新形勢下房地產(chǎn)投資管理淺析

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摘要：現(xiàn)如今隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展速度的加快，國內(nèi)房地產(chǎn)市場同樣也迎來了新的發(fā)展階段，市場形勢瞬息萬變，為了進(jìn)一步把握時(shí)展的新形勢，房地產(chǎn)投資管理工作也要緊抓時(shí)代機(jī)遇，敢于應(yīng)對(duì)各類挑戰(zhàn)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的科學(xué)化管理。基于此，本文針對(duì)新形勢下房地產(chǎn)投資管理進(jìn)行深入的探究與討論，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)領(lǐng)域提供一定的理論參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)；投資管理

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的發(fā)展速度和變化速度越來越快，甚至每一季度的房地產(chǎn)市場行情都會(huì)出現(xiàn)一定的差異，為了進(jìn)一步提高對(duì)房地產(chǎn)市場的預(yù)測和管理，針對(duì)不同類型的變化做出更加科學(xué)合理的判斷，采取更為妥當(dāng)?shù)拇胧枰獙?duì)房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)化的投資管理，因此本文針對(duì)新形勢下房地產(chǎn)投資管理進(jìn)行探究有重要的意義和價(jià)值，希望能夠給相關(guān)投資決策提供必要的參考。

一、房地產(chǎn)投資管理水平的主要影響因素

（一）政策因素

當(dāng)前我國始終堅(jiān)持宏觀調(diào)控與市場經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的政策，而在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中，各類投資風(fēng)險(xiǎn)的最主要影響因素就在于現(xiàn)如今的國家政策層面，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域所涉及的政策類型相對(duì)較多，不僅涵蓋了房地產(chǎn)土地資源，同樣也有城市建設(shè)與規(guī)劃、稅收等多方面的政策內(nèi)容，近年來我國針對(duì)土地資源等制定了更有針對(duì)性的政策與手段，提高了對(duì)各類資源的宏觀調(diào)控力度，這也使得我國各地區(qū)土地價(jià)格逐漸升高，同樣也給房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資管理工作帶來了新的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的自身發(fā)展提出了更高的要求[1]。

（二）經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與項(xiàng)目的收益價(jià)格等關(guān)系密切，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工周期較長，從項(xiàng)目的策劃階段到項(xiàng)目落成之后投入市場時(shí)間周期內(nèi)，往往會(huì)存在一定條件的市場環(huán)境變化和政策變化，而在項(xiàng)目建設(shè)過程中，各類人工成本和建筑成本的增加也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)因素和收益因素發(fā)生巨大的變化，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資管理存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

（三）能力因素

房地產(chǎn)投資管理的主體能力水平直接影響了項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)要素，不同類型的房地產(chǎn)投資主體會(huì)應(yīng)用不同類型的融資和運(yùn)營方式，這也使得在進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理能力和水平有所不同，其中工作人員的能力和水平也會(huì)直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體投資風(fēng)險(xiǎn)，因此需要相關(guān)工作人員進(jìn)一步提高對(duì)于房地產(chǎn)市場的敏感度，加深對(duì)國家政策以及房地產(chǎn)領(lǐng)域行情的了解，切實(shí)提升房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。

二、新形勢下的房地產(chǎn)投資管理的諸多挑戰(zhàn)

（一）現(xiàn)代信息技術(shù)的變化挑戰(zhàn)

在當(dāng)前新形勢發(fā)展勢頭之下，網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展速度越來越快，各類信息驟然增加，直接影響了房地產(chǎn)領(lǐng)域參與者所作出的諸多投資管理與決策。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，信息的豐富性尤為重要，不僅是電腦和手機(jī)以及各類多媒體信息技術(shù)的應(yīng)用，能夠使得各類信息被第一時(shí)間進(jìn)行調(diào)用和存儲(chǔ)，而投資管理人員也可以隨時(shí)隨地在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境中或現(xiàn)有的信息庫中調(diào)取所需的行業(yè)資料等內(nèi)容；除此之外也可以應(yīng)用現(xiàn)代衛(wèi)星技術(shù)和遙感技術(shù)，進(jìn)一步探索城市的發(fā)展變化情況，為房地產(chǎn)投資管理工作提供必要的參考。

（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的變化挑戰(zhàn)

