房產評估報告

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房產評估報告范文第1篇

關鍵詞：財務報告；投資性房地產；評估

根據我國企業會計準則的規定，投資性房地產有成本和公允價值兩種計量模式。企業通常應該采用成本計量模式。只有當投資性房地產公允價值能夠可靠取得的時候，企業才能夠采用公允價值模式。當企業采用公允價值計量時，就需要確定投資性房地產的公允價值。國際上通行的做法是由評估專業人員確定投資性房地產的公允價值。以財務報告為目的的投資性房地產的評估是資產評估師遵循投資性房地產有關會計核算及披露的要求，采用評估技術對投資性房地產的公允價值進行估算并發表專業意見，為會計計量、核算及披露提供專業意見。

1以財務報告為目的的投資性房地產評估的作用

計量資產和負債的公允價值或特定價值，有許多不同的途徑。為了保障會計信息的客觀和獨立，國際上通行的做法是由評估專業人士提供專業意見。以財務報告為目的的投資性房地產的評估作用具體體現在以下兩個方面：一方面由評估專業人員確定投資性房地產的公允價值，能夠保障投資性房地產會計計量的客觀性。評估機構通過嚴格遵守評估程序，按照科學的方法評估，保障會計信息客觀性的要求。另一方面，評估的獨立性能夠確保投資性房地產公允價值計量的公正性。專業化的評估機構是獨立的第三方，評估人員是與評估業務無利害關系的第三者。投資性房地產的評估是按照公允、法定的準則進行。這些都能夠保障投資性房地產公允價值計量的公正性。

2以財務報告為目的的投資性房地產評估的技術特點

以財務報告為目的的投資性房地產的評估為投資性房地產的計量、核算及披露提供專業意見，在遵循資產評估準則的同時，還要受有關會計準則的約束。

評估人員應該根據會計準則的要求，合理確定投資性房地產的評估對象、價值類型和評估基準日。根據評估對象的特點、評估目的及評估應用條件，選擇與評估準則中投資性房地產計量模式相符的評估方法。在撰寫資產評估報告時，一方面要滿足資產評估報告的基本準則，另一方面還要遵守《以財務報告為目的評估指南（試行）》的特別要求。

3以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估對象

3.1評估對象的具體范圍

投資性房地產的評估對象具體包括：

（1）已出租的土地使用權。已出租的土地使用權是企業已取得并采用經營租賃方式出租的土地使用權，不包括計劃出租但尚未出租的土地使用權。

（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。持有并準備增值后轉讓的土地使用權不包括按照國家有關規定認定的閑置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業擁有產權并已經采用經營租賃方式出租的建筑物。

3.2確定評估對象注意的問題

自用房地產是為生產商品、提供勞務或經營管理而持有，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。作為存貨的房地產是房地產開發企業在正常經營過程中用于銷售或為了銷售而正在開發的商品房或土地，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。

如果投資性房地產各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應當屬于投資性房地產的評估對象，自用的部分以及不能單獨計量和出售的部分，不能作為投資性房地產的評估對象。

4以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估方法

投資性房地產適合于采用市場法和收益法評估。

4.1市場法在投資性房地產評估中的應用

市場法是將被評估的資產與類似的資產進行比較，以類似資產的交易價格為依據，通過差異的調整，計算被評估資產價值的一種方法。

市場法直接依賴現實的市場價格資料和投資性房地產的品質資料，適合于房地產市場發達、交易活躍、存在大量房地產交易實例的情況，例如，房地產開發用地、普通商業住宅、商務寫字樓、標準工廠等。

選取交易實例至少做到要與被評估投資性房地產用途相同、所處地區相同、權屬性質相同。對于附有租約的投資性房地產，可以通過租約修正系數修正租約對投資性房地產價值的影響。租約修正系數通過考慮被評估投資性房地產由于所附租約致使價值下降的比率來確定。

4.2收益法在投資性房地產評估中的應用

收益法是求取投資性房地產的收益，選用適當的折現率將收益折現到評估基準日后累加，以收益現值估算投資性房地產的價值。收益法適合評估有收益或潛在收益的投資性房地產，例如土地使用權、住宅、寫字樓、標準工廠等。

