地產公司獎懲制度

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地產公司獎懲制度范文第1篇

一、我國房地產開發企業在實行預算管理中存在問題

（一）沒有完善的績效考核和獎懲制度

房地產開發企業在編制預算后，沒有簽訂預算指標經濟責任合同，也沒有完善的績效考核制度和獎懲制度，使得預算執行沒有制度約束，執行效果不佳。在預算執行出現問題時，主要負責人往往會強調客觀因素和外部環境因素，盡量避免提及或弱化主觀因素的影響，無法對其進行有效的處罰。很多房地產開發企業存在考核和激勵機制不完善或不落實的現象，導致預算目標很難實現，給企業財務造成不穩定因素，無法客觀估計最終收益，影響企業項目目標的實現和長期戰略的目標的分步驟執行效果。

（二）預算執行監管力度不夠

房地產企業花了巨大成本和資源進行了預算編制，做好了事前準備，卻因為事中監督力度不夠而導致最終效果不理想。這類房地產企業通常存在管理制度跟不上企業經營活動的現象。管理制度缺乏預算反饋機制，致使預算執行情況無法及時反饋給財務部門，同時企業的預算管理和會計核算系統沒有密切配合，使得預算編制成果不理想，房地產企業的財務無法按照原計劃執行，存在不斷追加資金的現象頻繁發生。

（三）預算管理機制不健全

目前房地產企業對預算的編制十分重視，但是缺乏整體的配套措施，沒有相應的機構或部門對預算進行協調監督和仲裁。這類房地產企業通常會將預算的全部工作交給財務部門，造成財務部門任務過重，不僅要進行預算編制，還要進行預算執行監督，預算的仲裁等工作，使得一些財務部門無暇顧及，只將精力放在預算編制上，忽略或沒有投入適當的精力進行其他工作。同時，也會造成財務部門權利過于集中，沒有與其相互制約的機構，并且內部審計制度不完善，容易出現舞弊現象。

（四）沒有樹立預算管理的意識

預算管理是整體性、全面性的管理，預算編制只是預算管理其中的一個環節，企業應當明確預算管理的概念，將投入在預算編制的一些資源分流到預算執行控制和監督上面，高質量的預算編制不等同于高質量的預算管理，沒有良好的執行和有效的監督，會使得預算編制效果大打折扣，對提升房地產企業的經營管理效果不大。預算管理與企業的經營活動聯動性不強， 一些房地產開發企業的預算管理往往不具有客觀性，因為預算執行能力缺乏，導致預算編制流于形式，操作性不強。很多房地產企業通過對以往的經營情況和上一年度指標值來決定下一年度預算指標值，一旦經濟環境發生變化或企業經營狀況出現問題，就會導致上一年度的預算與下一年度的實際情況不匹配，缺乏客觀性，給企業的財務帶來巨大風險。

二、完善預算管理制度的措施

（一）細致分解各項指標，科學確定財務預算管理責任單元

預算管理是一個財務管理系統內的一個重要環節，它包含預算編制、預算執行監督、預算仲裁、預算監督審計等多方面工作。這些工作全部交給財務部門必定會造成財務部門的工作壓力過大。所以房地產企業必須重視各部門協調合作，建立健全獨立于財務部門的監督審計部門，將預算執行監督的任務交于這一部門完成。房地產企業必須將任務細致劃分，避免權力集中，綜合考慮部門的工作能力和工作強度，做到權責分明。房地產企業通過自上而下、自下而上的指標細致分解、層層落實，確定各部門管理人員的職責范圍、管理權限以及相應的獎懲制度，使各個部門的方向明確、責任權利清晰。

（二）注重資金預算管理

房地產企業屬于資金密集型企業，行業發展受外界因素影響較大。針對高速發展的房地產行業，國家進行了多次宏觀調控，各地政府也紛紛出臺調控政策，使得房地產企業的融資渠道越來越少，融資難度越來越大，投資越來越慎重，營運資金的運用越來越嚴格，同時銷售范圍也越來越窄，現金回籠問題也越來越嚴重，現金流問題日益突出。財務部需緊密圍繞融資管理、銷售回款管理、付款管理、現金流統籌管理來開展資金管理工作。銷售回款管理：嚴密監控每戶業主的回款情況；與營銷部一起出臺《銷售現場薪酬管理制度》、《簽約回款激勵制度》，充分調動各方積極性。付款管理：以“對內服務監督、對外早收晚付”原則，精心鋪排資金計劃并嚴格執行，做到付款有依據、付款有安排；每月底編制次月資金支付計劃表，加強與資金需求部門的溝通，合理控制付款節奏，做到資金計劃切實可行；每月25號成本會計去項目現場查看工程進度，核實工程進度款計算過程及結果是否有誤。

