住房貸款論文

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住房貸款論文范文第1篇

關鍵詞:個人住房抵押貸款業務細分產品結構

鑒于對住宅市場穩步發展的預期,我國個貸市場的發展空間巨大。這種發展空間不僅表現在市場規模上,更反映在業務種類和產品結構的開拓。本文以個貸市場發展較成熟的美國為例,歸納個貸市場的業務細分和產品結構,分析形成專業化分工和多元化產品的意義,結合我國個貸市場現階段特征,提出一些建議。

美國個貸市場業務細分

按業務種類劃分

零售業務(retailoperation)個人住房抵押貸款零售業務通常由個貸機構一線業務員發起。客戶來源主要通過兩種渠道,其一是房地產開發商或中介機構提供的潛在客戶,其二是自身的儲蓄或其它貸款業務客戶。只有很少部分現實客戶來自于柜臺尋訪和電話促銷。由于個貸零售業務由貸款機構一線業務員親自發起,因此相比于批發業務,能更好控制客戶和抵押住宅質量,有助于降低個貸風險。但為此付出的代價是分支機構和一線業務員數量的增加,業務運作成本上升,尤其是固定成本。國外有研究表明,個貸業務的規模經濟效應不明顯,相反較高的固定成本投入會增加其市場退出成本。小規模地區性個貸金融機構在零售業務領域更占優勢。

批發業務(wholesaleoperation)與零售業務不同,批發業務是指個貸機構直接從發起人手中購買打包后的個貸產品。由于其不參與個貸發起,因此能夠減少分支機構、業務人員等投入,退出個貸市場的成本相對較低。在美國個貸市場中,商業銀行超過5成的個貸資產來自于批發業務,但由此帶來的主要問題是,較難判斷和控制個貸質量,包括借款人信用和抵押物狀況,且個貸產品購入成本勢必會大于賣方的發起成本。

聯系人業務(correspondentoperation)聯系人業務和零售、批發業務的主要區別體現在服務性收益的實現時間。無論是自己發起還是外購打包個貸,聯系人業務都會隨即出售個貸服務權,提前實現服務性收益。這可能是因為其沒有個貸服務能力,但更多的情況是,其希望通過日后還款現金流的折現,盡早回收資金,實現收益,規避風險。

按業務環節劃分

個貸發起(origination)個貸發起環節始于貸款人與潛在借款人的首次接觸,止于個貸合同簽署。具體工作包括:市場營銷(marketing),個貸申請人信用評估,抵押住宅評估,個貸擔保事宜處理、個貸審批,合同文件整理和合同簽署等。其中,抵押物評估和個貸擔保多由外部專業機構承擔。通常情況下,個貸發起環節的收益約為總貸款額的0.3%～0.4%(不包括個貸保費)。美國個貸市場,參與個貸發起環節的機構主要包括儲貸機構(Savings&Loans)、個貸銀行(Mortgagebank)、個貸經紀人(Mortgagebroker)和商業銀行。其中,個貸經紀人在該環節扮演的是中間人角色,為個貸發起人尋找潛在借款人。有數據表明,2002年美國50%的新發起個貸都有個貸經紀人參與,該比例在個貸批發業務領域更高。

個貸服務(servicing)個貸服務是繼個貸發起后的第二個環節,主要處理還款過程中的一系列服務性項目,包括還款收繳和歸結、現金流管理、還款時間表更新和調整,還款延期通知和違約清算等。此環節產生的個貸服務性收益約為總貸款額的1%。在美國,涉足個貸服務的機構主要有個貸銀行、儲貸機構和商業銀行。2002年個貸銀行在美國個貸服務環節的市場份額最大,超過40%。

個貸擔保(insurance)個貸擔保業務主要針對兩方面風險。一方面是抵押物風險,包括抵押物質量風險和抵押物產權風險,二方面是借款人風險。論文僅涉及借款人風險擔保。借款人風險擔保對象主要包括中低收入借款人和高貸款價值比借款人,前者通常由具備政府背景的擔保機構提供特殊擔保,提高這部分人群的住房信貸消費能力。如美國個貸市場中的聯邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍軍人管理局(VeteransAdministration,VA)和農村住房服務局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私營保險機構承擔,如美國個貸市場要求貸款價值比超過8成的借款人對超額部分購買私營抵押貸款保險(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常規型個貸通常不要求借款人額外擔保,只需住宅抵押,而超額型個貸的擔保機構多為私營抵押貸款保險公司,從2002年美國個貸市場不同擔保類型的個貸比例可以推算出,FHA在美國個貸擔保市場的份額最大,超過50%,私營抵押貸款保險公司次之,約為30%。

