拆遷安置合同產(chǎn)權(quán)糾紛法學思考
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對拆遷安置合同的效力審查，應(yīng)從合同的主體和內(nèi)容兩個方面作為切入點?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》（以下簡稱《條例》）對拆遷安置合同的雙方進行了主體的界定。作為拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。但對于具備資質(zhì)單位的分支機構(gòu)或接受拆遷人委托的單位能否作為拆遷安置合同的主體問題，在審判實踐中，看法各異。筆者認為，拆遷安置合同的一方當事人，能否是其分支機構(gòu)或被委托人的問題，應(yīng)具體情況具體分析，不能一概而論。對于分支機構(gòu)或被委托人在得到其單位或委托人的授權(quán)并以其主管上級單位和委托人的名義訂立拆遷安置合同時，其主體應(yīng)為適格主體。被委托人、分支機構(gòu)等以自己的名義訂立拆遷安置合同引起訴訟的，其授權(quán)人或上級法人應(yīng)成為訴訟主體。
所謂被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。對于持有房屋產(chǎn)權(quán)證明的人是被拆遷人這點不容置疑，但是對于一些通過繼承、買賣、離婚、贈與等形式已享有被拆遷人房屋的實際所有人，能否作為被拆遷人來看待呢？筆者認為，答案應(yīng)是肯定的。對于拆遷房屋的所有人，不宜作縮小解釋，即界定為具有房屋產(chǎn)權(quán)證的人，否則將不利于保護被拆遷人的合法權(quán)利，亦不利于房地產(chǎn)市場的商品的流轉(zhuǎn)，對此應(yīng)結(jié)合個案具體分析。
對于被拆遷房屋的部分所有權(quán)人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，事先未經(jīng)其他所有權(quán)人的同意，事后又未經(jīng)其他所有權(quán)人追認的，或者拆遷人與被拆遷房屋的承租人簽訂拆遷安置合同的，該協(xié)議因侵犯了他人權(quán)利，應(yīng)認定為無效。對于通過買賣已占有使用的被拆遷房屋的所有權(quán)人未履行房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但已與原產(chǎn)權(quán)人結(jié)清房款手續(xù)的，原產(chǎn)權(quán)人未主張買賣合同無效的，房屋買受人與拆遷人達成的拆遷安置合同有效，但應(yīng)責令其盡快辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
對于拆遷合同內(nèi)容的審查，主要要看拆遷安置合同的內(nèi)容是否是雙方當事人真實意思的表示，是否符合拆遷法規(guī)，對于其內(nèi)容有悖于法律禁止性規(guī)定的，應(yīng)認定其無效。
二、拆遷安置合同的產(chǎn)權(quán)糾紛處理
根據(jù)《條例》規(guī)定，被拆遷人享有實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利。實踐中，大部分的拆遷安置合同都對新建安置用房的產(chǎn)權(quán)進行了約定。在處理雙方因安置房產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛時，合同有約定的，應(yīng)按合同約定處理，但合同對新建安置用房沒有產(chǎn)權(quán)約定的，應(yīng)按拆遷時的法規(guī)處理。對于法律法規(guī)沒有規(guī)定的，按照《條例》的規(guī)定可以進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)確認產(chǎn)權(quán)，即被拆遷人對產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償享有選擇權(quán)。但對已進行了作價補償?shù)模筒荒茉龠M行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對共同所有的房屋，有主張產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有主張作價補償?shù)模蛇M行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對其共有人因共有產(chǎn)權(quán)之間的爭執(zhí)，可作為析產(chǎn)案件另案處理。拆除房屋屬違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，既不能作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不能進行補償。