（三）注重項目利潤預算管理

項目在拿地之前就需做可行性論證，進行成本盈利的測算，可通過凈現值法、靜態回收期、動態回收期、內含報酬率多個指標評價方案的可行性。如果可以達成公司的盈利目標，方可在測算的地價限額內競拍土地。項目成立后，需按季度滾動更新成本盈利預測表，確保項目盈利目標，在相關因素改變而影響盈利目標時，及時采取不同的解決方案，如調整銷售方案，變更設計，控制單方成本造價，從多方面著手修正，盡力使盈利目標達到可接受水平。

（四）注重費用預算管理

費用預算管理是預算管理的重要一環，完善費用預算管理房地產開發企業的財務部門需要做到以下三個方面：1.每年年初根據集團指標制定公司各部門管理費用預算指標；2.每月及時更新費用臺賬，歸集整理各部門的各項費用支出情況；3.每月及時各部門管理費用、銷售費用預算執行情況，針對超出費用預算的部門及時提出預警。

地產公司獎懲制度范文第2篇

關鍵詞 農村集體土地；拆遷補償評估；房地產估價機構；風險；防范對策

中圖分類號 F293.3 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我國正處于城市化高速發展階段，城市市區范圍不斷擴大，越來越多的農村集體土地被征用為國有建設用地項目，均面臨著拆遷補償評估。目前拆遷補償評估業務正成為許多房地產評估機構重要的業務來源與收入來源。但由于拆遷補償評估涉及到多方面利益關系人，存在著諸多利益博弈，國內有些學者在這些方面已有相關研究[1-2]。房地產拆遷補償評估機構不僅面臨公司本身評估技術水平以及內部評估人員業務水平不足所帶來的風險，同時也面臨著拆遷評估過程中受眾多利益關系人影響導致的評估結果不合理不公正所帶來的風險。該文主要分析農村集體土地上房屋及附著物拆遷補償評估過程中估價機構如何規避面臨的風險。

1 拆遷補償評估中面臨的內部風險

房地產估價機構在拆遷評估過程中面臨的內部風險主要包括估價機構本身的估價技術水平不足和管理水平不足導致的內部風險。

1.1 估價技術水平不足導致的內部風險

房地產估價機構在拆遷補償評估過程中技術水平不足主要可以歸納為以下幾點：一是拆遷評估前的準備不足。主要包括物資準備與人員準備不足導致的技術水平問題。物資準備不足，例如評估前準備的測量器材的數量、類型以及其測量的準確精度是否達到相應拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應充分做好拆遷評估中需要的相關物資準備。二是拆遷評估程序的不規范。房地產估價機構在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業務流程，拆遷評估程序不符合規范也會帶來一系列內部風險。三是拆遷現場測量結果不準確。這是房地產估價機構在從事拆遷評估業務時最容易引起最終出具的估價結果不合理的內部風險，并且最容易導致一系列的經濟糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準確；房屋結構確定不合理；附著物現場測量與清點不合理[3]；現場調查表填寫不規范、不清楚[4]。四是估價機構出具的拆遷評估結果不合理。由于拆遷評估業務量大，涉及到眾多的評估數據處理，因此房地產估價機構在進行內業處理時，容易出現一些問題，包括：在向電腦中輸入數據出現的錯誤；評估確定的估價對象折遷補償價格不合理。

1.2 管理水平不足導致的內部風險

房地產估價機構在經營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產拆遷評估過程中風險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產估價機構在拆遷評估過程中管理水平不足導致的風險主要由以下因素影響。一是拆遷評估業務人員的培訓管理問題[5]。二是拆遷評估過程中房地產估價機構估價人員的責任以及獎懲制度的落實問題。拆遷評估業務一般需要由眾多人員組成的估價業務隊伍進行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產估價機構由于缺乏完善的責任與獎懲制度，當最終拆遷補償估價結果報告出現問題時，最容易導致估價人員相互推脫責任的情況發生。