個貸風險管理(riskmanagement)按業務環節將個貸業務細分的一個重要目的是,提高各個環節的專業化水平,通過一環環的牽制降低和分散風險。比如個貸發起機構必須保證借款人申請材料的真實性,個貸服務機構承擔服務過程中的操作風險,個貸擔保機構承擔抵押物和借款人的可投保風險。真正的個貸風險管理環節主要針對個貸業務的流動性風險、利率風險以及無法通過擔保機構完全規避的借款人和抵押物風險等。管理途徑除了風險留存,組合個貸資產避險外,還可借助個貸證券化渠道,尤其是在個貸二級市場發達的國家。在美國,個貸風險管理環節的參與機構包括聯邦國家抵押協會(FNMA)、政府國民抵押協會(GNMA)、聯邦住房貸款抵押公司(FHLMC)、投資銀行以及有風險管理能力的個貸銀行、儲貸機構和商業銀行。個貸證券化主要借助前三大機構,聯邦國家抵押協會和政府國民抵押協會針對得到FHA和VA擔保的個貸資產實施證券化;而聯邦住房貸款抵押公司的業務主要面向未保險以及由私營保險公司承保的個貸資產。2002年美國個貸余額73%以證券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理著的個貸資產有64%實施證券化,GNMA管理著的個貸資產全部實施證券化。

個貸投資(investment)個貸投資即投資人通過資金投入,獲得債權性收益。個貸投資渠道有兩種,其一是預先投資(Up-frontinvestment)。資金來源主要是儲蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借貸形式提供的資金和發行債券融資等。其二是投資個貸支持證券。資金來源擴展到整個資本市場。圖1和圖2給出了典型發達國家和發展中國家個貸資金來源及其比例。從中可以看到,相比于發達國家,發展中國家個貸資金來源較單一,主要依靠儲蓄存款和政府財政支持。

美國個貸市場產品結構

按貸款利率劃分

美國個貸市場最早出現的個貸利率形式為固定利率。固定利率抵押貸款的利率風險主要由貸款人承擔。當市場利率上升時,貸款人會面臨融資成本增加、投資收益相對減少等問題;當市場利率下降時,貸款人又可能面臨提前還款風險。上世紀80年代之前,固定利率抵押貸款在美國個貸市場占據主導地位,然而隨著80年代市場利率大幅上升,其所隱含的利率風險凸現,造成貸款人出現流動資金不足、資產與負債期限結構不匹配等問題。由此,貸款人開始有意識地開發浮動利率個貸產品。由于浮動利率抵押貸款的利率風險主要由借款人承擔,因此相比于固定利率抵押貸款,浮動利率抵押貸款的初始利息率較低。一般情況下,下降100到300個百分點。初始利率下調幅度與浮動利率調整幅度限制正相關,與調整間隔負相關。在美國個貸市場,浮動利率調整幅度限制主要表現在每期調整幅度限制(adjustmentratecaps)和整個還款期限內的調整幅度限制(life-of-loanratecaps),而調整間隔則從半年到5年不等,典型的利率調整間隔為6個月、1年、3年或5年。多數個貸產品還會提供一段時期內的固定利率政策,被稱之為混合浮動利率抵押貸款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示個貸還款期的前5年執行固定初始利率,之后每年調整一次利率。浮動利率的調整通常依據一系列表征通貨膨脹水平或貸款人融資成本的指標,如一年期國債利率、融資成本指數(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美國個貸市場還有一種非主流的貸款產品,被稱之為價格水平調整抵押貸款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以實際利率,而非名義利率作為個貸利率,通過調整個貸余額來補償通貨膨脹造成的貸款人放貸損失。

按承保標準劃分

個貸產品承保標準大致可以分成三種,其一是所購住房抵押加政府背景的機構擔保,其二是所購住房抵押加私營擔保機構擔保,其三是僅以所購住房抵押擔保。第一種個貸產品主要用于支持中低收入家庭購買住房,通過政府背景機構的擔保提高這部分人群的信用等級,增加貸款人對其提供的授信額度。典型的有美國聯邦房屋管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)提供擔保的各類個貸產品。其中FHA提供擔保的低息個貸產品超過50種,分別面向不同的消費者或住宅類型,保費由借款人支付,而VA提供擔保的個貸產品只面向曾經在戰爭部隊中服役的退伍軍人,且所購住房不能為新房,保費由聯邦政府支付。第二種個貸產品主要是貸款價值比超過8成的各類貸款。典型的有美國個貸市場中由私營抵押貸款保險公司(PMI)承保的超額型個貸(JumboLoan)。第三種個貸產品即為貸款價值比不超過8成的常規型個貸(ConventionalLoan)。這三種個貸產品的市場比例見圖2。

