集體土地租賃協(xié)議

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集體土地租賃協(xié)議范文第1篇

一、辦理“兩證”的原則

盤活存量資產(chǎn)，有利改制；簡化手續(xù)，規(guī)范收費(fèi)；方便企業(yè)，有利發(fā)展。在充分考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展歷史的特殊性、堅(jiān)持合法的前提下加快辦理步伐。

二、辦理“兩證”的范圍

市區(qū)范圍內(nèi)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村辦集體工業(yè)企業(yè)(以下簡稱鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè))改制為股份有限公司、有限責(zé)任公司、股份合作制企業(yè)、私有企業(yè)、租賃經(jīng)營和實(shí)施出售、兼并、合并、破產(chǎn)等(以下簡稱為改制)，對符合環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃要求的工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)性用房及用地可辦理“兩證”。涉及原使用的土地、房屋資產(chǎn)處置，應(yīng)按本意見規(guī)定進(jìn)行土地、房屋資產(chǎn)處置。

三、土地資產(chǎn)處置及其土地使用證的辦理

(一)*市土地行政主管部門負(fù)責(zé)市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的審批管理工作。各區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施。未經(jīng)市土地行政主管部門依法審批，擅自進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地資產(chǎn)處置的行為無效，改制后企業(yè)的土地使用權(quán)不受法律保護(hù)。

(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制進(jìn)行土地資產(chǎn)處置，應(yīng)符合以下條件：

1、土地使用權(quán)屬必須合法無爭議，并已辦理土地登記，持有合法的土地使用權(quán)證書。

2、改制后的建設(shè)用地必須符合城市總體規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃。

對于違法占用的土地或通過土地非法交易等途徑非法取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市有關(guān)土地確權(quán)的規(guī)定，經(jīng)依法處理并補(bǔ)辦用地審批手續(xù)后確定土地使用權(quán)，依法取得土地使用證后，方可按本規(guī)定申請進(jìn)行土地資產(chǎn)處置。尚未進(jìn)行土地登記的，企業(yè)應(yīng)向土地所在地的區(qū)土地行政主管部門申請確權(quán)，由區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)地籍調(diào)查和初審后報(bào)市土地行政主管部門審核并由市土地行政主管部門出具土地權(quán)屬證明。

(三)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)依法補(bǔ)辦征用手續(xù)并

按土地使用權(quán)出讓方式進(jìn)行處置：

1、企業(yè)整體連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；

2、改制后企業(yè)由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的經(jīng)濟(jì)組織或單位控股的；

3、改制后改變原土地批準(zhǔn)用途需重新建設(shè)的(房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地除外)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制后改變土地批準(zhǔn)用途，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，按《關(guān)于進(jìn)一步深化國有土地有償使用制度改革推行土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓的通知》(杭政19號)執(zhí)行。

通過土地出讓方式處置土地使用權(quán)的，由受讓者依法辦理土地征用手續(xù)和土地出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。改制企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制需要將集體土地依法征為國有土地的，應(yīng)當(dāng)提供下列資料：

(1)建設(shè)用地呈報(bào)表(村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)政府蓋章)；

(2)改制企業(yè)的批文(由各區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)批復(fù))；

(3)征地協(xié)議書；

(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖。

(四)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在改制時(shí)，集體土地所有者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其它附著物租賃給改制企業(yè)的，涉及的土地使用權(quán)，可采取租賃方式進(jìn)行處置。

采取租賃方式處置土地使用權(quán)的，作為集體所有土地所有權(quán)代表的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織要與承租企業(yè)(改制企業(yè))簽訂土地租賃合同。

集體所有土地租賃合同文本由市土地行政主管部門統(tǒng)一制訂。

以租賃方式取得的土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。如確有需要，應(yīng)經(jīng)出租方同意并依法補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后才能進(jìn)行。

(五)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制為股份合作制企業(yè)或有限責(zé)任公司，由作為集體土地所有權(quán)代表的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織控股的，所涉及的土地使用權(quán)允許以集體土地使用權(quán)作價(jià)人股。但其土地使用權(quán)入股的價(jià)格需經(jīng)有土地評估資質(zhì)的土地評估機(jī)構(gòu)評估，并經(jīng)市土地行政主管部門確認(rèn)。同時(shí)，以土地使用權(quán)作價(jià)入股的，由相應(yīng)的集體經(jīng)濟(jì)組織按股收取紅利。

以集體所有土地使用權(quán)作價(jià)入股方式處置的，其土地所有權(quán)性質(zhì)不變。企業(yè)終止時(shí)，土地使用權(quán)仍歸原集體所有者。

作價(jià)入股的集體土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租，不得擅自改變土地用途。

作價(jià)人股的集體土地使用權(quán)作為企業(yè)的法人財(cái)產(chǎn)可以抵押，抵押時(shí)應(yīng)按國家關(guān)于集體土地抵押的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。抵押權(quán)人處分抵押物時(shí)，須先補(bǔ)辦征用、出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金或以處分集體抵押物所得價(jià)款先行抵交出讓金。

(六)使用劃撥國有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制時(shí)，經(jīng)主管該企業(yè)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，由改制后企業(yè)按現(xiàn)行企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓或國有土地租賃手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金或按年繳納土地租金。

補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)后的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

補(bǔ)辦國有土地租賃手續(xù)后的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押按《*市國有土地租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(七)以土地出讓方式取得國有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)改制時(shí)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租給改制后的企業(yè)使用或作價(jià)入股。土地使用年限為土地出讓年限減去原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用年限后的剩余年限。

(八)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的具體程序：

1、申請。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向區(qū)土地行政主管部門提出土地資產(chǎn)處置的申請，以出讓方式處置的，還應(yīng)向市規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)。

2、權(quán)屬確認(rèn)。企業(yè)所在地的區(qū)土地行政主管部門在收到企業(yè)申請后15個(gè)工作日內(nèi)完成企業(yè)用地地籍調(diào)查和初審后(有權(quán)屬糾紛的除外)，報(bào)市土地行政主管部門審批，市土地行政主管部門在7個(gè)工作日內(nèi)完成審批工作。

3、地價(jià)評估和確認(rèn)。企業(yè)委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估。企業(yè)持土地價(jià)格評估報(bào)告向市土地行政主管部門申請?jiān)u估結(jié)果確認(rèn)，市土地行政主管部門在川個(gè)工作日內(nèi)完成地價(jià)確認(rèn)工作。

4、處置方案擬訂。由企業(yè)所在的區(qū)土地行政主管部門會(huì)同該企業(yè)擬訂土地處置方案，明確處置方式。如需補(bǔ)辦土地征用手續(xù)的，按國家、省土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定補(bǔ)辦征用手續(xù)，在報(bào)送土地資產(chǎn)方案時(shí)一并報(bào)送補(bǔ)辦征用的有關(guān)材料。

