籌資方式下房地產論文
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一是開發階段籌資方式的選擇：具體來講，建設管理和竣工驗收屬于開發階段，開放商希望能夠統一籌資進度和開發進度，這樣工程需求可以得到滿足，但是不能過度融資，否則資金成本就比較的高。在這個過程中，建設項目拖延、原材料價格上漲等，都是存在著的風險，因此，在本階段中，主要資金來源就是基建墊資，這樣房地產開發企業就可以向承包商轉移部分籌資的難度和風險，工程完成之后，用成品資金來替代生產資金。將夾層籌資的方式應用過來，有著較高的籌資成本，但是政策因素不會對其產生較大的限制作用，資金籌集難度較小，如果房地產開發企業具有良好的信譽，那么在銜接生產階段和銷售階段的過程中，就可以將短期籌資券的方式給應用過來，它具有較低的成本和較快的周轉速度，并且期限比較的靈活，可以促使短期資金缺口有效的解決。二是不同房地產開發項目籌資方式的選擇：對于別墅高等住宅區等住宅類房地產開發項目，高收入群體是其主要的消費對象，那么在籌資過程中，設計水準比較的高，需要較高的專業設計費用，在開發的準備期，有著較大的融資需求，那么就需要對融資渠道進行拓展，融資成本較高，存在著較大的銷售風險，總體上來講，有著較高的空置率，那么理想的籌資方式就是項目籌資、夾層籌資等。其次是普通商品房等住宅類房地產開發項目，中端客戶是其主要消費對象，有著適中的籌資需求，地段和市場情況容易對其銷售產生影響，有著較高的貸款比例，相較于高端客戶來講，有著較高的違約率，那么在籌資租賃的過程中，可以將零首付模式應用過來。然后經濟適用房項目，中低收入人群是其主要的消費對象，這類住房往往沒有構建于城市中心，有著較為便宜的地價，房屋設計水平不高，沒有較大的籌資壓力，并且國家出臺了相關的優惠政策，但是也有風險存在，有著最高的違約率和貸款比例，那么選擇的籌資方式主要是銀行信貸，也可以輔助采用夾層籌資的方式。對于商業房地產項目來講，寫字樓、商鋪和工業項目等是其主要消費對象，它的風險主要是有著較大的籌資需求和較長的時間，銀行信貸難度較大，但是這類項目有著較為穩定的產權和現金流。可以采取聯合開發的方式，對于有著較大規模的開發項目，也可以借助于海外資金。
二、對我國房地產企業籌資的建議
在未來籌資市場發展中，直接投資將會逐漸取代間接籌資方式，但是我國目前房地產企業中，直接籌資只占據了較小的比例，商業銀行主要是將短期流動貸款提供出來，對于房地產企業來講，通常需要的是長期資本，那么需求就無法滿足。一是在政策方面：房地產企業籌資難度較大的一個重要原因是法律制度不夠完善，房地產企業的籌資市場不夠規范和穩定。比如，至今還沒有出臺房地產基金法；法律法規的缺位，制約到了房地產籌資方式的創新，針對這種情況，就需要完善目前的各項法律制度，盡快出臺專門性的法律法規。二是籌資體系方面：房地產市場如果足夠成熟，銀行貸款和上市發行股票不能作為開發商的主要資金來源，在籌資方式，主要應該采取債券發行以及投資基金等方式。如今房地產企業貸款占據了較大的比例，顯然不是一種良好發展的趨勢。房地產項目的投資方應該是多樣的，風險由多方面來承擔，要對多元化的房地產籌資體系進行構建，這樣方可以將堅強的資金鏈和多元化的股東結構提供給房地產開發，這樣可以更加容易的籌集資金，還可以分散風險。三是企業定位方面：在未來的發展中，國家為了對房地產開發市場進行調整和規范，會將貨幣政策給應用過來，這樣可以避免有違法操作或者過度投機等行為出現。這樣房地產企業在發展過程中，將會面臨著更加激烈的競爭，涌現出一批新的優秀企業。那么，房地產企業在發展過程中，就需要準確的判斷和把握時局，采取一系列的措施，如對自身產品進行優化，拓展資金籌集渠道以及強化管理等，促使企業的綜合競爭力得到提升，整體籌資水平也可以得到顯著提升。
三、結束語
綜上所述，房地產企業在選擇籌資方式的過程中，會受到諸多因素的影響，需要綜合考慮自身的規模、業績、信譽和發展階段等，結合內外部形勢，選擇科學的籌資方式；另外，為了在激烈的市場競爭中獲得優勢，還需要積極構建多元化的籌資渠道，綜合采用多種籌資方式，降低籌資難度，分散風險，可以推動房地產企業獲得更好更快的發展。相關部門也需要積極參與進來，完善相關的法律制度，規范房地產企業籌資市場。
作者：劉影單位：吉林省東坤房地產開發有限公司