按還款方式劃分

盡管個貸產品的還款方式可以多種多樣,比如等額還款、等本金還款、遞增還款、遞減還款、期末一次性還款等,但是從差異化和實用性上看,主要包括三種主流的面向不同借款人的還款方式:等額還款、遞增還款和一次性還款。其中等額還款方式最為普遍,其還款間隔可以是1年,也可以是半年或兩周等。遞增還款方式考慮了借款人收入遞增的普遍規律,多面向積蓄不足的年輕人。盡管遞增還款方式有效提高了借款人還款能力,但是其存在較大的違約風險和利率風險。一次性還款主要適用于短期的個貸產品。不同的還款方式直接影響著個貸的實際利率,影響著貸款人的風險和收益。

特殊類型的個貸產品

這里僅列舉幾種比較有特色的個貸產品。它們是增值分享抵押貸款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押貸款(ReverseAnnuityMortgage)和附加擔保帳戶抵押貸款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押貸款首次在美國個貸市場推出是在1980年。其設計理念與價格水平調整抵押貸款比較相似,同樣是初始利率較低,接近實際利率,對于通貨膨脹因素造成的放貸損失,通過分享通貨膨脹環境下抵押住宅的增值收益來補償。除貸款人需要承受較大的違約風險和利率風險外,借款人對增值分享抵押貸款的接受度也有限。這主要源于對住宅增值收益的評定困難。如果以出售價格為準,那么由于借款人后期裝修、裝飾的投入帶來的物業增值收益就難以衡量;如果以評估價值為準,則評估師人為因素的影響較大,且無從驗證尚未實現的評估價值的準確性。逆向年金抵押貸款1979年首次在美國個貸市場推出。其與傳統的個貸產品不同,是由貸款人按月放貸給借款人,借款人在期末一次性還款,還款形式可以是放棄抵押物。附加擔保帳戶抵押貸款的主要特征有兩個。其一是能夠實現遞增還款的效果,其二是借款人需要事先在貸款人處建立一個儲蓄帳戶,存入一定額度以上的存款。該儲蓄帳戶即為附加擔保帳戶。借款人可以利用該帳戶的利息和本金還款,且享受到的存款利率高于一般的儲蓄存款。貸款人借此可以吸引更多資金,且能夠降低提前還款風險。

對我國個貸市場業務細分與產品結構的啟示

多樣化個貸市場參與機構

現階段,我國個貸市場各類業務多集中在商業銀行手中,一定程度上造成業務運作效率和利潤空間無法充分發揮和挖掘,風險過于集中。參考美國個貸市場,分布在個貸業務鏈上的各類機構(圖3)協同工作不僅有利于個貸業務風險的分散,而且使得各細分業務縱向和橫向的延伸與拓展變得簡單,增強了個貸市場的靈活性和適應性。我國個貸市場的發展方向也應該是細分個貸業務,引入更多專業化、差異化機構參與其中。作為個貸市場傳統貸款人的商業銀行可著重于個貸批發業務,多面向風險較低的借款人和抵押住宅類型放貸,選擇性的參與高風險個貸品種的服務環節。

合理化個貸產品結構

我國個貸市場產品相對單一。盡管不斷有新的產品推出,但是面對的借款人群和住宅類型并未有顯著的差異。加之商業銀行的個貸政策從規模擴張向謹慎放貸、提高個貸質量轉變使得很多潛在借款人無法從個貸市場獲得貸款支持。這類借款人可能是收入不高、信用等級偏低的中低收入人群,可能是儲蓄存款不足的年輕人群,也可能是所購住房價格波動性較大的人群。個貸市場產品結構的不完善,還直接影響到住宅市場的產品結構。改善的途徑可以是通過政府擔保、貼息貸款或開辟投資渠道讓資本市場的投資人進入來完善個貸市場產品結構,而非簡單依靠商業銀行創新個貸產品,因為這類個貸產品可能與商業銀行的業務定位和風險偏好不符。

謹慎創新個貸產品

在住宅價格持續上升的市場中,貸款人可能由于過分樂觀,過分信賴抵押住宅價值,而推出多類個貸產品,放低借款門檻,以此拓展業務,擴大市場份額,卻忽略了個貸產品還款期限較長的特征。在漫長的還款期內,抵押住宅價值的變化并不能用現狀來判斷。相反在價格處于高位的住宅市場中,抵押物價格下跌的可能性加大,引致違約的概率更高。由此,在住宅市場價格上升或下降的不同階段,貸款人應該從長遠角度考慮,理性的、謹慎的拓展個貸產品和個貸業務。

