土地資產評估方法
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土地資產評估方法范文第1篇
摘 要 伴隨我國經濟形式多樣化的發展，以及企業經營手段的日益市場化，資產評估已成為我國經濟建設中不可忽視的重要環節之一。資產評估不但可以為國企改制、兼并、上市和重組以及合作、合資等提供必要的中介服務，同時還能有效防止，或是減少各類經濟活動中資產不合理流失現象的發生，成為促進社會和諧，現實社會經濟活動更加公平的有力保障。
關鍵詞 資產評估 現實意義 基本方法 加強措施
資產評估是指資產評估專業人員以資產某一時刻的狀況為基礎，以自身特定制定的目的為前提，在一定的原則或者假設下，按照客觀的標準，對評估程序進行系統的設計，采用科學的評估方法對資產的價值進行評定和估算。由于資產評估必須對企業的資本保全狀態予以真實的反映，才能實現資產評估的目的。所以，必須在明確資產評估主要方法的基礎上，采取有效措施提升資產評估工作的質量。
一、當前我國資產評估的基本方法探析
評估方法對資產評估具有重要的影響。目前，我國資產評估市場中最為常用的方法有以下幾種：
（一）市場法
市場法是利用我國現行市場上同樣或類似與被估值的資產的近期交易價格為基礎，經過直接比較或類比分析對參考的資產進行相應的分析，而做出的價格調整。通過市場法進行資產評估時首先要確定他是不是具有一個充分發育活躍的資產公開市場，看這個市場的交易環境是不是公平，它的監督機制是不是合理等一些條件。其次還要該市場上是否有可比的參照物及與其相同的改資產評估對象的交易活動，觀察這些交易活動的有關數據等。在進行資產評估時，要明確資產評估對象，尋找相同的參照物，然后以資產種類為依據查找對資產價值影響較大的因素，并且根據參照物對這些不同進行分析調整它的價值。最后還應運用統計分析或其他方法對評估結果的合理性進行分析。
（二）收益法
收益法是通過估測被評估資產未來預期收益并折成現值，借此來確定價值的一種評估方法。收益法確定的價值實質上是對未來收入的折現值，即未來收入的資本化。一般來說收益法就是通過把資產購買者期望的收益轉化為價值，反映購買者所接受的最高價格。
必須要注意的是，應用收益法必須要具備以下前提條件：第一，被評估資產的未來價值可以預測并且要保持穩定，同時還要對于它的未來預期可用金錢衡量；第二，評估資產的所有者所承擔的風險同樣可以用貨幣衡量，并且反映于折現率的數值中；第三，被評估資產預期獲利的年限是可以預測的。一般來說收益法的操作程序就是首先要搜集驗證有關經營、財務狀況的資料，并分析對比這些指標以及發展趨勢。其次就是預測這些資產的未來收益、折現率、收益期。最后就是計算這些資產的收益現值，確定它的價值。
（三）成本法
成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。在進行資產評估時如果該資產的成本較高則證明它的價值就會變大，在采取成本法進行資產評估時首先就是要確定評估資產的重置成本。可以說在日常的生產中資產的價值是個變量，它會隨著時間的變化、技術的發展等變化，這些都會造成資產的成本變化。這里需要注意的是要對該資產的使用年限，以及以往使用中所出現的資產貶值進行合理、準確的計算，才能確定被評估資產的價值。
二、推動資產評估質量提升的措施分析
（一）確定合理的評估標準和評估范圍
進行資產評估時必須確定相對統一的評價標準，使各項資產的評估建立在一致的基礎上，從而使評估結果具有可比性。對被兼并企業進行整體資產評估和部分資產評估時，當采用重置成本標準時，同時輔以收益現值標準，以驗證重置成本標準的結果。當然在某些特殊情況下，亦可以靈活地采用相應的方式方法進行。此外，在資產評估中，既要包括有形資產的評估，又要包括無形資產的評估，特別是在現實情況下，企業無形資產的評估顯得尤為重要，所以評估中確定范圍也是一個較為關鍵的問題。
在企業并購重組、改制整合活動中，對土地作價的原則是強調有償而不等價，切忌平調和簡單調入。要有專業的土地評估機構按程序評估。對固定資產成新率的確定，要按標準界定，避免評估操作中的隨意性。由于資產評估的基本原則是客觀、公正，因而評估要從實際出發確保評估的客觀與公正。在具體確定固定資產成新率時，可以綜合考慮固定資產使用年限和等級技術評價指標等因素確定。