5、方案審批。采取補(bǔ)辦土地征用、出讓、國有土地租賃、土地使用權(quán)作價(jià)入股的，市土地行政主管部門根據(jù)區(qū)土地行政主管部門的初審意見，批復(fù)有關(guān)處置方案。如需辦理征用的，一并補(bǔ)辦征用土地審批手續(xù)。采取集體所有土地租賃方式處置的，由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)方案批復(fù)，由企業(yè)所在區(qū)的土地行政主管部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施，并辦理有關(guān)審批手續(xù)，在審批后由區(qū)土地行政主管部門負(fù)責(zé)將有關(guān)租賃合同及審批資料報(bào)市土地行政主管部門備案。

6、簽訂合同或協(xié)議。企業(yè)根據(jù)批準(zhǔn)的處置方案，按批復(fù)意見簽訂協(xié)議或合同。辦理國有土地使用權(quán)出讓、租賃或作價(jià)入股的，要與市土地行政主管部門簽訂土地出讓或租賃合同等有關(guān)手續(xù)；辦理集體土地使用權(quán)租賃的，要與集體土地所有者簽訂集體土地使用權(quán)租賃合同；辦理作價(jià)人股的，集體土地所有者要與企業(yè)簽訂作價(jià)人股協(xié)議。

7、土地登記發(fā)證。使用國有土地的企業(yè)辦理土地登記手續(xù)，可直接向市土地行政主管部門辦文窗口申請辦理土地登記；使用集體土地的企業(yè)，可向土地所在地的區(qū)土地行政主管部門申請登記，經(jīng)區(qū)初審后，報(bào)市土地行政主管部門審批。

(九)集體土地資產(chǎn)處置的有關(guān)政策措施：

1、土地使用權(quán)以出讓方式處置的，企業(yè)改制后將集體土地征為國有辦理土地出讓手續(xù)，且不改變用途并不重新建設(shè)的，由改制企業(yè)繳納土地出讓金，其土地出讓金按評估確認(rèn)價(jià)的20％繳納，并按“收支兩條線”的原則，除土地復(fù)墾基金(每畝loo00元)及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)(按出讓金的1％計(jì))外，其余由市財(cái)政按70％的比例返還給企業(yè)，并用于職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。該資產(chǎn)的最后處置權(quán)屬于國家。

2、鑒于歷史原因，對改制企業(yè)補(bǔ)辦規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等手續(xù)時(shí)，屬企業(yè)生產(chǎn)性用途的可免收市政配套費(fèi)，參照國有企業(yè)改制的有關(guān)政策，減半收取其它規(guī)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)。

3、為有利于企業(yè)發(fā)展，土地征用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)?shù)陀诔反褰ň拥臉?biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，企業(yè)過去已付的租用費(fèi)可抵扣土地征用費(fèi)。

4、以集體土地租賃方式處置的，土地租金按評估確認(rèn)價(jià)的20％乘以土地還原利率(按4％)確定。土地租金逐年繳納，標(biāo)準(zhǔn)自合同簽訂之日起五年不變，五年后每三年調(diào)整一次，每次調(diào)整’幅度不超過原租金的20％。租金由鄉(xiāng)鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)收取，主要用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)的建設(shè)，不得移作他用。

5、以集體土地使用權(quán)作價(jià)入股方式處置的，其作價(jià)入股額按土地評估確認(rèn)價(jià)的80％確定。

(十)改制后企業(yè)若需改變原土地用途，須報(bào)經(jīng)市規(guī)劃部門和市土地行政主管部門批準(zhǔn)，重新補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)繳土地有償使用費(fèi)等費(fèi)用。如需改變用途進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須統(tǒng)一納人政府土地儲備庫，實(shí)行土地使用權(quán)招標(biāo)或拍賣出讓。

四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理(市規(guī)劃局辦理)

(一)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的資料：

1、市土地行政主管部門開具的企業(yè)改制聯(lián)系單；

2、1/1000地形圖兩份，用鉛筆線劃出用地范圍，并向規(guī)劃院四線室申請劃出規(guī)劃控制線；

3、土地使用權(quán)證(復(fù)印件)；

4、填寫預(yù)審表和建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表。

(二)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的流程：

1,憑以上資料報(bào)送總窗口；

2、綜合處預(yù)審后，根據(jù)內(nèi)容報(bào)處、局審正；

3、預(yù)審后轉(zhuǎn)各業(yè)務(wù)處室，辦理規(guī)劃用地許可證手續(xù)；

4、辦理完畢后報(bào)送總窗口，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(或填寫市土地行政主管部門聯(lián)系回執(zhí)單)。

(三)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的資料：

1、改制后的土地使用證(土地呈報(bào)表)；

2、建設(shè)項(xiàng)目實(shí)測1／500地形圖兩份(詳細(xì)注明占地面積、建筑幢數(shù)、層次、建筑面積準(zhǔn)確數(shù)字)；

3、竣工圖二套(含建施平面、剖、竣工圖，并有設(shè)計(jì)單位蓋章)；

4、有消防、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)部門的書面審核意見；

5、違法建筑行政處罰證明及補(bǔ)交規(guī)費(fèi)證明件；

6、填寫建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表。

(四)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的流程：

1、上述資料報(bào)送總窗口受理；

2、由綜合處送有關(guān)業(yè)務(wù)處室并報(bào)局進(jìn)行規(guī)劃定性，確定是否允許補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、如確定允許補(bǔ)辦，則到法規(guī)處接受違法建筑處罰，并到有關(guān)部門辦理交納規(guī)費(fèi)手續(xù)；

4、交納罰款和規(guī)費(fèi)后，憑單據(jù)及補(bǔ)辦資料由法規(guī)處報(bào)送總窗口受理，轉(zhuǎn)各業(yè)務(wù)處室和局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)；

5、由總窗口核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。以上資料齊全后，在15個(gè)法定工作日內(nèi)辦理完畢。

五、房屋所有權(quán)證的核發(fā)

(一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)無論以何種方式進(jìn)行改制，改制前應(yīng)有合法有效房屋權(quán)屬憑證，不具備房屋權(quán)屬憑證，必須依法補(bǔ)辦，并取得房屋所有權(quán)證。由市房產(chǎn)管理部門核發(fā)權(quán)證。

(二)房屋所有權(quán)證的辦理。

l、*年12月9日前，經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，應(yīng)按規(guī)劃部門建房批準(zhǔn)文件和用地審批手續(xù)，受理登記核發(fā)權(quán)證。未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地狀況及負(fù)有法律責(zé)任的具結(jié)，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府證明報(bào)市規(guī)劃部門審核同意，由市房產(chǎn)管理部門受理登記、核發(fā)權(quán)證。

2、*年12月10日以后經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，在提交建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(建筑許可證)、竣工驗(yàn)收證明后，受理登記、核發(fā)權(quán)證。未經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)按規(guī)劃部門和土地管理部門的審批程序，經(jīng)行政處罰后，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，憑補(bǔ)辦批淮文件受理登記。