住房貸款論文范文第2篇

關鍵詞：住房抵押保險；模式；機制

據建設部有關資料顯示，2001年~2010年，我國城鎮住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另據建設部確定的2010年住房建設發展綱要，到2010年，我國城鎮居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮還有4億多平方米的危舊房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國住房建設具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉化為有效需求，除了積極推進城鎮住房制度改革，大力推進住房分配貨幣化和售房商業化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個完善的住房抵押貸款保險市場，對于化解住宅金融風險，推動住房金融穩定、健康地發展具有重要的作用。

一、美國的住房抵押貸款保險制度

美國的住房抵押貸款保險制度在推動和促進美國房地產及住宅業的發展過程中，起著至關重要的作用。美國住房抵押貸款占各類抵押貸款的85%，是僅次于聯邦政府債務的第二大債務。1999年個人申請抵押申請貸款的數量有968萬戶，貸款總額達12870億美元。如此龐大的數量，如果沒有一個運行有效的防范系統，一旦發生問題，對整個社會經濟的影響將是難以估量的。

美國抵押貸款保險形式主要有四種：（1）全額保險，保險機構承擔因借款人違約給貸款機構帶來的所有正常損失；（2）限額保險，保險機構最多只承擔按原始貸款本金的一定比例計算的限額損失，超出部分由貸款機構承擔；（3）共同保險，損失額在原始貸款本金的一定百分比內，完全由保險機構承擔；超過這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機構和保險機構之間分配損失額；（4）自我保險，貸款機構承擔全部的違約損失。

美國住房抵押貸款保險體系由政府保險機構和私人保險機構兩大部分組成。政府保險機構包括聯邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的項目針對軍人和軍人家屬，因此在整個市場中所占的份額較小。20世紀初。美國曾經擁有大量的私人抵押貸款保險公司（PMI），但由于公司資本不足，在經濟大蕭條的時候，大量的私人抵押貸款公司倒閉。因此，1934年，羅斯福總統依據《聯邦住宅法》，成立了FHA，該局的主要功能是：為普通居民的抵押貸款提供保險；當借款人無力償還債務時，聯邦政府將承擔未清償的債務，保證及時向金融中介機構支付本息。

FHA與PMI之間的主要區別表現在以下五個方面：

1．貸款限額。FHA有貸款限額，過去FHA的貸款限額在全美是統一的，這就使部分房價高的地區FHA保險短缺。現在，美國根據區位特點對FHA的限額做了調整。PMI則沒有貸款限額。因此，在低價房的貸款中，FHA占了絕大多數，但在高價房領域，則是PMI領先，在中等價格房產貸款市場上兩者則有著激烈的競爭。

2．貸款比例。FHA最普通的保險項目是貸款年限30年，固定利率的貸款項目。對此項目FHA規定最初的25000美元，其最高貸款比例為97%；25001至125000美元的貸款比例為95%，超過125000美元的則為90%。FHA允許將交易費用包括在貸款額度中。1990年OBRA法則（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了聯邦住宅法，對房產評估價值小于50000美元的，最高貸款比例為評估價和市場成交價最小值的98.75%；房產評估價值大于50000美元的，最高貸款比例為評估價值和市場成交價最小值的97.5%。但交易費用不包括在貸款限額中。在一般的貸款過程中，上述兩種計算方法都要做，取兩個結果的最小值作為貸款額，但不能超過貸款限額。PMI的貸款比例要小于FHA，因此FHA承擔了向高風險客戶提供貸款保險的任務。

3．保險費率。1984年以前，FHA按年收取保險費，年保險費為貸款余額的0.5%，這一數額除以12后分攤到每月償付中。如果貸款提前還清借款人就停止支付保險費；從1984年~1991年，年保險費進行了調低，而且改為一次性支付；1991年以后保險費結構改為首付加每年支付，首付部分既可以直接用現金支付也可以加在貸款額度中，如果貸款提前還清，則可以部分返還首付的保險費。FHA的保險費率在全國是一致的。PMI的保險費率比FHA要低，這樣就避免出現把私人保險機構踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相結合的費用支付結構。不同PMI的保險費率是不同的，同一家PMI公司針對不同地區、不同保戶其保險費率也有區別。

4．保險時間。只有當抵押貸款額完全付清，FHA才允許取消保險。而PMI只要借款人在物業中的權益大于房價的20﹪，就可以停止保險。

5．運作方式。FHA的貸款保險審批程序比較復雜，且等待批準的時間較長，而且是面向中低收入群體的。而PMI則顯得比較靈活，但凡有一定支付能力的購房者都可申請。而且FHA的擔保合約比較死板，在還貸期間不能有所改變，PMI則允許債務人重新修改保險合同，或提前中止合同。

