經濟適用房價格管理

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內容摘要:對經濟適用房價格管制,存在兩種管制方法—回報率管制和最高限價管制。在不完全信息或者不對稱信息條件下,政府對經濟適用房價格的不同管制方法,會對開發商的行為產生不同的影響。一個在事先或者事后均為最優的管制方法是不存在的,實際的價格管制只能是一種效率的權衡。

關鍵詞:經濟適用房不對稱信息回報率管制最高限價管制

經濟適用房具有的公益性特征,決定了政府進行干預的必要性。《經濟適用住房價格管理辦法》(以下簡稱《辦法》)賦予政府相關部門對經濟適用房價格進行管制的權利和義務,《辦法》規定了經濟適用房價格構成包括開發成本、稅金以及利潤,經濟適用房開發商可以獲得的回報(管理費和利潤)占開發成本中直接成本費用的比例不超過5%(2%+3%)。《辦法》具體規定了政府相關部門對經濟適用房價格進行管制的方法,即,由政府相關部門制定本地區的經濟適用房的價格,或者由房地產開發企業提出申請后,由政府有權部門進行批準,實際上,該辦法將定價權交給了相關政府部門,由相關部門來制訂并實施經濟適用房價格管制。根據現代管制理論的分析,具體來說可以將《辦法》規定的管制方式分成兩種不同類型:回報率管制,開發企業可以獲得的利潤和管理費不超過5%;最高限價管制,政府制定最高限價以及可能的上浮幅度,而下浮幅度不限。

現代經濟管制理論的研究表明,政府的管制方式與市場環境決定了被管制企業行為、效率以及管制效果。政府部門和開發商之間的信息不對稱,是政府部門對經濟適用房進行價格管制的最大約束,開發商在開發成本以及管理水平等方面上,具有信息優勢,形成其與政府管制部門進行討價還價的基礎,并影響管制的效率。當信息約束存在時,被管制的企業面對的往往是一個“軟預算約束”,不存在降低或者追求最小化成本的激勵,其可以通過事后的談判來獲得成本補償與利潤。同時,由于經濟適用房價格往往低于實際市場交易價格,在經濟適用房市場上,存在很大的租金,對進入該市場的消費者或者投資者形成較大的尋租激勵。

經濟適用房回報率管制模式分析

《辦法》規定,政府管制部門對經濟適用房回報率管制的一般形式,可以看成是一個線性合同價格模式,即,開發商的收入=運營成本+折舊+允許的利潤率×計算回報率的基數,其中計算回報率的基數可以有幾種選擇,即可以選擇成本、價格、銷售收入等。《辦法》規定,經濟適用房價格以項目最后直接開發成本作為基數,即可以簡單看成是以成本作為計算回報(利潤和管理費)的依據。假設回報率是成本的一定的百分比,辦法規定一般5%(利潤為不超過3%,而管理費為不超過2%),則經濟適用房的銷售價格可以簡單地表示為:

P=C×(1+r)=C×(1+5%)

開發商可以獲得的收入是:

R=P×Q=C(1+r)×Q=C×+C×Q×r

即開發商的收入可以看成是由兩個部分組成,第一部分是對開發建造成本C×Q部門的補償,第二部分是基于成本的回報C×Q×r=C×Q×5%,由此可見,在回報率給定不變的條件下,開發商增加自己收入的途徑,就是增加開發成本。在實踐中,管制部門與開發商之間的信息是不對稱的,政府部門不能夠直接有效地觀察到開發企業的行為和有關信息,政府部門對價格進行管制的行為,往往會產生不利影響。開發商的可能做法包括:

降低努力程度,即所謂的“道德風險”

開發企業沒有降低成本的積極性。因為降低努力程度導致的成本增加,可以從價格中得到完全補償,因此,開發商在開發建設經濟適用房的過程中可能安排一些低效率的員工,不采取一些可以降低成本的技術、組織管理方案等。

虛增成本,即所謂的“逆向選擇”

開發企業比管制部門更了解房地產開發所需的人工、材料、機械等的市場價格以及實際消耗量的信息,在不對稱信息下,開發商為了增加自身的收入,就有通過虛增價格、消耗量或者增加一些不必要項目的方法來虛增成本的激勵,從而降低了該管制方式的效率。

進行成本轉移,即“成本欺詐行為”

開發企業往往有多個開發項目,其中,可能包括一些商業房地產項目,開發企業往往會將用于商業項目開發的成本轉移到經濟適用房中來,從而增加經濟適用房項目的成本并增加商業項目的利潤。

開發商在第一種情形下導致成本增加的行為,往往不能夠通過增強監督與審計來進行控制,即此時的管制機制必然導致低效率。而在第二、三種情形下,雖然開發成本作為經濟適用房開發企業內部信息,政府管制部門不能夠充分了解和掌握,為了保證管制的效率,投入資源了解被管制開發企業的實際成本信息,從而產生的檢查和驗證成本,形成管制成本。因此,該管制模式可能導致開發企業的低效率行為,或者管制的高成本。

經濟適用房最高限價管制模式分析

最高限價模式,也就是政府管制部門,對被管制經濟適用房的價格制定一個最高限價,開發商可以選擇該價格水平之下的任意價格來銷售其所開發的經濟適用房。政府管制部門一般在開發之前確定最高限價,并作為經濟適用房開發合同的一個組成部分,來對開發企業的銷售價格進行管制。