在批準(zhǔn)用地范圍內(nèi)，對少批多建房屋的超批準(zhǔn)建房面積部分，經(jīng)規(guī)劃管理部門行政處罰和規(guī)劃審核補(bǔ)證后，受理登記。

凡在*年*市區(qū)開展房屋所有權(quán)總登記至今，已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，根據(jù)房屋驗(yàn)換證管理實(shí)施辦法辦理換證手續(xù)，領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證。其中房屋所有權(quán)主、客體已發(fā)生變化的應(yīng)持有效憑證，辦理房屋轉(zhuǎn)移、變更登記。

(三)房屋租賃管理。

凡涉及房屋租賃事宜的，房屋租賃出租人和承租人應(yīng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向企業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門登記備案。

六、其它事項(xiàng)

(一)西湖風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用證和房屋所有權(quán)證的登記發(fā)放，按西湖風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)的規(guī)定執(zhí)行。

集體土地租賃協(xié)議范文第2篇

第二條國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。

第三條凡本縣范圍內(nèi)未辦理土地出讓手續(xù)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，具有以下情形之一者，應(yīng)當(dāng)繳納土地年租金：

（一）以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物出租進(jìn)行經(jīng)營的；

（二）改變劃撥土地的批準(zhǔn)用途與性質(zhì)，以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物由本單位進(jìn)行經(jīng)營的；

（三）在劃撥土地的地下建筑物內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營的；

（四）對機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實(shí)行有償使用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條土地使用者在本辦法公布后一個(gè)月內(nèi)，持下列資料和有效證件到縣國土資源局簽訂土地租賃合同，辦理土地租賃手續(xù)。

（一）申請書；

（二）《國有土地使用證》或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及其他用地批準(zhǔn)文件；

（三）法定代表人證明或委托人的委托書；

（四）土地使用狀況及有關(guān)協(xié)議合同資料。

第五條土地租賃合同應(yīng)確定土地使用權(quán)租賃地塊的位置、范圍、面積、用途、租用年限、租金標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式及違約責(zé)任等。土地租賃合同實(shí)行3年一簽，期滿后重新簽訂。

第六條土地租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同地段、不同用途確定。租金標(biāo)準(zhǔn)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)水平的變化，每3年調(diào)整一次。具體調(diào)整方案由縣國土資源局、縣發(fā)改物價(jià)局、縣財(cái)政局?jǐn)M定，報(bào)縣政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

第七條土地租金按年度繳納，第一年在簽訂土地租賃合同時(shí)繳納，其他年度的繳納時(shí)間原則上為本年的月日前。逾期不繳納的，可處應(yīng)交款額10%以下的罰款。

第八條收取土地租金應(yīng)使用財(cái)政部門統(tǒng)一印刷的專用收據(jù)，全額上繳財(cái)政，用于城市基礎(chǔ)建設(shè)和土地開發(fā)。

第九條按本辦法辦理土地租賃手續(xù)的，其土地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、抵押，如需抵押，須經(jīng)縣有關(guān)職能部門辦理抵押登記手續(xù)；如需轉(zhuǎn)讓，經(jīng)批準(zhǔn)不辦理出讓手續(xù)的，受讓方須與縣國土資源局重新簽訂土地租賃合同，繼續(xù)繳納土地租金。

第十條以集體土地使用權(quán)連同地上建筑物和其他附著物出租和經(jīng)營的，參照本辦法管理。其收取的土地租金，50%上交縣財(cái)政，50%留給土地所有者。

第十一條租賃合同簽訂或決定送達(dá)后，征收人員應(yīng)及時(shí)催繳年租金，經(jīng)多次催繳，仍未足額繳納的，可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；也可協(xié)調(diào)財(cái)政主管部門直接從應(yīng)繳納人的賬戶中劃轉(zhuǎn)應(yīng)繳土地年租金。

集體土地租賃協(xié)議范文第3篇

(一)案情簡介

2015年12月24日最高人民法院合同糾紛典型案例，其中，鄒克友訴張守忠合同糾紛案①，引起學(xué)界關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的爭論。2003年，外村村民鄒克友以56900元的價(jià)格購買村民張守忠之樓基地，并且簽訂“樓基地買賣協(xié)議”。2013年，由于該地未能辦理樓房建設(shè)手續(xù)，房屋最終被居委會(huì)收回，同時(shí)將安置房作為補(bǔ)償給了張守忠。鄒克友認(rèn)為自己受讓了樓基地，理應(yīng)由其享受該安置房，但與張守忠協(xié)商卻無果，便一紙?jiān)V狀將其告至法院，請求法院令張守忠返還購買樓基款并賠償損失。最后山東省日照市嵐山區(qū)人民法院最終根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定②，判定雙方的《樓基地買賣協(xié)議書》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無效，責(zé)令張守忠返還購買樓基地款并賠償損失。

(二)相關(guān)案例評釋

最高人民法院以此為典型案例頗具爭議。最高人民法院以此案例欲最終確認(rèn)宅基地使用權(quán)僅可在村集體經(jīng)濟(jì)組織間流轉(zhuǎn)。因而，此前著名的“畫家村”③案件的命運(yùn)，我們便不難理解，也為我們探討宅基地使用權(quán)上房屋之流轉(zhuǎn)埋下伏筆。檢索近年來關(guān)于宅基地上房屋買賣合同糾紛的判決書，筆者發(fā)現(xiàn)，各地法院始終秉持“畫家村”案的判決精神，或依“雙方房屋買賣行為涉及宅基地買賣，違反國家法律、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定”④，或依“宅基地使用權(quán)是以農(nóng)民身份為依據(jù)、基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員之身份而取得的，非農(nóng)民則無法獲得宅基地之使用權(quán)，因此基于買賣合同的手段取得宅基地的使用權(quán)有違上述法律內(nèi)容”⑤，或依“因未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)許，原告與被告之間的宅基地買賣屬于非法買賣，應(yīng)屬無效合同”⑥等理由，均否定了宅基地上房屋買賣合同的效力。總結(jié)上述所列案例，不外乎是將房屋買賣合同之效力從屬于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)性，再根據(jù)現(xiàn)行法律禁止轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的規(guī)定，最終拋棄了房屋買賣合同的有效性。在筆者看來，這類的判決讓農(nóng)村宅基地負(fù)載了過于沉重的使命和負(fù)擔(dān)，限制農(nóng)宅流轉(zhuǎn)似有斟酌余地。為維護(hù)農(nóng)民應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，塑造獨(dú)立完整的農(nóng)宅所有權(quán)，筆者傾向于肯定此類合同的效力。下文就將針對宅基地上房屋買賣合同的效力問題，進(jìn)行敘述分析。

