中小房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理反思

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摘要：面對競爭對手的不斷出現(xiàn)，各種調(diào)控政策的不斷出臺，新的營銷方式創(chuàng)新及消費者對住房及服務需求的不斷變化，特別是“互聯(lián)網(wǎng)+”大數(shù)據(jù)時代的到來，都對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力與日俱增。全面預算管理是以企業(yè)的戰(zhàn)略定位為導向，有效整合企業(yè)內(nèi)部各種資源，規(guī)范管理流程，完善考核機制。實施全面預算管理能幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平，增強企業(yè)的核心競爭力，幫助企業(yè)在日益激烈的市場競爭及壓力下實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。文章通過淺析中小房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的現(xiàn)狀、問題及原因，并提出實施全面預算管理的一些對策及建議，希望對中小房地產(chǎn)企業(yè)在新的政策及市場競爭壓力下提升管理有所借鑒。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；全面預算；戰(zhàn)略定位

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面管理的現(xiàn)狀

在2009年后，中小房地產(chǎn)公司如雨后春筍般冒了出來。當時在房價上漲的影響下，人人都想去做房地產(chǎn)，大家都認為房地產(chǎn)行業(yè)暴利，認為只要有了地，躺著也能賺錢。所以中小房地產(chǎn)企業(yè)起步階段管理意識淡薄，而且對全面預算管理的概念停留在財務管理層面，認為預算是財務部門的工作，沒有認識到它的全員全過程性。還有一個誤區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)項目在啟動前都會做工程造價預算，大多數(shù)企業(yè)對工程造價預算很重視，也誤認為這就是房地產(chǎn)企業(yè)的預算，并以此作為預估項目利潤的基礎，從而得出項目利潤情況的概算。但在項目實施過程中，大多數(shù)企業(yè)只關(guān)注現(xiàn)金流，秉承“現(xiàn)金為王”的理念，成本控制意識淡薄。好多項目開發(fā)結(jié)束，完成稅收清算及財務決算后，實際利潤和預期差異較大；即使總結(jié)分析原因，也只能作為事后的反饋，無法做到事前控制，過程跟蹤。歸根結(jié)底是沒有領會到全面預算的精髓，沒有重視全面預算的全過程，造成企業(yè)的管理粗放。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理面臨的困境及問題

（一）意識薄弱、概念模糊

很多中小房地產(chǎn)企業(yè)自身實力弱，更多的關(guān)注短期利益，只考慮發(fā)展新項目,認為全面預算管理僅是財務部門的工作，不但自己不會參與預算制定及執(zhí)行過程，更沒有意識安排各部門及全員參與。殊不知全面預算體系包括業(yè)務預算、資金預算、籌資預算和財務預算，既反映企業(yè)日常經(jīng)濟活動，也反映企業(yè)資本性財務資金籌措和使用，全面覆蓋各部門的業(yè)務。而且房地產(chǎn)行業(yè)的全面預算既包括項目全周期投入產(chǎn)出計損益情況，還包括分解到每年度的經(jīng)營計劃、銷售預算、開發(fā)成本預算、管理費用預算、財務費用預算等預算指標；還包括根據(jù)開發(fā)計劃及節(jié)奏延伸出來的工程施工計劃、銷售開盤及回款節(jié)點計劃、證件辦理計劃、驗收及交付計劃、物業(yè)服務標準、人力資源儲備及培訓計劃等非財務指標，涉及到各個部門全體員工,通過各項指標的分解能清晰的梳理出開發(fā)計劃及工作流程。如果其他部門都不配合，僅靠財務部門無法對業(yè)務數(shù)據(jù)做出合理的判斷。

（二）預算編制基礎不科學，方法單一

房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價預算先后采用過99定額、09清單、港式清單等作為編制依據(jù)，而對于全面預算沒有很科學的編制基礎。常規(guī)做法是，開發(fā)成本部分以工程造價預算為基礎，其他費用通常區(qū)分為固定費用和變動費用。中小房地產(chǎn)企業(yè)也很少有歷史數(shù)據(jù)可以參考，在費用編制上要么采用零基預算，要么簡單的根據(jù)行業(yè)平均數(shù)據(jù)結(jié)合固定增長率計算確定，方法單一。預算結(jié)果不能和整體戰(zhàn)略及當年的經(jīng)營指標掛鉤，而且預算編制通常側(cè)重于結(jié)果而不關(guān)注過程。

（三）預算機構(gòu)不健全，執(zhí)行力度較弱

中小房地產(chǎn)企業(yè)由于對全面預算的意識比較薄弱，管理體系簡單，管理方式垂直單一，所以很少專門設立預算管理委員會，也很少由董事及高管成立全面預算工作小組，分工安排全面預算工作。大多數(shù)企業(yè)都把預算工作界定為財務部的工作職責，由財務部牽頭，完成全面預算工作。但是由于財務人員專業(yè)受限，且很少了解企業(yè)長期戰(zhàn)略目標，不能通過全面預算完善業(yè)務流程及提升管理效率。而且預算基本停留在“年初編一編，年末看一看，年中不管用”的層面，對整體的開發(fā)流程掌握不全面，只能根據(jù)匯總數(shù)據(jù)，對資金的匹配及利潤率的控制提出財務部的建議，追求片面的數(shù)據(jù)指標，成為匯報的“效果圖”，預算執(zhí)行過程中其他部門也不會積極配合，執(zhí)行力度較弱。

