土地增值稅論文

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土地增值稅論文范文第1篇

論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對(duì)企業(yè)的利潤影響較大，故加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅扣除成本的審核，并針對(duì)減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對(duì)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。

4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目

(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。

主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項(xiàng)目過程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＂菁{稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏尅⒎制诜峙_發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ髽I(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＂诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

土地增值稅論文范文第2篇

1.分散收入籌劃法

土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時(shí)的增值率來確定稅率，增值率越高，計(jì)算土地增值稅時(shí)所采用的稅率就越高。增值率共有四個(gè)臨界線，20%是第一個(gè)臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的普通住宅在出售時(shí)，如果增值率在20%以內(nèi)，那么就免征土地增值稅。第二個(gè)臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個(gè)臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個(gè)臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進(jìn)行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進(jìn)行征收。由此可見，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計(jì)算土地增值稅的收入項(xiàng)目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個(gè)有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房屋的過程中，涉及的工序和業(yè)務(wù)眾多。對(duì)于一些能夠獨(dú)立核算的工序和業(yè)務(wù)，企業(yè)可以根據(jù)其性質(zhì)及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)完全剝離開來。為此，企業(yè)需要認(rèn)真研讀土地增值稅收入項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，深入了解收入項(xiàng)目的審核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而結(jié)合企業(yè)自身的收入來源找出剝離對(duì)象，以降低計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額。其次，各個(gè)分散的工序和業(yè)務(wù)往往具有不同的組合方式，通常都存在一個(gè)合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項(xiàng)目進(jìn)行分解，然后系統(tǒng)性地計(jì)算各種組合方式的實(shí)際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負(fù)的方法。

2.合理定價(jià)籌劃法

計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額直接與房屋的售價(jià)相關(guān)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略是對(duì)土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對(duì)其稅收進(jìn)行籌劃，最終的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)其土地增值稅進(jìn)行籌劃時(shí)，不能僅考慮稅收支出，而應(yīng)該從企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，進(jìn)行全面的籌劃。在為其待出售房屋進(jìn)行定價(jià)時(shí)，將稅收考慮在內(nèi)，以特定的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行合理定價(jià)，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營目標(biāo)是利潤最大化，那么就可以據(jù)此來計(jì)算有效的定價(jià)區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個(gè)，分別是0，30%，40%，50%和60%，對(duì)應(yīng)著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個(gè)臨界點(diǎn)以及相關(guān)稅收政策計(jì)算出相應(yīng)的最高定價(jià)系數(shù)，然后根據(jù)利潤最大化原則計(jì)算出最低定價(jià)系數(shù)，從而確定有效的定價(jià)區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項(xiàng)目金額即成本來選擇不同的定價(jià)區(qū)間，再參考市場銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價(jià)格確定最終的房屋出售價(jià)格。

二、從扣除項(xiàng)目角度進(jìn)行稅收籌劃

1.土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)籌劃

土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是兩項(xiàng)最大的成本，同時(shí)也是土地增值稅的扣除項(xiàng)目中金額較大的兩項(xiàng)。因而，在制定稅收籌劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關(guān)的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃層面入手，具體體現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)具有稅收籌劃的意識(shí)，在比較各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時(shí)，也要充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響。雖然此時(shí)各種信息都還不充分，內(nèi)外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預(yù)算。土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)做出一個(gè)初略的估計(jì)。在做初步預(yù)算時(shí)，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關(guān)注土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本本身對(duì)企業(yè)利潤的影響，還充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響，那么就能夠?qū)?xiàng)目的盈利性做出更加準(zhǔn)確的預(yù)測，使企業(yè)的選擇更加合理。

2.利息支出相關(guān)籌劃

根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的過程中所發(fā)生的利息支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實(shí)扣除，但不得超過按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計(jì)算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑶夷軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額與房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算并分?jǐn)傁鄳?yīng)的利息支出，或者不能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是具有一定選擇性的，特別是當(dāng)企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)其利息支出進(jìn)行恰當(dāng)?shù)挠?jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明時(shí)，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進(jìn)行自由的選擇。經(jīng)過初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開發(fā)費(fèi)用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實(shí)扣除的方式將更有利，而當(dāng)利息支出在所有開發(fā)費(fèi)用中占比較小時(shí)，則采用第二種一并扣除的方式會(huì)更好。

3.代收費(fèi)用相關(guān)籌劃

土地增值稅論文范文第3篇

論文關(guān)鍵詞：成本會(huì)計(jì)，開發(fā)成本，土地增值稅

 

