房產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)成本的重點(diǎn)和相關(guān)事項(xiàng)

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在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中我們對(duì)于所有的開發(fā)項(xiàng)目包括住宅、寫字樓、酒店、商業(yè)等物業(yè)的目標(biāo)成本管理是貫穿整個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理。即從項(xiàng)目決策階段的投資估算到設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)概算及施工階段的施工圖預(yù)算和工程完后竣工結(jié)算。由此目標(biāo)成本的管理是項(xiàng)目開發(fā)的重要經(jīng)濟(jì)龍脈。目標(biāo)成本的管理首先需要制定一個(gè)成熟的成本文件，使成本在實(shí)行過程中能落實(shí)，貫穿到。

成本的預(yù)先確定也是基于公司市場(chǎng)狀況，結(jié)合公司經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行制定的，通過目標(biāo)成本的制定主要注意以下幾個(gè)制定的原則及重點(diǎn)。

⑴目標(biāo)成本核算對(duì)象確定的原則按可售原則制定核算對(duì)象，項(xiàng)目內(nèi)的各建造物按照是否可售來確定其是否列入目標(biāo)成本的編制對(duì)象，可售產(chǎn)品也必須作為目標(biāo)成本的編制對(duì)象列入成本開發(fā)項(xiàng)目中，不可售產(chǎn)品不列入目標(biāo)成本編制對(duì)象，但其成本分?jǐn)偟礁骺墒郛a(chǎn)品的成本中。有了成本核算對(duì)象，才能確定目標(biāo)成本的核算內(nèi)容。

⑵成本管理在項(xiàng)目開發(fā)事前控制原則目標(biāo)成本是對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的綱領(lǐng)性經(jīng)濟(jì)文件，將約束設(shè)計(jì)、采購、項(xiàng)目管理、銷售等項(xiàng)目實(shí)施全過程的成本支出。必須在項(xiàng)目開發(fā)策劃前制定一個(gè)成本管理體系，作為以后開發(fā)過程中成本的分解，下達(dá)，目標(biāo)，反饋的依據(jù)。整個(gè)目標(biāo)成本能做到事前控制，事中動(dòng)態(tài)調(diào)整，事后總結(jié)的管理模式。

⑶目標(biāo)成本作為整個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理原則在項(xiàng)目的建設(shè)過程目標(biāo)成本作為整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)文件，貫穿整個(gè)過程和建設(shè)。在過程中的動(dòng)態(tài)管理過程中要及時(shí)與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，效正，隨時(shí)確保建設(shè)項(xiàng)目的總成本在預(yù)先制定的目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。

⑷項(xiàng)目結(jié)束后可追溯性原則在項(xiàng)目實(shí)施、結(jié)果后，編制目標(biāo)成本的資料包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、施工圖、招標(biāo)文件及清單、政府對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)信息價(jià)、資本化利息、營銷管理費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)、項(xiàng)目后期的造價(jià)指標(biāo)及成本數(shù)據(jù)等文件，需及時(shí)收集、整理、存檔。作為結(jié)束項(xiàng)目的追溯依據(jù)和后期開發(fā)項(xiàng)目的參考。

在目標(biāo)成本制定的過程中，怎樣使文件具有可操作性和實(shí)施性，并且使目標(biāo)成本得以合理的有效的控制顯得尤為重要。具體的從以下幾個(gè)階段來分析成本管理的制定措施及期間管理應(yīng)注意事項(xiàng)：

⑴開發(fā)項(xiàng)目的土地整理階段在土地整理階段，目標(biāo)成本的測(cè)算文件主要是對(duì)土地整理和規(guī)劃落實(shí)或調(diào)整提供參考依據(jù)而進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，能夠初步地測(cè)算房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本與收益情況。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，成本估算的數(shù)據(jù)來源要參考項(xiàng)目所在地的類似項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)或者以類似結(jié)算項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，在本階段時(shí)應(yīng)充分了解項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃情況，了解項(xiàng)目所在地的政府制定的相關(guān)的房產(chǎn)開發(fā)的法律文件。根據(jù)公司以往開發(fā)項(xiàng)目相似建筑的成本構(gòu)成情況及價(jià)格水平，為拿地前的測(cè)算提供參考依據(jù)。

⑵拿地前可研階段為獲取土地提供參考依據(jù)而進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，能夠較為準(zhǔn)確地測(cè)算公司開發(fā)項(xiàng)目的收益情況。本階段應(yīng)了解項(xiàng)目所在區(qū)域的同檔次或者相似建筑的成本構(gòu)成情況及價(jià)格水平，為可研經(jīng)濟(jì)測(cè)算提供參考。

⑶方案設(shè)計(jì)階段在獲取土地后，在規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)階段，根據(jù)營銷、設(shè)計(jì)、成本、工程、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門互動(dòng)討論確定的項(xiàng)目定位，完成項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)和前期成本控制要點(diǎn)。確定各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)劃金額，著重考慮設(shè)計(jì)、報(bào)建、營銷費(fèi)的比例等，并形成方案設(shè)計(jì)階段的成本控制建議，作為各部門進(jìn)行下一階段工作的目標(biāo)。在這個(gè)階段，方案設(shè)計(jì)的好壞直接影響到開發(fā)的經(jīng)濟(jì)成本。一個(gè)好的定位方案，能使成本經(jīng)濟(jì)在成本開發(fā)項(xiàng)目中發(fā)揮到最大利益化。