2 拆遷補償評估中面臨的外部風險

2.1 來源于委托方單位個別人員的外部風險

拆遷補償評估業務是房地產估價機構接受委托方的委托對待拆遷范圍內的估價對象按照當地拆遷補償文件進行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當地政府一些職能部門，房地產估價機構估價人員在拆遷評估業務過程中需要經常與委托方相關人員加強交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評估業務，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產拆遷估價人員獨立、客觀、公正地進行估價活動，影響拆遷補償評估結果的客觀合理性。特別是對于工業廠房拆遷補償評估，由于涉及的補償金額比較大，并且被拆遷的工業廠房產權所有人在當地一般都有較廣泛的人脈關系，因此被拆遷房屋及附著物產權所有人一般通過委托方的一些人員對估價機構的估價人員的估價活動進行干涉，達到提高拆遷補償金額的目的。

2.2 來源于拆遷補償評估中估價對象產權所有人的外部風險

房地產估價機構估價人員在拆遷評估業務中要直接面對拆遷評估范圍內房屋及附著物產權所有人。在這過程中，估價人員要與待拆遷范圍內的估價對象產權所有人就估價對象的狀況進行詢問了解，并且現場進行調查評估也需要估價對象產權人的積極配合。當然在這過程中估價對象產權所有人一般能積極配合估價人員完成拆遷評估業務，但同時可能面臨拆遷范圍內房屋及附著物產權人對估價人員正常估價活動的消極影響。特別是對于內部風險控制措施不完善的房地產估價機構，其估價人員在拆遷評估過程中如果責任與獎懲制度具體落實不到位，就容易滋生房地產估價人員與估價對象產權所有人的利益勾結，影響拆遷補償結果的客觀合理性。

3 拆遷補償評估中估價機構風險防范對策

通過以上所述的房地產估價機構在拆遷評估過程中所面臨的內部風險與外部風險分析，估價機構與估價人員在拆遷補償評估中如果不建立相應的風險防范措施，一旦風險真正產生，房地產估價機構與估價人員將面臨著高額的經濟賠償，風險嚴重的可能導致估價人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發生。

3.1 內部風險防范措施

房地產評估機構對于拆遷補償評估業務面臨的內部風險如上文所述，在此，主要從以下幾個方面闡述內部風險防范措施。

3.1.1 加強對拆遷評估技術人員的培訓。首先，在拆遷評估人員現場調查前必須進行相關技能培訓，培訓內容主要包括相關測量儀器的正確使用，這方面至關重要，因為目前我國許多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權證，因此拆遷評估時房屋面積需要估價人員現場測量，而房屋面積的準確性對評估結果的影響很大，也關系到被拆遷房屋所有人的合法權益，不能多評，亦不能少評；同時現場調查人員的培訓內容還包括現場調查的正確流程、現場調查的內容及調查表格的填寫規范及填寫時字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內業處理人員的培訓，包括調查表格數據如何正確輸入電腦，輸入數據后輸入人員至少要對輸入的數據與相應的調查表核對1遍，在此基礎上由其他內業處理人員進一步復核，在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數據；出具估價結果報告人員的培訓，其內容包括如何正確對估價對象合理定價及估價報告如何正確撰寫[6-7]。

3.1.2 估價機構對估價人員的責任與獎懲制度落實。拆遷補償評估業務一般需要多人共同完成外業調查與內業處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責，實行獎勵與懲罰相結合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業調查表格的填寫規范要求。外業調查人員一方面必須在調查表格上詳細規范地填寫調查對象的相關內容，同時在外業調查表上填寫調查時間、調查人員以及填表人員等相關信息，為防止以后調查表格填寫內容出現問題可以追溯相關外業調查人員的具體責任，防止外業調查表格不填寫相關調查人員時以后出現問題外業調查人員的相互推脫責任。二是內業處理時相關人員責任明確劃分。這主要包括外業調查數據的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產估價報告的房地產估價人員的具體責任劃分。數據錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價報告的撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉運表上填寫相關估價人員姓名，特別在此強調，估價報告審核人員除了在估價人員估價報告撰寫好之后認真審核，還必須加強估價報告紙質打印好之后的認真審核，確保估價報告估價結果的客觀合理[8-10]。