（三）加強行業管理，減少行政干預，強化中介機構獨立性
應堅決落實評估機構與行政管理部門徹底脫鉤，從制度上和體制上解決資產評估業中存在的嚴重缺陷，確保評估機構及人員的獨立性，使之真正成為客觀、公正、獨立的社會服務中介機構，發揮資產評估機構在我國市場經濟建設中的作用。這樣才能強化服務意識，準確把握評估行業發展的趨勢，依托社會市場需求，高效開展服務與管理。
結語：資產評估行業對維護產權主體所有者的權益，促進產權交易順利、正常地進行發揮著重要的作用。因此，為了促進我國經濟結構的調整，以及社會資源優化配置，應切實提升資產評估的質量，使之為社會主義市場經濟健康發展作出應有貢獻。
參考文獻：
土地資產評估方法范文第2篇
關鍵詞：無形資產；資產評估；市場法
中圖分類號：F273.4 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-0-01
從80年代中期起，我國企業開始漸漸重視無形資產，而現如今國際競爭日益激烈，市場經濟、知識經濟、網絡經濟凸現的形勢下，在社會財富和經濟增長越來越表現為無形資產驅動的條件下，對無形資產評估的研究尤其重要。無形資產評估過程中廣泛應用成本法、市場法和收益法，并結合不同的資產特點以及評估的目的采取不同的評估方法。近年來，因為經歷了不斷的理論探索與實踐，無形資產評估市場法取得到了有目共睹的成效。然而無形資產評估在理論和實踐中也出現了不少得不到解決的諸多問題，陷入“瓶頸”，比如，無形資產評估至今沒有單獨立法，無形資產的定義尚未完全明確，無法可依、無章可循，評估基礎理論和執業標準問題突出，有時方法運用不當或監管不到位，無形資產漏評、不評或高評、濫評現象時有發生。
一、無形資產的定義與作用
無形資產（Intangible Assets）是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。無形資產具有廣義和狹義之分，廣義的無形資產包括貨幣資金、應收賬款、金融資產、長期股權投資、專利權、商標權等，因為它們沒有物質實體，而是表現為某種法定權利或技術。但是，實踐上通常將無形資產作狹義的理解，即包括專利技術、非專利技術、商標、品牌、商譽、計算機軟件、財產權、版權、特許經營許可權、土地使用權、資源性資產、優惠融資條款、客戶關系、人力資源等30項。
無形資產具有能夠為企業未來帶來巨大的經濟價值和增值效能的作用，是企業生存和發展的重要經濟資源之一。在美、日、德等經濟發達國家，企業的無形資產占總資產的比重達35%，高科技企業甚至高達70%。在激烈的市場博弈鏖戰中，企業要立于不敗，最終將得益于包括專利技術、馳名品牌以及人力資源在內的無形資產的競爭力。
二、無形資產評估的重要性及措施
1.確保國有資產保值增值、防止國有資產流失。在企業合伙、合資、資產轉制和股份制改造的過程中，無形資產價值由于金額大、項目錯綜復雜，其評估結果的公正性、合理性廣泛為社會關注和輿論監督。無形資產被忽視或低估會使資產所有者權益受損，因此無形資產評估是為了保護所有者的合法利益，客觀、公正地維護國有、集體資產，少評、不評、濫評，都會導致國有、集體資產大量流失。
2.建立與完善無形資產評估方法、標準。近年理論界對無形資產的研究不斷掀起，但對無形資產評估的研究尚待加強。1999年底北京某評估所對山東電力集團的“魯能”品牌評估價值為428億，而同在北京的另一個評估所卻得出不同結果，認為“魯能”價值不足260億，對同一標的、差不多時間有如此巨大的差異，一時掀起千層浪，有教授出來解釋說方法不同、結果不同屬正常，筆者認為評估方法、標準、指南再詳細，以規范指導評估師工作，評估結果會客觀些。
3.在競爭中挖掘企業潛力、提升企業能力。知識時代，無形資產越來越成為企業的重要支柱，需要評估機構根據市場情況，運用合理的評估方法進行評估，形成數據和量化指標，充分計量無形資產是為了更好地法律保護的專利權、商標權、著作權、版權、計算機軟件等以及購并中發生的商譽和企業經營中自創商譽。由此需要評估師結合實際、運用科學的方法，全面分析各要素，量化企業專利技術和品牌等無形資產價值，是樹立企業形象、提高企業在國際市場的競爭力、獲得超額利潤的法寶。