收益法涉及收益額、折現率和收益期限三個基本的參數。

4.2.1收益額的確定

已出租的投資性房地產比較適合基于租金收入估算收益額，計算的基本公式為：

凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運費用

潛在毛租金收入是假定投資性房地產在充分利用、無空置狀態下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運營費用包括按租賃合同約定的由出租方承擔的維修費、管理費、保險費、房地產稅等。

凈收益的計算分為兩個階段：在租賃期內，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運費用計算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產的租金收入扣除正常使用時有出租方承擔的營運費用來計算。

4.2.2折現率的確定

折現率實質是投資者期望的投資報酬率，等同于與投資性房地產同等風險投資的收益率，根據具體的評估對象的性質、用途、市場投資風險等因素綜合確定。投資性房地產由于所處地區、性質、用途、投Y時間等的不同，導致投資風險不同，因此，所確定的折現率也不同。折現率可以根據市場提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。

4.2.3收益期限的確定

收益期限是自評估基準日起，預期未來可以獲得收益的時間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產的經濟壽命和土地使用權的剩余年限來確定。

已出租或持有并準備增值的土地根據土地使用權的剩余年限來確定收益期限。對于單獨的建筑物，根據建筑物的剩余經濟壽命來確定收益期限。以財務報告為目的的投資性房地產的評估不涉及單獨建筑物。對于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權的剩余年限確定收益期限。

5以財務報告為目的的投資性房地產評估的特別要求

以財務報告為目的的投資性房地產的評估報告，更多受限于相關會計準則的要求，與其他目的的評估報告差別很大。除了遵循資產評估報告準則以外，還要滿足《以財務報告為目的評估指南（試行）》和《企業會計準則第39號――公允價值計量》中有關信息披露的要求，以利于評估報告使用者能夠正確理解評估結論。

5.1當評估受限時，不能出具評估報告。受會計計量可靠性的約束，當評估程序或評估條件受到限制時，投資性房地產公允價值能否可靠的估算存在不確定性。如果評估人員不能確信評估結論的合理性，不能出具評估報告。

5.2會計準則和法規修改時的特別要求

當涉及投資性房地產的計量模式、披露和報告發生改變，評估人員因為新的會計要求而無法遵守資產評估準則的要求，在評估報告中對未完全遵守《以財務報告為目的評估指南（試行）》的相關要求進行說明和披露。

房產評估報告范文第2篇

2、評估階段。由淮北的銀行聯系房地產評估機構前去驗房做出評估，之后把評估的報告帶回銀行。

3、審核階段。淮北的銀行根據評估報告和其他材料對貸款申請人的資質進行審核。

4、買方交首付，審批通過后，買方向賣方支付房屋首付款，簽訂合同。然后同銀行到房地產交易所辦理房屋產權過戶手續。

5、辦理抵押登記。買方領到房產證后，需要辦理房產抵押登記和保險。

6、發放貸款。辦理完貸款發放手續，淮北的銀行便會向賣方賬戶存入房款，錢會直接轉入賣方賬戶。

房產評估報告范文第3篇

第二條本市行政區域內國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡稱房屋征收與拆遷），在項目實施前，都必須進行社會穩定風險評估。

第三條市、縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區的維穩辦對各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估工作進行協調和指導。

縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負責各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負責化學工業園區房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。

市住房保障和房產管理局參與市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區國有土地上房屋征收項目的社會穩定風險評估工作。

第四條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的主要內容是：

（一）合法性評估。主要評估實施項目是否符合房屋征收與拆遷相關法律法規的要求。

（二）合理性評估。主要評估補償安置方案是否兼顧到各方面群體的現實利益與長遠利益，是否能為多數被征收拆遷人認可。

（三）可行性評估。主要評估項目實施的時機是否成熟，補償安置資金和安置房源是否已經落實到位。

（四）安全性評估。主要評估項目實施后是否會引發重大社會矛盾等影響社會穩定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。

第五條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的程序：

（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實施單位、集體土地上房屋拆遷項目的拆遷人等組成項目風險評估工作小組，根據評估的要求和房屋征收與拆遷項目的特點，制定評估方案，明確評估具體內容、方法步驟和時間要求，保證工作有效開展。

（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補償安置方案在項目所在地進行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點走訪、問卷調查等方法，廣泛聽取各有關部門、房屋征收拆遷有關單位和被征收拆遷人的意見、建議。實施項目應當履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項目風險評估初步報告。