二、農(nóng)宅流轉(zhuǎn)的法律困境

(一)宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)則之限制

我國實(shí)行土地公有制度，《憲法》把土地劃分為國家所有土地和集體所有土地，農(nóng)村的宅基地屬于集體所有土地。同時(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定農(nóng)村村民依法享有在集體所有的土地上建造、保有住宅及附屬設(shè)施的權(quán)利，并稱之為宅基地使用權(quán)。顯而易見，宅基地的所有權(quán)歸屬于集體經(jīng)濟(jì)組織享有，而農(nóng)民作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只享有對宅基地的使用權(quán)。宅基地所有與宅基地使用分離，逐步形成歸屬的主體和經(jīng)營管理的主體分離之二元構(gòu)造。乍看之下，宅基地使用權(quán)法律制度既保障了土地之公有屬性，同時(shí)又使農(nóng)村村民在土地之上建造房屋的需求得以滿足，可謂一舉兩得，實(shí)則不然。修訂后的《土地管理法》第63條①，國家儼然明令限制和禁止包括宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)等在內(nèi)的農(nóng)村土地權(quán)利。國務(wù)院及相關(guān)部門的規(guī)范性文件中也做出類似規(guī)定②。現(xiàn)行立法認(rèn)為，農(nóng)宅物理上占用了宅基地，而宅基地僅由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有，有且只有本村集體經(jīng)濟(jì)組織之成員才可通過申請獲得宅基地之使用權(quán)，并禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至本集體經(jīng)濟(jì)組織以外。只要向村委會(huì)提出申請并經(jīng)審批，符合條件的村民便可免費(fèi)取得宅基地使用權(quán)，故同為一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民一般沒有流轉(zhuǎn)的需求;相反，有意置買農(nóng)宅的城市居民卻又為法律所禁購。法律法規(guī)對宅基地之流轉(zhuǎn)的不合理桎梏，凍結(jié)了宅基地使用權(quán)的交易，使農(nóng)民的宅基地使用權(quán)在法律上淪為一種“死產(chǎn)”。

(二)農(nóng)宅所有權(quán)權(quán)能之殘缺

依據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，在建設(shè)用地使用權(quán)上之建筑物的轉(zhuǎn)讓、互換、出資或贈(zèng)與時(shí)，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。從該規(guī)定可以推測出，國家采取的是房地一體的結(jié)合主義模式:雖然土地和土地上之附著物的所有權(quán)歸屬分離，但國家在流轉(zhuǎn)問題上又堅(jiān)持“地隨房走，房隨地走”。脫胎于公權(quán)力深度介入的宅基地使用權(quán)之上，農(nóng)宅所有權(quán)有著先天性的不足。從物理角度來看，房地一體的事實(shí)狀態(tài)必然導(dǎo)致土地與地上房屋之間的依附關(guān)系，自然屬性的不可分性決定了農(nóng)宅和宅基地使用權(quán)在法律調(diào)整上的密切聯(lián)系。如前所述，宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)在我國本就被多加限制，因此，農(nóng)宅雖為農(nóng)民所有，但其并未被定位成純粹獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民對農(nóng)宅的支配力受到極大限制，不完全的處分權(quán)能使其難以稱為自主的所有權(quán)。據(jù)此，且不說法律對農(nóng)宅買賣合同之效力的不明朗態(tài)度，即便國家開放了這個(gè)交易市場，農(nóng)宅的買賣同樣面臨房地一體的流轉(zhuǎn)尷尬。農(nóng)宅所有權(quán)以宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)為物權(quán)變動(dòng)要件，宅基地使用權(quán)的限制流轉(zhuǎn)綁架著農(nóng)宅買賣合同的效力，買賣合同面臨被架空的法律風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)實(shí)困境。房地一致的原則雖然簡化了法律技術(shù)上的操作，但同時(shí)也犧牲了農(nóng)宅主體財(cái)產(chǎn)權(quán)利和市場交易的自由，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)限制、權(quán)利“無有”的空虛化狀態(tài)，衡諸法理，似難謂妥。

三、法律困境的原因分析

(一)家父主義的理論思維

1.生活保障論。宅基地使用權(quán)的主要功能在于供農(nóng)民居住、建造房屋，宅基地被認(rèn)為是中國農(nóng)民的安身立命之所。《憲法》《物權(quán)法》中宅基地二元構(gòu)成的選定以及限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，負(fù)載著沉重的使命———農(nóng)民基本的生活保障。宅基地使用權(quán)是個(gè)身份權(quán)利，有司法者認(rèn)為與宅基地有關(guān)的任何權(quán)利主體必須有特定身份，禁止土地流轉(zhuǎn)至集體經(jīng)濟(jì)組織之外，是為了保護(hù)本集體組織成員的利益。所以農(nóng)宅的買賣主體應(yīng)受嚴(yán)格限制，只能是集體經(jīng)濟(jì)組織成員。故城鎮(zhèn)居民所簽署的受讓農(nóng)宅的買賣合同是無效的③。于私法權(quán)利的宅基地使用權(quán)之上附加公法的生存保障功能，好比在私權(quán)的權(quán)利外衣上打下難以消退的行政烙印，這是立法上的矛盾與沖突。社會(huì)保障本應(yīng)是國家責(zé)任，現(xiàn)今國家不僅冠冕堂皇地剝奪宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的私權(quán)，還美其名曰是在保護(hù)農(nóng)民利益，這種國家責(zé)任個(gè)人化的行為豈是農(nóng)民孱弱之身軀所能承受?另外，新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展速度超人預(yù)料。牛耕田、人割禾，農(nóng)民于田地里躬耕千年的畫面已漸漸成為歷史的回憶，一時(shí)從“面朝黃土背朝天”過渡到“新型農(nóng)民”。農(nóng)村的家庭漸以外出務(wù)工為多數(shù)，農(nóng)宅不再是所有農(nóng)戶的長居之所，此時(shí)對農(nóng)宅流轉(zhuǎn)再多加限制，究竟是保護(hù)農(nóng)民利益還是損害農(nóng)民利益，值得定奪。2.農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定論。宅基地屬于集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理，未經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)予，宅基地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)。有人提出，若開放農(nóng)宅買賣市場，將會(huì)使宅基地使用權(quán)旁落農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之外，甚至?xí)虼嗽斐赊r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的瓦解，導(dǎo)致農(nóng)村社會(huì)的動(dòng)蕩。筆者認(rèn)為，土地的私益性表現(xiàn)為生存利益和財(cái)產(chǎn)利益兩個(gè)方面，當(dāng)前我國法律對宅基地的管理重在確立土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的生存利益而限制其財(cái)產(chǎn)利益。但在現(xiàn)實(shí)中其實(shí)并不存在沖突或矛盾，承認(rèn)宅基地上房屋買賣合同的效力并不影響國家對集體土地的有效管理。其一，雖然集體組織成員可以通過申請使用宅基地，但基于土地資源的不可再生性，《土地管理法》規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序:村民提出申請后村委會(huì)要審核，還需經(jīng)村民會(huì)議同意及鄉(xiāng)人民政府的審查，最終由縣級土地管理部門審批才可。其二，農(nóng)宅流轉(zhuǎn)絕不可能改變宅基地集體所有的性質(zhì)，宅基地所有權(quán)仍然是集體，沒有脫離集體落入非集體成員手中的可能，集體經(jīng)濟(jì)組織對宅基地的監(jiān)督管理不受影響。其三，《土地管理法》第62條將農(nóng)民申請宅基地的次數(shù)限定為一次，并確立了一戶一宅原則。同時(shí)還規(guī)定出讓或者出租后不再予以批準(zhǔn)申請宅基地。所以借助于現(xiàn)行管理制度，農(nóng)宅買賣濫用土地資源的情況較難發(fā)生，原始取得的程序限制和房屋轉(zhuǎn)讓后不可再申的處分，已足夠?qū)w土地進(jìn)行有效的行政管理。無償取得宅基地使用權(quán)保障宅基地的生存利益，流轉(zhuǎn)促進(jìn)資本功能發(fā)揮則觀照到宅基地的財(cái)產(chǎn)利益，二者完全可以實(shí)現(xiàn)利益雙贏，以農(nóng)村社會(huì)管理為由否認(rèn)農(nóng)宅買賣合同的效力，以生存利益之盾抵御財(cái)產(chǎn)利益之矛，似無依據(jù)，也無必要。