PMI和FHA兩個保險機構并存，既有分工又有合作，形成一種能覆蓋全社會的抵押貸款保險機制。

二、中國的住房抵押保險制度所表現出的問題

自1998年初，華泰保險公司推出住戶保證保險后，中國太平洋保險公司等也相繼出臺了住房保證保險險種。我國的住宅抵押貸款保險市場開始形成，但也暴露出不少問題。

1．首付款過高。1999年9月21日后，中國人民銀行將個人住房貸款期限從原來最長20年延長至30年，首付款比例從30%下降到20%，但從我國廣大工薪階層的實際收入來看，其首付比例還是偏高。為了切實提高中低收入者的購房能力，勢必需要再次降低首付款的比例。

2．險種單調。由于我國住房抵押貸款保險開展時間不長，關于住房產業領域的險種單調，這樣不利于充分開展業務。只有險種豐富，才能吸收更多的保戶。不同的購房者有不同資信狀況和經濟實力，多樣化的險種有利于銀行和購房者做出靈活的決策。

3．抵押物產權不清。按照《城市房地產抵押管理方法》：“依法取得房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押”。但由于我國一直實行的是房產所有權和城鎮土地國家所有權的“兩權分離”政策，這使得房地產所有權、抵押權及其收益的界定十分困難。

4．保險責任范圍小，保費率偏高。許多該保的事故（如地震）不在保險范圍內；而千分之五的年保險費率看似不高，但按房產價值計算就不是個小數目了，更何況要30年保費一次性繳清。

三、針對我國的住房抵押保險的措施

筆者認為可以從以下幾個方面著手，推進我國住房抵押貸款保險制度的改革。

1．我國雖然目前有為數不少的先富起來的人，但中低收入的居民依然占我國總人口的絕大多數，正是他們才最迫切地需要改善住房條件。因此，應該把保險的范圍優先限定于他們。對于部分經濟條件確實比較差的購房者，保險的金額以不超過貸款金額的30﹪為宜。這樣能減輕購房者的保費負擔；而且對銀行來說，由于購房者的首付款為20﹪，加上保險30﹪，銀行承擔的風險只有50﹪左右。這樣，既有利于降低購房者的風險，同時也能抑制他們過高的購房欲望，當然也有助于降低銀行的風險。

2．隨著購房者還貸次數的增加，銀行所承擔的風險逐漸減少，因此保險額應該隨著還款次數增多而逐漸減少，而且保險費用的繳納應以按年繳納為好，以減輕購房者的壓力。現行的一次繳清的做法不僅加大了購房者的負擔，而且侵占了購房者所繳保險費用未來年份的利息收入。對于部分提前還貸的購房者其所交的保險費用中多出的部分應該歸還購房者。

3．由于房屋貸款的還款期較長，在我國，最長可達30年，在此期間購房者如有意外，如疾病、意外傷殘或病故等，無法還貸的風險將會變得很大。為了避免出現購房者或其家屬無房可居的局面，筆者認為可以試著介入人身險。先以局部地區為試點，如一個省或一個市。由政府牽頭，委托一家保險公司做群體險，以后條件成熟后也可以專門成立一家保險公司，或者把一家中等規模的保險公司改組成專門的住房貸款保險公司。該地區的所有進行購房貸款的購房者在支付首付款后，到該公司簽訂一份保單，該保單的期限與貸款期限相同，金額和貸款金額等同。購房者每月支付貸款利息和保險費用。壽險合同到期后，保險金正好可以償還貸款額。如在保險期內，購房者因意外喪失勞動力或身故，無法還貸，保險公司可替購房者歸還貸款，這樣購房者或其家屬可以保有住房。如在試點地區可行的話，則可以推行到全國。由于該險種規模大，政府在其中勢必要扮演極其重要的角色。

4．我國目前投資性購房的比例偏高，上海已達到16%多，接近國際上公認的20%的警戒線。筆者認為可以在全國就設立一家住房貸款抵押保險公司，利用計算機聯網技術，將全國所有參加住房貸款的人的資料全部匯集歸檔，各銀行信息共享。由于所有購房者的信息集中在一家保險公司。這樣既可以控制某些人的多頭購買，抑制投資性購房需求；又可以控制那些有不良貸款記錄的人再去貸款。即使由于條件所限，在全國范圍內不只一家住房抵押貸款保險公司，那各保險公司的信息也該可以共享。這樣既可以降低投資性購房的比例，又可以降低銀行的貸款違約風險。