近年來我國各地區(qū)城市化進(jìn)程越來越快，房屋建筑的建設(shè)水平和建設(shè)規(guī)模逐漸提升，但是對(duì)于各個(gè)城市而言，土地資源仍舊非常有限，不僅需要滿足人民群眾的日常居住生活用地需求，同樣也要具備休閑、公共服務(wù)等多重要素的土地應(yīng)用需求，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的變化緊密聯(lián)系。如果房地產(chǎn)行業(yè)度過了強(qiáng)盛階段，則會(huì)慢慢趨于走向弱勢，致使二手房房地產(chǎn)市場異常活躍，直至房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展后期也會(huì)逐漸顯露出更加穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢[2]。房地產(chǎn)行業(yè)中存在較多開發(fā)商大規(guī)模的購置土地，開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并從中獲取巨大的經(jīng)濟(jì)效益和利潤，如果一味的讓房地產(chǎn)行業(yè)就此發(fā)展，則會(huì)讓房地產(chǎn)開發(fā)商投入大量的資金進(jìn)行土地購置，并應(yīng)用負(fù)債、抵押等形式進(jìn)行資金貸款，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回收周期較長，存在較大的資金鏈斷裂問題。因此房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的投資管理工作需要真正認(rèn)識(shí)到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境變化所帶來的諸多挑戰(zhàn)，提高對(duì)市場的靈活應(yīng)對(duì)效果。

（三）消費(fèi)者群體觀念的變化挑戰(zhàn)

新形勢下，房地產(chǎn)領(lǐng)域與人民群眾的生活息息相關(guān)，雖然當(dāng)前人們的生活水平顯著提高，越來越多的人不僅僅追求吃飽穿暖，反而追求更高水平的生活質(zhì)量，這也使得人們越發(fā)關(guān)注住房結(jié)構(gòu)和住房區(qū)位，導(dǎo)致對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、樣式、設(shè)計(jì)等綜合要求更高，甚至?xí)鄳?yīng)的選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施以及各類裝修材料等等，因此在新形勢下房地產(chǎn)的投資管理也要真正實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者群體觀念的變化應(yīng)對(duì)，針對(duì)消費(fèi)者的平均消費(fèi)水平有效規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、新形勢下的房地產(chǎn)投資管理對(duì)策

在新形勢發(fā)展影響之下，為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)投資管理的能力水平，需要緊跟房地產(chǎn)市場的發(fā)展行情，搶占房地產(chǎn)領(lǐng)域的商機(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)投資人員而言，如果無法緊跟時(shí)展潮流，進(jìn)行全面的改革與創(chuàng)新，則會(huì)迅速流失商機(jī)，因此在新形勢下，房地產(chǎn)投資管理的對(duì)策可以從三方面出發(fā)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資理念的創(chuàng)新、房地產(chǎn)投資內(nèi)容的創(chuàng)新以及房地產(chǎn)投資制度領(lǐng)域的創(chuàng)新，切實(shí)轉(zhuǎn)變以往的房地產(chǎn)投資資本結(jié)構(gòu)和資本所處范圍，實(shí)現(xiàn)知識(shí)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)之間的密切融合。

（一）房地產(chǎn)投資管理理念的創(chuàng)新

現(xiàn)如今全社會(huì)范圍內(nèi)已經(jīng)逐漸實(shí)現(xiàn)了知識(shí)經(jīng)濟(jì)的重要變革，而對(duì)于很多企業(yè)而言，知識(shí)同樣也是直接影響未來發(fā)展和前進(jìn)路線的重要資源和體現(xiàn)之一，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理的過程中，要切實(shí)強(qiáng)化知識(shí)經(jīng)濟(jì)這一側(cè)重點(diǎn)。對(duì)現(xiàn)有各類資本進(jìn)行強(qiáng)而有效的管理，特別是對(duì)于知識(shí)資本要進(jìn)一步明確其主導(dǎo)地位，充分發(fā)揮知識(shí)資本的專業(yè)性和超前引導(dǎo)性。在新形勢發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)投資管理要明確知識(shí)經(jīng)濟(jì)的重要主導(dǎo)作用，積極應(yīng)用更加新型的投資理論和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論，始終保持創(chuàng)新精神，掌握更多的房地產(chǎn)領(lǐng)域投資知識(shí)，豐富自身現(xiàn)有知識(shí)體系，全面改革原有的房地產(chǎn)投資管理理念，實(shí)現(xiàn)投資管理以及資本運(yùn)營的全面化發(fā)展，推動(dòng)各類信息技術(shù)的全方位整合，助力房地產(chǎn)投資管理的科學(xué)化決策，確保房地產(chǎn)投資管理水平始終保持安全性和合理性，發(fā)揮其獨(dú)特的優(yōu)勢和價(jià)值。當(dāng)前社會(huì)發(fā)展速度越來越快網(wǎng)絡(luò)信息異常繁雜，這也使得人們往往通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行交易，這種交易形式也打破了原有的投資觀念和銷售理念，因此在房地產(chǎn)投資管理的過程中，可以應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息資源和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，最大程度上減少房地產(chǎn)投資管理過程中的不必要虧損問題和風(fēng)險(xiǎn)問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)隱患的及時(shí)規(guī)避，綜合應(yīng)用不同類型的信息提高房地產(chǎn)投資管理決策的科學(xué)化效果。

