小區物業管理方案
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇小區物業管理方案范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
小區物業管理方案范文第1篇
關鍵詞：物業管理 實施 方案
1.管理范圍及思路
在該小區認真做好防火、防盜、防破壞、防事故、防人身傷害和防自然災害的預防工作，以及所有消防設施、器材和監控設備及其配套設施的日常管理。其次，根據小區的硬件設施的具體情況，在崗位設置上充分考慮以下三個“結合”，即重點部位與一般區域的相結合；固定崗與巡邏崗的結合；人防與技防的結合。在基本封閉的前提下，崗位設置時可以不考慮每個單元都設置大崗的做法，前區域設置地面固定崗的做法，盡量減少固定崗的設置。在實際運作時，主要通過一系列行之有效的管理制度和工作方法，充分發揮地面固定崗及地面巡邏崗的作用。
2.日常管理控制
2.1人流管理
嚴格執行《來人來訪登記制度》和進出驗證制度。對進出人員微笑服務，使用文明用語表示迎接和問候。當有客人來訪時，主動點頭微笑示意，并用文明用語詢問訪客訪問哪位、哪里 等，出示有效證件登記。外來客人必須說準被訪業主的樓層房號、姓名等，須被訪人同意后方可登記進 認真核對證件和持有人是否相符，若不符則不予登記并禁止進入。當訪客出現門口時，保安員致意說“再見！”“慢走！”等，并記載離開時間。對進入小區進行作業的外來人員，須經業主（住戶）同意，到管理處辦理有關手續后方能作業。作業完成后，經管理處派人驗證未損壞公共設施后方可放行，同時做好記錄備查。
2.2物流管理
業主（住戶）、外來人員搬出物品，嚴格執行《物品搬出管理規定》，到管理處辦理手續后，方能放行。當班保安員收到《放行通知單》后，應禮貌地對搬出物品予以查驗，確認無誤后，簽上保安員的姓名和放行的時間。《放行通知單》須交回管理處。 若業主（住戶）、外來人員搬出物品時未辦理《放行通知單》，保安員應予提示并拒絕放行。特殊情況可立即報告班長或管理處處理。
2.3巡邏管理
24小時不間斷地對樓層、門市、停車場和地面等巡邏。巡樓保安員根據巡更點的設置次序、路線巡邏。從上至下認真仔細地巡視，一旦發現有形跡可疑人員等情況，按突發事件處理程序等有關規定處理，做好值班記錄并上報。巡查各機房重地，包括電梯機房、發電機房、水泵房、高低壓配電房和水箱等門邊暗角等重點部位，發現不安全因素，迅速與值班人員取得聯系， 及時消除隱患。巡查每層樓時，要眼睛多看有無異常情況，耳朵多聽有無異常響動，鼻子多嗅有無異常氣味等等，當發現有冒煙并伴有焦糊味，歹徒撬門行劫行兇，可疑人員在樓道徘徊，室內有水溢出門外，房內無人房門大開，呼叫無人應答，有人擾亂正常的生活秩序和大聲喧嘩的情況，應立即采取行動，按突發事件等有關程序處理，并做好值班記錄。及時發現和消除各種隱患。巡邏時要仔細檢查房屋本體、公共設施和消防、防盜設施是否完好無損，若有損壞或異常情況要填寫《發現故障通知單》，情況嚴重的要立即報告班長或管理處及時處理，并做好值班記錄。指揮車輛慢速行駛，引導車輛停在指定車位，嚴禁亂停亂放，若發現行車通道、消防通道及非停車位有車輛停放，及時進行查處糾正，并做好記錄。巡查車況，發現有未關鎖門、窗和漏水、漏油等情況及時通知司機，并做好記錄，上報管理處及時處理。每日早上08：30將《發現故障通知單》報管理處服務中心并轉呈維修班。
2.4車輛管理
嚴格執行道口崗操作規程。認真檢查車輛外觀，發現有破損情況，應及時向駕駛員指出，并做好記錄，請駕駛員簽字確認。對臨時進場停放的車輛，值班員要主動提醒駕駛員按規定的行駛路線、停車位行駛停泊。對駛離道口的客貨車，應按規定檢查有無攜帶貴重物品，如有則按《物流管理規定》執行。外來臨時車輛出場時，值班員在車輛駛出時看清車牌號，并迅速取下該車司機存放的行駛證（或其他有效證件）趕到車擋器前，當車停在車擋前，司機開啟門窗時說：“謝謝！”值班員仔細核對車位牌、行駛證和司機、車輛，確認無誤后，將行駛證遞給司機。迅速開啟車擋放行 。禁止無關人員或可疑人員進入車庫。禁止用消防水源洗車，經勸阻不聽者按有關規定處理。協助清潔工維護好車庫內清潔衛生，保持車庫整潔。
3.質量控制
3.1安保工作
堅持“三級”檢查和地方公安機關的監督、指導。一級檢查制度由班組負責實施，保安班長每日值勤時，定時或不定時巡視各崗位的工作紀律、處理問題的情況等，發現情況填寫《值班記錄表》。二級檢查由管理處負責實施：主任每日1-2次巡視保安員各崗位的工作情況，填寫《日工作記錄》。主任每月三次抽查保安員巡查記錄情況，每月巡視應覆蓋大廈內所有的巡更點，填寫《巡樓記錄本》。主任或其他工作人員，堅持每月至少8次以上對保安員的夜班值勤情況抽查，填寫《夜間查崗記錄本》。每月定期組織人員對安保、消防進行重點檢查，形成報告匯總、整改落實。每季度組織一次夜間緊急集合，檢驗隊伍的快速反應能力，填寫《緊急集合檢驗記錄表》。每年組織一次消防實戰演練，填寫《消防演習記錄表》。質量管理部每月一次對保安工作進行一次全面的檢查。公司社區環境管理部每季度一次對保安工作進行一次全面的檢查。公司社區環境管理部每年至少進行兩次夜間突擊檢查或緊急集合演練。
3.2消防工作
