套的職工住宅，衛生間與廚房間不在戶門內的獨用成套職工住宅；
（二）有下列不可售情形之一的公有住房，租金自不可售情形消除之次月調整：
1．產權人不同意出售的獨用成套公寓住房、職工住宅；
2．因住房產權被抵押，產權人無法出售的公有住房；
3．因不符規劃、臨水、臨電等原因，不得出售的公有住房；
4．占用農村集體土地建造住房，需補辦征地手續方可出售的公有住房；
5．其它按規定不可出售的公有住房。
八、本市職工家庭月平均收入掌握標準
（一）上一年家庭月平均收入的計算公式：
上一年家庭月平均收入＝上一年家庭成員各種年經濟收入的總和÷12
（二）個人和家庭成員收入的界定以《上海市民政局關于實施〈上海市社會救助辦法〉的若干規定》（滬民救發〔1997〕第8號）第九條為依據。
（三）同一承租人或承租人及其配偶有二處或二處以上公有住房的，或一處屬公有住房，另一處屬已購公有住房的，其家庭收入應合并計算。具體操作通過《公有住房提租聯系單》解決。
九、月收入低于城市居民最低生活保障標準的家庭
城市居民最低生活保障標準每年由民政部門確定并，低于生活保障標準的家庭必須經民政部門確認并領取民政補助。
十、享受離休待遇的干部套配到新租賃的住房租金減免計算辦法
租金減免計算公式：
（一）1937年7月6日及以前參加革命工作的
月租金減免金額＝2000年月租金－（2000年月標準租金0．10＋家庭成員原提租補貼金額總和）
（二）1937年7月7日以后參加革命工作的
月租金減免金額＝2000年月租金－（2000年月標準租金0．10＋家庭成員原提租補貼金額總和＋15元）
十一、公有住房轉租期間，不得享受租金減免的政策。
十二、原承租戶提租減免后的應交租金不得低于調整前的實付租金。
十三、辦理租金減免手續
申請租金減免的，須由承租人持戶口簿向住房管理單位提出申請，領取租金減免申請審核表，填妥交有關部門審核后，由住房管理單位核定減免金額。具體申請、審批手續見表二、表三、表四、表五、表六、表七。
十四、加強公有住房租金調整的政策宣傳
各管房單位（包括直管公有住房和系統公有住房）在調整公有住房租金時，應參加市或區（縣）房改行政管理部門組織的公有住房租金調整業務培訓。按戶發放由市房改部門編制的《2000年公有住房租金調整宣傳提綱》。
十五、加強租金的信息管理
為規范公有住房租金的管理，各管房單位應使用全市統一的公有住房租金計算管理系統，逐步實現全市公有住房租金管理的信息化，減少租金計算的差錯率。
各管房單位應按要求填報2000年第四季度公有住房租金調整情況匯總分析表，于2001年3月底前交所在區（縣）的房改和物價行政管理部門備案。
附件一：上海市2000年公有住房租金調整辦法
根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號）以及市政府印《關于進一步深化本市城鎮住房制度改革的若干意見》（滬府發〔1999〕38號），現制定本辦法如下：
一、公有住房租金調整
（一）租金的調整
1．甲、乙級地段的獨用成套職工住宅和公寓住房，在1998年租金標準基礎上提高25％。
2．丙、丁、戊級地段的獨用成套職工住宅和公寓住房，在1998年租金標準基礎上提高15％。乙級地段部分區域的獨用成套職工住宅和公寓住房，也在1998年租金標準基礎上提高15％。
3．不可售公有住房和上述住房中衛生間或廚房間不在戶門內的職工住宅，維持原租金水平。
（二）超標的租金增收
對租住公有住房建筑面積超過市房地局、市房改辦制定的《出售公有住房方案實施細則》（滬房地改〔1995〕767號）規定的控制標準（以下簡稱面積控制標準）的承租戶，在2000年月標準租金基礎上，采取超標增收租金辦法，超標增收租金計算公式為：
月超標增收租金＝2000年月標準租金× 承租戶建筑面積－建筑面積控制標準
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承租戶建筑面積
二、公有住房租金調整后的減免政策
1．公有住房月標準租金支出超過上一年家庭月平均收入9％的部分，可申請減免。
住房建筑面積超過面積控制標準的，超標增收租金不予減免。
2．享受離休待遇的干部或已故離休干部配偶的住房（按離休干部或已故離休干部配偶本人戶口所在地），提租后新增租金全部減免。
3．烈屬、因公犧牲軍人家屬，特等、一等傷殘軍人或特等、一等傷殘軍人配偶的住房，在上一年實付租金的基礎上，增租部分全部減免。
4．民政部門確認的家庭人均月收入低于城市居民最低生活保障標準（即280元）的，在上一年實付租金的基礎上，增租部分全部減免。
三、具體要求
1．公有住房租金調整時，要做好宣傳工作，由住房管理單位對承租戶按戶發放《宣傳提綱》。
2．所有公有住房的承租戶均應按本辦法繳納租金。承租人逾期繳付房租，出租人或管房單位應記錄在案，并按照《上海市房屋租賃條例》中的有關規定執行。
3．在2000年1月1日至本辦法實施前領取《上海市房地產權證》的，從領取《上海市房地產權證》的下月至2001年2月執行1998年公有住房租金標準，從2001年3月起執行2000年公有住房租金標準。
本辦法實施前，凡未領取《上海市房地產權證》的公有住房，2000年9月至2001年2月執行1998年公有住房租金標準，2001年3月起執行2000年公有住房租金標準。
