房建項目管理工作探討

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一、房建施工項目的開發管理

1.工程建設部門

工程建設部門在整個開發管理階段占據著十分關鍵的位置，這與工程建設部門所涉及的施工內容以及施工項目數量繁多有非常大的聯系。由于工程建設部門所處位置的特殊性，所以該部門的開發管理工作的成功與否對于整個房建施工項目無疑具有決定性的影響。整體來說，工程建設部門需要管理的環節包括原材料的購進、項目計劃的規劃與制定、施工過程的監管、項目成本以及造價的控制等。

2.經濟財務部門

經濟與財務是任何一個房建項目建設和發展的基礎和保障，所以同工程建設部門一樣，經濟財務部門的開發管理工作的合理實施也是十分必要的。從財務設計的來源和用途角度可以把財務經濟部門的開發管理工作規劃為三個方面，那就是建筑工程項目的融資、項目建設過程中的經費以及工程款的預付。

3.銷售部門

銷售部門在開發管理工作中不僅要做好房屋的售賣，更要做好銷售信息的優化、銷售渠道的拓展、銷售方法的豐富等工作。

二、房建施工項目的規劃管理

1.房建項目規劃管理的作用

房建項目的規劃管理工作是在開發管理工作的基礎上生成的，它的實現需要項目管理責任書以及相關責任分配制度的幫助。把房建項目的規劃管理工作從作用角度不同，可以分為以規劃功能為主的施工項目管理規劃細則和以監察為主的管理實施規劃兩個方面。這兩個方面是互為補充作用的整體，不可分割?？偟膩碚f，在整個房建施工項目的過程中，規劃管理對于項目戰略管理目標的制定、項目責任的明確與合理分配、項目組織以及規劃工作的完善都起到了重要的作用。

2.房建項目管理規劃的主要內容

（1）工程概況

工程概況是指要對房建項目進行一個簡要的概述工作，概述工作要盡量全面，盡可能多的涉及設計項目的關鍵點，例如項目規模、投資總額等等。（2）施工條件分析施工條件要從不利于施工的惡劣條件分析以及施工的必備條件分析兩個方面進行。其中惡劣條件的分析要根據施工現場的實際情況給予準確合理的分析；而對于施工單位的資質、施工人員的技術素養以及施工設備的使用等施工必備條件的分析，同樣不可忽略。

（3）施工項目管理目標

施工項目管理目標包括施工合同目標以及企業目標兩個方面。施工合同目標主要包括項目的工期、質量、功能、成本以及安全等，企業目標主要包括企業的形象、成本控制等等。

（4）施工方案描述

施工方案描述所要設計的環節和細節是非常廣泛的，主要包括施工計劃的制定、施工技術的組織以及創新、施工設備的選擇、施工重點環節的規劃等等。

（5）工期目標規劃和施工總進度計劃

招標文件的工期要求及工期目標的分解、施工總進度計劃主要的里程碑事件、保證工期目標實現的技術組織措施。

三、房建施工項目的成本管理

項目成本從表面上看雖然是指項目建造的價格，但是項目成本的管理絕不僅僅是圍繞資金而展開的。對項目成本的合理管理，實際上就是對整個項目的運作以及發展的管理。

1.項目立項階段成本的管理

在房建施工項目的立項階段完成后，參照資料可對整個項目的成本進行估算。這個估算作為成本管理的第一步，要盡量把誤差管理到最小，房建施工項目要以降低成本、創造利益價值以及體現科學設計理念為目的進行設計。房建施工項目的資金要切實地花在有改進需求以及優化價值的環節上，盡量降低成本的預算。隨著項目的開展，房建施工項目具體的實施方法也將隨之確定。

2.設計圖審核階段成本的管理

（1）相關人員在進行聯合審圖的時候首先要對項目規模的大小進行審核，只有把項目規模的大小最為合理地規劃，房建施工項目的成本才能從根本上得到管理。

（2）相關人員在聯合審核圖紙的時候，還要對圖紙在現實項目施工過程中需要占用的住宅、道路等進行審核。因為占用面積越大，賠償金額就越多，項目成本就越不容易被管理。所以，在圖紙審核的時候，把土地征用賠償金管理在合理范圍內，對后期施工成本的管理有著現實的意義。

（3）在聯合審核工作人員在審核圖紙過程中，一旦發現問題，要立即開會研究解決方案。當圖紙審核完畢以后，一套完整、合理的項目成本預算也應該被整理、規劃出來。

（4）在功能齊全的情況下，可以購進質量優、價格低廉的設備以及材料。開發項目的企業可以尋求政府的幫助，向有關部門申請減免相關設備和材料的費用。在房建施工項目建設的過程中，也可以通過建立招標制度來招商引資，解決設備和材料的支出費用問題。

3.施工階段成本的管理

由于項目施工所需的材料和設備已經占據了支出總資金的一大部分資金，所以現階段要嚴格管理資金的輸出。

（1）合同、協議的制定在房建施工項目實施的過程中，建筑公司要和員工簽訂關于項目的合同和協議。合同要由專業法律人士審定，確保合同要在合法的基礎上，要求相關工作人員對項目進度、項目施工機密的保護、項目支出預算以及一切項目的要求嚴格執行。

（2）對施工過程中的項目成本進行監管如果在施工階段發現支出資金嚴重超出預算，應該及時分析、排查影響的因素，進而以最快的速度進行調整，確保項目成本在可控的范圍內。

（3）基于圖紙修改下的項目成本管理如果一定要對已設計好的圖紙進行修改，企業的審計部門一定要集合有關單位進行開會協商如何最小限度的對圖紙進行改動。協商完成后，項目工程師要秉承管理成本的原則修改圖紙，審計人員也要為合理確定項目成本提供依據。項目施工過程中所發現的原設計中不科學、不合理的地方一定要進行全面的修改，不能留下任何隱患。項目圖紙全部完成并通過有關部門的審核以后才可以進行施工，一邊設計一邊施工的施工方法是不可取的。設計圖紙在變更以后，有關部門要對項目成本進行再次的核算，盡量把它管理在安全范圍以內，要對需要變更的環節進行全面、徹底的了解。

4.竣工階段成本的管理

房建施工項目在竣工后要進行結算。為了避免施工單位虛報成本，在房建施工項目結算的時候，要以結算清單作為依據進行結算。而結算清單要由項目建設單位把關，并且聘請有資質的權威審核機構進行結算，以展現一個真實的項目成本。四、結語目前，我國房建項目的管理工作還存在許多不足，需要廣大管理者從理論和實際出發，細致地對管理工作的具體內容進行論證分析，切實地把房建項目的管理工作規范化、系統化。

作者：羅體斌單位：云南省設計院集團