(二)房地一體的司法混亂

土地與其地上房屋的關(guān)系存在統(tǒng)一主義和分離主義兩種截然不同的立法模式。我國的農(nóng)宅和所依附的宅基地為各自分離的權(quán)利客體，所有權(quán)人相互獨(dú)立。同時(shí)，“地隨房走，房隨地走”的原則決定了農(nóng)宅與宅基地在實(shí)際利用、經(jīng)濟(jì)交易上必須時(shí)刻捆綁在一起。如此，一方面法律在宅基地權(quán)外另立農(nóng)宅所有權(quán)，預(yù)留了農(nóng)宅所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的異主空間;另一方面，當(dāng)宅基地為農(nóng)宅提供物理基礎(chǔ)，宅基地權(quán)利(至少是宅基地使用權(quán))貌似成為農(nóng)宅所有權(quán)的正當(dāng)權(quán)源，為避免房權(quán)人無權(quán)占有土地的尷尬，只得強(qiáng)行要求“房權(quán)地權(quán)一起走”。分離主義、“房地異主”在先，禁止房地單獨(dú)交易在后，現(xiàn)行法混合主義的色彩必然導(dǎo)致司法的混亂和不確定。為避免法律內(nèi)部矛盾引發(fā)一系列的問題，因而對法律提供制度上的建制的要求迫在眉睫。

四、農(nóng)村宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)

(一)“房地異主”法律關(guān)系的詮釋

1.宅基地用益的債權(quán)法構(gòu)成。根據(jù)《民通意見》第186條規(guī)定①，在外觀上而言，房屋和土地的確難以分割，我們統(tǒng)稱不動(dòng)產(chǎn)，但客觀的不可分離同法律的歸屬問題不可一概而論，把房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)視為一體，有混淆之虞。關(guān)于宅基地用益，所有權(quán)和使用權(quán)是兩種慣性思維中的狀態(tài)，前者是自物權(quán)，后者是用益物權(quán)，固然其能解決基本的宅基地歸屬問題，但二者都是物權(quán)法上的概念，我們忽略了宅基地上第三種的存在狀態(tài)———債法上的權(quán)利，即基于農(nóng)宅所有對其所占宅基地對應(yīng)部分的利用權(quán)。在傳統(tǒng)民法理論上，存在地上權(quán)和土地租賃權(quán)之比較分析，就是作為用益物權(quán)和作為債權(quán)的土地使用權(quán)的差異問題［1］(P15)。有關(guān)宅基地用益的物權(quán)法構(gòu)成和債權(quán)法構(gòu)成，清華大學(xué)法學(xué)院教授韓世遠(yuǎn)提出設(shè)立“宅基地法定租賃權(quán)”，同宅基地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)相列而論，以解決宅基地上農(nóng)宅的自有流轉(zhuǎn)問題。不同于固有的模式思維，韓世遠(yuǎn)教授認(rèn)為宅基地的使用收益之處理模式除了傳統(tǒng)的物權(quán)法構(gòu)成模式，還可以包含債權(quán)法的構(gòu)成模式。基于此的債權(quán)法構(gòu)成而言，宅基地之用益也有“有償”與“無償”之劃分:前者往往為租賃關(guān)系，后者對應(yīng)于無償借用情形中。借助租賃之債，賦予農(nóng)宅新所有權(quán)人法定租賃權(quán)，從而解決了農(nóng)宅占地的權(quán)利正當(dāng)性問題，避免了“房地異主”的尷尬［2］。《俄羅斯民法典》的立法同樣突破了土地財(cái)產(chǎn)權(quán)二元體系的傳統(tǒng)思維，出現(xiàn)了土地租賃權(quán)的概念，明確了土地租賃權(quán)的債權(quán)物權(quán)化，確立了以土地租賃為核心的土地有償使用制度，將土地租賃權(quán)作為獨(dú)立于土地使用權(quán)和土地所有權(quán)之外的權(quán)利類別進(jìn)行規(guī)定［3］。我國臺灣地區(qū)提供的推定也有異曲同工之處，即建筑物受讓人對建筑物坐落之土地享有租賃權(quán)［4］(P38－47)。推定租賃的補(bǔ)救思路值得贊同，我國大陸地區(qū)亦可推定農(nóng)宅所有權(quán)人與宅基地使用權(quán)人之間與此同時(shí)達(dá)成關(guān)于農(nóng)宅買賣和土地租賃的債權(quán)合意。房走了，地上的使用權(quán)不一定要跟著走，該租賃權(quán)的成立意味著農(nóng)宅出賣人的宅基地使用權(quán)并未消滅，只是由占有、使用轉(zhuǎn)變以收益為內(nèi)容的一項(xiàng)權(quán)能。2.宅基地租賃合同的推定適用。正如弗里德曼闡述的法律與環(huán)境的關(guān)系①，因?yàn)槎砹_斯采取的是部分土地私有的制度，這與中國的國情不可同日而語，所以將土地租賃權(quán)引入中國的宅基地制度之中，這樣的想法是否合乎法理還有待商榷。但是筆者認(rèn)為強(qiáng)化債權(quán)方式的土地使用，為隨房屋買賣一并轉(zhuǎn)移的土地利用權(quán)賦予一個(gè)獨(dú)立地位，對于中國房地一體但權(quán)屬各自獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)框架來說，實(shí)屬可行的解決方法。根據(jù)《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》第35條第4款規(guī)定，若建筑物處于禁止流通的土地之上，其仍可被轉(zhuǎn)讓，且建筑物之所有權(quán)人將獲得一種與所有權(quán)不同的其他土地權(quán)利［5］(P300)。禁止流通土地的表述同宅基地在中國法律制度中的地位相近似，可見在俄羅斯，即便土地不被允許流通，但是其上的建筑物還是可以被轉(zhuǎn)讓的。當(dāng)房屋所有權(quán)人不擁有對土地進(jìn)行利用的物權(quán)時(shí)，《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》引入新的權(quán)利概念———土地有限占有權(quán)。有限占有權(quán)是土地所有權(quán)人和其上建筑物所有權(quán)人達(dá)成的對土地的“利益平衡”，是一種通過協(xié)商達(dá)成的債權(quán)合意。倘若參見這個(gè)思路，雖然宅基地的所有權(quán)歸集體，且宅基地使用權(quán)依法是不能轉(zhuǎn)讓的，但這都無妨，當(dāng)宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓地上的農(nóng)宅所有權(quán)時(shí)，推定雙方之間也達(dá)成有限占有宅基地的債權(quán)合意。具體來說，受讓人成為農(nóng)宅所有權(quán)人后，在為使用農(nóng)宅所必要的范圍內(nèi)，取得對該宅基地地塊的有限占有權(quán)。故而，農(nóng)宅買賣并不必然牽扯到宅基地使用權(quán)的物權(quán)轉(zhuǎn)讓問題，土地債權(quán)的介入對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和農(nóng)宅買賣合同的效力分離做出很好的解釋。