4．住房管理單位應切實保證將提租收入全部用于房屋的維修，不斷提高管理水平和服務質量。有關部門要加強對租金使用的監督。
本辦法自2000年9月1日起施行。
上海市住房制度改革辦公室
土地法管理實施條例范文第3篇
一、土地征收與土地征用土地征收與土地征用具有相似性，但并非同一概念。兩者的相似性，在于土地征收和土地征用都是國家以公權力強制地對他人的土地權利予以剝奪，使得他人的土地權利因征收或征用而消滅或終止。一般認為，土地征收為國家根據公共利益需要而行使公權力，以補償為條件，強制取得他人的土地所有權，他人的土地所有權因國家的征收而消滅。（注：這方面的見解一般相同。如梁慧星主編：《中國物權法研究》（上），法律出版社，1998年版，第330頁；張曼隆：《土地法》，臺1996年版，第494頁。）如他人的土地所有權并不消滅，則不能謂之征收。就土地征用而言，則是國家因公共事業的需要，以給予補償為條件，對他人土地所有權以外的土地他項權利為利用，待特定公共事業目的完成時，仍將土地歸還原土地所有人。（注：張曼隆：《土地法》，臺1996年版，第494頁。）他人的土地所有權并不因國家的征用行為而消滅。
在現代法制國家，無論是土地征收，還是土地征用，皆需要有明確的法律依據，自不待言。土地征收或土地征用具有明確的法律依據，一則可以使政府行使公權力時須依嚴格的程序防止國家權力對他人財產權進行不適當干預；二則可以使土地所有權人或土地他項權利人在顧及國家公共需要的前提下，通過法律途徑尋求救濟，獲得公正、必要的補償。
名義上，我國現行法基本上僅涉及土地征用。《憲法》規定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。”（注：《中華人民共和國憲法》第十條。）《國家建設征用土地條例》即稱，該條例的規制對象為土地征用。（注：該條例頒行于1982年，現在仍然生效。）原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》規定了農民集體土地所有權可因“國家征地”而發生變更。（注：原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》第二十條。）在這里，農民集體土地所有權的變更是由于土地的征收還是征用不甚明確。若依通說，“國家征地”應理解為國家對集體土地的征收，因為它引起了集體土地所有權的變更。若依現行法的規定，則是對集體土地的“征用”。憲法、法律和法規并未規定“征收”，而只規定了“征用”。另外需要看到，土地征收也是曾經施行過的。（注：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條規定，“農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國家的土地”屬于國家所有。）
實際上，現行法所規定的土地“征用”確實引起了土地所有權的變更，即集體土地所有權變更為國家土地所有權。《土地管理法實施條例》即規定了“國家依法征用的土地”屬于國家所有。《確定土地所有權和使用權的若干規定》亦明確了“國家建設征用的土地，屬于國家所有。”（注：《國家建設征用土地條例》第五條。）這樣，現行法的土地征用客觀上就是一般所指的土地征收。
現行法名義上為土地征用，實際上卻是土地征收。無論是土地征收，還是土地征用，都是國家憑借公權力對他人土地權或土地他項權利予以強制性剝奪，但這種強制性剝奪須以存在公共利益為條件。公共利益具有較為廣泛的范圍。國防、交通事業、水利事業、公共衛生、教育、政府機關及慈善事業等，即其適例。公共利益并非都具有永久性，如軍事工事可因特定軍事目的已完成而無存在的必要。在此情況下，是否無需將他人的土地所有權予以強制征收而是對他人的土地他項權利予以征用，并非無考慮的余地。從公共利益的性質及需要出發，對具體的公共利益事項予衡量，將土地征收和土地征用予以恰當劃分，使集體土地所有權不致遭受國家公權力的過分干預，應是保護土地資源的一項重要內容。對土地征收和土地征用予以界定，將土地征用從土地征收中分離出來，使土地征收名副其實，是物權和土地立法中應注意的一個問題。
二、土地征收的性質土地征收為國家憑借公權力對集體土地所有權予以強制剝奪，不以集體土地所有權人的同意為必要條件。這正如《國家建設征用土地條例》所言，“國家建設征用土地”，“被征用社隊干部和群眾應當服從國家需要，不得妨礙和阻撓。”（注：《國家建設征用土地條例》第四條。）另外，“征用土地的，按照被征用土地的原因途徑給予補償。”（注：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條。）強制性和補償性是土地征收的兩個基本特征（注：可參考梁慧星主編：《中國物權法研究》（上），法律出版社，1998年版，第333頁。）；但是，從土地征收的發動到土地征收的具體實施的過程看，土地征收不僅僅只具有這兩個基本特征。
