土地開發(fā)成本房地產(chǎn)論文

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1土地開發(fā)成本估算原理

土地開發(fā)成本估算是房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)和建設(shè)前必做的準備工作之一，其質(zhì)量直接影響著開發(fā)的最終成效。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進一步降低開發(fā)成本，提升經(jīng)濟利潤，紛紛運用各種先進技術(shù)和管理手段進行土地開發(fā)成本估算，合理規(guī)劃其各項開發(fā)建設(shè)資金，并取得了良好成效。

1.1土地開發(fā)成本的涵義土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權(quán)而付出的所用費用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》及工業(yè)用地的特點，影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有：工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此，在進行土地開發(fā)成本管理時，相關(guān)管理人員必須站在房地產(chǎn)開發(fā)角度，在保證其開發(fā)質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)下,盡可能地降低土地開發(fā)成本,提升其資金利用效率，保證其經(jīng)濟利潤水平。同時，管理人員還必須進行必要的走訪調(diào)查，及時了解和掌握開發(fā)區(qū)周圍的環(huán)境情況，分析和評價其土地開發(fā)價值。

1.2土地開發(fā)成本估算的方法在土地開發(fā)成本估算過程中，常見的土地開發(fā)成本估算方法主要有基準地價系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢與不足，其對應(yīng)的估價對象也不完全相同。

1.2.1基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法，是在求取一宗待估宗地的價格時，根據(jù)當?shù)鼗鶞实貎r水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標準和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異，確定修正系數(shù)，修正基準地價從而得出估價對象地價的一種方法。

1.2.2假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

2土地開發(fā)成本估算方法

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應(yīng)用隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展成熟，其開發(fā)項目管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復雜化特點。因此，為進一步提升其項目開發(fā)質(zhì)量，管理人員必須積極轉(zhuǎn)變其管理理念，運用各種高效化成本估算方法進行成本估算，明確企業(yè)在整個開發(fā)過程中的權(quán)力與義務(wù)，并進一步優(yōu)化資源配置，做到產(chǎn)權(quán)明晰，分配合理。

2.1項目概況

①土地登記狀況。待估宗地的編號、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號、圖號、土地級別等國有土地使用證土地登記狀況。

②權(quán)利狀況。待估宗地的土地所有權(quán)屬于國家所有，土地使用權(quán)為JDC房地產(chǎn)開發(fā)公司合法取得。待估宗地來源合法，產(chǎn)權(quán)清楚。

2.2土地開發(fā)成本估算采用基準地價系數(shù)修正法估算該項目宗地土地使用權(quán)獲取費用，本次評估的土地處于遼陽市五級地段，設(shè)定為住宅。根據(jù)遼陽市新調(diào)整的土地級別和遼陽市基準地價資料，對應(yīng)的50年期基準地價為690元/平方米。

①日期修正系數(shù)K1的確定。由于自2008年以來，遼陽市的地價指數(shù)變化較大，平均漲幅約為20%，根據(jù)遼陽市的地價指數(shù)，確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。

②確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)K2。由于遼陽市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準地價均設(shè)定為50年期土地使用權(quán)價格，此次土地使用年期為70年。

③容積率修正系數(shù)K3的確定。根據(jù)基準地價技術(shù)工作報告及其說明，其地價內(nèi)涵定義為單位樓面地價，故直接乘以建筑面積即可得出單位地價，或許直接乘以容積率1.0修正。

④開發(fā)程度修正的確定。因本次評估所使用的基準地價設(shè)定開發(fā)程度與本次評估宗地設(shè)定開發(fā)程度相同，因此不需再進行開發(fā)程度修正。

⑤影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和（∑K）的確定。根據(jù)《遼陽市市區(qū)基準地價測算技術(shù)工作報告》，結(jié)合待估宗地的各項因素具體條件，編制出遼陽市河東村各項樓面地價修正因素調(diào)查及修正系數(shù)表，故宗地基準地價修正系數(shù)為0.27。

⑥宗地地價計算。

⑦基準地價系數(shù)修正法估價結(jié)果。該宗地建筑面積為38.41萬平方米，土地總地價為41242.72萬元。

作者：岳井峰單位：遼寧建筑職業(yè)學院