（二）房地產(chǎn)投資管理內(nèi)容的創(chuàng)新

新形勢的發(fā)展不僅僅意味著資本經(jīng)濟(jì)時(shí)代的逐漸遠(yuǎn)去，更加意味著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的悄然來臨，在新形勢發(fā)展之下，房地產(chǎn)投資管理過程中不僅僅需要實(shí)現(xiàn)利潤分配管理，同樣也要強(qiáng)化籌資投資等綜合型管理的創(chuàng)新。只有進(jìn)一步籌集知識(shí)資本，才能保證籌資的管理者能夠?qū)崿F(xiàn)資本作用的最大化效果，同時(shí)也可以對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)行吸收，讓其成為投資主體資金的主要來源。對(duì)于房地產(chǎn)投資管理者而言，要進(jìn)一步樹立良好的投資管理理念，特別是對(duì)于人力資本方面要強(qiáng)化投資，針對(duì)房地產(chǎn)投資管理領(lǐng)域的專業(yè)人員進(jìn)行有針對(duì)性的引進(jìn)和培養(yǎng)，并對(duì)投資開展之前進(jìn)行科學(xué)有效的決策，確保房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可靠性和合理性更強(qiáng)。除此之外，我國當(dāng)前各地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目繁多，風(fēng)險(xiǎn)也有一定的差異，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理時(shí)可以應(yīng)用多種類型的項(xiàng)目組合投資形式，投資方可以在對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。同時(shí)針對(duì)類型相距甚遠(yuǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行充分整合，合理規(guī)避單一項(xiàng)目所出現(xiàn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，最大程度上保證房地產(chǎn)投資方面的經(jīng)濟(jì)效益。但是作為投資方也要切實(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理開展之前所開展了項(xiàng)目調(diào)研，針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)方和項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)企業(yè)的發(fā)展情況進(jìn)行全方位的調(diào)查，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與投資的可靠性效果。在應(yīng)用現(xiàn)有資金進(jìn)行組合式投資時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)不同項(xiàng)目類別的有針對(duì)性投資，既保證了原有資金的流動(dòng)性效果，也可以規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中的諸多風(fēng)險(xiǎn)問題，為房地產(chǎn)投資管理綜合效果水平的提升奠定良好的基礎(chǔ)。

（三）房地產(chǎn)投資管理制度的創(chuàng)新

近年來房地產(chǎn)投資管理領(lǐng)域的發(fā)展越來越快，再加上信息技術(shù)水平的提升，進(jìn)行房地產(chǎn)投資與管理時(shí)要真正實(shí)現(xiàn)制度層面的創(chuàng)新。首先需要強(qiáng)化對(duì)各類信息技術(shù)手段的應(yīng)用合理規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)有的信息化和技術(shù)優(yōu)勢可以全方位的獲取房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的具體信息以及當(dāng)前國家政策的發(fā)展情況，同時(shí)房地產(chǎn)投資管理人員可以對(duì)現(xiàn)有信息和數(shù)據(jù)、國家政策、市場行情等進(jìn)行全方位的分析與討論，為投資方提供更加安全可靠、風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)較低的投資意見和投資決策。除此之外，也可以專門建立房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理制度，其中包括財(cái)務(wù)分析制度、投資資金監(jiān)控制度以及必要的獎(jiǎng)勵(lì)制度等，更加符合知識(shí)時(shí)代背景下的新形勢發(fā)展需求，既保障了投資方的綜合盈利能力和償債能力，也能合理的規(guī)避項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)問題。特別是有針對(duì)性的建立財(cái)務(wù)監(jiān)控制度，能夠?qū)Ω黝愘Y金的流向進(jìn)行全方位的控制與分析，有效規(guī)避各類投資風(fēng)險(xiǎn)問題，提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性。

四、總結(jié)

總而言之，在新形勢進(jìn)程中進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理，需要全面了解房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢和發(fā)展動(dòng)態(tài)，特別是針對(duì)當(dāng)前政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、投資者能力因素等進(jìn)行全方位的論證與考察，積極應(yīng)對(duì)現(xiàn)代信息技術(shù)的變化挑戰(zhàn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的挑戰(zhàn)以及消費(fèi)者群體觀念的變化挑戰(zhàn)；基于此，本文針對(duì)新形勢下房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理對(duì)策進(jìn)行探究，可以從理念、內(nèi)容、制度三方面實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新和發(fā)展，希望能夠進(jìn)一步推動(dòng)我國房地產(chǎn)投資管理領(lǐng)域綜合水平的提高。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙西卿.論新形勢下的房地產(chǎn)投資管理[J].投資與創(chuàng)業(yè),2018(6):16-17.

[2]王永華.關(guān)于新形勢下房地產(chǎn)投資決策中的風(fēng)險(xiǎn)管理探討[J].財(cái)訊,2019(24):67-68.

作者:宋琦 單位:聯(lián)勤保障部隊(duì)第五儲(chǔ)備資產(chǎn)管理局