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指從事土地、房屋建設(shè)的開發(fā)、銷售、出租等生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的企業(yè)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大，建投資風(fēng)險(xiǎn)高，成本核算環(huán)節(jié)多，設(shè)周期長等特點(diǎn)。這就更需要房地產(chǎn)企業(yè)在成本的計(jì)算方面要精打細(xì)算，力求以最少的成本耗費(fèi)獲取經(jīng)濟(jì)利益的最大化。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本算就顯得尤為重要。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中成本項(xiàng)目的設(shè)置和成本項(xiàng)目設(shè)置與土地增值稅的結(jié)合上進(jìn)行探討。以求得出適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算模式。

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人增收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房和商品性土地的過程中，取得了增值收入，應(yīng)該征收土地增值稅。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本核算的過程中如果不能準(zhǔn)確設(shè)置成本項(xiàng)目，就會(huì)使賬目混亂。導(dǎo)致企業(yè)自身和稅務(wù)局不能準(zhǔn)確計(jì)算增值額，不能準(zhǔn)確計(jì)算出土地增值稅。從而導(dǎo)致企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的矛盾。而從另一方面來看開發(fā)成本，也不利于企業(yè)自身稅務(wù)籌劃，達(dá)到經(jīng)濟(jì)利益的最大化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循土地增值稅的相關(guān)規(guī)定設(shè)置成本項(xiàng)目。

計(jì)算土地增值稅最重要的是扣除項(xiàng)目的確定，稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中扣除項(xiàng)目包括以下幾項(xiàng)：

一、取得土地使用權(quán)所支付的金額

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本

1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

指為取得開發(fā)權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

2、前期工程費(fèi)。

指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

3、建筑安裝工程費(fèi)。

指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

指在開發(fā)項(xiàng)目過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)。

指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

6、開發(fā)間接費(fèi)。

指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

本項(xiàng)目是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

四、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金

五、其他扣除項(xiàng)目

企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集中國知網(wǎng)論文數(shù)據(jù)庫。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。開設(shè)的成本項(xiàng)目就可以按照以上規(guī)定開設(shè)。其中第一項(xiàng)取得土地使用權(quán)所支付的金額和第二項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本很容易找到成本費(fèi)用的承擔(dān)對(duì)象，所發(fā)生的金額應(yīng)在“開發(fā)成本”賬戶中進(jìn)行歸集。“開發(fā)成本”科目可開設(shè)六個(gè)成本項(xiàng)目，分別是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)商品房所支付的土地出讓金等應(yīng)計(jì)入“開發(fā)成本”的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)這一成本項(xiàng)目。另外，企業(yè)還應(yīng)設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，反映所發(fā)生的間接費(fèi)用，月末再分配轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”。企業(yè)設(shè)置“開發(fā)成本”賬戶來歸集開發(fā)直接成本意義重大開發(fā)成本，注意體現(xiàn)在：

1、為土地增值稅納稅申報(bào)表的填列提供依據(jù)

土地增值稅納稅申報(bào)表扣除項(xiàng)目分為五項(xiàng)，其中第一項(xiàng)和第二項(xiàng)和開發(fā)成本有關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開設(shè)開發(fā)成本明細(xì)賬，成本項(xiàng)目同上，歸集企業(yè)所發(fā)生的開發(fā)成本，銷售產(chǎn)品時(shí)，可直接根據(jù)開發(fā)成本明細(xì)賬的發(fā)生額填列土地增值稅納稅申報(bào)表。

2、為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目提供方便

《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除，加計(jì)扣除金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。

由上可見，開設(shè)“開發(fā)成本”賬戶并準(zhǔn)確計(jì)算開發(fā)成本對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目的計(jì)算提供極大的方便。

