產(chǎn)權(quán)酒店論文：基于物權(quán)法視域看產(chǎn)權(quán)酒店

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本文作者：信春雨袁世華作者單位：海南大學(xué)

業(yè)主權(quán)利

1.業(yè)主的專有權(quán)和共有權(quán)

上文論證了產(chǎn)權(quán)酒店是建筑物區(qū)分所有制度中的建筑物，就解決了產(chǎn)權(quán)酒店準(zhǔn)用建筑物區(qū)分所有制度的理論基礎(chǔ)問題。因此可以得出產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主可以“準(zhǔn)享有”建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)人除法律另有規(guī)定外，對專有權(quán)的客體———專有部分享有自由占有、使用、收益及處分的權(quán)利，并得排除他人干涉。需注意的是，區(qū)分所有權(quán)人就其專有部分行使使用、收益及處分時，不能完全根據(jù)一般的所有權(quán)規(guī)則來進(jìn)行處理，而是受到其他業(yè)主專有權(quán)或者共有權(quán)的制衡。因為區(qū)分所有權(quán)人的專有部分是共處一棟建筑物中，該建筑物具有一個整體性，由此而生的權(quán)利也具有共生性。因共有權(quán)附屬于專有權(quán)而存在，酒店業(yè)主當(dāng)然擁有對產(chǎn)權(quán)酒店共有部分的共有權(quán)。共有所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或者約定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。①王利明教授認(rèn)為，對共有部分的權(quán)利既不能簡單地認(rèn)為是共同共有，也不能簡單地認(rèn)為是按份共有，不應(yīng)一概而論，應(yīng)根據(jù)實際使用情況來確定。筆者認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)酒店的共有部分，應(yīng)以按份共有處理為宜。一是因為產(chǎn)權(quán)酒店各專有權(quán)人所享有的專有部分界限范圍十分清晰，在權(quán)利方面除法定權(quán)利外，其他權(quán)利也有合同明確約定；二是以按份共有處理此問題，各專有部分區(qū)分所有權(quán)人得以更加清晰地享有利益和分擔(dān)費用，便于產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)驗管理。此種按份共有是與專有部分的專有權(quán)共生的，按份也是抽象意義上或者說登記意義上的劃分。②筆者認(rèn)為，對產(chǎn)權(quán)酒店的共有部分應(yīng)該按業(yè)主專有部分面積占產(chǎn)權(quán)酒店總面積的比例登記，以此來界定業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。

2.業(yè)主的土地權(quán)利

除業(yè)主享有的產(chǎn)權(quán)酒店客房專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)之外，法律還應(yīng)當(dāng)對業(yè)主的土地權(quán)利予以明確。取得建筑物所有權(quán)的，依據(jù)“地隨房走”原則同時也取得該建筑物所占建設(shè)用地的相應(yīng)使用權(quán)。同理，產(chǎn)權(quán)酒店的投資者在取得酒店客房產(chǎn)權(quán)的同時也應(yīng)當(dāng)取得該酒店客房所占建設(shè)用地份額的土地權(quán)利。在當(dāng)前的法律實務(wù)中，對一般建筑物區(qū)分所有權(quán)人的土地權(quán)利進(jìn)行登記也是比較少見的，甚至于對業(yè)主的土地權(quán)利的法律規(guī)定也是不完備的，遑論產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主的土地權(quán)利的登記。這對于保護(hù)產(chǎn)權(quán)酒店投資者的合法權(quán)益是不利的。在產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主專有權(quán)利等登記的同時，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主享有的相應(yīng)土地權(quán)利予以記載。對產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主土地權(quán)利的登記方式可以借鑒蘇州模式。早在1998年蘇州就出現(xiàn)了土地分割登記的模式。其具體程序為，開發(fā)商在申辦建設(shè)用地使用證的同時申辦國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證，土地管理部門頒發(fā)土地分割憑證，土地分割證以每戶建筑面積為單元進(jìn)行比例分割，土地分割證在商品房售出前由開發(fā)建設(shè)單位持有，出售后轉(zhuǎn)移至購買人，購買人只要在土地分割證上簽名，就可向土地管理部門申請變更登記換取國有土地使用證，開發(fā)商國有土地使用證上所登記的土地面積自動核減[4]。即在業(yè)主專有部分獨立權(quán)屬證書中記載土地權(quán)利，該土地權(quán)利是以業(yè)主所占建設(shè)用地面積的份額確定而無需具體記載業(yè)主所享有的土地面積的資質(zhì)。