在實施土地征收時，必然涉及到法律適用的問題。《憲法》、《土地管理法》、《國家建設征用土地條例》等為目前土地征收的法律依據。應當承認，國家為社會管理的需要，須行使行政管理權，土地管理亦不例外，在土地資源日益稀缺的情況下尤其如此。另一方面，也應當看到，行政機關如果從部門利益出發行使社會管理的職能，則有可能導致行政權的濫用及權利保護的不力。對土地征收性質予以重新審視十分必要。因此，土地征收行為應具有合法性；土地征收必須嚴格依法實施，禁止濫用土地征收權。
土地征收雖具有強制性，但這并不意味著可以任意為之。《憲法》和《土地管理法》明確規定了國家實施土地征收必須是“為了公共利益的需要”。公共利益的需要是土地征收得以實施的前提條件，如不存在公共利益的需要則無土地征收可言。而如何對公共利益進行界定并非容易。現行《土地管理法》刪除了原《土地管理法》中的“國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業，需要征用集體所有的土地……”，（注：原《中華人民共和國土地管理法》第二十一條。）可說明立法已開始對社會公共利益的界定持謹慎的態度。如何進一步明確公共利益范圍是立法的一個任務。而由于《國家建設征用土地條例》仍然生效，如何協調法律法規的效力對土地征收來說有其現實意義。（注：《國家建設征用土地條例》第2條規定，“國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業，需要征用集體所有的土地時，必須按照本條例辦理。”）即使法律法規之間的效力可通過立法原則及技術解決，對“公共利益”、“國家建設”與“經濟、文化、國防建設以及社會公共事業”的理解和解釋，將會對土地征收產生影響。有學者主張將公共利益界定為公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業、環境保護、文物古跡及風景名勝區的保護、森林保護事業，以及法律規定的其他公共利益，國家基于發展商業目的的事業，不得適用征收。（注：中國社會科學院法學研究所《中國物權法草案建議稿》。）在公共利益和經濟政策間作嚴格界定，對完善土地征收制度十分必要。根據經濟政策，需要使用農民土地的，應采用財產轉移的法律規則，而不再實行現行的征地制度。（注：孫憲忠：《不動產物權取得研究》，載梁慧星主編：《民商法論叢》（第3卷），法律出版社，1995年版。）公共利益與土地征收行為之間具有因果關系。土地征收行為目的應具有公益性，即國家征收集體土地的目的是滿足社會公共利益的需要。土地征收的強制性和公益性相聯系，且公益性是強制性的基礎。
土地征收是國家行使其“最高所有權”的體現。我國并不存在私人土地所有權，土地征收是在國家和集體之間展開的。在我國，土地征收法律關系的主體只能是國家和農村集體經濟組織。集體由其內部成員構成。集體財產權的實現，既是其自身財產權的實現，同時也是其成員財產的實現。土地征收既涉及農民集體的利益，也涉及其成員的利益。承認土地征收法律關系主體的特定性，可以將因實施經濟政策而引起的土地開發排除在土地征收之外。這對維護集體經濟組織及其成員的利益具有現實意義。以此為基礎，還可以說，土地征收權具有專有性，只有國家享有征收集體土地的權利，企業和公司等經濟組織不能以實施經濟政策的名義進行土地征收，亦不應通過國家達到征收土地的目的。
土地征收的直接法律后果之一，是對補償和安置方案的實施。“征收補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。（注：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條。）對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。”這便是土地征收爭端解決機制，政府的裁決為終局裁決。當土地征收爭端發生時，如果政府的終局裁決不能使集體及其成員的利益得到充分保護，則司法救濟請求權的行使應為集體土地所有權人及其成員的權利。問題在于，集體土地所有權人及其成員以什么途徑尋求救濟？
憲法對多種經濟成份并存的確認，要求對國家財產權和集體財產權予以平等的一體保護。國家實施土地征收時，一方面有權行使其“最高所有權”；另一方面，“最高所有權”的行使應在一定范圍和限度內進行，否則即構成土地征收權的濫用，與土地征收行為的合法性相悖。如以建經濟開發區為名草率征收大片良田，而因經濟開發區最終未建致使良田荒蕪。濫用土地征收是對國家財產權和集體財產權未能予以平等的一體保護的體現。為防止土地征收權的濫用，除了需對征收土地的目的進行嚴格限定外，似有必要在現有法律規定的基礎上考慮其他措施。（注：《國家建設征用土地條例》第二十一條前段規定，“已征用二年還不使用的土地，除經原批準土地的機關同意延期使用的土地外，當地縣、市人民政府有權收回，并報原批準機關備案。”）