各類消防設備、設施及其配套設施符合《中華人民共和國消防法》、《重點單位消防工作的十項標準》等法規。消防安全的宣傳、教育、培訓、檢查制度落實。員工對小區的消防栓、滅火器的擺放位置清楚，使用方法正確。電器設備運行正常，無超負荷運轉情況；電線、電纜的絕緣層無老化、受潮、漏電、短路等現象；電動機無空轉，防雷設備完好，無私拉亂接電線情況等等。消防器材及消防系統的管理與使用情況。消防器材定期檢查，管理制度健全并嚴格，責任落實到人，始終處于臨戰狀態。堅持公司“三級”檢查和消防部門的專業檢查相結合的制度。一級檢查由班（組）組織實施，要求每班日檢查一次。二級檢查由管理處領導每月組織班（組）長對責任區域的消防安全設備（施），包括易燃易爆物品、滅火器、消火栓等進行一次認真檢查，填寫檢查記錄表。三級檢查由物業公司安委會組織實施，每季度檢查一次。每年邀請地方消防部門履行一次檢查。
小區物業管理方案范文第2篇
一、當前消防安全管理存在的主要問題
物業管理作為城市社區管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業化、企業化和經營化的物業管理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業管理的一項重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題。
（一）物業管理的民事商務行為，涉及行業多管理內容多
盡管這些年出臺了一系列規范物業管理的法規、政策，但現有的法規、政策對物業消防安全管理的法律地位、管理責任、管理維護經費，以及法律責任未作明確的規定，致使物業消防安全管理中產生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關對日益增多的物業管理案件也因缺乏法律依據難以及時解決，例如消防設施設備管理維護責任不明確、維護費用不落實，發生火災后消防設施成為火災的殉葬品，火災責任和賠償責任等都難以明斷。
（二）房地產開發建設與物業管理脫節
不少房地產開發商未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
（三）物業消防安全管理職責不明
物業消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業區用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準確界定物業管理作為企業行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內容。
（四）物業消防安全經費明顯不足
消防安全管理經費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：開發商提供的一定比例的物業管理維修資金和物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。但這又引出以下問題：一是開發商提供的物業管理維修資金沒有法定主管部門監督提留，開發商成了“只生孩子,不養孩子”，全部由業主和用戶來承擔造成物業管理收取費用過高，維修資金難以落實；二是業主和用戶受傳統住房消費觀念的影響，往往將物業管理理解為無償服務或低償服務。加之物業管理公司與業主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收取；三是物業管理資金籌措、使用、管理不統一、不規范，使繳納者產生誤解、拒繳或拖延。
由于消防管理經費的不落實，造成物業管理及消防管理不落實，物業運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。
（五）物業消防安全隊伍不專業
目前物業管理的職業隊伍尚未形成，作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。
二、物業消防安全管理的必要性
（一）是住宅多元化特性的要求
隨著住宅商品化、市場化以及住房制度改革的推行，出現了房地產建設投資和營銷渠道的多元化，一個住宅區域、一幢大樓物業產權多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的復雜狀況。而一個住宅區域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設施設備配套性，以及消防安全管理，這都要求有一個統一的物業管理企業來實行消防安全管理。
（二）是住宅功能多樣化的要求
隨著城市現代化進程的加快，城市建筑物向高空和地下不斷延伸，建筑物的使用功能日趨多樣化和復雜化，消防設施設備愈來愈多，功能也愈來愈復雜化、智能化，客觀上要求消防安全管理具有專業性和技術性。
三、關于加強物業消防安全管理的思考
物業管理是一個發展前景廣闊且有待于開拓的新興行業。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業消防安全管理工作不僅是當前，更是今后長期的工作。筆者認為要做好物業消防安全管理工作，需處理好以下幾種關系：
（一）理順物業消防安全管理的各種關系，建立市場經濟體制下的物業消防管理體系構架
以法規的形式確定物業消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權利義務關系。業主或物業使用人與物業管理公司之間的關系是平等的民事主體關系，是委托與被委托的經濟合同關系。業主或物業使用人享有在管理中的決策權和監督權，負有服從物業整體消防安全的管理、合理利用物業項目、確保消防安全、承擔相應費用的消防安全管理義務，物業公司必須按照法律法規、行為規范標準及業主委托合同的約定，實施消防安全管理，確保物業消防安全管理工作接受公安消防部門、業主及物業使用人的監督。