業(yè)主行使權(quán)利的形式

1.業(yè)主大會

業(yè)主大會是我國區(qū)分建筑物自治管理的支柱之一，是業(yè)主行使業(yè)主權(quán)利的平臺。成立業(yè)主大會，目的是更好地保護(hù)業(yè)主的利益，防止開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)利用強(qiáng)勢地位侵權(quán)。酒店經(jīng)營管理集團(tuán)直接管理產(chǎn)權(quán)酒店，業(yè)主不占有、使用其享有專有權(quán)的酒店客房，這種特征決定了業(yè)主處于相對強(qiáng)勢的地位并且呼喚一個自治組織來平衡各方利益，這樣既可以維護(hù)業(yè)主合法權(quán)利，同時也可以保證產(chǎn)權(quán)酒店順利運營。關(guān)于業(yè)主大會的性質(zhì)，中國《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會均未賦予法人人格，但這不妨礙它是一個獨立的社會組織。何況實務(wù)中也有相當(dāng)?shù)臉I(yè)主委員會作為原告參加訴訟的實例。④這表明，業(yè)主大會可以作為獨立的民事主體和訴訟主體，以此來維護(hù)業(yè)主的合法利益。

2.管理規(guī)約

產(chǎn)權(quán)酒店的實際運營中，業(yè)主的專有權(quán)和共有權(quán)除受制于業(yè)主與酒店管理集團(tuán)簽訂的契約外，業(yè)主的權(quán)利還應(yīng)受到酒店管理規(guī)約的約束。（1）管理規(guī)約的性質(zhì)。在區(qū)分所有權(quán)情況下，區(qū)分所有權(quán)人的專有部分猶如“火柴盒”一樣，緊密地堆砌于同一棟建筑物上，眾多業(yè)主形成一個“利益共同體”，這就要求區(qū)分所有權(quán)人比一般不動產(chǎn)所有權(quán)人相互之間負(fù)有更多的容忍義務(wù)。鑒于產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營管理由酒店管理集團(tuán)操作，酒店業(yè)主因契約之故無權(quán)過問日常具體事物，故需要制定產(chǎn)權(quán)酒店管理規(guī)約以明晰各方關(guān)于產(chǎn)權(quán)酒店物權(quán)上的權(quán)利義務(wù)。通常，建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的管理規(guī)約是各區(qū)分所有權(quán)人之間的合同，是為規(guī)范各區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)而設(shè)定的，但產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主之間的管理規(guī)約有其獨特之處，它是業(yè)主與業(yè)主，業(yè)主與酒店管理集團(tuán)之間的合同；是集體性的規(guī)約，與一般合同有異，具有合伙的性質(zhì)；是規(guī)范區(qū)分所有權(quán)人相互關(guān)系的規(guī)則，具有“自治法”的性質(zhì)[5]207。管理規(guī)約系業(yè)主團(tuán)體自治的最高準(zhǔn)則，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以遵守。管理規(guī)約能夠約束全體業(yè)主及其繼受人。（2）管理規(guī)約的約束事項。一般的，產(chǎn)權(quán)酒店的日常經(jīng)營及物業(yè)管理均由酒店管理集團(tuán)操作。但是涉及酒店業(yè)主重大權(quán)益的事項則不能完全由酒店管理集團(tuán)一手操辦。從物權(quán)法和物業(yè)管理法規(guī)的角度考慮，筆者認(rèn)為，涉及產(chǎn)權(quán)酒店及業(yè)主重大權(quán)益的事項須由管理規(guī)約予以特別明確約定。例如，共有部分的持分比例，各專有部分與建設(shè)用地使用權(quán)之間的比例等；有關(guān)業(yè)主之間的共同事項，例如，管理團(tuán)體的組織結(jié)構(gòu)、人數(shù)、權(quán)限及運作方式，管理人的選任、任期、解任、和職務(wù)權(quán)限；有關(guān)業(yè)主之間的利害關(guān)系事項，含專有部分的使用限制，共有部分及附屬設(shè)施的使用方法；有關(guān)對違反者的處置事項等等。