(二)農(nóng)宅買賣合同的效力認(rèn)定

1.合同有效的合法性。對于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，根據(jù)相關(guān)法律、行政法規(guī)等②，可知宅基地使用權(quán)只能在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民受讓宅基地使用權(quán)是違反現(xiàn)行法律和國家政策的。然而，就此認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同是無效的，筆者實(shí)難贊同。一方面，國土資源部的意見以及國務(wù)院的決定和通知，其效力層級過低，不屬于認(rèn)定合同無效應(yīng)依據(jù)的法律或行政法規(guī);另一方面，雖然《土地管理法》第63條禁止農(nóng)村宅基地之任意流轉(zhuǎn)，但《土地管理法》以“管理”為名，顧名思義，《土地管理法》第63條理應(yīng)是管理性的強(qiáng)制性規(guī)范而非效力性的強(qiáng)制性規(guī)范。誠然，根據(jù)《合同法》司法解釋(二)第14條的規(guī)定，其中關(guān)于合同效力的“強(qiáng)制性規(guī)定”，僅指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此，《土地管理法》第63條不屬于認(rèn)定合同無效的法律規(guī)定，不能成為否認(rèn)合同效力的依據(jù)。私法應(yīng)當(dāng)最大限度地尊重主體意思自治，只要農(nóng)宅買賣不存在《合同法》第52條規(guī)定的無效事由，就應(yīng)當(dāng)肯定合同的有效性。2.合同有效的理論可行性。(1)遵循誠實(shí)信用原則如前所述，實(shí)踐中司法人員的裁判偏向于限制農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)，糾紛中的買賣合同多數(shù)被宣布無效。論其功能，法庭的裁判具有引導(dǎo)作用，應(yīng)當(dāng)符合正確的價(jià)值取向和道德觀念，遵循基本的私法準(zhǔn)則，但是合同無效的判決可以發(fā)揮此等功效嗎?頗為質(zhì)疑。質(zhì)言之，依判決加以推論，合同無效的判定相當(dāng)于肯定出賣人出爾反爾的行為。倘若房屋出賣后市場發(fā)生情勢變動(dòng)，賣方再以房屋不可買賣為名，以房價(jià)上漲利益有損為實(shí)，主張合同無效的話，試問，這樣違反誠實(shí)信用、擾易秩序的行為豈能被容忍?故法院務(wù)必謹(jǐn)慎考慮否認(rèn)合同效力產(chǎn)生的影響。為實(shí)現(xiàn)社會(huì)的誠信與公平，筆者強(qiáng)調(diào)以誠實(shí)信用原則為據(jù)，倡導(dǎo)肯定買賣合同的效力，否則司法難免淪為鼓吹不誠信、幫助惡人利用不法行為獲利的工具。(2)尊重私法主體的意思自治傳統(tǒng)契約理論的基本精神在于平等自由和意思自治，除了《合同法》第52條規(guī)定的法定無效情況以外，契約成立與否，內(nèi)容如何，原則上由當(dāng)事人自由決定。未置可否，合同相對人享有一定程度的自利。既然農(nóng)宅的所有權(quán)屬于農(nóng)民，那么基于農(nóng)民真實(shí)意思表示而達(dá)成的買賣合同，法律上有什么理由對其否認(rèn)呢?只要協(xié)議是基于雙方自有、自愿、公平發(fā)生的交易，那買賣合同就應(yīng)當(dāng)被肯定，這既是對私法主體意思自治最基本的尊重，也是民法作為私法應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則。(3)維護(hù)農(nóng)民對自有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)開放農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)不僅能形成有效的市場，體現(xiàn)房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，還維護(hù)了農(nóng)民作為財(cái)產(chǎn)所有人的處分自由。其符合現(xiàn)代社會(huì)需要的制度方為良善之制。如果說宅基地使用權(quán)的免費(fèi)取得具有公共福利性，宅基地乃農(nóng)民賴以生存的所在，國家限制宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)是對農(nóng)民弱勢群體的關(guān)懷，那么城市的經(jīng)濟(jì)適用房又何嘗不是呢?為何宅基地不可像經(jīng)濟(jì)適用房那樣自由流轉(zhuǎn)呢?出于對土地資源的合理配置以及農(nóng)民基本居住保障的考慮，不可否認(rèn)，這樣的出發(fā)點(diǎn)就是基于社會(huì)福利，但保障措施的進(jìn)一步優(yōu)化還需努力。關(guān)于農(nóng)民利益之保護(hù)，其真實(shí)癥結(jié)并非防范非農(nóng)戶對農(nóng)村宅基地的侵占，國家及行政機(jī)構(gòu)對集體土地之肆意掠奪才是對農(nóng)民利益的威脅所在。3.合同有效的現(xiàn)實(shí)必要性。(1)農(nóng)民的融資需求允許宅基地上之農(nóng)宅買賣是個(gè)現(xiàn)實(shí)需要。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宅基地作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的資本功能日益凸顯，城市化的進(jìn)程和人口流動(dòng)性加強(qiáng)，萌生了農(nóng)民進(jìn)城的渴望。若要在城市扎根立足，農(nóng)民必須有必要的資金保障，但農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性將限制農(nóng)民對于僅有的宅基地進(jìn)行資本操作。農(nóng)村宅基地只能固守傳統(tǒng)，無法進(jìn)行商品化和資產(chǎn)化，遲遲未能進(jìn)入市場，對農(nóng)民來說是一種財(cái)產(chǎn)利益的制度性損失。既為了不影響金融資本進(jìn)軍農(nóng)村，也為了幫助農(nóng)民在城市里有更豐裕的物質(zhì)條件，允許宅基地上房屋的買賣流轉(zhuǎn)，又有何不可?何況，土地是農(nóng)民的命根子，房子更是他們安身立命之所，非必需的情況下農(nóng)民輕易不會(huì)出賣房屋，現(xiàn)實(shí)中的萬不得已往往是因?yàn)榇嬖诟逼鹊馁Y金需求，或是治病救人或是為生產(chǎn)經(jīng)營籌資等。承認(rèn)合同的有效性，創(chuàng)造了一條融資渠道，對農(nóng)民們的裨益尤為明顯。2015年2月，國家出臺農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)草案。草案的出臺讓無數(shù)傳統(tǒng)躬耕于田的農(nóng)戶看到曙光，也使筆者之見有了更多實(shí)現(xiàn)的可能，為之欣喜。(2)稀缺資源的充足利用現(xiàn)今農(nóng)民的宅基地已不單純是一個(gè)基本生存保障的問題，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力的大量轉(zhuǎn)移，在城里買房舉家搬遷的現(xiàn)象已然普遍。類似于城市大量“鴿子樓”的存在，農(nóng)民市民化使得原住宅基地被部分閑置，形成“空心村”，農(nóng)村多余房產(chǎn)的處置問題亟待解決。為了充分利用土地這一稀缺資源，不得不說出賣農(nóng)宅是最佳的處置方式，故承認(rèn)農(nóng)宅買賣合同的效力實(shí)有必要。再者，《土地管理法》規(guī)定有且只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之成員享有宅基地使用權(quán)，當(dāng)農(nóng)宅作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承問題時(shí)，面臨非集體成員繼承人對宅基地繼承權(quán)利的阻礙。如果肯定農(nóng)宅買賣合同的效力，意味著農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)并不以經(jīng)濟(jì)組織成員為主體要件，如此便能解決上述的權(quán)利沖突，故合同有效符合事理，足以采取。(3)市場買方的客觀存在或是投資建設(shè)，或是養(yǎng)老居住，或是休閑度假，現(xiàn)實(shí)存在城市居民的買方需求，并且有供有需的買賣之勢日趨高漲。當(dāng)下農(nóng)村集體成員生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之調(diào)整，卻未能總是與居住需求之多變相匹配，因而現(xiàn)實(shí)的住房需求持續(xù)存在。尊重市場調(diào)整，承認(rèn)買賣合同效力，正是適應(yīng)社會(huì)需要之良舉。