前已述及，強制性和補償性是土地征收的基本特征。土地征收的強制性僅僅出于公共利益的需要，而不是其他原因。土地征收的強制性并不能導致土地征收行為是行政行為。的確，有許多學者主張土地征收行為是行政行為，且土地征收爭端以行政訴訟程序解決。（注：如在臺灣地區，土地所有人如對于政府征收其土地而引起補償數額爭端時，應以行政爭訴程序解決，而非審理私權的普通法院所審理。可參考張曼隆：《土地法》，臺1996年版。）不過，雖然公益性和土地征收之間具有因果關系，且土地征收的公益性是強制性的基礎，但強制性與行政行為之間并不具有必要的因果關系。如土地所有人建筑房屋逾越疆界時的土地購買請求權，雖具有強制性，但并不能否定該請求權的民事屬性。（注：臺灣地區民法為平衡鄰地所有人因須容忍土地所有人使用其地之不利益，規定得請求土地所有人，以相當價額購買越界部分之土地。謝在全：《民法物權論》（上），中國政法大學出版社，1999年版，第199頁。）實際上，在土地征收上，也有不以行政訴訟程序解決的法例。（注：德國基本法第十四條規定，剝奪所有權只有為公共福利的目的才以被允許；剝奪所有權只有依法律或法律的原因進行，且該法律對損害的方式和措施有所規定。該賠償必須在對公共利益進行公平衡量之后確定；對損害賠償的高低有爭議時可以向地方法院。）土地征收主要涉及土地所有權的變更及對原土地所有人與他項土地權利人的補償。國家財產權和集體財產權的一體保護，要求土地征收應在平等的基礎上進行，而不是厚此薄彼，在土地征收補償標準的確定上亦如此。另外，以出于公共利益的強制性為開端的土地征收，與土地所有權的變更及土地征收補償的實施，應是一個連續的過程，是一個不可分割的整體。土地征收時，土地所有權的變更與其說是國家行使社會經濟管理職能的一個結果，還不如說是權利轉移的一種方式；從這個意義上說，土地征收所引起的土地所有權的變動使得土地征收的后果具有物權性。土地征收補償金的確定，與其以行政管理的方式進行，不如在平等的基礎上為之，以既能保障不同民事主體財產權的實現，又能激活農村土地市場的發展。
從土地征收行為目的的公益性、土地征收法律關系主體的特定性、土地征收權利的專有性、土地征收行為的合法性及土地征收措施的強制性、土地征收的補償性和土地征收后果的物權性的意義上說，土地征收是民事行為。
三、土地征收與物權變動土地所有權的本質，在于它是土地所有權人對土地所享有的排他性的權利。對土地所有權人占有、使用、收益、處分土地的權利的干預或剝奪，一般構成對土地所有權的侵犯。近代以來，這一觀念受到了挑戰。土地征收使得集體的土地所有權移于國家之手。土地征收權的核心，在于不需要土地所有人的同意而強制取得其土地。土地征收權與土地所有權沖突的結果，在一定程度上是土地征收權對土地所有權排他性的否定。
土地征收權的行使，實際上是使不動產物權發生了變動。物權的發生、變更和消滅，構成物權的變動。探討土地征收與物權變動的關系，可進一步認識土地征收對集體土地所有權的影響，以及集體土地所有權變更為國有土地所有權時所涉及到的物權法上的問題。從廣義上說，物權的變更包括主體的變更、客體的變更及內容的變更；而嚴格意義上的物權變更則是客體和內容的變更。（注：謝在全：《民法物權論》（上），中國政法大學出版社，1999年版，第55頁。）土地征收權的行使，使得被征收土地的所有人由集體變為國家。土地征收時土地所有權的變更涉及到土地所有權的取得和喪失-國家取得被征收土地的所有權，而集體喪失了被征收土地的所有權。土地征收也會引起征收土地物權內容的一些變化。就土地征收而言，被征收土地上物權的消滅是相對的消滅。
土地征收引起的物權變動，屬于非依法律行為的物權變動。它不要求具備依法律行為的不動產物權變動的要件，即須為有處分權人所為，須有物權變動的意思表示及須經登記。且因是之故，因土地征收而取得土地所有權，為不經登記即可取得。其中的原因，在于土地征收不依原土地所有人的意思表示而由國家強制力介入便可發生物權變動，且物權的狀態亦已明確，不經登記并不妨礙交易的安全。（注：謝在全：《民法物權論》（上），中國政法大學出版社，1999年版，第77頁以下。）經土地征收取得的國有土地所有權不需登記實際上已為實踐所采。“土地登記是國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記。”（注：原國家土地管理局《土地登記規則》第二條。）
一般情況下，土地征收引起的土地物權變更，特別是土地所有權變動具有不可逆性，即集體所有的土地一經征收其所有權不能恢復到原來的狀態。“已征用二年還不使用的土地，當地縣、市人民政府有權收回”；收回的土地，作以下處理：（1）按審批權限，有償撥給其他符合征地條件的單位使用；（2）“借給生產隊耕種。生產隊在耕種期間，不準在土地上興建建筑物和種植多年生作物。國家建設需要使用時，生產隊必須立即交還，不得再提出補償、安置的要求。……”（注：《國家建設征用土地條例》第二十一條。）“生產隊”這一概念雖已為生產合作社和集體經濟組織所取代，只具有歷史意義，但這并不影響對因征收引起的土地所有權變動不可逆性的探討。
對土地征收需對其目的進行嚴格限制，以防土地征收權的濫用；而對土地征收目的的確定，也直接影響到土地征收權的正當性。上述對經征收的土地不予使用達一定期限的處置方法，存在著邏輯上的混亂。應該是存在征收土地的需要再進行土地征收，即先有需要后有征收。如土地征收達一定期限不予使用，則按審批權限有償撥給其他符合條件的單位使用，不免產生征收土地后再尋找用地者的嫌疑；而“借給生產隊耕種”的情形也是對土地資源的浪費。因此，不能將公共利益需要的原因與國家行使土地征收權的結果顛倒。因征收而引起的土地所有權變動的不可逆性不是沒有疑問。