針對中國目前的社會實際，筆者認為中國的住房抵押貸款保險還是以政府主導為宜，不宜大力發展私營的住房抵押貸款保險機構。可以在部分城市試點實行私營住房抵押貸款保險機構，以滿足部分中高層收入者的需求。

參考文獻：

1．王文英，陳蓉，劉榆風．論我國住宅抵押貸款保險市場的建立與完善．甘肅金融，2001，（5）．

住房貸款論文范文第3篇

關鍵詞：住房抵押貸款；風險；措施

1住房抵押貸款存在的風險

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。住房抵押貸款的風險主要有以下幾種：

1.1違約風險

違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當房地產市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。

1.2流動性風險

流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。

1.3經濟周期風險

經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對于經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導致銀行的信用危機甚至破產。

1.4利率風險

利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。

2住房抵押貸款風險防范

針對上面所述的這些風險，本文從以下幾個角度出發，提出一些防范的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務的同時所帶來的風險盡量最小化。

2.1違約風險的控制

針對購房者存在違約可能性，我們應從以下兩點入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請后，需要對購房者的基本情況（如收入情況、資產負債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進行詳細調查，并根據調查的結果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業者的資信進行審核。審核的指標主要有：置業者的家庭總收入及儲蓄證明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流動性風險的控制

住房抵押貸款期限長，而用于貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個基本穩定的狀態。但現有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設部的數據顯示，2007年實際繳存公積金的職工人數僅有7187.91萬；公積金存在應建未建的現象，如一些民營企業還未創建住房公積金制度；歸集的公積金較少，普及面不廣。針對這些問題，我們應該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實地滿足消費者實現住房融資需求，降低流動性風險。

2.3經濟周期風險的控制

房地產業與經濟周期密切相關，應建立個人住房抵押

貸款風險預警系統，防范市場和政策風險。一是建立風險預警的數據庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解，最大程度地降低經濟周期給住房抵押貸款帶來的風險。

2.4利率風險的控制

針對利率變動帶來的風險，銀行可以采取以下措施：一是開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率不斷變化而作周期性調整。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔的利率上升風險轉嫁給借款人，同時借款人承擔的利率下降風險也可轉嫁給銀行。二是開發固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔了大部分的利率風險，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配（如發行固定利率債券等），可以避免相應的利率錯配和流動性風險。

3結論

住房抵押貸款涉及到置業者、銀行以及開發商三方的利益，要使其帶來的風險降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我們應該不斷完善。總之，三方都應正確處理好業務發展與風險防范的關系，在貸款產品的設計中充分考慮風險因素，強化風險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業務的良性、健康發展。

參考文獻

［1］許輝．關于個人住房抵押貸款風險及防范策略的研究［J］．物流科技，2004，（6）．

［2］金寧．淺談個人住房抵押貸款的風險與防范［J］.遼寧廣播電視大學學報，2006，（1）．

［3］胡紅星．我國商業銀行個人住房抵押貸款風險與防范［J］．經濟師，2007，（6）.

［4］邱娟華．個人住房抵押貸款的風險與防范［J］．中山大學學報論叢，2007，（10）．

住房貸款論文范文第4篇

關鍵詞:住房抵押貸款;法律風險;MBS

最近,從中國銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發銀行的“姚康達事件”,我國商業銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購買這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國又沒有專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環節繁多,涉及的法律問題復雜,因此,完善相關的法律金融制度,保護投資者利益,是我國順利實現資產證券化,進一步發展住房抵押貸款證券化市場的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發,探討住房抵押貸款證券化的法律風險,從而為完善相關法律金融制度提供參考依據。

一、我國住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架

住房抵押貸款證券化是指發起人將滿足一定標準的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產池,并將資產池的現金流轉讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為支撐,通過一定的結構安排,對風險與收益要素進行分離與重組,在市場上發行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產的破產隔離、重新捆綁和信用增級、證券發行三個環節。SPV從發起人受讓被轉讓債權的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉讓方式。信托方式是指發起人以支撐資產設立信托,讓與SPV以換取受益權證,然后再銷售給投資者。轉讓方式是指發起人將支撐資產真實出售給專門從事證券化運作的SPV,由其發行資產支持證券。

近年來,我國相繼推出了一系列關于住房抵押貸款證券化的法律法規(見表1),從而形成了現行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。

我國住房抵押貸款證券化具有以下特征:一是以信托方式實現住房抵押貸款證券化;二是投資主體只限于機構投資者;三是信用增級的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔保。