三、評估方法對企業無形資產價值的影響
無形資產的評估方法有：重置成本法、現行市價法和收益現值法，三種方法各有利弊、各有風險。比如：在采用重置成本法適用于某種無形資產開發過程中發生的各項成本資料較完整，將這些歷史成本按現時成本價值加以修訂再扣除相應的損耗和貶值。如遇到原始成本資料不完整時，運用重置成本法會無從下手、得出結果很難準確真實。市場法是以在市場上尋找參照物，據以評估的方法，如市場被壟斷或不活躍、有價無市時，這種方法評出的結果也會背離實際。收益法是以未來預期收益作為評估價值，這種方法考慮無形資產的取得成本更看重其獲利能力，因此是個很好的方法，但前提是要充分考慮評估資產的未來收益額、收益期和折現率?？梢姴煌脑u估方法都存在其局限，對評估結果的影響是不容忽視的。
四、資產評估市場法的應用分析
1.適用市場法評估的無形資產范圍的限定
市場法，又稱現行市價法，即在市場上尋找一個或幾個參照物的近期交易價格，據以分析、推斷、估算資產價值的方法。這種方法很直接、易理解。
2.應用市場法對無形資產評估的條件
（1）交易充分活躍、有效、無壟斷的市場。冷冷清清、有價無市的市場不叫市場，同類資產近期甚至全年無交易數據，要慎重使用這種方法。
（2）公開的、非秘密交易的市場。有時買賣雙方出于保護商業機密或不愿公開財務核心資料或迫于競爭的壓力等等各種原因、選擇不公開黑市交易，這是違法的、政策不允許的，市場沒能公開，這種情況下運營市場法評估是極其困難的。
（3）要充分考慮可比性。市場交易活躍是最基本的，如唯一和獨特的特點，那么市場法可能就不適用。
3.對應用市場法風險、缺陷的思考
實施市場法評估的過程是：第一步，在活躍、公開的市場上尋找盡可能多的與評估標的相同或類似的資產作為參照物，即尋找近期交易的相似的資產。第二步，詳細分析影響該項無形資產價值因素，比如交易時間、無形資產功能、市場發育情況、交易條件及供需情況等。第三步，評估標的與參照物比較、調整，就影響價格的所有因素逐項對比打分、修訂。第四步，綜合評出結果。如果市場評估信息不具有相關、合理、可靠和有效性。如遇以下情況，運用市場法評估風險極大，評估結果很難準確、可靠，比如：第一，如果市場壟斷或不活躍，交易很少或黑市交易；第二，由于每個企業無形資產所處的研發、應用、獲利程度不同，超額盈利能力也不同，因此不存在可比性；第三，企業是無形資產是獨一無二的，還有企業的商標、市場資產、智力資產、人力資源等不好界定，這樣沒辦法在市場上尋找到與待評估無形資產的相類似的參照物，從而加大了無形資產評估的難度。北京的兩家評估機構對“魯能”品牌評估結果大相徑庭的原因也正出于此，由于市場條件、交易情況、可比程度、方法運用、因素分析不同甚至評估師本身判斷或假設不同導致同一無形資產評估的結果產生巨大的差異，這也屬無奈的正常。
4.對無形資產評估應用市場法缺陷的修正
對無形資產評估的市場法缺陷的研究，首先建立健全無形資產評估標準，借鑒國際發達國家的經驗，不斷發展和完善金融等各類市場。其次運用市場法評估的時候，突破常規思路，適當結合其他的方法，深入思考、折衷測算，比如考慮市場類似參照物價值的同時該項資產未來的獲利能力等等，綜合驗證評估結果，以其他方法的優點來彌補市場法的缺陷，這樣得出的結論才可能是全面的、準確度更高的，不會出現評估結果極高或極低尷尬，同時也會降低評估師的職業風險。再次加強監督管理，由各級國資和行業協會聯合對無形資產評估報告進行會審，以維護所有者利益。
理論界與實踐界對無形資產評估的研究從未停止過，各種方法的標準、優劣比較的爭議也一直存在著。希望有關部門盡快規范和完善無形資產評估方法與標準，提高行業自律能力、降低評估執業風險。評估師門在評估運用無形資產時無論運用哪種方法，都要綜合考慮影響評估價值的各個因素，并結合成本法、收益法以及數理統計等相關知識來綜合考慮無形資產評估市場法的應用，以力求達到待評估無形資產理想的評估價格。
參考文獻：
[1]2011年全國注冊資產評估師考試輔導教材編寫組.資產評估[M].北京中國財政經濟出版社，2011.