（二）建立完整、系統的物業消防安全管理法律規范體系，規范運作形式
制定物業消防安全管理基本法律、法規及實施細則，以規范政府主管部門、物業公司及業主或物業使用人的行為，協調其相互間的各種關系，將物業消防管理納入法制化和規范化的軌道，同時制定統一的物業消防安全管理行業標準和規范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業消防安全檢查規定，消防設施維修資金標準及實施方案規定，消防安全管理費收支規定，維修養護消防設施規定等。
（三）建立和推行物業消防安全管理早期介入制度
房地產開發、流通、消費是一個連續的過程，在物業的規劃設計、開發建設階段就應明確聽取物業管理企業的合理意見，對隱蔽的消防設備應實施專業化物業消防安全管理監督和認可制度，|考試|大|并且嚴格把好驗收、交接關。這種建管結合方式，能提高物業的有效價值。
（四）建立高素質的物業消防安全管理隊伍
在物業管理中應確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災滅火知識和消防管理知識，經消防部門培訓后持證上崗。對消防控制室操作人員，必須具有現代消防技術方面的知識、熟練掌握消防系統的情況。對現代消防設施設備應委托專業化的消防設施維護保修公司來承擔。
（五）公安消防機構應加強對物業消防安全管理的監督指導
公安消防機構應嚴格把好物業建筑設計審核關，不留先天隱患。對物業消防安全管理要加強宏觀指導，定期實施防火監督檢查。對物業消防安全管理要給予法律支持。對物業消防安全管理人員進行消防培訓，幫助提高消防安全管理素質。
四、關于消防安全管理的獎懲
應該建立和完善以下幾項制度：
（一）消防安全教育、培訓制度。每年以創辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識；定期組織員工學習消防法規和各項規章制度，做到依法治火；各部門應針對崗位特點進行消防安全教育培訓；對消防設施維護保養和使用人員應進行實地演示和培訓；對新員工進行崗前消防培訓，經考試合格后方可上崗；因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓；消控中心等特殊崗位要進行專業培訓，經考試合格，持證上崗。
（二）防火巡查、檢查制度。落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度；消防工作歸口管理職能部門每日對公司進行防火巡查。每月對單位進行一次防火檢查并復查追蹤改善；檢查中發現火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，并按照規定，要求有關人員在記錄上簽名；檢查部門應將檢查情況及時通知受檢部門，各部門負責人應每日消防安全檢查情況通知，若發現本單位存在火災隱患，應及時整改；對檢查中發現的火災隱患未按規定時間及時整改的，根據獎懲制度給予處罰。
（三）安全疏散設施管理制度。單位應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁占用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物；應按規范設置符合國家規定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施；應保持防火門、消防安全疏散指示標志、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處于正常狀態，并定期組織檢查、測試、維護和保養；嚴禁在營業或工作期間將安全出口上鎖；嚴禁在營業或工作期間將安全疏散指示標志關閉、遮擋或覆蓋。
（四）消防控制中心管理制度。熟悉并掌握各類消防設施的使用性能，保證撲救火災過程中操作有序、準確迅速；做好消防值班記錄和交接班記錄，處理消防報警電話；按時交接班，做好值班記錄、設備情況、事故處理等情況的交接手續。無交接班手續，值班人員不得擅自離崗；發現設備故障時，應及時報告，并通知有關部門及時修復；非工作所需，不得使用消控中心內線電話，非消防控制中心值班人員禁止進入值班室；上班時間不準在消控中心抽煙、睡覺、看書報等，離崗應做好交接班手續；發現火災時，迅速按滅火作戰預案緊急處理，并撥打119電話通知公安消防部門并報告部門主管。
（五）消防設施、器材維護管理制度。消防設施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設施的使用狀況，保持設施整潔、衛生、完好；消防設施及消防設備的技術性能的維修保養和定期技術檢測由消防工作歸口管理部門負責，設專職管理員每日按時檢查了解消防設備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發現異常及時安排維修，使設備保持完好的技術狀態；消防設施和消防設備定期測試
（六）義務消防隊組織管理制度。義務消防員應在消防工作歸口管理部門領導下開展業務學習和滅火技能訓練，各項技術考核應達到規定的指標；要結合對消防設施、設備、器材維護檢查，有計劃地對每個義務消防員進行輪訓，使每個人都具有實際操作技能；按照滅火和應急疏散預案每半年進行一次演練，并結合實際不斷完善預案；每年舉行一次防火、滅火知識考核，考核優秀給予表彰；不斷總結經驗，提高防火滅火自救能力。