土地征收引起的土地所有權變動的不可逆性，意味著國有土地總量的增加和集體土地總量的減少。為避免土地征收權的濫用及維持國有土地所有權和集體土地所有權之間必要的靜態平衡，當征收的土地不予使用達一定期限或征收土地后不以原目的使用及擅自改變土地用途時，能否恢復原土地所有人的所有權，并非無考慮的余地。另外，土地征收只能以公共利益為目的，而公共利益應是征收土地前就設定了的，否則極有可能造成土地資源的浪費及土地征收權的濫用。公共利益為國家和社會的一個永恒主題，在物權變動上限制土地征收權的濫用時，能否考慮既能保證土地征收權的正當性、又能維護及促進公共利益的辦法呢？（注：如上文所說的將土地征收和土地征用分離。再如臺灣地區土地法規定了保留征收制度，即舉辦事業將來所需的土地，在未為需用以前，預為呈請核定并公布其征收的范圍，禁止妨礙征收之使用。這對我們應該有所啟發。）
對集體土地的征收，除涉及集體土地所有權外，還涉及土地他項權利，即土地使用權和土地所有權以外的其他土地權利，如抵押權、租賃權等。集體土地所有權的變動，是否、能否引起土地他項權利的變動？在集體土地使用權的抵押中，抵押人可抵押依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。（注：《中華人民共和國擔保法》第三十四條，第三十六條。）土地征收的實施，集體土地所有權變更為國有土地所有權后，在集體土地上設定的以集體土地使用權為標的的抵押權因集體土地使用權的消滅而成“虛權”。抵押權為一種期待權；當債務人不能履行債務以集體土地使用權抵押時，因集體土地使用權的消滅而使債權人的債權難以實現。因此，土地征收后如何處理以集體土地使用權為標的的抵押和抵押權的關系以及抵押人和抵押權人之間的關系將是抵押制度的一個難題。土地征收后，集體土地地上權、租賃權一般也消滅，同時也會涉及到對地上權人、租賃權人的補償問題。這在下文會有所述及。
四、土地征收引發的主要問題客觀地講，土地征收的社會影響具有兩面性。如果土地征收權行使得當，可以增進社會福利，促進土地資源更加有效地利用；但如果濫用土地征收權，則構成對集體及其成員財產權的侵犯。土地征收法律規則的完善及正當程度對土地征收本身有重要影響。在社會轉型時期，社會經濟秩序的有序化及法律秩序的有序化需要一個過程。在此背景下，重視對土地征收引發的主要問題顯得必要而又緊迫。
土地征收的補償性問題目前還未進行深入、全面的研究。《土地管理法》規定的補償費標準是否合理需要進一步考慮。“土地補償費”應是農地地價的直接體現，而農地地價則為農地所有權在未來年期收益的資本化區域平均價格。由于農地市場的不發達，如何確定農地地價，使其趨于客觀、合理需要一個過程。就集體土地的地上權和租賃權而言，土地征收的補償涉及到地上附著物及青苗的補償，特別是地上附著物的補償與集體土地使用權的價值緊密聯系，進而言之，也許可以說，集體土地的市場化過程，也是土地征收日益完善的過程。在這過程中，土地征收法律制度如何起到積極的作用，既能促進土地征收的正當性和合理性，又能推動農村土地市場的發展，值得認真研究。
直到現在，土地仍然是絕大多數農民（戶）的安身立命之所在。盡管被征收土地的農民的就業和安置以市場為導向而有多種途徑有其可行性，但并不能否認土地是絕大多數農民的主要生產資料。土地作為社會保障的替代物，為占中國人口絕大多數的農民提供了基本的生活保障，在農村的失業保險功能方面也具有十分重要的作用。（注：姚洋：《中國農地制度：一個分析框架》，載林毅夫、海聞、平新喬主編：《中國經濟研究》，北京大學出版社，2000年版。）雖然在發達地區，農村居民的絕大部分收入來自農業以外，但土地征收的補償費和安置費等仍然是被征收了土地的集體經濟組織特別是其成員的重要生活保障。因此，土地征收補償費和安置費的確定標準，應從如何維持社會保障所要求的生活水平出發。實際上，這也是在維護農村的公共利益。土地征收的公共利益目的需要完成，農村的公共利益也不容忽視，否則會助長城鄉差別。
“土地補償費用歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著及青苗的所有者所有。”（注：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條。）地上附著物及青苗補償費的歸屬容易確定；而土地補償費的歸屬則可能引起爭端。“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理。”（注：《中華人民共和國土地管理法》第十條。）集體土地所有權事實上的虛位，（注：參見王衛國：《中國土地權利研究》，中國政法大學出版社，1997年版，第99頁。）可能會導致集體經濟組織之間因土地征收補償費的歸屬發生爭端。集體經濟組織之間因土地補償費發生的爭端應由物權法調整。
土地法管理實施條例范文第4篇
1、高速公路建設用地情況概述
土地是人類賴以生存和繁衍的首要資源,是一切社會生產、生活活動的載體,而耕地更是一種不可替代、不可再生、人類賴以生存的最寶貴資源。據最新統計,我國耕地總面積約1.3億hm2,人均耕地0.1hm2。千方百計少占良田保護耕地,是我們民族生存的基礎,黨的十七大報告也提出“加強能源資源節約和生態環境保護,增強可持續發展能力”的目標。
2、公路建設用地政策分析
2.1公路建設征地的依據