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土地資產評估方法范文第3篇
關鍵詞:無形資產;資產評估;評估指標
一、企業改制中的無形資產評估存在的問題
雖然無形資產的作用日益為人們接受，但無形資產的管理、計量、評估遠遠落后于人們對無形資產重要作用的認識。特別是對無形資產評估指標體系的認識，已不能適應時展的需要。由于無形資產的特殊性，特別是在確認和計量上的難度性，對無形資產的評估及其會計處理應當持有必要的謹慎和穩健的態度，其核心問題在于如何才能合理評估無形資產這一特殊資產的公允價值以反映在企業資產負債表中。應當說無形資產評估與無形資產會計處理是兩個緊密相聯的問題，對無形資產進行合理評估是進行無形資產會計處理的必然要求，也是企業改制順利進行的必要保證。傳統經濟中發展而來的會計體系從穩健的角度出發，不傾向于將計量難度較大的無形資產反映在企業的資產負債表中。一般只將外購獲得的無形資產予以確認，并按其經濟壽命或一定期限進行攤銷，而對于企業自行開發的無形資產則將其開發費用在各期作為費用處理，即使該企業所創造的無形資產是企業的主要利潤來源。其結果導致企業大量寶貴的無形資產無法在資產負債表中反映，企業財務報告中的凈資產不能真實反映企業的資產狀況，企業財務信息的相關性和真實性受到嚴重質疑。以美國為例：由于美國企業間購并現象較為普遍，尤以美國通用會計準則受到的抨擊最大。有關美國經濟界人士指出，在許多企業購并行為中購并方看重的是被購并企業所擁有的，但并沒有反映在資產負債表中的無形資產，而并不是看重企業在資產負債表中反映的有形資產，并以“在21世紀中采用20世紀30年代的財務報告模式”的評估，批判傳統會計制度對無形資產的忽視。國外經濟界、學者對會計制度中無形資產會計處理的質疑主要集中在以下幾個方面：(1)固定資產資本化處理，無形資產的費用化處理;(2)無形資產的攤銷;(3)無形資產的確認。
二、企業改制中無形資產及評估的影響因素
無形資產是企業的重要經濟資源，是知識產權與工業產權相統一的結晶，是維持企業生存和發展的重要支柱，具有巨大的經濟價值和增值效能。據有關統計資料，西方發達國家企業的無形資產占總資產的比重達35%，高科技企業則達60%-70%。它不僅能使企業在生產經營活動中取得經濟效益，而且其自身價值也有巨大的增值作用。在激烈的市場競爭中，企業要生存發展，最終將體現于無形資產的競爭。無形資產對企業有著非常重要的作用。
1.企業改制中無形資產及其確認。新企業會計準則中規定“資產滿足下列條件之一的，符合無形資產定義中的可辨認性標準：(1)能夠從企業中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換;(2)源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業或其他權利和義務中轉移或者分離”。無形資產同時滿足下列條件的，才能予以確認：(1)與該無形資產有關的經濟利益很可能流入企業;(2)該無形資產的成本能夠可靠地計量。新企業會計準則第6號——無形資產(2006)第十一條規定：“企業自創商譽以及內部產生的品牌、報刊名等，不應確認為無形資產”。但在現實的經濟生活中，無形資產評估包括商標、專利技術、非專利技術、商譽、營銷網絡、計算機軟件、著作權中的財產權、特許經營權、土地使用權、資源性資產、集成電路布圖設計等無形資產價值及品牌評估等。
2.企業改制中無形資產價值的法律依據。從元形資產本身看，如專利權、商標權、著作權、版權、計算機軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標法》、《著作權法》、《計算機軟件保護條例》等，這些法律對于保護相應的無形資產起到了一定的積極作用，有利于企業維護其合法權益。如商標權評估后，在商標的侵權訴訟和行政保護中，可依據《商標法》對假冒侵權行為造成的損失進行量化并認定賠償額，不僅有利于為商標權人打假維權提供索賠依據，而且有利于維護企業的合法權益，提高其知名度。但從與國際接軌的角度看，我國有關無形資產的法律、法規尚不能完全適應WTO的要求。wTO規定的無形資產除上面提到的還包括版權與鄰接權、地理(教學案例，試卷，課件，教案)標志權、工業品外觀設計權、集成電路布圖設計權、未披露過的信息專有權(商業秘密)。而在我國的《憲法》中沒有關于知識產權的內容，其涉及評估的一些法律規定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律當中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律在無形資產評估中也發揮著重要作用，如企業的股份制改造、合資、聯營、兼并、拍賣、轉讓、無形資產抵押貸款等經濟活動，有利于企業認識自己品牌的價值，有利于被消費者所認可，但對其他類無形資產尚未制定特別法律或行政法規，嚴重滯后于當今實踐。