3.2 外部風險防范措施

房地產估價機構在從事拆遷補償評估時面臨的外部風險主要來自委托方以及拆遷估價對象產權人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風險分析。目前在我國，拆遷評估機構主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因為拆遷評估所涉及房屋拆遷補償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價對象產權人的利益賄賂，為拆遷估價對象產權人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預影響房地產拆遷評估機構的出具的評估結果，給房地產評估機構可能帶來嚴重風險。同時，拆遷估價對象的產權人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補償，通過對拆遷評估業務委托方的一些人員以及估價機構拆遷評估人員進行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業務的房地產估價機構帶來災害性的風險。對于此類外部風險，房地產估價機構應在做好防范內部風險的基礎上，對估價機構從事拆遷評估人員進行外部風險防范教育，特別是要制定嚴格的公司制度，如果由于估價機構內部人員參與虛假拆遷補償評估現象發生，房地產估價機構要出臺具體嚴厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產估價師職業道德人員要剔除出估價行業，情節嚴重人員可能要進行刑事處罰。特別要強調，房地產估價機構在拆遷評估外部風險防范上，房地產估價機構的法定代表人及主要負責人一定要以身作則，在拆遷評估業務中堅持合法、公平、公正的評估原則，不能因為利益驅動而違背職業道德和觸犯法津[11-12]。

4 結語

由于我國目前正面臨著城鎮化的高速發展，房地產估價機構承擔著大量的征地拆遷補償評估業務，公平、公正的拆遷補償評估結果對于地方政府推進拆遷項目順利完成以及對于社會的穩定均起到至關重要的作用。因此，從事拆遷補償評估業務的房地產估價機構需要嚴格遵守房地產評估行業準則，清醒地認識到拆遷補償評估過程中其面臨的內部與外部風險，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產估價機構本身以及整個房地產估價行業的健康持續發展。

5 參考文獻

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地產公司獎懲制度范文第3篇

關鍵詞：房地產公司；戰略導向；績效管理體系

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-00-02

績效管理體系是企業為實現自己的運營目標而建立的一整套用于績效管理和評估的流程與系統，房地產公司由于其生產運營特點，需要有專業的管理體系來激勵內部員工從而確保企業在激烈的市場競爭中處于優勢地位。

一、我國的房地產市場概況

隨著我國經濟的不斷發展和城鎮化的趨勢，國民對住房的需求量逐漸加大，我國的房地產發展前景廣闊。同時，我國的房地產市場競爭壓力巨大，一方面，各種房地產公司數量眾多，另一方面房地產行業的高回報讓更多的企業想要進入這一領域，但縱觀我國的房地產市場經過近三十年的發展，行業分化也在不斷加劇，大型房企在資源整合能力、經營管理等方面的優勢繼續擴大。這些大型房能夠在競爭中占得優勢，如我國發展規模較大的萬科、保利地產、綠地集團等三家房企，2012年全年銷售額都在千億元以上，銷售額突破百億有53家，而其它大部分的企業都屬于中小企業，競爭優勢不明顯，銷售額在幾十億，甚至不足億元。

二、房地產公司經營特點

房地產公司是以經營不動產即土地、建筑物及其附帶的各種權益來進行盈利的公司。我國的房地產公司根據用戶對住房的不同需求劃分為三種，其一是以土地資源開發、建筑物項目開發為主的房地產開發公司，其二是向市場提供房屋銷售消息并進行一系列的咨詢活動的房地產中介公司，最后一種是為住宅小區提供服務的物業公司，這三種房地產公司在目前的市場競爭中都各有優勢。筆者將以房地產開發公司為重點，詳細的分析其經營特點。

第一，房地產開發公司的資金需求量巨大。房地產開發公司在進行一系列的土地開發、項目建設、銷售等過程中，都需要巨額的資金投入，同時在對要開發項目進行可行性評估、建筑設計、工程管理、營銷等具體環節中，需要專業人才到位和穩定，因此，資金便成了公司能否正常運營的關鍵。

第二，房地產公司開發周期較長。房地產開發公司的運營模式是先投資后盈利，在進行前期投資過程中，房地產開發公司需要進行土地資源的開發、土地原住居民的搬遷調解、工程設計評估、現場勘查等，尤其是司前期階段開發手續的取得非常繁雜，政府各級審批存在很多不確定性和花費時間長，取得合法開工手續后，才會開始建筑工程的施工，所以從進行土地的取得到成品的銷售需要耗費很長的一段時間，投資期漫長。

