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      房產出租業務納稅管理

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      房產出租業務納稅管理

      會計制度與稅法在房地產開發企業收入的確認上存在一定的差異。對于將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等方面,會計上認為是一種內部結轉關系,不符合一般商品銷售收入的確認原則,不作銷售處理,按成本轉賬;稅法則規定應視同銷售確認相關的收入、成本和費用。下面以房地產開發企業將開發的房地產用于對外出租為例,說明視同銷售業務的會計處理與納稅調整。

      例:甲公司是一家房地產開發企業,2004年6月30日,將一棟剛剛開發完工的房產出租給乙公司,租期為2年,租金總額240000元。該房產的賬面價值為800000元,市場價格為1000000元。租賃到期后,甲公司將該房產出售給丙公司,售價1100000元。假定甲公司按20年攤銷該房屋的成本,不考慮殘值,于每年末確認租賃收入并攤銷相關費用,城建稅率為7%,教育費附加為3%。

      2004年6月,甲公司將房屋出租給乙公司:

      借:出租開發產品-出租產品800000

      貸:庫存商品800000

      2004年12月31日,甲公司確認房產租賃收入60000元(240000÷24個月×6個月):

      借:銀行存款(或應收賬款)60000

      貸:其他業務收入60000

      應繳營業稅=60000×5%=3000(元);

      應繳城市維護建設稅=3000×7%=210(元);

      應交教育費附加=3000×3%=90(元)。

      借:其他業務支出3300

      貸:應交稅金-應交營業稅3000

      應交稅金-應交城市維護建設稅210

      其他應交款-應交教育費附加90

      同時,攤銷出租房屋成本20000[800000÷(20×12)×6]:

      借:其他業務支出20000

      貸:出租開發產品-出租產品攤銷20000

      2004年,甲公司將開發完工的房屋出租給乙公司,會計上確認租賃業務的收入、成本及稅金。而根據相關稅法規定,除確認租賃所得外,還應視同銷售確認房屋銷售收入1000000元、銷售成本800000元,確認所得200000元。

      另外,會計上攤銷出租房屋的成本為20000元,而該房屋的計稅價值為1000000元,稅務上應攤銷出租房屋成本25000元[1000000÷(20×12)×6].

      可見,2004年稅務處理比會計處理多計銷售所得200000元,多攤銷成本5000元,因此,甲公司在申報2004年企業所得稅時,應調增應納稅所得額195000元。

      2005年,會計上攤銷出租房屋的成本為40000元,而稅務上應攤銷出租房屋的成本為50000元,會計處理比稅務處理少計成本10000元。因此,甲公司在申報2005年企業所得稅時,應調減應納稅所得額10000元。

      2006年6月30日,甲公司將房屋出售給丙公司:

      借:銀行存款(或應收賬款)1100000

      貸:主營業務收入

      1100000

      應繳營業稅=1100000×5%=55000(元);

      應繳城市維護建設稅=55000×7%=3850(元);

      應交教育費附加=55000×3%=1650(元)。

      借:主營業務稅金及附加60500

      貸:應交稅金-應交營業稅55000

      應交稅金-應交城市維護建設稅3850

      其他應交款-應交教育費附加1650

      此時,“出租開發產品-出租產品攤銷”科目的余額為80000元(800000÷20×2),結轉房屋的銷售成本,

      借:主營業務成本720000

      出租開發產品-出租產品攤銷80000

      貸:出租開發產品-出租產品800000

      2006年,會計上攤銷出租房屋的成本為20000元[800000÷(20×12)×6,而稅務上應攤銷出租房屋的成本為25000元[1000000÷(20×12)×6],會計處理比稅務處理少攤銷成本5000元。

      另外,甲公司將該房屋出售時,會計和稅務上均確認銷售收入1100000元、主營業務稅金及附加60500元,但該房產的會計成本為72000元,計稅成本為900000元(1000000-1000000÷20×2),即會計處理比稅務處理少計銷售成本180000元。

      因此,甲公司在申報2006年企業所得稅時,應調減應納稅所得額185000元。

      綜上所述,如果將2004年—2006年作為一個期間看,應調增應納稅所得額=2004年調增額+2005年調增額+2006年調增額=195000+(-10000)+(-185000)=0.

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