3.2001年9月1日起施行的《無形資產評估準則》作為資產評估行業規范，在企業改制中無形資產價值的確定應該遵循此項基本準則。《無形資產評估準則》是中注協擬定，財政部印發的規章制度性文件，其依據是國務院行政法規9l號令和《資產評估操作規范意見》。無形資產評估至今尚未立法。使得評估的法律依據不足，這也決定了《無形資產評估準則》只能側重技術層面，忽視了評估、披露、使用是資產評估三個環節的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應目前我國多種經濟體制并存的客觀需要。體現到現實當中最突出的問題是：在涉及無形資產評估業務時，《無形資產評估準則》沒提及如何使用，而這個問題在做具體評估項目時是無法回避的。因為資產評估的最終目的是使用，不能只強調和規范評估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無形資產評估準則》中，強調注冊資產評估師應當在評估報告中明確說明有關使用的評估方法及其理由。對于使用的評估方法及其理由，在無形資產評估條款中很空泛，因沒有具體考核指標，缺乏可操作性。4.評估方法對企業改制中無形資產價值的影響。無形資產主要有三種評估方法：重置成本法、現行市價法和收益現值法。評估方法對無形資產價值的影響主要表現為：首先是評估方法選擇不當造成的影響——沒有明確評估的目的，評估目的錯位;或是由于最佳的評估方法中的一些評估參數難以確定，而只好改用別的評估方法。其次是評估方法本身存在的風險。(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現實條件下，按功能重置資產，并使資產處于在用狀態所耗費的成本。重置成本評估法就是按重置成本價格對無形資產進行估價，即按照評估無形資產全新狀態的重置成本減去該項資產功能性貶值和經濟性貶值估算無形資產價值的方法。由于無形資產具有賬面成本不完整、投資成本的弱對應性和人賬成本虛擬性的價值特點，在采用重置成本法對無形資產進行評估時，會遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產的評估值時，會存在數據資料不準確和不精確的風險，難以確保評估結果的真實準確。(2)市價法也稱現行市價法，現行市價評估法是通過市場調查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產作為比較對象，針對各項價值影響因素，分析比較對象的成交價格和交易條件，將被評估資產與比較對象逐個進行對比調整，估算資產價值的方法。由于無形資產的不可比性，使其沒有可比的市場價值。每個企業無形資產由于其在同業中的壟斷地位和優越程度不同，為企業帶來的超額盈利水平各異，對于相同種類的無形資產，其價值是不同的。因此當無形資產在市場上進行交易時，難以找到可比的市價。另外，我國企業從80年代中期才開始逐漸重視無形資產，無形資產的交易時間短、數量少，可使用的無形資產交易的歷史(教學案例，試卷，課件，教案)資料有限，采用市價法對這些行業的無形資產進行評估，必須面對數據選用的風險。(3)收益法也稱收益現值法，收益現值是指企業在未來特定時期內的預期收益折現的總金額。收益法是把被評估無形資產剩余壽命期間內的預期未來收益，按照一定的折現率折成現值，來確定被評估無形資產價格的方法。運用收益法對無形資產進行評估的風險主要體現在評估參數收益額、收益期和折現率等因素的確定上。收益額選取的風險是：無形資產的具體類型不同，其使用價值表現不同，帶來的超額收益也不同。收益期選取的風險是：無形資產收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業控制的無形資產中相當一部分是因為受到法律和合同的特定保護，如商標、專利權等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內是否還具有剩余經濟壽命是評估時應考慮的重要問題。更新周期法是指產品更新周期和技術更新周期。在一些高技術和新興產業，科學(教學案例，試卷，課件，教案)技術進步往往很快轉化為產品的更新換代。折現率選取的風險是：根據折現率的概念可確定折現率的計算方法即以無風險報酬率加上風險報酬率作為折現率。無風險報酬率的確定一般為政府債券的利率，風險報酬率的確定常用的方法主要為累加法。
三、完善無形資產評估指標的重要性及措施