（七）滅火和應急疏散預案演練制度。制定符合本單位實際情況的滅火和應急疏散預案，組織全員學習和熟悉滅火和應急疏散預案，每次組織預案演練前應精心開會部署，明確分工，應按制定的預案，至少每半年進行一次演練，演練結束后開講評會，認真總結預案演練的情況，發現不足之處應及時修改和完善預案。
（八）燃氣和電氣設備的檢查和管理制度。應按規定正確安裝、使用電器設備，相關人員必須經必要的培訓，獲得相關部門核發的有效證書方可操作。各類設備均需具備法律、法規規定的有效合格證明并經維修部確認后方可投入使用。電氣設備應由持證人員定期進行檢查(至少每月一次)；防雷、防靜電設施定期檢查、檢測，每季度至少檢查一次、每年至少檢測一次并記錄；電器設備負荷應嚴格按照標準執行，接頭牢固，絕緣良好，保險裝置合格、正常并具備良好的接地，接地電阻應嚴格按照電氣施工要求測試；各類線路均應以套管加以隔絕，特殊情況下，亦應使用絕緣良好的鉛皮或膠皮電纜線。各類電氣設備及線路均應定期檢修，隨時排除因絕緣損壞可能引起的消防安全隱患；未經批準，嚴禁擅自加長電線。各部門應積極配合安全小組、維修部人員檢查加長電線是否僅供緊急使用、外殼是否完好、是否有維修部人員檢測后投入使用；電器設備、開關箱線路附近按照本單位標準劃定黃色區域，嚴禁堆放易燃易爆物并定期檢查、排除隱患；設備用畢應切斷電源。未經試驗正式通電的設備，安裝、維修人員離開現場時應切斷電源；除已采取防范措施的部門外，工作場所內嚴禁使用明火；使用明火的部門應嚴格遵守各項安全規定和操作流程，做到用火不離人、人離火滅；場所內嚴禁吸煙并張貼禁煙標識，每一位員工均有義務提醒其他人員共同遵守公共場所禁煙的規定。
小區物業管理方案范文第3篇
《撫順市城市住宅小區物業管理暫行規定》業經市政府第68次常務會議通過，現印發給你們，望認真貫徹執行。
撫順市城市住宅小區物業管理暫行規定
第一章 總則
第一條 為加強城市住宅小區物業管理，保障住宅小區物業的合理使用，為居民創造優美整潔、文明安全、舒適方便的生活環境，根據有關法律、法規，結合我市實際，制定本規定。
第二條 凡在城市規劃區內實行物業管理的住宅小區、從事物業管理服務工作的單位及住宅小區內的房屋產權人、使用人均應遵守本規定。
第三條 本規定所稱住宅小區是指以住宅為主，兼有非住宅房屋，并有相應配套公共設施，建筑面積在三萬平方米以上的居民生活區。
本規定所稱物業管理，是指物業管理企業受住宅小區住戶的委托，對住宅小區各類房屋及相配套的公共設施、共用設備、公共場地、小區綠化、小區道路、環境衛生、公共秩序等進行維護、修繕和管理。
本規定所稱住戶，是指住宅小區內各類房屋的產權人、使用人。
第四條 城市新建住宅小區必須實行物業管理，已交付使用的住宅小區應創造條件逐步實行物業管理。
第五條 市人民政府房產行政主管部門主管城市住宅小區物業管理工作，主要職責是：
（一）制定住宅小區物業管理的有關規定；
（二）從宏觀上對住宅小區物業管理工作進行組織協調和業務指導；
（三）對住宅小區管委會和物業管理企業的管理服務工作進行監督檢查；
（四）負責物業管理企業的資質審查、評定等級、發放物業管理資質證書和年檢工作；
（五）參與住宅小區的綜合驗收，負責組織新建住宅小區接管；
（六）組織開展住宅小區達標創優活動；
（七）負責住宅小區物業管理人員的培訓。
第六條 各區人民政府和規劃、城建、交通、環衛、郵電、供電、工商、物價、公安、消防、供水、供暖、燃氣等管理部門（以下簡稱專業管理部門），協同房產行政主管部門做好住宅小區的物業管理工作。
第七條 住宅小區的住戶有參與住宅小區物業管理的權利，并有合理使用房屋、公共設施、維護和遵守住宅小區公共秩序的義務。
第二章 住宅小區建設與移交
第八條 住宅小區規劃設計遵照《中華人民共和國城市居住區規劃設計規范》及有關規定執行，并按其規定規劃設計道路、管線、公共綠地、幼兒園、停車場、文化體育、商貿服務、環衛、消防等市政公用基礎設施和公共配套設施。其配建水平應與居住人口規模相對應，并與住宅同時規劃，同時建設，同時投入使用。
第九條 住宅小區的規劃設計方案，必須經市規劃行政管理部門會同有關部門審定。住宅小區必須按照經批準的規劃設計方案進行建設。
第十條 市建設行政主管部門、市開發辦、市規劃行政主管部門對住宅小區的建設實行管理與監督。
第十一條 房地產開發建設單位進行住宅小區建設，應嚴格按設計標準施工，不得擅自改變規劃設計。確需部分變更的，必須經市規劃行政主管部門同意，市規劃行政主管部門在審定時，應征求有關部門的意見。
第十二條 住宅小區竣工后，由市開發辦組織有關部門按國家、省、市有關規定標準進行綜合驗收。住宅小區竣工驗收必須符合下列要求：
（一）建設項目按批準的小區規劃和有關專業管理要求全部建成，并滿足使用要求；
（二）住宅及市政公用基礎設施、公共配套設施及單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；
（三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規劃設計要求；
（四）施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平。
住宅小區經綜合驗收合格后方可配戶。
第十三條 住宅小區的開發建設單位，應在住戶入住前6個月，委托物業管理企業對住宅小區實行前期管理，管理費用由開發建設單位承擔。