(一)以信托方式實行住房抵押貸款證券化

關于住房抵押貸款證券化的模式,國內學者圍繞我國應該采取美國模式還是英國和歐洲模式進行了長期的論證,關注的焦點是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式還是信托形式。根據《信貸資產證券化試點管理辦法》(下稱管理辦法),我國住房抵押貸款將以沒有政府擔保的信托方式實現證券化。管理辦法第2條規定:“資產證券化是指以銀行業金融機構作為發起機構,將信貸資產信托給受托機構,由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券,以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益的結構性融資活動。”我國首單住房抵押貸款支持證券產品——“建元2005-1”就是由中國建設銀行作為發起機構,委托中信信托在銀行間債券市場發行的。

另外,我國還沒有SPV方面的專門立法,但《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》(下稱監管辦法)對SPV的市場準入作出了嚴格的規定。監管辦法第9條規定,信托受托機構應當“根據國家有關規定完成重新登記三年以上;注冊資本不低于五億元人民幣,并且最近三年年末的凈資產不低于五億元人民幣。”同時,監管辦法第8條規定:“資產支持證券由特定目的信托受托機構發行,特定目的信托受托機構由依法設立的信托投資公司或銀監會批準的其他機構擔任。”這意味著我國的SPV的主體將是信托投資公司,但也不排除其他機構擔任SPV的可能。

(二)投資主體只限于機構投資者

現階段,我國MBS只能在銀行間債券市場交易。管理辦法第47條規定:“金融機構按照法律、行政法規和銀監會等監督管理機構的有關規定可以買賣政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規和銀監會等監督管理機構有關規定允許的范圍內投資資產支持證券。”這一方面是汲取我國股票市場的教訓,由于我國住房抵押貸款證券化處于起步階段,相關的法律金融制度不完善,逐步向個人投資者開放MBS業務,可以積累經驗,保護中小投資者的利益,避免市場過度的非理;另一方面,MBS在我國是一種全新的固定收益證券,其風險收益特征與普通企業債券、其他固定收益類證券不同,對風險管理能力要求高,而機構投資者在這一方面比較成熟,從而能夠保證國內住房抵押貸款證券項目的順利實施。

我國向個人投資者開放MBS業務只是時間上的問題。從成熟市場的資產證券化實踐來看,只有切實保護中小投資者的利益,才能最終真正推動資產證券化的發展,這就需要進一步健全和完善相關法律法規制度。

(三)信用增級的形式靈活多樣,政府不為MBS提供信用擔保

信用增級是指在住房抵押貸款證券化交易結構中通過合同安排所提供的信用保護。信用增級的方式可以分為外部法和內部法:外部法是指第三方根據相關法律文件中所承諾的義務和責任,向信貸資產證券化交易的其他參與機構提供一定程度的信用保護,并為此承擔相應的風險;內部法是指通過重新安排證券獲得償付的優先次序,提高優先級證券的信用級別,或通過發起人提供更多的連帶責任提高證券的信用級別。

我國MBS的信用增級形式可以是內部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔保。管理辦法第30條規定:“信用增級可以采用內部信用增級或外部信用增級的方式提供。內部信用增級包括但不限于超額抵押、資產支持證券分層結構、現金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級包括但不限于備用信用證、擔保和保險等方式。”這無疑為我國住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時,政府不能為住房抵押貸款提供信用擔保,因為我國《擔保法》第8條明確規定:“國家機關不能作為保證人,但經國務院批準為使用外國政府或國際經濟組織貸款進行的轉貸款的除外。”勿庸置疑,這一規定也將制約我國住房抵押貸款證券化的發展。

二、我國住房抵押貸款支持證券的法律風險

我國住房抵押貸款證券化的法律風險主要來源以下兩種情況:一是由于法律方面的空白使得投資者的利益得不到切實保障;二是有的法律法規不合理、可操作性差,導致法律執行成本高,違規者得不到懲罰,容易導致道德風險和金融欺詐行為。

(一)假按揭的法律風險

住房貸款論文范文第5篇

關鍵詞：住房信貸 風險 防范

一、住房消費信貸風險分類

住房信貸風險是指銀行發放的住房信貸資產中隱含損失的可能性。住房信貸資產分類通常是指住房信貸分析人員和管理人員或監管當局的檢查人員綜合能夠獲得的全部信息并運用最佳判斷，根據住房信貸資產的風險程度對信貸資產質量做出評價。我國監管當局出臺了住房貸款風險分類的指導原則，把住房貸款分為正常、關注、次級、可疑和損失五類。住房信貸資產風險的五級分類是根據住房信貸資產按時、足額回收的可能性來劃分的，可以根據借款人的還款能力、還款記錄、還款意愿、抵押物的擔保、償還的法律責任和銀行的住房信貸管理等因素，將住房消費信貸這項資產劃分為5類。