但是如果被拆除的房屋，當時城市規(guī)劃部門認為不屬于嚴重違反城市規(guī)劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補辦了有關(guān)手續(xù)的，該房則由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ?，可以享受產(chǎn)權(quán)調(diào)換及補償?shù)拇觥τ诓鸪R時建筑物，如果拆除未超過批準使用期限的臨時建筑物，拆遷人依法應(yīng)享有拆遷補償待遇，但不享有安置待遇。對于拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不能產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能由拆遷人給予貨幣補償。
三、拆遷安置合同的補償糾紛處理
由于拆遷人占比例較多的是房地產(chǎn)開發(fā)公司，這些部門的性質(zhì)，決定其必須追求最大利潤，因此，實踐中這些部門往往以低廉的價格拆遷原居民住宅，對拆遷人的補償費用往往過低或者違反拆遷安置合同沒有進行有關(guān)補償，這類糾紛訴至法院的也很多。對于補償糾紛的處理，在審理時，如果拆遷安置合同有約定，應(yīng)按照拆遷安置合同的約定來處理；沒有按照合同約定來履行的一方，應(yīng)承擔違約責任。
對于作價補償，應(yīng)按照所拆遷房屋建筑面積的安置價格結(jié)合成新結(jié)算補償?shù)慕痤~，在補償時也應(yīng)充分考慮地段的差異。對于不同使用性質(zhì)的房屋應(yīng)有不同的補償標準，這里主要是指住宅用房和營業(yè)性用戶。拆遷中如何認定房屋的使用性質(zhì)，是當前拆遷安置中爭議較大的一個問題。筆者認為應(yīng)按拆遷房屋實際使用的性質(zhì)來認定。對于拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。
對于被拆遷房屋的承租人，在租賃期限未滿時，則承租人對該拆遷房屋享有使用權(quán)，對此承租人有要求拆遷人和房屋產(chǎn)權(quán)人返還已付租金并賠償其損失的權(quán)利。如果房屋所有權(quán)人進行了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，承租人與原房屋所有權(quán)人之間的租賃關(guān)系應(yīng)當繼續(xù)維持。在過渡期限內(nèi)，承租人自行安排住所的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費。對于搬遷補助費和臨時安置補助費應(yīng)按城市市政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對于因拆遷人的責任延長過渡期限的，對此拆遷人除應(yīng)承擔違約責任外，還應(yīng)當自逾期之日起增加臨時安置補助費。
四、拆遷安置合同的安置面積、地點、樓層、還建結(jié)算糾紛的處理
拆遷安置合同的雙方當事人應(yīng)嚴格按照合同的約定來履行，對于拆遷人在復(fù)建房建設(shè)過程中，擅自改變安置的面積、地點、樓層等，致使拆遷安置合同無法履行，被拆遷人堅持按拆遷安置合同安置的，應(yīng)判決拆遷人按合同的約定標準給付被拆遷人。拆遷人以無房為由拒絕安置，而被拆遷人仍要堅持按原合同安置的，應(yīng)判決拆遷人按合同約定的標準另行給付。拆遷人拒絕執(zhí)行的，可采取劃撥拆遷人款項，在房地產(chǎn)交易市場購置商品房交付給被拆遷人的方法，予以強制執(zhí)行。
拆遷人將同一房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償給數(shù)個被拆遷人，或安置給數(shù)個被拆遷人，致使發(fā)生補償或安置房屋的權(quán)屬發(fā)生糾紛的，應(yīng)確認爭議的房屋歸最先訂立協(xié)議的一方；如果訂立協(xié)議的先后順序無法認定的，可根據(jù)被拆遷人的需要房屋安置的緊迫程度酌情處理。對于已辦理安置房的所有權(quán)手續(xù)，并已實際占有安置房，又有拆遷安置合同的，可適用物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，首先安置已享有爭議房屋的所有權(quán)和使用權(quán)的人，未取得爭議房屋的被拆遷人，可對拆遷人另行提起訴訟，拆遷人負有另行補償安置的責任。
對于合同約定的地點、面積等不明確，易產(chǎn)生歧義的，應(yīng)按照有利于被拆遷人的解釋處理，對于還建結(jié)算問題有合同的按合同約定處理，沒有約定的應(yīng)按照《條例》和法規(guī)、政策的規(guī)定執(zhí)行；對于違約延期付款或延期給付標的物的行為，違約方既要承擔逾期付款或給付標的物的違約責任，又要承擔價格風險的不利責任。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執(zhí)行；價格下降時，按照新價格執(zhí)行。逾期付款的，遇價格上漲時，按照新價格執(zhí)行；價格下降時，按照原價格執(zhí)行。