第十四條 住宅小區竣工綜合驗收后，建設單位憑住宅小區驗收合格手續，向房產行政主管部門申請辦理小區移交管理手續。
兩個以上建設單位合建的住宅小區辦理移交管理手續時，由該小區建設規模大的單位負責牽頭辦理移交管理手續。
第十五條 住宅小區移交管理時，建設單位應向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區工程建設有關資料：
（一）住宅小區平面規劃圖、竣工總平面圖；
（二）房屋設備和配套設施的竣工圖；
（三）地下管網圖；
（四）住宅小區各類房屋清單；
（五）出售房屋的產權歸屬和成本核算清單；
（六）住宅小區公共設施、共用設備及公共場地清單；
（七）其它應提供的資料。
第十六條 開發建設單位出售商品房，產權人按房改政策出售公房，均應在售房合同中明確物業管理內容。
第十七條 住宅小區建設單位自辦理移交管理之日起，不再承擔住宅小區的管理責任。但經鑒定的建設質量問題及保修期內的房屋、設施，仍由該建設單位負責修繕。
第三章 住宅小區管理委員會
第十八條 住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）是代表和維護住宅小區內房屋產權人和使用人的合法權益，對住宅小區物業實行民主管理的群眾性自治組織。
第十九條 住宅小區入住率達50％以上時，在房產行政主管部門的指導下，由住宅小區所在街道辦事處組織住戶代表及有關管理部門舉行住宅小區管委會籌備會議，選舉產生管委會。
第二十條 管委會成員由熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的人員組成。住戶代表在管委會成員中的比例應不低于70％。
第二十一條 管委會每屆任期三年，管委會委員可連選連任，主任委員由街道辦事處主任或副主任擔任。
第二十二條 管委會享有以下權利：
（一）制定管委會章程、小區物業管理目標及居住公約；
（二）決定選聘、續聘或解聘物業管理公司；
（三）對物業管理公司的各項管理工作的實施及規章制度執行情況進行監督和檢查；
（四）審議物業管理公司制定的年度管理計劃和住宅小區物業管理、修繕、服務等重大措施。
第二十三條 管委會履行下列義務：
（一）維護小區內房屋產權人和使用人的合法權益；
（二）協助物業管理公司落實各項管理工作；
（三）接受物業管理行政主管部門的監督、指導；
（四）及時向有關管理部門和單位反映住戶的意見和要求；
（五）組織小區達標創優和其他社會公益活動；
（六）召集和主持住戶大會及有關會議，每年向大會和物業管理行政主管部門報告一次工作。
第四章 物業管理企業
第二十四條 物業管理企業是依法成立，從事住宅小區物業管理及提供社區服務的經營單位。
第二十五條 開辦物業管理企業必須具備下列條件：
（一）有10萬元以上的注冊資金；
（二）有固定的辦公場所；
（三）有符合規定的物業管理章程；
（四）有管理機構和與管理規模相適應的各類管理人員、技術人員。
第二十六條 申辦物業管理企業必須提供下列資料：
（一）申請報告；
（二）代表人身份證明；
（三）資質證明；
（四）辦公場所證明；
（五）物業管理章程；
（六）管理人員和技術人員資格證明。
第二十七條 開辦物業管理企業，須先向房產行政主管部門提出書面申請，經資質審查批準，領取物業管理企業資質證書，并向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照后方可開業。
第二十八條 物業管理企業依據與管委會簽訂的《住宅小區物業管理合同》，對住宅小區實施物業管理。物業管理合同須報小區主管部門備案。
第二十九條 物業管理企業對住宅小區實行專業化管理和綜合性有償服務。
第三十條 物業管理企業職責：
（一）根據本規定和物業管理合同規定，對住宅小區實行管理，依法經營；
（二）管理住宅小區綜合驗收檔案資料；
（三）依據房產和公共設施管理的有關規定，制止住宅小區內的違章和違法行為；
（四）以為住戶服務為宗旨，為住戶提供有償服務，提高住宅小區的環境效益和社會效益；
（五）定期向管委會匯報住宅小區管理工作，接受小區管委會和有關行政管理部門的監督和指導。
第五章 物業維護與管理
第三十一條 住宅小區內的單位和個人應愛護小區內房屋、公共設施與環境，不得在小區內實施下列行為：
（一）擅自改變房屋結構、用途和外觀，損壞設施、設備及危及房屋安全；
（二）占用樓梯間、通道、道路等公用部位、亂搭亂建、亂停放車輛及影響住宅小區景觀；
（三）擅自拆改、損毀、占壓消防、環衛、電訊等公共公用設施；
（四）堆放易燃、易爆、放射性物品或燃燒有毒物質等危及人身健康和生命財產安全；
（五）隨地傾倒污水、亂拋垃圾、堆放雜物；
（六）挖沙取土、踐踏或占壓綠地、攀折花木、耕種農作物，飼養家畜、家禽；
（七）發出超規定標準的噪音，聚眾喧鬧；
（八）法律、法規、規章禁止的其他行為。
第三十二條 住宅小區物業維護管理的內容：
（一）維修、養護住宅小區內的房屋及共用水箱、電梯等附屬設施；
（二）維修、養護住宅小區內的安全防范設施和庭院線以內的道路；
（三）養護住宅小區內的花草樹木，維護園林小品和其他園林設施；
（四）住宅小區內環境衛生的清掃、公廁保潔和維護環衛設施；
（五）維護小區內交通秩序；
（六）負責治安保衛工作，落實防范措施；
（七）法律、法規、規章規定其他應做好的管理工作。