三、房地產公司戰略導向分析

戰略導向即公司發展所要遵循的戰略發展目標和方向。在我國房地產公司中，戰略導向的作用是十分巨大的。

首先，戰略導向有利于公司應對來自市場的各種競爭。戰略導向包括公司根據顧客、競爭者、公司應用技術這三方面的特點而制定的具體的戰略目標，因此，在面對不同的市場需求時，公司能夠及時的調整內部生產。

其次，戰略導向有利于公司核心競爭力的提高。公司在擁有了戰略導向的指導后，能夠明確自己每一階段的發展目標，并根據大的發展方向來進行內部的適當調整，確保公司發展的總體性。

四、績效管理體系分析

績效管理體系包括有戰略目標的制定、角色職能的明確、管理流程的控制、績效反饋與評估等方面內容。在進行績效管理體系的建立與完善時，企業需要做好具體的分工和戰略目標的制定。戰略目標是在公司大的戰略導向的指導下指定的，是績效管理體系建立的基本落腳點。制定戰略目標不僅需要公司進行企業的發展規劃的討論，更需要相關高層進行經營目標的分解，將企業的大發展目標細分到各部門的戰略目標。

另外，績效考核需要公司能夠明確責任到人，從企業的高管到基層員工都必須明確自己的職能。績效考核的開展是在戰略導向的指導下進行的，首先，通過對公司的戰略導向進行充分的了解，做出大致的銷售目標計劃表。

在績效管理體系中，每一環節都要求企業能夠認真完成，績效反饋與評估是在員工相關工作完成的基礎上對內部員工開展的工作，反饋能夠讓員工看到自己的不足，而評估能夠讓企業了解個流程出現的問題并進行改進，從而推動績效考核的完善。

五、戰略導向下的房地產績效管理體系的完善

基于戰略導向的房地產績效管理體系的建立需要房地產企業根據目前房地產市場的概況和公司的實際發展情況進行具體的實施。

第一，房地產公司需要總結出原有的績效管理體系的優缺點。在進行公司績效管理體系的完善時，對公司固有的管理體系的優缺點的分析是必不可少的。固有的管理體系對公司內部員工有一定的管理作用，但由于其管理理念或方法逐漸的脫離現代社會的發展步伐，因此在公司的實際運營過程中發揮的作用較小，而房地產公司運營環節多，人才需求量大，因此進行員工績效考核是十分必要的，通過對員工完成工作量的記錄與反饋，公司能夠敦促基層員工提高工作效率，進而幫助公司實現經營目標。

第二，企業要在企業發展戰略的指導下制定完善的經營戰略。績效考核中經營戰略的制定是最基本的環節，只有將經營目標制定好，公司的運營才有了具體的方向，員工也才能根據該目標開展自己的工作。戰略目標是企業發展的大體方向，是符合公司實際狀況的戰略分析及建構，在戰略目標下進行經營目標的制定能夠確保房地產公司根據公司的年度計劃開展具體的項目活動。

房地產開發公司需要根據公司發展的總體規劃，結合目前房地產市場的現狀，首先制定出總體的年度銷售目標和拿地目標，然后將目標具體的劃分給每個項目或分公司，項目或分公司經理根據下發的任務量制定部門的具體執行計劃。而在資金使用方面，公司需要根據項目的預估成本進行資金的管理和分配，從而加大資金的利用率。