經濟適用房的開發商,在獲得政府部門授權開發經濟適用房之后,在房地產市場上具有一定的壟斷力量,因此,其行為類似于一個壟斷的供給者,在經濟適用房市場中,開發企業在事后銷售市場上形成的壟斷地位決定了其定價行為,最高限價與成本之間的不同情形,會影響開發企業的行為選擇以及管制的效率,因此最高限價管制合同會面臨“交易約束”,即,開發商是否有積極性履行開發合同。

最優壟斷定價小于等于最高限價

此時,最高限價對經濟適用房開發商的約束不是緊的,即開發商確定價格等于其最優價格,該價格小于最高管制價格,此時,管制實際上是不發揮作用的。因此,最高限價政策可以得到很好的履行。并且,這種管制方式不僅在事先而且在事后均是可以自我實施的,并且可以得到有效的結果。

最優壟斷定價大于最高限價

此時,最高限價對開發商的約束是緊的,而開發商按照最高限價進行銷售,并不是其最優的選擇,即,利潤并沒有達到最大化。即開發商實際確定的價格低于其最優價格,因此開發商會調整其行為,尋求利潤最大化。因此,在事后,開發商往往沒有積極性來履行合同,而是傾向于通過游說政府相關管制部門,更改最高限價,以便達到利潤最大化的目的,在這種情形下,會出現事后合同的可執行問題。在這種情況下,我們又可以將其分為兩種情況:

管制價格雖然小于開發商的最優價格,但是大于開發商的平均成本。開發商可以從經濟適用房的開發中獲得正的利潤。雖然開發商的利潤并不是最優水平時的利潤,但是開發商仍然會履行合同,并從中獲得回報,此時的價格管制行為,通過降低價格擴大了需求,提高了社會福利水平。因此,該管制合同在事后仍然能夠獲得一個有效率的結果,并在一定程度上提高了社會福利水平。

政府規定的最高限制價格,小于開發商的成本,從而開發商不能從合同的履行中獲得正的回報。此時,企業沒有積極性履行合同,即開發合同事后是不可執行的,開發商將尋求提高最高限價。在這種情形下,政府事先的最高限價管制實際上也是沒有效率的。

最高限價管制方法的優點是被管制開發企業成為剩余索取者,即開發企業降低成本的努力,會提高自身的利潤,而在回報率管制中,降低成本的努力反而會減少其利潤水平,從而最高限價管制解決了回報率管制中可能存在的“道德風險”問題,即開發商出于最大化利潤的動機,在簽訂開發合同之后,開發商有積極性控制開發項目的成本,以求最大化利潤。同時,由于政府管制部門通過最高限價進行管制,該管制行為并不依賴開發商事后的開發成本信息,因而在一定程度上也減少了對開發成本進行檢查和監督的投入,降低了管制機制簽訂合同之后的執行成本。

房地產開發周期一般比較長,易受將來不確定性因素影響,當未來可能出現的狀態越是不能清楚地加以預見和清楚地表達時,簽署最高限價合同和執行該合同的成本越高,交易成本就會越高。因此,當市場實際情況發生變化之后,導致開發企業成本增加,最高限價不能夠滿足開發商正常從事開發的需要,而政府對最高限價進行調整,也會受到一些行政性或社會性約束,比如,受到社會質疑、召開聽證會等,使得調整成本增加,增加了管制機制運行的交易成本,從而價格管制的效率受到影響。根據《辦法》的規定,在最高限價管制條件下,政府管制部門事先必須了解開發商的成本信息,對開發商實際開發成本進行預測,然后再在確定合理回報率的基礎上,確定最高限價。實際上,政府部門在確定實際成本時,仍然會受到不對稱信息的不利影響,因為在對市場成本的了解和預測能力方面,開發商具有比較優勢,此時開發商可能會誤導管制部門,提供錯誤的信息,使得管制效果受到影響。

結論與政策建議

直接價格管制將導致開發行為的低效率

在不完全或不對稱信息條件下,直接價格管制行為必然存在一定的效率損失。一個在事先或者是在事后均為最優的機制往往是不存在。任何一種管制方式都存在一定的效率損失,或者是事先的效率損失,即選擇效率不高的開發商、制定過高的價格上限,或者是事后的效率損失,即開發商在建設過程中,對成本控制采取一些消極行為,導致實際建設成本增加,政府相關部門需要對審計監督活動進行投入,形成了實際的低效益。

引入市場招標機制

在管制過程中引入市場機制的作用,將經濟適用房價格形成以及對經濟適用房開發經營權的招標相結合,通過競爭促使開發企業揭示其開發成本的私人信息,減少開發商和政府管制部門之間的信息不對稱,通過開發商之間的競爭來確定經濟適用房的最高價格,并由此提高開發合同的可執行性和管制的效率。同時,根據消費者的消費特點和收入水平等,政府有關部門可以從需求角度,加強對房地產市場以及房地產產品的管制,形成不同層次的房地產市場,來滿足不同層次消費者的需求,并對不同的住房需求進行合理的區分,從而提高房地產市場運行效率。

參考文獻:

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