（三）分析研判預測風險。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩、、綜治、監察、發改、規劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組，對提供的項目風險評估初步報告進行分析研判，對可能引發的社會矛盾，作出評估預測和分析研究，并制定相應的防范、應急預案。

（四）作出評估報告。根據房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組的分析研判結論，房屋征收與拆遷管理部門形成項目風險評估報告。

第六條評估報告的主要內容包括：

（一）房屋征收與拆遷項目的基本情況。包括項目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實施時間和期限、項目范圍內住戶和單位狀況及房屋和土地使用權狀況，發改、國土、規劃等部門對項目符合各項規定的認可材料或批準文件等。

（二）補償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補償安置方案在項目現場公示后群眾的反映；有關部門、單位和專家的意見建議；依法應當履行聽證程序項目的聽證情況；根據征求到的意見建議進行修改的情況。

（三）對房屋征收與拆遷項目的評估預測和分析研究。主要包括：

1、補償標準、安置房地點、騰倉過渡期限等補償安置方案是否合法合規。

2、補償安置資金和安置房源是否已經落實。

3、因搬遷給特困企業和住房困難家庭帶來的生產、生活困難問題是否得到妥善處置。

4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。

5、有可能引發不穩定的其它因素及其化解措施和預案是否制定。

（四）明確房屋征收與拆遷項目風險防范和維穩的責任單位和責任人員。

（五）對項目做出可以實施、暫緩實施或不予實施的評估結論。

第七條項目屬地的維穩辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的過程，對評估報告進行認真審核，并作出明確的備案意見。

第八條對已經社會穩定風險評估實施的房屋征收與拆遷項目，項目屬地的維穩辦應會同房屋征收與拆遷管理、、鄉鎮（街道）等責任部門和單位全程跟蹤，及時發現和化解實施過程中出現的矛盾和問題，將不穩定隱患消除在萌芽狀態和初始階段。

第九條各有關部門、單位應積極主動落實房屋征收與拆遷社會穩定風險評估的各項要求，年終將該項工作納入社會治安綜合治理和平安建設工作考核內容。具體考核按《市社會穩定風險評估工作考核辦法（暫行）》（辦發〔〕69號）執行。

房產評估報告范文第4篇

一、相關法律和法規對土地使用權出資的的有關規定

1、《中華人民共和國公司法》第二十七條和《公司注冊資本登記管理規定》分別規定， 股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資。 對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。

2、《公司注冊資本登記管理規定》第十二條中規定，以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。公司設立登記時，股東或者發起人的首次出資是非貨幣財產的，應當提交已辦理財產權轉移手續的證明文件。公司成立后，股東或者發起人按照公司章程規定的出資時間繳納出資，屬于非貨幣財產的，應當在依法辦理財產權轉移手續后，申請辦理公司實收資本的變更登記。

3、《中華人民共和國公司登記管理條例》第二十條第五款規定，申請設立有限責任公司，股東首次出資是非貨幣財產的，應當在公司設立登記時提交已辦理其財產權轉移手續的證明文件。

二、中國注冊會計師執業準則的規定

《中國注冊會計師審計準則第1602號——驗資》第十四條第（三）款規定以知識產權、土地使用權等無形資產出資的，應當審驗其權屬轉移情況，并按照國家有關規定在資產評估的基礎上審驗其價值。

《中國注冊會計師審計準則第1602號——驗資》第十五條規定，對于出資者以實物、知識產權和土地使用權等非貨幣財產作價出資的，注冊會計師應當在出資者依法辦理財產權轉移手續后予以審驗。

三、非貨幣財產驗資實務應注意的幾個問題

（一）土地使用權必須評估，且注冊會計師需要審驗土地評估價值的合理性

對應新的《公司法》，新審計準則規定以實物資產、知識產權、土地使用權出資必須評估，而舊準則沒有這方面的強制要求。同時值得注意的是，注冊會計師不能簡單依據評估報告，而應該在資產評估的基礎上對出資作價進行審驗。

在驗資實務操作程序中，我們需要作如下工作：

1、向客戶索取土地使用權的評估報告。出具評估報告的中介機構必須具備相應的評估資質。

2、認真查閱評估報告，了解評估目的、評估范圍與對象、評估基準日、評估假設等有關限定條件是否滿足驗資的要求。

比如評估目的為抵押貸款或轉讓的評估報告就不能用于驗資；關注評估報告的特別事項說明和評估基準日至驗資報告日發生的重大事項是否對驗資結論產生影響，比如特殊事項說明中披露該土地已作抵押，或評估基準日后該土地涉及訴訟，則此評估報告也不能用于驗資。

