恒大集團房地產投資風險分析

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【摘要】隨著房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，投資者在關注收益的同時，也注意到風險的重要性。房地產行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，具有投資額大和回收期限長的特點，在其發(fā)展過程中急需金融業(yè)的支持和配合。當前，我國房地產行業(yè)的投資環(huán)境不容樂觀，投資順利與否，不僅關系到個人的投資行為，而且關乎企業(yè)的生存，因此研究房地產的投資風險就非常有必要。文章主要從中國恒大集團2014—2018年報中的相關數(shù)據入手，從投資前期、中期及后期3個方面對中國恒大集團房地產投資風險和風險成因進行分析，并提出相應的對策和建議。

【關鍵詞】房地產行業(yè)；投資風險；恒大集團

投資風險是指從投資開始到投資結束的期間內，受到種種不可控因素的影響，使實際投資收益與預期收益之間產生的偏差。投資過程中總是伴隨著風險，投資風險并非是一成不變的，它會隨著投資活動的進行而發(fā)生變化。投資的風險性質和后果也會因為投資階段的不同而發(fā)生改變。因此，需要對中國恒大集團房地產投資風險進行分析，以便提出對策。

1中國恒大集團房地產投資現(xiàn)狀

1.1中國恒大集團房地產發(fā)展現(xiàn)狀。截至2018年末，中國恒大集團的總資產達1.88萬億元，該集團逐漸將發(fā)展戰(zhàn)略調整為“多元+規(guī)模+品牌”模式，同時逐步降低企業(yè)負債率、企業(yè)成本，提高企業(yè)資金周轉率。除此之外，中國恒大集團在規(guī)模方面增速放緩，于整個行業(yè)中排名第三。隨著房地產市場格局的變化，中國恒大集團調整了發(fā)展戰(zhàn)略，從2014年開始逐步將業(yè)務重點向二、三線城市轉移，其主要發(fā)展目標仍是獲取一、二線城市的土地資源[1]。目前，中國恒大集團的一、二線城市土地儲備資源占總量的73%，優(yōu)質的土地儲備資源使它在行業(yè)中處在下行發(fā)展態(tài)勢時，仍能夠獲取利潤，實現(xiàn)對房地產市場份額的穩(wěn)定持有。截至2018年末，中國恒大集團實現(xiàn)銷售收入4662.00億元，毛利潤達1689.5億元，利潤同比增長50.5%，毛利率為36.2%，盈利水平仍領先其他房企。2018年的合約銷售額為5513.4億元，較2017年增長10.1%；合約銷售面積為5243.5萬m2，同比增長4.2%。合約平均售價為10515元/m2，較2017年增長5.6%。目前，中國恒大集團有173個新項目正在緊鑼密鼓地進行，這些項目分布在深圳、重慶、成都等數(shù)十個城市，在售項目累計達到829個，分布于227個城市。本文分析認為，即便是在房地產行業(yè)動蕩、行業(yè)分化加劇的背景下，中國恒大集團各項財務數(shù)據均保持在行業(yè)平均水平之上，主要得益于中國恒大集團的產品定位準、品質高、管理嚴的優(yōu)勢[2]。

1.2中國恒大集團房地產投資現(xiàn)狀。1.2.1中國恒大集團房地產投資規(guī)模逐年擴大。中國恒大集團年報顯示，2014年，中國恒大集團注重可持續(xù)盈利能力，選擇優(yōu)質的項目補充和平衡一、二、三線城市的區(qū)域布局。總投資用地建筑面積為1.47億m2，同比減少362萬m2，降幅為2.6%，全年新購土地共投資2176508萬元。2015年，中國恒大集團繼續(xù)注重可持續(xù)的盈利能力，不斷選擇優(yōu)質的項目進行補充，從而使得一、二、三線城市的布局更加均衡。總投資用地建筑面積為1.56億m2，同比增長897萬m2，增幅約6.1%，全年新購土地共投資7126211.5萬元。2016年，中國恒大集團加大土地投資力度，在經濟發(fā)達的一、二線城市和地級市大力開展項目，總投資用地建筑面積為2.29億m2，同比增長7328萬m2，增幅約46.9%，全年新購土地共投資20435048萬元。2017年，中國恒大集團進一步優(yōu)化和完善項目城市布局，補充優(yōu)質土地投資，總投資用地建筑面積為3.12億m2，增幅約36.2%，全年新購土地共投資23801400萬元。2018年，集團更加注重效益和增長質量，適度補充優(yōu)質土地，投資土地總建筑面積為3.03億m2，降幅約2.9%，全年新購土地共投資8043723萬元。根據以上數(shù)據可知，中國恒大集團房地產投資規(guī)模逐年增加，除2018年略有下降外，其他年份投資額保持穩(wěn)定增長。投資額從2014年的2176508萬元增長到2018年的8043723萬元，增長超過3.7倍。中國恒大集團房地產投資額的絕對值雖然不斷增長，但是房地產投資增速處于不斷的波動中，這主要受宏觀經濟形勢影響。1.2.2中國恒大集團房地產直接籌資占據主導地位截至2018年12月31日，中國恒大集團間接籌資來源包括長期銀行借款和短期銀行借款，累計2560億元；直接籌資來源主要包括發(fā)行優(yōu)先票據、發(fā)行中國企業(yè)債權和發(fā)行私募信托基金等，累計4171.4億元。直接籌資渠道的籌資金額遠大于間接籌資渠道的累計籌資金額，間接籌資占全部借款金額的38%，直接籌資占全部借款總額的62%。2014—2018年，中國恒大集團兩次發(fā)行可轉債，籌資總額195億元；發(fā)行公司債券（優(yōu)先股）11次，籌資總額為116.23億元。2018年1月31日，中國恒大集團公告，成功發(fā)行2023年到期的180億港元4.24%可轉換債券。這次中國恒大集團債券的利率為4.25%，是歷史上最低的債券發(fā)行利率。