前款（一）項中房屋戶門以內部位維修費用由產權人承擔，房屋共用部位維修費用屬購買商品房的由產權人承擔；屬房改購買公房的，從住宅維修基金中列支，不足部分由產權人分擔。（二）至（六）項中維修、養護費用從住宅小區基礎設施維修費、城維費及物業管理服務費中列支。
第三十三條 住宅小區進戶線內外的供電、供水、排水、供暖、燃氣管線、電信等設施的維修管理按有關規定劃分維修管理責任。專業管理部門不負責維修管理的，可委托物業管理企業維修管理。
第三十四條 各專業管理部門在審批住宅小區內改變房屋使用用途和經營項目、工程項目及維修住宅小區設施、設備時，應與住宅小區物業管理企業溝通，對因施工破壞的小區環境應在工程結束時修復，否則應予賠償損失。
第六章 管理經費和專用房屋
第三十五條 新建住宅小區的開發建設單位在開發項目立項時，按住宅小區建設總投資的一定比例，向市房產行政主管部門交納住宅小區基礎設施維修費，該費用計入建設成本，一次性劃轉到市房產行政主管部門，專戶存儲，用于住宅小區公共設施的更新，大型設施的增改，以及為其它建成住宅小區實行物業管理提供補助資金。
第三十六條 市財政每年從城市維護費中按0.5％的比例提取住宅小區維護費劃撥給市房產行政主管部門作為住宅小區物業管理的補貼經費。
第三十七條 住宅小區開發建設單位按總建筑面積0.5％的比例以成本價向住宅小區管委會提供商服用房，并在管委會成立一個月內轉交管委會。小區管委會應將商服用房按民用住房租金標準出租給物業管理企業經營，經營收入全部用于住宅小區管理。
第三十八條 開發建設單位移交住宅小區時，一次性無償向管委會提供物業管理用房，產權歸國家所有。具體標準：
（一）建筑面積5萬平方米以下，60－80平方米；
（二）建筑面積5萬平方米以上10萬平方米以下，80－100平方米；
（三）建筑面積10萬平方米以上，120－150平方米。
第三十九條 住宅小區內單位自管房屋、市直管房屋和托管房屋，按租金收取額的一定比例向物業管理企業交納物業管理服務費。
第四十條 住戶應按所受物業服務的項目向物業管理企業交付物業管理服務費。
物業管理服務收費應當根據所提供服務性質、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。
為住戶提供的公共衛生清潔、公共設施的維修、保養以及保安等，實行政府定價或政府指導價。
為住戶提供的特約服務，除物價部門規定收費標準的外，可自行定價。
住宅小區物業管理服務收費的費用由以下部分構成：
（一）管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；
（二）公共設施設備日常運行、維修及保養費；
（三）綠化管理費；
（四）清潔衛生費；
（五）保安費；
（六）物業管理單位固定資產折舊費；
（七）辦公費；
（八）法定稅費。
第四十一條 住宅小區物業管理單位向居民收取物業管理服務費標準，由物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管部門意見后，以獨立小區為單位核定。
第四十二條 住宅小區基礎設施維修費和物業管理服務費等應專款專用，不得挪作他用。
第四十三條 住宅小區內各項管理經費的收支情況，每半年向住戶張榜公布一次，接受產權人、使用人的監督。
第七章 獎勵與處罰
第四十四條 住宅小區物業管理工作應按《全國優秀管理住宅小區標準》、《遼寧省優秀物業管理住宅小區標準》定期進行檢查評比，對評為省、國家級的優秀住宅小區由市人民政府予以表彰或獎勵。
小區物業管理方案范文第4篇
9月16日，我縣城市居民小區物業管理交接動員大會后，**鎮和建設局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動上快速對接，下面是小編收集整理的關于縣城市居民小區物業管理工作交接工作報告，歡迎大家閱讀。
9月16日，我縣城市居民小區物業管理交接動員大會后，**鎮和建設局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動上快速對接，于9月 18日，在縣建設局房管處召開了監交人(縣紀委、財政局)、移交人(縣房管處)、接收人(**鎮物管辦)聯席會議，會后按移交方案，迅速成立兩個移交小組，展開交接工作，截止9月27日，接收工作結束。現將有關情況報告如下：
一、關于物業交接工作的基本評價：
1.理順了物業管理體制。物業管理工作逐步形成建設局作為行業主管部門，進行上下銜接、業務監管;**鎮作為實施責任主體，構建了“鎮政府是組織者，社區是服務者，居民是參與者”的物管模式，理順了關系，明晰了責任、充實了力量。
2.組建了物業管理網絡。**鎮成立了物業管理領導小組，設立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設備，新購置一輛服務專用車。各社區成立了相應的物業領導小組，并組建了社區物業管理服務中心。
3.建立了基本臺賬資料。包括各小區基本情況、網絡結構等，對存在的突出問題進行了梳理。
4.延伸了社區工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區居民歸屬感和認同感。社區也認為接管小區物業，便于掌握小區人口信息檔案。
5.促進了社會和諧穩定。在交接期間，**小區、**小區和**等居民反映物業問題，經我鎮物管辦和社區及時介入，通過引導和化解，居民的情緒得到緩解。
二、關于我縣物業現狀的基本認識