國家十分重視土地問題,把土地和經濟發展、基本建設、生態環境保護高度統一和協調起來,制定了以《中華人民共和國土地管理法》為核心的國土資源土地法規體系。目前我國公路建設征地的法律法規依據主要分為中央法規、部門法規、地方法規3個層次。其中,中央法規是國家最高級別的法規,指導著全國征用土地工作,主要有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》等一系列行政法規;部門法規是國家各行業部門制定的法規,是在國家法規的指導下,針對行業內和部門內涉及土地保護而制定的法律條文;地方法規主要包括中央法規在各省、自治區、直轄市的實施條例以及各省、自治區、直轄市及其轄下地方政府關于土地征用工作的文件規定。
2.2公路建設用地費用計算標準
我國公路建設用地費用從總體上可分為土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費、相關稅費4項。《土地管理法》現行的土地補償費的計算方式為“產值倍數法”,即征用農用地中耕地的補償費應按被征用前3年平均年產值的6～10倍補償,征用其他農用地的補償費應按被征用土地所在縣(市、區)中等耕地前3年平均年產值的4～6倍,征用其他土地的補償費應按被征用土地所在縣(市、區)中等耕地前3年平均年產值的1～4倍;征用耕地的安置補助費按安置的農業人口數計算,每人按征用前3年平均年產值的4～6倍補助,最高可至15倍;對地上附著物補償費按照青苗補償費、房屋及其他地上附著物2類進行,其中青苗補償費標準按被征地前3年平均年產值的40%～90%計,房屋及其他地上附著物由設區的市(地區)人民政府規定具體計價標準;其他稅費主要有耕地占用稅、耕地開墾費、臨時用地復墾費、征地管理費,除耕地占用稅按照國務院《耕地占用稅暫行條例》執行外,其他各項費用均由省級人民政府確定。可以看出,征用不同類型土地、不同地區的土地,其所依據的法律依據、征地標準、審批權限均有所不同,在中央法規總體確定的情況下,征地平均年產值、各補償系數等由地方法規確定的標準就成為確定征地費用的關鍵。
3、降低公路用地的方法
高速公路建設需要占用相當數量的土地資源,而由此產生的征地費用也成為高速公路發展的瓶頸。面對高速公路發展與建設用地的矛盾,在現階段各種政策約束下,應重點從制度、技術、管理3方面綜合創新模式,減少公路用地規模,降低工程造價,保證高速公路建設目標順利實現。
3.1政策引導,理念創新,完善高速公路建設前期建設用地制度
(1)加快高速公路建設用地審批程序,降低征地行政成本。目前我國高速公路用地審批程序涉及國家、省兩級發展改革、交通、國土資源部門以及公路沿線市縣各級人民政府,對于基本農田的審批還需要通過國務院。高速公路用地審批過程復雜,周期漫長,需要在不同層次、不同部門反復,而現階段對許多公路建設項目來說,由于建設進度的壓力,項目需要盡快實施,因此,在積極配合國家征用土地審批程序和公路基本建設程序的前提下,需要土地、發改部門根據公路建設的特點簡化建設用地程序,提高審批效率,降低行政成本。
(2)明確高速公路建設用地標準,降低征地造價成本。《土地管理法》規定建設用地征地補償的3項基本費用采用的“產值倍數法”計算幅度比較大,很難把握,對于征地補償費和安置補助費兩項僅對于建設用地提供了一個補償標準的參考范圍,而對地上附著物補償費則完全由各省市自定。由于各地地理條件和經濟發展水平不同,加之沒有一個合適的土地年產值標準,導致同地不同價,同一項目執行不同標準的問題比較普遍。針對以上問題,應盡快出臺科學、合理的全省征地統一年產值標準或區片綜合地價標準,完善征地補償依據。
(3)公開高速公路建設用地信息,降低征地實施成本。地方政府應尊重農民對土地征收的意見,規范征地補償安置方案等征地信息的,實行征收土地公告制度、征地補償安置標準聽證制度,做到征地程序公開透明,切實維護被征地農民的知情權、參與權、監督權和申訴權等合法權益。同時,為保證征地順利實施,交通建設部門在與地方政府簽訂征地補償協議中應明確補償比例、數額、對象、方法、時間,最好參與地方政府的征地補償工作,監督征地補償費用的使用,保證征地工作順利實施。
3.2注重細節,技術創新,做好高速公路設計階段建設用地方案
對于高速公路建設集約用地,應從路線的總體規劃到路基、橋梁、隧道、立交等單位工程進行技術創新,優化設計,在滿足工程功能的條件下,最大限度地節約、集約用地。
(1)高速公路選線是影響高速公路節約用地最大的因素,一旦高速公路線位確定,整體的路線規模和結構物(橋梁、隧道等)數量也基本確定,其余只能做一些局部的優化和調整工作。
(2)采取降低路堤高度、減少用地寬度、改進邊溝形式、合理設置上邊坡臺階寬度等綜合措施。
(3)在造價控制允許范圍之內,盡可能增加橋梁代替路基,并采用能夠降低標高的新型橋梁結構,以降低橋頭填土高度。
(4)互通立交的規模和數量對高速公路總體用地有著相當大比重,因此路網規劃要有一定超前性,盡量避免多條高速公路近距離平行或相交于一點,以盡可能降低互通的復雜性和規模,同時嚴格控制互通立交的數量和規模。
(5)在隧道設計時應合理確定隧道選址,加強地質調查和地質選線,加強方案比選,細化設計參數,在合理造價范圍內增設隧道及優化隧道設計。
3.3落實責任,管理創新,規范高速公路實施階段建設用地管理