2中國恒大集團房地產投資所面臨的風險及成因分析

中國恒大集團的房地產行業(yè)屬于資本密集型的行業(yè)，具有發(fā)展投資規(guī)模大、開發(fā)周期長和資金周轉緩慢的特點，這決定如果資本投資于房地產項目，那么將會面臨短期內很難收回資金的風險。考慮到這種情況，本文從投資前期、中期和后期3個方面入手，對中國恒大集團投資房地產行業(yè)所面臨的風險進行分析。只有這樣，才能讓集團了解投資房地產行業(yè)時將會面臨的主要風險，幫助集團在整個投資過程中盡可能地避免風險，減少不必要的損失。

2.1前期投資風險及成因。投資前期是指沒有開工之前這一時間段，這個階段要做的是準備工作，如招標、籌集資金等，一切細節(jié)都應在前期階段做好準備。當中國恒大集團確定對房地產項目進行投資時，就要考慮項目的預期收益如何，項目規(guī)模的大小和項目所用資金的多少，以便項目后期的工作順利進行。中國恒大集團房地產項目在前期的投資風險主要有獲取土地風險和融資風險。（1）獲取土地風險。截至2018年12月31日，中國恒大集團在中國228個城市擁有811個項目，覆蓋了全國各省市。中國恒大集團憑借供應商戰(zhàn)略聯(lián)盟，在進行全國開發(fā)、擴建項目的過程中，規(guī)劃、招標、采購、配送均采用標準化的集中采購和招標方式，而面對供應商時，就要進行溝通與交流，溝通與交流的及時與否定了是否會給集團帶來獲取土地的風險[3]。（2）融資風險。融資風險是指為滿足投資初期的資金需求，投資者通過向外吸取借款以獲得所需資金。由中國恒大集團的年報可以得知，其房地產投資的資本來源主要是外源融資，除2014年達到10%左右的水平外，內源性融資金額在每年資本總額中的平均占比為6%左右，而外源性融資占比平均在90%左右，這說明中國恒大集團投資房地產行業(yè)的自有資金短缺，其融資來源主要依靠外源融資。

2.2中期投資風險及成因。中期也就是實施建設階段，即從正式開工到最終建成這一時間段，在這一階段會遇到的風險主要集中在兩個方面，最常見的是成本風險，因為人工費、材料費和管理費用貫穿整個房地產建設的始終。此外，要考慮安全風險，因為在房地產的建設過程中存在著危險因素，所以安全事故的發(fā)生有時可以看作是必然的。（1）成本風險。勞動力成本風險主要是由工人工資水平的上漲、勞動力供給不足及缺乏技術性和有管理能力的工作人員這3個方面導致的。原材料成本風險主要是由于鋼材和水泥的價格因素會對集團房地產投資規(guī)模產生一定影響而造成的。此外，集團房地產項目在投資的過程中也要考慮對成本進行管理，管理費用是因為集團投資房地產項目時，資金投入巨大，若按照規(guī)定的2%～5%的比例計算管理費用，其金額也達到上億元。所以，如果集團沒有很好地控制管理費用率，那么投資的資金將會出現(xiàn)波動。根據相關規(guī)定，房地產項目的管理費用計算如下：管理費用=規(guī)定的計算基數(shù)×管理費用百分比據中國恒大集團年報顯示，2017年和2018年管理費用率均值分別為3.14%、2.91%，盡管2018年管理費用率較2017年有所下降，但是中國恒大地產的管理費用率仍然處于均值之上，并且與“綠地集團”和“保利地產”相比，管理費用率較高。（1）安全風險。安全風險是指因施工環(huán)境、工人的不安全因素處在未知狀態(tài)，難免會發(fā)生安全問題。例如，2018年10月30日11時42分，平頂山市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)未來路中段恒大御景半島一期、二期項目工地出現(xiàn)一起高樓墜落事故，導致1人死亡。據公開資料顯示，恒大御景半島是恒大集團在平頂山繼“恒大名都”之后開發(fā)建設的“扛鼎”新作，這種安全事故會嚴重影響集團的聲譽。