作者:張文 單位:華僑大學(xué)

［參考文獻(xiàn)］

［1］王澤鑒．王澤鑒法學(xué)全集•第十六卷民法物權(quán):用益物權(quán)•占有［M］．北京:中國政法大學(xué)出版社，2003．

［2］韓世遠(yuǎn)．宅基地的立法問題———兼析物權(quán)法草案第十三章“宅基地使用權(quán)”［J］．政治與法律，2005(5)．

［3］黃道秀．俄羅斯聯(lián)邦民法典:全譯本［M］．北京:北京大學(xué)出版社，2007．

集體土地租賃協(xié)議范文第4篇

2016年租地合同協(xié)議書范本一

租地協(xié)議書甲方：岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村委會(huì)

乙方：岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村x組sf村民xxx

為了搞好安佛蜜柚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方在乙方集體土地上種植安佛蜜，在石埡鎮(zhèn)黨委政府、村委會(huì)的組織下，甲乙雙方協(xié)商如下：

一、租地年限：從20xx年10月1日至20xx年9月30日止，共30年。

二、租地金額：230元/畝/年，不遞增。

三、付款方式：每年12月30日，在村委會(huì)領(lǐng)款。

四、租地期限內(nèi),乙方不得以任何方式破壞業(yè)主的生產(chǎn)、經(jīng)營管理權(quán)。違者交納違約金二萬元至二十萬元。

五、畝數(shù)。金額元。

六、此協(xié)議書伍份，甲乙雙方各一份，村委會(huì)1份，石埡鎮(zhèn)政府1份，農(nóng)業(yè)局1份，市農(nóng)業(yè)局1份。

甲方：岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村

乙方：岳池縣石埡鎮(zhèn)xxx村x組村民xxx

證人:xxx

2016年租地合同協(xié)議書范本二

甲方： (以下簡稱甲方) 乙方： (以下簡稱乙方)

為了發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，搞活流通，在平等互利，雙方自愿的原則下，甲方自愿把垃圾地租給乙方作為練車基地。 為了明確雙方權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：

一、租用范圍:

甲方愿把1畝1分地基地租給乙方使用， 共約1.1畝。

二、租用年限:

租用年限為 5 年，從2013年4月1日至 2018年4月1日止。

三、租金約定:

每年為人民幣： (￥： 元)

四、交租形式:

第一年在4月2日前交清全部地租，第二年開始，每年4月2日付清當(dāng)年全部地租。如有違約，按所有經(jīng)濟(jì)損失的雙倍賠償。

五、 甲方的權(quán)益及義務(wù):

1、甲方有權(quán)督促雙方履行合同義務(wù)，甲方必須在合同簽訂之日起4月1日前清理地面附著物，交地給乙方作備耕工作。另甲方在4月1日內(nèi)未能將土地交給乙方使用，乙方

有權(quán)向甲方提出將租賃期天數(shù)延后。

2、甲方保證所出租的用地權(quán)屬清楚，如因權(quán)屬問題造成乙方的損失，甲方要負(fù)全部責(zé)任。

六、乙方的權(quán)利及義務(wù)：

1、乙方有權(quán)監(jiān)督雙方履行合同義務(wù)。

2、乙方須如期繳納租金，如有違約超過三個(gè)月后繳納租金，甲方 有權(quán)終止合同并收回基地的所有財(cái)產(chǎn)。

3、乙方不能改變田地的用途，作其它開發(fā)。

4、乙方只負(fù)責(zé)產(chǎn)品后的稅費(fèi)。

5、乙方要遵守鄉(xiāng)(村)規(guī)定合約。

6、乙方在生產(chǎn)、經(jīng)營過程中發(fā)生的一切債務(wù)與甲方無關(guān)。

7、合同期滿，在同等條件下，乙方有續(xù)租優(yōu)先權(quán)。

8、本合同一經(jīng)雙方簽字即時(shí)生效。

9、合同生效之日起，在不影響甲方農(nóng)作物的前提下，乙方有權(quán)做 前期的土地平整規(guī)劃工作。甲方應(yīng)予以配合。

10、在合同期內(nèi)，乙方在不改變土地用途的前提下，可轉(zhuǎn)讓經(jīng) 營權(quán)，但第三方仍然享有本合同權(quán)利和義務(wù)。

11、乙方租期滿后，必須做好地上種植物的清理工作。在租地 合同期滿前六個(gè)月，乙方交清土地保證金每畝100元，如乙方不清理種植物，甲方有權(quán)沒收保證金。但乙方清理種植物 時(shí)(標(biāo)準(zhǔn)的種植物沒有再生力)甲方必須 3 天內(nèi)如數(shù)退還保證 金。