1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點多線長，需要整合力量。如屋面滲水、無小區平面圖、給排水網絡圖、供電網絡圖、天然氣未通等諸多突出問題不是單靠**鎮(社區)或物業就能解決的，對建設部門、**鎮政府、社區、物業、開發商等相關單位職責作出明確要求，做到信息互通、工作互補、力量互動，全力攻堅。
2.解決突出問題是關鍵。開發企業在小區建設過程中亂改規劃、偷工減料、配套不齊，無社區、物業辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區的管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項整改活動。
3.加大財政投入是保證。無論接管老舊、零散小區，還是維修、完善配套設施等，都要投入財力，縣、鎮都要把物管經費列入財政預算，保證需要。
4. 提高服務質量是前提。選聘資質較高的物業進駐我縣，建立物業公司和從業人員信用檔案，開展物業公司“星級”服務評選活動，開展物業公司年度考核工作，提升物業服務水平上臺階、上檔次。
三、關于下一步物業工作的基本思路：
1、實行規劃設計與住房驗收聯動機制。建議縣城新建住宅小區規劃設計強行入軌，規劃設計首先要明確社區事務管理用房和物業管理配套用房的面積、位置、層數，以及公共設施的配套，可讓**鎮參與核實，簽字后方可施工;住宅小區竣工時，**鎮可與建設局、消防大隊等相關部門一同參與項目竣工質量驗收，從而保證新建住宅小區按規劃建設，治標又治本。
2.實行遺留問題集中會辦機制。把房屋漏水、配套設施改造等作為會辦重點，在維修期外或在維修期內與開發商聯系不上的，建議縣政府設立物業基金，年設立物業基金1000萬元，用于住房維修和配套設施改造，實行專款專用。**鎮政府牽頭維修、改造，建設局監管。
3.設立新建小區質量保證金。質量保證金占總工程造價的5%，由縣建設局質監站收取。如開發企業通過全面合格驗收的，保證金全額返還。如不能通過全面驗收的，由建設局要求開發企業限期整改。經過整改仍不能通過驗收的，由**鎮牽頭整改，拿出書面報告，建設局監督，縣政府審核批準。
4.物業服務管理重心下移。責權明晰，對物業服務管理的考評獎懲方案由行業主管部門制定，可由**鎮組織實施，盡量避免政出多門，基層無法操作的處境。
小區物業管理方案范文第5篇
一、目標任務
通過完善物業管理工作機制、加強物業監督管理力度、提升物業管理服務水平，進一步完善區職能部門、街道辦事處、社區的監督管理職能，提高住宅小區物業企業服務水平，推動我區物業服務行業持續健康發展，為廣大人民群眾創建整潔、文明、安全、舒適的宜居環境。
二、工作內容
（一）完善物業管理工作機制
1．完善物業管理機構建設。區物業管理工作領導小組要加強對全區物業管理工作的領導、協調和監督，定期召開專題會議，聽取物業管理工作匯報，協調解決物業管理重大問題。各街道辦事處要明確物業管理分管領導以及承擔物業管理工作的專兼職人員。社區居委會要有干部專職或兼職從事物業管理工作。已經配備人員的要確保在崗從事物業管理工作，確保物業管理工作有機構、有人員負責。
2．加強物業管理制度建設。區物業管理工作領導小組要將物業管理工作作為民生工作和社區建設的重要內容納入年度全區工作計劃，擺上重要議事日程。區住建局要對屬地內物業管理情況進行全面調查研究，摸清底數，分析存在問題，出臺規范性文件，強化行業規范管理。各街道辦事處負責建立并落實街道物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區、物業公司、業主代表等參加的聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。各街道辦事處要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道一線及時調處化解，并上報區級主管部門。嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，并上報市級主管部門。
3．落實齊抓共管工作職責。區財政局要按照政辦〔2012〕45號文件要求，把規范提升物業管理工作列入區財政年度資金安排，建立完善物業管理經費保障的長效機制；要安排一定資金作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費。區住建局作為行業主管部門，除做好日常規范管理工作，應制定物業管理整改提升方案，指導并督促區屬物業企業及管理項目進行規范管理、提升服務水平。行政執法、公安、交警、消防、工商、環保、司法、物價等職能部門要按照《市區人民政府關于進一步加強區物業管理工作的意見》（政文〔〕186號）明確的本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經辦人。各有關部門要加強物業工作的監督管理職能，建立職能部門聯動處理機制，強化部門協作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發現的問題；建立糾紛投訴調處機制，對執法工作中發現的或物業企業報告、業主投訴、媒體曝光的違法違規行為及時查處，處理到位。
4．推進業主委員會的成立與規范運作。各街道辦事處要加強推進本轄區內小區業主委員會的組建。今年轄區內符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。區住建局應從行業管理方面出發，督促轄區內業主委員會建立健全規章制度，引導業主委員會規范運作，促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。