房地產績效體系的構建可以借助國際上流行的BSC工具，BSC又稱為平衡計分卡，它為績效管理提供了一條新的思路。房地產開發公司要作出戰略性的規劃，則必須要考慮到財務、流程、顧客滿意度以及人才梯隊建設等各個方面的，而房地產公司在戰略規劃的制定上更應借助平衡計分卡來推進這四個維度目標的實現。首先，在財務方面，平衡計分卡的應用，有利于無形資產向有形資產的轉化，通過對新的收入來源的開發、現有資產利用率的提高以及客戶價值的增加來形成長期股東價值。而企業在戰略方面既需要保證房地產企業自身的形象以及股東的回報率，又要實現自身的業務轉型轉化從而開發新的收入來源，尤其是在經濟危機頻繁發生的形勢下，房地產企業更要提高自身的經營能力，提高現有資產的利用率，從而使自身經受得住業績的考驗。其次，在房地產企業內部運營方面，需要建立起“事業部制”的管理模式，并形成相關的制度體系。在未來的幾年里，企業應把戰略集中在服務創新和產品創新這兩點上，通過產品的創新開發出領先于市場的產品，通過服務創新來吸引客戶，從而最大限度地挖掘客戶的價值，并通過運營的改善以及當前社會環境的創造和利用，從而使得企業無形資產能夠成功實現客戶和財務成果的轉化。再者，在客戶的服務和維護方面，應對品牌建設和服務加大投資的力度，從而滿足客戶的需求，通過維護好企業與客戶間的關系，以達到客戶價值的實現。最后，在人才梯級建設方面，應加強對員工的知識和服務技能的培訓，從而提高員工的戰略能力素質，并且還要加強人才的引進，提拔具有良好的領導能力的年輕人才，以此來不斷充實房地產企業的人才資源。此外，良好企業文化的形成也有助于提升員工對企業的歸屬感，因此，企業應以文化來留住人才，從而實現人才的培養與企業價值創造的協調一致發展。

第三，房地產公司需要根據具體的績效成果，建立完善的激勵體制。房地產公司在前期工程報建過程中，需要對員工進行培訓并建立具體的獎懲制度，工程報建的手續和相關資料的整理是一項考驗員工能力的工作，在進行手續準備和資料的整理過程中，員工需要花費大量時間和精力，同時，工程報建的程序繁瑣，而報建周期的縮短有利于公司后期工程建設的開展和提高資金的使用效率。因此，獎懲制度的建立是十分必要的。

六、結束語

做好房地產公司的績效管理體系建設，對于促進房地產公司戰略目標的實現有積極的推動作用。績效管理體系需要做好組織、流程及個人三者之間的績效管理，同時企業在流程管理、評估階段也要發揮作用。在我國目前嚴格控制房價的政策下，房地產公司要積極的做出應對，通過績效管理體系促進公司內部凝聚力的形成，使企業能夠在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

[1]趙春.房地產公司基于戰略導向的績效管理體系改進研究[J].科學與財富，2012（02）.

地產公司獎懲制度范文第4篇

房地產行業成本核算與控制方面的問題主要體現在房地產開發階段、銷售階段。

1.開發階段

第一，房地產項目成本核算的對象、土地開發成本歸集和分配方法不明確。首先，房地產行業與一般的制造業企業不同，其產品的形態不是一成不變的，同一項目的產品成本構成復雜多樣，成本歸屬和分攤方法缺乏標準。其次，土地開發成本和配套設施建設成本等屬于間接開發費用，應該按成本會計的方法進行歸集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估計，無法及時獲取成本核算的依據，成本核算偏離施工進度。在工程建設的實施過程中，工程完成量和實際總預算存在較大差異，未能及時更新，導致企業在成本核算過程中無法及時取得可靠的計量依據。第三，預算機制不健全對成本控制有很大影響。首先，房地產項目周期長，市場價格變動對項目總成本影響較大，總成本預算難以事先預估。房地產開發項目前期需要占用大量資金，為了節約資金成本，降低經營風險，可能會基于謹慎性原則而導致前期成本高估或者低估，項目成本波動幅度較大。其次，預算指標不合理或者下達不及時，項目總預算以及現場工程完成進度不能配比，使成本控制缺乏可靠依據，不能令人信服，難以有效落實。

2.銷售階段

第一，預售階段是項目資金回籠的過程，企業雖然收到預售款項，但產品的主要風險和報酬尚未轉移，不能確認收入，成本不能結轉。此時項目開發尚未完結，成本仍在不斷累計，仍處于歸集分配過程之中。企業為了快速回籠資金，預售階段可能導致銷售費用和營業費用陡增。第二，稅收政策在銷售階段對成本核算的影響。我國部分地區要求在企業在收到預收款的同時繳納一定的稅款，比如納營業稅、城建稅等，有些地區還要求按照預售款項的一定比例預征企業所得稅和土地增值稅，待房地產項目清算時多退少補。根據收入配比原則，預售款尚未確認收入，繳納的稅款無法和收入配比形成企業的經營成果，未能及時反映經營成果。第三，借款費用停止資本化時點的影響。按照企業會計準則規定在該項資產達到預訂可使用狀態或者可銷售狀態時，借款費用應該停止資本化。在實際業務中如何才算達到可使用狀態仍不容易界定。第四，銷售收入的確認和成本結算的影響。房地產開發項目收入確認的方式依據是產品的主要風險和報酬是否轉移，目前大多數企業在業主入伙時才確認收入實現。企業在確認收入時項目開發尚未完結，工程尚未決算，企業只能通過預估成本結轉，導致企業未能及時反映項目經營成果。