2.3后期投資風險成因。在項目建設完成后，就要進入銷售階段，這個環(huán)節(jié)不可或缺。集團將投資資金變成建筑物，想要將資金收回來，就要把房地產商品賣出去。通常情況下，銷售速度越快，損失金額越少，在各種監(jiān)管措施和政府限購限貸力度不斷升級的經濟環(huán)境之下，銷售階段最大的任務就是盡快將房子賣出。在房子售出之后，物業(yè)管理方面可能會出現(xiàn)讓業(yè)主不滿意的情況，這時，集團會面臨物業(yè)的管理風險。（1）銷售風險。房地產項目的銷售毛利率指毛利占銷售收入（或營業(yè)收入）的百分比，其中毛利是收入和與收入相對應的營業(yè)成本之間的差額[3]。計算公式為銷售毛利率=銷售收入毛利/銷售收入×100%。當計算所得的值越大，說明成本在銷售收入中所占的比例越小，項目的獲利能力越強，后期面臨的財務風險也就越小。因此，中國恒大集團要提高銷售毛利率，就要在保持銷售收入不斷增長的同時，對銷售成本進行控制。（2）物業(yè)風險。中國恒大集團投資的房地產行業(yè)競爭日益激烈，當集團銷售人員將房屋銷售給消費者后，消費者不僅關注房屋的價格和質量，而且會考慮購房后續(xù)的一系列服務和幫助。中國恒大集團的物業(yè)管理是委托它旗下的物業(yè)管理公司，通過商業(yè)經營手段管理小區(qū)，為業(yè)主提供高效、優(yōu)質和經濟的服務。2016年11月5日，由于物業(yè)工作人員用濕拖把拖地，導致50歲的李女士因地面結冰而滑倒摔傷，進而被法院審判恒大地產金碧物業(yè)公司賠償李女士醫(yī)療費、誤工費等共計1萬元。由此可以看出，物業(yè)管理風險是確實存在的，中國恒大集團應該重視對這方面風險的管理。

3中國恒大集團房地產投資風險防范的路徑選擇

3.1重視與供應商的溝通交流，注重自有資金的積累。精誠合作是集團實現(xiàn)精品戰(zhàn)略的基礎保障。中國恒大集團應更加注重加強與供應商的溝通與交流工作，通過參觀互訪、會議交流、優(yōu)秀供應商表彰等形式，及時了解供應商的訴求和期望，努力與合作伙伴達成共識，約談表現(xiàn)欠佳的供應商，引導其進行原因分析及制訂和落實整改方案，在努力與合作伙伴達成共識的前提下，實現(xiàn)集團與供應商的互利共贏。對于集團自有資金不足的問題，中國恒大集團應采用科學合理的資本管理方式，適應新時代的要求，提升自身創(chuàng)新能力，提高集團管理效率，通過適當調整盈余分配政策，并減少集團股東的分紅，使集團的留存收益增加，盡可能地滿足企業(yè)對資金的需求。

3.2加強成本管理，緊抓安全問題。在物價飛漲的今天，高漲的人工費及原材料的高價采購會使企業(yè)的投資成本增加。一方面，可憑借中國恒大集團自身的品牌效應和規(guī)模經濟效應優(yōu)勢，降低集團的成本費用；另一方面，中國恒大集團應制定更高效的管理條例，加快調整經營理念，將管理重點放在降低管理費用率上。考慮到安全問題，集團應嚴格遵守法律法規(guī)，積極采取各項措施防止生產安全事故發(fā)生，確保履行項目安全相關責任。同時，集團在定期檢查各項目安全文明施工情況時，應賞罰分明，對于管理不佳、整改不足或者有重大安全隱患的安全文明項目，視情況扣罰相關責任人20%～30%的核定綜合獎金。

3.3采取靈活的營銷方式，全面提升物業(yè)服務品質。從前文對中國恒大集團的銷售成本分析可以看出，中國恒大集團的銷售成本同比波動幅度較大。因此，集團應加強落實靈活多變的銷售策略[4]，并采取多元化的促銷方式，最大限度地降低集團的銷售風險。在物業(yè)管理方面，要以“質量樹品牌，誠信立偉業(yè)”作為企業(yè)的發(fā)展宗旨，堅持“匠心筑家筑品質”的建筑理念，持續(xù)實施精品戰(zhàn)略，契合業(yè)主衣食住行等多方面的需求，完善周邊配套建設，努力打造高品質、高性價比的住宅產品。除此之外，集團應通過“貼心樓管員”“總經理接待日”等措施及時了解并回應業(yè)主之訴求，致力從細節(jié)方面貼心關懷客戶，以切實改善人民群眾的生活和提升客戶的滿意度。

參考文獻

［1］徐爽爽．中國房地產開發(fā)業(yè)發(fā)展回顧———以萬科、恒大、萬達為例［J］．財經界，2018（4）：107-109．

［2］高虹．新形勢下房地產營銷的優(yōu)化策略［J］．住宅與房地產，2019（31）：10-12．

［3］曹龍騏．金融學［M］．北京:高等教育出版社，2016：323-329.

［4］陳璐．恒大地產集團品牌營銷案例研究［D］．南昌：南昌大學，2019.

作者:常楠 單位:河南師范大學商學院