3、土地評估價值是否合理，是否得到出資方的認可。

查閱評估報告，了解評估作價是否合理，如明顯偏高或偏低，為控制驗資風險，不易使用。土地評估價值需要得到出資方的認可，要求其提供全體出資者確認的書面文件。如果出資方的企業性質為國有企業，其土地使用權的評估結果還應經當地財政或國有資產管理部門進行確認。

（二）土地使用權必須辦理財產轉移手續，取得不動產證和土地使用權證書等不動產權屬證書

從上述的法律法規和審計準則我們可以看出，現在無論是設立驗資還是變更驗資，對出資者以土地使用權出資的，注冊會計師都應當檢查上述出資財產辦理財產權轉移手續的證明文件，驗證其出資前是否歸屬于出資者，出資后是否歸屬于被審驗單位。這與以前的法律法規有重大的區別。以前的法規允許出資者出具承諾函，承諾在公司成立后六個月內辦理有關財產轉移手續。新法規和執業準則取消了可以在期限內辦理的規定，強調了應當在出資者依法辦理財產權轉移手續后，事務所才能予以審驗。這也意味著，內資企業分次出資的首次出資只能采用貨幣及不需辦理產權登記的存貨、機器設備等進行出資，需要辦理產權登記的房產、土地使用權等不能用于內資企業的首次出資。

在用房屋和土地使用權等資產出資的驗資業務中，一般要求被審驗單位提供已辦理財產權轉移手續的房屋所有權證、土地使用權原件和復印件以及需要股東提供出資前擁有權利的證據，包括土地使用權出讓合同、土地出讓金繳納憑證、房屋建筑物施工合同、發票及付款證明、原土地使用權證書復印件、過戶表等。我們不僅要認真對房屋所有權證、土地使用權證件原件和復印件進行核對，還需要求被審驗單位及其經辦人在提供的復印件上簽字確認復印件的效力。

這里需要注意的是，并不是所有的土地使用權都可以出資。如出資人取得的為劃撥土地或集體土地的使用權，即便是擁有土地使用權證也不能用來出資。只有取得的為出讓土地使用權，才能用作出資。

（三）關注土地使用權是否未設定擔保、未被封存或凍結等

根據國家工商行政管理總局《公司注冊資本登記管理規定》第八條第三款的規定，設定擔保的財產不得投資。注冊會計師在檢查不動產證和土地使用權證書時，要特別注意權利證書是否載有抵押、擔保等登記事項，如果不動產已經抵押的，應當要求股東將抵押登記依法注銷后才可以驗資。

（四）向不動產登記機構查詢或函證以防范驗資風險

注冊會計師除了應當實施如查驗房屋坐落、宗地位置等審驗程序外，如發現出資人可能存在房地產管理部門存在串通舞弊的情況，可以實施追加審驗程序，即函證房地產管理部門登記情況是否屬實，或者提請房地產管理部門在復印件上簽字確認復印件的效力。通過向不動產登記機構函證查詢，可以核實不動產物權的真實性，發現偽造、變造的不動產權屬證書，防范虛假出資，減少驗資風險。

綜上所述，投資者必須以擁有的出讓土地使用權作為投資，在驗證時，土地使用權需要有評估資格的事務所出具評估報告，而且要辦理權屬轉移手續至被審驗單位尚可。

參考資料：

房產評估報告范文第5篇

首先我們來說一下一手房按揭貸款。買的是剛開發的新房子，需要以剛買的房產抵押，自己為貸款人申請按揭貸款。

貸款手續需要：貸款人夫妻雙方的身份證明、戶口本、結婚證、房權證(買賣合同)、土地證(或復印件)、無房證明、單位收入證明、擔保公司的擔保證明。

再者就讓我們再來說一下二手房按揭貸款吧。

如果您是買的二手房，需要以剛買的房產抵押，自己為貸款人申請按揭貸款。

貸款手續需要：買賣夫妻雙方身份證明、戶口本、結婚證、房權證、土地證(或復印件)、買賣合同、契稅票、評估報告、買方夫妻收入證明和無房證明。