二、對房地產行業成本核算與控制存在問題的對策

針對我國房地產行業在開發、銷售階段成本核算與控制方面存在的問題，筆者認為應做好以下幾個方面的工作。

1.開發階段

第一，成本項目標準化。對房地產項目成本構成分類，確定大類，細分小類，并設置專門的表格，形成統一標準。成本項目的標準化對成本歸集和分攤方法做出規范，有利于形成信息中心，建立業務接口，在業務部門之間形成有效溝通渠道。第二，規范操作流程。建立操作指引手冊，不相容職務分離。對房地產項目開發過程中的招標、投標、完工程度、工程監理、工程預算、工程結算、單據傳遞等規范操作流程，盡可能避免營私舞弊。第三，建立健全工程預算制度。良好的預算制度是房地產項目成本核算和控制的保證。第四，建立健全以合同為紐帶的成本事先控制、事中控制和事后總結的制度體系。第五，建立健全成本控制激勵機制，設置合理的成本控制目標，完善考核和獎懲制度。

2.銷售階段

第一，建立健全成本結算制度，及時做好項目結算工作。成本結算是房地產項目成本確認的依據，房地產項目在銷售階段工程開發已接近尾聲，企業應及時取得工程結算是成本核算的保證。基于本企業現狀和業務能力范圍，無法通過本企業結算的工程項目可以采用委托結算等方式盡快獲取工程結算，及時反映企業經營成果。第二，做好借款費用的資本化工作。房地產開發企業開發周期內的資本化伴隨整個開發周期，應按相關規定及時停止借款費用資本化工作，資本化截止后的借款費用不應作為項目成本。通常企業認為在取得竣工許可證或銷售許可證明即認為停止借款資本化時點。第三，做好銷售費用的控制，建立健全銷售激勵制度，對房產銷售業績進行評價提高銷售人員工作積極性，促進資金回籠。第四，房產項目銷售階段做好成本的匯算工作，及時整理相關資料，報有關部門審批，完善稅務資料，及時與稅務部門溝通協調，清算稅款，降低企業經營風險。

三、結語

地產公司獎懲制度范文第5篇

一﹑充分發揮*物業公司的團結協作精神，調動員工的主觀能動性和增強主人翁意識。

1﹑每半月召開一次工作例會，在總結工作的同時，積極充分聽取基層員工的呼聲﹑意見或合理化建議或批評。

2﹑不定期開展團隊活動。組織員工進行愛衛生﹑愛護小區周邊環境的宣傳等活動，增強員工的凝聚力和向心力。

二﹑轉變思想，端正態度，牢樹為業主（住戶）服務意識。

轉變守舊走老路，凡事“等﹑要﹑靠”的思想，樹立以業主為中心全新的服務理念。

三﹑激活管理機制

1﹑管理處實行內部分工逐級負責制，即各部門員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負責，主管直接向主任負責，必要時各主管與管理處負責人簽訂《管理目標責任書》。

2﹑管理處實行定時值班制，改變工作作風，提高辦事效率，向業主公布管理處常設（報修）電話，全方位聆聽業主的聲音。

3﹑制定切實可行的管理措施，推行“首問責任制”。

4﹑健全完善管理處規章制度，如管理處員工守則、崗位責任制、績效考核制度、內部員工獎懲制度等。

5﹑月績效考核工作盡量量化，建立激勵機制和健全績效考核制，根據員工工作表現、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進。

6﹑完善用人制度，競爭上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現出色、能力出眾的員工提供發展的空間與機會。