（二）加強物業監督管理力度
1．規范前期物業管理與承接查驗工作。區住建局要按照前期物業管理招投標相關規定，做好轄區房地產項目前期物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。同時督促房地產開發建設單位、物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作、辦理物業交接手續。組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規劃審批內容建設完整，并做好物業承接查驗備案手續。
2．加強住宅小區的巡查與整治。區住建局要牽頭聯合街道辦事處、社區建立物業小區巡查制度。具體為日常檢查、集中抽查、重點督查3項。日常檢查內容主要為小區秩序維護、衛生清潔、綠化養護、保安值勤、共用部位和共用設施設備維護等，應每兩個月對轄區所有物業小區巡查1次，并做好記錄，督促物業服務企業切實履行物業服務合同，根據服務等級和服務標準，提供質價相符的物業服務。集中抽查內容為物業小區的物業承接查驗制度落實、物業服務收費、消防安全、電梯安全、地下室（停車場所）、機電設備運行、二次供水衛生、裝飾裝修管理等。區住建局要積極配合市住建局工作，每季度組織開展1次集中抽查，確保小區和諧穩定、規范有序。重點督查是針對業主反映意見大、矛盾投訴多、整改不力的物業小區，區住建局要會同相關職能部門、街道、社區開展重點督促檢查整治，確保突發事件的應急預案有效得以落實。對于巡查過程中發現的問題，相關部門要加大對違法違紀企業的處罰力度，堅決將侵犯業主合法權益的企業清除出物業管理市場，要將巡查結果作為物業企業項目評優、前期物業招投標準入、企業資質年檢的重要依據。
3．深化老舊小區的整治與管理。各街道辦事處、社區要在老舊小區整治試點的基礎上，以點帶面，進一步深化我區老舊住宅區的整治與管理。要根據城市街區布局、公用基礎設施分布狀況，按照統籌規劃、條塊結合、分步實施的原則，在逐步改善老舊住宅區的基礎設施、環境衛生和治安防范之后，采取有條件的引進物業企業進行專業化管理服務、業主自治管理、社區有償管理三種模式進行老舊住宅區物業管理，逐步提升老舊住宅區廣大群眾的生活環境與居住品質。
（三）提升物業管理服務水平
1．提高物業企業競爭能力。行業主管部門要指導、扶持物業企業做大、做強。物業企業要樹立品牌意識，提高企業競爭力，積極探索轉變提升行業的發展方式，通過現代科技的運用和商業模式的創新，不斷拓寬物業服務領域，切實增強行業整體競爭能力。主管部門要鼓勵、扶持符合二級以上資質條件的物業企業晉升資質，并逐年提高二級以上物業企業管理的覆蓋面。
2．提升物業管理服務水平。物業企業應認真落實《省城市住宅小區物業服務規范》，提高物業小區服務水平，切實履行物業服務合同，實現秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業主提供質價相符的物業服務，努力提高業主的滿意率。行業主管部門要大力指導、幫助物業企業做好創建“物業管理示范住宅小區”工作。今年應做好輝映江山、明光花園2個住宅小區的創優工作，做到以點帶面，提升管理服務水平，促進行業規范發展。
3．提高監管人員與從業人員素質。針對我區涉及物業監督管理的9個職能部門情況以及街道、社區物業管理從業人員素質，區住建局要牽頭擇期舉辦物業監督管理人員工作培訓。通過專業培訓，切實提高職能部門和街道、社區物業監督管理人員業務水平。同時借助物業協會平臺積極開展物業服務管理經驗學習交流活動，組織物業管理工作者、物業服務企業負責人學習借鑒省內外兄弟城市和我市優秀物業服務企業的先進物業管理模式，推廣運用。定期組織物業經理崗位繼續教育培訓，不斷提高管理水平，加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓，確保行業相關人員都能持證上崗或得到輪訓。
三、實施步驟
（一）動員部署階段（從2012年月日至月25日）
區物業管理工作領導小組要結合我區實際，組織召開相關部門、物業公司負責人、業主委員會和業主代表參加的會議，制訂實施方案，做好部署安排。分析轄區內物業服務行業發展存在的問題，研討行業發展方向，規范物業服務管理措施。區住建局應督促物業服務企業在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業服務項目，明確具體目標、內容和措施。
（二）組織實施階段（從2012年月26日至11月30日）
各街道辦事處、社區、各相關職能部門要緊密圍繞著“完善物業管理工作機制、加強物業監督管理力度、提升物業管理服務水平”的目標任務，制定工作安排，扎實開展工作。
（三）檢查驗收階段（從2012年12月1日至12月31日）
結合市里開展的檢查驗收，由區物業管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核。
四、工作要求
（一）加強組織領導。物業管理是改善民生、促進社會和諧穩定的重要內容，各級各部門要增強做好這項工作的緊迫感和責任感，進一步加強對物業管理工作的領導，建立或及時調整物業管理工作的領導機構和工作機構，切實做好轄區內規范提升物業管理工作的組織、領導、協調、督促。