二、住房消費信貸的風險表現

住房消費信貸具有貸款額度小，貸款期限長，貸款對象和償還方式特殊等特點，這些特點決定了住房貸款的風險呈現出分散性、隱蔽性和滯后性等特征。住房貸款從貸前到貸款全部還清之前，其風險主要表現為以下幾種。

（一）開發商風險

開發商風險主要是指開發商利用房地產市場信息不暢通，行為不規范，銀行監督管理不嚴等漏洞，采取“假按揭”等方式欺詐銀行，騙取銀行住房貸款的行為所產生的風險。主要包括開發商實力風險、信用風險和經營風險。

（二）項目風險

項目風險是指由于項目開發建設過程中的風險導致借款人違約的風險。在目前我國實行期房銷售、期房按揭的模式下，房地產開發商因延期交房、規劃超標、或房屋質量等原因與購房人發生矛盾，造成借款人拒絕歸還貸款本息，導致個人住房貸款風險產生。按揭項目風險通常導致借款人集體違約，對商業銀行資產質量危害較大，同時因借款人與開發商存在糾紛問題，使得抵押物處置難度較大。

（三）借款人風險

（1）信用風險

信用風險主要是借款人因主客觀原因所引起的未按合同約定按期償還到期貸款本息的風險。信用風險直接取決于借款人的資信狀況，而目前我國國內個人信用體系尚未完全建立，有待于進一步完善，因而商業銀行很難獲取真實、全面的個人信用信息，并據此審批發放貸款，在發放住房貸款時信息不對稱的問題相當突出。

（2）提前還款風險。住房按揭貸款的的提前償還是指借款人在約定的還款期限之前先行償還部分或者全部貸款，即指借款人在保證按月按額償還個人住房貸款本息的基礎上，提前償還一定數額、或全部借款，以達到“縮短償還期限，減少利息支出”的目的。提前還款將對銀行的預期收益和收回資金的重新安排產生重大影響。

三、銀行住房信貸風險防范的一些措施建議

（一）商業銀行要牢固樹立以信貸質量為第一要素的觀念

目前，雖然各家商業銀行的總行領導對個人住房貸款風險狀況高度重視，但許多基層行迫于各種考核壓力和經營慣性，還沒有真正樹立起以提高信貸資產質量為第一要素的觀念，仍是以規模的大小、份額的多少作為衡量工作成績的主要標準。因而，導致個別銀行不惜以犧牲效益作為代價，紛紛強占市場份額，而忽略對開發商、借款人資信狀況的嚴格要求和對個貸業務的精細管理，也許現在的市場份額大，若干年后的不良資產可能也會非常多。因此，建議在發展個人住房貸款業務時，應強調“質量第一、數量第二”，把風險防范提到與加快發展同等重要的地位，走規范經營、優質服務、高質量發展的道路，做到“不求最大，只求最好”。

（二）優化區域結構，合理配置信貸資源

發展個人住房貸款業務要根據各區域風險狀況，實施差別化政策，合理配置資源，突出發展重點，進一步向經濟發達、信貸風險較低的城市和地區傾斜。同時，加強對重點投入地區的風險監控和系統化管理，避免不良貸款與新增貸款同步增長。對于經濟環境差、業務規模小、信貸風險較高的鄉鎮，個貸審批不應授權，原則上停止和減少向這些地區發放新的個人住房貸款。

（三）選擇優質項目和開發商，把好風險防范第一關

加強客戶信用評級工作并根據開發商信用等級，將其劃分成重點合作型(AA級以上)、一般合作型(BBB級以上)和限制退出型(BB級及以下)，在新增貸款上實行差別化政策。對緊密合作型的開發商，應作為業務發展重點，可提供從開發貸款到按揭貸款“一條龍”服務，以加大營銷力度，但鑒于目前房地產開發行業總體風險依然較高，對開發貸款仍應持謹慎態度。同時，開發類貸款與個人住房貸款之和不應超過開發項目總價值的70%，并實行貸款封閉管理，確保個貸投入后，開發商回籠的銷售款用于歸還建行開發類貸款，對那些將回籠的銷售款不與銀行協商繼續投入新的開發項目的開發商應予以限制。而對一般合作型的開發商，僅提供住房按揭貸款，避免風險過度集中。對限制淘汰型的開發商，原則上不再與其合作，要把工作的重點放在盤活存量上。特別要注意防止對后兩類企業“假個貸”的發生。

參考文獻：

[1]劉妍.商業銀行個人住房貸款風險控制研究[D].東華大學碩士學位論文,2007