7﹑加強內部員工隊伍管理，建設高效團隊，增強管理處員工的凝集力。

四﹑嚴格管理，提高管理水平和服務質量。

1﹑小區業主向政府物業主管部門有效投訴為零；向物業公司主管部門有效投訴為2%，投訴處理回訪率100%。

2﹑小區業主對服務工作的滿意率達90%以上。

3﹑急修及時，返工﹑返修率不高于2%。

4﹑治安﹑車輛﹑消防管理無重大管理責任事故發生。

5﹑房屋本體及設施、設備按計劃保養，運行正常，無管理責任事故發生。

6﹑管理處擬由業主委員會成立社區文化活動小組，負責開展豐富多彩的社區活動；充分利用宣傳欄出一些內容涉及物業管理法規、典型個案、報刊摘要等內容的板報。

7﹑本年度記錄﹑資料保存完整，及時歸檔。

8﹑物業管理服務費收繳率達98%以上；物業管理報告每年度向業主公布一次。

五﹑加大培訓力度，注重培訓效果。

管理處挑選精兵強將，成立以主任為主的培訓實施小組,對新入職及在職員工進行培訓：

1.新入職培訓

為新招員工提供的基本知識和基本操作技能的培訓。培訓的目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業宗旨、企業精神、企業的歷史、現狀及發展趨勢)，熟悉公司的各項規章制度(如考勤制度，獎懲制度、考核制度等)，掌握基本的服務知識(如職業思想、行為規范、語言規范、禮貌常識等)，掌握崗位工作的具體要求(如崗位責任制、業務技能、工作流程與要求、操作要領等)。通過職前培訓可以使新招員工熟悉和適應新的工作環境并掌握必要的工作技能。

崗前培訓內容：公司規章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規范》、公司的發展史、公司的規劃、經營理念、公司的組織機構、員工職業道德、敬業精神、消防安全知識、物業管理基礎知識等內容。

2.在職培訓

培訓內容：

1、*物業公司的各項規章制度

2、*公司的《員工手冊》

3、企業發展、公司規劃、公司理念、組織機構

4、各部門相關的專業知識

通過以上培訓內容來加強員工隊伍綜合素質修養和提高綜合管理能力。

六、提升*物業服務品牌，樹優質服務新形象。

1、人力資源整合，根據管理處工作需要，適當將部分崗位職能合并，實現因才設崗，因才定崗的復合型人才管理機制。

2、客戶服務：繼續貫徹執行《員工手冊》，注重規范員工服務禮儀、工作效率和服務質量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優質服務。

3、設備設施維護：按機電運行和維修分工的原則，對小區所有的機電設施設備進行層層落實，做到物有所管、管有成效、保質增質。確保小區的供配電、給排水、水泵、消防等正常運行，做到周、月、季度保養有計劃，有落實，杜絕發生重大安全責任事故。

4、清潔綠化管理：清潔綠化部門要發揚主人翁精神，增強責任心和使命感，形成團隊凝聚力，落實主管追究主問制。另外要對清潔綠化加大監管力度，力爭在此方面有較大的改觀。

5、資料管理：嚴格按照檔案管理規定。另外，擬想對業主資料、業委會資料進行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實現規范化管理，同時制定完善資料的保密制度、借查等規章制度。

6、車輛管理：對進入小區的車輛進行嚴格管理，逐步實現業主車輛按固定車位停放；臨時車輛采用臨時收費管理；對需要保管的車輛采取保管措施，簽訂車輛保管合同，車主支付保管費。

7、安全、消防管理：加強對保安員應知應會、禮儀、管理技能、溝通技巧、應急突發事件的處理等的培訓，完善標識系統，對外來人員（裝修人員）進出識別登記、出租屋的登記、住戶搬運、等管理工作，要求保安員對小區內的業主熟知度達80%左右。消防設施設備的檢查由保安員進行檢查，維修保養由維修工進行。

七、開展多種經營與措施

管理處將加大對欠款業主的催交力度,有選擇地對頑固業戶采取一定措施,每月統計,落實到人。另外，管理處將采取如下系列措施,開展多元化經濟，努力創建“社區經濟圈”，力爭實現管理費收支平衡。bsp;

1、根據小區實際情況，管理處成立房屋出租中介服務中心和成立便民服務點，制定相關制度和有效措施，定人定崗，把業主委托代為出租的房屋及便民服務統一搞活管好。

2、利用廣場地面資源，對在小區內合法、方便顧客為前提的擺點商家以臨時占有使用場地的，適當收取一定費用。

3、節約管理成本，減少不必要的開支。嚴格控制辦公用品的采購與支出。

4、修訂管理處有償服務標準，增加有償服務項目。

八、其它工作。