1.防止國有資產流失。企業改制中無形資產價值的公正性、合理性為方方面面所關注。首先應明確的是資產評估價值的合理范圍其內涵應是資產評估價值與實際成交價格的合理差異范圍，也可理解為資產評估結果在具體數字上的可應用范圍，可確定評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異的合理范圍。可減少乃至消除國有無形資產低于正常價格出售和大量流失的現象，避免企業主管部門與原企業經營者或個別人一對一的暗箱操作，提高企業改制工作的透明度。
土地資產評估方法范文第4篇
關鍵詞：抵押貸款評估；資產產權；風險防范
一、待估資產產權的風險防范
資產評估機構接受委托方的資產評估業務后，首先要確定待估資產的產權，待估的資產均應取得相應的產權證明文件。與其他的目的的資產評估一樣，抵押貸款資產評估產權問題至關重要。在確定了評估范圍之后，評估人員必須對抵押資產的產權進行仔細、謹慎和嚴格的界定。
1．抵押人的名稱必須與產權證書上的所有權人的名稱一致。如有差異，必究；共原因，弄清來龍去脈并予以說明。
2．在抵押人最終產權文件尚未辦妥之前，必須提供相應的替代文件。所有替代文件上的權益人必須與抵押人一致。如在房產證尚未辦妥之前，必須要有建設項目證、建設工程規劃證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產或在建工程的產權所有者。
3．評估人員在驗證抵押人的產權證書時，還要親自驗證產權證書原件并在復印件上簽字注明“復印件與原件相符”字樣，以示負責。以避免抵押人將資產重復抵押貸款而增加風險。
4．如果抵押人的產權是從別人手中轉讓的，但產權證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉讓合同及付款憑證之外，一定要在產權證書原件上進行抵押登記和保留產權轉讓合同的原件，以防止產權的重復抵押和虛假合同，最大限度減少風險。
抵押貸款中，最常見的就是機器設備和房地產評估，對房地產評估時，要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權證、國有土地使用證或房地產證；（2）建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設用地批準書、國有土地使用權出讓合同、紅線圖、土地轉讓合同、補償合同協議、建筑物報建批文、竣工驗收等用以申領產權證的相差文件資料；（3）經鑒證的商品房預售契約。對于較大、較復雜的建筑工程（特別是工業建筑）還需準備建筑安裝工程預決算資料、建筑施工圖和設備基礎圖、企業入賬會計憑證等。
對設備評估時，要求委托方提供的資料有：（1）設備原值的會計資料；（2）大型設備或高精尖設備的有關資料，如：購買合同、融資租賃合同；購買發票；設備說明書、運行記錄，事故記錄，大修理、技術發行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報告，以及相關資料；（4）進口設備的進口批文、進口報關單，商檢鑒定書等文件；（5）機動車行駛證等。
對于產權尚未界定清晰的資產，應要求資產占有單位辦妥產權界定的有關手續，取得產權歸屬證明，方能進行評估。防范權證不齊，產權不清的風險。
二、評估方法的風險防范
眾所周知，重置成本法用于持續使用假設前提下資產的評估，不宜評估非續用狀態下的資產。而在我國抵押貸款評估中，評估總是以持續使用為前提，采用重置成本對抵押物進行評估。所謂資產的抵押，實際上是資產產權的抵押，而并非資產本身的抵押。抵押期間，抵押資產的產權仍歸借款人，抵押人只是賦予抵押權人（貸款人）在不能近期還款的情況下處理其資產的權力，以保證貸款的收回。因此，在抵押期間產權人雖然可以正常的使用其所有的資產，但無處置權。換言之，其產權雖然沒有轉移，但實際已牌凍結狀態。借款人將其擁有的資產處置權轉變為借貸雙方約定的抵押有效期的一權換一權。借款人在合同規定的期限內若能償還貸款本息，則將收回其資產處置權，反之，不能如期歸還貸款本息，產權將可能發生轉移，而形成最終的產權變動。該特殊目的下資產的評估價值，應該是該財產實現變現時的價值。因為至債務人履行債務前，銀行實際上擁有該資產的處置權和收益權。當債務人不履行債務時，銀行只通過拍賣或變賣方式行使處置權和收益權，不會該資產進“持續經營”。由此看來，在該評估目的下，采用重置成本法的前提“持續經營”是不存在的，在以抵押貸款為目的評估中，根據具體抵押資產的情況，評估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。如考慮市場快速變現因素，可采用市場折扣法。
成為抵押物的資產除本身因有的特點外，又產生一些新的特點，因此對其估價也有著不同點。