⑷初步設(shè)計(jì)階段初設(shè)經(jīng)甲方或有關(guān)審定部門審定完成后，編制“項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算書”和“項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)成本書”具體的依據(jù)公司的規(guī)章制度以及成本管理要求進(jìn)行編制。在編制初步設(shè)計(jì)階段的成本文件時(shí)一定注意這個(gè)階段的內(nèi)容要求是指導(dǎo)以后的施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用使用與管理的依據(jù)。

⑸動(dòng)態(tài)成本管理階段初步設(shè)計(jì)后，依據(jù)成本的指標(biāo)值進(jìn)行分配到各部門實(shí)施階段，在實(shí)施過程中以測(cè)算書、責(zé)任成本書為依據(jù)得以分解、反饋、變更、實(shí)行目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理的過程，在這個(gè)動(dòng)態(tài)管理的過程中，首先以事先制定目標(biāo)成本為目標(biāo)，原則上不能超過成本，如果的確在實(shí)施中需要變更的，也要及時(shí)反饋?zhàn)兏杀炯右哉{(diào)整。

⑹項(xiàng)目成本結(jié)算階段項(xiàng)目實(shí)行結(jié)算后，通過造價(jià)資料的整理和總結(jié)。收集相應(yīng)的成本造價(jià)資料的指標(biāo)，作為以后開發(fā)項(xiàng)目的參考運(yùn)用的依據(jù)。并且對(duì)成本進(jìn)行核算和分?jǐn)偅⒆龊秘?cái)務(wù)稅務(wù)籌劃工作。

目標(biāo)成本的在制定實(shí)施過程中，主要從以下幾個(gè)注意事項(xiàng)加強(qiáng)管理：

⑴目標(biāo)成本測(cè)算文件的準(zhǔn)確性，直接影響了成本的最終成果。在編制的目標(biāo)成本數(shù)據(jù)編寫時(shí)由設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人提供規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)與建筑功能明細(xì)數(shù)據(jù)，工程管理人提供建造及材料標(biāo)準(zhǔn)，營銷管理人負(fù)責(zé)提交營銷相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)管理人負(fù)責(zé)提供財(cái)務(wù)費(fèi)用等數(shù)據(jù)。目標(biāo)成本測(cè)算時(shí)盡量附詳細(xì)的產(chǎn)品建造和材料部品標(biāo)準(zhǔn)說明及主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。成本測(cè)算中的單方造價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)、市場(chǎng)行情計(jì)算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價(jià)，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。測(cè)算時(shí)應(yīng)盡量填寫完整的測(cè)算依據(jù)和造價(jià)指標(biāo)，切忌生搬硬套，應(yīng)結(jié)合實(shí)際產(chǎn)品形態(tài)在經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。目標(biāo)成本編制所依據(jù)的規(guī)劃方案和產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)制定是成本、營銷、設(shè)計(jì)、工程、采購、客服、財(cái)務(wù)等多部門互動(dòng)的決策過程，需要和各個(gè)部門相互溝通并跟進(jìn)成本測(cè)算，提出成本意見，以供測(cè)算時(shí)采取到最實(shí)際的測(cè)算依據(jù)。各階段的成本測(cè)算應(yīng)有明顯的延續(xù)性和可對(duì)比性，即后階段的測(cè)算與原測(cè)算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，且應(yīng)對(duì)差異進(jìn)行分析說明。

⑵目標(biāo)成本在實(shí)施管理過程中，加強(qiáng)實(shí)行動(dòng)態(tài)成本管理。在目標(biāo)成本的測(cè)算文件制定后，設(shè)置限額設(shè)計(jì)文件，加強(qiáng)對(duì)于設(shè)計(jì)部門的管理，根據(jù)限額設(shè)計(jì)文件的下達(dá)，讓設(shè)計(jì)人員依據(jù)指標(biāo)限值進(jìn)行設(shè)計(jì)，達(dá)到目標(biāo)成本的預(yù)先控制目的。目標(biāo)成本原則上確定后不得隨意修訂，如果的確需要修訂的需要提供足夠的數(shù)據(jù)來源和相關(guān)的文件，在修訂時(shí)備注分析具體的修改內(nèi)容和原因。并且可以按月編制《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估》，反映在建項(xiàng)目成本變化情況和變化來源，通報(bào)目標(biāo)成本執(zhí)行狀況，總結(jié)無效成本，提出成本偏差的原因。

⑶目標(biāo)成本在管理過程中，加強(qiáng)實(shí)行成本的考核制度。實(shí)行成本的考核制度，在實(shí)行目標(biāo)成本的過程中通過項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的比較，考核項(xiàng)目目標(biāo)成本編制的變動(dòng)率，這樣可以促進(jìn)有關(guān)編制成本的人員在下達(dá)管理成本時(shí)的積極性和準(zhǔn)確性。在實(shí)行責(zé)任目標(biāo)成本時(shí)，工程管理部門嚴(yán)格下達(dá)責(zé)任成本的目標(biāo)值，并且對(duì)責(zé)任成本管理的經(jīng)理人實(shí)行考核制度，控制成本在實(shí)行中的變更和偏差率。實(shí)行考核制度能一定程度上控制成本的管理有效性。目標(biāo)成本的管理是一個(gè)復(fù)雜而又繁瑣的過程，做好目標(biāo)成本的文件編制、過程實(shí)施的管控及成本管理后期的總結(jié)修訂是抓好成本控制的關(guān)鍵地方，成本的管理對(duì)于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本投資節(jié)約，提高經(jīng)濟(jì)效益起著非常重要的作用。