在高速公路實施階段,交通建設主管部門、項目法人、工程承包人、監理方都應樹立節約土地、保護環境的意識。其中項目法人作為工程的總負責人,應該從項目實施開始的招標、施工過程、交工驗收等環節通過管理創新,做好高速公路實施階段建設用地管理。
(1)交通主管部門在工程開工建設后應把建設項目用地與工程質量、造價、進度一樣作為工程監督的重點,杜絕施工中浪費土地資源,規范高速公路建設用地管理。
(2)項目法人在招標時應將耕地保護的有關條款列入招標文件,并嚴格執行;在合同段劃分時要以能夠合理調配土石方,減少取、棄土數量和臨時用地數量為原則;在組織交工驗收時,應對土地利用和恢復情況進行全面檢查,對公路建設中廢棄的舊路要盡可能造地復墾,不能復墾的要盡量綠化,避免閑置浪費。
(3)施工單位應嚴格控制臨時用地數量,施工便道、各種料場、預制場要根據工程進度統籌考慮,盡可能設置在公路用地范圍內或利用荒坡、廢棄地解決,同時施工過程中要采取有效措施防止污染農田,項目完工后臨時用地要按照合同條款要求進行恢復。
(4)監理單位加強對施工過程中占地情況的監督,督促施工單位根據合同要求具體落實各項土地保護措施。
土地法管理實施條例范文第5篇
關鍵詞：土地資源；土地用途管制制度；農業基本建設項目；土地利用效率；措施
中圖分類號：F301．2 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1161（2015）12-0078-03
農業基本建設項目種類繁雜，主要包括種植業、畜牧業、漁業、農墾、農機、鄉鎮企業等行業項目，以及農業系統管理的科研教育、生態環保、農村能源、社會化服務、市場與信息、質量安全等建設項目。各類農業項目建設與建設用地都是息息相關的。土地是人類生產和生活不可缺少的資源。由于人口眾多，我國的土地人均擁有量與世界上其他大國相比是較少的。在資源有限的情況下，要建設和發展，就必須十分珍惜、合理開發和利用土地資源。如何合理合法地利用短缺的土地資源，已成為相關管理部門和項目建設單位共同關注的問題。
1我國土地利用現狀和土地用途管制制度
土地是承載人們從事生產和生活的空間，是不能增加的有限資源。合理利用和保護土地是人與自然和諧相處的重要體現。
1．1我國土地利用現狀
國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、園地、林地、草地、水域及水利設施用地、設施農用地等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括商服用地、住宅用地、公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。由國土資源部對外公布的《2009中國國土資源公報》記載，截至2008年底，我國的主要地類的使用面積為：耕地1．22億hm2，園地0．12億hm2，林地2．36億hm2，牧草地2．62億hm2，其他農用地0．25億hm2；居民點和獨立工礦用地0．27億hm2，交通運輸用地0．02億hm2，水利設施用地0．04億hm2；其余為未利用地。耕地面積降至近20a的歷史最低點。我國人口約占世界總人口的20．0％，耕地面積占世界耕地總面積的9．5％左右，人均耕地面積不到世界人均水平的47．0％，人均牧草地面積不到世界人均水平的40．0％，人均林地面積不到世界人均水平的30．0％，屬于土地資源相對短缺的國家，可用于農業和建設的人均土地面積相當有限。特別是隨著近幾十年的經濟發展，城市的面積迅速擴大，各種建設占地數量不斷增多，使得農業用地特別是耕地的面積快速減少，建設用地與農業用地的矛盾越來越突出。
1．2土地用途管制制度
為了有效使用土地，我國以法律的形式對土地的歸屬和使用進行了界定。現行的《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地法》）及《中華人民共和國土地管理法實施條例》是我國進行土地管理的基本依據。為了便于執行，頒布了國家標準《土地利用現狀分類》。《土地法》規定我國實行“土地用途管制制度”，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。國家嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。出臺了多個文件對保護耕地做出規定，明確我國的耕地面積不能低于1．20億hm2（耕地紅線），無論是十報告，還是“十三五”規劃建議，都提出要堅持最嚴格的耕地保護制度，堅守耕地紅線。國家實行基本農田保護制度、占用耕地補償制度、鼓勵土地開發制度、閑置土地處置制度等。國家對土地資源利用實施計劃管理，編制土地利用總體規劃和土地利用年度計劃。經過幾年努力，政策實施略顯成效，與2008年相比，耕地面積稍有回升。由國土資源部對外公布的《2014中國國土資源公報》顯示：截至2013年底，全國共有農用地64616．84萬hm2（占比68．1％），其中耕地13516．34萬hm2，林地25325．39萬hm2，牧草地21951．39萬hm2；建設用地3745．65萬hm2（占比4．0％），其中城鎮村及工礦用地3060．73萬hm2；其余為未利用地（占比27．9％）。公報顯示：2013年全國因建設占用、災毀、生態退耕、農業結構調整等原因減少耕地面積35．47萬hm2；通過土地整治、農業結構調整等新增耕地35．96萬hm2；年內凈增加耕地面積0．49萬hm2。