1．注重預期風險。資產抵押價值評估業務一般估價時點為當前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發生處置清償，需實現抵押權時，是在未來的某一時點，因此，應側重對預期可能產生的風險因素考慮，而對預期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價的參數。
2．抵押貸款資產的風險性。無論抵押貸款的風險是多少，資金的提供者總是希望抵押人能如期償還貸款，而不是希望看到抵押人無力還貸而最終發生產權的轉移。作為金融機構而言，是以經營資金為主的，當然希望貸款人能如期還本付息，而達到經營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值一致的現金，正是金融機構的風險所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產則存在相當的市場風險，還需付出相應的處理費用。3．抵押貸款資產一般價值相對較大。從我國目前情況來看，絕大部分企業是以房地產作抵押，少數在房地產抵押的同時，也加以機器設備等固定資產作抵押。這都是因為抵押資產的價值必須與貸款的額數相匹配，而企業的各類資產中往往以房屋土地或在建工程等固定資產投資金額世大，能滿足抵押貸款的要求。價值相對較低的一些其他資產一般不用來作為抵押資產。
4．分析市場變現能力。由于抵押資產存在最終變賣的可能，抵押權人一般要考慮其在市場上的流動性，根據目前市場狀況，房地產潛在收益能力使其在市場上有一定的流動性。而不象有些無形資產雖然其價值很高（如許多商標品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜用為抵押資產。
抵押貸款的資產評估是各類不同目的的資產評估的一種，它理應遵循資產評估的普遍原則，即遵循獨立性、客觀性和科學性工作原則之外，還要遵循資產持續經營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則。還要遵循主要權利益體變動原則，即以被評估資產的產權利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產在評估基準日時點上的市場公平價值。
除上述普遍原則之外，抵押貸款的資產評估業務根據自身的特點，還應遵循以下原則：
1．安全性原則。由于被抵押的資產在貸款全部還清以前具有物質保證的功能，所以評估時要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除了現時公平市場價值的考慮之外，對資產的使用、經濟壽命、適用性和其他因素的未來情況都要進行預測。如對于附屬主體建筑的簡易倉庫、車庫、臨時建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現行價值，但不宜列入評估范圍?；螂m然進行了評估卻須予以特別說明。以防抵押期間這部分資產價值損失。
2．真實性原則。由于抵押期間被抵押資產產權的未來不確定性，所在評估時務必核實抵押人產權的真實性。排除任何不真實的因素，以保證抵押權人的合法權益。對于產權不清晰或不完整的情況應予以詳細調查，并在評估報告中說明。而對不能提供任何產權證明和可以辨別的虛假情況，不能認可其資產權屬，不能評估其價值。
3．保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產的未來收益或市場狀況不應予以樂觀的估計。盡管統計數據或經驗表明抵押資產（如房地產）價值可能上升。但在評估時仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應給予充分的重視。
針對不同的資產抵押，應采用不同的評估方法。房地產情況復雜，價值較大，在評估時稍有疏忽就會嚴重影響評估結果。為此，必要時最好選用兩種或兩種以上方法評估，相互驗證后確定評估值。因采用的評估方法不同，選用的數據、參數都會有所不同，所以評估結果也會有不小的差別。評估時應從資產評估的效率和相對合理角度，按各種評估方法的特點，明確其最適宜發揮作用的范圍選用好評估方法，將有利于提高資產評估的質量和效率，免除因評估方法選用不當形成的風險。如整體商品房（辦理土地使用權出讓，具有完全產權）作為抵押物進行抵押價值評估，可采用市場比較法和收益法；行政劃撥土地上房產作為抵押物進行抵押評估時，可采用房產與土地開發費用（征地或拆遷安置補償費及前期費用）分別估價再綜合的方法，可用成本法和市場比較法或收益法進行估價，從得出的估價額減去土地出讓金的方法；部分（局部）房產作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；鄉鎮企業用房作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；在建工程已完工部分作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或假設開發法。