七、其他約定：

在合同期內(nèi)，如遇特殊的、較大定的自然災(zāi)害時(shí)，雙方共 同協(xié)商地租支付方法，地租租金元不變，支付時(shí)間共 同協(xié)商。 如遇國家征用土地， 于甲方無關(guān)。

八、 本合同未盡事宜，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商后簽訂補(bǔ)充合同與本合 同具有同等法律效力。以上條款及權(quán)利、義務(wù)，雙方須共同遵 守，如違約合同，違約方要賠償對方的經(jīng)濟(jì)損失。

九、 本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份。

甲方代表簽字：

日期： 年 月 日

集體土地租賃協(xié)議范文第5篇

第二條小城鎮(zhèn)建設(shè)用地應(yīng)在節(jié)約用地和保護(hù)耕地、注重環(huán)境保護(hù),服從土地利用總體規(guī)劃和小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的前提下進(jìn)行，確需變更土地利用總體規(guī)劃的，國土管理部門要按照超前發(fā)展、一次到位的要求對土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行修改,按規(guī)定程序報(bào)批，保證鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向小城鎮(zhèn)集中發(fā)展的必要用地。國土管理部門要參與小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的編制、審定和修改工作；組織編制基準(zhǔn)地價(jià)。

第三條凡在小城鎮(zhèn)投資建設(shè)需要征用土地的實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、政府統(tǒng)征、確定基價(jià)、分檔批租、統(tǒng)一管理。按照小城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，由小城鎮(zhèn)政府或市、縣政府統(tǒng)一定價(jià)征用，實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再開發(fā)整理后，根據(jù)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、投資規(guī)模、用地區(qū)位、代征道路等因素分類確定地價(jià)，優(yōu)惠出讓給企業(yè)。

第四條凡在小城鎮(zhèn)內(nèi)投資辦企業(yè)符合租賃使用土地條件的，新征用地交清了土地征用補(bǔ)償費(fèi)后的企業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目用地，使用原劃撥國有土地使用權(quán)的生產(chǎn)經(jīng)營用地,可對企業(yè)用地實(shí)行年租制，企業(yè)按年度交納土地租金。

第五條小城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)投資企業(yè)依法取得的出讓土地，在使用期限內(nèi)，擁有使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，可依法轉(zhuǎn)讓或抵押。

第六條小城鎮(zhèn)外企業(yè)兼并小城鎮(zhèn)內(nèi)使用國有土地的企業(yè)，其土地一律按劃撥方式供給，將原企業(yè)土地劃撥給新企業(yè)使用，用途不變。如需改變用途或收購小城鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)使用國有土地時(shí)，其地價(jià)評估費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)的30％收取，土地出讓金最低按地價(jià)10％收取。

第七條凡投資小城鎮(zhèn)辦高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)工程項(xiàng)目的，使用存量土地的按標(biāo)定地價(jià)10％收取出讓金，新征建設(shè)用地的土地出讓金按征地總費(fèi)用的10％收取。

第八條投資一般性工業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目，對小城鎮(zhèn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有較大促進(jìn)作用的，使用存量土地的按標(biāo)定地價(jià)20％收取出讓金，使用新征建設(shè)用地按征地總費(fèi)用的20％收取。

第九條投資房地產(chǎn)開發(fā)與餐飲、娛樂等盈利性項(xiàng)目，土地供應(yīng)方式一般應(yīng)采取招標(biāo)拍賣方式。協(xié)議出讓土地，使用存量土地的，土地出讓金按標(biāo)定地價(jià)40％收取，使用新征建設(shè)用地的按土地征用總費(fèi)用的40％收取。

投資各類工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目使用國有土地也可采取租賃入股等方式。

第十條凡收購小城鎮(zhèn)破產(chǎn)企業(yè)的，土地資產(chǎn)連同其他資產(chǎn)一并計(jì)入破產(chǎn)變現(xiàn)資產(chǎn)，土地按出讓方式簽定出讓合同后，土地出讓金可首先用于安置職工。

第十一條凡各項(xiàng)小城鎮(zhèn)建設(shè)用地出讓后一次清出讓金的，可按出讓金總額的5％予以優(yōu)惠，返還給用地者。

第十二條以租賃方式使用小城鎮(zhèn)內(nèi)國有土地的，可根據(jù)投資額的多少，免交一定年限的土地租金。投資500萬元以上免交一年，1000萬元以上免交二年，3000萬元以上免交三年。

第十三條鼓勵(lì)小城鎮(zhèn)建設(shè)改造利用國有存量土地，小城鎮(zhèn)內(nèi)使用國有土地的單位及個(gè)人可將使用的國有土地按標(biāo)定地價(jià)作價(jià)入股，參與小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)，與來小城鎮(zhèn)的投資者合作、合資辦企業(yè)，其土地使用權(quán)股份與其他股份享有同等權(quán)利。也可先將其土地使用權(quán)投入小城鎮(zhèn)建設(shè)，待土地拍賣招標(biāo)后，用收取的地價(jià)款對其投入小城鎮(zhèn)建設(shè)的土地予以地價(jià)適當(dāng)補(bǔ)償。

第十四條小城鎮(zhèn)建設(shè)征占用農(nóng)村集體土地，土地管理部門應(yīng)超前服務(wù)，積極辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用和用地審批手續(xù)。涉及將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)依法分批次辦理批準(zhǔn)手續(xù)。對支付土地出讓金有困難的可采取租賃、入股方式使用土地。對租用農(nóng)村集體土地辦企業(yè)的，可按建設(shè)占地辦理用地手續(xù)。市縣國土管理部門要從規(guī)劃選址、安置補(bǔ)償、代辦報(bào)批、建設(shè)環(huán)境到竣工驗(yàn)收全面負(fù)責(zé)。對一切危害小城鎮(zhèn)建設(shè)正常用地行為和對未批先占、批少占多等違法行為要堅(jiān)決依法查處。

第十五條推行土地置換和新增耕地指標(biāo)折抵政策，切實(shí)解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展用地。小城鎮(zhèn)建設(shè)征、占耕地后，需開墾補(bǔ)充耕地保持占補(bǔ)平衡。其補(bǔ)充耕地及占補(bǔ)平衡可在小城鎮(zhèn)域內(nèi)進(jìn)行，域內(nèi)無法平衡的可在市域內(nèi)平衡。造地方案審查及補(bǔ)充耕地驗(yàn)收由市、縣國土管理部門負(fù)責(zé)。

第十六條小城鎮(zhèn)建設(shè)用地征地補(bǔ)償費(fèi)依照《中華人民共和國土地管理法》第四十七條的規(guī)定辦理，并按照基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行控制，以降低征地總費(fèi)用。

第十七條允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將小城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地出租給投資者興辦企業(yè)或自建廠房招商、自建市場或自建商業(yè)用房出租經(jīng)營，其用地按集體建設(shè)占地審批。

第十八條對小城鎮(zhèn)建設(shè)用地收取的出讓金留縣部分，縣、鎮(zhèn)可按四六分成。留小城鎮(zhèn)的出讓金，專款用于小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不得挪作它用。