2正確把握土地用途分類，合理使用土地
由于農業基本建設項目地域分布廣泛、偏遠、不集中，不便于管理和監督檢查，加之有的項目單位對《土地法》及相關政策理解不深、把握不透，思想上重視不夠，因此在項目實施時個別項目單位不顧國家法規和政策，我行我素，不按照國家土地用途分類標準執行，造成單項工程用地類型出現錯誤的情況時有發生。例如，有的項目單位為了使用方便，將磚混結構的組培室、檢驗室、工具房、苗木儲藏室等建筑物建設在耕地上，這樣造成的后果是強拆或補辦農轉非指標遲遲得不到批復，最終浪費資金、延誤進度，影響項目竣工驗收。農業基本建設項目是指全部或部分使用農業主管部門管理的基本建設投資，以擴大生產能力或新增工程效益、保障農業可持續發展等為主要目的而實施的新建、改擴建和遷建項目。農業基本建設項目工程建設內容包括農業建筑工程和農業田間工程。常見的農業田間工程是指為保障農業生產或服務而在農用土地上修建的工程設施，其單項工程主要包括：土地整理、土壤改良，水源工程、灌溉工程、排水工程，田間道路、橋涵、防護林網、圍欄，田間供電，種植圃、大棚、網室，曬場，以及雨水蓄積利用等其他構筑物工程。農業田間工程用地類型比較簡單明了，應規劃建設在相應類別的農用地上，一般不容易出現錯誤。農業建筑工程的用地類型要根據國家標準《土地利用現狀分類》視不同情況區別對待。常見的農業建筑工程的單項工程主要包括：溫室、畜禽舍、孵化廳、育苗車間、種質資源庫等主體工程，消毒室、獸醫實驗室、庫房、飼料加工間等輔助工程，以及場區供水工程、供電工程、道路和綠化工程等場區配套工程。其中，溫室、畜禽舍、孵化廳、育苗車間等主體工程及其相應附屬建筑物的用地類型應為農用地中的設施農用地，不應占用農用地中的耕地、林地、草地園地等類型農用地；但是臨時性水稻育秧大棚的用地類型可為農用地中的水田；種質資源庫及其相應附屬建筑物的用地類型應視建設單位及種質類別情況而定，其項目建設單位通常為農業科研單位或大型種子公司，用地類型通常為農業科研用地或工業用地，應避免占用農用地。
3節約集約利用土地，提高土地利用效率
我國正處在工業化、信息化、城鎮化、農業現代化的快速發展階段，用地需求量將在相當長時期內保持較高水平；推進城鄉統籌和區域一體化發展，將拉動區域性基礎設施用地進一步增長；建設新農村還需要一定規模的新增建設用地。但是隨著耕地保護和生態建設力度的加大，我國可用作新增建設用地的土地資源十分有限。農業基本建設項目應當從以下幾方面節約利用土地，提高土地利用效率。
3．1充分利用存量建設用地，盡量控制新征建設用地
在滿足環保、安全以及農業基本建設項目基本要求的前提下，項目選址宜盡量靠近居民點、工業區等建設用地聚集區。盡量利用存量建設用地，不僅可以減少對耕地等農用地的占用，還可以充分利用已有的公共基礎設施，減少項目配套設施的再投資。
3．2優化布局，減少農業基本建設項目對農用地的占用
農業基本建設項目用地規模的確定應嚴格遵循土地、規劃、農業、環保等行業標準，用地規模應與生產工藝、項目規模相匹配，不宜盲目求大、圈地占地。應嚴格控制建設用地標準，促進土地節約集約利用。農業基本建設項目必須占用一定量的土地時，應嚴格按照現行標準，進一步完善工程技術方案，優化平面布局，采取以下措施減少工程建設占用土地，尤其是農用地。一是盡量利用原有建筑物或構筑物，通過改造利舊使其繼續發揮作用，既可以減少投資，又可以減少新建工程占用土地。二是新建工程必須將節約集約利用土地的理念運用到規劃設計和建設當中，以達到節約土地、減量用地的目的。在日光溫室、連棟溫室建設項目中，既不能想當然加大溫室間距而盲目占地、浪費土地資源，也不能為了增加溫室數量刻意減小溫室間距而影響農業生產。溫室的平面布局要嚴格執行《日光溫室建設標準》《連棟溫室建設標準》，使溫室間距科學合理。在豬場、牛場、雞場等畜禽場項目的建設中，平面布局應嚴格按照《種豬場建設標準》《標準化規模養豬場建設規范》《集約化養豬場建設標準》等畜禽場標準規范執行。規劃時除了考慮將各種建筑物按照生產工藝流程和不同衛生防疫要求進行合理分區外，還應當采取措施盡量減少占地。例如，將性能相近的建筑物合并，或采用多層的輔助生產建筑及管理、生活建筑。在田間工程項目中要嚴格執行《高標準農田建設標準》《土地開發整理項目規劃設計規范》，合理規劃、精確計算田間工程占地面積，避免不必要的土地浪費。例如，田間道路寬度、路網密度要根據項目區農業生產需求進行規劃；溝渠的規格盡可能與排水和灌溉的流量要求一致；道路帶邊溝的成套布置可以節約一部分工程占地；溝渠在過水斷面確定且工程條件允許的前提條件下，其高度盡可能取較大值，寬度盡可能取較小值，以減少工程占地。農業項目應當加強土地法規政策的宣傳，加強對違反土地管理法律法規行為的監督檢查。根據“一要吃飯，二要建設”的原則，正確處理保障經濟社會發展與保護土地資源的關系，嚴格控制建設用地增量，強化節約利用土地理念，健全法制，執行最嚴格的土地管理制度。
參考文獻
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