在評估中，評估人員一般應注意到某些特定的、特別目的和特別設計的資產，因其特有的性質、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業經營活動的一部分時，這種資產很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發電廠或特殊生產企業中的一些專有資產，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應采用重置成本折余法評估。某些市場價值極有限的專用資產，一般不宜單獨作抵押。
抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對于抵押貸款評估來說，其一般在企業出現經營失敗，貸款難以收回時加大，對此，評估師應保持應有的職業道德和職業謹慎，充分關注企業的經營能力，可采用市場調查、同行業咨詢、借助于專家幫助等，采取有效的方法來防范風險。
參考文獻
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土地資產評估方法范文第5篇
關鍵詞 企業價值 評估報告 統計分析
筆者對2014年度的35份企業價值評估報告報告進行統計，其中滬市主板13份，深市中小板和深市主板各11份。主要統計了評估方法、賬面價值、取值方法、評估機構、評估報告頁數等幾個方面的數據。
一、統計結果與分析
（一）評估方法的選取
在所統計的35份評估報告中，有24份采用了兩種評估方法（其中3份選用市場法和收益法，剩余21份選取資產基礎法和收益法），有2份僅采用市場法進行評估，剩余10份僅采用資產基礎法進行評估。在21份選用資產基礎法和收益法進行評估的評估報告，有9份最終采用資產基礎法得出的結論；而選用市場法和收益法進行評估的3份報告最終均采取收益法所得出的結論。
（二）評估結論的分析
圖1：35份評估報告的評估值增值率
從上圖可見，不同的評估目的、評估方法得到的評估值增值率差異較大。資產基礎法得到的評估結論通常不會過大偏離其賬面價值；收益法的偏離程度則變動較大；由于很難找到比較案例，市場法在企業價值評估中應用較少，用該方法得出的評估值的增值率偏離程度略高于資產基礎法。收益法下增值率最高的兩個評估對象，主要因為一家是自主開發和運營游戲產品的企業，屬于“輕資產”公司，另一家則是國內預調雞尾酒的龍頭企業之一，兩者的共同點是擁有大量賬外不可辨認的資產，且具有較強盈利能力，以至于收益法下的評估值遠高于其賬面價值。
根據評估報告可知，資產基礎法的評估增值主要來自于土地使用權、房屋建筑物以長期股權投資等，當同時采用資產基礎法和收益法進行評估時，最終結論若是采用資產基礎法，其原因主要是收益法的計算基礎具有較大的不確定性；若采用收益法，原因主要是用資產基礎法對整體性資產進行評估時難以體現資產的綜合獲利能力、商譽以及其他一些潛在因素資產整體價值的影響。3份采用了市場法和收益法進行評估的報告最終都采用了收益法得出的結論，主要是考慮到用市場法評估時，選取的可比實例與評估對象間的差異性以及目前我國證券市場較大的波動性。
（三）被評估企業與評估公司的分布情況
從表1的統計結果可知，這35份報告中評估對象遍布19個不同的省市自治區，但評估公司（總部）卻僅來自于5個省市，其中北京的評估公司占了總數的68.57%。此外，這35份評估報告共涉及27所不同的評估公司，其中25家均屬于前百強的資產評估機構，也就是說有33份評估報告出自前百強評估機構。根據中國資產評估協會的《2014年資產評估機構綜合評價年業務收入排名前百家機構名單》上的數據可發現，排名前十的評估機構的業務收入遠遠高于排名靠后的評估機構；也就是說，我國大部分的評估業務都被百強甚至前五十強的評估機構瓜分。
二、結束語
僅對35份評估報告的統計分析并不能完整、系統和詳盡的看出當前我國的評估報告甚至是評估行業所存在的諸多問題。但仍在一定程度和某些方面上反映出我國評估行業的發展現狀。據以上的簡要分析，筆者認為可得出以下幾個結論：
（一）社會對資產評估的認識還不夠全面、深刻，評估人員整體執業水平有待提高。從1.3的分析中可見，我國的評估行業發展是相當不均衡的。許多地方對評估認識的不到位，評估業務的需求較少，以及該地區整體經濟水平相對落后等原因，導致這些地區評估行業發展緩慢。
（二）行業競爭激烈。我國目前有資產評估機構3000多家，但絕大部分評估業務都被少數的幾十家評估機構承接，再加上我國評估行業本身發展不足，導致小型評估機構間競爭激烈，生存困難。