在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的過程中，我們可以看到有兩種計(jì)算方法。兩種方法在不同條件下適用。但是企業(yè)卻能夠控制是否按照按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С鲞@一核算要點(diǎn)。企業(yè)的借款有專門借款和一般借款。專門借款在取得時(shí)即規(guī)定用途，一般因?qū)ｉT借款產(chǎn)生的利息能夠歸集到特定的成本核算對(duì)象，而因一般借款產(chǎn)生的利息則很難歸集到特定的成本核算對(duì)象，企業(yè)一般作為期間費(fèi)用核算。為了達(dá)到節(jié)稅的目的，企業(yè)應(yīng)在首先了解本地區(qū)的稅法政策，假定某地區(qū)土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例采用國家最高標(biāo)準(zhǔn)。然后，企業(yè)再估算企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)的借款利息支出，如果借款利息較大，其實(shí)際數(shù)大于（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%，則應(yīng)準(zhǔn)確按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明開發(fā)成本，此時(shí)稅務(wù)部門則會(huì)按照第一種方式計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。如果企業(yè)由于資金比較充裕，很少向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，這方面的利息支出相應(yīng)地就比較少。這時(shí)，如果按照第一種方法計(jì)算，則扣除項(xiàng)目金額會(huì)較少，而按照第二種方法計(jì)算則扣除項(xiàng)目金額會(huì)較多。此時(shí)企業(yè)則應(yīng)將利息費(fèi)用都作為期間費(fèi)用核算。

3、為成本分析提供依據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往通過結(jié)構(gòu)比率分析法來分析其成本構(gòu)成內(nèi)容的變化。主要是通過計(jì)算某成本核算對(duì)象的各個(gè)組成部分占總體的比重來分析。各組成部分金額來源于開發(fā)成本明細(xì)賬的各項(xiàng)目金額。

綜上所述，將土地增值稅實(shí)施細(xì)則和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算結(jié)合，并按照土地增值稅的相關(guān)規(guī)定設(shè)置成本賬戶，可以極大方便會(huì)計(jì)信息需求者理解成本核算過程和結(jié)果，并可在不違背國家稅法相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，選擇有利于本企業(yè)節(jié)稅的會(huì)計(jì)核算方式，從而達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

土地增值稅論文范文第4篇

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對(duì)公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃。現(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過向社會(huì)成員征稅來補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃。科斯的企業(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤最大化的目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競爭力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。

四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評(píng)估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟啤Ｆ髽I(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻(xiàn)

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,2003年第5期.

土地增值稅論文范文第5篇

一、《付文》的核心內(nèi)容

會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中存在先繳納稅金后計(jì)提稅金的特殊情況，即存在按稅法先交稅金，按會(huì)計(jì)基礎(chǔ)（權(quán)責(zé)發(fā)生制）后計(jì)提稅金的情況。對(duì)此，《付文》提出：使用“遞延收益”科目核算先交后提的稅金（特別是營業(yè)稅，文中五個(gè)案例中有三個(gè)案例涉及營業(yè)稅）。文章認(rèn)為，在按稅法規(guī)定先期繳納稅金時(shí)可巧用“遞延收益”科目，借記“遞延收益”科目，以后按權(quán)責(zé)發(fā)生制計(jì)提稅金時(shí)，再貸記“遞延收益”科目，少交的差額貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目，以后繳納差額時(shí)借記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。其理由是：提前繳納的稅金對(duì)企業(yè)來說日后可以不交或少交，其實(shí)質(zhì)為一種收益，遞延到以后會(huì)計(jì)期間。

二、問題分析

筆者認(rèn)為該做法值得商榷。

一是理由不成立。按稅法先交稅，日后可不交或少交，其實(shí)質(zhì)不是一種收益。因?yàn)橄绕诮欢惒簧婕皳p益類賬戶，只涉及負(fù)債類和資產(chǎn)類賬戶。稅金的先交后提無非是提前交稅，與常見的稅金先提后交并無本質(zhì)區(qū)別，只是交稅時(shí)間不同而已。

二是先行繳納的稅金并非“遞延收益”。“遞延收益”無論是從字面理解還是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則角度理解，都應(yīng)該是先期已收到但按權(quán)責(zé)發(fā)生制應(yīng)當(dāng)遞延到后期確認(rèn)的收入或收益。先繳納的稅金并非遞延收益，因?yàn)楹笃谔幚聿⑽丛黾雍笃谑杖牖蚴找妫参礈p少后期費(fèi)用；相反后續(xù)計(jì)提稅金時(shí)借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“遞延收益”科目，是增加費(fèi)用。

三是核算復(fù)雜化，有悖于會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)簡化原則。《付文》對(duì)稅金核算使用了兩個(gè)會(huì)計(jì)科目：應(yīng)交稅費(fèi)和遞延收益，使稅金核算復(fù)雜混亂。同時(shí)文章也未對(duì)“遞延收益”科目期末借方余額如何在資產(chǎn)負(fù)債表列示進(jìn)行說明。