（四）預算缺少分析，與考核機制脫節(jié)

由于中小企業(yè)全面預算工作主要由財務部門來完成，在執(zhí)行過程中各部門很少能嚴格的按照預算目標執(zhí)行，財務部也很難做出完整的年度及月度預算執(zhí)行差異分析，能提供的只能是純粹的數(shù)據(jù)差異，沒有辦法根據(jù)差異分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)管理過程中存在的問題，也就達不到通過預算提升管理效率的目的。而且，人力資源部門的考核工作根據(jù)各部門的業(yè)務特點確定，與預算指標脫節(jié)，再加上考核人員的專業(yè)限制及個人傾向和愛好，又沒有預算目標作為依據(jù)，導致考核缺乏公平公正性、流于形式，很容易形成大鍋飯、平均主義，對人力資源管理工作會造成較大的困擾。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的對策及建議

（一）提升管理意識，明確概念

中小房地產(chǎn)企業(yè)的老板、股東及高管應該高度重視全面預算管理的作用，從機構(gòu)設計，制度約束及人員配備等各個方面全力支持全面預算工作。要組織全員培訓，強調(diào)預算管理的重要性，詳細講解預算編制的方法和過程，讓全員了解預算目標與考核機制緊密掛鉤，與個人收入息息相關(guān)，了解公司實施全面預算管理的決心，提升全員參與意識。而且，應該正確理解全面預算管理和工程造價管理的區(qū)別，明確這兩項預算的概念。

（二）合理界定編制基礎，選擇多種方法

全面預算管理應以企業(yè)長期戰(zhàn)略管理為基礎，首先根據(jù)項目開發(fā)周期制定出項目銷售預算、開發(fā)成本預算、費用預算、工程施工計劃、人力資源計劃、銷售推廣計劃、房屋交付計劃及項目預計利潤等全面預算的各項內(nèi)容，然后分解出年度及月度計劃，并且根據(jù)各項指標的特點及要求，靈活選擇固定預算、變動預算、零基預算及滾動預算的方法，尤其應多嘗試滾動預算，將預算期與會計期間脫離，隨著預算的執(zhí)行不斷的補充預算，使預算周期始終保持12個月，使各級管理人員對未來始終保持12個月時間的考慮和規(guī)劃，從而保證企業(yè)有充足的時間規(guī)劃未來經(jīng)營活動。

（三）完善管理機構(gòu)，加強執(zhí)行力度

確定完善有針對性的組織架構(gòu)是實施全面預算的基礎。中小房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有專門的預算委員會來專門負責全面預算工作，但是由于管理模式簡單，管理方式直接，可以成立全面預算工作小組。由公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理任組長，從現(xiàn)有各部門選擇各種專業(yè)的人員擔任組員，把全面預算管理工作作為預算管理小組的工作職責，明確分工，制定工作計劃，責任落實到人，全員參與。根據(jù)預算編制梳理出業(yè)務流程，由預算工作小組組長以全面預算梳理出的業(yè)務流程作為企業(yè)日常管理的目標，按年按月按節(jié)點嚴格實施，并且工作小組應長期存在，不應在編制預算時成立，執(zhí)行過程中解散，應隨時加強預算執(zhí)行力度，充分發(fā)揮全面預算提高管理效率的作用。

（四）定期分析，與考核機制掛鉤

有了全面預算工作小組的組建，并不斷加強預算的執(zhí)行力度，就形成了全面預算管理的各項財務指標（銷售額、回款額、開發(fā)成本、銷售費用、財務費用、管理費用、配套費、施工周期等）及非財務指標（員工離職率、客戶滿意度、證件辦理速度、物業(yè)服務等級、企業(yè)文化建設等）。人力資源管理部門可以以各種指標作為考核依據(jù)，定期預警指標完成情況，并提請預算管理工作小組，分析原因，尋找改進的方法。月度的績效考核和預算指標完成情況掛鉤，客觀公證，讓員工的努力都能得到認可，從而提升公司整體的管理素養(yǎng)，也能激發(fā)員工的工作積極性，留住人才，保持企業(yè)核心競爭力。“打鐵還需自身硬”，面臨越來越規(guī)范的市場，面對“互聯(lián)網(wǎng)+”大數(shù)據(jù)時代的到來，中小房地企業(yè)在適應新的營銷理念及購房業(yè)主需求的同時，應該加大力度推行全面預算管理，以幫助整合企業(yè)內(nèi)部各種資源，規(guī)范管理流程，完善考核機制，有效幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平，增強企業(yè)的核心競爭力，確保企業(yè)長期戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

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作者:李秀英 單位:陜西聚旺偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司