四是“應(yīng)交稅費(fèi)”科目不能充分集中反映稅金計(jì)提和繳納情況。應(yīng)交額、已交額和欠交額未全部在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目反映：按照稅法提前交的在“遞延收益”科目核算，計(jì)提稅費(fèi)扣除遞延收益部分才在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算。企業(yè)照章納稅未能清晰地反映在賬簿中，不利于納稅申報(bào)表的填列，也不便于正確填列資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)交稅費(fèi)”項(xiàng)目。

五是可理解性差，不利于稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行稅務(wù)檢查。按《付文》的意見，“遞延收益”科目易出現(xiàn)借方余額，如果“遞延收益”科目借方余額以負(fù)數(shù)填列資產(chǎn)負(fù)債表“遞延收益”項(xiàng)目，難以理解，不便于稅務(wù)人員閱讀財(cái)務(wù)報(bào)表、檢查賬簿記錄。

三、正確做法

筆者認(rèn)為，“遞延收益”和“應(yīng)交稅費(fèi)”科目就是負(fù)債類科目，繳納稅金借記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目即可，不必使用“遞延收益”科目。筆者認(rèn)為，正確做法應(yīng)該是：先期交稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”科目，“應(yīng)交稅費(fèi)”科目期末借方余額以負(fù)數(shù)列入資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)交稅費(fèi)”項(xiàng)目；后續(xù)按權(quán)責(zé)發(fā)生制計(jì)提稅金時(shí)，借記“營業(yè)稅金及附加”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。待“應(yīng)交稅費(fèi)”科目出現(xiàn)貸方余額時(shí)再繳納稅金，借記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”科目。

依《付文》案例二：2012年3月某市乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過拍賣方式獲得市區(qū)土地進(jìn)行商品房開發(fā)，商品房可售面積為10萬平方米。2012年8月商品房取得預(yù)售許可證并開始預(yù)售，均價(jià)為7000元/米2。截止2012年12月底累計(jì)預(yù)售商品房5萬平方米，收取預(yù)售款35000萬元。2013年1～11月累計(jì)預(yù)售商品房2萬平方米，收取預(yù)售款14000萬元。2013年12月正式銷售商品房，截止2013年底累計(jì)銷售商品房7.6萬平方米，商品房銷售合同適用的印花稅率為0.05%，2013年商品房開發(fā)成本總計(jì)為48000萬元。當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定：土地增值稅預(yù)征率為2%，適用的土地使用稅稅率為2元/米2。

有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：

2012年乙企業(yè)會(huì)計(jì)處理如下：

①借：銀行存款 35000

貸：預(yù)收賬款 35000

②借：應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交土地增值稅

700（35000×2%）

―應(yīng)交營業(yè)稅

1750（35000×5%）

―應(yīng)交城建稅

122.5（1750×7%）

―應(yīng)交教育費(fèi)附加

52.5（1750×3%）

貸：銀行存款 2625

不考慮其他因素，2012年末“應(yīng)交稅費(fèi)”科目借方余額2625萬元，則在資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)交稅費(fèi)”項(xiàng)目時(shí)填“-2625萬”。

2013年會(huì)計(jì)處理如下：

①借：銀行存款 14000

貸：預(yù)收賬款 14000

②借：銀行存款 4200

預(yù)收賬款 49000（35000+14000）

貸：主營業(yè)務(wù)收入

53200（7.6×7000）

③借：主營業(yè)務(wù)成本

36480（48000÷10×7.6）

貸：開發(fā)產(chǎn)品 36480

④借：營業(yè)稅金及附加 3990

貸：應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交土地增值稅

1064（53200×2%）

―應(yīng)交營業(yè)稅

2660（53200×5%）

―應(yīng)交城建稅

186.2（2660×7%）

―應(yīng)交教育費(fèi)附加

79.8（2660×3%）

⑤借：應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交土地增值稅

364

―應(yīng)交營業(yè)稅 910

―應(yīng)交城建稅 63.7

―應(yīng)交教育費(fèi)附加

27.3

貸：銀行存款 1365

⑥借：管理費(fèi)用―土地使用稅 4

―印花稅 26.6

貸：銀行存款 26.6

應(yīng)交稅費(fèi)―土地使用稅 4

《付文》中案例三、案例四與案例二類似。可見在這三個(gè)案例中用“應(yīng)交稅費(fèi)”科目代替“遞延收益”科目，不僅順理成章，不影響權(quán)責(zé)發(fā)生制，還符合現(xiàn)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南》的規(guī)定。